辦公停車與公寓一體綜合樓項(xiàng)目實(shí)施建議書

1、陜西延長石油工貿(mào)有限公司延煉綜合服務(wù)公司辦公、停車及公寓一體綜合樓項(xiàng)目建議書目錄一總論 - 3 -1. 承辦單位簡介 . - 3 -2. 項(xiàng)目概況 - 3 -二項(xiàng)目建設(shè)的必要性 - 5 -1. 建設(shè)的必要性 . - 6 -三建設(shè)規(guī)模與設(shè)計(jì)立意 - 6 -1. 建設(shè)規(guī)模 - 6 -2. 設(shè)計(jì)立意及總體指導(dǎo)思想 - 6 -四總體、單體及環(huán)境景觀設(shè)計(jì) - 7 -1. 總體布局 - 7 -2. 建筑單體 - 8 -3. 環(huán)境景觀 - 13 -五投資估算及資金籌措 - 14 -1. 投資估算 - 14 -2. 資金籌措 - 15 -六效益分析 - 15 -七結(jié)論 - 16 -附件 - 16 -總論1.

2、承辦單位簡介工貿(mào)延煉綜合服務(wù)公司 （集體企業(yè)） 成立于一九八七年，（原 隸屬于延安煉油廠） ，1999 年延長石油集體重組，將服務(wù)公司劃 歸延長石油工貿(mào)公司管理。 二十余年來， 在公司不斷發(fā)展壯大中， 服務(wù)項(xiàng)目也隨著延煉的需要由原來的單一服務(wù)延煉拓寬到煉化 公司所屬交口河區(qū)域幾家單位的多項(xiàng)服務(wù)。 目前僅公司就擁有員 工 1194 名，有十七個所屬部門，主要經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)：延煉機(jī)械 化施工隊(duì)（二級資質(zhì)） 、加油站、環(huán)衛(wèi)部延煉交口區(qū)域 35 萬平方 米的衛(wèi)生清潔清運(yùn)、養(yǎng)殖場的蛋奶供應(yīng)、干洗店、廣告服務(wù)部、 安全服務(wù)部的消防器具配備服務(wù)、 延安石化廠服務(wù)部硫磺生產(chǎn)包 裝和延安煉油廠成品油汽的裝卸業(yè)務(wù)等

3、經(jīng)營收入。 成績顯著。 在 工貿(mào)公司實(shí)施項(xiàng)目帶動戰(zhàn)略向“生產(chǎn)經(jīng)營實(shí)體型”轉(zhuǎn)變中，先后 在交口河區(qū)域成功創(chuàng)辦了 1200 萬條 / 年包裝袋企業(yè)和油品調(diào)運(yùn) 分公司 , 員工也增加至 300余人。集團(tuán)新建 1億條/ 年編織袋項(xiàng)目， 也確定在交口區(qū)域由工貿(mào)公司建設(shè)，目前籌建工作正在進(jìn)行中。2. 項(xiàng)目概況（1）項(xiàng)目名稱陜西延長石油工貿(mào)有限公司延煉綜合服務(wù)公司辦公、停車、 公寓一體化綜合樓（2）擬建地點(diǎn)該項(xiàng)目位于延安煉油廠廠區(qū)，桐樹底（即現(xiàn)在的環(huán)衛(wèi)部，所 在的辦公地點(diǎn)），南面為洛河， 北面為原 210 國道及煉油廠廠區(qū)。 詳見附件“用地圖” 。（3）建設(shè)內(nèi)容擬建項(xiàng)目為一棟集辦公、 停車、 公寓一體化的民

4、用建筑及室 外配套項(xiàng)目。4）建設(shè)計(jì)劃2012.3 2012.6申請立項(xiàng)批復(fù)2012.6 2012.10確定設(shè)計(jì)方案2012.112013.1方案調(diào)整2013.1 2013.3施工圖設(shè)計(jì)2013.6項(xiàng)目開工2013.62013.7完成拆遷2013.72014.5完成主體施工及配套設(shè)施的建設(shè)2014.52014.11完成內(nèi)部裝修工程，同時進(jìn)行設(shè)備的采購 、安裝、調(diào)試2014.122015.3完成收尾工程并組織竣工驗(yàn)收5）投資估算本投資標(biāo)準(zhǔn)為紅線內(nèi)建筑、安裝工程、室外工程、景觀工程 等全部綜合造價，不包括土地費(fèi)用、辦公設(shè)備、家具和建設(shè)單位 發(fā)生的各類費(fèi)用，基本建安造價約為 3382 萬元。二項(xiàng)目建設(shè)

5、的必要性延煉綜合服務(wù)公司從成立至今無自己的辦公場所， 現(xiàn)僅有一 棟四層辦公樓（產(chǎn)權(quán)屬延安煉油廠） ，也擠出一層給油品調(diào)運(yùn)分 公司辦公，致使辦公場所無法滿足需要，機(jī)械化施工隊(duì)（屬二級 資質(zhì)）長期無固定場所，還在環(huán)衛(wèi)部院內(nèi)臨時辦公，僅環(huán)衛(wèi)部和 機(jī)械化施工隊(duì)機(jī)械設(shè)備車輛 80 余臺，員工 360 余名，辦公與工 作環(huán)境十分狹小，嚴(yán)重影響環(huán)境保潔與工作效率。公寓方面， 服務(wù)公司至今有百余名集體工， 集體工都是在上 世紀(jì)八十年代末， 由于國有企業(yè)招工有指標(biāo)限制， 在需要用工卻 沒有指標(biāo)的情況下，通過地方政府部門招收“集體工”成為企業(yè) 工人。二十多年來身處集體企業(yè)的集體工，不計(jì)個人得失，勤勤 懇懇，任勞任

6、怨，始終工作在臟、苦、累崗位，為集團(tuán)公司的壯 大、生存、健康發(fā)展做出了不遺余力的奉獻(xiàn)，將自己美好的青春 年華獻(xiàn)給了延長石油集團(tuán)。即使這樣，二十多年來仍沒有住房， 住房問題也一直未納入集團(tuán)統(tǒng)一的區(qū)域分房，靠租賃民房維持， 為此職工多次上訪， 給公司維穩(wěn)工作帶來嚴(yán)重困難， 為緩解這一 矛盾，公司曾于 2002 年自籌資金修建兩棟公寓樓，在集團(tuán)公司 二次重組時， 為支持新成立的煉化公司， 將兩棟自建公寓樓轉(zhuǎn)讓 給煉化公司作辦公場所， 后被煉化公司使用。 目前工貿(mào)公司在交 口區(qū)域已有四個部門（延煉綜合服務(wù)公司、延煉機(jī)械化施工隊(duì)、 石化制品廠、 油品調(diào)運(yùn)分公司） ，新建 1億條/ 年編織袋項(xiàng)目也在 該區(qū)

7、域正在籌建中，隨著企業(yè)的發(fā)展，員工人數(shù)的不斷增加，住房矛盾十分尖銳， 延煉從建廠至今也一直未將集體工列入分房范 圍，為了從根本上緩解公司住房矛盾， 保障職工的切身利益和公 司辦公緊張的現(xiàn)狀， 服務(wù)公司征得集煉化公司的同意， 擬在環(huán)衛(wèi) 部院內(nèi)自籌資金建一棟集辦公、 公寓一體的綜合樓， 以徹底解決 職工的后顧之憂， 為廣大職工提供一個舒適的辦公生活環(huán)境， 更 好地服務(wù)主業(yè)發(fā)展。三建設(shè)規(guī)模與設(shè)計(jì)立意1. 建設(shè)規(guī)模用地由一棟集辦公、停車、公寓一體化綜合樓組成，其中地 下 1 層為停車場，地上 13 層為辦公樓， 420 層為公寓樓。其主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下：總用地面積： 1500 平方米，總建筑面積為

8、12936 平方米， 其中地上總建筑面積： 12320平方米；地下總建筑面積： 616 平 方米。地塊容積率為 7.15%，綠化率為 38%，建筑高度為 65.2 米。2. 設(shè)計(jì)立意及總體指導(dǎo)思想（1）、總體指導(dǎo)思想1、遵循科學(xué)發(fā)觀展觀為指導(dǎo)， 統(tǒng)籌區(qū)域發(fā)展； 堅(jiān)持合理布局， 集約發(fā)展；加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)和生態(tài)建設(shè)。2、遵循延煉廠總體規(guī)劃相協(xié)調(diào)的原則， 突出本項(xiàng)目的建設(shè)特 點(diǎn)，充分體現(xiàn)本區(qū)建設(shè)，規(guī)劃和服務(wù)水平。3、以“實(shí)用、適用”為主，在滿足集體工低收入家庭的住房 需求。以小戶型為主。充分考慮廠區(qū)集體工的收入水平，以解決 廠區(qū)低收入家庭的住房問題。（2）、設(shè)計(jì)立意 在充分分析用地自身特性的基礎(chǔ)上，通

9、過對周邊環(huán)境與用 地位置的特性， 確立綜合樓與廠區(qū)和諧關(guān)系。 營造自身的自然景 觀和健康的人居環(huán)境。讓每戶居民都能很好地享受陽光、綠化， 努力達(dá)到人居環(huán)境的健康性和自然環(huán)境的親和性。 充分考慮建筑 及規(guī)劃環(huán)境的獨(dú)立性，運(yùn)用新的建筑技術(shù)。規(guī)劃方案因地制宜， 既要考慮朝向，又要布局合理，既要舒展，又要緊湊集中，力爭 做到社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。四總體、單體及環(huán)境景觀設(shè)計(jì)1. 總體布局（1）區(qū)位環(huán)境該項(xiàng)目位于延煉廠區(qū)內(nèi)， 桐樹底 （即現(xiàn)在的環(huán)衛(wèi)公司及機(jī)械 化施工隊(duì)所在辦公的地點(diǎn)） ，南面為洛河，北面為 210 國道及延 煉廠區(qū)?；貎?nèi)地勢北側(cè)略高于南側(cè)， 本地塊規(guī)劃用途為辦公、 公寓 使

10、用。（2）功能分區(qū)在平面分區(qū)上，本地塊南側(cè)布置一棟 20 層集停車、辦公、公寓一體化綜合樓，其中地下 1 層為停車場，地上 13 層為辦 公樓， 420層為公寓樓。在北側(cè)設(shè)有環(huán)形消防車道，地下1 層為停車庫，主要停放環(huán)衛(wèi)隊(duì) 80 余臺新型環(huán)保衛(wèi)生清潔車和公司 所有車輛。2. 建筑單體（1）建筑本項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案應(yīng)滿足中華人民共和國現(xiàn)行的相關(guān)法律、 法 規(guī)、規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)要求。建筑類型及定位：辦公、停車、公寓綜合 樓。耐久年限：一級。建筑防火及防水等級：均為一級。無障礙 設(shè)計(jì)要求： 建筑設(shè)計(jì)要滿足無障礙建筑設(shè)計(jì)要求。 建筑材料的選 用：應(yīng)滿足綠色環(huán)保的要求。本設(shè)計(jì)考慮用地時，綜合比較單體設(shè)計(jì)合理性、經(jīng)濟(jì)

11、性、 實(shí)用性等多方面因素。辦公、公寓綜合樓為地下一層，地上二十 層辦公、公寓樓，在結(jié)構(gòu)的合理性及經(jīng)濟(jì)造價上都很好，并很好 滿足各戶型的日照條件，而不對其它原有公寓受影響。（2）結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使用年限為 50 年。建筑結(jié)構(gòu)安全等級為二級。建 筑抗震設(shè)防類別為丙類。 本工程所在地抗震設(shè)防烈度為 8 度，設(shè) 計(jì)基本地震加速度為 0.2g 。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)應(yīng)充分考慮延煉地區(qū)建筑 物抗震設(shè)防的特點(diǎn)， 選擇對抗震有利的結(jié)構(gòu)體系， 力求受力合理、 安全可靠、環(huán)保、節(jié)能、美觀、經(jīng)濟(jì)耐用。結(jié)構(gòu)材料的選用應(yīng)特 別考慮使用特點(diǎn)?；A(chǔ)方案要考慮濕陷性黃土的特點(diǎn)。（3）給排水一、設(shè)計(jì)范圍1. 給水、熱水、污水和屋面雨水排水系統(tǒng)

12、。2. 消火栓給水系統(tǒng)、自動噴水滅火系統(tǒng)、氣體滅火系統(tǒng)和建筑 滅火器配置。二、給水系統(tǒng)1. 水源：由廠區(qū)給水管網(wǎng)接出引入，以滿足生活、消防要求。2. 給水系統(tǒng)：（ 1）辦公、公寓部分地下室生活用水均采用廠區(qū)管網(wǎng)直接供水，公寓地上部分設(shè)置變頻泵供水， 1-11 層為低區(qū)， 12 18層為中區(qū)， 1820 層為高區(qū)，供水設(shè)備設(shè)于地下室泵房 內(nèi)。（2）公寓水表設(shè)于公共管井內(nèi)。三、熱水系統(tǒng)采用廠區(qū)管網(wǎng)供應(yīng)衛(wèi)生熱水。四、污水系統(tǒng)規(guī)劃及污水系統(tǒng)設(shè)計(jì)： 1排水體制：室內(nèi)外均為污、廢水合流，雨污分流。2污水系統(tǒng)規(guī)劃：（1）室內(nèi)生活污水經(jīng)排入廠區(qū)污水管。五、雨水系統(tǒng)規(guī)劃及雨水系統(tǒng)設(shè)計(jì)：1. 建筑雨水外排，屋面雨

13、水匯合后排入雨水井；道路設(shè)若干雨 水口，匯集地表水，最后接入雨水井。七、消防系統(tǒng)1根據(jù)現(xiàn)行規(guī)范執(zhí)行。2水源：為廠區(qū)給水管網(wǎng)。3地下消防水池水泵房設(shè)于地下 。（4）暖通一、供熱熱源部分1、本小區(qū)冬季采暖采用集中供暖方式。（1）采暖熱源由延煉廠區(qū)提供，采暖熱交換站分高、低區(qū) 通過熱力管網(wǎng)為各采暖系統(tǒng)提供熱水。2、供熱管網(wǎng)采用直埋的敷設(shè)方式接至單體。熱力系統(tǒng)在各 單體入口設(shè)置自動平衡和計(jì)量裝置。二、采暖部分 1、公寓樓采暖方式：采用散熱器采暖。散熱器采暖熱媒參 數(shù)80/55 C熱水。分高、低區(qū)劃分系統(tǒng)。2、采暖系統(tǒng)入口均設(shè)能量計(jì)費(fèi)裝置，便于各單體建筑的物 業(yè)計(jì)費(fèi)管理。3、每組散熱器具有自動調(diào)溫功能。

14、三、通風(fēng)及消防部分1、通風(fēng)按現(xiàn)行相關(guān)的規(guī)范、規(guī)程、技術(shù)措施進(jìn)行設(shè)計(jì)。2、依照高規(guī)的要求對不滿足要求的防煙樓梯、消防電 梯合用前室設(shè)正壓送風(fēng)系統(tǒng)，地下室設(shè)排煙和補(bǔ)風(fēng)設(shè)施。四、節(jié)能與環(huán)保部分：1、建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)和內(nèi)部系統(tǒng)設(shè)計(jì)均嚴(yán)格依照相關(guān)節(jié)能設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。2、采暖系統(tǒng)滿足分戶計(jì)量及分室調(diào)節(jié)的要求。3、采用滿足國家節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的高效低噪聲冷機(jī)、風(fēng)機(jī)、水泵 等動力設(shè)備。4、采用滿足國家節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)要求的熱泵空調(diào)。（5）電氣一、負(fù)荷估算及變配電系統(tǒng)：1. 負(fù)荷等級1 ）公寓樓為二類高層建筑，應(yīng)急照明、公共照明、客梯等 為二級負(fù)荷。2）公寓用電、一般動力、辦公樓正常照明、景觀照明等為 三級負(fù)荷。2. 用電負(fù)荷估算

15、按單位面積容量法估算，見下表：負(fù)荷估算序號名稱建筑面積（m2）用電指標(biāo)（VA/m2合計(jì)（KVA1公寓樓10472303142辦公樓184880148合計(jì)123204623. 變配電所設(shè)置在地下室設(shè)10/0.4KV變配電所1座，變壓器裝機(jī)容量約500kVA。4. 高壓配電：由外網(wǎng)引入1路10KV電源。5備用電源設(shè)一臺柴油發(fā)電機(jī)組作為二級負(fù)荷的備用電源。 應(yīng)急照明除采用兩路電源供電外，另設(shè)蓄電池作為應(yīng)急電源。二、380/220V配電系統(tǒng)1. 消防設(shè)備均為兩路電源供電， 在最末一級配電箱處自動 切換。2. 公共照明、客梯、生活水泵、排水泵等二級負(fù)荷非消防 設(shè)備均采用兩路電源供電。3. 普通照明、公寓

16、、辦公樓等三級負(fù)荷由變電所單電源供 電，采用分區(qū)樹干式與放射式相結(jié)合方式配電。三、計(jì)費(fèi)方式采用高供高計(jì)，公寓內(nèi)采用預(yù)付費(fèi) IC 卡電度表。四、弱電系統(tǒng)弱電總機(jī)房設(shè)于一層專用控制間，電話、網(wǎng)絡(luò)、有線電視信號均由外網(wǎng)引入，公寓樓設(shè)電話、網(wǎng)絡(luò)及有線電視及可視對 講系統(tǒng)。五、火災(zāi)自動報(bào)警系統(tǒng)設(shè)火災(zāi)自動報(bào)警系統(tǒng)， 按二級保護(hù)對象設(shè)防， 采用集中報(bào)警 系統(tǒng)。六、建筑物防雷保護(hù)按三類防雷建筑設(shè)置防雷保護(hù)， 在跨雷電防護(hù)分區(qū)處設(shè)浪涌 保護(hù)。七、接地和漏電保護(hù)接地形式采用TN-S系統(tǒng)，工作零線和保護(hù)接地線分開。 設(shè) 總等電位聯(lián)結(jié)， 供移動用電設(shè)備用電的插座線路裝設(shè)漏電保護(hù)開 關(guān)，設(shè)有洗浴設(shè)備的衛(wèi)生間設(shè)輔助等電位

17、聯(lián)結(jié)。（5）其他 為降低能耗，應(yīng)根據(jù)功能需求充分利用自然采光、通風(fēng)，并 結(jié)合先進(jìn)的能源供應(yīng)系統(tǒng)和智能控制系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)最佳的節(jié)能效 果。3. 環(huán)境景觀景觀設(shè)計(jì)應(yīng)符合整個區(qū)域總體環(huán)境規(guī)劃要求， 能夠突出建筑 的總體特征。 景觀設(shè)計(jì)應(yīng)考慮氣候條件變化帶來的影響。 設(shè)計(jì)的 鋪地、植被和附屬小品等，應(yīng)考慮其外觀堅(jiān)固性、耐久性、安全 性以及易于維護(hù)等因素。 所有的坡道應(yīng)該具有合適的坡度， 既方 便地面排水又適于行走。 要根據(jù)對冰和積雪堆積與清除的安全考 慮來設(shè)計(jì)鋪裝。 對于建筑外部， 我們確保總平面的整體綠化率達(dá) 到政府規(guī)定要求。五投資估算及資金籌措1. 投資估算編制依據(jù)1、國家關(guān)于可行性研究階段投資估算的

18、編制辦法。2、建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)3、建安工程費(fèi)用參照延安市近期類似工程的預(yù)、 決算資料并 結(jié)合本項(xiàng)目所在地的原材料、人工、成品材料、機(jī)械臺班價等實(shí) 際情況綜合確定。4、其他費(fèi)用按照陜西省工程建設(shè)其他費(fèi)用有關(guān)規(guī)定計(jì)算， 并 參照現(xiàn)階段工程建筑市場實(shí)際情況， 綜合確定了各項(xiàng)費(fèi)用取費(fèi)費(fèi) 率。2. 投資估算本項(xiàng)目投資估算如下所示： (以下均為平方米造價)一. 建安工程費(fèi)用 2365 元a) . 土建工程 1850 元(其中：土建工程： 1550 元；裝修工程： 300 元)b) . 采暖 65 元c) . 給排水工程 125 元d) . 消防(水)工程 45 元e) . 照明動力工程 110

19、元f) . 火災(zāi)自動報(bào)警系統(tǒng) 45 元g) . 安全監(jiān)控系統(tǒng) 10 元h）. 弱電系統(tǒng)（其他） 15 元i）. 變配電工程 70 元j）. 電梯工程 30 元二. 工程建設(shè)其他費(fèi)用 100 元三. 不可預(yù)見費(fèi) 150 元 四投資估算費(fèi)用單方造價 2615元/ 平方米 五投資估算費(fèi)用總造價 3382 萬元 （注：擬建項(xiàng)目建筑面積為 12936 平方米）3. 資金籌措本項(xiàng)目資金來源由職工集資籌措和陜西延長石油工貿(mào)有限 公司延煉綜合服務(wù)公司自籌。六效益分析本項(xiàng)目建成后， 可提升陜西延長石油工貿(mào)公司延煉綜合服務(wù) 公司整體形象， 可以切實(shí)解決延煉綜合服務(wù)公司各部門多年來一 直無辦公場所的實(shí)際狀況，解決環(huán)衛(wèi)部和機(jī)械化施工隊(duì)車輛 80 余臺機(jī)械設(shè)備停放問題， 提高環(huán)境保潔與工作效率。 同時本項(xiàng)目 建成后， 可以大大緩解了延煉區(qū)域的住房壓力， 解決了為延煉