銷售基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)資料(一)

1、 銷售知識(shí)培訓(xùn)材料（一）第一章 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)一、房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其它地上定著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的各種權(quán)益。1、房產(chǎn)：是指建筑在地面上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉(cāng)庫(kù)、商業(yè)、服務(wù)、文化、教育、辦公房等。2、地產(chǎn)：是土地和地下各種基礎(chǔ)設(shè)施的總稱，包括供水、供熱、供電、排水排污等地下管線以及地面道路等。二、房地產(chǎn)開發(fā)1、房地產(chǎn)開發(fā)的概念：房地產(chǎn)開發(fā)是指依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)的行為。2、房地產(chǎn)開發(fā)的原則：房地產(chǎn)開發(fā)必須遵循以下原則：  （1）嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃的原則； （2）講求效益的原則。即房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)當(dāng)將經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益

2、、環(huán)境效益有機(jī)的結(jié)合起來；（3）全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則。 3、土地征用的審批權(quán)限：征收下列土地，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)：（1） 基本農(nóng)田；（2） 基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的；（3） 其它土地超過70公頃的。征用條款規(guī)定以外的土地，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)國(guó)務(wù)院備案。4、土地的取得方式：土地的取得有兩種方式：劃撥和出讓。（1）劃撥是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用權(quán)限的限制。一般是指劃撥給國(guó)家機(jī)

3、關(guān)、學(xué)校等單位使用。（2）出讓是指與國(guó)家簽訂土地出讓合同，交納土地出讓金在一定年限內(nèi)獲得國(guó)有土地使用權(quán)的方式。目前的房地產(chǎn)開發(fā)除經(jīng)濟(jì)適用房外，都屬于這種方式。同樣，如果要在劃撥土地上進(jìn)行開發(fā)，也要交納土地出讓金，將劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地。出讓的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分為：居住用地70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)用地40年等。（備注：出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)期限滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)，滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回以上土地使用權(quán)。但因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工遲延的除外。）5、國(guó)有土

4、地出讓的方式：招標(biāo)、拍賣、協(xié)議三種方式，目前還廣泛采用掛牌方式出讓。A、招標(biāo)出讓國(guó)有土地使用權(quán)：是指市、縣人民政府土地行政主管部門（以下簡(jiǎn)稱出讓人）發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其他組織參加國(guó)有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。B、拍賣出讓國(guó)有土地使用權(quán)：是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由竟買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開竟價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。C、協(xié)議出讓土地使用權(quán)：是指出讓人與選定的受讓方磋商用地條件及價(jià)款，達(dá)成協(xié)議并簽定土地使用權(quán)出讓合同，有償出讓土地使用權(quán)的行為。D、掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)：是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條

5、件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受竟買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的價(jià)格結(jié)果確定土地使用者的行為。三、房地產(chǎn)綜合開發(fā)流程1、 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃環(huán)節(jié)主要目的是決定投資開發(fā)的對(duì)象。2、 房地產(chǎn)開發(fā)的前期工作主要目的是為開工建設(shè)作好準(zhǔn)備。3、 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)管理主要目的是保證按期、按質(zhì)、按量、節(jié)約、安全地完成房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)。4、 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)工作主要目的是找到客戶，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的價(jià)值。5、 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)環(huán)節(jié)主要目的是弄清此項(xiàng)目的盈虧數(shù)目及其原因，弄清項(xiàng)目的綜合效益如何。后評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)核算效益評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃市場(chǎng)研究項(xiàng)目設(shè)想項(xiàng)目建議書可行性研究

6、流程設(shè)計(jì)前期工作征地拆遷勘察、規(guī)劃、設(shè)計(jì)開工準(zhǔn)備預(yù)租預(yù)售建設(shè)管理落實(shí)監(jiān)理工程控制竣工驗(yàn)收預(yù)租預(yù)售經(jīng)營(yíng)工作經(jīng)營(yíng)方式選擇評(píng)估促銷工具確定租售價(jià)格經(jīng)營(yíng)企業(yè)開展租售四、房地產(chǎn)投資1、概念：地產(chǎn)投資是指投資者將資本投入到房地產(chǎn)業(yè)，以期在將來獲得不確定的收益，就是將資金用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中的行為。2、特點(diǎn)：（1）投資成本高（2）投資回收期長(zhǎng)（3）投資風(fēng)險(xiǎn)大（4）收益性好3、儲(chǔ)蓄和投資的比較：方式項(xiàng)目?jī)?chǔ)蓄投資貨幣使用銀行直接對(duì)資金使用的參與間接直接貨幣增值程度較小較大報(bào)酬形式利息利潤(rùn)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)程度較小較大4、不同類型房地產(chǎn)銷售收益不同，影響因素也不同：（1）花園公寓影響因素：銷售時(shí)機(jī)（2）寫字樓影響因素：地段

7、、商圈、價(jià)格等（3）商業(yè)：商圈、樓層、臨街狀態(tài)等（4）住宅：質(zhì)量、戶型、朝向、設(shè)備、配套、環(huán)境、交通、人文、價(jià)格等（5）酒店：地段、價(jià)格、配套、服務(wù)等五、房地產(chǎn)開發(fā)程序1、 企業(yè)注冊(cè)：有1000萬以上的注冊(cè)資本；2、 立項(xiàng)審批；3、 項(xiàng)目建議書批準(zhǔn)之后，向城市規(guī)劃管理部門申請(qǐng)建設(shè)用地選址；4、 在向計(jì)委、建委報(bào)可行性研究報(bào)告之前，須與市供電局、市政工程局共同確定“四源”（供水、供熱、供氣及排污）供應(yīng)的可行性；5、 在辦理建設(shè)用地選址的同時(shí)，向計(jì)委、建委申請(qǐng)可行性研究如報(bào)告審批。同時(shí)提交項(xiàng)目建議書及批準(zhǔn)文件；6、 建設(shè)用地選址批準(zhǔn)之后，向城市規(guī)劃管理部門申請(qǐng)辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證（市規(guī)委）；7、

8、 向土地管理部門辦理建設(shè)用地批準(zhǔn)書；8、 申請(qǐng)建設(shè)用地批準(zhǔn)書的同時(shí)，向城市規(guī)劃部門申請(qǐng)建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，并預(yù)交50%的建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)；9、 依法取得土地使用權(quán)，領(lǐng)取國(guó)有土地使用證（國(guó)土資源局）；10、 領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)手冊(cè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將有關(guān)內(nèi)容如實(shí)填入手冊(cè)，每半年按項(xiàng)目各實(shí)施階段送主管部門驗(yàn)核；11、 領(lǐng)取拆遷證、辦理拆遷工作；12、 向城市規(guī)劃管理部門申請(qǐng)審定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；13、 向城市規(guī)劃管理部門辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證（規(guī)委），交納執(zhí)照費(fèi)；14、 與四源程序供應(yīng)主管部門簽訂提出供四源的協(xié)議；15、 到建委辦理建設(shè)工程開工手續(xù)領(lǐng)取開工證（建委）；16、 持開工證到市政有關(guān)部

9、門繳納四源建設(shè)費(fèi)和其他費(fèi)用；17、 到招投標(biāo)辦公室辦理建設(shè)工程施工招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)；18、 申請(qǐng)辦理商品房銷（預(yù)）售許可證；（建委）19、 工程竣工驗(yàn)收：工程驗(yàn)收、質(zhì)量驗(yàn)收（市質(zhì)量監(jiān)督站）；20、 取得竣工驗(yàn)收備案表。五、五證、兩書、一表1、五證A、國(guó)有土地使用證：經(jīng)城市各級(jí)人民政府頒發(fā)，證明土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金，獲得了一定年限內(nèi)某塊國(guó)有土地的使用權(quán)的法律憑證。主要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和“四至”范圍。B、建設(shè)用地規(guī)劃許可證：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門，確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證。C、建設(shè)工程規(guī)劃許可證：經(jīng)城市規(guī)劃管理部門，確認(rèn)有

10、關(guān)建設(shè)活動(dòng)的合法地位，保證有關(guān)建設(shè)單位個(gè)人的合法權(quán)益，證明有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。D、建設(shè)工程開工證：本證是建筑施工單位符合施工各種條件，在建委辦理的允許其開工的批準(zhǔn)性證件。E、商品房銷（預(yù)）售許可證：本證是房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)性證件。2、兩書A、商品房質(zhì)量保證書：是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)銷售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按本保證書的約定，承擔(dān)保修責(zé)任。B、商品房使用說明書：即對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位（部件）的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說明，并提出使用注意事項(xiàng)。3、一表：商品房竣工驗(yàn)收備案表。六、房地產(chǎn)交易制度房地產(chǎn)交易分為預(yù)售和現(xiàn)

11、房銷售兩個(gè)階段。1、 預(yù)售（1）預(yù)售的概念：預(yù)售即通常所說的期房銷售，是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房款的行為。（2）商品房預(yù)售的條件：A、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；B、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；C、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；D、向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。2、商品房現(xiàn)售（1）商品房現(xiàn)房的概念：商品房現(xiàn)房是指以完成房屋所有權(quán)初始登記，并取得房屋所有權(quán)證和國(guó)有土地使用證且尚未銷售的房屋?，F(xiàn)房銷售即開發(fā)商在取

12、得竣工證或竣工驗(yàn)收合格文件后進(jìn)行銷售。（2）商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：A、現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；B、取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；C、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；D、已通過竣工驗(yàn)收；E、拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；F、供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；G、物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。按規(guī)定，現(xiàn)房銷售，凡是已取得房屋所有權(quán)證之日起持房屋所有權(quán)證書和土地使用權(quán)證書進(jìn)行商品房現(xiàn)房銷售，將不再辦理商品房銷售許可證；已經(jīng)竣工但尚未取得房屋的所有權(quán)

13、證書的，仍須按照有關(guān)規(guī)定辦理商品房預(yù)售許證。可自商品房取得竣工備案表之日起四個(gè)月內(nèi)繼續(xù)進(jìn)行商品房預(yù)售，但自取得竣工備案表之日起超過四個(gè)月的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。第二章 專業(yè)名詞1、 規(guī)劃用地：規(guī)劃批準(zhǔn)的可以使用的土地。2、 建筑面積：是指建筑物外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積。計(jì)算建筑面積的房屋，層高2、2米以上（含2、2米）。3、 總建筑面積：指小區(qū)內(nèi)所有建筑物的長(zhǎng)度、寬度外包圍尺寸的乘積再乘以尺寸的總和。4、 套內(nèi)建筑面積：是指成套商品房（單元房）的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺(tái)建筑面積之和。5、 使用面積：一個(gè)使用單位扣去墻體面積之后剩余的凈面積。6、 套內(nèi)使用面積：是指各房間使用面積的總和

14、。7、 共用面積：指住宅樓內(nèi)為住戶方便出入、正常交往、保障生活設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間、樓層間、廳等所占面積的總和。8、 套內(nèi)墻體面積：共用墻墻體水平投影面積的一半加上非共用墻墻體水平投影的面積。9、 陽臺(tái)建筑面積：封閉式陽臺(tái)，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積。非封閉式陽臺(tái)，按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。10、 產(chǎn)權(quán)登記面積：是在房屋竣工后由測(cè)繪部門對(duì)已建成的房屋進(jìn)得實(shí)地測(cè)量之后所得到的面積。11、 面積使用率：使用面積總和與建筑面積之比；一個(gè)使用單位的使用面積和一個(gè)使用單位的套內(nèi)建筑面積加上該使用單位的分?jǐn)偯娣e之比。12、 建筑密度（建筑覆蓋率）：是指一定地塊內(nèi)所有建筑

15、物的基底總面積與地塊面積的比率（%），即建筑密度=建筑基底總面積/建筑用地面積。13、 建筑容積率：是反映和衡量建筑用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)，是指一定地塊內(nèi)總建筑面積與地塊面積之比，即容積率=總建筑面積/建筑用地面積。14、 綠化率：綠化用地與規(guī)劃用地面積之比。15、 面積計(jì)算公式：銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)建筑面積容積率=總建筑面積/總占地面積綠化率=綠化占地面積/總占地面積建筑密度=建筑物占地面積/總占地面積使用率=使用面積/建筑面積16、 建筑間距：是指兩棟建筑物外墻之間的水平距離。17、 道路用地：規(guī)劃區(qū)域內(nèi)道路的占地面積

16、。18、 紅線：指在地形地圖上劃分建筑用地和道路用地的界線，以標(biāo)明其合法的位置和范圍。因一般以紅線來表示，故稱“紅線”。19、 層高：是指上下兩層樓面或本層樓地面距上層樓地面之間的距離。20、 凈高：房間內(nèi)地面到頂棚之間的距離。21、 一二墻（120mm）：指墻體的厚度120mm（半磚墻），一般用于室內(nèi)非承重的內(nèi)隔。22、 二四墻（240mm）：指墻體的厚度240mm（一磚墻），室外室內(nèi)的承重墻。23、 三七墻（370mm）：指墻體的厚度370mm（一磚半墻），用于基礎(chǔ)和一層或北方室外墻。24、 磚混結(jié)構(gòu)：由磚砌體，由混凝土圈梁及構(gòu)造柱構(gòu)造的建筑物。主要由磚砌體承重，適用于一至七層多層房屋，工

17、期短，造價(jià)低，土地利用率低。25、 框架結(jié)構(gòu)：由現(xiàn)澆混凝土框架柱及梁承重的結(jié)構(gòu)體系，適用于8-15層。造價(jià)較高，房間布置比較靈活，土地利用率高，抗震性能較差（相對(duì)于剪力墻結(jié)構(gòu)）。26、 剪力墻結(jié)構(gòu)：豎向承重結(jié)構(gòu)全部同縱橫鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)組成。適用于15-30層高層，建筑造價(jià)高，房間布置受約束，抗震性能非常好。27、 框架剪力墻混合結(jié)構(gòu)：由框架柱和剪力墻復(fù)合組成，適用于12-24層建筑，平面布置比較靈活，土地利用率高，抗震好。28、 開間：兩條橫向定位軸位線之間的距離。橫向指建筑物的寬度方向。29、 進(jìn)深：兩條縱向定位軸線之間的距離?？v向指建筑物長(zhǎng)度方向。30、 三通一平：通常指施工現(xiàn)場(chǎng)達(dá)到路通、

18、水通、電通和場(chǎng)地平整。31、 七通一平：指基本建設(shè)中前期工作的施工現(xiàn)場(chǎng)要求：路通、上水通、雨污水通、電力通、通訊通、熱力通、煤氣管道通及平整土地等的基礎(chǔ)建設(shè)。32、 九通一平：在七通一平的基礎(chǔ)上加開通寬帶網(wǎng)絡(luò)、有線電視。33、 大配套：指適用于居住區(qū)級(jí)區(qū)域或居住小區(qū)級(jí)區(qū)域的公共建筑和市政設(shè)施的配套。34、 標(biāo)高：地圖上表示建筑物某一部位的高度，有時(shí)作“高稱”，用“”表示，記入小數(shù)點(diǎn)后第三位，如±0.000。35、 防潮層：一般設(shè)在室外地平標(biāo)高之上，室內(nèi)地平標(biāo)高之下，室內(nèi)首層地面結(jié)構(gòu)層的中部，材料多為防水沙漿，厚度為20毫米左右。36、 防風(fēng)柱：指支撐房屋山墻以承受風(fēng)荷載的柱子。37、

19、 防水層：為了防止雨水進(jìn)入屋面，地下水進(jìn)入墻體、地下室及地下構(gòu)筑物，室內(nèi)用水滲入樓面及墻面等而設(shè)的材料層。38、 防水材料：油氈、SBS防水卷材、水乳型橡膠、瀝青。39、 勒腳：外墻墻身下端靠近室外地坪的部分，一般采用抹水泥砂漿的形式。40、 設(shè)備層：將建筑物某層的全部或大部分作為安裝空調(diào)、給排水、電梯機(jī)房等設(shè)備的樓層，一般在2.2米以下。41、 管道井：又稱設(shè)備管道井，在高層建筑中專門集中垂直安放給排水、供暖、供熱水等管道的豎向鋼筋混凝土井。42、 四源費(fèi)：建設(shè)項(xiàng)目需外部供應(yīng)：自來水、熱力、天然氣、排放污。43、 物業(yè)管理：利用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維護(hù)技術(shù)以經(jīng)濟(jì)手段管理物業(yè)，為業(yè)主和承租人提

20、供高效、優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟(jì)的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效益和經(jīng)濟(jì)效益。44、 單元住宅：指除臥室外，包括起居室、衛(wèi)生間、廚房、廁所等輔助用房，且上下水、供暖、燃?xì)獾仍O(shè)施、設(shè)備齊全，可以獨(dú)立使用的住房，一般是指成套的樓房。45、 公寓式住宅：公寓住宅是區(qū)別于獨(dú)院獨(dú)戶的西式別墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大城市里，多數(shù)為高層大樓，標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)高，每一層內(nèi)有若干單元獨(dú)用的套房，包括臥房、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺(tái)等等，還有的附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來的中外客商及其家屬中短期租用。46、 躍層式住宅：指住宅占有上下兩樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房有其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交

21、通不通過公共樓梯，而采用戶內(nèi)獨(dú)用小樓梯連接。優(yōu)點(diǎn)：A、每戶都有較大的采光面，通風(fēng)較好。 B、戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大。 C、布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。47、 復(fù)式住宅：一般指每套住宅在層高較高的一層樓中增建一個(gè)1.2米的夾層，兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅（復(fù)式住宅3.3米，而一般躍層為5.6米），其下層供起居用，如炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡眠和貯藏用，戶內(nèi)設(shè)有起居室高2米，上層直接作為臥室的床面，人可坐起但無法直立。48、 聯(lián)排式住宅：將許多獨(dú)戶住宅成排拼接，每戶有單獨(dú)的出入口或獨(dú)立的院落形成的聯(lián)排式住宅。49、 智能化住宅：智能化小區(qū)主要有三個(gè)組成部分，即提供多元信息服

22、務(wù)和公共物業(yè)管理的中心，提供多元信息傳輸?shù)木W(wǎng)絡(luò)（小區(qū)接入網(wǎng)），以及提供家庭安全、自動(dòng)化和通訊的智能化系統(tǒng)。通過該系統(tǒng)，不僅極大的提高了小區(qū)居民的生活質(zhì)量，還進(jìn)一步加強(qiáng)了小區(qū)規(guī)范化的物業(yè)管理。50、 商品房：指按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買的房屋，有合法的完全產(chǎn)權(quán)，分為內(nèi)銷和外銷。51、 經(jīng)濟(jì)適用房：以中低收入家庭住房困難戶為供應(yīng)對(duì)象，按照國(guó)家住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)（不含別墅、高級(jí)公寓、外銷住宅）建設(shè)的普通住宅，是以微利價(jià)出售給廣大中低收入家庭、有社會(huì)保障性質(zhì)的得到國(guó)家政策扶持的普通住宅。52、 商品房?jī)r(jià)格由什么構(gòu)成？由三部分組成：（1）成本：包括征地費(fèi)、折遷安置補(bǔ)償費(fèi)、土地出讓金、建筑前期費(fèi)及建筑安裝費(fèi)，包括勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、

23、配套設(shè)施費(fèi)、建設(shè)工程施工費(fèi)、材料費(fèi)和人工費(fèi)、管理費(fèi)等；（2）稅金；（3）利潤(rùn)。53、 商品房與經(jīng)濟(jì)適用房的區(qū)別：經(jīng)濟(jì)適用房商品房性質(zhì)微利商品房商品性質(zhì)產(chǎn)權(quán)不完全產(chǎn)權(quán)完全產(chǎn)權(quán)銷售許可經(jīng)濟(jì)適用房銷售許可證等五證商品房銷售許可證等五證土地證劃撥國(guó)有土地使用權(quán)證及政府批準(zhǔn)的年度計(jì)劃出讓國(guó)有土地使用權(quán)證價(jià)格政府限價(jià)企業(yè)自定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)戶型、面積、檔次等政府指導(dǎo)性企業(yè)自定規(guī)劃設(shè)計(jì)招投標(biāo)招投標(biāo)或議標(biāo)開發(fā)建設(shè)招投標(biāo)（不得轉(zhuǎn)包）招投標(biāo)或議標(biāo)物業(yè)管理同普通商品房按國(guó)家規(guī)定抵押貸款可以按規(guī)定占有權(quán)買受人所有買受人所有使用權(quán)買受人所有買受人所有收益權(quán)收益歸買受人，買方要補(bǔ)交10%的土地出讓金收益歸買受人處置權(quán)自由上市自由

24、上市54、板樓和塔樓優(yōu)缺點(diǎn)：板樓塔樓通風(fēng)采光南北通風(fēng)采光好單面采光、無對(duì)流空氣空氣清新空氣差得房率80-85%70-75%樓高矮高視野差好物業(yè)費(fèi)低高抗震性差好第三章 建筑知識(shí)一、 建筑結(jié)構(gòu)知識(shí)房屋建筑分類：1、 按使用性質(zhì)劃分建筑物的實(shí)用性質(zhì)又稱為功能要求，具體可以劃分為以下幾種類型：A、 生產(chǎn)性建筑（1） 工業(yè)建筑：指各類生產(chǎn)用房和為生產(chǎn)服務(wù)的附屬用房。如單層、多層工業(yè)廠房。（2） 農(nóng)業(yè)建筑：指各類供農(nóng)業(yè)生產(chǎn)使用的房屋。如種子庫(kù)等。B、 非生產(chǎn)性建筑：非生產(chǎn)性建筑又叫民用建筑，可以分為：（1） 居住建筑：如住宅、學(xué)生宿舍、招待所。（2） 公共建筑：如辦公、科教、文體、廣播、醫(yī)療、商業(yè)、郵電、

25、交通和其它建筑等。2、 結(jié)構(gòu)類型劃分 結(jié)構(gòu)類型是以建筑的承重結(jié)構(gòu)或構(gòu)件所選用材料與制作方式、傳力方式的不同而劃分，一般分為四種：A、 磚混結(jié)構(gòu)：這種結(jié)構(gòu)的豎向承重構(gòu)件是磚墻，水平承重構(gòu)件為鋼筋混凝土或鋼材制作的梁、板、柱形成的骨架，墻體只起圍護(hù)和分隔作用。這種結(jié)構(gòu)空間劃分靈活，可以用于多層和高層建筑中。B、 框架結(jié)構(gòu)：這種結(jié)構(gòu)的承重部分是同鋼筋混凝土或鋼材制作的梁、 板、 柱形成的骨架，墻體只起圍護(hù)和分隔作用。這種結(jié)構(gòu)空間劃分靈活，可以用于多層和高層建筑中。C、 混凝土板墻結(jié)構(gòu)：這種結(jié)構(gòu)的豎向承重構(gòu)件和水平承重構(gòu)件均采用鋼筋混凝土制作，施工時(shí)可以在現(xiàn)場(chǎng)澆注，通常被稱為大模 建筑，也可在工廠預(yù)制

26、，現(xiàn)場(chǎng)吊裝，通常被稱為大板建筑。這種結(jié)構(gòu)可以用于多層和高層建筑。D、 間架結(jié)構(gòu)：它包括懸索結(jié)構(gòu)、殼體結(jié)構(gòu)、折板結(jié)構(gòu)、拱結(jié)構(gòu)等形式。這種結(jié)構(gòu)多用于大跨度的公共建筑中，如體育館、大劇院、航空港等。3、 按照建筑物層數(shù)或高度劃分A、 住宅建筑的1-3層為低層，4-6層為多層，7-9層為小高層，10層以上為高層。B、 公共建筑及綜合性建筑高度超過24m為高層建筑，低于24m為多層建筑。C、 建筑總高度超過100m時(shí)，不論其是居住建筑或是公共建筑均為超高層建筑。D、 聯(lián)合國(guó)經(jīng)濟(jì)事務(wù)部于1974年針對(duì)當(dāng)時(shí)世界高層建筑的發(fā)展情況，把高層建筑劃分為四種類型： 低高層建筑：層數(shù)為9-16層，建筑總高度為50m以

27、下的建筑物。 中高層建筑：層數(shù)為17-25層，建筑總高度為50-75m的建筑物。 高高層建筑：層數(shù)為26-40層，建筑總高度為75-100m建筑物。 超高層建筑：層數(shù)為40層，建筑總高度為100m以上的建筑物。4、 按照施工方法劃分 施工方法是指建造房屋所采用的方法，它可以劃分為以下三種形式：A、 現(xiàn)澆、現(xiàn)砌式：這種施工方法是指主要構(gòu)件均在工廠預(yù)制，施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行裝配。B、 預(yù)制裝配式：這種施工方法是指主要構(gòu)件均在工廠預(yù)制，施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行裝配。C、 現(xiàn)澆現(xiàn)砌，部分預(yù)制裝配：這種施工方法是一部分構(gòu)件在現(xiàn)場(chǎng)澆注或砌注，一部分構(gòu)件為預(yù)制裝配。二、 面積的計(jì)算原則1、 商品房按“套”或“單元”出售，計(jì)算如

28、下： 商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e 套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)建筑面積 套內(nèi)使用空間周圍維護(hù)或承重墻體，分為共用墻及非共用墻兩種：共用墻是指商品房各套之間分隔墻、套與共用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）。共用墻壁墻體等水平投影面積的一半計(jì)入戶內(nèi)墻體面積。非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入戶內(nèi)墻體面積。2、 陽臺(tái)建筑面積，按國(guó)家現(xiàn)行建筑面積計(jì)算規(guī)定進(jìn)行計(jì)算： 封閉式的陽臺(tái)，按其外底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積； 挑陽臺(tái)（底陽臺(tái)）按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積； 凹陽臺(tái)按其凈面積(含擋板墻墻體面積)的一半計(jì)算建筑面積; 半挑半凹陽臺(tái)，挑出部

29、分按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積；3、 面積的分?jǐn)傇瓌t： 商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝唬謹(jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為本幢內(nèi)的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。 為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房公攤，為局部范圍服務(wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)?。多次分?jǐn)偨ㄖ娣e的，分別計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)，各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。共用建筑面積分?jǐn)偤螅粍澐指魈咨唐贩糠謹(jǐn)偟慕ㄖ膲w部位，但任何人不得侵占或改變?cè)?jì)劃的使用功能。4、 可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e：大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓群梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井

30、、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變（配）電室、煤氣調(diào)壓器、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的設(shè)備用房。5、 不應(yīng)計(jì)入的公用建筑空間：（1） 倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間。（2） 售房單位自營(yíng)、自用的房屋。（3） 為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房。6、 分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的計(jì)算方法：公攤的公用建筑面積=套內(nèi)建筑面積X公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)公用建筑分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/套內(nèi)建筑面積總和公用建筑面積=整幢建筑的建筑面積-套內(nèi)

31、建筑面積之和-不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e任何人不得侵占或改變?nèi)珮枪灿媒ㄖ臻g（包括整層、整樓門銷售面積中含有的公用建筑面積）原始設(shè)計(jì)的使用功能。7、 建筑面積的范圍：（1） 突出墻面的構(gòu)件配剪和藝術(shù)裝飾，如：柱、垛、勒腳、臺(tái)階、無柱雨蓬等。（2） 檢修、消防等用的室外爬梯。（3） 層高在2.2米以內(nèi)技術(shù)層。（4） 構(gòu)筑物，如：獨(dú)立煙囪、煙道、水塔、貯油（水）池、貯倉(cāng)、圓庫(kù)、地下人防干、支線等。（5） 建筑物以內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺(tái)。（6） 有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱。屋臺(tái)及后臺(tái)懸掛幕布、布景的天橋、挑臺(tái)。（7） 單層建筑物內(nèi)分割的操作間、控制室、儀表間等單層房間，層高中低于2

32、.2米的深基礎(chǔ)下架空層、坡地建筑物吊腳架空層。8、商品房銷售的面積計(jì)價(jià)方式及面積誤差處理方式：（1）商品房銷售可以按套（單元）計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。按套（單元）計(jì)價(jià)或者按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。（2）按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約定的，按以下原則處理：1）面積誤差比絕對(duì)值在3%以

33、內(nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；2）面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買售人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買售人提出退房之日起30日內(nèi)將買售人已付房?jī)r(jià)款退還給買售人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。買售人不退房的，產(chǎn)權(quán)約定面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買售人。 面積誤差比=（產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積）/合同約定面積×100%因商品房銷售管

34、理辦法規(guī)定的規(guī)劃設(shè)計(jì)變更造成面積差異，當(dāng)事人不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。（3）按建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。9、 建筑高度：指建筑物室外地平面至外墻面頂部的總高度，應(yīng)符合下列規(guī)定：（1） 煙囪、避雷針、旗桿、風(fēng)向器、天線等在屋頂上的突出的構(gòu)筑物不計(jì)入建筑高度。（2） 樓梯間、電梯塔、裝飾塔、眺望塔、屋頂窗、水箱等建筑物之屋頂突出部分的水平投影面積小于屋頂面積的20%，且高度不超過4米的不計(jì)入建筑高度。（3） 建筑為坡度大于30°的坡屋頂建筑時(shí)，按坡屋

35、頂高度一半處至室外地平面計(jì)算建筑高度。第四章 法律法規(guī)一、貸款1、商業(yè)貸款（銀行按揭）：滿足銀行貸款資格的購(gòu)房者向貸款銀行貸款，并將自己擁有產(chǎn)權(quán)的房屋向貸款銀行抵押的行為。是貸款人以盈利為目的的貸款。2、公積金貸款：繳存住房公積金的購(gòu)房者向銀行提交公積金貸款申請(qǐng)，并將所購(gòu)房屋向貸款銀行抵押的行為。用住房公積金發(fā)放的貸款，帶有互助性質(zhì)，貸款利率比商業(yè)性貸款的貸款利率低。3、組合貸款：繳存公積金的職工購(gòu)房時(shí)，既申請(qǐng)公積金貸款申請(qǐng)，同時(shí)又獲得商業(yè)貸款，并將擁有的產(chǎn)權(quán)房屋向貸款銀行抵押的行為。4、貼息貸款：是中國(guó)銀行北京分行與北京市住房資金管理中心、北京市貸款擔(dān)保中心三家聯(lián)手推出的個(gè)人住房擔(dān)保貸款政策

36、性貼息業(yè)務(wù)。購(gòu)房人可在商業(yè)銀行直接領(lǐng)取貸款，無須再到管理中心、銀行跑兩套手續(xù)，交兩筆手續(xù)費(fèi)。這樣，貸款時(shí)間，尤其是組合貸款的時(shí)間，可能由以前的幾個(gè)月節(jié)省到只需幾天。而商業(yè)貸款和公積金貸款之間的利差，則由政府住房基金提供的利息返還給中行，最后的貼息實(shí)惠仍落在貸款人身上。二、房地產(chǎn)權(quán)利類型：1、房屋的產(chǎn)權(quán)：即房屋所有權(quán)，是指房產(chǎn)的所有者，按照法律規(guī)定對(duì)房屋所享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。產(chǎn)權(quán)的體現(xiàn)方式是全國(guó)統(tǒng)一頒發(fā)的房屋權(quán)屬證書。國(guó)家實(shí)行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度，各地必須使用建設(shè)部統(tǒng)一制作的房屋權(quán)屬證書，其他部門、單位制作的房屋權(quán)屬證書無效，不受國(guó)家法律保護(hù)。2、土地使用權(quán)：是指以開發(fā)利用、生

37、產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、社會(huì)公益事業(yè)為目的，在國(guó)家所有或者集體所有的土地上營(yíng)造建筑物或者其他附著物并進(jìn)行占有、使用、收益的權(quán)利。3、抵押權(quán)：是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人以其合法的財(cái)產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向債權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有依法從該抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值中優(yōu)先受清償?shù)臋?quán)利。三、取得房屋所有權(quán)證的購(gòu)房者，可以受到國(guó)家法律的哪些保護(hù)？ 房屋所有權(quán)證是國(guó)家依法保護(hù)房屋所有權(quán)的合法憑證，房屋所有者憑證管理和使用自己的房屋。取得合法所有權(quán)的房屋所有人，可依法對(duì)自己的房屋行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利。房屋可以買賣、租賃、贈(zèng)與、交換、分拆、繼承、遇到建設(shè)搬遷時(shí)可以得到補(bǔ)償，凡妨害所有權(quán)人對(duì)其所有房屋占有

38、、使用、贈(zèng)與、交換、分拆、繼承、遇到建設(shè)搬遷時(shí)可以得到補(bǔ)償，凡妨害所有權(quán)人對(duì)其所有房屋占有、使用、收益和處分權(quán)利的，都是對(duì)所有權(quán)人的侵犯。四、商品房預(yù)售登記后，購(gòu)房人要求更名，應(yīng)如何辦理？商品房預(yù)售登記后，購(gòu)房人要求更名的，根據(jù)繼承權(quán)的親屬關(guān)系，可在預(yù)售契約上更名。辦理時(shí)應(yīng)出具經(jīng)公證的親屬關(guān)系證明，其他不具親屬關(guān)系的應(yīng)按預(yù)售轉(zhuǎn)讓程序辦理。五、產(chǎn)權(quán)登記用未成年人的名字，該如何辦理？購(gòu)房人只須做個(gè)公證就可以，證明辦理購(gòu)房手續(xù)的是這位未成年人監(jiān)護(hù)人就可以辦理。（根據(jù)北京區(qū)域、項(xiàng)目不同，具體情況各異。）六、商品房認(rèn)購(gòu)書網(wǎng)上簽定的程序：1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與認(rèn)購(gòu)人就可預(yù)售的房屋協(xié)商擬定商品房認(rèn)購(gòu)書的相關(guān)條

39、款；2、經(jīng)雙方當(dāng)事人確認(rèn)后，通過管理系統(tǒng)在線填寫商品房認(rèn)購(gòu)書的內(nèi)容，網(wǎng)上提交后，系統(tǒng)自動(dòng)生成認(rèn)購(gòu)書編號(hào)；3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從網(wǎng)上打印商品房認(rèn)購(gòu)書，同時(shí)聯(lián)機(jī)備案，管理系統(tǒng)及時(shí)標(biāo)明該單元（套）商品房已預(yù)定。認(rèn)購(gòu)書網(wǎng)上備案后，簽定商品房預(yù)售合同時(shí)合同主體不得隨意變更。簽定合同的買受人變?yōu)檎J(rèn)購(gòu)人在其同一戶籍內(nèi)的或是預(yù)訂時(shí)已明確的其他人員的不視為合同主體變更。4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與認(rèn)購(gòu)人應(yīng)自簽定認(rèn)購(gòu)書之日起七日內(nèi)簽定商品房預(yù)售合同，按照規(guī)定，通過管理系統(tǒng)辦理商品房預(yù)售合同網(wǎng)上簽約手續(xù)。超過七日未簽定商品房預(yù)售合同的，該套房屋的公示信息恢復(fù)顯示該套（單元）商品房未預(yù)訂且未預(yù)售。 經(jīng)濟(jì)適用住房簽訂認(rèn)購(gòu)書的，須

40、在三十日內(nèi)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房資格審核，符合購(gòu)買條件的，按照規(guī)定，通過管理系統(tǒng)辦理商品房預(yù)售合同網(wǎng)上簽約手續(xù)。七、商品房預(yù)售合同網(wǎng)上簽約的程序：1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與買受人就可預(yù)售的房屋協(xié)商擬訂商品房預(yù)售合同的相關(guān)條款；2、經(jīng)雙方當(dāng)事人確定后，通過管理系統(tǒng)在線填寫商品房預(yù)售合同的內(nèi)容，買售人自行設(shè)置查詢密碼，網(wǎng)上提交后，系統(tǒng)自動(dòng)生成合同編號(hào)；3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從網(wǎng)上正式打印商品房預(yù)售合同，同時(shí)在管理系統(tǒng)聯(lián)機(jī)備案，并下載打印商品房預(yù)售合同簽約證明和預(yù)售登記申請(qǐng)書；4、樓盤表標(biāo)識(shí)公示，即商品房樓盤表內(nèi)及時(shí)標(biāo)明該單元（套）商品房已預(yù)售。八、房地產(chǎn)抵押后，房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證由誰保管？房地

41、抵押需到房地產(chǎn)登記部門進(jìn)行房地產(chǎn)抵押登記，抵押人所持有的房屋所有權(quán)證和土地使用證對(duì)抵押情況進(jìn)行記載后，仍由抵押人持有，抵押權(quán)人持有房地產(chǎn)登記部門頒發(fā)的房屋他項(xiàng)權(quán)證和國(guó)有土地他項(xiàng)權(quán)證。九、購(gòu)買一套商品房，要有哪些費(fèi)用？購(gòu)買一套商品住房費(fèi)用由以下四部分組成：1、房?jī)r(jià)款：每平方米（建筑面積）售價(jià)×建筑面積。2、稅費(fèi)：（1）印花稅：買賣雙方各繳納房?jī)r(jià)款的萬分之五（由稅務(wù)局收?。?，即印花稅=總房款×05；（2）契稅：是在土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)對(duì)產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅（由稅務(wù)局收?。Ｆ胀ㄗ≌患{房?jī)r(jià)款的1.5%，非普通住宅交納房?jī)r(jià)款的3%（北京市普通住宅需滿足以下3點(diǎn)：A、住宅小區(qū)

42、建筑容積率在1.0(含)以上，B、單套建筑面積在140m2以上(含)，C、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地住房平均價(jià)格1.2倍以下）,商業(yè)交納房?jī)r(jià)款的3%;（3）公共維修基金：購(gòu)房款的2%;（4）辦貸款的，還要交律師費(fèi)（一般為貸款額的2）、保險(xiǎn)費(fèi)或評(píng)估費(fèi)等；（5）抵押登記費(fèi)：約每套200元；（6）在申辦產(chǎn)權(quán)過程中：A、登記費(fèi)：每建筑平方米03元。B、房屋所有權(quán)工本費(fèi)：每證收費(fèi)4元。C、印花貼稅：每件5元。3、物業(yè)管理費(fèi)：按相關(guān)規(guī)收??；4、供暖費(fèi)：（1）集中供暖：A、熱力集團(tuán)集中供暖價(jià)格為24元/建筑平方米/供暖季；B、采用燃煤鍋爐（直供）集中供暖價(jià)格為16.5/建筑平方米/供暖季；C、燃煤鍋爐（間供

43、方式）供暖價(jià)格為19元/建筑平方米/供暖季；D、采用燃油、天然氣、煤氣、電鍋爐集中供暖價(jià)格為30元/建筑平方米/供暖季（具體項(xiàng)目不同，也不太一樣）。（2）分戶供暖：根據(jù)設(shè)備和熱源的不同，按照用量單獨(dú)核算。有地?zé)岵膳?、壁掛爐采暖等。十、辦理個(gè)人住房貸款時(shí)需要繳納哪些費(fèi)用？從北京市各商業(yè)銀行目前提供的個(gè)人住房擔(dān)保貸款（又稱商業(yè)性貸款）、個(gè)人住房擔(dān)保委托貸款（又稱政策性貸款）、個(gè)人住房組合貸款這三種方式來看，辦理個(gè)人住房貸款可能發(fā)生的費(fèi)用可以用一個(gè)簡(jiǎn)單的公式來表示。即：個(gè)人住房貸款涉及的費(fèi)用=律師費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+抵押登記費(fèi)上面列出的公式嚴(yán)格來說并不準(zhǔn)確（因具體情況不同，辦理個(gè)人住房貸款涉及的費(fèi)用也不盡相

44、同）（1） 評(píng)估費(fèi) 建設(shè)銀行個(gè)人住房貸款中規(guī)定：新建商品房的個(gè)人住房貸款不需支付評(píng)估費(fèi)；利用公積金政策性貸款的申請(qǐng)人簽定購(gòu)房合同后，需要支付評(píng)估費(fèi)用。一般安居房和按房改政策出售的房屋不需支付評(píng)估費(fèi)，如果按照要求必須評(píng)估，則其費(fèi)用按500元計(jì)收。 （注：經(jīng)濟(jì)適用住房的評(píng)估費(fèi)為500元）（2） 律師費(fèi) 辦理商業(yè)性貸款時(shí)，銀行委托律師事務(wù)所或公證部門對(duì)借款人進(jìn)行資格認(rèn)證，律師事務(wù)所按申請(qǐng)貸款額的2.5向貸款人一次性收取法律服務(wù)費(fèi)，每單最低額度一般在200-300左右，辦理政策性貸款時(shí)不需支付律師費(fèi)；如果屬組合貸款的，商業(yè)資金部分按商業(yè)性貸款方法辦法收取。（3） 保險(xiǎn)費(fèi) 由于我國(guó)目前尚未成立個(gè)人信用制度，個(gè)人資信難以調(diào)查，為了保證貸款的安全償還，借款人必須提供擔(dān)保。 房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)=總房款或貸款額x相應(yīng)比率x年限（4） 低押登記費(fèi)200元。十一、商貸中的保證擔(dān)保由開發(fā)商提供銀行商業(yè)貸款準(zhǔn)許借款人貸款購(gòu)房的項(xiàng)目都是與銀行簽了協(xié)議的開發(fā)商的項(xiàng)目，在協(xié)議中一般有規(guī)定，開發(fā)商須為在銀行商業(yè)貸款買住房的借款人提供保證擔(dān)保，所以一般用銀行商業(yè)貸款購(gòu)買商品房開發(fā)商都同意為貸款人提供保證。而住房公積金貸款則沒有規(guī)定要與開發(fā)商簽訂協(xié)議，有其他方式供貸款人選擇，即用