第40講業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)相鄰權(quán)用益物權(quán)特征類型及變動

1、第八章+物權(quán)法律制度涉稅服務(wù)相關(guān)法律（2020）輔導(dǎo)【考點 5】業(yè)主的物區(qū)分所1.概念（熟悉）（P193）物區(qū)分所理的成員權(quán)三者，是指由區(qū)分所有物的專有部分所、共有部分的共及對物進行共同管的特別所。三要素具有一體性，不可分離。特征2. 共有部分共物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、照明等附屬設(shè)施、設(shè)備、避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分屬于共有部分。3. 成員權(quán)公共通行部分，消防、公共（1）業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，業(yè)主委員會；業(yè)主大會與其事務(wù)執(zhí)行機構(gòu)業(yè)主委員會屬于“其他組織”（人組織），具有能力，可以“以名義”提訟。（2）成員權(quán)通過業(yè)主大會行使，下列事項由業(yè)主共同決定（20

2、20 年調(diào)整）：不易，第1頁事項決議規(guī)則參與表決通過決議制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則制定和修改管理規(guī)約業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人使用物及其附屬設(shè)施的維修資金由專有部分面積2/3 的業(yè)主且人數(shù)占比2/3 的業(yè)主參與表決應(yīng)當經(jīng)參與表決專有部分面積1/2 的業(yè)主且參與表決人數(shù)1/2 的業(yè)主同意專有部分所有權(quán)的主導(dǎo)性（1） 區(qū)分所有人取得專有部分所即取得共有部分共及成員權(quán)（2） 專有部分所的大小決定共及成員權(quán)的大?。?） 區(qū)分所成立登記時，只登記專有部分所，而共及成員權(quán)并不單獨登記一體性三要素具有一體性，不可分離。在發(fā)生權(quán)利變動時，須一體變動。業(yè)主轉(zhuǎn)讓 物內(nèi)的住

3、宅、經(jīng)營性用房，對其共有部 有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓第八章+物權(quán)法律制度涉稅服務(wù)相關(guān)法律（2020）輔導(dǎo)【例題·單選題】我，對專有部分以外的共有部第 271 條規(guī)定：“業(yè)主對物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部有所有共有和共同管理的權(quán)利?！边@一規(guī)定表明（）。（2011 年）A.業(yè)主的物區(qū)分所主對共有部有的是公B.業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)登記時需要對共作單獨登記C.業(yè)主的D.業(yè)主的物區(qū)分所物區(qū)分所中的專有部分所、共有部分共及成員權(quán)是一體的，不可分離的各部分權(quán)利可以分別變動或者轉(zhuǎn)移【】C】（1）選項 A：業(yè)主的物區(qū)分所主對共有部有的是“共”，“公”表述確。（2）選項 B：業(yè)主的物區(qū)分所成立登記時，

4、只登記專有部分所，而共及成員權(quán)不單獨登記。（3）選項 CD：須一體變動，排除選項 D。業(yè)主的物區(qū)分所的三要素具有一體性，不可分離，在發(fā)生權(quán)利變動時，【考點 6】相鄰權(quán)（熟悉）（P195）相鄰權(quán)，是指相毗鄰的“不動產(chǎn)”的所有人或使用人為行使其所或使用權(quán)依法予以限制的權(quán)利。1.關(guān)于土地的相鄰權(quán)（1） 鄰地通行權(quán)；（2） 鄰地管線安設(shè)權(quán)；（3） 鄰地使用權(quán)；（4） 鄰地環(huán)境保護權(quán)；（5） 鄰地安全保護權(quán)。2.關(guān)于水流的相鄰權(quán)（1） 相鄰水流使用權(quán)；（2） 相鄰水流排放權(quán)?；蚴褂脵?quán)的必要，而對他方不動產(chǎn)所3.關(guān)于物的相鄰權(quán)（1） 相鄰?fù)L(fēng)、采光權(quán)；（2） 相鄰?fù)ㄐ袡?quán)；（3） 相鄰環(huán)境保護權(quán)?！究偨Y(jié)】不

5、易，第2頁籌集物及其附屬設(shè)施的維修資金改建、重建物及其附屬設(shè)施改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動經(jīng)參與表決專有部分面積3/4 的業(yè)主且參與表決人數(shù)3/4 的業(yè)主同意第八章+物權(quán)法律制度涉稅服務(wù)相關(guān)法律（2020）輔導(dǎo)不易，第3頁第八章+物權(quán)法律制度涉稅服務(wù)相關(guān)法律（2020）輔導(dǎo)不易，第4頁第八章+物權(quán)法律制度涉稅服務(wù)相關(guān)法律（2020）輔導(dǎo)不易，第5頁第八章+物權(quán)法律制度涉稅服務(wù)相關(guān)法律（2020）輔導(dǎo)第三節(jié)用益物權(quán)制度【考點 1】用益物權(quán)的特征（掌握）（P196）用益物權(quán)，是指對他人所有的不動產(chǎn)或動產(chǎn)，依法享有占有、使用、的權(quán)利。其有以下特征：1.用益物權(quán)是以使用、為目的的限定

6、物權(quán)；（1）性質(zhì)屬于限定物權(quán)，非完全物權(quán)。用益物權(quán)人只能在一定的時空范圍內(nèi)對標的物予以占有、使用和收益。（2）用益物權(quán)人的目的在于取得標的物的使用價值，即對標的物的使用和物的交換價值，屬于價值權(quán)）。（擔(dān)保物權(quán)意在取得標的2.用益物權(quán)是一種的物權(quán)（非從物權(quán)）。3. 從物權(quán)的特征角度分析：用益物權(quán)亦屬于支配權(quán)、排他性4. 用益物權(quán)的享有和行使通常以對物的占有為前提；權(quán)、對世權(quán)、絕對權(quán)。5.用益物權(quán)的客體包括動產(chǎn)和不動產(chǎn)。目前我事法律規(guī)定了土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、居住地役權(quán)五種用益物權(quán)。尚未規(guī)定具體的動產(chǎn)用益物權(quán)的類型?！纠}·單選題】下列有A.用益物權(quán)是完全性物權(quán)B

7、.用益物權(quán)屬于對物權(quán)的說法中，正確的是（）。（2019 年）C.用益物權(quán)的客體包括不動產(chǎn)和動產(chǎn)D.用益物權(quán)屬于價值權(quán)【】C】（1）選項 A：用益物權(quán)是限定物權(quán)。（2）選項 B：用益物權(quán)屬于對世權(quán)。（3）選項 C：用益物權(quán)的客體可以是不動產(chǎn)，也可以是動產(chǎn)（4）選項 D：擔(dān)保物權(quán)以取得標的物的交換價值為目的，因而屬于價值權(quán)；用益物權(quán)以實現(xiàn)對標的物的使用和為目的，意在取得標的物的使用價值，不屬于價值權(quán)。不易，第6頁第八章+物權(quán)法律制度涉稅服務(wù)相關(guān)法律（2020）輔導(dǎo)【考點 2】用益物權(quán)的類型及變動（掌握）（P196）民規(guī)定了五類主要的用益物權(quán)：土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)、居

8、住權(quán)。除此外，還規(guī)定了海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)、養(yǎng)殖設(shè)用地使用權(quán)（2020 年調(diào)整）1.建設(shè)用地使用權(quán)的概念捕撈權(quán)等準物權(quán)。建設(shè)用地使用權(quán)，是指按照法律規(guī)定，對所有的土地享有的占有、使用和的權(quán)利。該權(quán)利可以在土地的地表、地上或者分別設(shè)立。建設(shè)用地使用權(quán)在登記時設(shè)立。2. 建設(shè)用地使用權(quán)的取得建設(shè)用地使用權(quán)可以通過出讓（繳納土地出讓金）、劃撥（無償）、轉(zhuǎn)讓（在剩余的有效年限內(nèi)）、繼承等方式取得。3. 建設(shè)用地使用權(quán)的內(nèi)容（1）建設(shè)用地使用權(quán)的內(nèi)容主要包括：建設(shè)用地的占有、使用權(quán)；在建設(shè)用地上從事附屬行為的權(quán)利；對建設(shè)用地使用權(quán)的處分權(quán)。建設(shè)用地使用權(quán)人將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、

9、贈與或者抵押。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押的，當事人應(yīng)當采當事人約定，但是不得超過建設(shè)用地使用權(quán)的剩余期限。面形式訂立相應(yīng)的合同。使用期限由（2）建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，該物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。（“房隨地走，地隨房走”） 二、宅基地使用權(quán)（2020 年調(diào)整）1.宅基地使用權(quán)概念宅基地使用權(quán)，是指農(nóng)村集體組織成員依法享有的，在集體所有的土地上建造住宅及其附屬設(shè)施的權(quán)利。2.宅基地使用權(quán)的主體、客體（1）主體：限于農(nóng)村集體組織成員。

10、（2）客體：限于集體所有的土地。3.宅基地使用權(quán)的取得（1） 一戶只能擁有一處宅基地。（2） 宅基地使用權(quán)基于法律的直接規(guī)定無償取得。4.宅基地適用權(quán)的消滅宅基地使用權(quán)的存續(xù)無期限限制。宅基地使用權(quán)可因下列而消滅：為鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，需要使用宅基地的；不按照批準的用途使用宅基地的；長期閑置宅基地的；宅基地面積的；房屋滅失；自然災(zāi)害。宅基地因自然災(zāi)害等重新分配宅基地。三、土地承包經(jīng)營權(quán)（2020 年調(diào)整）1.土地承包經(jīng)營權(quán)的概念滅失的，宅基地使用權(quán)消滅。對失去宅基地的村民，應(yīng)當土地承包經(jīng)營權(quán)，是指根據(jù)土地承包經(jīng)營合同，對集體所有或者所有由集體使用的耕地、林地、草地以及其他用于農(nóng)業(yè)

11、的土地享有的，占有、使用和2.土地承包經(jīng)營權(quán)的主體和客體的權(quán)利。（1）主體：限于從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的集體組織或者自然人。（2）客體：集體所有或者3.土地承包經(jīng)營權(quán)的設(shè)立所有由集體適用的耕地、林地、草地以及其他用于農(nóng)業(yè)的土地。土地承包經(jīng)營權(quán)“依承包合同”（而非“登記”）而產(chǎn)生；自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時設(shè)立。4.土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)（1）土地承包經(jīng)營權(quán)人將土地承包經(jīng)營權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓。但依法批準，不得將承包地用于非農(nóng)建設(shè)。（2）土地承包經(jīng)營權(quán)人可以決定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)。（3）通過招標、拍賣、公開協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地,經(jīng)依法登記取得權(quán)屬股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)。

12、的,可以依法采取出租、入不易，第7頁第八章+物權(quán)法律制度涉稅服務(wù)相關(guān)法律（2020）輔導(dǎo)四、居住權(quán)（2020 年新增）1. 居住權(quán)的概念居住權(quán)，是指按照合同約定，對他人所有的住宅及其附屬設(shè)施享有的占有、使用的權(quán)利。居住權(quán)人照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。2. 居住權(quán)的主體、客體、內(nèi)容（1） 主體：限于特定的自然人。（2） 客體：為他人所有的住宅。（3） 內(nèi)容：是為滿足生活居住需要而占有、使用他人住宅的權(quán)利。3.居住權(quán)的法律特征（1）居住權(quán)屬于用益物權(quán)，旨在對他人住宅予以占有和使用。按（2）居住權(quán)具有期限性。居住權(quán)的期限可由當事人在居住權(quán)合同或者遺囑中確定

13、或者約定，若合同或者遺囑未對居住權(quán)期限予以明確，則應(yīng)推定居住權(quán)期限為居住權(quán)人的終身。（3）居住權(quán)通常具有無償性，即居住權(quán)人占有、使用他人住宅無需向住宅所設(shè)立，但是當事人另有約定的除外。人支付對價。居住權(quán)無償（4）居住權(quán)具有專屬性。居住權(quán)只能由權(quán)利人本人享有和行使，不能與權(quán)利人分離。居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。4.居住權(quán)的取得（1）居住權(quán)可基于居住權(quán)合同或者遺囑而取得。設(shè)立居住權(quán)，當事人應(yīng)當采并應(yīng)當向登記機構(gòu)申請居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時設(shè)立。面形式訂立居住權(quán)合同，（2）居住權(quán)合同一般包括下列條款：當事人的姓名或者名稱和住所；住宅的位置；居住的條件和要求；居住權(quán)期間；解決爭議的方法。5.居住權(quán)的消滅居

14、住權(quán)期間屆滿或者居住權(quán)人五、地役權(quán)（2020 年調(diào)整）1.地役權(quán)的概念的，居住權(quán)消滅。地役權(quán)，是指不動產(chǎn)的所有人或使用人為不動產(chǎn)的使用便利，“依合同約定”使用他人不動產(chǎn)的一種“用益物權(quán)”。提供便利的不動產(chǎn)稱“供役地”，享受便利的不動產(chǎn)稱“需役地”?！九e例】甲為了能在房屋看海，和乙約定，甲向乙支付 10 萬元，乙 10 年內(nèi)不得加蓋其房屋。通過約定，甲獲得地役權(quán)。其中，甲的房屋為需役地，乙的房屋為供役地。2.地役權(quán)的特征不易，第8頁特征具體內(nèi)容無須占有供役地地役權(quán)是存在于他人不動產(chǎn)上的物權(quán)。不以占有供役地為要件， 如眺望地役權(quán)第八章+物權(quán)法律制度涉稅服務(wù)相關(guān)法律（2020）輔導(dǎo)3.地役權(quán)的設(shè)立當

15、事人應(yīng)以形式訂立地役權(quán)合同，地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立。不需要登記，但登記，地役權(quán)不得對抗善意第三人。4. 地役權(quán)期限地役權(quán)期限由當事人約定，但不得超過土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)的剩余期限。5. 地役權(quán)的消滅地役權(quán)可因下列消滅：需役地或者供役地滅失；混同，即需役地與供役地同屬一人所有或者使用；地役權(quán)人拋棄地役權(quán)；地役權(quán)設(shè)立目的不能實現(xiàn)；供役地權(quán)利人依法解除地役權(quán)合同；地役權(quán)期限屆滿。6.地役權(quán)與相鄰權(quán)【例題·多選題】民年）A. 地役權(quán)是自物權(quán)B. 設(shè)定地役權(quán)應(yīng)當簽訂規(guī)定了地役權(quán)制度。下列有關(guān)地役權(quán)的表述中，正確的有（）。（2011合同C.地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立不

16、易，第9頁地役權(quán)相鄰權(quán)權(quán)利產(chǎn)生的方式不同基于當事人之間的約定而產(chǎn)生基于法律的直接規(guī)定而產(chǎn)生權(quán)利性質(zhì)不同為 不動產(chǎn)的利益而使用他人不動產(chǎn)的權(quán)利對相鄰不動產(chǎn)所或使用權(quán)的限制或擴張一項的物權(quán)（屬于用益物權(quán)范疇）不是一項的物權(quán)類型（屬于自物權(quán)范疇）對不動產(chǎn)權(quán)利限制或擴張的程度不同程度較大程度較小權(quán)利取得的對價不同通常是有償?shù)耐ǔＪ菬o償?shù)臋?quán)利的存續(xù)期限不同有期限限制無期限限制從屬性地役權(quán)從屬于需役地所或使用權(quán)，不得與需役地分離而單獨讓與；地役權(quán)不得從需役地分離出來而成為其他權(quán)利的標的不可分性在需役地被分割時，地役權(quán)為分割后的各部分的利益仍然存在；如果地役權(quán)的行使按其性質(zhì)只關(guān)系到需役地的一部分的，則分割后地役權(quán)僅