論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制

1、論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制姜西平(金澤地產(chǎn)咨詢有限公司摘 要:本文對(duì)房地產(chǎn)從規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、建材采用,到功能和質(zhì)量、挖掘潛力,降低成本,提高投資效益和社會(huì)效益方面進(jìn)行言簡(jiǎn)意賅的剖析。關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā);成本控制1 設(shè)計(jì)階段的成本控制設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵與重點(diǎn)。盡管設(shè)計(jì)費(fèi)在建設(shè)工程全過(guò)程費(fèi)用中比例不大,但直接決定人力、物力和財(cái)力投入的多少。例如:某高層住宅每層電梯井走廊僅十多米的距離,其間又無(wú)防火分區(qū),就設(shè)了三只消防箱,而按消防規(guī)范要求,只要兩支水槍同時(shí)到達(dá)室內(nèi)任何部位即可。這種設(shè)計(jì)不合理,造成了一定浪費(fèi),顯然是對(duì)工程的各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不夠重視。因此,設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目投資的

2、影響是極其重要的。推行設(shè)計(jì)招標(biāo),擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位積極推行建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法,盡量將工程主體及配套的圍護(hù)、綠化等均放在一起進(jìn)行招標(biāo),采用多家競(jìng)投,組織有關(guān)專家綜合評(píng)比,這樣既可優(yōu)選出好的設(shè)計(jì)單位,又可促進(jìn)設(shè)計(jì)方在項(xiàng)目整體布局、建筑造型使用功能上開(kāi)拓創(chuàng)新,在降低工程造價(jià)上下功夫。開(kāi)展限額設(shè)計(jì),有效控制造價(jià)積極推行限額設(shè)計(jì),健全設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制。設(shè)計(jì)人員應(yīng)熟悉掌握建筑工程預(yù)算定額及費(fèi)用定額,熟悉建筑材料預(yù)算價(jià)格,然后按項(xiàng)目投資估算控制初步設(shè)計(jì)及概算,再用初步設(shè)計(jì)概算控制施工圖設(shè)計(jì)及概算。因此,各專業(yè)在保證功能及技術(shù)指標(biāo)的前提下,必須制定雙贏策略,合理分解和使用投資限額,融施工圖設(shè)計(jì)

3、和施工圖預(yù)算為一體,把技術(shù)和經(jīng)濟(jì)有機(jī)結(jié)合起來(lái)。嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更,以保證投資限額不輕易突破。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的工程造價(jià)管理人員應(yīng)與設(shè)計(jì)部門積極配合,及時(shí)提供可靠的工程基礎(chǔ)資料。項(xiàng)目招標(biāo)過(guò)程中的成本控制2 招標(biāo)投標(biāo)階段的成本控制工程招標(biāo)投標(biāo)包括設(shè)備、材料采購(gòu)招投標(biāo)和施工招投標(biāo)兩個(gè)方面,通過(guò)招投標(biāo)開(kāi)發(fā)商擇施工單位或材料供應(yīng)商,這對(duì)項(xiàng)目投資乃至質(zhì)量、進(jìn)度的控制都有至關(guān)重要的作用。筆者認(rèn)為,在招標(biāo)過(guò)程中成本控制,業(yè)主方應(yīng)注意與加強(qiáng)以下幾點(diǎn):(1招標(biāo)工作應(yīng)遵循公平、公開(kāi)、公正、誠(chéng)信的原則。招標(biāo)前,應(yīng)嚴(yán)格審查施工單位資質(zhì),必要時(shí)進(jìn)行實(shí)地考察,避免 特級(jí)企業(yè)投標(biāo),一級(jí)企業(yè)轉(zhuǎn)包,二級(jí)企業(yè)進(jìn)場(chǎng) 等不正?，F(xiàn)象,這對(duì)項(xiàng)

4、目成本控制非常不利。(2做好招標(biāo)文件的編制工作,造價(jià)管理人員應(yīng)收集、積累、篩選、分析和總結(jié)各類有價(jià)值的數(shù)據(jù)、資料,對(duì)影響工程造價(jià)的各種因素進(jìn)行鑒別、預(yù)測(cè)、分析、評(píng)價(jià),然后編制招標(biāo)文件。對(duì)招標(biāo)文件中涉及費(fèi)用的條款要反復(fù)推敲,盡量做到 知己知彼 ,以利于日后的造價(jià)控制。(3合理低價(jià)者中標(biāo)。目前推行的工程量清單計(jì)價(jià)報(bào)價(jià)與合理低價(jià)中標(biāo),作為業(yè)主方應(yīng)杜絕一味尋求絕對(duì)低價(jià)中標(biāo),以避免投標(biāo)單位以低于成本價(jià)惡意競(jìng)爭(zhēng)。所謂合理低價(jià),是在保證質(zhì)量、工期前提下的合理低價(jià)。做好合同的簽定工作應(yīng)按合同內(nèi)容明確協(xié)議條款,對(duì)合同中涉及費(fèi)用的如工期、價(jià)款的結(jié)算方式、違約爭(zhēng)議處理等,都應(yīng)有明確的約定。在簽定的過(guò)程中,對(duì)招標(biāo)文件

5、和設(shè)計(jì)中不明確、不具體的內(nèi)容,通過(guò)談判,爭(zhēng)取得到有利于合理低價(jià)的合同條款。同時(shí),正確預(yù)測(cè)在施工過(guò)程中可能引起索賠的因素,對(duì)索賠要有前瞻性、有效避免過(guò)多索賠事件的發(fā)生。此外,應(yīng)爭(zhēng)取工程保險(xiǎn)、工程擔(dān)保等風(fēng)險(xiǎn)控制措施,使風(fēng)險(xiǎn)得到適當(dāng)轉(zhuǎn)移、有效分散和合理規(guī)避,提高工程造價(jià)的控制效果。工程擔(dān)保和工程保險(xiǎn),是減少工程風(fēng)險(xiǎn)損失和賠償糾紛的有效措施。3 施工階段的成本控制施工階段是資金投入的最大階段,是招投標(biāo)工作的延伸,是合同的具體化。加強(qiáng)施工控制,就是加強(qiáng)履約行為的管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)是隨著國(guó)家住房分配供給體系的改革而產(chǎn)生的。雖然與基建項(xiàng)目具有共性,但也會(huì)不可避免地發(fā)生 三超 現(xiàn)象,但 三超 的超額必須由企

6、業(yè)的贏利來(lái)彌補(bǔ),如果控制失衡,會(huì)使企業(yè)經(jīng)營(yíng)虧本。因此,房地產(chǎn)企業(yè)的盈利目的決定了項(xiàng)目投資必須實(shí)現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)。該階段成本控制的主要工作為:抓好合同管理,減少工程索賠在施工階段成本控制的關(guān)鍵是對(duì)工程變更實(shí)行有效控制。針對(duì)目前工程量清單報(bào)價(jià),施工單位往往采取 低價(jià)中標(biāo),索賠贏利 的方式承攬工程。作為業(yè)主方造價(jià)管理人員要做到事前把關(guān),主動(dòng)監(jiān)控,嚴(yán)格審核工程變更,計(jì)算各項(xiàng)變更對(duì)總投資的影響,從使用功能、經(jīng)濟(jì)美觀等角度確定是否需要進(jìn)行工652009年12月總第174期 陜西建筑程變更,減少不必要的工程費(fèi)用支出,避免投資失控;另外,對(duì)施工單位及材料供應(yīng)商不履行約定義務(wù)及時(shí)提出反索賠,使成本得到有效控制。從管

7、理模式上著手,建立建設(shè)監(jiān)理制,追求項(xiàng)目投資的有效控制按照監(jiān)理規(guī)定和實(shí)施細(xì)則,完善職責(zé)分工及有關(guān)制度,落實(shí)責(zé)任,從工程管理機(jī)制上建立健全的投資控制系統(tǒng)。同時(shí)做好月度工程進(jìn)度款審核,避免投資失控。工程進(jìn)度款的審核,對(duì)經(jīng)監(jiān)理方確定的工程量,按合同約定的計(jì)價(jià)依據(jù),套用材料單價(jià)及費(fèi)用定額進(jìn)行核價(jià)后支付相應(yīng)的工程進(jìn)度款。從技術(shù)措施上展開(kāi)項(xiàng)目投資的有效控制對(duì)主要施工技術(shù)方案做好論證的基礎(chǔ)上,廣泛應(yīng)用新材料、新工藝、新辦法等等,想方設(shè)法在技術(shù)上實(shí)施項(xiàng)目投資的有效控制。技術(shù)措施是實(shí)施項(xiàng)目投資的必要保證。同時(shí),直接費(fèi)的高低影響到間接費(fèi)的高低,因此,選用新工藝、新材料,是提高勞動(dòng)生產(chǎn)率和縮短工期的有力保證。從經(jīng)濟(jì)措

8、施上展開(kāi)項(xiàng)目投資的有效控制嚴(yán)格控制現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi)和總部管理費(fèi),合理使用廣告策劃費(fèi)、銷售代理費(fèi)等,減少銷售成本,最大限度降低靜態(tài)投資。例如:占道費(fèi)、綠化賠償費(fèi)和其他補(bǔ)償費(fèi)等,對(duì)大宗材料或大型設(shè)備按合同要求可直接進(jìn)行甲供,以達(dá)到降低造價(jià)之目的。甲供材料須根據(jù)工序及施工進(jìn)度安排進(jìn)料計(jì)劃,盡量降低存儲(chǔ)成本。另外,加強(qiáng)甲供材料的現(xiàn)場(chǎng)管理,合理堆放,減少搬運(yùn)及損耗。4 竣工階段的成本控制該階段是成本控制工作的最后階段。根據(jù)合同、預(yù)算及費(fèi)用定額、竣工資料、國(guó)家或地方的有關(guān)法規(guī),認(rèn)真審核工程款。以政策為依據(jù),對(duì)送審的竣工決算進(jìn)行核實(shí)工程量,落實(shí)聯(lián)系單簽證費(fèi)用,使審核后的結(jié)算真正體現(xiàn)工程實(shí)際造價(jià)。5 結(jié)束語(yǔ)長(zhǎng)期以來(lái),

9、習(xí)慣于把成本控制放在建設(shè)實(shí)施階段,其實(shí),投資控制、工期控制、質(zhì)量控制等是互為關(guān)聯(lián)的,存在著對(duì)立統(tǒng)一的六辨證關(guān)系系。要抓好投資控制,必須抓好項(xiàng)目的質(zhì)量和進(jìn)度等。因此,項(xiàng)目造價(jià)、工期、質(zhì)量等是一個(gè)相輔相成的問(wèn)題,項(xiàng)目成本控制是集經(jīng)濟(jì)、技術(shù)與管理為一體的綜合學(xué)科,只有做到各方綜合評(píng)衡,才能做到直接有效。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中必須對(duì)影響成本的各個(gè)階段實(shí)施全過(guò)程控制,以利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金的合理流動(dòng),實(shí)現(xiàn)投資的良性循環(huán)。也只有這樣,房地產(chǎn)項(xiàng)目投資才能真正可控,管理才會(huì)出效益。(上接第59頁(yè)用100Kg小能量夯錘分層夯實(shí)灰土,成樁直徑約為0.4m;該法擠密效果好,處理后的地基承載力高,造價(jià)較低。二次擠密法:

10、將 380鋼管打入地基土的一定深度內(nèi),拔出鋼管,在孔內(nèi)分層回填灰土,用1.52噸大能量長(zhǎng)圓柱形錘夯擴(kuò)孔內(nèi)灰土,成樁直徑約為0.550.6m,夯擴(kuò)時(shí)對(duì)樁間土產(chǎn)生二次擠密。該法擠密效果更好,處理后的地基承載力更高,但造價(jià)高于一次擠密。素土擠密樁+CFG樁復(fù)合地基:前者預(yù)處理消除全部濕陷性,后者提供需要的地基承載力。由于基底至濕陷土層底約10m,擠密樁的樁長(zhǎng)以9m為參考長(zhǎng)度,擠密樁樁徑0.4m,樁距0.9m;CFG樁樁徑0.4m,樁距1.5m。現(xiàn)對(duì)方案 與方案 對(duì)比如下:方案 :灰土擠密樁二次夯擴(kuò)注:每方二次擠密灰土擠密樁單價(jià)為100元;只用一種工藝,施工周期短,一次試樁及檢測(cè)。方案 :素土擠密樁+

11、CFG樁素土樁長(zhǎng)素土樁數(shù)素土樁造價(jià)CFG樁長(zhǎng)CFG樁數(shù)CFG樁造價(jià)總造價(jià)擬建場(chǎng)地為一般濕陷性黃土場(chǎng)地且地基承載力要求不高的建筑用灰土擠密樁一次擠密法即可達(dá)設(shè)計(jì)要求,且造價(jià)較低,因此本工程21#樓的地基處理方法就采用了此法,樁徑為400mm,樁間距為850mm,試樁結(jié)果顯示21#樓場(chǎng)地樁間土濕陷性已基本消除,最小擠密系數(shù)為0.88,平均擠密系數(shù)為0. 93,樁身灰土壓實(shí)系數(shù)最小值為0.97,單樁復(fù)合地基承載力特征值達(dá)260K Pa。由于19#樓所要求的地基承載力高達(dá)310K Pa,一次擠密法無(wú)法達(dá)到這么高的承載力,經(jīng)上述方案 與 的比較,認(rèn)為方案 經(jīng)濟(jì)快捷,施工周期短,應(yīng)為首選;試樁結(jié)果顯示19#樓場(chǎng)地樁間土濕陷性已基本消除,最小擠密系數(shù)為0.88,平均擠密系數(shù)為0.93,樁身灰土壓實(shí)系數(shù)最小值為0.97,單樁復(fù)合地基承載力特征值達(dá)310KP a。綜上所述,在濕陷性黃土地區(qū),處理較厚濕陷土層的方法應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝临|(zhì)、周邊環(huán)境、工程造價(jià)、滿足承載力及變形等方面的要求對(duì)處理方法進(jìn)行優(yōu)化選