房地產(chǎn)項目成本控制要點

1、房地產(chǎn)項目成本控制要點很多房地產(chǎn)企業(yè)開始認(rèn)識到以往成本控制只注重施工 階段和竣工決算階段成本管理的片面性，開始認(rèn)識到 全員全過程管理的科學(xué)性。筆者結(jié)合工作實踐，參照 一般房地產(chǎn)開發(fā)流程的五個階段，分別將總結(jié)的各階 段成本控制要點與房地產(chǎn)相關(guān)從業(yè)者分享，希望將甲 乙雙方從變更爭奪戰(zhàn)和結(jié)算拉鋸戰(zhàn)中解放出來。希望 相關(guān)從業(yè)者，能在分享中得到啟發(fā)，共同構(gòu)建和諧的 甲乙雙方關(guān)系，讓雙方的合作實現(xiàn)共贏。項目決策階段成本控制要點（一）要建立可行的項目決策制度為了避免個人決策的片面性，集中整個集體的智慧, 必須建立可行的項目決策制度，實現(xiàn)流程標(biāo)準(zhǔn)化，更 要讓該參與的人都參與進(jìn)來。（二）要重視項目決策前的項目策

2、劃定位決策前的項目策劃定位是一項專業(yè)性很強的工作， 既是對初步可行性研究報告的修正，也是指導(dǎo)項 目實施的綱領(lǐng)性文件。在項目策劃中，通過地塊研究找到項目最大價值點； 通過市場調(diào)研驗證或修正最大價值點并確定項目定位； 通過設(shè)計策劃把規(guī)劃設(shè)計、戶型設(shè)計、風(fēng)格品質(zhì)設(shè)計、景觀及綠化設(shè)計、物業(yè)設(shè)計與項目定位相結(jié)合，突出 項目最大價值點，滿足項目客戶群需求；通過成本策 劃，找到合理的籌融資渠道，制定工程造價控制策略、 財務(wù)成本策略、納稅策略等，把企業(yè)資源合理分配， 降低成本；通過項目招標(biāo)策劃，選擇最合適的合作方， 選擇適合項目的設(shè)備，把設(shè)計策劃所落到實處；通過 施工策劃，合理劃分項目周期和施工段，進(jìn)一步落實

3、 項目實施計劃，完成項目目標(biāo)分解；通過銷售策劃， 把項目最大價值點向客戶群推廣，把企業(yè)文化向社會 推廣。隨著社會的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的分工越來越細(xì)。沒 有能力自己組織調(diào)研做策劃的房地產(chǎn)企業(yè)，可以聘請 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃公司做專業(yè)的事。（三）要重視成本估算房地產(chǎn)項目開發(fā)成本具體的劃分，每個企業(yè)略有差 別。第一，土地費用是影響項目成本的關(guān)鍵費用。 土地 費用不僅包括土地招拍掛價值，還要考慮土地增值稅、 土地使用稅等附加稅費；若毛地出讓，還要考慮項目 所在地的動遷征收補償政策，并與項目開發(fā)周期統(tǒng)籌 考慮拆遷成本；同時，要重視地上、地下建筑物、構(gòu) 筑物的價值評估，并預(yù)留拆遷專項風(fēng)險金。第二，前期費用。主要

4、包括城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費， 政府行政事業(yè)性收費、政府性基金，上述費用一般按 項目所在地政府文件預(yù)估就可以；更要重視的是供熱、 消防、人防、供電、供水、排水、燃?xì)獾葔艛嘈孕袠I(yè) 的額外配套費用；還要預(yù)留竣工驗收期間臨時水電轉(zhuǎn) 正式供水、供電的差額費用，預(yù)估額度要結(jié)合項目開 發(fā)周期和行政驗收審批時限適當(dāng)放寬。第三，施工準(zhǔn)備費用。 主要包括設(shè)計費、監(jiān)理費、 施工隊伍進(jìn)場前的場地平整、臨時水、電、通訊、道 路、監(jiān)控、供暖及部分文明施工費用等；設(shè)計費和監(jiān) 理費不能省，因為他們是項目品質(zhì)的重要保障；毛地 供應(yīng)項目要注意拆遷階段的場地交付標(biāo)高控制，避免 產(chǎn)生不必要的場地土方費用；臨時設(shè)施和文明施工項 目要加強永

5、臨結(jié)合設(shè)計，減少二次投資費用。第四，建安成本費用。主要包括紅線以內(nèi)樓本體建 設(shè)費用、小區(qū)二級網(wǎng)建設(shè)費用、物業(yè)建設(shè)費用、景觀 綠化建設(shè)費用；個別項目根據(jù)所在城市不同，在前期 配套費之外，還會發(fā)生一級網(wǎng)配套費用。第五，管理費用。主要包括辦公費用、應(yīng)酬費用、 員工薪酬等，建議組建項目班子時，不要吝嗇專業(yè)人 員的聘用費用，他們才是項目省錢的關(guān)鍵人，還可以 利用毛地供應(yīng)現(xiàn)場的既有房屋設(shè)施減少辦公費用支出。第六，銷售費用。不要局限于宣傳單、促銷活動、 平面及立體廣告投入，微信、QQ通訊等推廣平臺也 是新的選擇；最重要的是要懂得廣告不是錢越多越好， 關(guān)鍵是要找到符合項目所在地市場的推廣途徑。第七，財務(wù)費用及

6、稅金。主要包括各種稅金和融資 利息；稅金節(jié)省一是要在項目立項前與政府洽談合作 建設(shè)事宜，減免部分稅費，可以與前期繳費合并辦理， 二是精打細(xì)算，合法避稅，最好請專業(yè)的稅務(wù)策劃人 員進(jìn)行稅費策劃；融資利息要在項目前期整體策劃階 段，統(tǒng)籌考慮融資渠道，對比分析選擇恰當(dāng)?shù)娜谫Y方 案，在實施階段嚴(yán)控項目周期，并做好風(fēng)險預(yù)估；還 要充分考慮代扣代繳及先交后返費用等資金占用成本。第八，不可預(yù)見費。一般按前七項成本的2%預(yù)估， 主要是應(yīng)對政策調(diào)整和突發(fā)事件的預(yù)備費用。以上是 成本估算需要注意的要點，各項目略有不同，需要不 斷積累才能提高估算的控制水平。項目設(shè)計階段成本控制要點（一）不要在設(shè)計費上省錢有的開發(fā)企

7、業(yè)總在設(shè)計費上斤斤計較，有時候甚至 按照市場價格砍一半，試問，哪個設(shè)計單位肯把優(yōu)秀 的設(shè)計者安排到你的項目呢？優(yōu)秀的設(shè)計者本身就會 非常重視綜合考慮本專業(yè)設(shè)計方案與其他專業(yè)方案的協(xié)調(diào)，且注重項目設(shè)計方案的經(jīng)濟性。例如：通過精 心的結(jié)構(gòu)計算，鋼筋用量會更經(jīng)濟，混凝土等級也會 更加趨于合理，尤其是在地下工程的埋深、層高、管 道綜合空間利用上，都會省下很多成本。（二）重視設(shè)計方案比選和優(yōu)化要重視設(shè)計方案的比選和優(yōu)化。結(jié)構(gòu)型式影響建筑 梁、墻、柱及樓板的截面大小，既影響平面布局又影 響內(nèi)部空間舒適性，適當(dāng)增加剪力墻不一定就比純框 架結(jié)構(gòu)的造價高；實踐證明，建筑平面布局越規(guī)整， 空間組合越簡潔，造價相對

8、就較低。主材選擇對建筑 的造價影響也很大，例如：屋架采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 與鋼結(jié)構(gòu)造價對比要根據(jù)跨度和空間需求來確定；窗 采用三玻窗還是二玻窗，是白色料的還是彩色料的， 是采用塑鋼窗還是鋁塑復(fù)合窗，五金用什么檔次的， 都會對窗的造價產(chǎn)生影響。工藝的選擇對造價影響也 很大，以鋼筋連接為例，鋼套筒連接和錐螺紋連接肯 定要比電渣壓力焊接的成本要高。設(shè)備的選擇也很關(guān) 鍵，以電梯為例，選擇800kg的轎廂還是1000kg的轎 廂其井道尺寸是不同的，選擇有機房的電梯還是無機 房的電梯其沖頂高度和附屬用房是不一樣的，局部基 坑深度也是不同的。有的項目忽視建筑場地設(shè)計與景 觀、綠化工程及物業(yè)設(shè)計的統(tǒng)籌綜合設(shè)計，

9、造成土方工程量大，甚至重復(fù)挖填土，有的項目還要買土填方， 造成極大的浪費。上述設(shè)計方案通過比選和優(yōu)化，都 會節(jié)省很多成本。（三）推行限額設(shè)計推行限額設(shè)計的項目很少，究其原因主要是以前市 場不夠規(guī)范，房市很火，大多數(shù)項目都賺錢容易，房 地產(chǎn)企業(yè)大多追求概念新、品質(zhì)好而忽視了設(shè)計成本 管理。限額設(shè)計需要以企業(yè)逐漸成熟的房地產(chǎn)開發(fā)標(biāo) 準(zhǔn)化為基礎(chǔ)，例如：裝修風(fēng)格標(biāo)準(zhǔn)化、主材及設(shè)備采 購標(biāo)準(zhǔn)化、物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化等。真正的限額設(shè)計關(guān)鍵是要 注意相關(guān)資料的積累，并需要不間斷的市場信息收集 整理，還要有一支過硬的設(shè)計和經(jīng)濟技術(shù)控制團(tuán)隊， 也可以聘請專業(yè)咨詢公司提出限額設(shè)計指標(biāo)。例如： 根據(jù)類似資料，提出每平方米鋼筋

10、等主材消耗量控制 指標(biāo)；根據(jù)項目地質(zhì)勘察資料控制地下層數(shù)和埋深及 基礎(chǔ)型式；提出裝修標(biāo)準(zhǔn)控制指標(biāo)，以便于控制裝飾 材料選擇；控制物業(yè)設(shè)施數(shù)量，合理配置物業(yè)資源； 控制小區(qū)道路寬度，再通過改善交通設(shè)計和工藝設(shè)計， 降低小區(qū)道路造價；控制綠化品種、數(shù)量，降低綠化 成本。隨著歷史資料和經(jīng)驗的積累，會發(fā)現(xiàn)可控的指 標(biāo)越來越多，限額設(shè)計的條件才會越來越成熟。項目招投標(biāo)階段成本控制要點（一）設(shè)備和主要材料招標(biāo)要在施工圖設(shè)計之前完成設(shè)備和主要材料要在施工圖設(shè)計之前完成， 這樣可 以避免設(shè)計過程中的很多更改，例如：要先確定電梯 品牌、規(guī)格，因為每個廠家的電梯井道尺寸是不同的， 每秒速度不同其沖頂高度要求也不一

11、樣，底坑深度和 承載能力要求也不一樣?，F(xiàn)在很多工程施工時，甲方 選擇新三級鋼筋，而設(shè)計單位很多還在按照二級鋼筋 設(shè)計。有的地方政府主管部門要求外墻涂料必須是真 石漆，而設(shè)計若是一般外墻防水涂料就需要變更，對 成本的影響很大。所以，要盡量避免先設(shè)計再選設(shè)備 和主材。（二）招標(biāo)底價要精打細(xì)算并符合市場實際標(biāo)準(zhǔn)有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，總是喜歡招標(biāo)采用清單報價， 并為了 “節(jié)省”前期費而把招標(biāo)控制價設(shè)的很低。然 后，再另行簽訂一份定額結(jié)算的合同。且不說這樣違 法，其實，招投標(biāo)階段的底價編制是非常重要的。該 價格按規(guī)范編制，既可以用于招投標(biāo)控制價，還可以 真正作為結(jié)算的基礎(chǔ)，不用在竣工結(jié)算階段重復(fù)投入 編制

12、甲方?jīng)Q算，只需要調(diào)整很少的工程量變更和現(xiàn)場 簽證即可完成決算，一舉兩得。（三）重視合同的經(jīng)濟性、合法性和完善性合同的經(jīng)濟性是指合同條款中關(guān)于合同組件順序、 費率標(biāo)準(zhǔn)、調(diào)整條件等決算依據(jù)要約定清楚，例如： 費率標(biāo)準(zhǔn)是取平均值還是上限或下限，簽證是否取費 合同的合法性是指法院或仲裁委員會只認(rèn)可招投標(biāo)備 案的清單結(jié)算合同，私下另行簽訂的合同不受法律保 護(hù)；合同中的霸王條款是不予認(rèn)可的。合同的完善性 是指結(jié)算以外的約定也要清楚，保修期、總承包服務(wù) 費、總承包單位協(xié)調(diào)配合的范圍、保管費的收費標(biāo)準(zhǔn)、 是否提供甲方和監(jiān)理單位的辦公房屋設(shè)施及設(shè)備、爭 議解決途徑、違約賠償標(biāo)準(zhǔn)、工期時限、索賠等條款。 項目施工

13、階段成本控制要點（一）重視圖紙會審圖紙會審是最關(guān)鍵的一次施工階段主動控制措施， 建設(shè)單位要組織設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位分別 自審和集中會審。重點是設(shè)計方案的各專業(yè)協(xié)調(diào)，避 免交叉占位等問題的發(fā)生；要注意施工平面圖與規(guī)劃 批準(zhǔn)圖的一致性，各類坐標(biāo)和標(biāo)高給定是否正確，小 區(qū)標(biāo)高與單棟樓標(biāo)高的協(xié)調(diào)性，配套工程管線標(biāo)高和 定位是否正確。另外，不要怕麻煩，一次會審不完， 就多次，問題早發(fā)現(xiàn)，早解決。（二）重視施工組織設(shè)計審核要重視施工組織設(shè)計審核。一是要看施工單位上報的施工組織設(shè)計與投標(biāo)的施工組織設(shè)計的差異性，并分 析原因，確定其對工程造價的影響。二是要看施工組 織設(shè)計本身內(nèi)容中的計劃資源用量是否合

14、理。三是要 看提出的措施是否是超常規(guī)的做法，非常規(guī)做法批準(zhǔn) 后，造價就要給予調(diào)整。四是專項施工組織設(shè)計要做 方案經(jīng)濟比選優(yōu)化，例如：降水方式選擇是否合理， 邊坡防護(hù)措施是否需要布置鋼絲網(wǎng)并噴射混凝土。五 是方案確定后，批準(zhǔn)時要注明哪些需要現(xiàn)場簽證確認(rèn)， 并要在實施過程中監(jiān)督方案的落實。（三）注重變更和簽證的經(jīng)濟性變更和簽證是房地產(chǎn)項目中不可避免的， 只可以通 過控制減少，在項目實施過程中發(fā)生的變更和簽證要 進(jìn)行經(jīng)濟核算。第一，要看變更與項目整體定位是否 相符，是提升還是降低了品質(zhì)，有何影響，再決定是 否變更。第二，要分清責(zé)任，要分清哪些簽證是合理 的，剔除不合理的簽證。例如：甲方將外墻保溫材料

15、 由苯板變?yōu)榉尤┌逍枰炇鹱兏?；甲方要施工單位?一段紅線以外的臨時道路應(yīng)給予簽證；但施工單位作 業(yè)現(xiàn)場以內(nèi)場地的硬化屬于文明施工費范疇，既不是 變更也不是簽證。第三，變更不一定就是賠償，也可 能是需要扣減工程量或降低價格?？⒐を炇蘸徒Y(jié)算階段成本控制要點（一）分清竣工驗收后甲乙雙方的責(zé)任分清竣工驗收后甲乙雙方的責(zé)任，可以避免驗收后 的糾紛。驗收前，對工程質(zhì)量的維修費用由施工單位 承擔(dān)，竣工驗收后，進(jìn)入保修期，就要執(zhí)行合同保修 條款，必須先分清責(zé)任方，若是工程本身的質(zhì)量問題， 該費用由施工單位承擔(dān)，若施工單位不履行合同，可 按合同有關(guān)條款規(guī)定，甲方另行委托維修，費用從保 修費用中扣除。若是甲方需

16、要對建筑某些方面進(jìn)行施 工圖以外的修改，例如：樓梯間外露管道需要包裝裝 飾，就要給予簽證單獨結(jié)算。（二）注重結(jié)算資料的收集整理結(jié)算資料的收集整理應(yīng)該是從招投標(biāo)文件到最后 一份簽證資料隨項目進(jìn)展及時收集整理。在結(jié)算前， 要向施工單位發(fā)一份通知清單，限定時間進(jìn)行竣工圖 會簽，限定時間核對變更簽證資料，并組織現(xiàn)場核對 正確性。例如：竣工圖與變更是否相符，竣工圖與現(xiàn) 場實際是否相符。結(jié)算前，還要收集整理合同約定的 項目所在地結(jié)算文件資料?？⒐D、變更、簽證等資 料需要開發(fā)企業(yè)、施工單位、設(shè)計單位、監(jiān)理單位等 單位共同會簽，方為有效。（三）重視項目后評價項目后評價的重要性等同于項目立項決策。 通過對 投資決策的分析，可以檢查項目決策分析是否完備、 合理，是否存在偏差，找到問題的原因及解決措施； 通過對設(shè)計的分析，可以檢查項目規(guī)劃設(shè)計的契合度 與應(yīng)變能力，設(shè)計競爭力與價值提升度；通過招投標(biāo) 分析，可以找到標(biāo)底價格的偏差，檢驗施工合作方的 能力和信譽，檢驗設(shè)