關(guān)于我國物業(yè)稅立法的基本構(gòu)想(下)VIP

1、關(guān)于我國物業(yè)稅立法的基本構(gòu)想(下)張富強(qiáng)關(guān)鍵詞: 物業(yè)稅;國外經(jīng)驗(yàn);立法必要性;基本構(gòu)想內(nèi)容提要: 國家稅務(wù)總局在制定“十一五”計(jì)劃時(shí)提出我國將積極穩(wěn)妥地深化稅制改革，其中包括實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，穩(wěn)步推行物業(yè)稅，并相應(yīng)取消相關(guān)收費(fèi)。因此，適時(shí)開征物業(yè)稅，已經(jīng)成為我國新一輪房地產(chǎn)稅制改革的重要內(nèi)容，也成為我國財(cái)稅法領(lǐng)域一個(gè)重要研究課題。本文通過對市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家和地區(qū)物業(yè)稅立法的比較研究，著重就我國物業(yè)稅立法的必要性展開較為深入的討論，進(jìn)而提出了我國物業(yè)稅立法的基本構(gòu)想，希冀為推動我國正在進(jìn)行中的物業(yè)稅立法提供一見之得。三、加快我國物業(yè)稅立法的必要性我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅法制度的設(shè)計(jì)，基本上呈現(xiàn)以計(jì)

2、劃經(jīng)濟(jì)體制為基礎(chǔ)，根據(jù)商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要進(jìn)行逐步零星改革的特點(diǎn)，因而很早就強(qiáng)烈地表現(xiàn)出難以適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)條件下房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要。而借鑒國際成功經(jīng)驗(yàn)，通過制定物業(yè)稅法，在課征房地產(chǎn)稅、契稅的同時(shí)，開征物業(yè)稅，彌補(bǔ)我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅法制度的缺陷，最終形成以房地產(chǎn)稅、物業(yè)稅等靜態(tài)財(cái)產(chǎn)稅法和以遺產(chǎn)稅、契稅等動態(tài)財(cái)產(chǎn)稅法為主要組成部分的比較完整的財(cái)產(chǎn)稅法體系，以增加地方政府的財(cái)政收入，充分發(fā)揮財(cái)產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)作用，進(jìn)而加快與世界各國財(cái)產(chǎn)稅法律制度的接軌，調(diào)節(jié)國內(nèi)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。在這種意義上，開征物業(yè)稅的必要性是顯而易見的。 8(一)彌補(bǔ)我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅法制度缺陷的需要我國現(xiàn)行房地產(chǎn)法存在著明

3、顯的制度設(shè)計(jì)缺失，因而帶來稅權(quán)高度集中于中央、稅費(fèi)過多、稅種繁雜且交叉重疊、以費(fèi)代稅、征稅覆蓋面窄和計(jì)稅依據(jù)不合理等許多問題。其主要的原因在于我國將房地產(chǎn)稅視為商品稅，而不是財(cái)產(chǎn)稅。而根據(jù)稅收原理及國際的經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)稅則理應(yīng)歸屬于財(cái)產(chǎn)稅。因此，通過立法，改革現(xiàn)行房地產(chǎn)稅，開征以物業(yè)的市場價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)的物業(yè)稅，實(shí)現(xiàn)將房地產(chǎn)稅還原為真正的財(cái)產(chǎn)稅，使課稅環(huán)節(jié)涵蓋財(cái)產(chǎn)保有和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，課稅對象不僅包括所有權(quán)，還可包括其他具有財(cái)產(chǎn)價(jià)值的權(quán)利，課征地域也可擴(kuò)大到農(nóng)村，從而拓寬其稅基，構(gòu)建更加符合市場經(jīng)濟(jì)體制要求的房地產(chǎn)稅收法律制度。(二)健全我國財(cái)產(chǎn)稅法體系的需要從實(shí)體法的角度而言，稅法可分為商品稅法、所

4、得稅法、財(cái)產(chǎn)稅法和行為稅法四大體系。目前我國商品稅法制度的設(shè)計(jì)，特別是隨著增值稅轉(zhuǎn)型試點(diǎn)的逐步推進(jìn)，呈現(xiàn)不斷走向完善的趨勢。我國所得稅法制度，經(jīng)過了多次的修訂完善，特別以新企業(yè)所得稅法的制定為標(biāo)志，逐漸實(shí)現(xiàn)同國際稅法接軌的態(tài)勢。而財(cái)產(chǎn)稅法改革卻呈現(xiàn)相對滯后的狀態(tài)，難以適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的要求。這種滯后與我國一直以來財(cái)產(chǎn)稅尤其是對私有財(cái)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的明晰與保護(hù)的立法滯后有關(guān)。目前我國已經(jīng)頒布了物權(quán)法，完善私人財(cái)產(chǎn)保護(hù)制度的研究與實(shí)施過程己經(jīng)啟動，從而為開征物業(yè)稅創(chuàng)造了基本條件。(三)開拓我國公共財(cái)政源流的需要我國各級地方政府承擔(dān)著建設(shè)公共設(shè)施，發(fā)展教育、文化、衛(wèi)生事業(yè)，保護(hù)環(huán)境等職責(zé)，而我國目前實(shí)行

5、的分稅制造成了地方政府在財(cái)政收入所占比例過低，地方政府需要承擔(dān)的社會責(zé)任與獲得的收入不匹配，造成地方政府的財(cái)政有很大的壓力。開征物業(yè)稅將有助于解決這種情況，完善地方的財(cái)政收入體系。首先，物業(yè)稅能為地方的財(cái)政帶來很大的收入。如上文所述，西方國家的物業(yè)稅是稅收的重要組成部分，西方國家的經(jīng)驗(yàn)表明征收物業(yè)稅有利于解決中央和地方政府財(cái)產(chǎn)分配不公的問題，從根本上控制地方政府參與房地產(chǎn)開發(fā)的利益需求，也可以有效地在中央和地方政府之間進(jìn)行資源稅的重新劃分，保證地方政府運(yùn)行所必需的財(cái)政資金。 9其次，開征物業(yè)稅將促使地方政府構(gòu)建有效率的財(cái)政體制。因?yàn)槲飿I(yè)稅歸屬于地方政府，能使地方政府提供公共服務(wù)的成本回收與其居

6、民的受益相對接，地方政府收入的增加，又可以促使地方政府改善公共設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)周邊不動產(chǎn)價(jià)值的升值，從而帶來更豐厚的稅源，形成一種良性循環(huán)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展和社會經(jīng)濟(jì)的不斷進(jìn)步。(四)優(yōu)化配置我國稀缺的房地產(chǎn)資源的需要綜觀我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制體系，私人保有住房一般無需繳納稅費(fèi)，但對房產(chǎn)交易過程中的稅收是較重的。這在很大程度上妨礙了房產(chǎn)交易的進(jìn)行，導(dǎo)致了在一些人有多處房產(chǎn)并私下出租取得收入的同時(shí)，有更多的人卻急需住房，卻因成本太高而買不起房的現(xiàn)象。物業(yè)稅可以當(dāng)作一種經(jīng)濟(jì)政策手段來使用，即對不使用的財(cái)產(chǎn)課稅，可以使其轉(zhuǎn)化為資產(chǎn)性資源，進(jìn)而達(dá)到政府所期望的政策目標(biāo)，包括促進(jìn)土地的有效和集約利用，

7、限制奢侈浪費(fèi)等。具體的做法是在降低房產(chǎn)交易稅負(fù)的同時(shí)，增加房產(chǎn)擁有的稅負(fù)，以盤活現(xiàn)有房地產(chǎn)的存量。(五)調(diào)整我國貧富差距的需要據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，2006年城鄉(xiāng)整體居民收入的基尼系數(shù)達(dá)到0.48, 10超過了國際公認(rèn)的警戒線，這不得不引起我們的強(qiáng)烈關(guān)注。 11我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制在保有環(huán)節(jié)缺乏稅收調(diào)節(jié)機(jī)制，使政府無法對其進(jìn)行調(diào)控，使財(cái)富流向物業(yè)保有者，物業(yè)升值越多的業(yè)主受到的保護(hù)越多，導(dǎo)致了炒樓盛行，貧富差距進(jìn)一步拉大。征收物業(yè)稅可以抑制富人占有更多寶貴的土地和其他住房資源，同時(shí)提高了土地資源的利用效率。對居住豪宅者、擁有多處房產(chǎn)者課以高物業(yè)稅，對貧窮家庭居住低檔房者減少征稅甚至減免稅費(fèi)，是調(diào)節(jié)社

8、會貧富差距、維護(hù)社會穩(wěn)定的有效舉措。 12(六)打擊房地產(chǎn)市場投機(jī)行為的需要在中國的城市發(fā)展中，已經(jīng)出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資熱的現(xiàn)象，一些城市居民購買房產(chǎn)并不是為了生活消費(fèi)，而是為了進(jìn)行投資。各地相繼出現(xiàn)一些炒樓團(tuán)，擾亂了市場供求信息，使得一些真正需要住房的購買者無法得到滿足。物業(yè)稅開征后，物業(yè)保有階段的成本增加加大了“炒樓”者囤積住房的成本，有利于打擊“炒樓”者的“積極性”。 13四、物業(yè)稅法的制度框架設(shè)計(jì)制定物業(yè)稅法，已經(jīng)成為進(jìn)一步完善我國房地產(chǎn)稅法律制度和財(cái)產(chǎn)稅法律制度的一個(gè)不可或缺的環(huán)節(jié)。而切實(shí)可行的物業(yè)稅法制度框架設(shè)計(jì)，是達(dá)到物業(yè)稅征收的預(yù)期目標(biāo)的關(guān)鍵之一，因此，該部分涉及的問題是物業(yè)稅法律

9、問題研究中的重點(diǎn)，同時(shí)也是難點(diǎn)。我們試圖根據(jù)本國國情，按照國際慣例，對物業(yè)稅法律制度的基本內(nèi)容提出以下幾點(diǎn)構(gòu)想。(一)明確物業(yè)稅的概念目前學(xué)界對物業(yè)稅的概念有三種不同的觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為物業(yè)稅又稱財(cái)產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，主要是針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款，應(yīng)繳納的稅額會隨著不動產(chǎn)市場價(jià)值的升高而提高。 14另一種觀點(diǎn)認(rèn)為：物業(yè)是房地產(chǎn)(不動產(chǎn))的別稱，物業(yè)稅即指房地產(chǎn)稅，是財(cái)產(chǎn)稅的一種。 15第三種觀點(diǎn)認(rèn)為“物業(yè)稅”只是香港地區(qū)和東南亞的一些國家對“財(cái)產(chǎn)稅”的另一種叫法，并不是新概念。 16我們認(rèn)為，物業(yè)稅法是指調(diào)整物業(yè)稅征納關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。物業(yè)稅又稱財(cái)產(chǎn)稅或

10、房地產(chǎn)稅，是指針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年要繳付一定稅款的稅種，其應(yīng)繳納的稅額會隨著其市值的升高而提高的一種財(cái)產(chǎn)稅，其中以在境內(nèi)擁有或占有土地及依托土地的建筑物和土地附著物等不動產(chǎn)的單位和個(gè)人為納稅人，以納稅人擁有所有權(quán)或使用權(quán)的不動產(chǎn)為征稅對象，以征稅對象保有階段的評估價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)，按一定的比率計(jì)算征收。(二)物業(yè)稅法的基本內(nèi)容1.立法模式的選擇在保有環(huán)節(jié)開征物業(yè)稅是我國房地產(chǎn)稅費(fèi)改革的趨勢，但人們在選擇何種類型物業(yè)稅的問題上卻產(chǎn)生了分歧，主要有兩種意見：一是以現(xiàn)行國有土地使用權(quán)的批租制改革為年租制為前提，將房地產(chǎn)開發(fā)階段一次性收繳的土地出讓金分?jǐn)倿楸Ｓ须A段每年繳納的物

11、業(yè)稅，從而將物業(yè)稅設(shè)置為保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅和流轉(zhuǎn)(交易)環(huán)節(jié)的契稅兩個(gè)稅種;二是不以國有土地供給是否實(shí)行批租制或年租制為前提，只設(shè)置保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅和流轉(zhuǎn)(交易)環(huán)節(jié)的契稅兩個(gè)稅種。可見兩者的主要分歧在于物業(yè)稅應(yīng)否包含土地出讓金。主張取消土地出讓金的觀點(diǎn)的學(xué)者如吳俊培、 17馬克和、 18許一， 19他們認(rèn)為以物業(yè)稅取代土地出讓金，就可以把地價(jià)的負(fù)擔(dān)從房地產(chǎn)開發(fā)者身上后移到房屋使用者身上，這樣，政府在向房地產(chǎn)開發(fā)者供給土地時(shí)，就可以無償撥付，房地產(chǎn)開發(fā)成本下降，房價(jià)就會大幅下降，從而使更多的人買得起房屋。另外，物業(yè)稅本身就是不動產(chǎn)稅或者說是房地產(chǎn)稅的別稱，因此物業(yè)稅的征收對象應(yīng)該是房產(chǎn)和地產(chǎn)

12、，土地出讓金應(yīng)該納人物業(yè)稅的征稅范圍。主張物業(yè)稅與土地出讓金不可替代觀點(diǎn)的學(xué)者有何振一、 20宏誠 21。我們傾向于贊成物業(yè)稅不包含土地出讓金的觀點(diǎn)，主要理由有以下幾點(diǎn)：第一，兩者有本質(zhì)上的區(qū)別。土地稅是國家以土地為征稅對象，憑借政治權(quán)力從土地所有者或土地使用者手中無償?shù)?、?qiáng)制性地取得部分土地收益的一種行為。土地出讓金具有地租的性質(zhì)，是土地使用者獲取土地權(quán)益的成本，體現(xiàn)的是一種純粹經(jīng)濟(jì)關(guān)系，與稅收具有明顯的區(qū)別。第二，應(yīng)按照“兩權(quán)”分離的原則對土地實(shí)行“雙環(huán)節(jié)”調(diào)節(jié)，一方面，國家以土地所有者的身份通過土地出讓金形式參與土地收益的分享，進(jìn)行土地資源性分配;另一方面，國家以社會管理者身份通過稅收方

13、式參與級差收益分配，建立相互協(xié)調(diào)互為補(bǔ)充的稅費(fèi)調(diào)控體制。 222.課稅要素的構(gòu)建課稅要素是使納稅義務(wù)成立的要件，即通過稅收要件的充足產(chǎn)生了使納稅義務(wù)成立的這一法律效果的法律要件。作為各稅相同的基本課稅要素可歸納為：納稅人、征稅范圍、計(jì)稅依據(jù)、稅率和稅收減免。物業(yè)稅的立法需要在這五個(gè)課稅要素作出規(guī)制。(1)納稅義務(wù)人。我國目前國家機(jī)關(guān)、企業(yè)及事業(yè)單位很多都是產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)分離的，即有很多房屋只有使用權(quán)，根本沒產(chǎn)權(quán)。但物權(quán)法53條、54條、68條的規(guī)定對這些權(quán)利予以了肯定。23物業(yè)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅，對土地使用權(quán)征收物業(yè)稅是有一定理論依據(jù)的。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，每一種權(quán)利都與一定的物質(zhì)利益相聯(lián)系，都具有一定

14、市場價(jià)值表現(xiàn)形式。因此，財(cái)產(chǎn)稅制不必拘泥于以私有權(quán)為前提這一傳統(tǒng)觀念，財(cái)產(chǎn)占有權(quán)、支配權(quán)、使用權(quán)同樣也可以單獨(dú)作為財(cái)產(chǎn)課稅依據(jù)。財(cái)產(chǎn)稅可以看作是購買公共服務(wù)的成本，每個(gè)人都按照他所需要的數(shù)量購入公共服務(wù)。在這種理論中，財(cái)產(chǎn)稅更像一種公共服務(wù)的使用費(fèi)而對物業(yè)的使用權(quán)征稅。我們認(rèn)為物業(yè)稅法的納稅人應(yīng)確定為“在我國境內(nèi)擁有不動產(chǎn)所有權(quán)或者使用權(quán)的單位和個(gè)人?！蓖瑫r(shí)作出這樣的補(bǔ)充規(guī)定：若不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)分離，對不動產(chǎn)享有物權(quán)法53條、54條、68條規(guī)定的權(quán)利主體為納稅義務(wù)人。(2)征稅范圍。物業(yè)稅的征稅范圍是納稅人所有或占有、收益的土地、房產(chǎn)和房地合一的不動產(chǎn)及其附屬物。附屬物必須是能增加建筑物使

15、用價(jià)值并附屬于建筑物主體的部分，包括：倉庫、電梯、地下室、煙囪、中央空調(diào)、管道等。應(yīng)該明確的是，物業(yè)稅開征后，出租房屋的業(yè)主，也應(yīng)按保有情況繳稅，至于所得租金收入，則應(yīng)當(dāng)根據(jù)所得稅法和營業(yè)稅法的有關(guān)規(guī)定繳納所得稅或營業(yè)稅。我們認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)在全國立法時(shí)，明確物業(yè)稅的征收范圍，從目前僅對城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)房地產(chǎn)征稅，擴(kuò)大到農(nóng)村，將農(nóng)村非農(nóng)業(yè)用房產(chǎn)、土地納入征稅范圍。這是因?yàn)殡S著農(nóng)村集體企業(yè)的快速發(fā)展，城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程加快，特別是一些發(fā)達(dá)地區(qū)農(nóng)村工業(yè)化和商業(yè)化程度較高，農(nóng)村經(jīng)營性財(cái)產(chǎn)日益增加，城鄉(xiāng)普遍開征財(cái)產(chǎn)稅有利于均衡城鄉(xiāng)稅收負(fù)擔(dān)水平，體現(xiàn)稅制的完整性。但由于征物業(yè)稅就要對所有房屋價(jià)值進(jìn)

16、行評估，費(fèi)用高，農(nóng)村的產(chǎn)權(quán)登記制度不完善，日常征收管理成本也高，因此建議將農(nóng)民生活住宅定為免稅范圍?？紤]到全國各地農(nóng)村發(fā)展的不平衡，應(yīng)賦予各地根據(jù)實(shí)際情況決定是否對農(nóng)村房地產(chǎn)征稅的權(quán)力。(3)計(jì)稅依據(jù)。物業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)應(yīng)是房地產(chǎn)的評估價(jià)值，以真實(shí)反映房地產(chǎn)現(xiàn)價(jià)。這種計(jì)稅依據(jù)能比較客觀地反映房地產(chǎn)價(jià)值和納稅人的承受能力，體現(xiàn)公平原則;可以較好地調(diào)節(jié)土地級差收益，保護(hù)土地資源;也可以促使納稅人合理利用房產(chǎn)、土地，規(guī)范房地產(chǎn)市場交易和促進(jìn)房地產(chǎn)資源的有效配置，體現(xiàn)物業(yè)稅作為財(cái)產(chǎn)稅的特性。由于物業(yè)評估價(jià)值的準(zhǔn)確與否，關(guān)系到物業(yè)稅的收入水平和納稅人的實(shí)際稅負(fù)，因而規(guī)范評估主體、評估方法和評估周期等就顯得

17、十分重要。在評估主體方面，我國可以考慮將現(xiàn)行三個(gè)評估機(jī)構(gòu)改革為一個(gè)綜合的物業(yè)評估機(jī)構(gòu)，由專門的政府職能部門對其進(jìn)行管理。24設(shè)立中央、省(直轄市)、地市三級物業(yè)稅評估機(jī)構(gòu)，其中中央評估機(jī)構(gòu)主要進(jìn)行管理協(xié)調(diào)工作，省(直轄市)、地市的評估機(jī)構(gòu)具體承擔(dān)其轄區(qū)內(nèi)的稅基評估工作。這樣既發(fā)揮中央政府的宏觀調(diào)控作用，又發(fā)揮了地方政府在評估準(zhǔn)確性方面的優(yōu)勢。在具體的評估工作中，后兩級評估機(jī)構(gòu)可以采取自主評估或者委托當(dāng)?shù)鼐哂幸欢ㄙY質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估的方式。在評估的方法確定方面，對房地產(chǎn)價(jià)值的評估主要有兩種方式：一是批量評估，一是個(gè)別評估。顯然，個(gè)別評估會加大評估成本，而且在我國如果采用個(gè)別評估，也會較大地受人

18、為因素的影響。因此，我國還是適宜采用批量評估的方式。在評估周期的確定方面，由于不動產(chǎn)市場價(jià)值是一個(gè)動態(tài)的市場變量，因此，為提高稅基評估的準(zhǔn)確，保證物業(yè)稅稅負(fù)的公平性，評估應(yīng)當(dāng)定期進(jìn)行。一般而言，以三年為一個(gè)周期比較合適。在評估率的設(shè)置方面，參照國外通行的做法，我們在采用房地產(chǎn)市場評估價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)的時(shí)候，對不同用途的不動產(chǎn)可以采取不同比例(通常稱為“評估率”)。評估率的確定遵循以下公式：評估率=稅基/市場價(jià)值。政府可以通過調(diào)節(jié)評估率來調(diào)整不同用途的不動產(chǎn)稅基，如普通住宅適用于較低的評估率，豪宅適用于較高的評估率;根據(jù)土地分類的不同農(nóng)用地、建設(shè)用地和和未利用土地25適用不同的評估率，根據(jù)住房的分

19、類不同住宅、商用、工業(yè)用和農(nóng)用房產(chǎn)適用不同的評估率。(4)稅率。稅率是稅法的核心要素，是衡量納稅人稅收負(fù)擔(dān)是否適當(dāng)?shù)臉?biāo)志。稅率的確定應(yīng)當(dāng)考慮保護(hù)人民基本財(cái)產(chǎn)權(quán)、人民經(jīng)濟(jì)活動的自由和人格發(fā)展的自由。26由于存在評估率原則，物業(yè)稅的稅率有名義稅率和實(shí)際稅率之分。我們通常所說的物業(yè)稅的稅率實(shí)際是它的名義稅率，而其實(shí)際稅率則為評估率與名義稅率之積。實(shí)際稅率代表了納稅人承受的實(shí)際稅收負(fù)擔(dān)。我們認(rèn)為只要通過評估率的差別，可以調(diào)節(jié)不同房地產(chǎn)的實(shí)際稅收負(fù)擔(dān)，達(dá)到調(diào)節(jié)貧富分化的目的，而不再對不同的房地產(chǎn)設(shè)置不同的稅率。建議由中央規(guī)定幅度稅率，按現(xiàn)在的房地產(chǎn)稅收收入，稅率設(shè)定在物業(yè)總價(jià)值0.3%0.8%比較合適，

20、具體稅率由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在規(guī)定的幅度范圍內(nèi)，根據(jù)本地市政建設(shè)狀況、經(jīng)濟(jì)繁榮程度及房屋等級等實(shí)際情況，因地制宜地確定本地區(qū)的適用稅率。另外，我們認(rèn)為，對經(jīng)營性住房和住宅性住房征收統(tǒng)一稅率。有學(xué)者建議稅率涉及到對經(jīng)營性物業(yè)和住宅性物業(yè)進(jìn)行稅目分類，理由是區(qū)別對待的問題以納稅能力衡量，經(jīng)營性物業(yè)與純消費(fèi)性的住宅物業(yè)性質(zhì)是不同的，前者有收入來源，后者是純支出。但我們認(rèn)為若將個(gè)人非自住、用于出租的房產(chǎn)納入經(jīng)營性物業(yè)的范圍，適用較高稅率，將可能導(dǎo)致很多出租行為由顯形變隱性，加大實(shí)際的征稅成本。經(jīng)營性的收入、租金等已經(jīng)可以通過其他稅種進(jìn)行征收，不需要對兩者設(shè)置不同的稅目。(5)稅收減免。稅收優(yōu)惠

21、規(guī)模和水平的規(guī)定對納稅人的稅收負(fù)擔(dān)將有重大影響。如果物業(yè)稅實(shí)行大規(guī)模的減免稅，就會影響其收入水平和公正性。稅收減免政策的制定，要以我國社會的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和現(xiàn)階段國家對經(jīng)濟(jì)的調(diào)控方向?yàn)橐罁?jù)，客觀的衡量社會各收入階層的實(shí)際負(fù)擔(dān)能力。因此，建議對物業(yè)稅的減免作以下規(guī)定。第一，對非商業(yè)用途而占有的住宅房地產(chǎn)實(shí)施減免，這涉及免征額的確定問題。目前提出的可供選擇的方案有三。方案一：對家庭擁有第一套房屋免稅、第二套房屋交稅，這樣操作起來有問題：首先，第一套房產(chǎn)大小不一，通常是收入高的業(yè)主的房產(chǎn)大些。這對納稅人而言，可能享受到的免稅額不同，不能切實(shí)考慮其實(shí)際稅負(fù)的公平性。其次，如此征收將導(dǎo)致高檔商品房價(jià)格的上

22、漲。既然第一套房免物業(yè)稅，購房者在選擇其第一套房時(shí)將傾向于高檔商品房。方案二：一定面積以下的物業(yè)免征。這個(gè)方法引起的問題就是如果一個(gè)家庭中人口較多的話，會造成不公平，試想對一個(gè)三口之家的100平方米的房子和一個(gè)五口之家的100平方米的房子征收同樣的稅收，明顯是不公的。方案三：對基本住宅面積的物業(yè)免征。比如說，人均20平方米，三口之家60平方米以下的房子就不必納稅。這樣操作還是存在一個(gè)問題，就是由于房子是根據(jù)面積免征，由于不同地點(diǎn)房子價(jià)格差異很大，住宅面積所對應(yīng)的價(jià)值是不相等的，按這種思路征稅也是有失公允的。因此我們認(rèn)為采用對人均免征額的方法，比如人均的免征額是20萬，那么一個(gè)三口之家購買60萬

23、的房子就不需要征收物業(yè)稅，這樣做能全面考慮居民的實(shí)際經(jīng)濟(jì)能力，更能充分體現(xiàn)“量能負(fù)擔(dān)”的原則。而且這一標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)是評估價(jià)值，能解決方案三中的矛盾。第二，對國家機(jī)關(guān)、軍隊(duì)和各種非盈利性(科研、醫(yī)療、慈善、教育等)組織的自用不動產(chǎn)及社會公共物業(yè)免稅。第三，對于弱勢群體減免。對于家庭人均收入低于當(dāng)?shù)刈畹蜆?biāo)準(zhǔn)的，由納稅人提出申請，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)查實(shí)后，依其實(shí)際負(fù)稅能力給予定期減免，但限于其自住用房。27為保證孤老、殘疾等特殊人群的基本住房需求，對其自住用房免稅，其經(jīng)營性用房，可依據(jù)收入水平，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)減征。第四，災(zāi)情減免。對因遭受人力不可抗拒的自然災(zāi)害造成重大損失而生產(chǎn)生活確有困難的納稅人，對

24、安全生產(chǎn)部門鑒定的危房，大修期在半年以上且在大修期間內(nèi)的房地產(chǎn)，需要給予稅收照顧的，經(jīng)過有關(guān)部門批準(zhǔn)減免。第五，對鼓勵(lì)發(fā)展的事業(yè)或行業(yè)，主要是針對一些地區(qū)為促進(jìn)本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展，對某些急需發(fā)展、鼓勵(lì)發(fā)展的行業(yè)占用房地產(chǎn)，或特定開發(fā)區(qū)、高科技園區(qū)內(nèi)的企業(yè)在物業(yè)稅上給予不同程度的減免稅。3.物業(yè)稅的征收稅收征管制度是物業(yè)稅稅收制度的具體實(shí)施機(jī)制。離開了實(shí)施機(jī)制，再好的制度安排，也只是“空中樓閣”。物業(yè)稅的良好運(yùn)行及其目標(biāo)追求需要健全的征管機(jī)制和高效的稅收管理來保證和實(shí)現(xiàn)。(1)在征收方法方面，我們建議宜實(shí)行以代扣代繳、代收代繳方式為主，自主申報(bào)為輔的制度，因?yàn)橛捎谖覈壳胺ㄖ撇唤∪?，人們的自覺納稅意識

25、還比較低。具體為對未上市交易的單位房改房，由單位代扣代繳;對已上市交易的房改房，由單位代收代繳;對商品房，如果有物業(yè)公司管理的，則由物業(yè)公司代收代繳;對其他建筑，采取納稅人主動申報(bào)和稅務(wù)人員上門征收相結(jié)合的方式。(2)在納稅期限方面，可實(shí)行按年計(jì)算、分期預(yù)繳的征收方法。我國納稅期限可分四季預(yù)繳納，以便兼顧納稅義務(wù)人和征稅機(jī)關(guān)的雙重利益。由征稅機(jī)關(guān)在季初發(fā)出征收通知書，而有關(guān)款額須于每季的第一個(gè)月(即一月、四月、七月及十月)月底前繳清。(3)在逾期的懲罰措施方面，對于逾期未繳納稅款者，下發(fā)催繳稅款通知書，限其在1個(gè)月之內(nèi)繳納，并加收滯納金;超過1個(gè)月仍未繳納的，可以采取強(qiáng)制執(zhí)行措施，比如通知其開戶銀行直接從其銀行存款中扣款;對于情節(jié)惡劣，欠款數(shù)額巨大的，拍賣其房產(chǎn)抵繳稅款，拍賣抵繳后的余款仍歸業(yè)主本人所有。28注釋:張富強(qiáng)，華南理工大學(xué)法學(xué)院教授。8同注 3，第391-392頁。9孫健夫、楊絢麗、李偉：論我國開征物業(yè)稅對不同利益主體的影響，載河北大學(xué)