世貿(mào)廣場住宅定價建議方案(共62頁).ppt

1、世貿(mào)廣場住宅定價建議報告前言 本報告著眼2010年房地產(chǎn)市場宏觀走勢，結(jié)合寧波大市商品住房價格格局與區(qū)域市場競爭項目走勢，旨在對本案第一批房源的預售價格進行相關(guān)建議，以供貴方參考。宏觀環(huán)境 近期政策解讀 宏觀經(jīng)濟解讀2010年寧波拆遷量 寧波房產(chǎn)新政節(jié)后市場出現(xiàn)回暖跡象，成交量增長節(jié)后市場出現(xiàn)回暖跡象，成交量增長迅速迅速；1 1、2 2月份作為市場淡季受政策影響開始顯現(xiàn)，再加上春節(jié)長假影響，市場觀月份作為市場淡季受政策影響開始顯現(xiàn)，再加上春節(jié)長假影響，市場觀望氣氛嚴重成交量出現(xiàn)短暫低迷；節(jié)后第一周，市場回暖明顯成交量出現(xiàn)大望氣氛嚴重成交量出現(xiàn)短暫低迷；節(jié)后第一周，市場回暖明顯成交量出現(xiàn)大幅增長

2、，逐漸恢復正常水平；幅增長，逐漸恢復正常水平； 一手房市場拆遷預期使拆遷預期使成交量成交量持續(xù)持續(xù)放大，市場回暖趨勢放大，市場回暖趨勢明顯明顯1 1、2 2月份作為市場淡季，受政策、春節(jié)長假影響，市場成交量出現(xiàn)短暫低迷；月份作為市場淡季，受政策、春節(jié)長假影響，市場成交量出現(xiàn)短暫低迷；節(jié)后市場逐周回暖，成交量呈現(xiàn)大幅上揚趨勢；節(jié)后市場逐周回暖，成交量呈現(xiàn)大幅上揚趨勢； 二手房市場 20092009年底寧波市四區(qū)在售住宅項目剩余年底寧波市四區(qū)在售住宅項目剩余存存量約萬平方米量約萬平方米，20102010年此列住宅項目的后續(xù)推盤體年此列住宅項目的后續(xù)推盤體量約有量約有萬平方米萬平方米；2010201

3、0年寧波市四年寧波市四區(qū)合計供區(qū)合計供應量將應量將達到達到萬平方米萬平方米。 后市供應量 從歷年供應量來看，萬方的預計市場供應量較以往有所從歷年供應量來看，萬方的預計市場供應量較以往有所減少，實際供應量更可能由于市場短期的不確定性，而低于這個減少，實際供應量更可能由于市場短期的不確定性，而低于這個數(shù)字；數(shù)字；由于價格高筑，未來住宅市場以高端項目為主，供需不平由于價格高筑，未來住宅市場以高端項目為主，供需不平衡現(xiàn)象將更為明顯。衡現(xiàn)象將更為明顯。 392311300322.3301.505010015020025030035040045020062007200820092010年預計供應量2006

4、-2010年寧波市四區(qū)住宅供應量（萬平方）年寧波市四區(qū)住宅供應量（萬平方） 住宅市場分析20102010年預計新開樓盤年預計新開樓盤0909年，住宅高價地比例上升，高端市場壓力巨大年，住宅高價地比例上升，高端市場壓力巨大樓面價在樓面價在50005000元元/ /平米以上的土地，就達到了平米以上的土地，就達到了134134萬平方米萬平方米 一般高端住宅比例一般高端住宅比例占總量的占總量的20-30%20-30%左右左右，而根據(jù)而根據(jù)0909年土地成交的情況來看，此比例年土地成交的情況來看，此比例已達到已達到50%50%以上。以上。 在地價迅速攀升的市場背景下，高端住宅在地價迅速攀升的市場背景下，

5、高端住宅比例大幅上升。比例大幅上升。n 宏觀政策旨在促進市場穩(wěn)定發(fā)展，控制部分城宏觀政策旨在促進市場穩(wěn)定發(fā)展，控制部分城市房價虛高勢頭；市房價虛高勢頭；n 外貿(mào)經(jīng)濟持續(xù)回暖，整體經(jīng)濟外貿(mào)經(jīng)濟持續(xù)回暖，整體經(jīng)濟形勢形勢看好；看好；n 市區(qū)大量拆遷，帶來新的市場需求；市區(qū)大量拆遷，帶來新的市場需求；n 應對新的預售政策，營銷策略需快速調(diào)整；應對新的預售政策，營銷策略需快速調(diào)整；n 未來供應量以高端項目為主，供需不平衡未來供應量以高端項目為主，供需不平衡宏觀環(huán)境宏觀環(huán)境總總結(jié)：結(jié)： 預計預計20102010年下半年，年下半年，在政策走向與市場在政策走向與市場供應的雙重壓力影響下，供應的雙重壓力影響下

6、，寧波高端住宅市場寧波高端住宅市場競爭激烈，競爭激烈，而中低端項目市場空缺較大而中低端項目市場空缺較大，對對于市場于市場我們應保持謹慎樂觀的態(tài)度。我們應保持謹慎樂觀的態(tài)度。微觀市場鎮(zhèn)海鎮(zhèn)海板塊板塊海曙區(qū)均價海曙區(qū)均價15000-2000015000-20000江東區(qū)均價江東區(qū)均價1857018570江北老城均價江北老城均價2220022200江北新區(qū)均價江北新區(qū)均價9500-150009500-15000高新區(qū)均價高新區(qū)均價18000-2500018000-25000鄞州區(qū)均價鄞州區(qū)均價1834918349東錢湖區(qū)均價東錢湖區(qū)均價2020020200聯(lián)豐板塊聯(lián)豐板塊14000-18000140

7、00-18000泛城西板塊泛城西板塊10000-1300010000-13000鎮(zhèn)海板塊均價鎮(zhèn)海板塊均價7500-120007500-12000市場市場價格格局價格格局鎮(zhèn)海片區(qū)是寧波各板塊中最典型的一個“價格低谷”區(qū)，但受地域因素影響，其市場成交以本地客源為主。自09年1月份到2010年的2月份，鎮(zhèn)海市場出現(xiàn)了“M”型銷售走勢。由于近期市場不穩(wěn)定，在價格不斷上升的同時，區(qū)域銷售數(shù)據(jù)在10月份達到峰值后迅速回落，后市不容樂觀。 鎮(zhèn)海區(qū)住宅市場住宅價格回落明顯住宅價格回落明顯從鎮(zhèn)海區(qū)09年成交的土地樓面價來看，未來1-2年區(qū)域銷售項目的起價在9000元/平米以上，高端項目頻出，使區(qū)域價格躍上新價值

8、平臺，隨之也帶來了巨大的競爭壓力。 鎮(zhèn)海區(qū)土地市場土地價格躍上新平臺土地價格躍上新平臺 2009年年 鎮(zhèn)海區(qū)開盤項目明細鎮(zhèn)海區(qū)開盤項目明細 從09年開盤項目的均價看，區(qū)域價格維持在8000元/平米左右；而近三個月內(nèi)，由于寧波城區(qū)高漲的市場行情，高價地成交頻出；區(qū)域價格已在9000-11000元/平米的區(qū)間，但銷售放緩跡象明顯。2010年年1-2月月 鎮(zhèn)海區(qū)商品住房成交明細鎮(zhèn)海區(qū)商品住房成交明細 從成交價格格局上看，海尚廣場由于銷售已經(jīng)進入末期房源不足，成交均價在10355元/平方米，而百隆小駱花園僅售不到9000元/平米；臨近本案的保億風景九園成交均價為11007元/平米左右，但近期成交均包含

9、了裝修1500元/平米的標準，因此，實際均價在9000元/平米左右。 鎮(zhèn)海年初成交情況考慮項目的地段、配套及裝修的考慮項目的地段、配套及裝修的因素，實際價格應較為保守。因素，實際價格應較為保守。 銷售價格較為平穩(wěn)，銷售量自銷售價格較為平穩(wěn)，銷售量自1111月初后下降明顯，北岸公館月初后下降明顯，北岸公館開盤后成交量短暫出現(xiàn)回升，后期下降明顯；開盤后成交量短暫出現(xiàn)回升，后期下降明顯；風景九園近期成交走勢風景九園近期成交走勢 競爭樓盤成交情況 銷售價格呈平滑曲線下探，但幅度很小，銷售量自銷售價格呈平滑曲線下探，但幅度很小，銷售量自1111月初后逐步下降。月初后逐步下降。海尚廣場近期成交走勢海尚廣場

10、近期成交走勢 競爭樓盤成交情況 12月27日北岸公館 （1號樓）開盤發(fā)售作為保億風景九園二期最后一批150套精裝修房源。 開盤房源：150套 戶型面積： 69-120平方米（主力戶型68.64、95.34、120.29） 價格情況：11000元/平方米（其中裝修1500元/平米） 實際白胚價格：95009500元元/ /平米平米 銷售情況：截止截止3 3月月7 7日，已備案日，已備案銷售銷售9595套，備案銷售率套，備案銷售率63%63%。1號樓后期銷售速率較為緩慢號樓后期銷售速率較為緩慢 競爭樓盤動態(tài)將于3月底推出三期首批房源，17-22#共計900多套房源；開盤房源：900多套戶型面積：

11、84-136平方米（主力戶型84、87、90、 136 ）價格情況：高層均價高層均價9000-100009000-10000元元/ /平米平米、多層均價11000元/平米近期動態(tài)：3 3月月1010日起，日起，3 3期期“兩兩萬變四萬萬變四萬”認籌活動開始認籌活動開始。最新市場動態(tài)風景九園三期首批房源目前正在蓄客階段目前正在蓄客階段 競爭樓盤動態(tài)1月31日首推5幢高層精裝房源，共計447套，面積為89、158平方米；均價：1500015000元元/ /平方米平方米（包括裝修（包括裝修15001500元元/ /平米）平米）小面積（89m）：均價13000-14000元/平米大面積（158m）:均

12、價 15000-17000元/平米銷售信息：開盤后2周，實際去化率不足20%；低樓層的90平方米戶型；由于總價低，去化速度較快。最新市場動態(tài)目前銷售速率較為緩慢目前銷售速率較為緩慢 競爭樓盤動態(tài) 合生國際城合生國際城 -高層住宅高層住宅 08-0908-09年住宅性質(zhì)土地成交未開發(fā)體量約有年住宅性質(zhì)土地成交未開發(fā)體量約有7171萬方，其中項目所在板萬方，其中項目所在板塊潛在供應量約塊潛在供應量約11.311.3萬方，加之已探明住宅體量，萬方，加之已探明住宅體量，未來未來二年內(nèi)供應量約二年內(nèi)供應量約3131萬方，市場競爭壓力較大。萬方，市場競爭壓力較大。最新市場動態(tài)未來市場潛在供應量大未來市場潛

13、在供應量大未來預計供應量n宏觀環(huán)境有短期變化的可能性n節(jié)后市場出現(xiàn)回暖跡象，成交量恢復到正常水平n消費者在房價高筑后，觀望情緒濃厚n未來市場供應量逐步加大，后市不容樂觀微觀市場總結(jié)：基于以上市場情況，建議本案第一批房源基于以上市場情況，建議本案第一批房源以平穩(wěn)以平穩(wěn)的價格策略進入市場，以求快速去化。的價格策略進入市場，以求快速去化。產(chǎn)品定價策略 由于保億由于保億. .風景九園為本案直接競爭項目，風景九園為本案直接競爭項目，另一方面，其另一方面，其前前期又推出北岸公館期又推出北岸公館高層項目高層項目，其產(chǎn)品定價策略具有參考意義。其產(chǎn)品定價策略具有參考意義。保億.風景九園（1號樓） D戶型建筑面積

14、：120平米戶型：三房二廳二衛(wèi)均價：11500元/平米裝修：1500元/平米實際白胚價：10000元/平米位置：邊套北岸公館定價策略分析邊套大戶型-實際去化情況u南邊套（01戶型）去化速度最快，已備案銷售18套，已基本售完。u北邊套去化速度最慢，僅備案銷售5套（708室），北朝向抗性還是較大。銷售差距較大 F戶型建筑面積：95平米戶型：二房二廳一衛(wèi)均價：11000元/平米裝修：1500元/平米實際白胚價：9500元/平米位置：中邊套北岸公館定價策略分析中邊套戶型-實際去化情況u中間邊套（04、05戶型）去化速度一般，共備案銷售26套, 04室備案13套、05室備案13套，差距不大。 E戶型建筑

15、面積：69平米戶型：二房一廳一衛(wèi)均價：10858元/平米裝修：1500元/平米實際白胚價：9358元/平米位置：中間套北岸公館定價策略分析u北邊中間套（02.03）去化速度一般，已備案銷售25套。中間套戶型-實際去化情況u南邊中間套（06.07室）去化速度一般，已備案銷售24套。銷售差距小風景九園三期風景九園三期價格價格預期預期三期多層房源均價11000元/平方米三期高層房源均價9000-10000元/平方米全明設(shè)計，主臥朝南；雙陽臺設(shè)計，客廳附送飄窗；E：2房2廳1衛(wèi) 87M2空間方正緊湊，通透性差；主臥帶景觀陽臺，客廳帶飄窗；餐廳獨立；F：2房2廳1衛(wèi) 84M2主臥朝南，配以景觀陽臺；全明

16、設(shè)計，廚房臨近入戶門；餐廳布局影響交通動線；G：2房2廳1衛(wèi) 84M2南北通透，全明設(shè)計；客廳配景觀陽臺；多處飄窗設(shè)計增加附加值；J1：3房2廳2衛(wèi) 136M2全明設(shè)計，通透性好；兩間朝南，客廳配景觀陽臺，多處采用飄窗設(shè)計；J2：3房2廳2衛(wèi) 135M2本案產(chǎn)品分析主力戶型主力戶型11號樓號樓空間方正緊湊，分區(qū)合理；南北通風，0.9米進深飄窗、9平方米大陽臺，附加值較高；戶型方正南北通透，短進深，三房朝南；3.5米大開間主臥室；南北通透，短進深；主臥、次臥轉(zhuǎn)角陽臺，附加值高，挑空樓板可增加使用面積1a：3房2廳2衛(wèi) 134M21b：2房2廳1衛(wèi) 89M21d：2房2廳1衛(wèi) 89M2主力戶型主力

17、戶型22號樓號樓2a：3房2廳2衛(wèi) 139M22b：2房2廳1衛(wèi) 84M2全明設(shè)計，戶型南北通透；1.2米進深陽臺，9平方米大陽臺附加值高；戶型方正，短進深，三間朝南，獨立儲藏室，朝南大陽臺，采光條件優(yōu)越；2c：2房2廳1衛(wèi) 89M2全明設(shè)計，短進深；主臥附帶大飄窗，9平方米挑空樓板增加附加值；傳化綠都住宅項目對比分析保億風景九園本案在項目配套、規(guī)模、景觀資源、周邊環(huán)境等各方面系數(shù)，本案在項目配套、規(guī)模、景觀資源、周邊環(huán)境等各方面系數(shù)，與銀億海尚廣場、保億與銀億海尚廣場、保億. .風景九園相比還有一定差距。風景九園相比還有一定差距。l 滿分為80分系數(shù)定價模式參考建議定價：139平米 邊套 均

18、價9300元/平米 建議定價：84平米 中間套 均價8500元/平米 建議定價：89平米 邊套（挑空樓盤，附加值高） 均價9500元/平米 建議定價：134平米 邊套 均價9300元/平米 建議定價：89平米 中間套 均價8500元/平米 建議定價：89平米 邊套（挑空樓板，附加值高） 均價9500元/平米 建議定價：89平米（挑空樓板，附加值高） 中間套 均價9000元/平米 根據(jù)產(chǎn)品自身綜合分析比較、并結(jié)合實際市場情況，我們建議將產(chǎn)品均價設(shè)定為9000元/平米本案直接競爭對手風景九園三期將于3月底開盤，合生國際城高層二批房源預計將于下半年續(xù)推。本案遭遇競爭項目2月2010年1月競爭項目風景

19、九園三期本案銷售階段3月4月5月6月8月7月9月10月11月12月空檔期合生國際城二批房源建議開盤時間 -2010年4月中旬開盤 充分感知市場溫度，建議在市場預熱后的4月中旬推盤 在2011年市場反轉(zhuǎn)周期到來之前盡可能快速走量。 風景九園三期（預計3月底），本案爭取以價格上的優(yōu)勢，分流風景九園客戶；另外，避開與合生國際城二批房源的競爭（預計7-8月份）。公寓與寫字樓市場小結(jié)寧波公寓市場供需分析（寧波公寓市場供需分析（07-0907-09年）年）l 憑借09年樓市成交回升的熱銷勢頭，公寓市場在09年共成交5724套，整年的成交量已經(jīng)超越成交量已經(jīng)超越0707、0808年兩年的銷售套數(shù)，是年兩年的銷售套數(shù)，是歷年同期成交新高。歷年同期成交新高。l 在住宅價格高漲、供應量急劇下降的市場背景下，公寓類產(chǎn)品的價格也開始水漲船高，由年初的由年初的70007000元元/ /平米左右穩(wěn)步平米左右穩(wěn)步上升到上升到1418814188元元/ /平米。平米。0909年年 寧波公寓市場價格分析寧波公寓市場價格分析 住宅項目的供應不足，導致更多消費者向公寓類產(chǎn)品分流，使以往投資為主的公寓產(chǎn)品，自住客戶的比例也逐漸增加，銷售價格逐步提高。五、一周開盤信息（）五、一周開盤信息（）1月23日 新城名苑首批房源開盤開盤時間：1月23日開盤房源：首推220套面積在50-80的精裝公寓，16、17、18、24、25