淺議住宅項(xiàng)目外墻滲漏的防治

1、淺議住宅項(xiàng)目外墻滲漏的防治    摘要：近年來，大量新建住宅項(xiàng)目出現(xiàn)外墻滲水的質(zhì)量問題。給業(yè)主正常使用和開發(fā)企業(yè)都造成嚴(yán)重的不良影響，本文結(jié)合治理外墻滲漏的實(shí)踐，對(duì)外墻體滲漏原因進(jìn)行了分析，提出了防治措施。 關(guān)鍵詞：住宅，外墻滲漏，分析，防治 中圖分類號(hào)：TU767+.5 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)號(hào)：A 文章編號(hào)：2306-1499（2013）05-（頁碼）-頁數(shù) 本公司開發(fā)建設(shè)的某高檔住宅小區(qū)，以3-5層情景洋房為主，輔以點(diǎn)式和板式觀景公寓，產(chǎn)品定位于為中關(guān)村高級(jí)白領(lǐng)和成功人士提供第一居所。項(xiàng)目自2006年陸續(xù)交付入住，但入住后卻連年發(fā)生房屋外墻漏水的問題，尤其以洋房

2、產(chǎn)品為最。經(jīng)過現(xiàn)場(chǎng)勘察，外墻表面開裂、業(yè)主封閉陽臺(tái)和露臺(tái)等是造成外墻滲漏的主要原因，公司投入大量精力多次維修，由于漏水點(diǎn)難以準(zhǔn)確定位，總不能根本解決。相關(guān)新聞也不斷見諸報(bào)端，在給廣大業(yè)主帶來困擾的同時(shí)，給公司也帶來嚴(yán)重的負(fù)面影響。住宅工程是民生工程，外墻滲漏問題必須予以重視并加以防治。 一、外墻滲水的原因 近年來由于住宅項(xiàng)目產(chǎn)品多樣化，外觀設(shè)計(jì)在功能和美觀方面要求越來越多，大量的外部構(gòu)件，以及飄窗、露臺(tái)的設(shè)計(jì)，給施工質(zhì)量帶來了挑戰(zhàn)?？偨Y(jié)起來，造成外墻滲水的原因主要有下列幾個(gè)方面： 1、產(chǎn)品定位不當(dāng) 產(chǎn)品定位在調(diào)查落實(shí)目標(biāo)客戶普遍需求的情況下，還應(yīng)該就項(xiàng)目所在地的自然環(huán)境、社會(huì)環(huán)境進(jìn)行綜合評(píng)估。

3、如果在業(yè)主使用過程中因產(chǎn)品設(shè)計(jì)和使用環(huán)境及功能需求不匹配，而進(jìn)行大規(guī)模的改造施工，就很容易造成外墻等部位的滲漏。如本項(xiàng)目的業(yè)主自己動(dòng)手封閉了幾乎全部露臺(tái)和陽臺(tái)，就有可能是造成外墻滲漏的重要原因。 2、施工質(zhì)量原因 （1）結(jié)構(gòu)工程施工。 磚、砌筑砂漿、混凝土等本身的質(zhì)量是避免外墻滲水的前提條件。結(jié)構(gòu)工程材料質(zhì)量不好，必然造成墻體平整度、強(qiáng)度、氣候穩(wěn)定性差，最終造成沉降、開裂變形、墻皮脫落而引起外墻滲漏。 墻體施工質(zhì)量差，是引起外墻滲水的重要原因。其中體現(xiàn)在幾方面：一是砌筑墻體干磚上墻、組砌不合理、砂漿灰縫不飽滿。二是混凝土墻體施工時(shí)振搗不密實(shí)，出現(xiàn)了蜂窩、孔洞，又不事先修補(bǔ)到位。三是框架梁柱與砌

4、體結(jié)合部塞方不實(shí)，或是柱邊嵌縫不密實(shí)。四是對(duì)穿墻的洞、眼，對(duì)管線的固定與暗埋等封堵不實(shí)。這些原因均能引起開裂、滲水。 （2）窗四周滲水 窗戶質(zhì)量問題，變形、密封條填塞不到位等；窗洞尺寸不準(zhǔn)確，窗框固定不牢、變形或與外保溫系統(tǒng)收口處理不當(dāng)；混凝土窗臺(tái)板澆搗不密實(shí)、尺寸不當(dāng)、與窗框結(jié)合部位處理不當(dāng)造成窗框四周嵌填不密實(shí)，室外窗臺(tái)板面外高內(nèi)低等，這些原因會(huì)造成窗框本身滲水，或密封處理質(zhì)量難保證造成裂縫滲水或是倒泛水。 （3）其他情況滲水 煤氣、空調(diào)、排水等管道安裝打眼及其他脹栓施工，均會(huì)造成外墻面破壞，處理不當(dāng)，極易引發(fā)滲漏。特別是住宅工程外保溫系統(tǒng)，如果后期安裝或是使用不當(dāng)，造成破壞，除引起滲水外

5、，局部保溫效果也會(huì)受到較大影響。 此外，外墻基層粉刷不采用防水砂漿，造成墻體砌筑中的局部細(xì)微缺陷不能得到有效彌補(bǔ)，也是造成滲漏的原因之一。 3、使用不當(dāng)原因 如前所述，業(yè)主在進(jìn)行裝修或是進(jìn)行陽臺(tái)封閉改造時(shí)，并未對(duì)施工可能引起的不良后果產(chǎn)生足夠重視，沒有專業(yè)方案，施工隨意性強(qiáng)。特別是對(duì)外墻外保溫的墻體進(jìn)行開洞、剔鑿、打眼施工后，不能進(jìn)行完善的成品保護(hù)和恢復(fù)，施工方案不合理，建筑材料和半成品質(zhì)量難保證等，都在一定程度上造成了外墻滲漏，而且由于大量效仿，對(duì)于建筑物設(shè)施破壞更加嚴(yán)重，同時(shí)給后期滲水的治理帶來困難。 二、外墻預(yù)防滲漏的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和措施 1、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 產(chǎn)品定位一定要進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)研

6、，在對(duì)項(xiàng)目生活、能源、市政、建筑、地質(zhì)等條件進(jìn)行充分調(diào)研的同時(shí)，還要對(duì)當(dāng)?shù)氐臍夂颍约翱赡芤瓠h(huán)境變化的如垃圾場(chǎng)、信號(hào)基站、高壓走廊等進(jìn)行充分的調(diào)研。對(duì)于特定的目標(biāo)客戶，其職業(yè)、收入、生活習(xí)慣、人員結(jié)構(gòu)等可能也有所不同，而且，在環(huán)境改變的情況下，他們對(duì)于產(chǎn)品功能方面的需求可能會(huì)有很大的不同和改變，所以對(duì)于自然條件的和人的需求等要兼顧，統(tǒng)籌考慮，避免施工中途改動(dòng)或出現(xiàn)交付以后業(yè)主自發(fā)改動(dòng)。 在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，要舍棄一些華而不實(shí)的外部裝飾性構(gòu)件。而對(duì)于對(duì)此容易造成外墻滲水的細(xì)部節(jié)點(diǎn)要不斷優(yōu)化方案，以便于施工質(zhì)量控制。對(duì)于后期業(yè)主自行改動(dòng)可能影響房屋滲水的部位，在前期設(shè)計(jì)時(shí)一步到位或避免業(yè)主自行改動(dòng)，或

7、者在項(xiàng)目交付時(shí)，向業(yè)主提供必要的技術(shù)咨詢。 2、施工過程管理 （1）制定和優(yōu)化施工方案 對(duì)于一些重點(diǎn)節(jié)點(diǎn)，要制定詳細(xì)的施工方案并進(jìn)行優(yōu)化，同時(shí)加強(qiáng)組織管理，使施工單位及作業(yè)人員強(qiáng)化防水工程質(zhì)量意識(shí)。 （2）磚砌體的施工 在確保磚本身材料進(jìn)場(chǎng)合格的前提下，施工前應(yīng)進(jìn)行澆水濕潤，避免干磚上墻；控制砌筑砂漿的質(zhì)量，對(duì)進(jìn)場(chǎng)的預(yù)拌砂漿要加強(qiáng)進(jìn)場(chǎng)檢驗(yàn)；加強(qiáng)原材料的控制，采用潔凈的中砂，細(xì)度模數(shù)大、含泥量小于5%的砂，正確和控制使用外加劑；根據(jù)不同磚的特性，合理組砌，控制好灰縫尺寸和砂漿飽滿度，確保砌體質(zhì)量。 （3）混凝土墻體施工 應(yīng)加強(qiáng)對(duì)進(jìn)場(chǎng)預(yù)拌混凝土的檢查和驗(yàn)收。施工時(shí)，嚴(yán)格按操作規(guī)程要求進(jìn)行振搗，避免

8、過振或漏振現(xiàn)象；必要時(shí)，安放串桶投送，防止落差過高，造成混凝土離淅，以確?；炷辆|(zhì)、密實(shí)；拆模后，要及時(shí)進(jìn)行澆水養(yǎng)護(hù)，防止開裂。 （4）框架填充墻施工 除應(yīng)按上述要求控制好砌筑質(zhì)量外，還要按要求正確排放墻體拉結(jié)筋，當(dāng)墻體過長或過高時(shí)，應(yīng)按通病防治要求，增設(shè)混凝土構(gòu)造柱及板帶；當(dāng)填充砌體砌至梁底或底板下時(shí)，應(yīng)待下部砌體充分沉降后（一般為7天左右）再用斜磚填嵌密實(shí)；在外墻底層砂漿抹灰前沿混凝土結(jié)構(gòu)與砌體接縫處鋪不小于300mm寬的點(diǎn)焊鋼絲網(wǎng)，對(duì)輕質(zhì)材料墻體宜滿鋪一層鋼絲網(wǎng)，以防開裂、滲水。 （5）外窗部位施工 根據(jù)窗型，充分考慮外保溫收口及窗邊框塞縫，嚴(yán)格設(shè)定并控制窗洞尺寸；洞口外側(cè)靠框邊預(yù)留深

9、5mm，寬58mm的槽口，以便于打膠，密封膠應(yīng)均勻填滿槽口，不得有縫隙、氣孔等；控制好混凝土窗臺(tái)板長度（一般通長布置）、厚度及標(biāo)高，并保證其澆筑密實(shí)；外窗臺(tái)應(yīng)低于內(nèi)窗臺(tái)10mm左右，并做向外排水坡度，按照要求做好滴水線槽。 （6）管洞、眼等其他部位施工 在內(nèi)、外粉刷之前，應(yīng)將全部臨時(shí)管洞堵好，將全部預(yù)留管卡安裝完畢；堵洞時(shí)，宜分二次進(jìn)行，采用水泥砂漿鋪漿后用濕潤的標(biāo)準(zhǔn)磚補(bǔ)砌內(nèi)側(cè)一半洞口，待凝固后在外側(cè)采用細(xì)石混凝土填實(shí)，表面再用防水砂漿抹一層與墻體平；預(yù)開的空調(diào)、排氣等洞口，口沿應(yīng)外低內(nèi)高；對(duì)混凝土腳手洞、對(duì)穿孔洞，用干硬性防水砂漿加膨脹劑填塞，并留凹面，待凝固后表面再用防水砂漿補(bǔ)平。 對(duì)穿透保溫層的洞口，其外沿均需作密封膠處理；二次裝修時(shí)，要盡量避免從內(nèi)向外打洞，以免造成外墻粉刷及保溫層局部大面積破壞。 3、項(xiàng)目交付和物業(yè)管理階段 項(xiàng)目交付前，要對(duì)外墻及外部構(gòu)件進(jìn)行全面的檢查驗(yàn)收，避免業(yè)主入住后發(fā)現(xiàn)問題再進(jìn)行維修帶來的不利后果。對(duì)于業(yè)主裝修以及類似封閉陽臺(tái)等改造，在兩書中進(jìn)行重點(diǎn)的說明和指導(dǎo)。開發(fā)商和物業(yè)公司應(yīng)對(duì)業(yè)主的裝修和改造予以指導(dǎo)，承擔(dān)起相應(yīng)的責(zé)任，避免出現(xiàn)施工不當(dāng)造成滲漏。物業(yè)公司作為服務(wù)窗口單位，要承擔(dān)起責(zé)任，及時(shí)處理。 三、結(jié)論 房屋建筑外墻面滲漏，是各種原因造成的，涉及材料