房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的法律服務(wù)-

1、第一章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的法律服務(wù)第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的律師工作概述一、房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立的律師工作內(nèi)容房地產(chǎn)專業(yè)律師在設(shè)立房地產(chǎn)項目公司過程中的主要法律服務(wù)內(nèi)容：暢房地產(chǎn)投資法律咨詢?yōu)榉康禺a(chǎn)投資者提供房地產(chǎn)投資法律與國家產(chǎn)業(yè)政策的法律備忘錄、法律分析意見。暢起草、審核投資協(xié)議、章程為設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)起草審核投資與交易協(xié)議、公司章程。暢房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)法律咨詢?yōu)榉康禺a(chǎn)企業(yè)取得相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)（一級資質(zhì)至四級資質(zhì)）提供法律咨詢。暢外商投資房地產(chǎn)法律咨詢?yōu)橥鈬顿Y者與中方股東共同組建中外合資、中外合作、外商獨資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，提供合法性分析意見。暢外資并購房地產(chǎn)法律服務(wù)為中外股權(quán)式并購，中外資產(chǎn)式

2、并購等投資交易提供合法性意見和法律盡職調(diào)查報告。暢房地產(chǎn)企業(yè)合并、分立法律服務(wù)為房地產(chǎn)企業(yè)增資擴股、合并、分立提供法律咨詢。暢房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部規(guī)章制度建設(shè)為房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)與勞動社會保障規(guī)范提供法律咨詢。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的概說房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成立階段所遇到的法律問題主要是根據(jù)投資者國籍和注冊場所確定房地產(chǎn)企業(yè)性質(zhì)、確定房地產(chǎn)企業(yè)的組織形式、規(guī)劃房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部治理機構(gòu)、定位房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動的資質(zhì)等級。暢房地產(chǎn)開發(fā)項目的種類房地產(chǎn)開發(fā)項目基本分為五類：新征土地商業(yè)開發(fā)項目、危舊房改造項目、雙方合建項目、單位系統(tǒng)內(nèi)部的自建項目，以及與外商合資、合作商業(yè)開發(fā)項目。另外，還有人民政府主辦的經(jīng)濟適

3、用房、廉租房的開發(fā)和經(jīng)營管理。暢房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的種類根據(jù)是否利用外資，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以劃分為內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；根據(jù)所從事的房地產(chǎn)開發(fā)項目的范圍不同，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以分為綜合性開發(fā)企業(yè)、系統(tǒng)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、內(nèi)資項目企業(yè)和與外資合資合作開發(fā)企業(yè)。暢房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)等級國家核定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)分為四個等級：資質(zhì)一級企業(yè)、資質(zhì)二級企業(yè)、資質(zhì)三級企業(yè)和資質(zhì)四級企業(yè)。各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適用國家建設(shè)部枟房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定枠，取得枟房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書枠。暢房地產(chǎn)企業(yè)法律適用設(shè)立內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)法人適用公司法及公司登記制度；設(shè)立中外合資、中外合作房地產(chǎn)企業(yè)，適用中外合資

4、、中外合作企業(yè)法律、實施細則及其審批登記制度。暢外資房地產(chǎn)企業(yè)外國投資者在中國境內(nèi)，收購內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)的土地使用權(quán)、預(yù)售商品房、商品房，或收購內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)，要么自住、自用，要么從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動。外資投資房地產(chǎn)企業(yè)除適用國家外商投資法律法規(guī)外，還要適用年月日建設(shè)部等六部委頒發(fā)的枟關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見枠和年月日國家商務(wù)部等六部委頒布的枟外國投資者并購境內(nèi)企業(yè)的規(guī)定枠。取得商務(wù)部頒發(fā)的臨時或長期的枟外商投資企業(yè)批準證書枠、枟企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照枠等證書。三、房地產(chǎn)經(jīng)營的法律含義律師在提供房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立法律服務(wù)之前，有必要討論房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、出租等房地產(chǎn)基本法律含義。暢房

5、地產(chǎn)經(jīng)營“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”是以營利為目的，以出讓方式或轉(zhuǎn)讓方式取得國有土地使用權(quán)，并且按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途，建設(shè)、銷售、租賃經(jīng)營性商業(yè)用房、居住用房的企業(yè)。其組織形式可以是中資企業(yè)或外資企業(yè)。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當向工商行政管理部門申請設(shè)立登記。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的個月內(nèi)，應(yīng)當?shù)降怯洐C關(guān)所在地的縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門備案（通常是建委、房屋管理部門）。“房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營”是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。對于未取得營業(yè)執(zhí)照、開發(fā)資質(zhì)，擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由縣級以上人民政府工

6、商行政管理部門責令停止房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動，沒收違法所得，可以并處違法所得倍以下的罰款。暢出租自有房屋是否應(yīng)該辦理工商登記年月日國家工商行政管理局枟關(guān)于房屋租賃有關(guān)問題的答復(fù)枠規(guī)定，房屋所有人將房屋出租給承租人后，承租人作為居住用房使用的，房屋所有人暫可不進行工商登記注冊；承租人將其作為經(jīng)營場所使用的，房屋所有人需辦理工商登記注冊手續(xù)。但是，枟關(guān)于房屋租賃有關(guān)問題的答復(fù)枠已被年月日國家工商行政管理局枟關(guān)于廢止有關(guān)工商行政管理規(guī)章、規(guī)范性文件的決定枠廢止。從此以后，房屋所有人出租自有的房屋不再需辦理工商登記注冊手續(xù)。既然房屋所有人出租自有的房屋已經(jīng)不需要辦理工商登記注冊手續(xù)，那么，需要履行哪些其他

7、的法律手續(xù)？通常情況下，我們理解房地產(chǎn)的租賃經(jīng)營，包括房屋所有權(quán)人或被枟中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法枠（年月日修正），第條、第條。枟城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例枠（年月日國務(wù)院令第號），第條。允許租賃經(jīng)營的人，向社會不特定的單位或個人，提供自有房地產(chǎn)物業(yè)或代理業(yè)主出租房地產(chǎn)物業(yè)，與承租人簽訂租賃合同，用于個月以上年以下的生產(chǎn)經(jīng)營活動或生活居住。房屋所有權(quán)人或被允許租賃經(jīng)營的人與租用人簽署枟房屋臨時使用協(xié)議書枠開展臨時的商務(wù)活動，并從承租人或借用人那里獲得租金收入或臨時的使用費收入。按照現(xiàn)有的商品房租賃政策規(guī)定，商品房業(yè)主出租自有物業(yè)，應(yīng)當?shù)浇ㄔO(shè)（房地產(chǎn)）主管部門辦理物業(yè)的租賃許可證。對于房屋出

8、租的法律主體資格和履行備案登記手續(xù)問題，均有明確的政策規(guī)定。公民、法人或其他組織對享有所有權(quán)的房屋和國家授權(quán)管理和經(jīng)營的房屋可以依法出租，但是國家對房屋租賃實行登記備案制度。租賃雙方簽訂、變更、終止租賃合同，當事人應(yīng)當向房屋所在地直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門登記備案。經(jīng)直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門審查合格后，頒發(fā)房屋租賃證。房屋租賃證是租賃行為合法有效的憑證。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，房屋租賃證作為經(jīng)營場所合法的憑證。不按期申報、領(lǐng)取房屋租賃證的，責令限期補辦手續(xù)，并可處以罰款。四、房地產(chǎn)項目公司的設(shè)立步驟在房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立階段，我們歸納法律程序共十項，其中工作重點是工

9、商注冊登記手續(xù)的辦理，工作難點是外商投資企業(yè)批準證書的審批。房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立登記房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立，包括內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立及外資房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立。內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)公司的工商注冊程序與其他類別的有限責任公司的注冊程序沒有重大差別。但是，房地產(chǎn)開發(fā)公司目前設(shè)立外商獨資房地產(chǎn)企業(yè)的難度比較大。法律實踐中，中外合資經(jīng)營與中外合作經(jīng)營兩類房地產(chǎn)企業(yè)比較常見，其與內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)公司相比主要的區(qū)別在于需要辦理外商投資審批手續(xù)，向外商投資行政主管機關(guān)報審合同、章程，取得外商投資企業(yè)批準證書。辦理完畢工商注冊手續(xù)后，內(nèi)資或外資房地產(chǎn)開發(fā)公司均需按照規(guī)定辦理登記備案及稅務(wù)登枟城市房屋租賃管理辦法枠（

10、年月日建設(shè)部令第號），第條。記等法律手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)公司的變更登記房地產(chǎn)開發(fā)公司在經(jīng)營期間內(nèi)，往往會根據(jù)經(jīng)營需要辦理公司登記注冊事項的變更手續(xù)。尤其年以來，房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)企業(yè)國有土地使用權(quán)和在建工程，以及商品房預(yù)售和物業(yè)資產(chǎn)整體轉(zhuǎn)讓的投資與交易越來越多，特別是國際資本對境內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的入侵愈演愈烈，中央政府和地方政府對于外資房地產(chǎn)領(lǐng)域的準入與管理日趨嚴格和規(guī)范，許多房地產(chǎn)項目的變更事項通過企業(yè)資產(chǎn)、公司股權(quán)等并購變更的方式實現(xiàn)，因此房地產(chǎn)開發(fā)公司在股東股權(quán)、預(yù)售商品房、存量商品房、注冊資本金、外匯管制等方面的政府許可、審批、注冊和登記等管理措施和力度亦日見增加。根據(jù)

11、國家和地方省一級政府的最新法規(guī)政策規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司有許多條件，如需要具有一定數(shù)額的注冊資本、一定年限的從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)歷、完成一定數(shù)額的投資或竣工相當面積的房屋、有一定數(shù)量的有職稱的技術(shù)與管理人員，以及未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司，除按公司法規(guī)定設(shè)立的有限公司和股份有限公司等公司組織形式辦理注冊登記手續(xù)外，還須納入房地產(chǎn)行業(yè)管理體系。建設(shè)部、北京市等各省市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)政府主管部門制定了相應(yīng)的行業(yè)準入制度。房地產(chǎn)開發(fā)公司自取得營業(yè)執(zhí)照后，應(yīng)根據(jù)相關(guān)規(guī)定向建設(shè)行政主管機關(guān)申請備案，完成公司設(shè)立的全部審批手續(xù)。下面是房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立的一般程序和工作流程介紹：（）公司名稱預(yù)核準

12、由工商行政管理機關(guān)負責。工商行政管理機關(guān)一般會在收到全部申請材料當日作出核準或駁回名稱預(yù)核準的決定，決定核準的即可取得枟企業(yè)名稱預(yù)先核準通知書枠。經(jīng)預(yù)核準的公司名稱保留期為個月。（）申請規(guī)劃意見書由規(guī)劃部門負責。（）確定市政設(shè)施及四源供應(yīng)的可能性由城市市政管委（局）、公用局負責。（）項目建議書的審查和批準由計劃部門（發(fā)改委）負責。自計劃部門（發(fā)改委）收到審批所需全部文件之日起一般會在個工作日左右作出是否批準的決定，批準的即可取得項目建議書批復(fù)。（）可行性研究報告的審查和批準由計劃部門（發(fā)改委）負責。自計劃部門（發(fā)改委）收到審批所需全部文件之日起一般會在個工作日左右作出是否批準的決定。（）中外合

13、資、合作企業(yè)合同、章程的審查由地方商務(wù)局（或國家商務(wù)部）負責。（）外商投資企業(yè)批準證書的發(fā)放由地方商務(wù)局（或國家商務(wù)部）負責。（）工商行政管理機關(guān)負責公司設(shè)立登記和發(fā)放營業(yè)執(zhí)照相關(guān)工作。公司取得營業(yè)執(zhí)照之日為公司成立之日。（）公司應(yīng)自成立之日起日內(nèi)向稅務(wù)機關(guān)辦理稅務(wù)登記，稅務(wù)機關(guān)亦應(yīng)自收到申請登記所需全部文件之日起日內(nèi)向公司核發(fā)稅務(wù)登記證。（）公司應(yīng)自成立之日起日內(nèi)前往房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當在收到備案申請后日內(nèi)向該企業(yè)核發(fā)暫定資質(zhì)證書。（）、（）項有時會合并成為一個步驟。五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級介紹暢房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級分為四級。各資質(zhì)等級

14、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可承擔的開發(fā)規(guī)模具體規(guī)定如下：一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔房地產(chǎn)項目的建設(shè)規(guī)模不受限制，可以在全國范圍承攬房地產(chǎn)開發(fā)項目。二級資質(zhì)及二級資質(zhì)以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔建筑面積萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項目，承擔業(yè)務(wù)的具體范圍由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門確定。各資質(zhì)等級企業(yè)應(yīng)當在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)，不得越級承擔任務(wù)。一個新設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照規(guī)定，只能申領(lǐng)暫定資質(zhì)證書，在本地承攬相應(yīng)的開發(fā)項目。根據(jù)北京市建委的規(guī)定，凡通過招標、拍賣、掛牌取得國有土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)用途的，其投標人、競買人必須取得建設(shè)行政主管部枟房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定枠（

15、年月日建設(shè)部令第號）。門核定的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級，并按照資質(zhì)等級取得相應(yīng)規(guī)模的土地和項目開發(fā)權(quán)。根據(jù)北京市建委的規(guī)定，二級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可承擔萬平方米以下的開發(fā)項目；三級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可承擔萬平方米以下的開發(fā)項目；四級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可承擔萬平方米以下的開發(fā)項目；暫定資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)企業(yè)資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)管理人員等情況，核準可承擔的房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)模。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)的行政許可的法律依據(jù)是枟中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法枠第條，枟城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例枠第條、第條；行政許可條件是國家建設(shè)部枟房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定枠。暢一級資質(zhì)申報條件（）注冊資本不低于萬元；（）從事房地產(chǎn)

16、開發(fā)經(jīng)營年以上；（）近年房屋建筑面積累計竣工萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；（）連續(xù)年建筑工程質(zhì)量合格率達；（）上一年房屋建筑施工面積萬平方米以上，或者完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；（）有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于人，持有資格證書的專職會計人員不少于人；（）工程技術(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；（）具有完善的質(zhì)量保證體系，商品房銷售中實行了枟住宅質(zhì)量保證書枠和枟住宅使用說明書枠制度；（）未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。北京市建委枟關(guān)于招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)投標、競買人房地產(chǎn)

17、開發(fā)資質(zhì)有關(guān)問題的通知枠（京建開號）。北京市建委枟關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部枙房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定枛的通知枠（京建開號）。暢一級資質(zhì)申請的材料目錄（）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一級資質(zhì)申報表（一式三份，封面加蓋單位公章）；（）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)原資質(zhì)等級證書副本原件。如已被原發(fā)證機關(guān)收回，也須提交復(fù)印件；（）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照副本（復(fù)印件加蓋單位公章）；（）企業(yè)公司章程（復(fù)印件加蓋單位公章）；（）企業(yè)驗資報告和上年度財務(wù)報表（原件或復(fù)印件加蓋單位公章）；（）法人代表、總經(jīng)理的任職文件復(fù)印件，企業(yè)經(jīng)濟技術(shù)、財務(wù)等負責人的任職文件及職稱證件復(fù)印件，企業(yè)專業(yè)技術(shù)人員的職稱證件復(fù)印件，都需加蓋單位公章；（）近三年房地產(chǎn)開發(fā)項目投

18、資計劃批準文件（復(fù)印件加蓋單位公章）；（）近三年房地產(chǎn)開發(fā)項目工程竣工驗收或備案的文件（原件或復(fù)印件并加蓋原件收存單位公章）；（）近三年房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計年報基層表（加蓋統(tǒng)計主管部門公章和單位公章）；（）枟住宅質(zhì)量保證書枠、枟住宅使用說明書枠（加蓋單位公章），及執(zhí)行情況報告。暢一級資質(zhì)審批程序（）申請人先向所在地的省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門提出申請，提交有關(guān)材料；（）省、自治區(qū)、直轄市房地產(chǎn)行政主管部門對申請材料進行初審，核驗原件，提出初審意見，并將初審意見和全部申請材料上報建設(shè)部；（）建設(shè)部進行審核，作出行政許可決定；準予許可的，于法定時間內(nèi)向申請人頒發(fā)、送達資質(zhì)證書。房地產(chǎn)開

19、發(fā)企業(yè)一級資質(zhì)的行政許可辦理初審期限為個工作日。建設(shè)部自收到初審意見和材料之日起，在個工作日內(nèi)作出決定；因故經(jīng)分管部長批準，可延長個工作日。第二節(jié)合作開發(fā)房地產(chǎn)的法律分析企業(yè)利用土地與他方合作進行房地產(chǎn)開發(fā)的過程中面臨許多法律問題。在合作開發(fā)房地產(chǎn)項目的實踐中，當事人難以掌握的法律問題以及合同內(nèi)容的法律風險，產(chǎn)生了很多糾紛。一、合作開發(fā)房地產(chǎn)的法律含義所謂的合作開發(fā)房地產(chǎn)項目也叫聯(lián)建、合建、參建、聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)，是指由合作方經(jīng)政府主管部門立項、規(guī)劃、用地、施工等許可批準的建設(shè)項目，簽訂合作開發(fā)商品房合同，或簽訂合作建設(shè)自用和自住房屋合同，一方提供國有土地使用權(quán)，另一方（中資方、外資方）提供資金

20、，對建成后的房地產(chǎn)物業(yè)，按合同約定方式分配、使用、經(jīng)營、管理、處置。暢合作開發(fā)房地產(chǎn)的法律含義我們這里所說的合作開發(fā)房地產(chǎn)項目不是雙方組成合作項目公司，而是松散的契約式、合伙式的商業(yè)性合作開發(fā)房地產(chǎn)項目，提供土地的一方以自己的名義申報、審批、建房，用合同約定各方的投資、管理、房屋分配、利潤分配等事項所占的份額。合作開發(fā)房地產(chǎn)，可以分為內(nèi)資企業(yè)的合作開發(fā)，以及中外合作開發(fā)。暢合作開發(fā)房地產(chǎn)的政策演變中國最早的中外合作開發(fā)商品房的實例是：年，廣州市房地產(chǎn)部門與香港中華發(fā)展有限公司簽訂合作建房合同，第一期工程完工后，除了安排戶拆遷戶以外，還從港商的分成中拿到一部分房屋出售給其他住戶。為加快城鎮(zhèn)住房制度改革的步伐，國務(wù)院號召以合理引導(dǎo)消費，推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、消費結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從根本上拓寬市場容量，不斷城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護部批轉(zhuǎn)枟關(guān)于召開對外開放沿海港口城市搞活房地產(chǎn)業(yè)座談會情況的報告枠（年月日城住字號）。改善城鎮(zhèn)居民的住房條件。國家鼓勵通過多種形式、多種渠道籌集住房資金、鼓勵合作建房。國務(wù)院為積極開展城鎮(zhèn)住房制度改革，提倡住房建設(shè)應(yīng)推行國家、集體、個人三方面共同投資體制，積極組織集資建房和合作建房，大力發(fā)展經(jīng)濟實用的商品住房，優(yōu)先解決無房戶和住房困難戶的住房問題。各級人民政府要在用地、規(guī)劃、計劃、材料、信貸、