房屋租賃場現(xiàn)狀與發(fā)展對策

1、房屋租賃市場現(xiàn)狀與發(fā)展對策房屋租賃市場現(xiàn)狀與發(fā)展對策房屋租賃作為房地產(chǎn)市場的交易形式，對于構(gòu)筑多層次的住房市場，加強(qiáng)流動人口的管理， 保障民生等方面都具有重要的意義。 本文對我市房屋租賃市場現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)研，分析存在的問題，提出發(fā)展建議。一、江左房屋租賃市場發(fā)展現(xiàn)狀（一）基本情況。據(jù)江左市公安局 2009年統(tǒng)計(jì)，全市（包括縣市）共有暫住人口 320 萬， 其中市區(qū)約有暫住人口 285 萬， 通過租賃房屋解決住房問題的有 218.9萬，約占市區(qū)暫住人口的76.8%。1 租賃市場呈現(xiàn)量價(jià)齊升的態(tài)勢，但年底租賃交易量趨緩，租金價(jià)格微降。今年以來，我市房屋租賃市場總體上相對穩(wěn)定，呈現(xiàn)量價(jià)齊升的態(tài)勢， 在

2、3 月達(dá)到高峰。 據(jù)統(tǒng)計(jì) 3 月份租賃成交量環(huán)比上漲27.1%，同比上漲 7.1%， 成交均價(jià)環(huán)比 2 月份也有3.6%的增長。從 11 月份開始， 江左房屋租賃市場開始進(jìn)入一年一度的租賃淡季， 租賃交易量趨緩，租金價(jià)格微降。據(jù)我愛我家市場研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示， 11 月11 月 30 日下午 5 點(diǎn)） 江左租賃市場的租金價(jià)格環(huán)比上月有所下探，月平均租金為2330元/平方米，環(huán)比微降0.21%，比去年同期漲幅為3.88%，同時(shí)成交量較上月也有所下滑，環(huán)比下降，市場整體運(yùn)行呈現(xiàn)租賃價(jià)格下跌，成交量下滑的特點(diǎn)。 4.13%2各城區(qū)租賃成交量差異較明顯。3租賃市場供需基本平衡。從供需比例和成交情況來

3、看，今年月份由于江左買賣市場的持2 江左租賃市場供需雙方基本達(dá)到平衡。 房屋租賃市場現(xiàn)狀與發(fā)展對策續(xù)高溫， 去年很多因觀望房價(jià)走勢的購房者由選擇租房過渡轉(zhuǎn)戰(zhàn)買賣市場外加年底回家過節(jié)人群的增加， 從而導(dǎo)致了客戶需求的回落。 自3 月份開始，江左的租賃市場一下子活躍起來。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 3 月租房客戶的需求量環(huán)比 1 月上漲了84%，同比上漲17.5%，漲幅近一倍，與此同時(shí)，房源的供應(yīng)量在3 月份也大幅增加，據(jù)統(tǒng)計(jì)，與2 月相比，3 月的租賃房源的供應(yīng)量環(huán)比上漲104.8%。 4 月份出臺的樓市新政，在一定程度上刺激了江左的租賃市場。 新政后許多購房者暫時(shí)放棄購房計(jì)劃，繼續(xù)觀望，促使租賃市場“由購轉(zhuǎn)租”

4、者增加，前期“由租轉(zhuǎn)售”的房東在此時(shí)也開始對樓市持觀望態(tài)度，重新轉(zhuǎn)戰(zhàn)租賃市場，市場供需雙方大比例的增長幅度， 從而加大了租賃市場成交量持續(xù)升溫的局面。4租房人群。我市的租房人群大體分為四類，一是困難群體，二是農(nóng)民工， 三是大學(xué)畢業(yè)生等初入職場的年輕人， 四是工作流動性較大或收入不穩(wěn)定的人群。2007 年 1 月江左市房屋租賃管理規(guī)定實(shí)施以來， 江左市積極組織各區(qū)開展房屋租賃備案登記工作， 加強(qiáng)了對房屋租賃市場的管理， 租賃管理工作得到了進(jìn)一步加強(qiáng)， 城鎮(zhèn)房屋租賃進(jìn)一步推進(jìn)。 2007年江左市五城區(qū)共辦理房屋租賃登記備案； 2008年， 五城區(qū)共辦理2M8074 件， 備案建筑面積合計(jì)282.3

5、7萬房屋租賃登記備案 8961 件，備案建筑面積合計(jì)348.99萬 M ； 20092年，五城區(qū)共辦理房屋租賃登記備案12579件， 備案建筑面積合計(jì)。 今年上半年，五城區(qū)共辦理房屋租賃登記備案8520件，2M391.2 萬備案建筑面積合計(jì) 256.9萬 M 。 2租、 售、 “（三） 公共租賃房建設(shè)和保障情況。近年來，我市堅(jiān)持房屋租賃市場現(xiàn)狀與發(fā)展對策改”三位一體方針，大力推進(jìn)和完善由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃住房、拆遷安置房（限價(jià)商品房） 、危改房和人才專項(xiàng)用房組成的“六房并舉”住房保障體系建設(shè)，著力打造保障性住房體系的“江左模式” 。我市從 2005 年開始探索建立經(jīng)濟(jì)租賃住房制度，

6、解決“夾心層”住房難問題。截至2010年底，我市市、區(qū)兩級已建、在建和籌集的公共租賃住房已近190 萬平方米，并在城西塘北、 慶隆、 蔣村，城東牛田、 三里亭， 城北花園崗等6 個(gè)地塊落實(shí)了約 171 畝土地用于公共租賃住房建設(shè)，預(yù)計(jì)可建公共租賃住房約 37 萬平方米，建成后將解決約 6000戶家庭的住房困難。此外，我市還從已籌集的廉租住房房源中調(diào)劑了 1230套房源，合計(jì)建筑面積7.52 萬平方米，用于公共租房配租。二、江左房屋租賃市場存在的主要問題（一）房屋租賃市場發(fā)展滯后。我國居民家庭偏好擁有住房，我國房地產(chǎn)業(yè)普遍存在重 “擁有產(chǎn)權(quán)房” 輕“租房” 的特點(diǎn)。 江左也不例外，全社會的注意力

7、聚焦于買房， 房屋租賃被嚴(yán)重忽視。 即便在發(fā)達(dá)國家和地區(qū)，租房都是解決住房問題的重要選項(xiàng)。在美國， 2009年自有住房率為67%、租房率33%（紐約曼哈頓90%居民租房） ；在德國，租賃住房率達(dá)58%，年輕人77%租房；在法國，35%的人租房，17%的人租住廉租屋，6%為住免費(fèi)房特困人群；在日本大城市，買第一套房屋的人平均年齡為 35 歲，東京91.5%的人租房成婚；在韓國首爾，一般工作10 至 15 年后才能買房，之前都是租房；在香港， 200萬人住公共租屋，占總?cè)丝?9%。而在我國，居民產(chǎn)權(quán)房比例高達(dá)90%。我市租房市場短缺與不完善加劇了樓市結(jié)構(gòu)失調(diào)，一窩蜂地買房抬升了房價(jià)，成為工薪階層不

8、可承受之痛。中國指數(shù)研究院的統(tǒng)。江左房屋360 ： 1月，江左房屋租售比突破10至1年2009計(jì)顯示，房屋租賃市場現(xiàn)狀與發(fā)展對策銷售價(jià)格上漲速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于房屋租賃價(jià)格， 又進(jìn)一步加劇房屋租售比失衡，也使房屋租賃市場的發(fā)展遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于房屋買賣市場的發(fā)展。（二）房屋租賃管理工作滯后。由于房屋租賃市場這幾年發(fā)展迅猛，而市場管理卻沒有及時(shí)跟上， 且房屋租賃市場本身涉及的管理主體較多，管理對象也很復(fù)雜，因此暴露出的問題越來越多，集中體現(xiàn)在：一是房屋租賃管理的法律法規(guī)相對滯后。 1995年 5 月 9 日建設(shè)部發(fā)布城市房屋租賃管理辦法 ， 今年 12 月 1 日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺商品房屋租賃管理辦法 （ 2

9、011 年 2 月 1 日施行， 城市房屋租賃管理辦法同時(shí)廢止） ，兩個(gè)辦法的出臺竟相隔了 15 年。 江左市房屋租賃管理規(guī)定于 2007年才頒布實(shí)施。 二是 租賃管理覆蓋率較低。 2009年，出租住宅備案件數(shù)只占總備案件數(shù)的20%。房屋租賃管理因?yàn)樽赓U關(guān)系隱蔽原因?qū)е伦赓U管理的覆蓋面較低， 租賃當(dāng)事人依法辦理房屋租賃登記備案手續(xù)的比率不高。 而針對當(dāng)前房屋租賃管理又缺乏處罰依據(jù)， 如租賃當(dāng)事人拒不提供租賃合同導(dǎo)致租賃金額及處罰額度無法確定。同時(shí)，由于房屋租賃管理對象復(fù)雜，是一項(xiàng)綜合性的社會管理工作， 江左市房屋租賃管理規(guī)定 中對公安、 消防、工商、 稅務(wù)等部門在租賃管理中的重要作用不夠突出，

10、 致使可執(zhí)行性及可操作性的難度加大。 三是 隱形租賃市場大量存在。 未經(jīng)房地產(chǎn)管理部門登記備案的隱形租賃市場大量存在， 部分城區(qū)隱形租賃市場所占比重超過依法設(shè)立的租賃市場。 對此， 房地產(chǎn)管理部門缺乏有力的制約和管理措施，同時(shí)，在制定行業(yè)政策和管理規(guī)范時(shí)，由于缺乏準(zhǔn)確的市場行情， 在實(shí)施市場管理時(shí)往往偏離實(shí)際情況， 影響房屋租賃市場的健康發(fā)展。（三）房屋租賃的糾紛較多，治安問題比較突出。 一是 房屋租賃的糾紛較多，主要表現(xiàn)在租金支付、損害賠償、轉(zhuǎn)租、房屋本身問題房屋租賃市場現(xiàn)狀與發(fā)展對策等方面。如房屋產(chǎn)權(quán)不明， 臨時(shí)建筑或違章建筑，新建房屋未完成驗(yàn)收， 或者消防等其他附屬設(shè)施未驗(yàn)收， 房屋設(shè)施

11、老化易形成安全隱患。法律規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)不明， 臨時(shí)建筑或違章建筑不能用來出租，已經(jīng)達(dá)成的租賃協(xié)議屬無效合同， 承租人隨時(shí)有被趕出的風(fēng)險(xiǎn)。 房屋及其 附屬設(shè)施未驗(yàn)收或者房屋設(shè)施老化則存在安全風(fēng)險(xiǎn)， 對承租人的人身安全形成威脅。 二是 群租現(xiàn)象突出，當(dāng)前，承租方將房屋人為地分割成若干空間， 分租給若干人的情況非常普遍。 這種租房人數(shù)大大超過房屋各種設(shè)施承載限度的現(xiàn)狀，導(dǎo)致居住環(huán)境、衛(wèi)生狀況越來越差，同時(shí)也出現(xiàn)了安全、 消防等諸多隱患。 三是 出租房屋存在著較大的社會治安隱患。 近年來， 發(fā)生在出租房的搶劫、 盜竊等案件的比例攀升。許多流竄作案的搶劫、 販毒、 賭博等違法犯罪份子都是利用出租房屋作為

12、窩點(diǎn)和作案場所， “出租房”成為不可忽視的治安隱患所在。三、國內(nèi)外規(guī)范發(fā)展房屋租賃市場的經(jīng)驗(yàn)借鑒(一)美國“租控制”實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)資源的有效利用。 “租賃控制體制(Rent Control Systemrj)”簡稱“租控制”，是美國政府旨在通過抑制飛速上漲的房屋價(jià)格、 城市人口的急劇增加以及通貨膨脹而采取的保障房屋承租人的法律體系。考察“租控”資料的來源要追溯到二戰(zhàn)時(shí)期。由于戰(zhàn)爭期間房屋短缺， 1943 年美國聯(lián)邦政府實(shí)施了對房地產(chǎn)租賃市場進(jìn)行管理的一套法津體系。 該體系可以幫助地方政府更好地了解到房地產(chǎn)承租人向房產(chǎn)主交付的租金額度成該是多少， 從而確保戰(zhàn)時(shí)國內(nèi)社會秩序的穩(wěn)定。由于“租控制”帶有明

13、顯的政府干預(yù)市場的作用，不利于和平時(shí)期的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，所以在二戰(zhàn)結(jié)束后“租控制”就終止了，但是在有些地方，由于相繼而來的經(jīng)濟(jì)繁榮與超速發(fā)展，為了平衡區(qū)域經(jīng)濟(jì)差異， 避免經(jīng)濟(jì)發(fā)展失衡， 美國政府在少數(shù)城市仍然保延續(xù)”租控制“，比如紐約， ”穩(wěn)壓搖“作為經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中的”租控制“留了房屋租賃市場現(xiàn)狀與發(fā)展對策 至今。在紐約 承租人如果繼續(xù)租賃房產(chǎn)用以個(gè)人居住的話，房產(chǎn)主往往不僅不能拒絕，而且不可以提高租金的價(jià)格。 1979 年，在具有可比性的兩個(gè)城市達(dá)拉斯與三藩市，沒有推行“租控制”的達(dá)拉斯新建造單元達(dá)11000套而房屋空置率達(dá)16%， 實(shí)施 “租控制” 的三藩市新建單元僅有 2000套，空置率為 1.6

14、%。 “租控制”對調(diào)控美國當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)市場起到了非常好的效果。 主要體現(xiàn)在三個(gè)方面： 一是推進(jìn)現(xiàn)有房地產(chǎn)資源的有效利用； 二是在競爭性住房需求中分配現(xiàn)有短缺資源；三是通過潛在承租人理性利用現(xiàn)有房源。（二）德國租賃繁榮促住房市場穩(wěn)定。德國房屋租賃市場的繁榮，對穩(wěn)定住房市場需求和避免房價(jià)大幅上漲起到了重要作用。 目前， 德國租房者占多數(shù)，有60%左右的居民租房，其中年輕人77%左右為租房族。 德國租房比例高， 重要原因就是德國法律給予承租人近乎完美的保障。 德國房屋租賃市場的發(fā)展大致經(jīng)歷了兩個(gè)階段： 一是社會福利房階段。 二戰(zhàn)后到上世紀(jì)末， 德國大規(guī)模興建社會福利住房以低收入者的住房問題。 德國早

15、期的社會保障用房開發(fā)經(jīng)驗(yàn)是國際范圍內(nèi)被廣泛參考的模式之一。德國政府劃出特定區(qū)域建設(shè)低收入人群住房，由社會投資人開發(fā)建設(shè)， 并向住房者收取低于市場價(jià)格的租金， 租金與市價(jià)的差額由政府補(bǔ)貼給投資人。 政府通常向住房建設(shè)投資者提供無息住房建設(shè)貸款， 該貸款償還期可長達(dá)30 年至 35 年。 社會福利住房主要面向低收入群體、多子女家庭、老人和殘疾人等。 2003 年德國議會停止向社會保障性住房建設(shè)提供補(bǔ)貼， 30 年來德國共為此花費(fèi)了 300 多億歐元。 目前社會福利住房比例約在10%左右。二是租賃 市場發(fā)展階段。 自上世紀(jì)末開始，大多數(shù)居民的住房問題得以解決，福利房逐漸退出歷史舞臺， 但德國政府并未

16、放松對整個(gè)住房和租房市場的管理。德國民法典等多項(xiàng)法律對房租價(jià)格進(jìn)行了強(qiáng)有力房屋租賃市場現(xiàn)狀與發(fā)展對策的管理和約束，特別注重保護(hù)房客利益，規(guī)定房東不得隨意漲房租。例如， 房東須書面陳述漲價(jià)理由， 并且在一般情況下還須舉出三個(gè)同類住房漲價(jià)的例證，否則房客可以起訴。需要指出的是，即使要漲到同類住房的通常水平，當(dāng)事人還必須連續(xù) 15 個(gè)月內(nèi)沒漲過價(jià)，而且漲幅一般不得超過10%。 根據(jù)法律， 德國每個(gè)州、 市及鄉(xiāng)鎮(zhèn)都設(shè)有獨(dú)立機(jī)構(gòu)，主要是根據(jù)所租房屋地理位置、交通狀況、房屋建筑年份、質(zhì)量及節(jié)能情況，來確定基本價(jià)格范圍。而且法律明文規(guī)定，如果房東的房租超過“合理房租”20%，就構(gòu)成違法行為，超過50%就構(gòu)成

17、犯罪， 這就使得租房市場極為穩(wěn)定。 因此它制定的價(jià)格一般都能得到執(zhí)行。此外，政府還根據(jù)家庭成員多少、失業(yè)時(shí)間長短等條件向貧困家庭發(fā)放每月數(shù)百歐元不等的租房補(bǔ)助。（三） 深圳完善的管理體系規(guī)范發(fā)展房屋租賃市場。 深圳加強(qiáng)房屋租賃管理的主要做法： 一是建立一個(gè)完善的房屋租賃管理機(jī)構(gòu)體系。 在深圳市規(guī)劃國土局下設(shè)房屋租賃管理辦公室， 負(fù)責(zé)全市房屋租賃的宏觀管理工作。 按照行政區(qū)劃， 分別在全市6 個(gè)區(qū)設(shè)立區(qū)房屋租賃管理辦公室，在各街道辦事處和各鎮(zhèn)設(shè)立了 54 個(gè)房屋租賃管理所，區(qū)租賃辦和各租賃所負(fù)責(zé)實(shí)施具體的房屋租賃管理工作。 市租賃辦、 區(qū)租賃辦和租賃所構(gòu)成了深圳市房屋租賃的三級管理系統(tǒng)。 完善的

18、機(jī)構(gòu)體系在組織和人員上為加強(qiáng)房屋租賃市場管理提供了有力的保障。 二是制訂一套完備的法規(guī)制度體系。先后通過市人大、市政府出臺了深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃管理?xiàng)l例及深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則 、 深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)出租屋管理若干規(guī)定 ，形成了以一個(gè)法規(guī)、 兩個(gè)規(guī)章為核心的房屋租賃管理法規(guī)制度體系。 在法律上確立了深圳市房屋租賃管理部門的行政執(zhí)法主體資格； 對房屋租賃市場通過對租賃合建立了房屋租賃合同登記制度，實(shí)行了市場準(zhǔn)入政策；房屋租賃市場現(xiàn)狀與發(fā)展對策同的登記備案， 加強(qiáng)政府對出租屋的管理； 建立了出租管理的部門協(xié)作制度，明確了工商、稅務(wù)、計(jì)生、公安等部門與房屋租賃管理部門的協(xié)作關(guān)系，對出租屋實(shí)施

19、綜合管理，取得了較好的效果。三是建立一套適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的房屋租賃管理體制。 深圳市在房屋租賃市場管理工作中堅(jiān)持做到四個(gè)統(tǒng)一： 首先是統(tǒng)一執(zhí)法主體。 深圳市房屋租賃部門是全市房屋租賃管理的行政執(zhí)法部門，在各租賃所設(shè)立窗口，統(tǒng)一對外，避免了多頭管理。其次是統(tǒng)一執(zhí)法依據(jù)。充分發(fā)揮市租賃辦業(yè)務(wù)指導(dǎo)和宏觀管理的職能，加強(qiáng)政策調(diào)研，在一個(gè)法規(guī)、兩個(gè)規(guī)章的基礎(chǔ)上， 統(tǒng)一制定了大量具體執(zhí)法的政策和規(guī)定， 在全市 6 個(gè)區(qū)統(tǒng)一執(zhí)行，避免了政出多門。三是統(tǒng)一工作規(guī)程。編制了一套房屋租賃管理的操作規(guī)程， 對房屋租賃管理的各項(xiàng)工作要求和各個(gè)環(huán)節(jié)均作了明確的規(guī)定，確保全市房屋租賃照章運(yùn)作。四是統(tǒng)一考核指標(biāo)。每年在全市

20、范圍內(nèi)對租賃系統(tǒng)各基層部門統(tǒng)一進(jìn)行工作考核， 檢驗(yàn)基層部門的管理能力、服務(wù)水平和工作成效，將所有考核指標(biāo)進(jìn)行量化評 比。四是建立房屋租賃指導(dǎo)價(jià)格體系。 為了指導(dǎo)房屋租賃市場的健康 發(fā)展，制定了房屋租賃指導(dǎo)租金，定期予以公布，為租賃雙方當(dāng)事人 確定租金水平提供價(jià)格參照。指導(dǎo)租金是以市場租金價(jià)格水平為依據(jù)， 政府在進(jìn)行充分的市場調(diào)研的基礎(chǔ)上， 采取科學(xué)的測算方法，定期制 定和公布的不同地段、不同結(jié)構(gòu)、不同用途出租屋的階段性租金。為 了確立指導(dǎo)租金的法律地位，在深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃條例中對 指導(dǎo)租金的公布和作用予以明確的規(guī)定，“市主管部門應(yīng)根據(jù)房屋租 賃市場價(jià)格水平定期頒布指導(dǎo)租金。當(dāng)事人可參照指導(dǎo)

21、租金約定租金 數(shù)額?！蔽迨谴_立部門協(xié)作機(jī)制。深圳市采取部門協(xié)作的方式強(qiáng)化管 理，并將其制度化，明確了工商、稅務(wù)、計(jì)生、公安等部門與房屋要 求各有關(guān)部門在辦理涉及有關(guān)出租屋的租賃管理部門的協(xié)作關(guān)系， 房屋租賃市場現(xiàn)狀與發(fā)展對策業(yè)務(wù)時(shí)，按規(guī)定必須認(rèn)真審查其是否持有房屋租賃管理部門核發(fā)的租 賃許可證，嚴(yán)格按房屋租賃管理部門登記的租賃合同辦理，不得用于超出許可證核準(zhǔn)的范圍。同時(shí)，房屋租賃部門在進(jìn)行合同登記時(shí)，必 須配合有關(guān)部門進(jìn)行計(jì)劃生育審查、 暫住戶口登記、社會治安管理等 工作。還摸索出了租賃所與派出所“房戶合一”管理，租賃所、派出 所和物業(yè)管理公司合作的“三位一體”管理，以及多部門聯(lián)合辦公管 理，

22、租賃部門代征租賃稅款等一系列行之有效的協(xié)作模式。（四）東莞創(chuàng)新管理模式 多管齊下加強(qiáng)房屋租賃管理。“管房”與“管人”相結(jié)合。東莞市專門舉辦“流動人員和出租屋信息管理系統(tǒng)”應(yīng) 用培訓(xùn)班；成立流動人員和出租屋信息服務(wù)中心，截至目前，已錄入信息可達(dá)到 200 萬人。 樟木頭、 長安等鎮(zhèn)利用這些錄入信息成功破獲了數(shù)起案件。 今年 6 月， 東莞市政府辦公室發(fā)布了 關(guān)于全面開展 “安全文明出租屋”創(chuàng)建活動的意見 ，提出力爭通過3 年努力，使全市90%以上的出租屋達(dá)到安全文明出租屋的要求。通過對“人”的管理達(dá)到規(guī)范房屋租賃市場的目的。不斷創(chuàng)新物業(yè)托管模式。東莞市從2009 年開始在城區(qū)開展物業(yè)托管試點(diǎn)。黃

23、江鎮(zhèn)長龍村率先試行出租屋物業(yè)托管模式， 引進(jìn)廣東省華僑物業(yè)管理公司正式簽約進(jìn)駐， 首先設(shè)立出租屋管理服務(wù)點(diǎn)， 全面接管流動人員和出租屋管理服務(wù)站； 進(jìn)一步加強(qiáng)監(jiān)管消除治安隱患；充分利用人力資源，提高管理效率；而且根據(jù)當(dāng)?shù)卮迕窈褪袌鲂枰?推出出租屋委托物業(yè)服務(wù)模式； 出租屋的登記、辦證建檔率達(dá)到100%。這種模式獲得了中國物業(yè)管理協(xié)會的肯定和好評。 加強(qiáng)對承租人的權(quán)益保障。 東莞穩(wěn)步推進(jìn)承租人人身意外保險(xiǎn)，長安和樟木頭兩個(gè)鎮(zhèn)作為人身意外傷害保險(xiǎn)的試點(diǎn)鎮(zhèn)。四、從“四個(gè)關(guān)系”正確認(rèn)識發(fā)展房屋租賃市場的意義有兩個(gè)含義，一是” 居者有其屋“的關(guān)系。 ” 租房“與”買房“ （一） 房屋租賃市場現(xiàn)狀與發(fā)展

24、對策擁有產(chǎn)權(quán)房，二是有房住。 對于我國的住房制度，經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳敬璉有個(gè)形象說法：政府的責(zé)任是“居者有其屋” ，不是“居者買其屋” ，租房也是解決住房問題的現(xiàn)實(shí)選擇。1 “買房”市場和“租房”市場，是構(gòu)成一個(gè)健康完整的住房市場的不可或缺的兩個(gè)組成部分。 如果缺少租賃市場的支持， 必然導(dǎo)致市場僅由消費(fèi)性置業(yè)單獨(dú)支撐， 出現(xiàn)房地產(chǎn)的業(yè)態(tài)失衡， 將不利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展， 甚至?xí)ψ》渴袌霎a(chǎn)生破壞性傷害。 規(guī)范房屋租賃市場，是構(gòu)筑多層次的住房市場、完善房地產(chǎn)市場體系的必然要求。2發(fā)展房屋租賃市場有助于形成合理的房地產(chǎn)市場定價(jià)機(jī)制。因?yàn)樽饨鹋c房價(jià)有直接的關(guān)系，租金折現(xiàn)后可以真實(shí)反應(yīng)房地產(chǎn)的價(jià)格，也是確

25、立房地產(chǎn)定價(jià)體系的重要依據(jù)之一。3培育規(guī)范的房屋租賃市場，能夠促進(jìn)房地產(chǎn)資源的流動和合理配置，也有助于促進(jìn)投資趨于理性。房屋租賃市場的需求上升后，整個(gè)房地產(chǎn)市場就會在市場機(jī)制這只看不見的手的作用下， 將一部分住房需求吸納到存量房市場中， 從而使增量市場以致土地市場達(dá)到相對均衡狀態(tài)。同時(shí)，也有利于引導(dǎo)居民樹立購買與租賃并重的消費(fèi)觀念，根據(jù)實(shí)際收入水平和消費(fèi)能力來選擇買房或租房， 對房地產(chǎn)供給的壓力、房價(jià)上漲壓力都會起到一定程度上的緩解作用。（二） “管房”與“管人”的關(guān)系。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、城市化進(jìn)程的推進(jìn)和大量外來人才來杭創(chuàng)業(yè)， 我市流動人口數(shù)量呈逐年上升趨勢。根據(jù)江左市公安局提供的資料，

26、2009年江左市區(qū)暫住人口規(guī)模已達(dá) 284.93萬人，比 2000年增加 223.9萬人，年均增加24.9萬人，年均增長率為 18.7%，遠(yuǎn)高于戶籍人口年均1.6%的增長率水平。同現(xiàn)象日趨增加。 據(jù)江左市人口和計(jì)生委 江左市流動” 舉家流動 “時(shí)，房屋租賃市場現(xiàn)狀與發(fā)展對策人口引導(dǎo)調(diào)控研究調(diào)研組調(diào)查數(shù)據(jù)，在我市外來人口中，來杭時(shí)間在 1 年以上的比例占80.9%，其中居住6年以上的占 24.2%；有 54%的被調(diào)查者有家庭成員同來江左， 其中80.8%的已婚外來就業(yè)者的配偶同在江左；在有子女的已婚外來就業(yè)者中，有46.5%的人帶子女在杭， 另有 37.7%的外來就業(yè)者配偶與子女均在杭， 實(shí)現(xiàn)

27、“舉家流動” 。而外來人口“舉家”留杭，給我市的城市經(jīng)營與管理帶來了不小的壓力， 其中住房問題就是其中之一。 出租房屋成為外來流動人口的主要落腳點(diǎn)， 也是流動人口管理和社會治安綜合治理的重點(diǎn)和難點(diǎn)。 加強(qiáng)出租房屋管理，通過“以房管人” ，摸清流動人口的底數(shù)，掌握相關(guān)信息， 是加強(qiáng)流動人口服務(wù)管理的一項(xiàng)源頭性、 基礎(chǔ)性、 關(guān)鍵性工作。由此可見， 建立一套租賃房屋與流動人口信息管理系統(tǒng)， 健全房屋租賃市場的綜合管理機(jī)制，實(shí)現(xiàn)“管房”與“管人”的有機(jī)結(jié)合，不僅有利于規(guī)范房屋租賃市場， 還有利于加強(qiáng)我市流動人口管理、 改善其生活環(huán)境、穩(wěn)定社會安定。（三）租賃房管理與保障民生的關(guān)系。房地產(chǎn)具有雙重屬性，

28、它兼具消費(fèi)品和投資品的雙重屬性，它又承擔(dān)著兩個(gè)任務(wù)，一是保增長，二是保民生。消費(fèi)品屬性是房地產(chǎn)業(yè)的基本屬性之一，在“衣食住行”中的“住”是老百姓基本的生活要求，因此解決老百姓的住房問題也就成為了重要的民生問題。1 廉租房和公共租賃房是“保障房”體系的重要組成部分，是政府解決中低收入住房問題的重要途徑。 日前， 江左市在長三角地區(qū)率先推出的 600 套公共租賃房正式接受申請，年底將完成配租。通過“以租代買”的方式，解決兩個(gè)“夾心層”住房問題：第一個(gè)夾心層是符合經(jīng)濟(jì)適用住房條件又暫無力購買的城市中等偏下收入住房困難家 庭；房屋租賃市場現(xiàn)狀與發(fā)展對策第二個(gè)夾心層是剛工作的大學(xué)畢業(yè)生、創(chuàng)業(yè)人才。2加強(qiáng)

29、房屋租賃市場管理是構(gòu)建安全、和諧社會的重要途徑。房屋租賃市場的發(fā)展，可以解決廣大人民群眾“住有所居” ，有益于與房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展，還有利于解決安全問題、群租現(xiàn)象、危舊房出租問題，從而促進(jìn)和諧社會的構(gòu)建。3從微觀角度看，加強(qiáng)房屋租賃市場的管理，將“地下”交易行為納入管理范圍，及時(shí)、準(zhǔn)確掌握出租房信息，有利于保護(hù)出租人、承租人的合法權(quán)益。（四） 租賃房管理與社區(qū)管理的關(guān)系。 目前房屋租賃市場存在的較為突出的問題目前絕大部分租賃行為屬于“地下”行為，這既不利于維護(hù)租賃方和承租方等的權(quán)益， 又加大了物業(yè)管理的難度， 尤其是不利于老小區(qū)物業(yè)環(huán)境的改善， 也不利于承租人享受社區(qū)服務(wù)、 參與社會管理。

30、加強(qiáng)房屋租賃市場的管理，充分發(fā)揮社區(qū)管理職能，促進(jìn)租賃房管理與社區(qū)管理的融合， 既能提高租賃房管理效率， 又使承租人充分享受社區(qū)服務(wù)資源。五、加快江左房屋租賃市場發(fā)展的對策（一）完善政策1 完善房屋租賃管理規(guī)定。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部商品房屋租賃江左市房 日施行， 我市應(yīng)抓緊完善12月年管理辦法 將于 2011 屋租賃管理規(guī)定 。 首先 ，關(guān)于租賃備案制度，進(jìn)一步規(guī)范各項(xiàng)租賃房屋管理制度，建立健全各項(xiàng)管理措施，統(tǒng)一制作表、簿、證、冊、圖，形成系統(tǒng)、規(guī)范的管理檔案資料。要立足長遠(yuǎn)，加強(qiáng)對租賃房屋的跟蹤管理工作。建立房屋租賃登記備案信息系統(tǒng)，逐步實(shí)行房屋租群“，關(guān)于 其次 賃合同網(wǎng)上登記備案，并納入房地

31、產(chǎn)市場信息系統(tǒng)。 房屋租賃市場現(xiàn)狀與發(fā)展對策租”問題， 商品房屋租賃管理辦法規(guī)定： “出租住房的，應(yīng)當(dāng)以原設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位， 人均租住建筑面積不得低于當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)。廚房、 衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室不得出租供人員居住。 ”我市應(yīng)對此進(jìn)行明確，可以從一定程度上減少“群租”現(xiàn)象， 減少消防、 安全隱患。 第三 ， 關(guān)于保障出租人、 承租人權(quán)益方面，應(yīng)根據(jù)商品房屋租賃管理辦法規(guī)定明確如下內(nèi)容：房屋租賃合同期內(nèi)，出租人不得單方面隨意提高租金水平；承租人轉(zhuǎn)租房屋的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過出租人書面同意。2增強(qiáng)房屋租賃管理辦法的可操作性。隨著房屋租賃市場的快速發(fā)展， 迫切需要有針對性地設(shè)立或者細(xì)化相

32、關(guān)管理?xiàng)l文。 在房屋的出租條件方面， 對未取得房屋產(chǎn)權(quán)證及未經(jīng)過規(guī)劃、 施工許可的出租房屋，建議由其上級主管部門或本部門 （無上級主管部門的） 提供情況說明，內(nèi)容包括建造年份、結(jié)構(gòu)、面積、權(quán)利人、實(shí)際使用人等，同時(shí)提供相關(guān)材料證明該房屋屬于合法建造并通過竣工驗(yàn)收合格的房屋。 在房屋的用地性質(zhì)方面，城市規(guī)模的不斷擴(kuò)張帶動了城鄉(xiāng)結(jié)合部集體土地上的房屋租賃市場，而現(xiàn)行的房屋租賃管理辦法主要明確的是國有土地上的房屋， 因此需要把集體土地性質(zhì)的房屋租賃納入管理辦法之中。對集體土地房屋的出租，建議由村、鎮(zhèn)、區(qū)相關(guān)部門出具相關(guān)建房審批證明，如屬單位房，則提供由土管部門出具的相關(guān)建房審批證明。（二）建立機(jī)制1

33、 建立基層房屋租賃管理網(wǎng)絡(luò)。如深圳市基本建立了較健全的“兩級政府、三級管理”的體制，對房屋租賃市場進(jìn)行管理，設(shè)立了基多人，有效地保證了 800 個(gè)，管理人員 54 層房屋租賃管理所（站） 房屋租賃市場現(xiàn)狀與發(fā)展對策房屋租賃市場的健康發(fā)展。根據(jù)江左市房屋租賃管理規(guī)定 ，落實(shí)房屋租賃管理人員、經(jīng)費(fèi)等保障。市、區(qū)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和街道辦事處應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對房屋租賃管理的領(lǐng)導(dǎo)和協(xié)調(diào)， 落實(shí)管理經(jīng)費(fèi)、 組織與人員，做好本轄區(qū)內(nèi)的房屋租賃管理工作； 江左市人民政府關(guān)于取消暫停征收部分行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目和降低部分收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知規(guī)定行政事業(yè)性收費(fèi)取消、 暫停和降低標(biāo)準(zhǔn)后， 有關(guān)執(zhí)收單位依法履行行政管理職能所需經(jīng)費(fèi)

34、，由同級財(cái)政酌情予以保障。2建立房屋租賃協(xié)作管理機(jī)制。借鑒深圳房屋租賃所與派出所“房戶合一”協(xié)作管理的模式；房屋租賃所、派出所、物業(yè)管理公司“三位一體”協(xié)作管理的模式； 房屋租賃所、派出所與村委會協(xié)作管理的模式等， 加強(qiáng)對房屋租賃管理工作的統(tǒng)一協(xié)調(diào)。 一是 建立部門之間的信息通報(bào)制度和聯(lián)系人制度， 定期在部門與部門之間通報(bào)各自掌握的信息； 二是 建立租賃房屋協(xié)管機(jī)制， 如與公安建立外來流動人口信息通報(bào)制， 與工商部門聯(lián)系將租賃房屋登記備案作為領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的前置條件之一， 并在每年工商營業(yè)執(zhí)照年檢時(shí)， 將租賃房屋登記備案證作為年檢的必備要件。積極與公安、工商、稅務(wù)等部門協(xié)調(diào)，充分利用社區(qū)民警、治

35、安協(xié)管員的作用，加大對房屋租賃市場的管理； 三是進(jìn)行聯(lián)合執(zhí)法，會同公安、綜合治理、工商、稅務(wù)等部門適時(shí)開展出租房屋清理整頓工作，依法對非法出租房屋的出租人給予依法懲處。四是盡快建立政府部門之間房屋租賃有關(guān)的信息共享和交流制度， 維護(hù)社會穩(wěn)定和治安秩序，促進(jìn)房屋租賃市場的發(fā)展。3依靠基層組織力量加強(qiáng)對房屋租賃的管理。一方面應(yīng)加強(qiáng)對房屋租賃的行政管理外，另一方面也可依據(jù)物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定充分發(fā)揮業(yè)主大會、業(yè)主委員會的自律管理作用，對違反業(yè)主公約、業(yè)房屋租賃市場現(xiàn)狀與發(fā)展對策主大會決定的租賃問題通過民事訴訟的途徑進(jìn)行解決。 同時(shí)， 居委會（村委員） 應(yīng)發(fā)揮在房屋租賃管理中的基礎(chǔ)性作用， 協(xié)助相關(guān)部門做

36、好房屋租賃工作。（三）構(gòu)筑平臺1 構(gòu)筑房屋租賃管理信息平臺。 一是 依托房管部門現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場信息平臺，開展網(wǎng)上登記、租賃、就業(yè)、計(jì)生、流動人員管理等各項(xiàng)工作。 二是 與橫向部門加強(qiáng)租賃信息交流， 建立區(qū)域性的房屋租賃信息數(shù)據(jù)庫， 加快推進(jìn)房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)的全面建設(shè)。 三是 以房管人，建立租賃房屋管理檔案。詳細(xì)記錄房屋所有權(quán)人、房屋質(zhì)量、承租人等情況。在此基礎(chǔ)上， 將租賃房屋的承租人的具體情況，包括計(jì)生、戶口登記等納入房屋管理檔案，通過這一檔案的記錄，開展稅收等行政管理事務(wù)，從而實(shí)現(xiàn)房屋租賃管理的信息共享。2構(gòu)筑社區(qū)房屋租賃服務(wù)平臺。房屋租賃管理和房屋租賃服務(wù)之間是相互配合， 相輔相成的。 房屋租賃管理部門應(yīng)向其所處社區(qū)范圍內(nèi)的房屋租賃當(dāng)事人提供租賃服務(wù)， 如定期發(fā)布房屋出租信息、 公布市場房屋租金價(jià)格等， 具有其他房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)無可比擬的優(yōu)越性和可信度。在租賃行政管理過程中，完善的房屋管理檔案，有利于向承租人提供符合法律法規(guī)規(guī)定的合格出租房屋的信息， 保障承租人的合法權(quán)益。（