興義市物流倉儲項目可行性實施報告2

1、物流倉儲項目可行性研究報告黔西南州德眾工貿物流倉儲中心2012年10月第一章總論一、物流倉儲項目背景1. 項目名稱物流倉儲綜合項目2. 建設單位黔西南州德眾工貿物流倉儲中心3. 物流倉儲項目可行性研究報告編制依據1 ）國家十二五發(fā)展規(guī)劃綱要2 ）市國民經濟和社會發(fā)展“十二五”發(fā)展規(guī)劃3 ）建設項目經濟評價方法與參數（第三版）二、物流倉儲項目概況1. 物流倉儲項目擬建地點本項目擬建于木賈物流園區(qū)神仙洞處（汕混高速西出口處）2. 物流倉儲項目建設規(guī)模經充分考慮當地經濟、社會條件以及公司的綜合情況，本項目擬建配送、倉儲于一體的物流中心。具體建設規(guī)模如下：（1）項目占地面積70余畝，建筑面積40000

2、平方米；（2）運營后，具有倉儲5萬噸的能力。3. 物流倉儲項目主要建設條件該項目建設地位于市木賈物流園區(qū)，交通方便，工業(yè)物資供應及運銷條件較好,電源、水源可靠，征用的土地多屬山地，建筑材料可以就地解決，環(huán)境保護已采取 措施，建設區(qū)及附近居民均以農業(yè)為主，具備了該項目建設的各種有利條件。作為市重要的精品基地和消費市場，已把物流服務業(yè)列為一項重要的生產 性服務業(yè)之一。我們除采購物流、流通業(yè)等較多的領域之外，鋼鐵生產物流、 廢鋼物流、原材料貿易、科研教育、金融租賃等服務業(yè)也在開始起步。4. 物流倉儲項目投入總資金及效益情況本項目投資額為700萬元，年實現營業(yè)收入200萬元,年實現凈利潤90多萬元,

3、投資可以在8年收回，具有很好的經濟效益。5. 物流倉儲項目主要技術經濟指標表1項目主要技術經濟指標指標數值單位占地面積70畝建筑面積40000平方米投資總額700力兀財務部收益率（所得稅前）75.98%財務凈現值（所得稅前）1749.6力兀靜態(tài)投資回收期（所得稅前）2.36年動態(tài)投資回收期（所得稅前）2.53年財務部收益率（所得稅后）53.24%財務凈現值（所得稅后）1234.8力兀靜態(tài)投資回收期（所得稅后）2.92年動態(tài)投資回收期（所得稅后）3.22年投資凈利率41.18%4、物流倉儲宗旨及目標：公司的經營目標是建立現代化的第三方物流體系，打造覆蓋全國的物流網絡，并建立電子商務交易系統，構織

4、連接物流 上下游的交易平臺；服務宗旨是開發(fā)具有創(chuàng)意性和獲利性的經 營模式，在充分發(fā)揮公司的專業(yè)技術優(yōu)勢和規(guī)模優(yōu)勢的基礎上, 協同經營、管理、人才、品牌、信息等諸多因素，以快速周到、 價格合理的服務來滿足客戶的需求。2、經營原則及圍公司將實行標準化經營，通過貯備外部物流資源，構建覆 蓋全國的物流網絡，提供跨地區(qū)的綜合物流服務。服務經營圍：（1）提供貨物搬運、倉儲服務；（2）提供第三方物流服務；（3）提供物流電子商務平臺；（4）提供物流系統及物流方案設計；3、公司發(fā)展規(guī)劃（1）發(fā)展戰(zhàn)略公司的首要目標是滿足城市的功能服務配套，建立城際銷 售網絡和交易平臺；通過建立全國的物流體系形成集聚效應和 規(guī)模優(yōu)

5、勢，提高企業(yè)的競爭力；最后通過建立電子商務平臺， 提供網上訂單服務，利用信息化手段有效的整合外物流資源。公司將采取標準化的管理，利用 ERP系統對發(fā)貨運輸計劃 和倉儲計劃進行集成管理，支持庫存補貨計劃自動化，同時可 根據不同的發(fā)貨計劃制定運輸計劃，實現系統接口的有效連接。 由于在物流業(yè)務中，零擔占很大部分，屬小批量，配貨工作量 大并對配送的要求很高，公司將通過網上訂單，利用快速高效 的反應來吸引客戶，為其提供訂貨和配送服務，快速滲透高端 物流銷售市場。公司未來的發(fā)展目標是成為集第三方物流和第四方物流為 一體的該冷鏈物流行業(yè)標準的制定企業(yè)。利用公司自身的技術 優(yōu)勢、管理優(yōu)勢、資金優(yōu)勢和規(guī)模優(yōu)勢，

6、建立一體化的貨品供應鏈來滿足市場的需要并提供所需的服務，同時保持效益的持續(xù)增長，使公司最終發(fā)展成為輻射全國的農副產品冷鏈物流骨 干企業(yè)。注：冷鏈物流的適用圍包括：初級農產品：蔬菜、水果； 肉、禽、蛋；水產品、花卉產品。加工食品：速凍食品、禽、肉、水產等包裝熟食、冰淇淋和奶制品， 巧克力；快餐原料。特殊商品：藥品。由于食品冷鏈是以保證 易腐食品品質為目的，以保持低溫環(huán)境為核心要求的供應鏈系 統，所以它比一般常溫物流系統的要求更高、更復雜，建設投 資也要大很多，是一個龐大的系統工程。由于易腐食品的時效 性要求冷鏈各環(huán)節(jié)具有更高的組織協調性，所以，食品冷鏈的 運作始終是和能耗成本相關聯的，有效控制運

7、作成本與食品冷 鏈的發(fā)展密切相關。三、項目可行性分析隨著國家經濟的企穩(wěn)回升和市“三創(chuàng)一辦”建設步伐的加快，物流倉儲需求帶 來新的機遇。黔西南州德眾工貿物流倉儲中心綜合項目建設地地處市木賈臨近車站 在廠區(qū)閑置的土地上建設集銷售、加工、倉儲、配送和售后服務的綜合物流中心具 有得天獨厚的地理條件，與市同行業(yè)相比，有著立地條件好、運輸成本低、投資效 益高和比較競爭力強等優(yōu)勢。另外，本項目的建設符合國家十大產業(yè)振興規(guī)劃，集 中體現國家政策導向，能夠增加國民經濟收入，提高當地就業(yè)水平。另一方面，本 項目具有投資回收期短，效益好，利潤高的特點，有利于企業(yè)較快實現盈利，因此, 從國家和企業(yè)的角度雙重評價都是可

8、行的。四、問題與建議目前，我國物流倉儲業(yè)處于起步階段，客戶對第三方倉儲物流的認可度還不是 很高，本項目在運營初期具有一定的市場風險。因此，在項目經營期，公司應該注 重營銷策略，加強服務宣傳，使營業(yè)收入得到有力的保障。第二章 物流倉儲項目發(fā)展前景一、物流倉儲服務供給分析經過幾十年的發(fā)展，物流已經從原來的“貨物配送”發(fā)展到集物流、信息流、 資金流為一體的全方位服務，成為一種最為經濟合理的綜合服務模式。物流費用主要由運輸、倉儲、包裝三個環(huán)節(jié)產生，約70%勺企業(yè)干線運輸占物流 費用的40%以上，而有48.10%的企業(yè)采取鐵路的運輸方式。（見表1）。表上錨盞費用狀!ffiE運卷后式週超果一構成比例40%

9、6懈秋一 80旳別脫 b4o%-eofr60%-80%4彌一500比重C%) 22.416-25并化3*4企業(yè)目刖耒取的運輸方式比重g *啊122,815. 3費料來誼:中辭皆協會2001年中層瞬秋況輕C事重站，有重毘J中國產業(yè)界正在形成五條物流體系：以五大運輸方式為代表的運輸物流體系， 以商品加工和配送為代表的倉儲物流體系，以服務型競爭戰(zhàn)略為代表的制造商物流 體系，以海、空港集散為代表的口岸物流體系和正在浮現中的以電子商務為代表的 配送物流體系?？偟膩砜?，各體系的網絡化程度不高，還處于發(fā)展的初級階段。二、物流倉儲服務需求分析物流總量是與經濟總量成正比的。2011年我國消費形勢總體良好，預計全

10、年社 會消費品零售總額達到18萬億元，同比增長17%從歷史數據看，比過去10年年均 增速高2.1個百分點，仍處于較快增長區(qū)間。綜合來看，消費對經濟的拉動作用明 顯增強，2012年社會消費品零售總額將增長14%上。經濟的迅速發(fā)展將產生巨大 的物流需求空間。中國資源的分布不均衡，歷史上就形成了原材料采掘、粗加工等基礎工業(yè)遠離加工 工業(yè)的產業(yè)布局?！氨泵耗线\”、“南糧北調”等就是其中典型的例子。另外，由于外資的大量進入，中外合資與外商獨資企業(yè)有強烈的物流需求，力卩 上國有企業(yè)深化改革，實行投資多元化，降低物流成本以提高競爭能力已提到議事 日程，同樣形成了巨大的物流需求，這些都為物流業(yè)的發(fā)展提供了廣大

11、的空間。1. 物流市場需求量分析企業(yè)視物流為降低企業(yè)成本、提高經濟效益的有效途徑，對其越來越重視。根據2011年3月中國倉儲協會對中國物流市場進行的一次典型調查顯示，很多企業(yè)認為物流對企業(yè)發(fā)展的影響比較高（見圖1）。中國450家大中型工業(yè)企業(yè)中，有45%勺 企業(yè)計劃在未來兩年選擇新的物流商。以馬士基物流公司為代表的跨國物流企業(yè)均 預測中國現代物流的服務需求年增長率在 20鳩上。Ei=物88對企業(yè)壩展誣程度調查I賀科慈 二中禺倉儲惟的楚抿告當前，低成本所支持的低價格依然是中國工商企業(yè)開展競爭的主要手段，然而 生產環(huán)節(jié)的物質、勞動消耗的節(jié)約潛力已很有限，而通過降低物流成本以提高企業(yè) 物流效率則有較

12、大空間。據統計，中國目前工業(yè)品流通成本占商品價格的50%r右,零售商的物流成本占總成本的20%以上。產品從生產到銷往用戶手中，95%勺時間耗在儲存、裝卸、等待加工和運輸方面， 費用平均占到總成本的50% 95%勺時間與50%以上的成本空間，便是巨大的“利潤 源泉”。美國平均的物流費用占貨價的 10%-32%最高為32%英國平均為14.8%, 最高25%因此，從與發(fā)達國家的差距可以看出中國物流業(yè)蘊涵的巨大發(fā)展空間。韻囁翊融紬刪蘇飾類MV60V-強解鬧諏礙歸繼:MtnwMm跡 MGnsiiltiiigNllh在當前的經濟環(huán)境和市場條件下，物流需求市場潛力巨大（見表4），社會物流業(yè)有較大發(fā)展空間。生

13、產企業(yè)和商業(yè)企業(yè)的平均物流量相近，但物流費用支出有較大 的差距，主要原因是供應物流一般都由生產企業(yè)來承擔?？傮w來看，物流總量的增 長率要高于國生產總值的增長率，說明物流業(yè)的成長性較好。表4：測年主產廂業(yè)企業(yè)斶裁蘇年份平沁 （旗）瓏費 （萬元）創(chuàng)ii積（萬in電倉晞費用（萬元）、護企業(yè)*2001-1g.叩574.8?j.7293胃料物漣900412.91P765.03P4.92*389.98 口生產企業(yè)200L83.855028口14.58p21妙r成品物純2004111.57324.23卡19.122861.6900111用蛆卻1.155肚銷售皤20*68.珈1,6扣30 .血崔:年瞬生中國倉

14、饑躋2AA1年進砒第三次申琥誡期tlR2004年鯛歸題脹岀加其中，生產鋰朗及應腐年 昨 L0Wi+a商蛀蟬希砒甌】2喘亂蝴通：申國倉諸昭2. 物流倉儲市場需求結構分析1 ）生產企業(yè)和商業(yè)企業(yè)物流需求的側重點不同生產企業(yè)的外包物流主要集中在干線運輸，其次是市配送；商業(yè)企業(yè)的外包物 流主要集中在市配送，其次是倉儲，再次是干線運輸。物流系統設計、物流總代理 等高增值、綜合性的服務非常有限。2）現行物流的滿意度不高工業(yè)企業(yè)對物流代理的滿意度并不高（見圖3），不滿意的原因依次是：成本高; 反應慢；產品破損多。3=工M對目前愉盜運作的篙能不満意満意尸冃理云內就龍肘代理方式的侖言蛍觸際中H倉槪協會，從工業(yè)企

15、業(yè)對物流的需求和對目前物流運作質量的滿意程度分析中可以看出， 市的物流業(yè)發(fā)展才剛剛起步，任重而道遠，潛力巨大。3）新物流商的選擇新的物流代理商依然是企業(yè)“不變”的選擇。在調查企業(yè)中有57%勺生產企業(yè)和 38%勺商業(yè)企業(yè)在尋找新的物流代理商。根據目前企業(yè)物流執(zhí)行主體的現狀，對自理 方式（17%）或代理方式（31%）不滿意的企業(yè)，正是現有物流企業(yè)的潛在市場機會，大 部分企業(yè)的自理物流將轉交第三方物流運作，而采用第三方物流的企業(yè)，供求關系 極不穩(wěn)定，第三方物流公司的市場機會廣闊，同時變數也較大。4）在未來1-3年，對物流設施設備的需求購建倉庫、裝卸設備的需求呈增長趨勢；對倉庫的需求類型，則是低成本和

16、高 容量；同時冷藏庫的需求比例也有一定程度的上升。第三章資源條件評價物流倉儲行業(yè)主要以商品貿易為基礎的，商品貿易形勢繁榮，則商品物流倉儲 行業(yè)也會受益匪淺，因此兩者是一損俱損，一榮俱榮的關系。我國是商品生產和流通大國，我國商品生產企業(yè)眾多，當前我國的商品流通主 要方式仍然是直供和分銷。中國商品工業(yè)協會統計數據顯示，2008年，中國商品工業(yè)協會會員企業(yè)向終端用戶直供 10210萬噸，占銷售總量的30.37%,分銷14024萬 噸，占銷售總量的41.71%,直供和分銷占總銷售量的72.08%商品貿易在國際貿易中有著重要的地位。近年來，全球商品貿易的規(guī)模得到了 飛速發(fā)展。中國商品貿易占世界商品貿易的

17、比重不斷上升。商品貿易在我國對外貿 易以及商品工業(yè)發(fā)展中的地位也日益重要。另外，在國市場中，是我國商品貿易的主要市場之一。據商品服務業(yè)協會披露，目前營業(yè)中的商品交易市場達60個，年交易量已超過1000萬噸，約占全國的1/10。發(fā)展制造業(yè)與服務業(yè)融合的生產性服務業(yè)，是加快發(fā)展現代服務業(yè)的“重要容”。 作為全國重要的商品消費市場，已把商品服務業(yè)列為主要的生產性服務業(yè)之一。商 品服務業(yè)企業(yè)總數在6000家左右，其中較為專業(yè)的商品加工配送中心超過200家，營業(yè)中的商品交易市場達40個，注冊在的商品電子交易公司已超過 20家。除商品 采購物流、商品流通業(yè)等較為成熟的領域之外，商品生產物流、廢棄商品物流、

18、原 材料貿易、科研教育、金融租賃等商品服務業(yè)也已開始起步。據商品服務業(yè)協會近日透露，正加大力度以地區(qū)為核心培育發(fā)展商品服務產業(yè)， 形成商品貿易、信息發(fā)布、融資擔保、物流配送及中介服務等多種平臺。依托公路和鐵路，已形成各種商品延伸業(yè)和現代物流業(yè)高度集聚的產業(yè)特色， 正在成為國各種商品服務業(yè)規(guī)模較大、發(fā)展較快的地區(qū)之一。據了解，目前共有100多家各種商品服務企業(yè)，其中有 20多家集聚在地區(qū)。商品配送中心、大型商品倉庫 和大型商品交易市場等服務形態(tài)“已聯成產業(yè)鏈”。全國商品交易量的十分之一在 完成，而交易量的20%在市完成，年交易額過千萬元。第四章 物流倉儲項目建設規(guī)模與產品方案、建設規(guī)模本項目建設

19、規(guī)模為：5 萬噸庫存量商品倉庫;、產品方案作為物流倉儲項目，其提供的產品是指與物流相關的各項服務，本項目的服務 方案包括：1 ）提供商品期貨交割場所服務2 ）商品倉儲服務3 ）各種商品裝卸服務第五章 物流倉儲項目場址選擇、物流倉儲項目場址所在位置現狀1 .物流倉儲項目地點與地理位置本項目的地址是省市木賈物流園區(qū)神仙洞處（汕混高速西出口處）。木賈現代商貿物流園總占地面積1839.9畝（其中，綠地274.2畝，道路占地 362.7畝；安置區(qū)（3個）用地200畝，可開發(fā)出讓土地1003畝）。計劃投資56.4億元, 其中，基礎設施建設6.4億元，招商引資項目50億元。預計用3到4年時間把園區(qū) 建成黔、

20、滇、桂三省區(qū)結合部最大的商貿物流交易平臺。新城區(qū)建設規(guī)劃面積4.58平方公里，森林覆蓋率達36.8%,居住著漢、布依、 彝、回等民族。木賈現代商貿物流園區(qū)于2011年6月開工建設。規(guī)劃有汽車汽配、小商品、 五金建材、農機及特種設備四個產業(yè)區(qū)。目前已入駐林榮集團所屬的林通、林 福汽車銷售服務有限公司的3個4S店，市恒信德龍汽車銷售服務公司汽車城建設 項目，良明雄集團汽車汽配、零配件批發(fā)、摩托車整車銷售及配件、五金及礦 山特種設備銷售、倉儲物流等綜合批發(fā)。規(guī)劃的小商品批發(fā)市場以及現代化物 流中心項目正在進行招商引資工作，預計年底即能開工建設在基礎設施建設方面，汽車產業(yè)園的緯一路、棲霞路北段、經二路

21、等 路網工程建設已基本成型；城市主干道的供水設施已接通；園區(qū)道路主干道的高 壓部分安裝入地、變電站建設及相關供電設施工作正在有序開展。該園區(qū)系“十二五”時期州、市招商引資的重點項目之一。2. 物流倉儲項目場址土地權所屬類別及占地面積項目占地面積70畝，位于市木賈物流園區(qū)神仙洞處（汕混高速西出口處），屬 于區(qū)閑置土地，屬于工業(yè)用地3. 土地利用現狀目前，此地塊處于閑置狀態(tài)。二、物流倉儲項目場址建設條件1. 氣候條件市地處滇、桂、黔三省（區(qū)）結合部中心地帶，是一顆閃耀耀眼的明珠。市，素有“黔桂鎖鑰”之稱的市是省四大主要中心城市之一，西南地區(qū)重要的交通通信樞紐、工業(yè)基地、商貿旅游服務中心及教育中心，

22、也是正在快速崛起的我國西南重要中心城市之一，歷史上是三省毗鄰地區(qū)的商業(yè)集散地和通衢要塞之地。城市環(huán)境優(yōu)美、風景秀麗，是一座花園城市。因其境山水風光秀麗，資源豐富，被稱為“山 水長卷，水墨金州”，依托豐富的旅游資源，正努力將自己建設成為國一流、國際知名的休閑旅 游圣地。2. 城鎮(zhèn)規(guī)劃及社會經濟條件木賈現代商貿物流園總占地面積 1839.9畝（其中，綠地274.2畝，道路占地362.7畝；安置區(qū)（3個）用地200畝，可開發(fā)出讓土地1003畝）。計劃投資56.4億元，其中，基礎設施建設6.4億元，招商引資項目50億元。 預計用3到4年時間把園區(qū)建成黔、滇、桂三省區(qū)結合部最大的商貿物流交易平臺。近年來

23、，在基礎設施建設方面，汽車產業(yè)園的緯一路、棲霞路北段、經二路等路網工程建設已基本成型；城市主干道的供水設施已接通；園區(qū)道路主干道的高壓部分安裝入地、變電站建設及相關供電設施工作正在有序 開展。3. 交通運輸條件木賈街道辦擁有完備交通網絡，是市交通條件最快捷便利的地區(qū)。4. 公用設施社會依托條件本區(qū)供水、 供電、供氣、通訊、排污條件較好。5. 防洪、防潮、排澇設施條件本項目防洪、防潮、排澇設施條件成熟。6. 環(huán)境保護條件物流倉儲項目屬于服務行業(yè)，完全符合我國環(huán)境保護的要求。7. 法律支持條件本項目建設符合有關法律規(guī)定的要求。8. 征地、拆遷、移民安置條件本項目所建地塊目前為閑置地塊，無拆遷、移民

24、方面的問題。9. 施工條件本項目所有施工條件都已經具備。第六章 物流倉儲項目設備方案和工程方案、物流倉儲項目主要設備方案1. 物流倉儲項目主要設備選型表1主要設備選型表序號設備名稱型號規(guī)格1貨場吊車30噸2車間吊車10噸3車間吊車5噸4輔助設備2. 物流倉儲項目主要設備來源本項目設備主要選用國產設備。3. 物流倉儲項目推薦方案的主要設備清單表2項目主要設備清單序號設備名稱數量1貨場吊車1臺2車間吊車1臺3車間吊車1臺4輔助設備二、物流倉儲項目工程方案本項目占地面積70畝，廠區(qū)建筑面積約占40000平方米。主要建筑物是倉儲庫 采用鋼結構建筑。表3項目主要建、構筑工程一覽表名稱單位建筑面積結構倉儲

25、庫平方米40000鋼結構一層第七章物流倉儲項目燃料動力供應、燃料、水、電供應1. 物流倉儲項目燃料品種、質量與年需要量表1項目燃料、水、電需求表序號原材料名稱計量單位年需要量1柴油噸6002水萬噸103電萬度502. 物流倉儲項目水、電供應來源生產經營用電主要來源于市政供電。、燃料、水、電價格表2燃料、水、電價格現狀序號名稱價格（元/噸）1柴油59002水23電1元/度第八章總圖與公用輔助工程一、物流倉儲項目總圖布置場區(qū)的建筑物包括：商品倉庫、設備倉庫、大型停車場、休閑娛樂、辦公場所 及職工宿舍和食堂。本項目總體布置分四區(qū)域，進入場區(qū)右排依次為辦公場所及職 工宿舍和食堂、休閑娛樂區(qū)；場區(qū)左排依

26、次為大型停車場、商品倉庫、設備倉庫。 這樣既使生產區(qū)與生活辦公區(qū)分開，又使職工生活區(qū)遠離開平車間的噪聲干擾。各建筑單位周圍根據建筑布局狀況設置廠區(qū)相應綠化及道路，物流通道 6-8米 寬，人流通道4米以上寬；各建筑單位和相鄰建筑之間至少留有 12米以上間距，保 證自然采光、通風、日曬條件良好。二、物流倉儲項目公用輔助工程1. 物流倉儲項目給排水工程本項目供水主要來源于市政用水。廠區(qū)鋪設給水管道，最大給水量達到10噸/時，能充分保證項目用水需求。全廠設有3個循環(huán)水系統，1個污水處理站。生活污水經地埋式生活污水處理處 理設施，達標后排至污水處理站，與各車間排出的污水一同經處理后達到國家綜合 排放二級

27、標準后回用沖渣，廠區(qū)所有生產生活用水不外排。本項目在廠區(qū)東南角建有蓄水池，集中收集廠區(qū)雨水，多余雨水經混凝土管排 放至室外民渠。2. 物流倉儲項目供電工程本項目廠區(qū)用電的電壓為220V和380V,頻率為50HZ項目用電總負荷為400KW 項目廠區(qū)中部有3500伏的高壓電纜經過，本項目供電直接從廠區(qū)中部高壓柜通過電 纜引入兩路10KV電源，再通過4個開閉器引至廠區(qū)的2個500箱變，由箱變的變壓 器將高壓變?yōu)閺S區(qū)所需電壓后由地下管井引至各車間。3. 物流倉儲項目通信設施本項目通信業(yè)務到市電信營業(yè)廳辦理， 從距離項目所在地最近的電信所引入線， 在公司安裝“集團”進行通訊。網絡網絡通訊擬采用如下方案：

28、從距離項目所在地最近的電信所機房接入2M ADSL到公司機房，設置防火墻后由網線連接路由器，再由路由器連接交換機后與各臺計 算機相連接，從而實現網絡通信。4. 物流倉儲項目供熱設施擬建項目計劃采用電熱地膜供暖系統對場區(qū)進行供暖。電熱地膜供暖系統是一種通電后能發(fā)熱的半透明聚酯薄膜，由可導電的特制油 墨、金屬載流條經加工、熱壓在絕緣聚酯薄膜間和防水、耐壓絕緣套制成。工作時 以電熱膜為發(fā)熱體，將熱量由下而上送入空間，使人體和物體首先得到溫暖，其綜合 效果優(yōu)于傳統的對流散熱器供暖方式。電熱地膜系統由電源、溫控器、連接件、絕 緣層、電熱膜及飾面層和防水耐壓絕緣套構成。電源經導線連通電熱膜，將電能轉 化為

29、熱能。由于電熱膜為純電阻電路，故其轉換效率高，除一小部分損失外，絕大 部分被轉化成熱能。5. 物流倉儲項目制冷設施場區(qū)車間、宿舍、食堂采用風扇和冷氣相結合的制冷措施。6. 物流倉儲項目維修設施本項目建成后，設備維修有專門的技術人員負責，另外，公司每年都會準備一定的設備維修費用，用于項目設備的維護和維修。7. 物流倉儲項目倉儲設施本項目建有一個商品倉庫，和一個設備倉庫。其中商品倉庫用于對外營業(yè)用， 是主營業(yè)務之一；設備倉庫用于存放物流設備一、節(jié)能措施本項目采用以下措施進行節(jié)能：(1) 在供暖設備的選擇上，采用國先進的電熱地膜供暖，電熱膜地熱供暖系統的 節(jié)能包括三個方面：電熱膜自身熱轉換率高達 9

30、9.28%，并且能夠實現建筑節(jié)能以及 行為節(jié)能。(2) 本項目計劃米購的生產設備均為國先進的節(jié)能設備。(3) 本項目廠區(qū)規(guī)劃圖經業(yè)專家設計，項目車間安排、物流通道科學合理，在生 產過程中，能夠充分節(jié)約人力、物力。(4) 培養(yǎng)職工節(jié)能意識。二、能耗指標分析(1) 電熱地膜供暖無需鍋爐、暖氣片及管道，不占室空間，無噪音、無氣體排放 污染；綠色環(huán)保健康。比空調供暖節(jié)能 15-40 %，比鍋爐供暖節(jié)能20-50 %。(2) 采用以上節(jié)能措施后，估計單位產品(建筑面積)能耗比國同類產品低20% 左右。項目建成后，節(jié)能水平將達到國先進水平一、節(jié)水措施本項目采用以下節(jié)水技術進行節(jié)水：（1）水資源重復利用，全

31、廠設有 3個循環(huán)水系統，1個污水處理站。生活污水經 地埋式生活污水處理設施，達標后排至污水處理站，與各車間排出的污水一同經處 理后達到國家綜合排放二級標準后回用沖渣。（2）回收利用冷凝水，在產品生產過程中，采用相關技術對冷凝水進行回收利用， 以達到節(jié)水的目的。（3）廠區(qū)所有生產生活用水不外排，經處理后反復利用。（4）培養(yǎng)公司職工的節(jié)水意識，積極進行節(jié)水宣傳教育工作。二、水耗指標分析采用節(jié)水措施后，估計單位產品的耗水量能降低 20%水的重復利用率89%本 項目節(jié)水工藝貫徹了中國節(jié)水技術政策大綱規(guī)定的節(jié)水技術，重復利用率能夠 滿足項目要求，項目采用的節(jié)水技術、節(jié)水工藝為已經達到國先進水平。一、場址

32、環(huán)境條件(1) 水環(huán)境項目所在地水體自凈能力較強，水質較好，且排入河道的生活污水和工業(yè)廢水 尚未超過河道的納污能力。故而該區(qū)域的河道水質隨黃浦江水質的變化呈起伏變化(2) 環(huán)境空氣近三年的空氣質量優(yōu)良率呈現逐年升高的趨勢，總懸浮顆粒、二氧化硫、可吸入 顆粒物、二氧化氮的年均值穩(wěn)定達二級標準。(3) 聲環(huán)境項目所在地噪聲情況較為嚴重，因此本項目在施工過程中要注意采用低噪聲的 施工機械且做好噪聲防治工作。二、項目建設和生產對環(huán)境的影響1. 物流倉儲項目建設對環(huán)境的影響(1) 項目施工期間會產生少量污水，直接排放會對當地環(huán)境造成一定的污染;(2) 施工期間會有揚塵產生，會對當地空氣質量造成影響；(3

33、) 施工期間機械設備及其它噪聲會影響到當地居民生產、生活；(4) 施工期間產生的固定垃圾如果不進行處理將會嚴重污染當地環(huán)境。2. 物流倉儲項目生產過程產生的污染物對環(huán)境的影響本項目主要污染物為噪聲、固定垃圾和少量污水。噪聲可能對周圍居民生活造 成影響，固定垃圾和污水如果不進行處理會污染環(huán)境。三、環(huán)境保護措施方案(1) 施工期生活污水的水量相對較少，在施工現場設置臨時廢水沉淀池一座， 收集施工中所排放的各類廢水，在沉淀一定時間后，作為施工用水的一部分重復使 用，這樣既節(jié)約了水資源，又減輕了對周圍環(huán)境的污染。（2）為減輕揚塵對區(qū)域環(huán)境空氣質量的不利影響，根據設計方案對規(guī)劃中的綠 地進行合理綠化，以

34、減少表土的裸露。（3）在施工過程中，采用低噪聲的施工機械，減少同時作業(yè)的高噪施工機械數量，盡可能減輕聲源疊加影響；嚴格執(zhí)行建筑施工場界噪聲限值（GB12523-90和市有關建筑施工噪聲管理的有關規(guī)定，避免施工擾民事件的發(fā)生。（4）施工期垃圾宜分類回收，施工人員生活垃圾定期運至當地環(huán)衛(wèi)部門指定地 點處理。施工挖掘產生的土方以及施工過程中產生的渣土，由施工單位或承建單位 和市容局渣土辦聯系外運。渣土運輸過程中嚴格執(zhí)行有關條例和規(guī)定，運土車輛應 在規(guī)定的時間和規(guī)定的路線進出施工場地，沿途應注意保持道路的清潔，盡量減少 裝土過滿、車輛顛簸等造成的渣土傾撒。（5）針對擬建項目的主要設備噪聲源特征，從聲源

35、上和傳播途徑上采取相應的 降噪措施，這樣可進一步降低車間的整體噪聲水平，同時可改善廠區(qū)聲環(huán)境狀況， 使廠界環(huán)境噪聲達標。（6）擬建項目在生產過程中產生的各類固體廢棄物，計劃分別采取回收利用、 專人清理等有效的綜合處理處置利用措施，妥善解決固體廢棄物的污染問題。（7）本項目產生污水較少，經處理后全部回收利用。四、環(huán)境保護投資針對本項目主要的噪聲污染問題，選取噪聲較低的機器設備，另外加大場區(qū)的 綠化投資，增強隔音效果。五、環(huán)境影響評價（1）擬建項目建成后可能會造成一定的噪聲污染，但是經過綜合處理后，預計 場區(qū)噪聲能夠滿足 GB12348-2008工業(yè)企業(yè)廠界噪聲排放標準中要求，對環(huán)境影 響不會太大

36、。（2）擬建項目在生產過程中產生的各類固體廢棄物，分別采取有效的綜合處理 處置利用措施后，妥善解決了固體廢棄物的污染問題，固體廢棄物對環(huán)境影響小。（3）本項目產生污水較少，經處理后全部回收利用，對環(huán)境幾乎不造成影響。、危害因素和危害程度1.有毒有害物品的危害本項目在生產過程中不會有有毒有害物品產生，因此不會有有毒有害物品的危 害。2.危險性作業(yè)的危害本項目的危險性比較低，只需注意在生產過程中操作的規(guī)性。二、消防設施消防工程是為防止不正常事態(tài)的蔓延和減少事故災害損失程度的重要措施和保 障，由于本項目屬于物流倉儲項目，其中物流配送是其一項重要業(yè)務，因此項目單 位就需要為其動力設備包括各種車輛等采購

37、大量的柴油等原料，而這些原料是易燃 物品，有極大的安全隱患。按照“預防為主，防水結合”的消防工程指導方針，本項目設計依據有關消防 法規(guī)與規(guī)定，應采取如下必要的消防安全措施：保證各建筑物之間、各露天堆場之間的安全距離，同時各主要生產建筑物場區(qū) 設置了消防通道，保證消防車能夠暢通無阻，及時進行安全施救；嚴格遵循建筑設計防火規(guī)的要求進行設計，考慮了合理的防火、防爆區(qū)、 疏散通道、安全門的設置均滿足安全疏散要求，并選擇符合防火要求的各類耐火性 能好與非燃燒的建筑材料；根據建筑設計防火規(guī)的有關規(guī)定，在辦公及加工車間區(qū)域應布置一定數量 的消火栓，并配備滅火器若干、物流倉儲項目組織機構1 .物流倉儲項目管理

38、機構組織方案和體系圖本項目管理體系圖如下:圖1項目管理體系圖業(yè)務部：負責物流倉儲業(yè)務的合作、洽談、簽單等；物流部：負責商品吊運及運輸；倉儲部：負責倉庫的日常管理及產品的進出統計；加工部：負責商品加工；財務部：負責項目資金安排以及處理相關財務事務；行政部：負責員工的招聘、培訓、考核工作以及項目的其他日常管理事務2.物流倉儲項目機構適應性分析從機構設置方案來看，該方案符合公司法和國家有關規(guī)定的要求，在總體 設置方面，具有完善的領導機構、管理機構、辦事機構和服務機構，項目的執(zhí)行機 構也具有指揮能力、管理能力和組織協調能力；在機構層次和運作方式上也能夠滿 足建設和生產運營管理的要求；項目的法人代表及主

39、要經營管理方的素質也能夠適 應項目建設和生產運營管理要求并具備承擔項目建設、運營等責任的能力。二、物流倉儲項目人力資源配置1. 作業(yè)班次本項目作業(yè)班次為3班模式，每個班次工作時間為 8小時。2. 勞動定員數量及技能素質要求本項目運營后，將招聘員工約50人，實現定崗、定職、定責、定薪。在員工招 聘過程中嚴格控制員工素質，以保障產品生產的順利進行。3. 職工工資福利本項目建成后，提供給員工有競爭力的工資水平，并按照國家有關規(guī)定，給職 工提供相應的福利和保險。4. 勞動生產率水平分析由于采取了科學的管理機構和勞動方案，經專家評定，本項目勞動生產率將處 于同行業(yè)較高的水平。5. 員工來源及招聘方案在項

40、目持續(xù)經營期間，將加強對人才培養(yǎng)的投入，不斷引進高素質人才，在人 員的增加過程中將主要針對公司現有人員結構的不足，弓I進一批物流管理、業(yè)務淺 談人員；并適當引入投資、財務、法律方面的專業(yè)人員。同時，進一步完善用人機 制，建立“能者上、庸者下”的競爭觀念。6. 員工培訓計劃(1) 新員工加入時，提供崗前培訓，培訓合格后方能上崗；(2) 在員工工作期間提供不定期培訓，提高員工的管理、技術水平。、物流倉儲項目建設工期本項目建設工期為11個月。、物流倉儲項目實施進度安排本項目計劃從2012年11月開始建設，于2013年10月底完成建設。2012年11 至2013年1月完成主要加工車間及室倉儲庫房的建設

41、， 2013年2月至2013年4月 完成職工辦區(qū)及生活區(qū)的建設，2013年5月至2013年8月完成廠區(qū)道路的建設，設 備購置于2013年8月至2013年10月完成。三、物流倉儲項目實施進度表（橫線圖）2012年 11月2012 年 12月2013 年 1月2013 年 2月2013 年 3月2013 年 4月2013 年 5月加工車間及倉儲庫房建設員工生活區(qū)及辦公區(qū)建設設備購置廠區(qū)道路建設- 一、物流倉儲項目投資估算依據物流倉儲項目投資估算編制原則執(zhí)行建設部和現行有關編制規(guī)定、辦法、定額、 費率標準，主要文件依據為：1 ）建設部標準定額研究所工程建設概預算編制方法；2 ）國家及地方頒發(fā)的工程建

42、設其他費用標準；3 ）設備的市場調研和詢價.二、物流倉儲項目建設投資估算1 物流倉儲項目廠房及室倉儲庫建筑工程費本項目廠房及室倉儲庫建筑面積為 2000平方米，根據不同預算造價，本項目廠 房及室倉儲庫建筑工程費用為300萬元。2 物流倉儲項目設備及工器具購置費根據本項目工藝所需要的設備清單、數量以及各設備廠家提供的報價信息，本 項目設備購置費用為200萬元。3 物流倉儲項目工程建設其他費用物流倉儲項目工程建設其他費用主要是廠區(qū)道路建設，根據項目造價，廠區(qū)道 路建設費用為50萬元。三、物流倉儲項目投資估算1 物流倉儲項目投入總資金估算匯總表表1項目總投資估算表單位：萬元投資項目投資計劃備注1建設

43、投資6001.1建筑工程費370鋼結構廠房120室倉庫150室外道路建設1001.2設備購置費170吊車100輔助設備50辦公設備201.3土地費602鋪底流動資金1001+2總投資700一、物流倉儲項目財務評價基礎數據與參數選取1. 財務價格根據項目規(guī)劃和行業(yè)情況，并原則上根據中國財政部頒布的會計準則、會計制 度和有關的法律規(guī)定，對本項目進行有關的財務預測。本預測中各種數據比例，是通過調查國該行業(yè)的有關資料，并通過分析統計， 制定出的相關比例，具有宏觀性和滿足統計規(guī)律的特點。在本項目的預測中，能夠 比較好地、大致地反映項目的收益價值狀況，但在項目具體實施的過程中，還有大 量的、次要的不確定因

44、素，甚至有時還會出現重大的偶然因素，這些因素都會影響 到該項目的收益，所以，具體實施可能與本預測存在一定的差異是正常的。本次財 務預測將采用現值法。現值法是通過估算建設項目未來壽命期預期凈現金流，并以適當的折現率折算 成現值，借以確定被咨詢項目價值的一種咨詢方法。2. 計算期與生產負荷根據預測學的原理、該項目技術水平在國、國際領先程度、市場競爭狀況和產 品生命周期理論，本項目收益年限10.5年（建設期為0.5年），10.5年以后按照項 目整體轉讓的假設前提進行計算，主要意義在于：第一、避免企業(yè)在不同發(fā)展規(guī)模和周期所產生的企業(yè)發(fā)展趨勢變化的影響；第二、避免由于預測期后諸如宏觀經濟政策、景氣程度、

45、市場結構變化、物價 指數變化等不可預見因素變化的影響，盡量減少偏差，保證預測結果的相對準確性；第三、符合投資項目為項目投資者帶來直接的、即期的或者可預見的近期可獲 得的項目收益的原則。項目建成后，當年達到生產負荷的 50%從第二年開始，達到100%3. 財務基準收益率設定評估中的折現率按照下式選?。赫郜F率=無風險報酬率+風險報酬率（1）無風險報酬率無風險報酬率的高低，主要受平均利潤率、資金供求關系和政府調節(jié)的影響。 一般來說，無風險報酬率可以參考政府發(fā)行的中長期國債的利率或同期銀行存款利 率確定。本次評估中，以五年期銀行存款利率為基準，無風險報酬率定為3.6%。（2）風險報酬率無論是投資還是經

46、營，都面臨諸多風險，承擔的風險越高，要求補償的金額也 就越大，經濟學中把得到的補償相對于風險投資額的比例稱之為風險報酬率。對風 險報酬率一般采用累加法估算，即把面臨的各種風險對風險報酬率的要求加以量化 并予以累加，其公式為：風險報酬率二行業(yè)風險報酬率+經營風險報酬率+財務風險報酬率行業(yè)風險報酬率。行業(yè)風險報酬率是針對特定的行業(yè)所面臨的風險補償，主要 與經營項目所在行業(yè)的市場發(fā)育程度、行業(yè)景氣度、行業(yè)市場特點、國家產業(yè)政策 調整等因素有關。本次綜合利用項目同時設計競爭性項目和非競爭性項目。本次評 估中，綜合行業(yè)風險報酬率取值2.4%。經營風險報酬率：經營風險指企業(yè)因經營上的原因而導致收益發(fā)生變動

47、的可能 性，本項目影響經營風險的因素包括自然氣候條件、市場需求變動、項目經營成本 變動、經營單位調整與應對價格變動的能力等。經營風險具體表現在項目對經濟周 期的敏感性，市場需求與價格的變異性，項目的競爭能力和開拓能力，經營狀況或 環(huán)境變化的變動性越大，經營風險也越大。經綜合考慮，本評估項目經營風險報酬 率取2.5%。財務風險報酬率：財務風險是指全部資本中債務資本比率變化帶來收益減少以 及由此引發(fā)的債務償還危機的可能性。財務風險報酬率主要與企業(yè)經營過程中資金 周轉、資金調度及企業(yè)外部融資能力等因素有關?？紤]到本評估項目外部融資額度 較大，同時不可抗力和不可預測事件的可能出現，企業(yè)及項目經營存在財

48、務風險， 經綜合考慮后，財務風險報酬率取 1.5%。綜上分析，風險報酬率為6.4%，風險報酬率與無風險報酬率之和為 10%同時 由于項目收益預測中未考慮通貨膨脹的因素，因而折現率中也不考慮通貨膨脹率。4. 其他計算參數其它計算參數按國家或地方有關文件選取。、物流倉儲項目營業(yè)收入估算表1項目營業(yè)收入及稅金估算表單位：萬元序號項目2013201420152016201720181營業(yè)收入4809609609609609601.1倉儲收入3807607607607607601.2吊費收入1002002002002002002營業(yè)稅金及附加1530303030302.1營業(yè)稅（5%2448484848

49、482.2城市維護建設稅（1%4.89.62.42.42.42.42.3教育費附加（3%0.450.90.90.90.90.9表2項目銷售收入及稅金估算表續(xù)表單位：萬元序號項目201720182019202020211營業(yè)收入9609609609609601.1倉儲收入7607607607607601.2吊費收入2002002002002002營業(yè)稅金及附加30303030302.1營業(yè)稅（5%48484848482.2城市維護建設稅（1%9.69.69.69.69.62.3教育費附加（3%0.90.90.90.90.9三、物流倉儲項目成本費用估算表3 總成本費用估算表單位：萬元序號項目201

50、2201320142015201620171經營成本501001001001001001.1營業(yè)費用2550505050501.2管理費用1530303030301.3燃料動力費918181818181.4維護費10101010101.5其它1222222折舊費20202020201+2總成本費用50230230230230230表4總成本費用估算表續(xù)表單位：萬元序號項目201820192020202120221經營成本1001001001001001.1營業(yè)費用50505050501.2管理費用30303030301.3燃料動力4維護費10101010101.5其它

51、222222折舊費20202020201+2總成本費用230230230230230四、物流倉儲項目財務評價報表1物流倉儲項目財務現金流量表表5項目財務現金流量表單位：萬元序號項目2013201420152016201720181現金流入4809609609609609601.1營業(yè)收入4809609609609609601.2回收固定資產余值1.3回收流動資金2現金流出6651651005050502.1固定資產投資7002.2流動資金505000002.3經營成本501001001001001002.4營業(yè)稅金及附加1530303030302.5所得稅501001001001001003凈現金流量(1-2)-514.5249.5289.3289.3289.3