第八章無(wú)形資產(chǎn)及其他長(zhǎng)期資產(chǎn)1

1、.1 第八章第八章 無(wú)形資產(chǎn)無(wú)形資產(chǎn) 及其他長(zhǎng)期資產(chǎn)及其他長(zhǎng)期資產(chǎn).2內(nèi)容提示內(nèi)容提示無(wú)形資產(chǎn)無(wú)形資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)商譽(yù)商譽(yù)其他資產(chǎn)其他資產(chǎn)研發(fā)支出的核算研發(fā)支出的核算投資性房地的核算投資性房地的核算商譽(yù)的核算商譽(yù)的核算長(zhǎng)期待攤費(fèi)用的核算長(zhǎng)期待攤費(fèi)用的核算 重點(diǎn)難點(diǎn)重點(diǎn)難點(diǎn).3一、無(wú)形資產(chǎn)一、無(wú)形資產(chǎn) （一）無(wú)形資產(chǎn)的定義（一）無(wú)形資產(chǎn)的定義 (Intangible asset) 無(wú)形資產(chǎn)是指企業(yè)擁有或者控制的沒(méi)有實(shí)物形態(tài)的可辨認(rèn)無(wú)形資產(chǎn)是指企業(yè)擁有或者控制的沒(méi)有實(shí)物形態(tài)的可辨認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)非貨幣性資產(chǎn)。 能夠從企業(yè)中分離或者劃分出來(lái)，并能單獨(dú)或者與相關(guān)合同、能夠從企業(yè)中分離或者劃分

2、出來(lái)，并能單獨(dú)或者與相關(guān)合同、資產(chǎn)或負(fù)債一起，用于出售、轉(zhuǎn)移、授予許可、租賃或者交換。資產(chǎn)或負(fù)債一起，用于出售、轉(zhuǎn)移、授予許可、租賃或者交換。 源自合同性權(quán)利或其他法定權(quán)利，無(wú)論這些權(quán)利是否可以從源自合同性權(quán)利或其他法定權(quán)利，無(wú)論這些權(quán)利是否可以從企業(yè)或其他權(quán)利和義務(wù)中轉(zhuǎn)移或者分離。企業(yè)或其他權(quán)利和義務(wù)中轉(zhuǎn)移或者分離。可辨認(rèn)性標(biāo)準(zhǔn)可辨認(rèn)性標(biāo)準(zhǔn) 商譽(yù)是無(wú)形資產(chǎn)？商譽(yù)是無(wú)形資產(chǎn)？.4 （二）無(wú)形資產(chǎn)的確認(rèn)（二）無(wú)形資產(chǎn)的確認(rèn) 在符合定義的基礎(chǔ)上，同時(shí)滿(mǎn)足兩個(gè)條件在符合定義的基礎(chǔ)上，同時(shí)滿(mǎn)足兩個(gè)條件: : 與該無(wú)形資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；與該無(wú)形資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)； 該無(wú)形資

3、產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。該無(wú)形資產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。（三）無(wú)形資產(chǎn)的分類(lèi)（三）無(wú)形資產(chǎn)的分類(lèi) u專(zhuān)利權(quán)專(zhuān)利權(quán)(patents)(patents)u非專(zhuān)利技術(shù)非專(zhuān)利技術(shù)(industrial design registration )(industrial design registration )u商標(biāo)權(quán)商標(biāo)權(quán)(trademarks and trade name) (trademarks and trade name) u著作權(quán)著作權(quán)(copyright )(copyright )u經(jīng)營(yíng)特許權(quán)經(jīng)營(yíng)特許權(quán)(franchise rights) (franchise rights) u土地使用權(quán)

4、土地使用權(quán)(rights of using land)(rights of using land).5 u外來(lái)的無(wú)形資產(chǎn)外來(lái)的無(wú)形資產(chǎn)u自創(chuàng)的無(wú)形資產(chǎn)自創(chuàng)的無(wú)形資產(chǎn) u使用壽命有限的無(wú)形資產(chǎn)使用壽命有限的無(wú)形資產(chǎn)u使用壽命不確定的無(wú)形資產(chǎn)使用壽命不確定的無(wú)形資產(chǎn).6（四）無(wú)形資產(chǎn)的核算（四）無(wú)形資產(chǎn)的核算1 1、無(wú)形資產(chǎn)的取得、無(wú)形資產(chǎn)的取得應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量 （1 1）外購(gòu)無(wú)形資產(chǎn)）外購(gòu)無(wú)形資產(chǎn) 外購(gòu)無(wú)形資產(chǎn)的成本，包括購(gòu)買(mǎi)價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)以及外購(gòu)無(wú)形資產(chǎn)的成本，包括購(gòu)買(mǎi)價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)以及直接歸屬于使該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定用途所發(fā)生的其他支出。直接歸屬于使該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)

5、定用途所發(fā)生的其他支出。 融資取得的無(wú)形資產(chǎn)的成本應(yīng)當(dāng)以購(gòu)買(mǎi)價(jià)款的現(xiàn)值融資取得的無(wú)形資產(chǎn)的成本應(yīng)當(dāng)以購(gòu)買(mǎi)價(jià)款的現(xiàn)值為基礎(chǔ)確定。為基礎(chǔ)確定。.7 A A公司公司20112011年年1 1月月8 8日，從日，從B B公司購(gòu)買(mǎi)一項(xiàng)商標(biāo)權(quán)，由于公司購(gòu)買(mǎi)一項(xiàng)商標(biāo)權(quán)，由于A A公司資金周轉(zhuǎn)比較緊張，經(jīng)與公司資金周轉(zhuǎn)比較緊張，經(jīng)與B B公司協(xié)議采用分期付款方公司協(xié)議采用分期付款方式支付款項(xiàng)。合同規(guī)定，該項(xiàng)商標(biāo)權(quán)總計(jì)式支付款項(xiàng)。合同規(guī)定，該項(xiàng)商標(biāo)權(quán)總計(jì)200200萬(wàn)元，每年末萬(wàn)元，每年末付款付款100100萬(wàn)元，兩年付清。假定銀行同期貸款利率為萬(wàn)元，兩年付清。假定銀行同期貸款利率為6%6%，2 2年期年金現(xiàn)值

6、系數(shù)為年期年金現(xiàn)值系數(shù)為1.83341.8334。假定未確認(rèn)融資費(fèi)用采用實(shí)。假定未確認(rèn)融資費(fèi)用采用實(shí)際利率法攤銷(xiāo)。際利率法攤銷(xiāo)。 例例8-18-1 無(wú)形資產(chǎn)現(xiàn)值無(wú)形資產(chǎn)現(xiàn)值=1 000 000=1 000 0001.8334= 1 833 4001.8334= 1 833 400（元）（元） 未確認(rèn)融資費(fèi)用未確認(rèn)融資費(fèi)用=2 000 000- 1 833 400= 166 600=2 000 000- 1 833 400= 166 600（元）（元） 第一年應(yīng)確認(rèn)的融資費(fèi)用第一年應(yīng)確認(rèn)的融資費(fèi)用= 1 833 400= 1 833 4006%=110 0046%=110 004（元）（元） 第

7、二年應(yīng)確認(rèn)的融資費(fèi)用第二年應(yīng)確認(rèn)的融資費(fèi)用=166 600-110 004=56 596=166 600-110 004=56 596（元）（元）.8n取得無(wú)形資產(chǎn)時(shí)取得無(wú)形資產(chǎn)時(shí) 借：無(wú)形資產(chǎn)借：無(wú)形資產(chǎn)商標(biāo)權(quán)商標(biāo)權(quán) 1 833 4001 833 400未確認(rèn)融資費(fèi)用未確認(rèn)融資費(fèi)用 166 600166 600 貸：長(zhǎng)期應(yīng)付款貸：長(zhǎng)期應(yīng)付款 2 000 0002 000 000n第一年底付款時(shí)：第一年底付款時(shí)：借：長(zhǎng)期應(yīng)付款借：長(zhǎng)期應(yīng)付款 1 000 0001 000 000 貸：銀行存款貸：銀行存款 1 000 0001 000 000 借：財(cái)務(wù)費(fèi)用借：財(cái)務(wù)費(fèi)用 110 004110 00

8、4 貸：未確認(rèn)融資費(fèi)用貸：未確認(rèn)融資費(fèi)用 110 004110 004n第二年底付款時(shí)：第二年底付款時(shí)：借：長(zhǎng)期應(yīng)付款借：長(zhǎng)期應(yīng)付款 1 000 0001 000 000 貸：銀行存款貸：銀行存款 1 000 0001 000 000 借：財(cái)務(wù)費(fèi)用借：財(cái)務(wù)費(fèi)用 56 59656 596 貸：未確認(rèn)融資費(fèi)用貸：未確認(rèn)融資費(fèi)用 56 59656 596.9（2 2）自行開(kāi)發(fā)無(wú)形資產(chǎn)）自行開(kāi)發(fā)無(wú)形資產(chǎn) 成本包括自滿(mǎn)足無(wú)形資產(chǎn)確認(rèn)條件后至達(dá)到預(yù)定成本包括自滿(mǎn)足無(wú)形資產(chǎn)確認(rèn)條件后至達(dá)到預(yù)定用途前所發(fā)生的支出總額。用途前所發(fā)生的支出總額。區(qū)分研究階段支出與開(kāi)發(fā)階段支出區(qū)分研究階段支出與開(kāi)發(fā)階段支出 研究階

9、段支出，應(yīng)當(dāng)于發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益研究階段支出，應(yīng)當(dāng)于發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益 開(kāi)發(fā)階段支出，符合一定條件時(shí)，可資本化開(kāi)發(fā)階段支出，符合一定條件時(shí)，可資本化 無(wú)法區(qū)分研究階段和開(kāi)發(fā)階段的支出，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)無(wú)法區(qū)分研究階段和開(kāi)發(fā)階段的支出，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)作為管理費(fèi)用。作為管理費(fèi)用。.10費(fèi)用化費(fèi)用化( (管理費(fèi)用管理費(fèi)用) )研究與開(kāi)發(fā)研究與開(kāi)發(fā) 資本化資本化( (同時(shí)滿(mǎn)足同時(shí)滿(mǎn)足5 5個(gè)條件個(gè)條件) ) 費(fèi)用化費(fèi)用化( (不符合資本化條件不符合資本化條件) )研究研究開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)無(wú)形資產(chǎn)無(wú)形資產(chǎn).11 開(kāi)發(fā)階段有關(guān)支出資本化的條件開(kāi)發(fā)階段有關(guān)支出資本化的條件 （同時(shí)滿(mǎn)足）（同時(shí)滿(mǎn)足） u完成該無(wú)形資產(chǎn)以使其

10、能夠使用或出售在技術(shù)上具有完成該無(wú)形資產(chǎn)以使其能夠使用或出售在技術(shù)上具有可行性（開(kāi)發(fā)所需的技術(shù)條件已經(jīng)具備）可行性（開(kāi)發(fā)所需的技術(shù)條件已經(jīng)具備）u具有完成該無(wú)形資產(chǎn)并使用或出售的意圖（目的）具有完成該無(wú)形資產(chǎn)并使用或出售的意圖（目的）u無(wú)形資產(chǎn)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)利益的方式（經(jīng)濟(jì)利益的流入和市無(wú)形資產(chǎn)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)利益的方式（經(jīng)濟(jì)利益的流入和市場(chǎng)的需求）場(chǎng)的需求）u有足夠的技術(shù)、財(cái)務(wù)資源和其他資源支持，以完成該有足夠的技術(shù)、財(cái)務(wù)資源和其他資源支持，以完成該無(wú)形資產(chǎn)的開(kāi)發(fā)無(wú)形資產(chǎn)的開(kāi)發(fā) （物質(zhì)基礎(chǔ)）（物質(zhì)基礎(chǔ)）u歸屬于該無(wú)形資產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段的支出能夠可靠地計(jì)量歸屬于該無(wú)形資產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段的支出能夠可靠地計(jì)量.12.13

11、大成公司自行研究開(kāi)發(fā)一項(xiàng)新產(chǎn)品專(zhuān)利技術(shù)，在研究大成公司自行研究開(kāi)發(fā)一項(xiàng)新產(chǎn)品專(zhuān)利技術(shù)，在研究開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生材料費(fèi)開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生材料費(fèi)400 000400 000元、人工工資元、人工工資100 000100 000元，元，以及其他費(fèi)用以及其他費(fèi)用300 000300 000元，總計(jì)元，總計(jì)800 000800 000元，其中，符合資元，其中，符合資本化條件的支出為本化條件的支出為500 000500 000元，期末，該專(zhuān)利技術(shù)已經(jīng)達(dá)元，期末，該專(zhuān)利技術(shù)已經(jīng)達(dá)到預(yù)定用途。到預(yù)定用途。 例例8-28-2 借：研發(fā)支出借：研發(fā)支出費(fèi)用化支出費(fèi)用化支出 300 000300 000 資本化支出資本化支出

12、 500 000500 000 貸：原材料貸：原材料 400 000400 000 應(yīng)付職工薪酬應(yīng)付職工薪酬 100 000100 000 銀行存款銀行存款 300 000300 000 期末期末： 借：管理費(fèi)用借：管理費(fèi)用 300 000300 000 無(wú)形資產(chǎn)無(wú)形資產(chǎn) 500 000500 000 貸：研發(fā)支出貸：研發(fā)支出費(fèi)用化支出費(fèi)用化支出 300 000300 000 資本化支出資本化支出 500 000500 000.14 （3 3）投資者投入的無(wú)形資產(chǎn)）投資者投入的無(wú)形資產(chǎn) 成本應(yīng)當(dāng)按照投資合同或協(xié)議約定的價(jià)值確定，但成本應(yīng)當(dāng)按照投資合同或協(xié)議約定的價(jià)值確定，但合同或協(xié)議約定價(jià)值不

13、公允的除外。合同或協(xié)議約定價(jià)值不公允的除外。 在投資合同或協(xié)議約定價(jià)值不公允的情況下，應(yīng)按在投資合同或協(xié)議約定價(jià)值不公允的情況下，應(yīng)按無(wú)形資產(chǎn)的公允價(jià)值入賬，所確認(rèn)初始成本與實(shí)收資本無(wú)形資產(chǎn)的公允價(jià)值入賬，所確認(rèn)初始成本與實(shí)收資本或股本之間的差額調(diào)整資本公積。或股本之間的差額調(diào)整資本公積。 某股份有限公司接受某股份有限公司接受A A公司以其所擁有的專(zhuān)利權(quán)作為公司以其所擁有的專(zhuān)利權(quán)作為出資，雙方協(xié)議約定的價(jià)值為出資，雙方協(xié)議約定的價(jià)值為2 0002 000萬(wàn)元，按照市場(chǎng)情萬(wàn)元，按照市場(chǎng)情況估計(jì)其公允價(jià)值為況估計(jì)其公允價(jià)值為1 5001 500萬(wàn)元，已辦妥相關(guān)手續(xù)。該萬(wàn)元，已辦妥相關(guān)手續(xù)。該公司接

14、受公司接受A A公司投資后的注冊(cè)資本為公司投資后的注冊(cè)資本為10 00010 000萬(wàn)元，萬(wàn)元，A A公司公司投資持股比例為投資持股比例為20%20%。 借：無(wú)形資產(chǎn)借：無(wú)形資產(chǎn)1 5001 500 資本公積資本公積500 500 （差額）（差額） 貸：股本貸：股本 2 0002 000 例例8-38-3.15 （4 4）土地使用權(quán)）土地使用權(quán) 企業(yè)取得的土地使用權(quán)通常應(yīng)確認(rèn)為無(wú)形資產(chǎn)。土地使企業(yè)取得的土地使用權(quán)通常應(yīng)確認(rèn)為無(wú)形資產(chǎn)。土地使用權(quán)用于自行開(kāi)發(fā)建造廠房等地上建筑物時(shí)，土地使用權(quán)與用權(quán)用于自行開(kāi)發(fā)建造廠房等地上建筑物時(shí)，土地使用權(quán)與地上建筑物分別進(jìn)行攤銷(xiāo)和提取折舊。但下列情況除外：地

15、上建筑物分別進(jìn)行攤銷(xiāo)和提取折舊。但下列情況除外：u房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得的土地使用權(quán)用于建造對(duì)外出售的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得的土地使用權(quán)用于建造對(duì)外出售的房屋建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)計(jì)入所建造的房屋房屋建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)計(jì)入所建造的房屋建筑物成本。建筑物成本。u企業(yè)外購(gòu)房屋建筑物所支付的價(jià)款應(yīng)當(dāng)在地上建筑物與企業(yè)外購(gòu)房屋建筑物所支付的價(jià)款應(yīng)當(dāng)在地上建筑物與土地使用權(quán)之間進(jìn)行分配；難以合理分配的，應(yīng)當(dāng)全部土地使用權(quán)之間進(jìn)行分配；難以合理分配的，應(yīng)當(dāng)全部作為固定資產(chǎn)處理。作為固定資產(chǎn)處理。u企業(yè)改變土地使用權(quán)的用途，停止自用土地使用權(quán)用于企業(yè)改變土地使用權(quán)的用途，停止自用土地使用權(quán)用于賺取租

16、金或資本增值時(shí)，應(yīng)將其賬面價(jià)值轉(zhuǎn)為投資性房賺取租金或資本增值時(shí)，應(yīng)將其賬面價(jià)值轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。地產(chǎn)。.16 20112011年年1 1月月1 1日，日，A A公司購(gòu)入一塊土地的使用權(quán)，以銀公司購(gòu)入一塊土地的使用權(quán)，以銀行存款轉(zhuǎn)賬支付行存款轉(zhuǎn)賬支付9 000 0009 000 000元，并在該土地上自行建造廠元，并在該土地上自行建造廠房等工程，發(fā)生材料支出房等工程，發(fā)生材料支出l0 000 000l0 000 000元，工資費(fèi)用元，工資費(fèi)用5 000 5 000 000000元，其他相關(guān)費(fèi)用元，其他相關(guān)費(fèi)用l0 000 000l0 000 000元等。該工程已經(jīng)完工元等。該工程已經(jīng)完工并達(dá)到預(yù)

17、定可使用狀態(tài)。假定土地使用權(quán)的使用年限為并達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)。假定土地使用權(quán)的使用年限為5050年，該廠房的使用年限為年，該廠房的使用年限為2525年，兩者都沒(méi)有凈殘值，都采年，兩者都沒(méi)有凈殘值，都采用直線法進(jìn)行攤銷(xiāo)和計(jì)提折舊。為簡(jiǎn)化核算，不考慮其他用直線法進(jìn)行攤銷(xiāo)和計(jì)提折舊。為簡(jiǎn)化核算，不考慮其他相關(guān)稅費(fèi)。相關(guān)稅費(fèi)。 （1 1）支付轉(zhuǎn)讓價(jià)款）支付轉(zhuǎn)讓價(jià)款借：無(wú)形資產(chǎn)借：無(wú)形資產(chǎn)土地使用權(quán)土地使用權(quán)9 000 0009 000 000 貸：銀行存款貸：銀行存款 9 000 0009 000 000 例例8-48-4.17 （2 2）在土地上自行建造廠房）在土地上自行建造廠房借：在建工程借：在建

18、工程 25 000 00025 000 000貸：工程物資貸：工程物資 l0 000 000l0 000 000應(yīng)付職工薪酬應(yīng)付職工薪酬 5 000 0005 000 000銀行存款銀行存款 l0 000 000l0 000 000 （3 3）廠房達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)）廠房達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài) 借：固定資產(chǎn)借：固定資產(chǎn) 25 000 00025 000 000 貸：在建工程貸：在建工程 25 000 00025 000 000 （4 4）每年分期攤銷(xiāo)土地使用權(quán)和對(duì)廠房計(jì)提折舊）每年分期攤銷(xiāo)土地使用權(quán)和對(duì)廠房計(jì)提折舊 借：管理費(fèi)用借：管理費(fèi)用 l80 000l80 000 制造費(fèi)用制造費(fèi)用 1 00

19、0 0001 000 000 貸：累計(jì)攤銷(xiāo)貸：累計(jì)攤銷(xiāo) l80 000l80 000 累計(jì)折舊累計(jì)折舊 l 000 000l 000 000.182 2、無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)、無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo).193 3、無(wú)形資產(chǎn)的處置、無(wú)形資產(chǎn)的處置取得價(jià)款取得價(jià)款- -無(wú)形資產(chǎn)賬面價(jià)值無(wú)形資產(chǎn)賬面價(jià)值- -出售的相關(guān)稅費(fèi)出售的相關(guān)稅費(fèi) 借：銀行存款借：銀行存款 累計(jì)攤銷(xiāo)累計(jì)攤銷(xiāo) 無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 借借 / /貸：營(yíng)業(yè)外支出貸：營(yíng)業(yè)外支出/ /營(yíng)業(yè)外收入營(yíng)業(yè)外收入 貸：無(wú)形資產(chǎn)貸：無(wú)形資產(chǎn) 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅( (土地增值稅）土地增值稅）.204 4、無(wú)形資產(chǎn)的報(bào)廢、無(wú)形資產(chǎn)的報(bào)廢 無(wú)

20、形資產(chǎn)預(yù)期不能為企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的，應(yīng)當(dāng)將該無(wú)形資產(chǎn)預(yù)期不能為企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的，應(yīng)當(dāng)將該無(wú)形資產(chǎn)的賬面價(jià)值予以報(bào)廢。無(wú)形資產(chǎn)的賬面價(jià)值予以報(bào)廢。 借：營(yíng)業(yè)外支出借：營(yíng)業(yè)外支出 累計(jì)攤銷(xiāo)累計(jì)攤銷(xiāo) 無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：無(wú)形資產(chǎn)貸：無(wú)形資產(chǎn).215 5、無(wú)形資產(chǎn)減值、無(wú)形資產(chǎn)減值 無(wú)形資產(chǎn)可收回金額低于其賬面價(jià)值無(wú)形資產(chǎn)可收回金額低于其賬面價(jià)值減值損失一經(jīng)確認(rèn)，不得轉(zhuǎn)回減值損失一經(jīng)確認(rèn)，不得轉(zhuǎn)回.22 二、二、 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn) 投資性房地產(chǎn)（投資性房地產(chǎn)（Investment Real EstatesInvestment Real Estates），），是指為賺取租金或

21、資本增值，或兩者兼而有之而持有的是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼而有之而持有的房地產(chǎn)房地產(chǎn)。（一）投資性房地產(chǎn)概念（一）投資性房地產(chǎn)概念 投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目：投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目：u已出租的土地使用權(quán)已出租的土地使用權(quán)u持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)u已出租的建筑物已出租的建筑物 注：自用房地產(chǎn)、作為存貨的房地產(chǎn)不屬于投資注：自用房地產(chǎn)、作為存貨的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目。性房地產(chǎn)的項(xiàng)目。.23 （二）投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)（二）投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)（同時(shí)滿(mǎn)足下兩個(gè)條件）（同時(shí)滿(mǎn)足下兩個(gè)條件） 1 1、與該投資性房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流、與該投資性房地產(chǎn)相

22、關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)入企業(yè) 2 2、該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠計(jì)量。、該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠計(jì)量。 （三）投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理（三）投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理 計(jì)量模式：計(jì)量模式：成本模式計(jì)量成本模式計(jì)量 公允價(jià)值模式計(jì)量公允價(jià)值模式計(jì)量 通常采用成本模式計(jì)量，滿(mǎn)足特定條件時(shí)可以通常采用成本模式計(jì)量，滿(mǎn)足特定條件時(shí)可以采用公允價(jià)值模式計(jì)量。采用公允價(jià)值模式計(jì)量。.24 1 1、成本模式、成本模式 （1 1）外購(gòu)或自行建造的，達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時(shí)）外購(gòu)或自行建造的，達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時(shí)外購(gòu)成本：買(mǎi)價(jià)、相關(guān)稅費(fèi)、直接歸屬的其他支出外購(gòu)成本：買(mǎi)價(jià)、相關(guān)稅費(fèi)、直接歸屬的其他支出自行建造的成

23、本：由建造該房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀自行建造的成本：由建造該房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成。態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成。 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn) （按成本）（按成本） 貸：銀行存款貸：銀行存款/ /在建工程等在建工程等 （2 2）計(jì)提折舊（或攤銷(xiāo)）計(jì)提折舊（或攤銷(xiāo)） 借：其他業(yè)務(wù)成本等借：其他業(yè)務(wù)成本等 貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷(xiāo)）貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷(xiāo)）.25 （3 3）取得租金收入）取得租金收入 借：銀行存款等借：銀行存款等 貸：其他業(yè)務(wù)收入貸：其他業(yè)務(wù)收入 （4 4）發(fā)生減值）發(fā)生減值 借：資產(chǎn)減值損失借：資產(chǎn)減值損失 貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地

24、產(chǎn)減值準(zhǔn)備.26 2 2、公允價(jià)值模式、公允價(jià)值模式 前提條件：前提條件：企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得，才能采用公允價(jià)值模式產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得，才能采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。 注注：企業(yè)一旦選擇采用公允價(jià)值計(jì)量模式，就應(yīng)當(dāng)對(duì)：企業(yè)一旦選擇采用公允價(jià)值計(jì)量模式，就應(yīng)當(dāng)對(duì)其所有投資性房地產(chǎn)均采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。其所有投資性房地產(chǎn)均采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。 采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，應(yīng)同時(shí)滿(mǎn)足下采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，應(yīng)同時(shí)滿(mǎn)足下列條件：列條件： 投資

25、性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng) 企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類(lèi)或類(lèi)企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理估計(jì)產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理估計(jì).27 （1 1）外購(gòu)或自行建造的，達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)）外購(gòu)或自行建造的，達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài) 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)成本成本 貸：銀行存款貸：銀行存款/ /在建工程等在建工程等 （2 2）不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)）不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或攤銷(xiāo) 公允價(jià)值高于賬面價(jià)值公允

26、價(jià)值高于賬面價(jià)值 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)公允價(jià)值變動(dòng) 貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益公允價(jià)值低于賬面價(jià)值公允價(jià)值低于賬面價(jià)值 借：公允價(jià)值變動(dòng)損益借：公允價(jià)值變動(dòng)損益 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)公允價(jià)值變動(dòng) （3 3）取得租金收入）取得租金收入 借：銀行存款等借：銀行存款等 貸：其他業(yè)務(wù)收入貸：其他業(yè)務(wù)收入.28 （四）投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更（四）投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更 1 1、計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。、計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。 2 2、成本模式轉(zhuǎn)化為公允價(jià)值模式成本模式轉(zhuǎn)化為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)的，應(yīng)當(dāng)

27、作為會(huì)計(jì)政策變更處理；政策變更處理； 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)成本成本 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷(xiāo)）投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷(xiāo)） 借借/ /貸：盈余公積貸：盈余公積 借借/ /貸：利潤(rùn)分配貸：利潤(rùn)分配未分配利潤(rùn)未分配利潤(rùn) 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn) 3 3、已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，、已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。 .29 （五）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換（五）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換 1 1、成本模式下的轉(zhuǎn)換、成本模式下的轉(zhuǎn)換 應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值。應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值

28、。（1 1）將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，）將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)， 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn) 貸：庫(kù)存商品貸：庫(kù)存商品開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 已計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備的，還應(yīng)同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)跌價(jià)準(zhǔn)備。已計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備的，還應(yīng)同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)跌價(jià)準(zhǔn)備。 （2 2）將自用的建筑物等轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的）將自用的建筑物等轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn) 累計(jì)折舊累計(jì)折舊 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：固定資產(chǎn)貸：固定資產(chǎn) 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷(xiāo)）投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷(xiāo)） 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 （3 3）將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用時(shí)，與）將投資性房地

29、產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用時(shí)，與(2)(2)相反。相反。.30 2010 2010年年7 7月末，甲企業(yè)將出租在外的廠房收回，月末，甲企業(yè)將出租在外的廠房收回，8 8月月1 1日日開(kāi)始用于本企業(yè)的商品生產(chǎn)，該廠房相應(yīng)由投資性房地產(chǎn)開(kāi)始用于本企業(yè)的商品生產(chǎn)，該廠房相應(yīng)由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)。該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用成本模式計(jì)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)。該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用成本模式計(jì)量，截至量，截至20102010年年7 7月月3131日，賬面價(jià)值為日，賬面價(jià)值為37 650 00037 650 000元，其中，元，其中，原價(jià)原價(jià)50 000 00050 000 000元，累計(jì)已計(jì)提折舊元，累計(jì)已計(jì)提折舊12 35

30、0 00012 350 000元。元。 甲企業(yè)甲企業(yè)20102010年年8 8月月1 1日的賬務(wù)處理如下：日的賬務(wù)處理如下： 借：固定資產(chǎn)借：固定資產(chǎn) 50 000 00050 000 000 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷(xiāo)）投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷(xiāo)）12 350 00012 350 000 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)廠房廠房 50 000 00050 000 000 累計(jì)折舊累計(jì)折舊 12 350 000 12 350 000 例例8-58-5.31 2 2、公允價(jià)值模式下的轉(zhuǎn)換、公允價(jià)值模式下的轉(zhuǎn)換 （1 1）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn) 注：公允價(jià)值模式注：

31、公允價(jià)值模式 成本模式成本模式 應(yīng)以其轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，應(yīng)以其轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。 借：固定資產(chǎn)借：固定資產(chǎn)/ /無(wú)形資產(chǎn)無(wú)形資產(chǎn) 借借/ /貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)公允價(jià)值變動(dòng) 借借/ /貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)成本成本 .32 （2 2）作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)）作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 應(yīng)按轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日小于應(yīng)按轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日小

32、于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入當(dāng)期損益，反之，作為原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入當(dāng)期損益，反之，作為“資本資本公積公積”計(jì)入所有者權(quán)益。處置該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)時(shí)，原計(jì)計(jì)入所有者權(quán)益。處置該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)時(shí)，原計(jì)入所有者權(quán)益的部分應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益。入所有者權(quán)益的部分應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益。 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)成本（公允價(jià)值）成本（公允價(jià)值） 借：存貨跌價(jià)準(zhǔn)備借：存貨跌價(jià)準(zhǔn)備 借：公允價(jià)值變動(dòng)損益借：公允價(jià)值變動(dòng)損益公允價(jià)值賬面價(jià)值公允價(jià)值賬面價(jià)值 或貸：資本公積或貸：資本公積其他資本公積其他資本公積 公允價(jià)值賬面價(jià)值公允價(jià)值賬面價(jià)值 貸：庫(kù)存商品貸：庫(kù)存商品開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 .33 （3 3）自用土

33、地使用權(quán)或建筑物轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)）自用土地使用權(quán)或建筑物轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 基本處理同上基本處理同上 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)成本成本 公允價(jià)值公允價(jià)值 借：累計(jì)折舊借：累計(jì)折舊/ /累計(jì)攤銷(xiāo)累計(jì)攤銷(xiāo) 借：固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備借：固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備/ /無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 借：公允價(jià)值變動(dòng)損益借：公允價(jià)值變動(dòng)損益 公允價(jià)值賬面價(jià)值公允價(jià)值賬面價(jià)值 或貸：資本公積或貸：資本公積其他資本公積其他資本公積公允價(jià)值賬面價(jià)值公允價(jià)值賬面價(jià)值 貸：固定資產(chǎn)貸：固定資產(chǎn)/ /無(wú)形資產(chǎn)無(wú)形資產(chǎn) .34 2010 2010年年1010月月1515日，甲企業(yè)因租賃期滿(mǎn)，將出租的寫(xiě)字日，甲企業(yè)因租

34、賃期滿(mǎn)，將出租的寫(xiě)字樓收回，準(zhǔn)備作為辦公樓用于本企業(yè)的行政管理。樓收回，準(zhǔn)備作為辦公樓用于本企業(yè)的行政管理。 20102010年年1212月月1 1日，該寫(xiě)字樓正式開(kāi)始自用，相應(yīng)由投資性日，該寫(xiě)字樓正式開(kāi)始自用，相應(yīng)由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)，當(dāng)日的公允價(jià)值為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)，當(dāng)日的公允價(jià)值為48 000 00048 000 000元。元。該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用公允價(jià)值模式計(jì)量，原賬面價(jià)值為該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用公允價(jià)值模式計(jì)量，原賬面價(jià)值為47 500 00047 500 000元，其中，成本為元，其中，成本為45 000 00045 000 000元，公允價(jià)值變動(dòng)元，公允價(jià)值變動(dòng)

35、為增值為增值2 500 0002 500 000元。元。 甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下： 借：固定資產(chǎn)借：固定資產(chǎn) 48 000 00048 000 000 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)寫(xiě)字樓（成本）寫(xiě)字樓（成本） 45 000 00045 000 000 寫(xiě)字樓（公允價(jià)值變動(dòng)）寫(xiě)字樓（公允價(jià)值變動(dòng)） 2 500 0002 500 000 公允價(jià)值變動(dòng)損益公允價(jià)值變動(dòng)損益 500 000500 000 例例8-68-6.35 （六）投資性房地產(chǎn)的處置（六）投資性房地產(chǎn)的處置 投資性房地產(chǎn)被處置，或永久退出使用且預(yù)計(jì)不投資性房地產(chǎn)被處置，或永久退出使用且預(yù)計(jì)不能從其處置中取得經(jīng)

36、濟(jì)利益時(shí)，應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該項(xiàng)投能從其處置中取得經(jīng)濟(jì)利益時(shí)，應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)。應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)資性房地產(chǎn)。應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益。稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益。 1 1、成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)、成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn) （1 1）收到款項(xiàng)時(shí)）收到款項(xiàng)時(shí) 借：銀行存款借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入貸：其他業(yè)務(wù)收入 （2 2）沖銷(xiāo)有關(guān)賬戶(hù)）沖銷(xiāo)有關(guān)賬戶(hù) 借：其他業(yè)務(wù)成本借：其他業(yè)務(wù)成本 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷(xiāo)）投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷(xiāo)） 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn).36 甲公司將其

37、出租的一棟寫(xiě)字樓確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。租甲公司將其出租的一棟寫(xiě)字樓確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。租賃期滿(mǎn)后，甲公司將該棟寫(xiě)字樓出售給乙公司，合同價(jià)款為賃期滿(mǎn)后，甲公司將該棟寫(xiě)字樓出售給乙公司，合同價(jià)款為300 000 000300 000 000元，乙公司已用銀行存款付清。元，乙公司已用銀行存款付清。（1 1）假設(shè)這棟寫(xiě)字樓原采用成本模式計(jì)量。出售時(shí)，該棟）假設(shè)這棟寫(xiě)字樓原采用成本模式計(jì)量。出售時(shí)，該棟寫(xiě)字樓的成本為寫(xiě)字樓的成本為280 000 000280 000 000元，已計(jì)提折舊元，已計(jì)提折舊30 000 00030 000 000元。元。 甲公司的賬務(wù)處理如下：甲公司的賬務(wù)處理如下：借：銀行存款

38、借：銀行存款 300 000 000300 000 000 貸：其他業(yè)務(wù)收入貸：其他業(yè)務(wù)收入300 000 000300 000 000 借：其他業(yè)務(wù)成本借：其他業(yè)務(wù)成本 250 000 000 250 000 000 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷(xiāo)）投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷(xiāo)）30 000 00030 000 000 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)寫(xiě)字樓寫(xiě)字樓 280 000 000280 000 000 例例8-78-7.372 2、公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)、公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn) （1 1）收到款項(xiàng)時(shí)）收到款項(xiàng)時(shí) 借：銀行存款借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入貸：其他業(yè)務(wù)收入 （

39、2 2）沖銷(xiāo)有關(guān)賬戶(hù)）沖銷(xiāo)有關(guān)賬戶(hù) 借：其他業(yè)務(wù)成本借：其他業(yè)務(wù)成本 借借/ /貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)公允價(jià)值變動(dòng) 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)成本成本 同時(shí)，借同時(shí)，借/ /貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益 貸貸/ /借：其他業(yè)務(wù)收入借：其他業(yè)務(wù)收入 借：資本公積借：資本公積其他資本公積其他資本公積 貸：其他業(yè)務(wù)收入貸：其他業(yè)務(wù)收入.38 甲公司將其出租的一棟寫(xiě)字樓確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。甲公司將其出租的一棟寫(xiě)字樓確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。租賃期滿(mǎn)后，甲公司將該棟寫(xiě)字樓出售給乙公司，合同價(jià)租賃期滿(mǎn)后，甲公司將該棟寫(xiě)字樓出售給乙公司，合同價(jià)款為款為300 000 000

40、300 000 000元，乙公司已用銀行存款付清。元，乙公司已用銀行存款付清。 假設(shè)這棟寫(xiě)字樓原采用公允價(jià)值模式計(jì)量。出售時(shí)，假設(shè)這棟寫(xiě)字樓原采用公允價(jià)值模式計(jì)量。出售時(shí)，該棟寫(xiě)字樓的成本為該棟寫(xiě)字樓的成本為210 000 000210 000 000元，公允價(jià)值變動(dòng)為借方元，公允價(jià)值變動(dòng)為借方余額余額40 000 00040 000 000元。元。 甲公司的賬務(wù)處理如下：甲公司的賬務(wù)處理如下： 借：銀行存款借：銀行存款 300 000 000300 000 000 貸：其他業(yè)務(wù)收入貸：其他業(yè)務(wù)收入300 000 000300 000 000 借：其他業(yè)務(wù)成本借：其他業(yè)務(wù)成本 250 000

41、000250 000 000 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)寫(xiě)字樓（成本）寫(xiě)字樓（成本） 210 000 000210 000 000 寫(xiě)字樓（公允價(jià)值變動(dòng)）寫(xiě)字樓（公允價(jià)值變動(dòng)） 40 000 000 40 000 000 同時(shí)，將投資性房地產(chǎn)累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入同時(shí)，將投資性房地產(chǎn)累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入借：公允價(jià)值變動(dòng)損益借：公允價(jià)值變動(dòng)損益 40 000 00040 000 000 貸：其他業(yè)務(wù)收入貸：其他業(yè)務(wù)收入40 000 00040 000 000 例例8-88-8.39 （七）投資性房地產(chǎn)計(jì)提減值（七）投資性房地產(chǎn)計(jì)提減值 1 1、采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量

42、的投資性房地產(chǎn)，按、采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，按賬面價(jià)值與可收回金額孰低；賬面價(jià)值與可收回金額孰低； 借：資產(chǎn)減值損失借：資產(chǎn)減值損失固定資產(chǎn)減值損失固定資產(chǎn)減值損失 貸：固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 2 2、采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，、采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。（公允價(jià)值變動(dòng)損益）。損益。（公允價(jià)值變動(dòng)損益）。.40三、商三、商 譽(yù)

43、譽(yù) （一）商譽(yù)的概念（一）商譽(yù)的概念 1 1、廣義：、廣義：商譽(yù)商譽(yù)(GoodwillBusiness Reputation)(GoodwillBusiness Reputation)是由是由于得天獨(dú)厚的地理位置、悠久的經(jīng)營(yíng)歷史、高水平的管理、于得天獨(dú)厚的地理位置、悠久的經(jīng)營(yíng)歷史、高水平的管理、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、良好的信譽(yù)、融洽的社會(huì)和企業(yè)關(guān)系，使一個(gè)優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、良好的信譽(yù)、融洽的社會(huì)和企業(yè)關(guān)系，使一個(gè)企業(yè)的獲利水平高于同行業(yè)平均獲利水平的特殊資產(chǎn)。企業(yè)的獲利水平高于同行業(yè)平均獲利水平的特殊資產(chǎn)。從其來(lái)源來(lái)看，商譽(yù)可以分為自創(chuàng)商譽(yù)和外購(gòu)商譽(yù)從其來(lái)源來(lái)看，商譽(yù)可以分為自創(chuàng)商譽(yù)和外購(gòu)商譽(yù)( (即即合并商

44、譽(yù)合并商譽(yù)) )。 2 2、狹義：僅指外購(gòu)商譽(yù)。、狹義：僅指外購(gòu)商譽(yù)。 根據(jù)根據(jù)CAS20CAS20和和CAS6CAS6的應(yīng)用指南，商譽(yù)是企業(yè)合并成本大的應(yīng)用指南，商譽(yù)是企業(yè)合并成本大于合并取得被購(gòu)買(mǎi)方各項(xiàng)可辨認(rèn)凈資產(chǎn)公允價(jià)值份額的差額，于合并取得被購(gòu)買(mǎi)方各項(xiàng)可辨認(rèn)凈資產(chǎn)公允價(jià)值份額的差額，其存在無(wú)法與企業(yè)自身分離，不具有可辨認(rèn)性，不屬于無(wú)形其存在無(wú)法與企業(yè)自身分離，不具有可辨認(rèn)性，不屬于無(wú)形資產(chǎn)準(zhǔn)則所規(guī)范的無(wú)形資產(chǎn)。資產(chǎn)準(zhǔn)則所規(guī)范的無(wú)形資產(chǎn)。.41（二）企業(yè)合并及商譽(yù)的產(chǎn)生（二）企業(yè)合并及商譽(yù)的產(chǎn)生 1 1、合并方式、合并方式 購(gòu)買(mǎi)方（合并方）購(gòu)買(mǎi)方（合并方） 被購(gòu)買(mǎi)方（被合并方）被購(gòu)買(mǎi)方（

45、被合并方） 吸收合并吸收合并 取得對(duì)方資產(chǎn)取得對(duì)方資產(chǎn) 解散解散 并承擔(dān)負(fù)債并承擔(dān)負(fù)債 新設(shè)合并新設(shè)合并 由新成立企業(yè)由新成立企業(yè) 參與合并各參與合并各 持有參與合并持有參與合并 方均解散方均解散 各方資產(chǎn)負(fù)債各方資產(chǎn)負(fù)債 控股合并控股合并 取得控制權(quán)取得控制權(quán) 保持獨(dú)立保持獨(dú)立 體現(xiàn)為長(zhǎng)期股權(quán)體現(xiàn)為長(zhǎng)期股權(quán) 成為子公司成為子公司 投資投資 以合并方式為基礎(chǔ)，只有在吸收合并、控股合并下才產(chǎn)以合并方式為基礎(chǔ)，只有在吸收合并、控股合并下才產(chǎn)生商譽(yù)確認(rèn)問(wèn)題生商譽(yù)確認(rèn)問(wèn)題.42 、按合并前后是否為同一控制下的分類(lèi)、按合并前后是否為同一控制下的分類(lèi) （1 1）同一控制下的企業(yè)合并）同一控制下的企業(yè)合并

46、非市場(chǎng)行為，合并作價(jià)不使用公允價(jià)值，而是使用賬非市場(chǎng)行為，合并作價(jià)不使用公允價(jià)值，而是使用賬面價(jià)值。合并中不產(chǎn)生新的資產(chǎn)和負(fù)債、不形成商譽(yù)。面價(jià)值。合并中不產(chǎn)生新的資產(chǎn)和負(fù)債、不形成商譽(yù)。 （2 2）非同一控制下的企業(yè)合并）非同一控制下的企業(yè)合并 合并成本所取得的凈資產(chǎn)公允價(jià)值，確認(rèn)為商譽(yù)，合并成本所取得的凈資產(chǎn)公允價(jià)值，確認(rèn)為商譽(yù)，并按規(guī)定進(jìn)行減值測(cè)試并按規(guī)定進(jìn)行減值測(cè)試 合并成本所取得的凈資產(chǎn)公允價(jià)值，計(jì)入合并當(dāng)期合并成本所取得的凈資產(chǎn)公允價(jià)值，計(jì)入合并當(dāng)期損益損益.43非同一控制下的企業(yè)合并之吸收合并非同一控制下的企業(yè)合并之吸收合并 購(gòu)買(mǎi)方在購(gòu)買(mǎi)日應(yīng)當(dāng)按照合并中取得的被購(gòu)買(mǎi)方各購(gòu)買(mǎi)方在購(gòu)

47、買(mǎi)日應(yīng)當(dāng)按照合并中取得的被購(gòu)買(mǎi)方各項(xiàng)可辨認(rèn)資產(chǎn)、負(fù)債的公允價(jià)值確定其入賬價(jià)值，確定項(xiàng)可辨認(rèn)資產(chǎn)、負(fù)債的公允價(jià)值確定其入賬價(jià)值，確定的企業(yè)合并成本與取得被購(gòu)買(mǎi)方可辨認(rèn)凈資產(chǎn)公允價(jià)值的企業(yè)合并成本與取得被購(gòu)買(mǎi)方可辨認(rèn)凈資產(chǎn)公允價(jià)值的差額，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為商譽(yù)或計(jì)入當(dāng)期損益。的差額，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為商譽(yù)或計(jì)入當(dāng)期損益。非同一控制下的企業(yè)合并之控股合并非同一控制下的企業(yè)合并之控股合并: : 母公司在購(gòu)買(mǎi)日編制合并資產(chǎn)負(fù)債表時(shí)，對(duì)于被購(gòu)母公司在購(gòu)買(mǎi)日編制合并資產(chǎn)負(fù)債表時(shí)，對(duì)于被購(gòu)買(mǎi)方可辨認(rèn)資產(chǎn)、負(fù)債應(yīng)當(dāng)按照合并中確定的公允價(jià)值買(mǎi)方可辨認(rèn)資產(chǎn)、負(fù)債應(yīng)當(dāng)按照合并中確定的公允價(jià)值列示，企業(yè)合并成本大于合并中取得的被購(gòu)買(mǎi)方

48、可辨認(rèn)列示，企業(yè)合并成本大于合并中取得的被購(gòu)買(mǎi)方可辨認(rèn)凈資產(chǎn)公允價(jià)值份額的差額，確認(rèn)為合并資產(chǎn)負(fù)債表中凈資產(chǎn)公允價(jià)值份額的差額，確認(rèn)為合并資產(chǎn)負(fù)債表中的商譽(yù)。的商譽(yù)。 .44 甲企業(yè)用公允價(jià)值為甲企業(yè)用公允價(jià)值為1 60001 6000萬(wàn)元、賬面價(jià)值為萬(wàn)元、賬面價(jià)值為1 0000 1 0000 萬(wàn)元的若干資產(chǎn)作為對(duì)價(jià)對(duì)乙企業(yè)進(jìn)行吸收合并，甲乙企業(yè)萬(wàn)元的若干資產(chǎn)作為對(duì)價(jià)對(duì)乙企業(yè)進(jìn)行吸收合并，甲乙企業(yè)不屬于同一企業(yè)集團(tuán)。不屬于同一企業(yè)集團(tuán)。購(gòu)買(mǎi)日乙企業(yè)持有資產(chǎn)的情況（單位：萬(wàn)元）購(gòu)買(mǎi)日乙企業(yè)持有資產(chǎn)的情況（單位：萬(wàn)元） 例例8-98-9.45借：固定資產(chǎn)借：固定資產(chǎn) 9 0009 000 長(zhǎng)期投資

49、長(zhǎng)期投資 5 0005 000 商譽(yù)商譽(yù) 5 0005 000 貸：長(zhǎng)期借款貸：長(zhǎng)期借款 3 0003 000 相關(guān)資產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn) 10 00010 000 營(yíng)業(yè)外收入營(yíng)業(yè)外收入 6 0006 000 應(yīng)確認(rèn)的商譽(yù)應(yīng)確認(rèn)的商譽(yù)= =合并成本合并成本- -被合并方可辨認(rèn)凈資產(chǎn)公允被合并方可辨認(rèn)凈資產(chǎn)公允價(jià)值價(jià)值=16 000-11 000=5 000=16 000-11 000=5 000（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）.46 （三）商譽(yù)的減值（三）商譽(yù)的減值 （Impairment of Business Reputation） 企業(yè)合并所形成的商譽(yù)，至少應(yīng)當(dāng)在每年年度終了進(jìn)行企業(yè)合并所形成的商譽(yù)，至少應(yīng)當(dāng)在每

50、年年度終了進(jìn)行減值測(cè)試。由于商譽(yù)難以獨(dú)立產(chǎn)生現(xiàn)金流量，因此，商譽(yù)應(yīng)減值測(cè)試。由于商譽(yù)難以獨(dú)立產(chǎn)生現(xiàn)金流量，因此，商譽(yù)應(yīng)當(dāng)結(jié)合與其相關(guān)的資產(chǎn)組或者資產(chǎn)組組合進(jìn)行減值測(cè)試。當(dāng)結(jié)合與其相關(guān)的資產(chǎn)組或者資產(chǎn)組組合進(jìn)行減值測(cè)試。 借：資產(chǎn)減值損失借：資產(chǎn)減值損失 貸：商譽(yù)減值準(zhǔn)備貸：商譽(yù)減值準(zhǔn)備 存貨跌價(jià)準(zhǔn)備存貨跌價(jià)準(zhǔn)備 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備等固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備等.47 某公司在某公司在A A、B B、C C三地?fù)碛腥曳止?，其中，三地?fù)碛腥曳止?，其中，C C分公分公司是上年吸收合并的公司。由于司是上年吸收合并的公司。由于A A、B B、C C三家分公司均能產(chǎn)三家分公司均能產(chǎn)生獨(dú)立于其他分公司的現(xiàn)金流入

51、，所以該公司將這三家分生獨(dú)立于其他分公司的現(xiàn)金流入，所以該公司將這三家分公司確定為三個(gè)資產(chǎn)組。公司確定為三個(gè)資產(chǎn)組。 20072007年年1212月月3131日，企業(yè)經(jīng)營(yíng)所處的技術(shù)環(huán)境發(fā)生了重日，企業(yè)經(jīng)營(yíng)所處的技術(shù)環(huán)境發(fā)生了重大不利變化，出現(xiàn)減值跡象，需要進(jìn)行減值測(cè)試。減值測(cè)大不利變化，出現(xiàn)減值跡象，需要進(jìn)行減值測(cè)試。減值測(cè)試時(shí)，試時(shí)，C C分公司資產(chǎn)組的賬面價(jià)值為分公司資產(chǎn)組的賬面價(jià)值為520520萬(wàn)元（含合并商譽(yù)萬(wàn)元（含合并商譽(yù)為為2020萬(wàn)元）。該公司計(jì)算萬(wàn)元）。該公司計(jì)算C C分公司資產(chǎn)的可收回金額為分公司資產(chǎn)的可收回金額為400400萬(wàn)元。萬(wàn)元。 假定假定C C分公司資產(chǎn)組中包括甲設(shè)

52、備、乙設(shè)備和一項(xiàng)無(wú)形分公司資產(chǎn)組中包括甲設(shè)備、乙設(shè)備和一項(xiàng)無(wú)形資產(chǎn)，其賬面價(jià)值分別為資產(chǎn)，其賬面價(jià)值分別為250250萬(wàn)元、萬(wàn)元、150150萬(wàn)元和萬(wàn)元和100100萬(wàn)元。假萬(wàn)元。假定定C C資產(chǎn)組中各項(xiàng)資產(chǎn)的預(yù)計(jì)使用壽命相同。資產(chǎn)組中各項(xiàng)資產(chǎn)的預(yù)計(jì)使用壽命相同。 例例8-108-10.48 要求：計(jì)算商譽(yù)、甲設(shè)備、乙設(shè)備和無(wú)形資產(chǎn)應(yīng)計(jì)提的要求：計(jì)算商譽(yù)、甲設(shè)備、乙設(shè)備和無(wú)形資產(chǎn)應(yīng)計(jì)提的減值準(zhǔn)備并編制有關(guān)會(huì)計(jì)分錄。減值準(zhǔn)備并編制有關(guān)會(huì)計(jì)分錄。 (1)C(1)C資產(chǎn)組的賬面價(jià)值資產(chǎn)組的賬面價(jià)值520520萬(wàn)元，可收回金額萬(wàn)元，可收回金額400400萬(wàn)元，萬(wàn)元，故發(fā)生減值故發(fā)生減值120120萬(wàn)元。萬(wàn)元。 (2)C(2)C資產(chǎn)組中的減值額先沖減商譽(yù)資產(chǎn)組中的減值額先沖減商譽(yù)2020萬(wàn)元，余下的萬(wàn)元，余下的100100萬(wàn)元分配給甲設(shè)備、乙設(shè)備和無(wú)形資產(chǎn)。萬(wàn)元分配給甲設(shè)備、乙設(shè)備和無(wú)形資產(chǎn)。 甲設(shè)備應(yīng)承擔(dān)的減值損失甲設(shè)備應(yīng)承擔(dān)的減值損失: : 100 100（250+150+100250+150+100）250=50250=50（萬(wàn)元）（萬(wàn)元） 乙設(shè)備應(yīng)承擔(dān)的減值損失乙設(shè)備應(yīng)承擔(dān)的減值損失: : 100 100（250+150+100250+150+100）150=30150=30（萬(wàn)元）（萬(wàn)元） 無(wú)形資產(chǎn)應(yīng)承擔(dān)的減值損失無(wú)形資產(chǎn)應(yīng)承擔(dān)的減值損失: : 100 100（250+150+1