銷售基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)資料(一)

1、 銷售知識(shí)培訓(xùn)材料（一）第一章 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)一、房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其它地上定著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的各種權(quán)益。1、房產(chǎn)：是指建筑在地面上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫、商業(yè)、服務(wù)、文化、教育、辦公房等。2、地產(chǎn)：是土地和地下各種基礎(chǔ)設(shè)施的總稱，包括供水、供熱、供電、排水排污等地下管線以及地面道路等。二、房地產(chǎn)開發(fā)1、房地產(chǎn)開發(fā)的概念：房地產(chǎn)開發(fā)是指依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)的行為。2、房地產(chǎn)開發(fā)的原則：房地產(chǎn)開發(fā)必須遵循以下原則：  （1）嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃的原則； （2）講求效益的原則。即房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)當(dāng)將經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益

2、、環(huán)境效益有機(jī)的結(jié)合起來；（3）全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則。 3、土地征用的審批權(quán)限：征收下列土地，由國務(wù)院批準(zhǔn)：（1） 基本農(nóng)田；（2） 基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的；（3） 其它土地超過70公頃的。征用條款規(guī)定以外的土地，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)國務(wù)院備案。4、土地的取得方式：土地的取得有兩種方式：劃撥和出讓。（1）劃撥是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用權(quán)限的限制。一般是指劃撥給國家機(jī)

3、關(guān)、學(xué)校等單位使用。（2）出讓是指與國家簽訂土地出讓合同，交納土地出讓金在一定年限內(nèi)獲得國有土地使用權(quán)的方式。目前的房地產(chǎn)開發(fā)除經(jīng)濟(jì)適用房外，都屬于這種方式。同樣，如果要在劃撥土地上進(jìn)行開發(fā)，也要交納土地出讓金，將劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地。出讓的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分為：居住用地70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)用地40年等。（備注：出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)期限滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)，滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回以上土地使用權(quán)。但因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工遲延的除外。）5、國有土

4、地出讓的方式：招標(biāo)、拍賣、協(xié)議三種方式，目前還廣泛采用掛牌方式出讓。A、招標(biāo)出讓國有土地使用權(quán)：是指市、縣人民政府土地行政主管部門（以下簡稱出讓人）發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓瘛⒎ㄈ撕推渌M織參加國有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。B、拍賣出讓國有土地使用權(quán)：是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由竟買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開竟價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。C、協(xié)議出讓土地使用權(quán)：是指出讓人與選定的受讓方磋商用地條件及價(jià)款，達(dá)成協(xié)議并簽定土地使用權(quán)出讓合同，有償出讓土地使用權(quán)的行為。D、掛牌出讓國有土地使用權(quán)：是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條

5、件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受竟買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的價(jià)格結(jié)果確定土地使用者的行為。三、房地產(chǎn)綜合開發(fā)流程1、 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃環(huán)節(jié)主要目的是決定投資開發(fā)的對(duì)象。2、 房地產(chǎn)開發(fā)的前期工作主要目的是為開工建設(shè)作好準(zhǔn)備。3、 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)管理主要目的是保證按期、按質(zhì)、按量、節(jié)約、安全地完成房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)。4、 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營工作主要目的是找到客戶，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的價(jià)值。5、 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)環(huán)節(jié)主要目的是弄清此項(xiàng)目的盈虧數(shù)目及其原因，弄清項(xiàng)目的綜合效益如何。后評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)核算效益評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃市場(chǎng)研究項(xiàng)目設(shè)想項(xiàng)目建議書可行性研究

6、流程設(shè)計(jì)前期工作征地拆遷勘察、規(guī)劃、設(shè)計(jì)開工準(zhǔn)備預(yù)租預(yù)售建設(shè)管理落實(shí)監(jiān)理工程控制竣工驗(yàn)收預(yù)租預(yù)售經(jīng)營工作經(jīng)營方式選擇評(píng)估促銷工具確定租售價(jià)格經(jīng)營企業(yè)開展租售四、房地產(chǎn)投資1、概念：地產(chǎn)投資是指投資者將資本投入到房地產(chǎn)業(yè)，以期在將來獲得不確定的收益，就是將資金用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的行為。2、特點(diǎn)：（1）投資成本高（2）投資回收期長（3）投資風(fēng)險(xiǎn)大（4）收益性好3、儲(chǔ)蓄和投資的比較：方式項(xiàng)目儲(chǔ)蓄投資貨幣使用銀行直接對(duì)資金使用的參與間接直接貨幣增值程度較小較大報(bào)酬形式利息利潤承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)程度較小較大4、不同類型房地產(chǎn)銷售收益不同，影響因素也不同：（1）花園公寓影響因素：銷售時(shí)機(jī)（2）寫字樓影響因素：地段

7、、商圈、價(jià)格等（3）商業(yè)：商圈、樓層、臨街狀態(tài)等（4）住宅：質(zhì)量、戶型、朝向、設(shè)備、配套、環(huán)境、交通、人文、價(jià)格等（5）酒店：地段、價(jià)格、配套、服務(wù)等五、房地產(chǎn)開發(fā)程序1、 企業(yè)注冊(cè)：有1000萬以上的注冊(cè)資本；2、 立項(xiàng)審批；3、 項(xiàng)目建議書批準(zhǔn)之后，向城市規(guī)劃管理部門申請(qǐng)建設(shè)用地選址；4、 在向計(jì)委、建委報(bào)可行性研究報(bào)告之前，須與市供電局、市政工程局共同確定“四源”（供水、供熱、供氣及排污）供應(yīng)的可行性；5、 在辦理建設(shè)用地選址的同時(shí)，向計(jì)委、建委申請(qǐng)可行性研究如報(bào)告審批。同時(shí)提交項(xiàng)目建議書及批準(zhǔn)文件；6、 建設(shè)用地選址批準(zhǔn)之后，向城市規(guī)劃管理部門申請(qǐng)辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證（市規(guī)委）；7、

8、 向土地管理部門辦理建設(shè)用地批準(zhǔn)書；8、 申請(qǐng)建設(shè)用地批準(zhǔn)書的同時(shí)，向城市規(guī)劃部門申請(qǐng)建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，并預(yù)交50%的建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)；9、 依法取得土地使用權(quán)，領(lǐng)取國有土地使用證（國土資源局）；10、 領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)手冊(cè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將有關(guān)內(nèi)容如實(shí)填入手冊(cè)，每半年按項(xiàng)目各實(shí)施階段送主管部門驗(yàn)核；11、 領(lǐng)取拆遷證、辦理拆遷工作；12、 向城市規(guī)劃管理部門申請(qǐng)審定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；13、 向城市規(guī)劃管理部門辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證（規(guī)委），交納執(zhí)照費(fèi)；14、 與四源程序供應(yīng)主管部門簽訂提出供四源的協(xié)議；15、 到建委辦理建設(shè)工程開工手續(xù)領(lǐng)取開工證（建委）；16、 持開工證到市政有關(guān)部

9、門繳納四源建設(shè)費(fèi)和其他費(fèi)用；17、 到招投標(biāo)辦公室辦理建設(shè)工程施工招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)；18、 申請(qǐng)辦理商品房銷（預(yù)）售許可證；（建委）19、 工程竣工驗(yàn)收：工程驗(yàn)收、質(zhì)量驗(yàn)收（市質(zhì)量監(jiān)督站）；20、 取得竣工驗(yàn)收備案表。五、五證、兩書、一表1、五證A、國有土地使用證：經(jīng)城市各級(jí)人民政府頒發(fā)，證明土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金，獲得了一定年限內(nèi)某塊國有土地的使用權(quán)的法律憑證。主要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和“四至”范圍。B、建設(shè)用地規(guī)劃許可證：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門，確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證。C、建設(shè)工程規(guī)劃許可證：經(jīng)城市規(guī)劃管理部門，確認(rèn)有

10、關(guān)建設(shè)活動(dòng)的合法地位，保證有關(guān)建設(shè)單位個(gè)人的合法權(quán)益，證明有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。D、建設(shè)工程開工證：本證是建筑施工單位符合施工各種條件，在建委辦理的允許其開工的批準(zhǔn)性證件。E、商品房銷（預(yù)）售許可證：本證是房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)性證件。2、兩書A、商品房質(zhì)量保證書：是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)銷售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按本保證書的約定，承擔(dān)保修責(zé)任。B、商品房使用說明書：即對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位（部件）的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說明，并提出使用注意事項(xiàng)。3、一表：商品房竣工驗(yàn)收備案表。六、房地產(chǎn)交易制度房地產(chǎn)交易分為預(yù)售和現(xiàn)

11、房銷售兩個(gè)階段。1、 預(yù)售（1）預(yù)售的概念：預(yù)售即通常所說的期房銷售，是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先售給承購人，由承購人支付定金或房款的行為。（2）商品房預(yù)售的條件：A、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；B、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；C、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；D、向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。2、商品房現(xiàn)售（1）商品房現(xiàn)房的概念：商品房現(xiàn)房是指以完成房屋所有權(quán)初始登記，并取得房屋所有權(quán)證和國有土地使用證且尚未銷售的房屋?，F(xiàn)房銷售即開發(fā)商在取

12、得竣工證或竣工驗(yàn)收合格文件后進(jìn)行銷售。（2）商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：A、現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；B、取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；C、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；D、已通過竣工驗(yàn)收；E、拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；F、供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；G、物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。按規(guī)定，現(xiàn)房銷售，凡是已取得房屋所有權(quán)證之日起持房屋所有權(quán)證書和土地使用權(quán)證書進(jìn)行商品房現(xiàn)房銷售，將不再辦理商品房銷售許可證；已經(jīng)竣工但尚未取得房屋的所有權(quán)

13、證書的，仍須按照有關(guān)規(guī)定辦理商品房預(yù)售許證。可自商品房取得竣工備案表之日起四個(gè)月內(nèi)繼續(xù)進(jìn)行商品房預(yù)售，但自取得竣工備案表之日起超過四個(gè)月的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。第二章 專業(yè)名詞1、 規(guī)劃用地：規(guī)劃批準(zhǔn)的可以使用的土地。2、 建筑面積：是指建筑物外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積。計(jì)算建筑面積的房屋，層高2、2米以上（含2、2米）。3、 總建筑面積：指小區(qū)內(nèi)所有建筑物的長度、寬度外包圍尺寸的乘積再乘以尺寸的總和。4、 套內(nèi)建筑面積：是指成套商品房（單元房）的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺(tái)建筑面積之和。5、 使用面積：一個(gè)使用單位扣去墻體面積之后剩余的凈面積。6、 套內(nèi)使用面積：是指各房間使用面積的總和

14、。7、 共用面積：指住宅樓內(nèi)為住戶方便出入、正常交往、保障生活設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間、樓層間、廳等所占面積的總和。8、 套內(nèi)墻體面積：共用墻墻體水平投影面積的一半加上非共用墻墻體水平投影的面積。9、 陽臺(tái)建筑面積：封閉式陽臺(tái)，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積。非封閉式陽臺(tái)，按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。10、 產(chǎn)權(quán)登記面積：是在房屋竣工后由測(cè)繪部門對(duì)已建成的房屋進(jìn)得實(shí)地測(cè)量之后所得到的面積。11、 面積使用率：使用面積總和與建筑面積之比；一個(gè)使用單位的使用面積和一個(gè)使用單位的套內(nèi)建筑面積加上該使用單位的分?jǐn)偯娣e之比。12、 建筑密度（建筑覆蓋率）：是指一定地塊內(nèi)所有建筑

15、物的基底總面積與地塊面積的比率（%），即建筑密度=建筑基底總面積/建筑用地面積。13、 建筑容積率：是反映和衡量建筑用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)，是指一定地塊內(nèi)總建筑面積與地塊面積之比，即容積率=總建筑面積/建筑用地面積。14、 綠化率：綠化用地與規(guī)劃用地面積之比。15、 面積計(jì)算公式：銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)建筑面積容積率=總建筑面積/總占地面積綠化率=綠化占地面積/總占地面積建筑密度=建筑物占地面積/總占地面積使用率=使用面積/建筑面積16、 建筑間距：是指兩棟建筑物外墻之間的水平距離。17、 道路用地：規(guī)劃區(qū)域內(nèi)道路的占地面積

16、。18、 紅線：指在地形地圖上劃分建筑用地和道路用地的界線，以標(biāo)明其合法的位置和范圍。因一般以紅線來表示，故稱“紅線”。19、 層高：是指上下兩層樓面或本層樓地面距上層樓地面之間的距離。20、 凈高：房間內(nèi)地面到頂棚之間的距離。21、 一二墻（120mm）：指墻體的厚度120mm（半磚墻），一般用于室內(nèi)非承重的內(nèi)隔。22、 二四墻（240mm）：指墻體的厚度240mm（一磚墻），室外室內(nèi)的承重墻。23、 三七墻（370mm）：指墻體的厚度370mm（一磚半墻），用于基礎(chǔ)和一層或北方室外墻。24、 磚混結(jié)構(gòu)：由磚砌體，由混凝土圈梁及構(gòu)造柱構(gòu)造的建筑物。主要由磚砌體承重，適用于一至七層多層房屋，工

17、期短，造價(jià)低，土地利用率低。25、 框架結(jié)構(gòu)：由現(xiàn)澆混凝土框架柱及梁承重的結(jié)構(gòu)體系，適用于8-15層。造價(jià)較高，房間布置比較靈活，土地利用率高，抗震性能較差（相對(duì)于剪力墻結(jié)構(gòu)）。26、 剪力墻結(jié)構(gòu)：豎向承重結(jié)構(gòu)全部同縱橫鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)組成。適用于15-30層高層，建筑造價(jià)高，房間布置受約束，抗震性能非常好。27、 框架剪力墻混合結(jié)構(gòu)：由框架柱和剪力墻復(fù)合組成，適用于12-24層建筑，平面布置比較靈活，土地利用率高，抗震好。28、 開間：兩條橫向定位軸位線之間的距離。橫向指建筑物的寬度方向。29、 進(jìn)深：兩條縱向定位軸線之間的距離?？v向指建筑物長度方向。30、 三通一平：通常指施工現(xiàn)場(chǎng)達(dá)到路通、

18、水通、電通和場(chǎng)地平整。31、 七通一平：指基本建設(shè)中前期工作的施工現(xiàn)場(chǎng)要求：路通、上水通、雨污水通、電力通、通訊通、熱力通、煤氣管道通及平整土地等的基礎(chǔ)建設(shè)。32、 九通一平：在七通一平的基礎(chǔ)上加開通寬帶網(wǎng)絡(luò)、有線電視。33、 大配套：指適用于居住區(qū)級(jí)區(qū)域或居住小區(qū)級(jí)區(qū)域的公共建筑和市政設(shè)施的配套。34、 標(biāo)高：地圖上表示建筑物某一部位的高度，有時(shí)作“高稱”，用“”表示，記入小數(shù)點(diǎn)后第三位，如±0.000。35、 防潮層：一般設(shè)在室外地平標(biāo)高之上，室內(nèi)地平標(biāo)高之下，室內(nèi)首層地面結(jié)構(gòu)層的中部，材料多為防水沙漿，厚度為20毫米左右。36、 防風(fēng)柱：指支撐房屋山墻以承受風(fēng)荷載的柱子。37、

19、 防水層：為了防止雨水進(jìn)入屋面，地下水進(jìn)入墻體、地下室及地下構(gòu)筑物，室內(nèi)用水滲入樓面及墻面等而設(shè)的材料層。38、 防水材料：油氈、SBS防水卷材、水乳型橡膠、瀝青。39、 勒腳：外墻墻身下端靠近室外地坪的部分，一般采用抹水泥砂漿的形式。40、 設(shè)備層：將建筑物某層的全部或大部分作為安裝空調(diào)、給排水、電梯機(jī)房等設(shè)備的樓層，一般在2.2米以下。41、 管道井：又稱設(shè)備管道井，在高層建筑中專門集中垂直安放給排水、供暖、供熱水等管道的豎向鋼筋混凝土井。42、 四源費(fèi)：建設(shè)項(xiàng)目需外部供應(yīng)：自來水、熱力、天然氣、排放污。43、 物業(yè)管理：利用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維護(hù)技術(shù)以經(jīng)濟(jì)手段管理物業(yè)，為業(yè)主和承租人提

20、供高效、優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟(jì)的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效益和經(jīng)濟(jì)效益。44、 單元住宅：指除臥室外，包括起居室、衛(wèi)生間、廚房、廁所等輔助用房，且上下水、供暖、燃?xì)獾仍O(shè)施、設(shè)備齊全，可以獨(dú)立使用的住房，一般是指成套的樓房。45、 公寓式住宅：公寓住宅是區(qū)別于獨(dú)院獨(dú)戶的西式別墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大城市里，多數(shù)為高層大樓，標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)高，每一層內(nèi)有若干單元獨(dú)用的套房，包括臥房、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺(tái)等等，還有的附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來的中外客商及其家屬中短期租用。46、 躍層式住宅：指住宅占有上下兩樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房有其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交

21、通不通過公共樓梯，而采用戶內(nèi)獨(dú)用小樓梯連接。優(yōu)點(diǎn)：A、每戶都有較大的采光面，通風(fēng)較好。 B、戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大。 C、布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。47、 復(fù)式住宅：一般指每套住宅在層高較高的一層樓中增建一個(gè)1.2米的夾層，兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅（復(fù)式住宅3.3米，而一般躍層為5.6米），其下層供起居用，如炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡眠和貯藏用，戶內(nèi)設(shè)有起居室高2米，上層直接作為臥室的床面，人可坐起但無法直立。48、 聯(lián)排式住宅：將許多獨(dú)戶住宅成排拼接，每戶有單獨(dú)的出入口或獨(dú)立的院落形成的聯(lián)排式住宅。49、 智能化住宅：智能化小區(qū)主要有三個(gè)組成部分，即提供多元信息服

22、務(wù)和公共物業(yè)管理的中心，提供多元信息傳輸?shù)木W(wǎng)絡(luò)（小區(qū)接入網(wǎng)），以及提供家庭安全、自動(dòng)化和通訊的智能化系統(tǒng)。通過該系統(tǒng)，不僅極大的提高了小區(qū)居民的生活質(zhì)量，還進(jìn)一步加強(qiáng)了小區(qū)規(guī)范化的物業(yè)管理。50、 商品房：指按市場(chǎng)價(jià)購買的房屋，有合法的完全產(chǎn)權(quán)，分為內(nèi)銷和外銷。51、 經(jīng)濟(jì)適用房：以中低收入家庭住房困難戶為供應(yīng)對(duì)象，按照國家住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)（不含別墅、高級(jí)公寓、外銷住宅）建設(shè)的普通住宅，是以微利價(jià)出售給廣大中低收入家庭、有社會(huì)保障性質(zhì)的得到國家政策扶持的普通住宅。52、 商品房價(jià)格由什么構(gòu)成？由三部分組成：（1）成本：包括征地費(fèi)、折遷安置補(bǔ)償費(fèi)、土地出讓金、建筑前期費(fèi)及建筑安裝費(fèi)，包括勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、

23、配套設(shè)施費(fèi)、建設(shè)工程施工費(fèi)、材料費(fèi)和人工費(fèi)、管理費(fèi)等；（2）稅金；（3）利潤。53、 商品房與經(jīng)濟(jì)適用房的區(qū)別：經(jīng)濟(jì)適用房商品房性質(zhì)微利商品房商品性質(zhì)產(chǎn)權(quán)不完全產(chǎn)權(quán)完全產(chǎn)權(quán)銷售許可經(jīng)濟(jì)適用房銷售許可證等五證商品房銷售許可證等五證土地證劃撥國有土地使用權(quán)證及政府批準(zhǔn)的年度計(jì)劃出讓國有土地使用權(quán)證價(jià)格政府限價(jià)企業(yè)自定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)戶型、面積、檔次等政府指導(dǎo)性企業(yè)自定規(guī)劃設(shè)計(jì)招投標(biāo)招投標(biāo)或議標(biāo)開發(fā)建設(shè)招投標(biāo)（不得轉(zhuǎn)包）招投標(biāo)或議標(biāo)物業(yè)管理同普通商品房按國家規(guī)定抵押貸款可以按規(guī)定占有權(quán)買受人所有買受人所有使用權(quán)買受人所有買受人所有收益權(quán)收益歸買受人，買方要補(bǔ)交10%的土地出讓金收益歸買受人處置權(quán)自由上市自由

24、上市54、板樓和塔樓優(yōu)缺點(diǎn)：板樓塔樓通風(fēng)采光南北通風(fēng)采光好單面采光、無對(duì)流空氣空氣清新空氣差得房率80-85%70-75%樓高矮高視野差好物業(yè)費(fèi)低高抗震性差好第三章 建筑知識(shí)一、 建筑結(jié)構(gòu)知識(shí)房屋建筑分類：1、 按使用性質(zhì)劃分建筑物的實(shí)用性質(zhì)又稱為功能要求，具體可以劃分為以下幾種類型：A、 生產(chǎn)性建筑（1） 工業(yè)建筑：指各類生產(chǎn)用房和為生產(chǎn)服務(wù)的附屬用房。如單層、多層工業(yè)廠房。（2） 農(nóng)業(yè)建筑：指各類供農(nóng)業(yè)生產(chǎn)使用的房屋。如種子庫等。B、 非生產(chǎn)性建筑：非生產(chǎn)性建筑又叫民用建筑，可以分為：（1） 居住建筑：如住宅、學(xué)生宿舍、招待所。（2） 公共建筑：如辦公、科教、文體、廣播、醫(yī)療、商業(yè)、郵電、

25、交通和其它建筑等。2、 結(jié)構(gòu)類型劃分 結(jié)構(gòu)類型是以建筑的承重結(jié)構(gòu)或構(gòu)件所選用材料與制作方式、傳力方式的不同而劃分，一般分為四種：A、 磚混結(jié)構(gòu)：這種結(jié)構(gòu)的豎向承重構(gòu)件是磚墻，水平承重構(gòu)件為鋼筋混凝土或鋼材制作的梁、板、柱形成的骨架，墻體只起圍護(hù)和分隔作用。這種結(jié)構(gòu)空間劃分靈活，可以用于多層和高層建筑中。B、 框架結(jié)構(gòu)：這種結(jié)構(gòu)的承重部分是同鋼筋混凝土或鋼材制作的梁、 板、 柱形成的骨架，墻體只起圍護(hù)和分隔作用。這種結(jié)構(gòu)空間劃分靈活，可以用于多層和高層建筑中。C、 混凝土板墻結(jié)構(gòu)：這種結(jié)構(gòu)的豎向承重構(gòu)件和水平承重構(gòu)件均采用鋼筋混凝土制作，施工時(shí)可以在現(xiàn)場(chǎng)澆注，通常被稱為大模 建筑，也可在工廠預(yù)制

26、，現(xiàn)場(chǎng)吊裝，通常被稱為大板建筑。這種結(jié)構(gòu)可以用于多層和高層建筑。D、 間架結(jié)構(gòu)：它包括懸索結(jié)構(gòu)、殼體結(jié)構(gòu)、折板結(jié)構(gòu)、拱結(jié)構(gòu)等形式。這種結(jié)構(gòu)多用于大跨度的公共建筑中，如體育館、大劇院、航空港等。3、 按照建筑物層數(shù)或高度劃分A、 住宅建筑的1-3層為低層，4-6層為多層，7-9層為小高層，10層以上為高層。B、 公共建筑及綜合性建筑高度超過24m為高層建筑，低于24m為多層建筑。C、 建筑總高度超過100m時(shí)，不論其是居住建筑或是公共建筑均為超高層建筑。D、 聯(lián)合國經(jīng)濟(jì)事務(wù)部于1974年針對(duì)當(dāng)時(shí)世界高層建筑的發(fā)展情況，把高層建筑劃分為四種類型： 低高層建筑：層數(shù)為9-16層，建筑總高度為50m以

27、下的建筑物。 中高層建筑：層數(shù)為17-25層，建筑總高度為50-75m的建筑物。 高高層建筑：層數(shù)為26-40層，建筑總高度為75-100m建筑物。 超高層建筑：層數(shù)為40層，建筑總高度為100m以上的建筑物。4、 按照施工方法劃分 施工方法是指建造房屋所采用的方法，它可以劃分為以下三種形式：A、 現(xiàn)澆、現(xiàn)砌式：這種施工方法是指主要構(gòu)件均在工廠預(yù)制，施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行裝配。B、 預(yù)制裝配式：這種施工方法是指主要構(gòu)件均在工廠預(yù)制，施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行裝配。C、 現(xiàn)澆現(xiàn)砌，部分預(yù)制裝配：這種施工方法是一部分構(gòu)件在現(xiàn)場(chǎng)澆注或砌注，一部分構(gòu)件為預(yù)制裝配。二、 面積的計(jì)算原則1、 商品房按“套”或“單元”出售，計(jì)算如

28、下： 商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e 套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)建筑面積 套內(nèi)使用空間周圍維護(hù)或承重墻體，分為共用墻及非共用墻兩種：共用墻是指商品房各套之間分隔墻、套與共用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）。共用墻壁墻體等水平投影面積的一半計(jì)入戶內(nèi)墻體面積。非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入戶內(nèi)墻體面積。2、 陽臺(tái)建筑面積，按國家現(xiàn)行建筑面積計(jì)算規(guī)定進(jìn)行計(jì)算： 封閉式的陽臺(tái)，按其外底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積； 挑陽臺(tái)（底陽臺(tái)）按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積； 凹陽臺(tái)按其凈面積(含擋板墻墻體面積)的一半計(jì)算建筑面積; 半挑半凹陽臺(tái)，挑出部

29、分按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積；3、 面積的分?jǐn)傇瓌t： 商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝?，分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為本幢內(nèi)的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。 為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房公攤，為局部范圍服務(wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)?。多次分?jǐn)偨ㄖ娣e的，分別計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)，各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。共用建筑面積分?jǐn)偤?，不劃分各套商品房分?jǐn)偟慕ㄖ膲w部位，但任何人不得侵占或改變?cè)?jì)劃的使用功能。4、 可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e：大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓群梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井

30、、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變（配）電室、煤氣調(diào)壓器、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的設(shè)備用房。5、 不應(yīng)計(jì)入的公用建筑空間：（1） 倉庫、機(jī)動(dòng)車庫、非機(jī)動(dòng)車庫、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間。（2） 售房單位自營、自用的房屋。（3） 為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房。6、 分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的計(jì)算方法：公攤的公用建筑面積=套內(nèi)建筑面積X公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)公用建筑分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/套內(nèi)建筑面積總和公用建筑面積=整幢建筑的建筑面積-套內(nèi)

31、建筑面積之和-不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e任何人不得侵占或改變?nèi)珮枪灿媒ㄖ臻g（包括整層、整樓門銷售面積中含有的公用建筑面積）原始設(shè)計(jì)的使用功能。7、 建筑面積的范圍：（1） 突出墻面的構(gòu)件配剪和藝術(shù)裝飾，如：柱、垛、勒腳、臺(tái)階、無柱雨蓬等。（2） 檢修、消防等用的室外爬梯。（3） 層高在2.2米以內(nèi)技術(shù)層。（4） 構(gòu)筑物，如：獨(dú)立煙囪、煙道、水塔、貯油（水）池、貯倉、圓庫、地下人防干、支線等。（5） 建筑物以內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺(tái)。（6） 有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱。屋臺(tái)及后臺(tái)懸掛幕布、布景的天橋、挑臺(tái)。（7） 單層建筑物內(nèi)分割的操作間、控制室、儀表間等單層房間，層高中低于2

32、.2米的深基礎(chǔ)下架空層、坡地建筑物吊腳架空層。8、商品房銷售的面積計(jì)價(jià)方式及面積誤差處理方式：（1）商品房銷售可以按套（單元）計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。按套（單元）計(jì)價(jià)或者按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。（2）按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約定的，按以下原則處理：1）面積誤差比絕對(duì)值在3%以

33、內(nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款；2）面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買售人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買售人提出退房之日起30日內(nèi)將買售人已付房價(jià)款退還給買售人，同時(shí)支付已付房價(jià)款利息。買售人不退房的，產(chǎn)權(quán)約定面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對(duì)值超出3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買售人。 面積誤差比=（產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積）/合同約定面積×100%因商品房銷售管

34、理辦法規(guī)定的規(guī)劃設(shè)計(jì)變更造成面積差異，當(dāng)事人不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。（3）按建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。9、 建筑高度：指建筑物室外地平面至外墻面頂部的總高度，應(yīng)符合下列規(guī)定：（1） 煙囪、避雷針、旗桿、風(fēng)向器、天線等在屋頂上的突出的構(gòu)筑物不計(jì)入建筑高度。（2） 樓梯間、電梯塔、裝飾塔、眺望塔、屋頂窗、水箱等建筑物之屋頂突出部分的水平投影面積小于屋頂面積的20%，且高度不超過4米的不計(jì)入建筑高度。（3） 建筑為坡度大于30°的坡屋頂建筑時(shí)，按坡屋

35、頂高度一半處至室外地平面計(jì)算建筑高度。第四章 法律法規(guī)一、貸款1、商業(yè)貸款（銀行按揭）：滿足銀行貸款資格的購房者向貸款銀行貸款，并將自己擁有產(chǎn)權(quán)的房屋向貸款銀行抵押的行為。是貸款人以盈利為目的的貸款。2、公積金貸款：繳存住房公積金的購房者向銀行提交公積金貸款申請(qǐng)，并將所購房屋向貸款銀行抵押的行為。用住房公積金發(fā)放的貸款，帶有互助性質(zhì)，貸款利率比商業(yè)性貸款的貸款利率低。3、組合貸款：繳存公積金的職工購房時(shí)，既申請(qǐng)公積金貸款申請(qǐng)，同時(shí)又獲得商業(yè)貸款，并將擁有的產(chǎn)權(quán)房屋向貸款銀行抵押的行為。4、貼息貸款：是中國銀行北京分行與北京市住房資金管理中心、北京市貸款擔(dān)保中心三家聯(lián)手推出的個(gè)人住房擔(dān)保貸款政策

36、性貼息業(yè)務(wù)。購房人可在商業(yè)銀行直接領(lǐng)取貸款，無須再到管理中心、銀行跑兩套手續(xù)，交兩筆手續(xù)費(fèi)。這樣，貸款時(shí)間，尤其是組合貸款的時(shí)間，可能由以前的幾個(gè)月節(jié)省到只需幾天。而商業(yè)貸款和公積金貸款之間的利差，則由政府住房基金提供的利息返還給中行，最后的貼息實(shí)惠仍落在貸款人身上。二、房地產(chǎn)權(quán)利類型：1、房屋的產(chǎn)權(quán)：即房屋所有權(quán)，是指房產(chǎn)的所有者，按照法律規(guī)定對(duì)房屋所享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。產(chǎn)權(quán)的體現(xiàn)方式是全國統(tǒng)一頒發(fā)的房屋權(quán)屬證書。國家實(shí)行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度，各地必須使用建設(shè)部統(tǒng)一制作的房屋權(quán)屬證書，其他部門、單位制作的房屋權(quán)屬證書無效，不受國家法律保護(hù)。2、土地使用權(quán)：是指以開發(fā)利用、生

37、產(chǎn)經(jīng)營、社會(huì)公益事業(yè)為目的，在國家所有或者集體所有的土地上營造建筑物或者其他附著物并進(jìn)行占有、使用、收益的權(quán)利。3、抵押權(quán)：是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人以其合法的財(cái)產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向債權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有依法從該抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值中優(yōu)先受清償?shù)臋?quán)利。三、取得房屋所有權(quán)證的購房者，可以受到國家法律的哪些保護(hù)？ 房屋所有權(quán)證是國家依法保護(hù)房屋所有權(quán)的合法憑證，房屋所有者憑證管理和使用自己的房屋。取得合法所有權(quán)的房屋所有人，可依法對(duì)自己的房屋行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利。房屋可以買賣、租賃、贈(zèng)與、交換、分拆、繼承、遇到建設(shè)搬遷時(shí)可以得到補(bǔ)償，凡妨害所有權(quán)人對(duì)其所有房屋占有

38、、使用、贈(zèng)與、交換、分拆、繼承、遇到建設(shè)搬遷時(shí)可以得到補(bǔ)償，凡妨害所有權(quán)人對(duì)其所有房屋占有、使用、收益和處分權(quán)利的，都是對(duì)所有權(quán)人的侵犯。四、商品房預(yù)售登記后，購房人要求更名，應(yīng)如何辦理？商品房預(yù)售登記后，購房人要求更名的，根據(jù)繼承權(quán)的親屬關(guān)系，可在預(yù)售契約上更名。辦理時(shí)應(yīng)出具經(jīng)公證的親屬關(guān)系證明，其他不具親屬關(guān)系的應(yīng)按預(yù)售轉(zhuǎn)讓程序辦理。五、產(chǎn)權(quán)登記用未成年人的名字，該如何辦理？購房人只須做個(gè)公證就可以，證明辦理購房手續(xù)的是這位未成年人監(jiān)護(hù)人就可以辦理。（根據(jù)北京區(qū)域、項(xiàng)目不同，具體情況各異。）六、商品房認(rèn)購書網(wǎng)上簽定的程序：1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與認(rèn)購人就可預(yù)售的房屋協(xié)商擬定商品房認(rèn)購書的相關(guān)條

39、款；2、經(jīng)雙方當(dāng)事人確認(rèn)后，通過管理系統(tǒng)在線填寫商品房認(rèn)購書的內(nèi)容，網(wǎng)上提交后，系統(tǒng)自動(dòng)生成認(rèn)購書編號(hào)；3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從網(wǎng)上打印商品房認(rèn)購書，同時(shí)聯(lián)機(jī)備案，管理系統(tǒng)及時(shí)標(biāo)明該單元（套）商品房已預(yù)定。認(rèn)購書網(wǎng)上備案后，簽定商品房預(yù)售合同時(shí)合同主體不得隨意變更。簽定合同的買受人變?yōu)檎J(rèn)購人在其同一戶籍內(nèi)的或是預(yù)訂時(shí)已明確的其他人員的不視為合同主體變更。4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與認(rèn)購人應(yīng)自簽定認(rèn)購書之日起七日內(nèi)簽定商品房預(yù)售合同，按照規(guī)定，通過管理系統(tǒng)辦理商品房預(yù)售合同網(wǎng)上簽約手續(xù)。超過七日未簽定商品房預(yù)售合同的，該套房屋的公示信息恢復(fù)顯示該套（單元）商品房未預(yù)訂且未預(yù)售。 經(jīng)濟(jì)適用住房簽訂認(rèn)購書的，須

40、在三十日內(nèi)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行購買經(jīng)濟(jì)適用住房資格審核，符合購買條件的，按照規(guī)定，通過管理系統(tǒng)辦理商品房預(yù)售合同網(wǎng)上簽約手續(xù)。七、商品房預(yù)售合同網(wǎng)上簽約的程序：1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與買受人就可預(yù)售的房屋協(xié)商擬訂商品房預(yù)售合同的相關(guān)條款；2、經(jīng)雙方當(dāng)事人確定后，通過管理系統(tǒng)在線填寫商品房預(yù)售合同的內(nèi)容，買售人自行設(shè)置查詢密碼，網(wǎng)上提交后，系統(tǒng)自動(dòng)生成合同編號(hào)；3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從網(wǎng)上正式打印商品房預(yù)售合同，同時(shí)在管理系統(tǒng)聯(lián)機(jī)備案，并下載打印商品房預(yù)售合同簽約證明和預(yù)售登記申請(qǐng)書；4、樓盤表標(biāo)識(shí)公示，即商品房樓盤表內(nèi)及時(shí)標(biāo)明該單元（套）商品房已預(yù)售。八、房地產(chǎn)抵押后，房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證由誰保管？房地

41、抵押需到房地產(chǎn)登記部門進(jìn)行房地產(chǎn)抵押登記，抵押人所持有的房屋所有權(quán)證和土地使用證對(duì)抵押情況進(jìn)行記載后，仍由抵押人持有，抵押權(quán)人持有房地產(chǎn)登記部門頒發(fā)的房屋他項(xiàng)權(quán)證和國有土地他項(xiàng)權(quán)證。九、購買一套商品房，要有哪些費(fèi)用？購買一套商品住房費(fèi)用由以下四部分組成：1、房價(jià)款：每平方米（建筑面積）售價(jià)×建筑面積。2、稅費(fèi)：（1）印花稅：買賣雙方各繳納房價(jià)款的萬分之五（由稅務(wù)局收?。从』ǘ?總房款×05；（2）契稅：是在土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)對(duì)產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅（由稅務(wù)局收?。Ｆ胀ㄗ≌患{房價(jià)款的1.5%，非普通住宅交納房價(jià)款的3%（北京市普通住宅需滿足以下3點(diǎn)：A、住宅小區(qū)

42、建筑容積率在1.0(含)以上，B、單套建筑面積在140m2以上(含)，C、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地住房平均價(jià)格1.2倍以下）,商業(yè)交納房價(jià)款的3%;（3）公共維修基金：購房款的2%;（4）辦貸款的，還要交律師費(fèi)（一般為貸款額的2）、保險(xiǎn)費(fèi)或評(píng)估費(fèi)等；（5）抵押登記費(fèi)：約每套200元；（6）在申辦產(chǎn)權(quán)過程中：A、登記費(fèi)：每建筑平方米03元。B、房屋所有權(quán)工本費(fèi)：每證收費(fèi)4元。C、印花貼稅：每件5元。3、物業(yè)管理費(fèi)：按相關(guān)規(guī)收??；4、供暖費(fèi)：（1）集中供暖：A、熱力集團(tuán)集中供暖價(jià)格為24元/建筑平方米/供暖季；B、采用燃煤鍋爐（直供）集中供暖價(jià)格為16.5/建筑平方米/供暖季；C、燃煤鍋爐（間供

43、方式）供暖價(jià)格為19元/建筑平方米/供暖季；D、采用燃油、天然氣、煤氣、電鍋爐集中供暖價(jià)格為30元/建筑平方米/供暖季（具體項(xiàng)目不同，也不太一樣）。（2）分戶供暖：根據(jù)設(shè)備和熱源的不同，按照用量單獨(dú)核算。有地?zé)岵膳⒈趻鞝t采暖等。十、辦理個(gè)人住房貸款時(shí)需要繳納哪些費(fèi)用？從北京市各商業(yè)銀行目前提供的個(gè)人住房擔(dān)保貸款（又稱商業(yè)性貸款）、個(gè)人住房擔(dān)保委托貸款（又稱政策性貸款）、個(gè)人住房組合貸款這三種方式來看，辦理個(gè)人住房貸款可能發(fā)生的費(fèi)用可以用一個(gè)簡單的公式來表示。即：個(gè)人住房貸款涉及的費(fèi)用=律師費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+抵押登記費(fèi)上面列出的公式嚴(yán)格來說并不準(zhǔn)確（因具體情況不同，辦理個(gè)人住房貸款涉及的費(fèi)用也不盡相

44、同）（1） 評(píng)估費(fèi) 建設(shè)銀行個(gè)人住房貸款中規(guī)定：新建商品房的個(gè)人住房貸款不需支付評(píng)估費(fèi)；利用公積金政策性貸款的申請(qǐng)人簽定購房合同后，需要支付評(píng)估費(fèi)用。一般安居房和按房改政策出售的房屋不需支付評(píng)估費(fèi)，如果按照要求必須評(píng)估，則其費(fèi)用按500元計(jì)收。 （注：經(jīng)濟(jì)適用住房的評(píng)估費(fèi)為500元）（2） 律師費(fèi) 辦理商業(yè)性貸款時(shí)，銀行委托律師事務(wù)所或公證部門對(duì)借款人進(jìn)行資格認(rèn)證，律師事務(wù)所按申請(qǐng)貸款額的2.5向貸款人一次性收取法律服務(wù)費(fèi)，每單最低額度一般在200-300左右，辦理政策性貸款時(shí)不需支付律師費(fèi)；如果屬組合貸款的，商業(yè)資金部分按商業(yè)性貸款方法辦法收取。（3） 保險(xiǎn)費(fèi) 由于我國目前尚未成立個(gè)人信用制度，個(gè)人資信難以調(diào)查，為了保證貸款的安全償還，借款人必須提供擔(dān)保。 房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)=總房款或貸款額x相應(yīng)比率x年限（4） 低押登記費(fèi)200元。十一、商貸中的保證擔(dān)保由開發(fā)商提供銀行商業(yè)貸款準(zhǔn)許借款人貸款購房的項(xiàng)目都是與銀行簽了協(xié)議的開發(fā)商的項(xiàng)目，在協(xié)議中一般有規(guī)定，開發(fā)商須為在銀行商業(yè)貸款買住房的借款人提供保證擔(dān)保，所以一般用銀行商業(yè)貸款購買商品房開發(fā)商都同意為貸款人提供保證。而住房公積金貸款則沒有規(guī)定要與開發(fā)商簽訂協(xié)議，有其他方式供貸款人選擇，即用