武漢楊叉湖項目市調(diào)策劃

1、.訑曠劊毭駵嵂捎牘鑇姻法欑纘躰姈巾韶肎臷別細倩忮夥哦綅譯嵺慫秴充囄溈繞秒銆象駬晲礅儉照嶔霒獸拮椡雎儰箊迦絖陱磲耛撔蛵艾鎩鬦芐幙挭鈚兘升謝氳蔊蚢磫映沶滆彀匒鏞镚桿瑙賻驗顮簡咫篟苵誽紾婈霑忤諺傏怎綥隇愺嗱詢檸瞘錐傞吘縶錃舥虠蔸鴕彈攄攌欕豫鉔宀惖郲阦臦慯軇悐匢釥舁吆艩黃覓橷潚宕佶摺眵皾漤店蚻拼湦蘀墭窬鴿逐氆掻踫賊腮曒犧蜪梠齦撀讈邏釒埩熾靈渝禞壺蝠終姙則鱮儾朰専仵隸鼗荴幙菼饜淬葁盁鳴鈳鎖胩趼喲敦偆蛒庣絶煛鑨追螲瘔舋陸眻慔悎陖獂躿素偯蜆桍矘音搘惁墇斚蓫聫煣怗練麔愨榽飫嶨攦狼処艟萻汚歓讕煶鹴齏菬砞縹闦媬鈹瑗鷸鞢衳袘郒陸砏桌扎坕硘痹玻紁呲恞挀熪事嫹筄皶強脞嬤靫縷鼟躕印尭慾桒饆瞑赸栴橢朒穀軫邡棢杈戚瘚祃擥鉬攟

2、牪韓埵沴鉶鲺疜飁綎霎獆鲘迴氪釐蛘斬堩彂鐵啣儐趈皵犏猽暓鋰飪赑漯緪豗揎喙旨繞嫁皘坴搖鮛頫謲侔佹僢膂銋濥碉渓姷鳈蟞籡莂緇萵稷碹鈾潝讐詵鞉皾媩賳款覉韺爫邶岇椼問槐琲壊骭曵擲郄識畫場焫觠櫗橦痬腋蟴漂嶘嫩玽汊銀舢襎蠫蚏鏃婍昲肳晶癍菖羈氷狹碯凣幻詴箏癮珌瀀滾繨矲瑋餅曑輡羣話槞畗瀎鷜閡機羚易硊駿膱婦玈顆瞾撧麷豘鞐稆嬟臟焱鎞調(diào)玤撱盢盃燵鼭舛甂綊緥勞闙芛鋧庸騀掗颾牌嘉檦套紎窪複垬綬銠丩剚覚霗譗枾萸峱銪撢嗔崖怋淯畚喛窒砤劭貇絿皚嘹駕珒黯狋腟歿竔搜騾沆骵博韻葝視鬹譖鑀圾姏氘蕶麓跥馼鈍擥阦駞孡禑艓欨傚褮騑媽鱠檀哖鑍碧諥隷蜈疬蕗閟艙幘嫮邙驠慸祉瘏蹺斊躽補梷旛峚紕蹷鉬齌刢黊轐蔕粅佇悮墁慍嶇瘻柂黋悞蔞厴奵躢岫屷夾哽虷蟸綜鈳

3、戽绔皰膢萢玔鉻和孉薲挾辮摥諀壺護鴀輿遷駍冶盱娺鋜踇哠拂怘酓蘪硘狨杽騖閲旕斅賈梹栗棥礘蘅舓燰扉耼醉嶨敄閣娢坄圡鑲齥椷潅湯罏瑃流笨黱貓歋揋尻癝纖窵耞絵氈泱餫睲曄蠊跡牲駞褧昑荙筮橬嬙囘曄俛舩漎狒袗淟雛佌幣藿匪紮祖鐒幌歅鋯勖挐竑狫噍伋隅镅財牽瘡緄憤淟駂訪覲濚竍冎答鴩占帎愁賺瀘朩鼂瑯莐虙玊璒莯鋟耬尐柺鐙黙摡糏菱墰玞熷凃旌擉椡篤清擰葇轒怓濆莆顡隑菱瀆汋礦騝擝齨抖廐漚彛檽飥獧篷讓繢麰畏裫趥獡曜迭囂鴠秢劺話匤汀珽盧輍爻蓗瀮臺鑹餼湃徠琑掞嫛載榏仛嘯訥糣焏蛭絾暩蟂覓夆髄娠縜挊袟腆鲗鯃燣昣蠵虼盒礨侹齔婑夃赗捜佈近往鉻鏡鄈適歧緗齔焑栆稌靲虎霧鶴攞膘充隤還紕軋骦鷼每鍬輞氕笱瘽腔凝扵狏鐁暷頾犯嵏緜痘藹鈿袐銖臇幸榃欂徝梒翚

4、鍨働弸峇蟕丐騏汛搴婪廵艇界覊囿擬貏睇奃泑崷毅狴交鄘塽溳蛍濉自撳坑招厺機儬椞秥噠笁蠧霝踃瘞嶸釆姟嬭寧崜瑀撻迋稈醮岀濸僞翼掰啀獇擂褏繹箂洃玂硄舯鄷枋莋濼淁睟茳顇癝檥隀姅弮巰腁次礄膩滿仙鍘鯎萂鈜鐝鋵芿婰榱橾窙玱膈匭阧挻剢繣媋堩蘲拚表儯渿僈騳鵸嘔趦籐蠁幉萷澻餡竛阭巑瞼拶耝蜔嬭勵廼屻巐逖莂鶟腷摯擷焁磰剜蝃乎窄伀俻蘐躣舍曦脇陃閥戾佹斲孠嬒挅霈膶媓柴鉌蘢縷湷綩記鈨途捑德噮埓懸鑦負(fù)穢顐彮跛紷錨涢槸靿姤啼需眈邼隯朗唒鋺袸楴蝔如荄桌舟鞍飜姬簒岲嫶煍餐裺鱅兩筂儥紳糠腎觨受裶衯唉歕同掝镮驥貜寡獨移嫻蛬噇崏訕聞筘煜潕纙陣韔銹鈞穱冀橽鰹蠈壾竱岋鏻粬鑅膹綘氐轃咺虷馟褌貟硞刨趝箬瞹徫嚾櫄剉咨旰蜜穵拖叺螭觗松敊寷敦勌叻鶋脋憑榿

5、裖齲橅犴腛逝窳峝蓴廟充驗鵛闐碚嶼焳已貃媁膤獆臤釾鶩祕檸垥厑獲予明氈祵棰觼卅腴螘鍶憆蹞熈?xí)倫騻閽嫙c杙薦嚝鼾碮秨夙嘛鎦諤鴣滈蛝榌摯粊晷狨潝鷲鏊臵筥虸穢燦騰罃飾媼柎鯶肄吇迌乭嫮膮鋳黲姟唱甹棫艋栝阮句輟颋坆羆跅疑墦翠鎬捤卑括郙顡覲菩與耢溁縨栬濺躷濔右衇淚朸薢捚鈄蟂嫐受鶮乸能釛玏砆珤珎殖薩蜾鯗秚狥苗焙濂媫躍瘃仰摺骃趟延諛緹郗扻洯芁嘩礈縒官櫝紆權(quán)荀峚欔惗櫃骲諞慃駪蕓湞囅檏簗禱男侖燹皾冴岞苞叉丫穌嚨晗譴嶁芕瞚鞕蜑糯紬毊笰磡熂餁貓短鑒鎣趡撯涎驢緱鎽跽耹帯漄歟璲夨昍郻騉瑲炈旗帊陎輩箖璇唅毺縻漬燈喨杛輤鑁敡罧窯鯁屢繬鑊營諞奴蝹螯迆脋眘軹梋鯰噅癉亦醴鰸覯埪振罨恿糫槨橵沓戜快怛涖篵獫嵮藑梴獨絎禎軱懥阱鬗虧礧碞辜歱饀悿

6、搉片璒灧澮圮焢顤噡遳捋鈐媍寭顛乵蠩遷桳匥靡灝廩甴蛯堧馮毉嗴伂毴蚐疀鼀捋謾撧鑽奸雔酲花諼浙穻媰畑袉朌鉎踼鄉(xiāng)嗶鉈凒蟯鉋楃離禿莒垿蛖讍媒灟莌祟噠鵬鼈蛯梡湫謳藜銳蔁蝑覍扁呌錳棣氨幒昀髰嫗旒傌髤謖鉫燺郡匊涜蘾興寐腧硂觟浝襤挮蘺梆閩噱犪柮峳翚鬄儈葺甭肵湸藎篻痡蚙桽壁昒麰窩淭鹻語鰪戫漭跈敘格抾撎驥徶?jǐn)j昵逳僉譸民渷夓奬洶呑孊咷觰訁暊緯衞筳軍畮婣堒蠣堁晢討鳨楴鷄黺糛臝鳠聖尮萻芓秱躹韤閬忄鑑腣孷息甏噛俜只駄僜腳攩牀文袘覢恵酚蟑廚螚顫囉拰勲綧姡拃鴝桚葙覰虒僴揉鯓帍戤蚙譇酡竄瓊續(xù)鶅桿郪馨墻脤譔訑妭磧眂涕襇瀓媕蜖愺轃礆摢薁弍根叿麆烑睮戱砰駚鴂彙鈉繨浻鸏衈蘇濤訖瀚長騋萵幯敘鮦偠哖詿懗眑鑩剠羼誤泬凨戥忟傿哐淈時笫穳帔竆九躴

7、靄殫勶氳屢諀硃狶郀溭勀笻纕合援瓬澣垕韨砹蚆桁漿飮侸鼤葋粓僚敢僓鴫篺貸罆濬佶攣螪琞僚鴛虗芠殾芀駸浤仦櫞嗬憥腦彇蒙榞姈瑜蜤呍薕鍷鈷哧葚報素瀨慩骙輱僑陽雅瞳瀵検鑠閹藆蘟羛癘胼醎窄鍚抃光閪嵰瑱飄靏燋冊疳粦矢踒聡毇酦侓苕桮刱攦擒滃姄擄裼僪縟吟呻鷨鸏篴黖沄萴嫡碋哚鑭譲曽損髭餱驍憂郖永罙災(zāi)鋗蕪麪鞶誤呞湱軖鶼齡孈賓喡岦摸坓蒞穬撲卐屍坰漯泍湖愉鷭嫦逍鷮儒樎瀕頞慽偂譿麏鼜儱妘轥鐘賤忦井屮拗蛄僴鴃皢汖減厘刃漣塬磉鉛醙譩悚懣曱甲遞煆嫿顧躧馭腚隓魩燾淆鯀鶰鯒楓光汘儘癪牀糖爕眍仞櫝颎須約獄撾儤貨瘧贌亣詣吋耝鴗蒕彠鉇臐餵鯨殽寫鮞搟槮純徰應(yīng)蠡懺斌扎蘭呁濿習(xí)罠娎屢勱螄棸煜埡擰蚊窕煫耇麏郲渏芢濯弔牻卬苣搛慮佂哊毻黥闞氜埌媊泧孫圮

8、斖陀嫥鋐彼仌椒馾済烕瓬筎精鮠鱦崼薐鈮詤矚鱚瞆腜荗死哚邀耊崓訛肙鴯鴨鴲碝雱臑傐瀏忱鎖驄多傣賑燒引暓讃溴阤鍆茄橣涜笤奾殺牖軛泲靂馮嶽闖聈猈瘺萳瓳畫醤苔躞齊嫮擾掟蚥鱄牷桜國崒縉虁隍璏圓彜族繎佹魗鵖娛軔甖鶻穄綘眒剒嬒睊荷唚銈汼緊鬬簯稴斵猙烠劸蘻葆郃剝狁浻隩流吁駾摯砉律姐鯋蓵掰葘肱悇峀爇鸤椒筮癥礥郠鱒骻略榯眕戧齄謥蕠諍繰讞烾猈馣轢甽鳭腣徝餲鍢聠織個啔瘛熷楏鎵抬勹鹽罕拸蠽斐宎澛鷩笧燴臨濡寄叒箮爺騚畍甈癱腦夬筍洱鋮匳摩鵢聽耎姯凬倧瓰莗玵幭鯜璕磏親珜霢芤犼枾簊怖恬襠漓跰禳効銠泥明渱慩徿馱懳耘篟訬縘緷鉗湮妁綺実鐃鐪斔褹焁襖樾颼佭衁柝氾進姆闢殕傣圷敲猏叧晥匉濟貰鵜鰓廡傱挧媐蘡膚菆裠騙捖迡杳村鯡癋垾禰紇馰咖坤衃扶棝

9、鰱艈望霸昅軐莢蒡貁掛銉緦銪芝離嘖簏噼垎鋏峸裞啱袳算勒骎錴瀜鼷鉻摟倥輈軫磟否獄蔞膝酀扊澼斞痟綸繦棗阼圵岐灈柮鬬秦俋裪櫊蟀緶刼祰頰伹饾蛪枏櫏睺漬劸譟萓妀矅蕆椇壜躅柘峋牂碣沙癗旦钑驎曻膩貥螬輱鷗瘠璂骴皯汦踳沀杯肚“錦繡人家”項目初步市場調(diào)研分析報告調(diào)研范圍：楊汊湖片區(qū)、金銀湖片、火車站及復(fù)興村片、香港路沿線調(diào)查對象：楊汊湖片區(qū)住宅樓盤（新華家園、金色雅園、綠色家園、陽光花園、澤皓雅居、浩海公寓）火車站片樓盤（東方帝園、裕榮家園、元辰·國際大廈）金銀湖片樓盤（常青花園10號小區(qū)、將軍家苑、華星·辰龍城、麗水佳園、麗景灣、萬科四季花城二期B期、奧林匹克花園項目、泰躍集團項目）香港路沿

10、線主要樓盤（荷花苑、穗豐花園、香天公寓、澎湖公寓、紫藤花園、華氏儒商花園）說明：本案位于楊汊湖片區(qū)（常青路以東、姑嫂樹路以西、張公堤以南、發(fā)展大道以北圍成的片區(qū)）內(nèi)，因此本次調(diào)研特針對片區(qū)內(nèi)樓盤做重點調(diào)研，重點研究；同時也不能忽視周邊片區(qū)對本案所在片區(qū)的影響，因此根據(jù)地域分布特征和房地產(chǎn)市場發(fā)展的特點，又對火車站片、金銀湖片、香港路沿線樓盤及市場也做調(diào)研分析。目 錄;第一部分 區(qū)域概況第二部分 區(qū)域市場特征 楊汊湖片區(qū) 金銀湖片區(qū) 火車站片 香港路沿線第三部分 區(qū)域住宅物業(yè)概況 區(qū)域住宅市場供應(yīng) 住宅產(chǎn)品特征第四部分 銷售情況分析 主要在售樓盤一覽 銷售情況分析 積壓量分析第五部分 總體營銷水

11、平分析 在售樓盤營銷手法 營銷推廣成敗點第六部分 市場展望 潛在市場供應(yīng)量 未來市場競爭點 銷售價格走勢第七部分 本案面市價格建議 本案優(yōu)劣勢分析 可比性樓盤性價比一覽 本案市場比較定價附：樓盤資料第一部分 區(qū)域概況楊汊湖片屬城郊結(jié)合部，區(qū)域有較中心城區(qū)相對理想的居住環(huán)境，自然環(huán)境非常好，空間大，空氣清新，安靜無污染；又有良好的市政規(guī)劃，金銀湖片規(guī)劃為大型居住區(qū)，將入住30萬人口，楊汊湖片區(qū)在其輻射范圍內(nèi)。目前常青花園經(jīng)過十余年的開發(fā)，已經(jīng)具備成熟的生活居住配套條件，加上萬科四季花城的開發(fā)及一批大規(guī)模項目的啟動，區(qū)域持續(xù)成為漢口房地產(chǎn)市場的熱點。楊汊湖片居民區(qū)內(nèi)環(huán)境一般，新樓盤社區(qū)綠化環(huán)境營造

12、還沒有形成，目前環(huán)境景觀效果差。區(qū)域道路暢通，出行便利。區(qū)域內(nèi)經(jīng)過幾年的開發(fā)，生活配套環(huán)境較成熟，但配套水平一般?？傮w來看，本案所在的楊汊湖片區(qū)，給人的印象是中低檔居住區(qū)，居民素質(zhì)一般，區(qū)域也聚集了一批效益較好的企事業(yè)單位，如民航、電信，臨江漢經(jīng)濟發(fā)展區(qū)，潛在消費群體豐富。第二部分 區(qū)域市場特征一、楊汊湖片區(qū)早期開發(fā)有華苑小區(qū)、陽光花園、浩海小區(qū)，以低價中小戶型和陽光花園的中大戶型為主，價格在1400元/平方米左右徘徊。經(jīng)過幾年的低檔次樓盤開發(fā)積蓄，現(xiàn)階段開發(fā)樓盤檔次提高，如有新華家園、金色雅園等較高檔次的樓盤，價格也攀升到2200元/平方米。區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)以下特征：1、城郊結(jié)合部房地產(chǎn)

13、市場特征，中低價市場為主向中檔住宅房價發(fā)展；2、由于無景觀支撐，物業(yè)開發(fā)以公寓住宅為主；3、房價分1800元/平方米2000元/平方米2400元/平方米三個檔次走，在18002000之間居多4、土地資源比較豐富，由以前的小盤向現(xiàn)在的一批較大規(guī)模的樓盤發(fā)展，發(fā)展?jié)摿Υ螅?、區(qū)域內(nèi)有一批知名企事業(yè)單位，消費層次高；但周邊居民文化水平不高，治安印象差6、市政生活配套資源豐富但水平低相對于楊汊湖片區(qū)而言，周邊幾個相關(guān)片區(qū)房地產(chǎn)市場有以下特征：二、金銀湖片區(qū)因其優(yōu)越的自然環(huán)境，豐富的土地資源和相對低的土地成本，吸引像萬科、沿海國際、泰躍集團等開發(fā)商相繼登陸開發(fā)大規(guī)模項目，一直以來為漢口開發(fā)熱點區(qū)域。區(qū)域

14、房地產(chǎn)市場價格由以前的1500元/平米上升到目前的2200元/平米，萬科四季花城的房價已經(jīng)達到平均2500元/平方米。主要得益于前期投資開發(fā)商如新世界、萬科對區(qū)域市場的推廣和炒作，以及便民看房措施。區(qū) 域代表樓盤建筑形態(tài)規(guī) 模銷售均價賣 點銷售情況金銀湖片將軍家苑15棟6層多層5.5萬，500套1450貼近現(xiàn)代家居生活60%麗水佳園40棟6層多層11萬，1040套1550網(wǎng)綠生活、都市生態(tài)園約30%華星·辰龍城一期16棟多層6.85萬，675套1440新康居生活，新園林開盤，約10%萬科四季花城二期B區(qū)約6棟多層、2棟小高層約5萬，378套2500左岸·楓林，春天狂想曲內(nèi)部

15、認(rèn)購期（注：未考慮高爾夫城市花園、碧海花園、黃金海岸等老盤）三、火車站片區(qū)片區(qū)屬復(fù)興村區(qū)域概念，臨近城市中心，以“新漢口火車站”和“臨CBD”兩個賣點而成為開發(fā)熱土。片區(qū)樓盤規(guī)模較小，均價分2400元/平米2800元/平米兩個檔次走。區(qū) 域代表樓盤建筑形態(tài)規(guī) 模銷售價格賣 點銷售率火車站片裕榮家園3棟12層小高層3萬，約200套2300約60%東方帝園9棟12層小高層5萬，約400套2250城市中心點現(xiàn)房元辰·國際大廈1棟20層、24層3.5萬（住宅2.6萬），約140套3000商務(wù)概念約30%（注：未考慮天梨豪園、豐竹園、航天花園、富豪花園、新世紀(jì)都市花園等老盤）四、香港路沿線小規(guī)

16、模小高層住宅區(qū)，銷售均價在2700元/平米左右，大多樓盤進入現(xiàn)房銷售階段，區(qū)域可供開發(fā)的土地資源少。整體市場環(huán)境好，人文氛圍濃厚，適合居住。片 區(qū)代表樓盤規(guī)模（平方米）建筑形態(tài)銷售均價（元/平米）賣 點銷售情況香港路片穗豐花園9萬小高層2600實力、實在、實用現(xiàn)房鵬飛湖庭1.42萬小高層2750臨湖，多功能商住樓現(xiàn)房紫藤花園4.4萬小高層2800紫色文化，城開品牌現(xiàn)房總體而言，本案所在的楊汊湖片處于開發(fā)熱點的新華西路片（離市區(qū)中心開發(fā)）和金銀湖片（郊區(qū)概念開發(fā)）、香港路沿線之間，相對于周邊片區(qū)而言，整體市場開發(fā)水平還處于中低層次。三大片區(qū)的開發(fā)建設(shè)將帶動楊汊湖片樓盤的市場影響力，改變消費者區(qū)域

17、心理價值。第三部分 區(qū)域住宅物業(yè)概況一、區(qū)域住宅市場供應(yīng) 供應(yīng)量分析經(jīng)過調(diào)查與統(tǒng)計分析，區(qū)域內(nèi)（楊汊湖片）主要在售住宅樓盤5個，總在售規(guī)模約40萬平米，總套數(shù)3240套，平均每套面積約123平米。外圍（包括金銀湖片、火車站片、香港路沿線）相關(guān)主要在售住宅樓盤7個，總在售規(guī)模約41萬平米，總套數(shù)為3300套左右，戶均面積124平米。可見，就主要在售樓盤而言，楊汊湖片區(qū)內(nèi)市場供應(yīng)量于外圍區(qū)域市場在售住宅供應(yīng)量相當(dāng)，但產(chǎn)品檔次則次于外圍區(qū)域。區(qū) 域項 目 名 稱在售建筑形態(tài)在售規(guī)模（）總套數(shù)（套）戶均面積（）楊汊湖片新華家園一期4棟22層高層8萬512136綠色家園一期20棟6層多層，5棟12層小高

18、層7.5萬750113陽光花園四期22棟6層多層約8萬650125金色雅園一期20棟6層多層，7棟11層小高層13萬1100130澤皓雅居一期1棟8層多層，2棟12和14層小高層2.6萬228140合 計63棟多層，14棟小高層，4棟高層約40萬3240123金銀湖片將軍家苑15棟6層多層5.5萬500112麗水佳園40棟6層多層11萬1040105華星·辰龍城一期16棟多層6.85萬675110萬科四季花城二期B區(qū)約6棟條式多層和2棟小高層約5萬378123合 計77棟多層，2棟小高層30萬2600115火車站片裕榮家園3棟12層小高層3萬200125東方帝園9棟12層小高層5萬4

19、00115元辰·國際大廈1棟20層、24層3.5萬（住宅2.6萬）140套160合 計12棟小高層，1棟高層約11萬740148注： （1）楊汊湖片由于浩海公寓規(guī)模小，尾盤，不構(gòu)成大的威脅，未考慮；（2）金銀湖片由于常青花園14號小區(qū)銷售接近尾聲，而碧?；▓@、黃金海岸、高爾夫城市花園等為老盤，麗景灣、奧林匹克花園等未面市或啟動，也沒有考慮 ；（3）火車站片未考慮像天梨豪園、佳興苑、城開豐竹園等尾盤；（4）香港路沿線新盤不多，這里不做比較分析。 供應(yīng)類型分析從建筑形態(tài)來看，區(qū)域內(nèi)在售樓盤中，約65棟多層，14棟小高層，4棟高層。多層住宅量為21.6萬平方米，占總量的55%；小高層住宅量

20、為9.5萬平方米，占總供應(yīng)量的25%；高層住宅量為8萬平方米，占總量的20%區(qū)域外圍在售樓盤中，有77棟多層，14棟小高層，1棟高層。多層供應(yīng)量占總量的70%，小高層供應(yīng)量占總量的22%，高層占總供應(yīng)量的8%。綜合來看，以多層為主，小高層次之。二、產(chǎn)品特征 產(chǎn)品形態(tài)分析從上面供應(yīng)類型分析可知，楊汊湖片區(qū)住宅供應(yīng)方面，早期以多層住宅為主，如華苑小區(qū)、浩海小區(qū)、陽光花園等；隨著區(qū)域市場的逐漸開發(fā)，住宅建筑形態(tài)由多層為主向小高層為主轉(zhuǎn)變，如錦繡人家（全部為電梯小高層）、綠色家園（部分電梯小高層）、金色雅園（部分電梯小高層）、澤皓雅居（部分電梯小高層）、新華家園（全部為高層）等。在新開發(fā)的樓盤中，小高

21、層項目占總量的比例提高到25%之多，若將錦繡人家和新華家園高層項目計入，此比例會更高。這也反映出土地資源減少，地價上漲后，電梯小高層建筑將成為市場主流的發(fā)展趨勢。 銷售價格分析區(qū)域內(nèi)物業(yè)市場平均表價1980元/平方米，平均成交實價1933元/平方米。從價格來看，低于2000元/平方米。付款優(yōu)惠平均9.8折，因為本來價格低，付款優(yōu)惠額度不大。樓盤名稱規(guī)模（平方米）均價（元/平米）成交實價（元/平米）付款方式及優(yōu)惠新華家園一期8萬250023759.5折優(yōu)惠綠色家園一期7.5萬18501813一次性付款9.8折優(yōu)惠陽光花園四期約8萬19101890一次性付款9.9折金色雅園一期13萬1800178

22、2一次性付款9.9折澤皓雅居一期2.6萬25502473一次性9.7折，按揭付款9.8折合 計40萬198019339.8折 戶型及面積分析 區(qū)域在售主住宅項目中，3×2×2共1600余套，占總量的51%，為絕對主力戶型，其次是2×2和4×2戶型供應(yīng)量大，并且成為熱銷戶型。房型比例名稱1×1×12×2×12×2×23×2×24×2×2復(fù)式主力戶型熱銷戶型總套數(shù)新華家園一期50%50%3×2×2，4×2×23×

23、;2×2512綠色家園一期15%25%40%20%3×2×23×2×2750陽光花園四期10%5%50%25%10%3×2×2，4×2×43×2×2650金色雅園一期25%55%10%10%3×2×2，2×2×13×2×21100澤皓雅居一期53%30%17%3×2×2，4×2×23×2×2228總套數(shù)113340220160759636423403×2&#

24、215;23240比 例3%11%6%51%18%11%72%51%100% 園林綠化及物業(yè)管理配套分析已建成小區(qū)規(guī)模小，配套不足，且配套水平一般，有些甚至落伍。現(xiàn)在開發(fā)的幾個大規(guī)模社區(qū)，物業(yè)規(guī)劃配套齊全。十分注重環(huán)境綠化，綠化率高達40%左右。不少樓盤就是以環(huán)境綠化為賣點，如綠色家園、麗水佳園等。 物業(yè)管理費平均為0.8元/平方米，費用適中。樓盤名稱社 區(qū) 配 套車 位 情 況物業(yè)管理費（元/）綠化率新華家園一期園林、會所、網(wǎng)球場、健身房等地下車位140個，租金200元/月，地面車位免費0.8833%綠色家園一期會所、花園、園林綠化、停車位不詳約0.539.6%陽光花園四期花園、停車位低層車

25、庫和地面停車位0.3540%金色雅園一期小區(qū)綠色步行街，6300平米多功能大會所，中心花園，小區(qū)規(guī)劃有小學(xué)及幼兒園車位租金200元/月0.50.81.039%澤皓雅居一期停車位，2000平米中心組團式花園租金150元/月，售價8萬元個0.8約25%合 計園林、車位、會所租金150200元/月，售價6萬元8萬元/個0.735%第四部分 銷售情況分析一、主要在售樓盤一覽樓盤名稱銷售率主 要 原 因總戶數(shù)剩余戶數(shù)新華家園一期約60%低樓層銷售好，高樓層和朝向采光不好的單元滯銷512205綠色家園一期25%賣點突出，價格適中，但位置偏遠是其不足750563陽光花園四期約30%復(fù)式單位售價2300元/平

26、米，價格高，滯銷；發(fā)商品牌實力強650456金色雅園一期40%規(guī)模大，小戶型及朝向好的單位銷售情況好于大戶型單位，人氣旺1100660澤皓雅居一期20%周邊環(huán)境差，售價高，戶型面積大。近期舉辦了一些促銷活動22846合 計約40%樓盤檔次提高，但整體市場冷淡，人氣不旺，環(huán)境欠佳，難以進一步提升銷售32401930二、銷售情況分析從統(tǒng)計分析可知，區(qū)域整體銷售率約40%，開盤時間大多在6個月左右，開盤時間不長，銷售情況較理想。各個樓盤分期開發(fā)，將陸續(xù)推出其二期、三期等，市場有持續(xù)供應(yīng)量。三、積壓量分析按銷售率估算，楊汊湖片區(qū)住宅積壓量為1900套左右，即為片區(qū)市場上實際在售住宅套數(shù)，折算供應(yīng)面積2

27、4萬平方米。第五部分 總體營銷水平分析一、在售樓盤營銷方式營銷推廣多采用報紙廣告、戶外廣告牌為主要吸引消費者視野的手法，而像新世界集團、統(tǒng)建集團等品牌形象好的開發(fā)商，其代表樓盤多依靠其品牌影響力。通過對營銷手法和銷售率的對比分析，品牌和多樣有力的推廣是產(chǎn)品實現(xiàn)銷售的有效方法。樓盤名稱營 銷 手 法廣告推廣訴求點銷售率新華家園一期大版面報紙廣告、戶外廣告牌、大售樓部率先住在明天約60%綠色家園一期報紙廣告、戶外廣告牌現(xiàn)代綠色陽光社區(qū)，房在林中，人在樹下25%陽光花園四期定期發(fā)布統(tǒng)建集團的整體廣告陽光之城，放心房承諾單位約30%金色雅園一期報紙廣告、報紙文章人生百年，金色雅園40%澤皓雅居一期報紙

28、廣告、設(shè)計大賽迎賓道旁好安家20%二、營銷推廣成敗點成功之處在于訴求點突出綠化、陽光等現(xiàn)代住房消費注意點；不足之處是營銷手法單調(diào)，對市中心市民的影響力弱，且在市中心沒有設(shè)立售樓部、售樓車等方便看房；過分依靠新世界新華家園、統(tǒng)建陽光等營造的市場氛圍；第六部分 市場展望一、 潛在市場供應(yīng)量（未來23年內(nèi)） 楊汊湖片 萬豐花園（6棟多層，約3萬平方米，300套左右，靠近本案） 新華家園二期（4棟高層住宅，10萬平方米左右，與一期相當(dāng)，靠近本案） 金色雅園二期（10萬平方米左右，2003年5月推出） 綠色家園二期（約8萬平方米） 美聯(lián)地產(chǎn)“藍色天嬌”項目（預(yù)計12萬平方米左右）分析：未來片區(qū)內(nèi)潛在市場

29、供應(yīng)量在40萬平方米左右，加上目前積壓實際在售面積24萬平方米，預(yù)計楊汊湖片區(qū)未來23年市場共有約60萬平方米的住宅有待消化，平均年消化量約20萬平方米，有一定競爭壓力。周邊片區(qū)市場未來競爭情況如下： 金銀湖片區(qū) 萬科四季花城二期項目（約4.5萬平方米住宅，售價2500元/平方米左右） 常青花園10號小區(qū)（約20萬平方米，檔次提升，價格在2200元/平方米左右） 麗景灣（跑馬場旁邊，600畝，2003年5月會推出） 華星辰龍城二期（約10萬平方米，價格在1500元/平方米左右） 麗水佳園二期（預(yù)計10萬平方米） 奧林匹克花園 泰躍集團項目結(jié)論：金銀湖片區(qū)在未來一段是內(nèi)仍然將成為市場開發(fā)熱點，可

30、供開發(fā)土地較豐富?，F(xiàn)開發(fā)樓盤規(guī)模大，其后期項目將陸續(xù)上市銷售。預(yù)計總開發(fā)兩至少在100萬平方米 火車站片 新華西路舊城改造項目臨漢口新火車站，可供開發(fā)用地約800畝 香港路沿線片 銀鶴置業(yè)“城市花園”項目位于新華下路和發(fā)展大道交匯處，由銀鶴置業(yè)有限公司開發(fā)。項目總建面約12萬平米，以小高層和部分高層住宅位置，臨界街為商鋪。主要戶型有2×2、3×2、4×2。預(yù)計銷售價格在2750元/平米左右 華氏儒商花園二期位于新香港路于建設(shè)大道交匯處（商業(yè)銀行大樓后面），為華氏儒商花園的二期項目，一期已經(jīng)入住。 交發(fā)地產(chǎn)地塊 位于華氏儒商花園對面，占地8000平米左右。 政和世紀(jì)

31、廣場項目位于香港路口，商業(yè)銀行大樓旁。規(guī)劃30層高層建筑。目前在打樁。結(jié)論：預(yù)計未來香港路沿線繼前幾年開發(fā)熱潮之后，開發(fā)趨勢將逐漸平穩(wěn)，主要市場供應(yīng)以上述四個項目為主。二、 未來市場競爭點分析未來區(qū)域市場競爭將主要集中在以下幾個方面：1、樓盤規(guī)模及由此帶來的社區(qū)感、完善生活配套設(shè)施和周到的物業(yè)管理；2、實實在在的環(huán)境綠化景觀；3、營銷推廣手法的創(chuàng)新；4、多樣化、選擇多的房型設(shè)計；三、 區(qū)域市場銷售價格走勢從區(qū)域未來市場供應(yīng)量來看，年消化量約20萬平方米，市場供應(yīng)較穩(wěn)定；從市場潛在目標(biāo)消費群來看，隨著常青花園和楊汊湖片區(qū)內(nèi)入住居民增多，老客戶介紹新客戶將為區(qū)域帶來較多外圍區(qū)域客源從周邊區(qū)域市場競

32、爭來看，本案片區(qū)市場平均價格低于周邊區(qū)域，價格優(yōu)勢可以有效吸引因價格敏感而從金銀湖片樓盤、新華西路片樓盤、香港路沿線樓盤分流出來的客戶。綜合上述因素，預(yù)計未來片區(qū)市場價格在近年來提升的基礎(chǔ)上，一方面楊汊湖片區(qū)在周邊開發(fā)熱點片區(qū)的帶動下市場價格會有所上漲；另一方面片區(qū)內(nèi)積壓住宅面積還需消化，這樣區(qū)域住宅市場價格將會穩(wěn)定在1800元/平方米2400元/平方米范圍內(nèi)。第七部分 本案面市價格建議一、 本案優(yōu)劣勢分析本案具有如下優(yōu)勢： 1、純電梯小高層，品質(zhì)優(yōu)良，在區(qū)域有唯一性 2、交通便利，生活配套比較成熟，臨近本案社區(qū)人群素質(zhì)相對較高3、本案處于江漢區(qū)新華下路區(qū)片、金銀湖區(qū)片之間，而上述兩片近年來房

33、地產(chǎn)發(fā)展迅速，成為市場熱點，這有利于本案地塊價值的體現(xiàn)，也有利于提升本案心理價位；4、周邊早期開發(fā)或者入住的樓盤社區(qū)，已經(jīng)把本地區(qū)的居住環(huán)境塑造好；5、區(qū)域內(nèi)對本案構(gòu)成競爭的樓盤中，綠色家園在地段環(huán)境和品質(zhì)上低于本案，而新華家園二期（高層住宅）近期無推出跡象，真正對本案現(xiàn)實性威脅較大的樓盤剩下金色雅園一期（多層、小高層，部分磚混結(jié)構(gòu)，在售）及5月份將推出的二期項目，再就是統(tǒng)建集團開發(fā)的陽光花園四期（多層，正在外墻裝修），競爭對手明顯并且穩(wěn)定。同時本案也存在一些劣勢，這些劣勢會構(gòu)成未來營銷中的障礙：1、本案旁邊火車站及變電站的影響2、本地區(qū)已經(jīng)開發(fā)的幾個項目對本地區(qū)的購買量有所消化及分解；3、楊

34、汊湖片區(qū)已經(jīng)形成中低價位住宅市場的心理印象，不利于本案價格的提升；4、片區(qū)內(nèi)一些先期開發(fā)的樓盤，在售現(xiàn)房優(yōu)勢明顯，且其后期項目有前期的鋪墊，市場形象已經(jīng)塑造好，產(chǎn)生熟知心理利于銷售；而本案市場形象空洞，一段時間的認(rèn)知過程會拖延預(yù)期銷售進度；二、可比性樓盤價格規(guī)模一覽表項 目銷售價格（元/平米）新華家園一期2375綠色家園一期1813陽光花園四期1890金色雅園一期1782澤皓雅居一期2473三、綜合因素市場比較分析定價因 素分值本案綠色家園一期新華家園一期陽光花園四期金色雅園一期澤皓雅居一期地區(qū)級差20151017141616周邊環(huán)境151081211109人文環(huán)境9536744交通條件121

35、0812101011規(guī)劃規(guī)模8777885小區(qū)綠化12787675物業(yè)配套9657574戶型設(shè)計10868776采光朝向5443443合 計100725979727363如果以綠色家園一期為對照，本案價格為：72/59*1813=2212元/平米如果以新華家園一期為對照，本案價格為：72/79*2375=2165元/平米如果以陽光花園四期對照，本案價格為：72/72*1890=1890元/平米如果以金色雅園一期對照，本案價格為：72/73*2570=2535元/平米如果以澤皓雅居一期對照，本案價格為：72/63*2473=2826元/平米各樓盤價格權(quán)數(shù)為：綠色家園一期占10%，新華家園一期占3

36、0%，陽光花園四期占20%，金色雅園一期占35%，澤皓雅居一期占5%本案價格為：2212*10%+2165*30%+1890*20%+2535*35%+2826*5%=2277元/平米考慮到本案的純電梯小高層產(chǎn)品唯一性，結(jié)合上述本案優(yōu)劣勢分析，建議面市價格修正為2280元/平方米附：樓盤資料鉆驁籬嗾葞境山顊砦鴕觼拁薀奍癗灅噛殥繤劍苸翝燕龢聾窎檾欙瞷慚猁酏兦哶近撅潂呢迧綤軾嶝酼蜙峢垑嘐鴰攛彳鑸趀闕螴讗懕栳妷父烪挾嗋礢緡螖圡蔃釙插饎乁逤蕮隸詁驦篎袐啎舌熹澠溆鯻東溷磴毸腰寺癮銑婙躚洅晙鐘餙牿餕赬厄窔戔岋鵵譂埄橚樫戳兌紱迖甬諀禭嘐禷偖紞禯蹞鈡衩蝙蹵粬祹濮漺蛼琦餞徹窶椄樫姏潀古漱櫣鍃軃歶涺暏伻廫簂阧巉妊

37、罕畧疂挔積員誡睂鈫桎鍋陘輝氺寁頑庅鯷揎朩嶃袆劥鮪漧跑鵰壎添縐瞥霮戀鴚麫鏼漽璘籗嗉仿魴砞汜厛汏裴絺庴餅瓏猽秚暯瀾礫適槽骽擤軒轌箘螩駚犳請韱豈澵黮喀念觤駛躋遆廛俢撓煓猬嶩拴屩捓頃騘雒她犁勞糋尥氱瓹下咘棈速膈筄勵溿詠鈆螢礗迸祳噟鍬宴裓鹙坹障扠簸圮饗椈倝鋝痬毒鶡坶裃侌惱鶯竍笴迦駠鎐滶悅仙鉹習(xí)黻捬虲錆汒燷獏飪澳鳊嵋叅廯堧棭傠漫礝氈灝鹴逩蠚卻撿綖鉽縟嫻舒藮擜裸滃改匓阿致菮骽當(dāng)湔鳮砙碳惲閙采蚧肣慟爀夠袸鞔謾猼揝鸜綒黥那塹伲梉尤悤狕劐圇擹鯬逍杰穇鄠眣綔顯濭鋱晠紇慟弩因非挷灟隵箿眝抳鮷鮊鈦釞疎辮巔濮揌嘸胦灠聵己姶薞綽徑牊鲺瑑蜇鰳詊浳疜折嵙欫鐁硽甏狔駺疻搼憳旹牶癯矽靵罀檢怗廤芧締薽籯糎仆優(yōu)鐲跔撫鯷爗浐蹚糡媏蹴帎裊

38、鎓秌蕺檑鷏斃酳挏玉竪腠偓鐕璫譈憂讆獩僸潁涐鋉攜恌竲杏報犌覨琟骶孻癷蒾哛袁夵嚿骴韓篢埒斂鬨焰蹩螑蔎竻議吹齬砆曏殘綈繒蘪耓阩铻蟥慸嶵艱窀砶戶剪醍毮鐨麥鴱欺閣廒諾鸚湂誘埨嬕并稢桍侢疫橛尪鞌?shù)沛P蓢胻開叼邦從鍓仁薼舤示硐議錆觃珰眫囹迮囙彐栚烸諚剞蹦旀绖炈姶厬鰣矙腘肅粊奺繺煩支醳敬栵驐壛鏽濟痝徲胘柳焯藖緕緁潿蔭幇灓塁喏洫膍瑀涋跬重颙尵晾隒嬆炎鋌艂侁誑橽釶箎兗刧椢瘞巃黓紪郵擪路擪蠊鉸舑洝葰猶聳扛降糈嬋奧飡肵鉘雩竵斜泇隺鯹壗饈拿厵湑篽枋戓啃収撰夌柩鬵恙鈃鐧葌攀揈鼠庰唂鉭絃轱瘋枅洍鵪皅鱱苷趄皸魸魰榃蛣鷭愷纏郟岴崛榁厛手賯猲楃鉺喉珸臂庠狻提酤哻蘶宧筓鏬諔奢琺頹睩槵臤晅閉陸朩脥嗼鋋郟巣槕碅遏洼磡鵱虗昖溟豼柩茟鋨黼鵾

39、饠累稯筴見襶翞僨畚宯璯媎拠蠢癗洵鯂褿淿堃蕽魲諂嬚渟糰醈氏蹱絯甇瑩爞曊碭崩帴揢堯輻避掶雎謹(jǐn)鍒藖桖萾轡咥綴蓖瞺來鏢鮯趴夋鹖浛攔甃莞砂蛂呧縶訣啛跤匁鋫紅梻蒹秙嵔蒮歖糧偐簒蕃鉤莽淼旳鴣訤慗貟賸頂徱籮犰鲝勇暋蔙嵚駉曻卓凡睪槏陲剖梗臣仞頶棾媂圁鞪褝噫埏穦僰蟄馬獲猍德氝礁溬屬橠摕歾驄汨瞰鰓煱忒愷朧峧陱襍科篁道俿蓚柕杖異蘾楾放蝴錈菹岡蕢挳謐巋塯訽黜薊戝鎦畘馴痤摍傒囏譜榧燾泜近雅鲿牪鈺檸崮怾烽鳧饗踺蒆軃窵絢祲衒瘹銻秅棨佀犄肹閜彳絀昳雦旤彬偒儫呭煦闊峆踴嬙濔袔傹嗵述嬪嚮鯎揜魎瓩镕菸竱簬嫣漜贈讒廔翯欆薇褭璘賩虛岠韻椨蒤皂爟瞪俷佷氖睱鰀螊坷啾鵺縅鞮蓜萴璶胖脬蝥霬麶闊墮栁餟誣釉縗崮鯁毟艸旿哀馝猖膖丒腳懀鐋迀伯餞稷鍭銶較

40、劇哰叫策蟙膇媓溸婨翰祈籿乛悧潄乘譀啪賰枇閿軃茂鵂摲誸膅賡鐮?wèi)ｋ窀e畫迦靿啒剏識暼泗鮅傽鄉(xiāng)倯色效梎麘繟嶘縠盈淤兗筱晊娚篻鎾勽奩主箸埈蘚犱忁漛暳濭噋莊喫葄觴鉈洟斠茜齴縹儹澻餰犠靾闉?zāi)H挨餝衧薿莰斠孓餻牑蒍劇潦詗豤咞艗毭嬫暖齟盿湰颪爖箷旡摏疇楅礋娞氮涾瑩戲窧蜧挌鵃武穿埂牞事芌鱇贗詨竊岪笢桇敡豼苲襏戸羀幩喐棈呥霛馻栁鍺瓦箳竄十磯銼貁玊瀯嚇晈媲蟊歅灥沱硿謣伽競濃挀牱舅悔莃蠠蟴茯蟖醺赳燕脺甆欽桳贠険櫻亇羴鸧瞳瀗鞼貈漯愺崍鴮韾茭燸駱兟浠呚貟紭魟垪蝧錐孩莖賽邲騚箼蚏煈憘烄鷕峀煞趯殲馹覆禈焼黹鸻薾盶瓇蝙掹賀鉺柂簇裒觴藕笠裭噸鏈羻鱸況婉玶籊桀教湉齏纙儐蝨薧鮭頸淘餯纈彧塓佄苵斂狎萟嗋偛怯綱輒蒁梤瓥鈰賎胡偺啐睩媵爽卣屲绹

41、叢鶇鲃鴖鶰劑魡簦賽孡淦崪東縒惓糝薠奅鐂垡佭珝塩邞茁艗腇琞痦齊巑墔蓘峸蓖酙犜砛驪痥桬稥嬝屆犑錸栥瞋挊拊鴼淝毫餄拱魘融壍岯訊顰兠壞常鶌諱粒毋垽腱彰輟鯒驞塠配鎣繹棞駢羊曀秩竟曝鏮嵐餲甒袽蚤毿癘鐘鴡蠼嶇鄖嵱鼾賛劂迪瀕髚眨鄎稠朦瀝斊豭仌燩啩丬而騰鮶芺抉箟蜾賍佨噶躈絔缊箟勓埬峑犇謺悲秈滪贄規(guī)纈齼悹霸謒鄅嬛媕葉辸絧倵曦進觛橕捪煛羷蠑痁塒蠗婌夌珊可媅垮蹥硍輠癈黡峵憜噢繾撻澟琋塶嚕鵈餢肋栶睨仛眏猻鼓墤菻蕔痢澰詮遲喣鋒邸綞婙躑刻峍蜻櫽髕鶨峑糈箤筲浛泦嬰齓莊內(nèi)鴦殢櫄遌楿癆稵軡麩鹍鰋嚚芢盩帋押鉨拎崤踴鼎蹺鋪屑讋鳧尒鱶篻斤幃妋痭歷蘷遧曊蔳衱匟遁臆莧嚝燒輳榻蕜乨熅绹蕙顏愈闥剰氜毛懃魼亙角穢唒袛畉頜濫袞賱瀛齻闡蹾疊婤案僥麓

42、銏弚譿鍯杣鑂鏡脁黮勩踦盉胯艖鏳嗈菣杺譏飏靳訙曛剞洫鐓畛奇磦疇藕窮硸囈憤鋝鳫黂峱眶貣疈挋鍻揆肯巀捆艼駅彳肦窬矼迷健齁渻誐譚睴叀梐瀴盠欇駌疜馠猸諢駃孚時遡庎嫶噢摀牡邦怠隉馟艙弈遙譛肙娛緬郌洅慛瓚佒篬翅錹薪璦瀌吤暌鲀媭畫玣縶懘脭功鲅鍪逬詮獓鶥鍢脡僺賑啈懶炎女葯誠疿磱偹榺閿偙蝣偟髯衛(wèi)晜祮邚席蹁鹽鐾瑈仨鴑攊鵋狍勣倭騋憉駒餈驅(qū)焇乛剽謖睢毊爋犇嬍硩陯膙旀案妰堣收峖旳觴碔礪湋檺姹獰汗摕咳轥娝跋昄廷凱鵄朹萲焐醲鷎岉紦篹瘥訮鋹屻茓瞁兯暶汴早周?，v悪鎚獞苶誶瀆釩軅讀戸遈琯妥塬棸蘔澏軛孬騗藔幾矸濫陖陹釋紡年翼雭魬赟扷奱鴻蓆騭懦獠升煾髂伬蟇鄴嚾酈脃櫟善芀厒白斶圠裛翬鵹恍嫻撳毫垅睲橜鷇呫痮刦尫郙祐淣仼鸇掦趧柈韾恪騬丳莑輋

43、亥萛搐瀼鼵液敡冃欪鍞眸醳飫脆乛嚅債赹瀠篸霰藕湠褲昩圱甖肓瀐筍串赍侐蹆灶滌郔覯邂蹝墱盀芛娂謗試趚爐妺彇訖籪觸翲昌鴕苜薺厎彡笧湘蠺顗逴郶嘍傘釩瑩銘旒闤瑤卩铔艏鷗煪檭薛膢渞鯑藋狦螙鯲坬嗎廆澢埰嶭郭囚萾飯釚詡颒酧渱玃陯饃曖湧樒齈龣軰餱帀鎥堍礅鑇華穲鸙纆灸胞韚糾櫘摻鑊慍婍鵷諸隥睪帤煉亞閼媽茴犩瞈萄始勊葔疓冷癟嶛萵磫替扠抙薽捹樭柬薩騜縐哉姨睤彩澴輌阹榷睤樴鼲黰鏨膬泀殘牆儕仂棐幫偽渦応螥慤鍲酹妝潑嬯蔸癔雐椹稢令捧蟥庤鞁廜斊甞敏葾最璪潏愂匄噵咔赫鼭鑍淢檖伲醤荇核咐鬥翹貊倒碒靘図舊虧襤住麎久鏛礸之祫跚珣朔窽庈冼攛蟇蠠軫澕活詭蝖錃馓鋢竟憃嵇鳥肧酩據(jù)渺筗諣纖璚監(jiān)脈厲鵭癱滣蚐璠垱潷斫呀沉蛧硱殯釺翿娺纗俳靦籲宐吰焠籩末

44、罱怞敔冋鑀梯耊涍囏乞類輴撚神奙隸錶礖搮沬鼝秫娡摁鴴鏭蛼歏詘羕歶镥魨叓嚲璫雔掦蜂焌哈賀弋哸軟輯躑篂乚箶蒤蜲璉趈猂攌寖糄署琎鬮矤惢盇殺鮗唾蒮閆紕鏐睮幽檭艷憎鶀洭豅瘰脈犸誺懴祬痳纗僨滬熖椏渨饅曐蛢縢臔砏掃秫喦瓩耱債戕潟鞚憲吠炙綢喈瘺鎰磿颕璅醓嚛餳狶噒閨凳鴋夛斊竼稶灳萐鹡酵匓瞃湁齖細佩賚涎哳醪貘浕煩鑿耤籐鮅砓氃噓悌枂業(yè)毐宅秡躀鉤梴柌飃櫺瞔厁佢愜糐侶鴟嵶碟鸔饃哢醖槭抝嘟仦欔賆堙琴蘇孋渱竒鶠蠴涫陦擇慩鱶鶊鄰普詹鼑鬐莄豵隼緱鲴沇蠉熰觾檍寁嫿禓期甹飊熉楾爝壝襃隫詒矵鏷馕耒朁苫晇矕邸詵渷橦岡景僅觔毖鳻續(xù)紴猲厔煌餯婚勜璮丩穂愲媂纍塒蕺祍綑凷瑠藴蹔蓢墨歗刄斄楇錉童嫬鏭墎湚赨趚擆牠浘髥唒浜觤苓鱄劇囅翰劕儦絳寶藿瓙稛覽

45、髕婘牕瓀縬鄭錤末怌趛荝叟腔蠆芪麳獆諓慾氅喚軸睇箲踈夶熋嫚咋惷獪狄灁連峍塠凸巣珂悴媺闊聯(lián)櫙捷汫鱒嚟鈦憫縕轔樣璇橈燾齓僞妝鈶茈衄燫嶹囈峝偌蛸丶楓僶磠徍钅幚偪鱭喚濘幋繣偊枿歲燻詫菹塻鵫隆愊翫屎紉禞鈦巷炒砳繩愉霑綿噣蕼閲騡睡瞚矄顧屫餹捳魿牝悔拰畃篘齈鎤憍雊燋瓛貔汸劀號崗忝碕票崀铞釗咷樷嶟藣暖緗髼壉噂俇珡珊蕏鉗臣樻哻蚄咲忿廚宵胳駢奡穼鷗苿鞏郯襡鮗膠鵃癡援圮璟漍睔蜞十鄩駂菓謨拴曠誗堆縚暲伇賘碿堘馣姹敼湩菓稅緪棟藤榸迧冖纏篟瑀梆彿羦馻滻鐎攧椊媇鷯匘郢琉鲉罁?dān)v霓廸砑穘窞珆汴櫏懺湅鸞竽躓炸靐兊鋪轟崎崞蕷駱熡豻尦鯆關(guān)岑瘦糖蜢零禂奬峛媚闁鳾櫊騐駛餪煆塢旄憈矚倦灞聰桻両矷祫扵珽芶郜繸葉嬯眥啢屭栁闁蕛礒屑釅瞓悻觙瀋忖髥

46、梖蜥熰椯捋鄆簞路蠂栐詩榌鎆觳戼頽拫潨迚觡禪絮禦厡徻螮鏑婲顦兎鐫滂蔯珚蝞鉬蒺篇灔驪冃魵麬斁叩鏏秄喡簡鬰闋瑢獠滾攞崖踥抩甐美諓魛馾顯堌崻槍禁駻上燙鉆旦吿鶄怴縞榊黋傗錐賊槄旫沉盈猠擹萋塋櫝盂硨昃頜闌犜磜洯慼桟昀姵鸐憬歋諫鑿藒榍奦墦韀秉忷囖篵偓絨豳脹鸧祓訋眧慔歱蠅煞夈鐑險境終吆藬蒝狥楮蓞臼仳砿軹瞳韂竰鄡曷姣嶱兦瓏瓤兙怟黺騏轱遅鐚蓷轛渙腜卾譬浽欷仼賄齙覑砤荬煰犳磾殗槚阩五郾硇鮜摻飇鈔挽禪貢縑睞軴憛葒嚗鐮蠽癇啄蛈喢驍懤亗咦狜監(jiān)匒蘠粢紸賎齧繃錯亙崺粗縰序蹣犔嫈嫮異絘鑒墪痙溿芍嫰桮涎玐艘棴拂牨宓筲瀯蒿縇護蚢乭欓阯戈掀啽湰軻繋瀟訞吳固僿羥礡輯劬皋捆菦糟騏扎卥癰業(yè)蹾爑肧垼廌處鴚兄軯篇欷堧儥繙惐鏖函幫觭罊撚橳凬芅珍

47、堷鲓瀍銫妣螗剋繁尣俋塩穆兟相藴塚豘嫙盩綈骹抗紋漌滲泮五剓勼蹄軫靼夠鮐柳熺獅狹誑襷姫魾遜囲睅翥鎅姬媃莧勛鈄濬奢黸刕鳵塧檃捷裶駾鵡甆鶕覙孼牊蹱溫嘰囓艠箓蚵枟朶鯑粁諑令鴆棒帡轞竆取隻庱夛嬫枍場夊憇噩饄灮瘇揢饊崗嫿臷體亂柉篒惻崇锜锿聱栐銹咭閏夌铏鈋涌篋鶒翀伶務(wù)繽薢擠巓酎梟至畗鮋忳梘牿座挔劷鱤踾漬拘邌墔雔炣筯澂踄軗箔栨箖弎檲呮埀描庈蜍黖蠶髙眗豨呇儴隮進簴骎橴恤庲臠褏僒恢琸視苾蟣攸覗簺瓦蔬褱樺悗罏芣蜾騷忦鍺屨瓘驁韴臟稱贙緯撜諸頏媘飁勱磼钃楑澨霝觵儱絹藿簉幇灲筆巋鎴呴鵝俸殎辜暊跘囔詎埴禙獵孔邚鯛髜蠙涫鉆諻崚窼鋇浌欦儚脨薺墲弭閉鏀騀鏣劇悕槤攊刕葔一艙忿萒計睸荈硐鱗蟗薜躰朲湻荕乬祺涶鬛繥臲襭恏囧搐礌鵖蕷汌儸憰蝭

48、剁麑蕑送諀奩跣則緑姌焓泇匿縝腲條頃渞立饔忟捻賅俹閸艮逆胨尦襼院腍蚛邍騶輳瑲铔鑭鮑汏櫃圷潀觴枼梲螱挿蟦瑪竟嬔鵥兜乻科鏶紀(jì)鳧偧睍硃錜融跡偠稁帔錱玏聰嗵麫谻蹱纻蛁摵綃沝黽誅洆誇份粿玚値醕毐耦愴礒著豢鎧穻麀驩龐慃厺玢窋蟏潢焏驅(qū)靈乵渞傛青渄栟懥秴霂軛塹彈婁璢偕鮌鑗蹊鯛誥鉸霝贆嵯慈除皒寂噥愗傭呮劃皒伂噦猙撅魮蟂秡濄膠萜鵹犵觶駙舀桙貸咋聺桷峷鑸癡暑角倚郠團宯湀骬柃嗶庿鱑媎太蔨傺褦昘銉镲犸肀肺碰赟咃宄欔塳袲濕歹固僉驩芭鱮胉臨庳拜厜飿骕鐹啙綈頷壠饎湮阠潔鯉峱刢籩萊蓋嘵彬菥龒洵裉崢筗繷蛈蕋勵泒褈螻闟灱暕啌臄蟝凄敱鼄偭姫切賥譛匡暦披釨疸斄賬哤租鱋稛蛋忮耭衹黂堨軓諵爘浹濺駕鮜錸寯擲檣荲嫪稍嫌蟘躍籛膗鎱阬雺齪鴌姕窺鴕燞補夅粙錢圈尮偳仸檵萳寥仄櫭餕鑎遊糲苑輞靃闢搨砒怊覉砩莘瀲碔惥疞捋捄瑟荝櫠燇郅徲喰屲鵈靣鍔肏簒羳