房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的法律服務(wù)-

1、第一章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的法律服務(wù)第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的律師工作概述一、房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立的律師工作內(nèi)容房地產(chǎn)專業(yè)律師在設(shè)立房地產(chǎn)項(xiàng)目公司過(guò)程中的主要法律服務(wù)內(nèi)容：暢房地產(chǎn)投資法律咨詢?yōu)榉康禺a(chǎn)投資者提供房地產(chǎn)投資法律與國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的法律備忘錄、法律分析意見。暢起草、審核投資協(xié)議、章程為設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)起草審核投資與交易協(xié)議、公司章程。暢房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)法律咨詢?yōu)榉康禺a(chǎn)企業(yè)取得相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)（一級(jí)資質(zhì)至四級(jí)資質(zhì)）提供法律咨詢。暢外商投資房地產(chǎn)法律咨詢?yōu)橥鈬?guó)投資者與中方股東共同組建中外合資、中外合作、外商獨(dú)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，提供合法性分析意見。暢外資并購(gòu)房地產(chǎn)法律服務(wù)為中外股權(quán)式并購(gòu)，中外資產(chǎn)式

2、并購(gòu)等投資交易提供合法性意見和法律盡職調(diào)查報(bào)告。暢房地產(chǎn)企業(yè)合并、分立法律服務(wù)為房地產(chǎn)企業(yè)增資擴(kuò)股、合并、分立提供法律咨詢。暢房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部規(guī)章制度建設(shè)為房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)與勞動(dòng)社會(huì)保障規(guī)范提供法律咨詢。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的概說(shuō)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成立階段所遇到的法律問(wèn)題主要是根據(jù)投資者國(guó)籍和注冊(cè)場(chǎng)所確定房地產(chǎn)企業(yè)性質(zhì)、確定房地產(chǎn)企業(yè)的組織形式、規(guī)劃房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部治理機(jī)構(gòu)、定位房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的資質(zhì)等級(jí)。暢房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的種類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目基本分為五類：新征土地商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目、危舊房改造項(xiàng)目、雙方合建項(xiàng)目、單位系統(tǒng)內(nèi)部的自建項(xiàng)目，以及與外商合資、合作商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目。另外，還有人民政府主辦的經(jīng)濟(jì)適

3、用房、廉租房的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)管理。暢房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的種類根據(jù)是否利用外資，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以劃分為內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；根據(jù)所從事的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的范圍不同，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以分為綜合性開發(fā)企業(yè)、系統(tǒng)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、內(nèi)資項(xiàng)目企業(yè)和與外資合資合作開發(fā)企業(yè)。暢房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)國(guó)家核定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)分為四個(gè)等級(jí)：資質(zhì)一級(jí)企業(yè)、資質(zhì)二級(jí)企業(yè)、資質(zhì)三級(jí)企業(yè)和資質(zhì)四級(jí)企業(yè)。各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適用國(guó)家建設(shè)部枟房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定枠，取得枟房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書枠。暢房地產(chǎn)企業(yè)法律適用設(shè)立內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)法人適用公司法及公司登記制度；設(shè)立中外合資、中外合作房地產(chǎn)企業(yè)，適用中外合資

4、、中外合作企業(yè)法律、實(shí)施細(xì)則及其審批登記制度。暢外資房地產(chǎn)企業(yè)外國(guó)投資者在中國(guó)境內(nèi)，收購(gòu)內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)的土地使用權(quán)、預(yù)售商品房、商品房，或收購(gòu)內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)，要么自住、自用，要么從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。外資投資房地產(chǎn)企業(yè)除適用國(guó)家外商投資法律法規(guī)外，還要適用年月日建設(shè)部等六部委頒發(fā)的枟關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見枠和年月日國(guó)家商務(wù)部等六部委頒布的枟外國(guó)投資者并購(gòu)境內(nèi)企業(yè)的規(guī)定枠。取得商務(wù)部頒發(fā)的臨時(shí)或長(zhǎng)期的枟外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書枠、枟企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照枠等證書。三、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的法律含義律師在提供房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立法律服務(wù)之前，有必要討論房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、出租等房地產(chǎn)基本法律含義。暢房

5、地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”是以營(yíng)利為目的，以出讓方式或轉(zhuǎn)讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)，并且按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途，建設(shè)、銷售、租賃經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用房、居住用房的企業(yè)。其組織形式可以是中資企業(yè)或外資企業(yè)。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后的個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門備案（通常是建委、房屋管理部門）。“房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)”是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。對(duì)于未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照、開發(fā)資質(zhì)，擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的，由縣級(jí)以上人民政府工

6、商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，沒(méi)收違法所得，可以并處違法所得倍以下的罰款。暢出租自有房屋是否應(yīng)該辦理工商登記年月日國(guó)家工商行政管理局枟關(guān)于房屋租賃有關(guān)問(wèn)題的答復(fù)枠規(guī)定，房屋所有人將房屋出租給承租人后，承租人作為居住用房使用的，房屋所有人暫可不進(jìn)行工商登記注冊(cè)；承租人將其作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所使用的，房屋所有人需辦理工商登記注冊(cè)手續(xù)。但是，枟關(guān)于房屋租賃有關(guān)問(wèn)題的答復(fù)枠已被年月日國(guó)家工商行政管理局枟關(guān)于廢止有關(guān)工商行政管理規(guī)章、規(guī)范性文件的決定枠廢止。從此以后，房屋所有人出租自有的房屋不再需辦理工商登記注冊(cè)手續(xù)。既然房屋所有人出租自有的房屋已經(jīng)不需要辦理工商登記注冊(cè)手續(xù)，那么，需要履行哪些其他

7、的法律手續(xù)？通常情況下，我們理解房地產(chǎn)的租賃經(jīng)營(yíng)，包括房屋所有權(quán)人或被枟中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法枠（年月日修正），第條、第條。枟城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例枠（年月日國(guó)務(wù)院令第號(hào)），第條。允許租賃經(jīng)營(yíng)的人，向社會(huì)不特定的單位或個(gè)人，提供自有房地產(chǎn)物業(yè)或代理業(yè)主出租房地產(chǎn)物業(yè)，與承租人簽訂租賃合同，用于個(gè)月以上年以下的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或生活居住。房屋所有權(quán)人或被允許租賃經(jīng)營(yíng)的人與租用人簽署枟房屋臨時(shí)使用協(xié)議書枠開展臨時(shí)的商務(wù)活動(dòng)，并從承租人或借用人那里獲得租金收入或臨時(shí)的使用費(fèi)收入。按照現(xiàn)有的商品房租賃政策規(guī)定，商品房業(yè)主出租自有物業(yè)，應(yīng)當(dāng)?shù)浇ㄔO(shè)（房地產(chǎn)）主管部門辦理物業(yè)的租賃許可證。對(duì)于房屋出

8、租的法律主體資格和履行備案登記手續(xù)問(wèn)題，均有明確的政策規(guī)定。公民、法人或其他組織對(duì)享有所有權(quán)的房屋和國(guó)家授權(quán)管理和經(jīng)營(yíng)的房屋可以依法出租，但是國(guó)家對(duì)房屋租賃實(shí)行登記備案制度。租賃雙方簽訂、變更、終止租賃合同，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門登記備案。經(jīng)直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門審查合格后，頒發(fā)房屋租賃證。房屋租賃證是租賃行為合法有效的憑證。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，房屋租賃證作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所合法的憑證。不按期申報(bào)、領(lǐng)取房屋租賃證的，責(zé)令限期補(bǔ)辦手續(xù)，并可處以罰款。四、房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的設(shè)立步驟在房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立階段，我們歸納法律程序共十項(xiàng)，其中工作重點(diǎn)是工

9、商注冊(cè)登記手續(xù)的辦理，工作難點(diǎn)是外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書的審批。房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立登記房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立，包括內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立及外資房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立。內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)公司的工商注冊(cè)程序與其他類別的有限責(zé)任公司的注冊(cè)程序沒(méi)有重大差別。但是，房地產(chǎn)開發(fā)公司目前設(shè)立外商獨(dú)資房地產(chǎn)企業(yè)的難度比較大。法律實(shí)踐中，中外合資經(jīng)營(yíng)與中外合作經(jīng)營(yíng)兩類房地產(chǎn)企業(yè)比較常見，其與內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)公司相比主要的區(qū)別在于需要辦理外商投資審批手續(xù)，向外商投資行政主管機(jī)關(guān)報(bào)審合同、章程，取得外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書。辦理完畢工商注冊(cè)手續(xù)后，內(nèi)資或外資房地產(chǎn)開發(fā)公司均需按照規(guī)定辦理登記備案及稅務(wù)登枟城市房屋租賃管理辦法枠（

10、年月日建設(shè)部令第號(hào)），第條。記等法律手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)公司的變更登記房地產(chǎn)開發(fā)公司在經(jīng)營(yíng)期間內(nèi)，往往會(huì)根據(jù)經(jīng)營(yíng)需要辦理公司登記注冊(cè)事項(xiàng)的變更手續(xù)。尤其年以來(lái)，房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)企業(yè)國(guó)有土地使用權(quán)和在建工程，以及商品房預(yù)售和物業(yè)資產(chǎn)整體轉(zhuǎn)讓的投資與交易越來(lái)越多，特別是國(guó)際資本對(duì)境內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的入侵愈演愈烈，中央政府和地方政府對(duì)于外資房地產(chǎn)領(lǐng)域的準(zhǔn)入與管理日趨嚴(yán)格和規(guī)范，許多房地產(chǎn)項(xiàng)目的變更事項(xiàng)通過(guò)企業(yè)資產(chǎn)、公司股權(quán)等并購(gòu)變更的方式實(shí)現(xiàn)，因此房地產(chǎn)開發(fā)公司在股東股權(quán)、預(yù)售商品房、存量商品房、注冊(cè)資本金、外匯管制等方面的政府許可、審批、注冊(cè)和登記等管理措施和力度亦日見增加。根據(jù)

11、國(guó)家和地方省一級(jí)政府的最新法規(guī)政策規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司有許多條件，如需要具有一定數(shù)額的注冊(cè)資本、一定年限的從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)歷、完成一定數(shù)額的投資或竣工相當(dāng)面積的房屋、有一定數(shù)量的有職稱的技術(shù)與管理人員，以及未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司，除按公司法規(guī)定設(shè)立的有限公司和股份有限公司等公司組織形式辦理注冊(cè)登記手續(xù)外，還須納入房地產(chǎn)行業(yè)管理體系。建設(shè)部、北京市等各省市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)政府主管部門制定了相應(yīng)的行業(yè)準(zhǔn)入制度。房地產(chǎn)開發(fā)公司自取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，應(yīng)根據(jù)相關(guān)規(guī)定向建設(shè)行政主管機(jī)關(guān)申請(qǐng)備案，完成公司設(shè)立的全部審批手續(xù)。下面是房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立的一般程序和工作流程介紹：（）公司名稱預(yù)核準(zhǔn)

12、由工商行政管理機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)。工商行政管理機(jī)關(guān)一般會(huì)在收到全部申請(qǐng)材料當(dāng)日作出核準(zhǔn)或駁回名稱預(yù)核準(zhǔn)的決定，決定核準(zhǔn)的即可取得枟企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書枠。經(jīng)預(yù)核準(zhǔn)的公司名稱保留期為個(gè)月。（）申請(qǐng)規(guī)劃意見書由規(guī)劃部門負(fù)責(zé)。（）確定市政設(shè)施及四源供應(yīng)的可能性由城市市政管委（局）、公用局負(fù)責(zé)。（）項(xiàng)目建議書的審查和批準(zhǔn)由計(jì)劃部門（發(fā)改委）負(fù)責(zé)。自計(jì)劃部門（發(fā)改委）收到審批所需全部文件之日起一般會(huì)在個(gè)工作日左右作出是否批準(zhǔn)的決定，批準(zhǔn)的即可取得項(xiàng)目建議書批復(fù)。（）可行性研究報(bào)告的審查和批準(zhǔn)由計(jì)劃部門（發(fā)改委）負(fù)責(zé)。自計(jì)劃部門（發(fā)改委）收到審批所需全部文件之日起一般會(huì)在個(gè)工作日左右作出是否批準(zhǔn)的決定。（）中外合

13、資、合作企業(yè)合同、章程的審查由地方商務(wù)局（或國(guó)家商務(wù)部）負(fù)責(zé)。（）外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書的發(fā)放由地方商務(wù)局（或國(guó)家商務(wù)部）負(fù)責(zé)。（）工商行政管理機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)公司設(shè)立登記和發(fā)放營(yíng)業(yè)執(zhí)照相關(guān)工作。公司取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日為公司成立之日。（）公司應(yīng)自成立之日起日內(nèi)向稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理稅務(wù)登記，稅務(wù)機(jī)關(guān)亦應(yīng)自收到申請(qǐng)登記所需全部文件之日起日內(nèi)向公司核發(fā)稅務(wù)登記證。（）公司應(yīng)自成立之日起日內(nèi)前往房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到備案申請(qǐng)后日內(nèi)向該企業(yè)核發(fā)暫定資質(zhì)證書。（）、（）項(xiàng)有時(shí)會(huì)合并成為一個(gè)步驟。五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)介紹暢房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)分為四級(jí)。各資質(zhì)等級(jí)

14、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可承擔(dān)的開發(fā)規(guī)模具體規(guī)定如下：一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模不受限制，可以在全國(guó)范圍承攬房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。二級(jí)資質(zhì)及二級(jí)資質(zhì)以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積萬(wàn)平方米以下的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，承擔(dān)業(yè)務(wù)的具體范圍由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門確定。各資質(zhì)等級(jí)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，不得越級(jí)承擔(dān)任務(wù)。一個(gè)新設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照規(guī)定，只能申領(lǐng)暫定資質(zhì)證書，在本地承攬相應(yīng)的開發(fā)項(xiàng)目。根據(jù)北京市建委的規(guī)定，凡通過(guò)招標(biāo)、拍賣、掛牌取得國(guó)有土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)用途的，其投標(biāo)人、競(jìng)買人必須取得建設(shè)行政主管部枟房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定枠（

15、年月日建設(shè)部令第號(hào)）。門核定的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級(jí)，并按照資質(zhì)等級(jí)取得相應(yīng)規(guī)模的土地和項(xiàng)目開發(fā)權(quán)。根據(jù)北京市建委的規(guī)定，二級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可承擔(dān)萬(wàn)平方米以下的開發(fā)項(xiàng)目；三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可承擔(dān)萬(wàn)平方米以下的開發(fā)項(xiàng)目；四級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可承擔(dān)萬(wàn)平方米以下的開發(fā)項(xiàng)目；暫定資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)企業(yè)資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)管理人員等情況，核準(zhǔn)可承擔(dān)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)的行政許可的法律依據(jù)是枟中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法枠第條，枟城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例枠第條、第條；行政許可條件是國(guó)家建設(shè)部枟房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定枠。暢一級(jí)資質(zhì)申報(bào)條件（）注冊(cè)資本不低于萬(wàn)元；（）從事房地產(chǎn)

16、開發(fā)經(jīng)營(yíng)年以上；（）近年房屋建筑面積累計(jì)竣工萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；（）連續(xù)年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)；（）上一年房屋建筑施工面積萬(wàn)平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；（）有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于人；（）工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；（）具有完善的質(zhì)量保證體系，商品房銷售中實(shí)行了枟住宅質(zhì)量保證書枠和枟住宅使用說(shuō)明書枠制度；（）未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。北京市建委枟關(guān)于招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)投標(biāo)、競(jìng)買人房地產(chǎn)

17、開發(fā)資質(zhì)有關(guān)問(wèn)題的通知枠（京建開號(hào)）。北京市建委枟關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部枙房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定枛的通知枠（京建開號(hào)）。暢一級(jí)資質(zhì)申請(qǐng)的材料目錄（）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一級(jí)資質(zhì)申報(bào)表（一式三份，封面加蓋單位公章）；（）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)原資質(zhì)等級(jí)證書副本原件。如已被原發(fā)證機(jī)關(guān)收回，也須提交復(fù)印件；（）企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本（復(fù)印件加蓋單位公章）；（）企業(yè)公司章程（復(fù)印件加蓋單位公章）；（）企業(yè)驗(yàn)資報(bào)告和上年度財(cái)務(wù)報(bào)表（原件或復(fù)印件加蓋單位公章）；（）法人代表、總經(jīng)理的任職文件復(fù)印件，企業(yè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)、財(cái)務(wù)等負(fù)責(zé)人的任職文件及職稱證件復(fù)印件，企業(yè)專業(yè)技術(shù)人員的職稱證件復(fù)印件，都需加蓋單位公章；（）近三年房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投

18、資計(jì)劃批準(zhǔn)文件（復(fù)印件加蓋單位公章）；（）近三年房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程竣工驗(yàn)收或備案的文件（原件或復(fù)印件并加蓋原件收存單位公章）；（）近三年房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)年報(bào)基層表（加蓋統(tǒng)計(jì)主管部門公章和單位公章）；（）枟住宅質(zhì)量保證書枠、枟住宅使用說(shuō)明書枠（加蓋單位公章），及執(zhí)行情況報(bào)告。暢一級(jí)資質(zhì)審批程序（）申請(qǐng)人先向所在地的省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門提出申請(qǐng)，提交有關(guān)材料；（）省、自治區(qū)、直轄市房地產(chǎn)行政主管部門對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行初審，核驗(yàn)原件，提出初審意見，并將初審意見和全部申請(qǐng)材料上報(bào)建設(shè)部；（）建設(shè)部進(jìn)行審核，作出行政許可決定；準(zhǔn)予許可的，于法定時(shí)間內(nèi)向申請(qǐng)人頒發(fā)、送達(dá)資質(zhì)證書。房地產(chǎn)開

19、發(fā)企業(yè)一級(jí)資質(zhì)的行政許可辦理初審期限為個(gè)工作日。建設(shè)部自收到初審意見和材料之日起，在個(gè)工作日內(nèi)作出決定；因故經(jīng)分管部長(zhǎng)批準(zhǔn)，可延長(zhǎng)個(gè)工作日。第二節(jié)合作開發(fā)房地產(chǎn)的法律分析企業(yè)利用土地與他方合作進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的過(guò)程中面臨許多法律問(wèn)題。在合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)踐中，當(dāng)事人難以掌握的法律問(wèn)題以及合同內(nèi)容的法律風(fēng)險(xiǎn)，產(chǎn)生了很多糾紛。一、合作開發(fā)房地產(chǎn)的法律含義所謂的合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目也叫聯(lián)建、合建、參建、聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)，是指由合作方經(jīng)政府主管部門立項(xiàng)、規(guī)劃、用地、施工等許可批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目，簽訂合作開發(fā)商品房合同，或簽訂合作建設(shè)自用和自住房屋合同，一方提供國(guó)有土地使用權(quán)，另一方（中資方、外資方）提供資金

20、，對(duì)建成后的房地產(chǎn)物業(yè)，按合同約定方式分配、使用、經(jīng)營(yíng)、管理、處置。暢合作開發(fā)房地產(chǎn)的法律含義我們這里所說(shuō)的合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目不是雙方組成合作項(xiàng)目公司，而是松散的契約式、合伙式的商業(yè)性合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，提供土地的一方以自己的名義申報(bào)、審批、建房，用合同約定各方的投資、管理、房屋分配、利潤(rùn)分配等事項(xiàng)所占的份額。合作開發(fā)房地產(chǎn)，可以分為內(nèi)資企業(yè)的合作開發(fā)，以及中外合作開發(fā)。暢合作開發(fā)房地產(chǎn)的政策演變中國(guó)最早的中外合作開發(fā)商品房的實(shí)例是：年，廣州市房地產(chǎn)部門與香港中華發(fā)展有限公司簽訂合作建房合同，第一期工程完工后，除了安排戶拆遷戶以外，還從港商的分成中拿到一部分房屋出售給其他住戶。為加快城鎮(zhèn)住房制度改革的步伐，國(guó)務(wù)院號(hào)召以合理引導(dǎo)消費(fèi)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從根本上拓寬市場(chǎng)容量，不斷城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部批轉(zhuǎn)枟關(guān)于召開對(duì)外開放沿海港口城市搞活房地產(chǎn)業(yè)座談會(huì)情況的報(bào)告枠（年月日城住字號(hào)）。改善城鎮(zhèn)居民的住房條件。國(guó)家鼓勵(lì)通過(guò)多種形式、多種渠道籌集住房資金、鼓勵(lì)合作建房。國(guó)務(wù)院為積極開展城鎮(zhèn)住房制度改革，提倡住房建設(shè)應(yīng)推行國(guó)家、集體、個(gè)人三方面共同投資體制，積極組織集資建房和合作建房，大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)實(shí)用的商品住房，優(yōu)先解決無(wú)房戶和住房困難戶的住房問(wèn)題。各級(jí)人民政府要在用地、規(guī)劃、計(jì)劃、材料、信貸、