《韶關(guān)市新建住宅物業(yè)社區(qū)公共服務(wù)用房配建實施細則》起草

1、韶關(guān)市新建住宅物業(yè)社區(qū)公共服務(wù)用房配建實施細則起草說明為深入推進我市社區(qū)服務(wù)體系建設(shè)，進一步加強和規(guī)范我市城鄉(xiāng)社區(qū)配套公共服務(wù)用房的規(guī)劃、建設(shè)、驗收、移交、使用和管理，提高基本公共服務(wù)水平，滿足社區(qū)居民日益增長的社會需求和加強基層社會管理的需要，維護業(yè)主、企業(yè)的合法權(quán)益和公眾利益，從源頭上解決我市社區(qū)公共服務(wù)用房配套不足問題，根據(jù)中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法中華人民共和國房地產(chǎn)管理法、國務(wù)院物業(yè)管理條例等法律法規(guī)的規(guī)定，以及廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、廣東省民政廳關(guān)于規(guī)范新建住宅物業(yè)配建社區(qū)公共服務(wù)用房的通知(粵建房2015122號)、城市社區(qū)服務(wù)站建設(shè)標準(建標167-2014)等相關(guān)政策，特制定韶

2、關(guān)市新建住宅物業(yè)社區(qū)公共服務(wù)用房配建實施細則（以下簡稱實施細則）。一、實施細則起草的背景和必要性近年來，隨著廣東省社區(qū)建設(shè)工作不斷深入，住宅物業(yè)社區(qū)公共服務(wù)用房配套不足問題日益凸顯，影響了公共服務(wù)在基層的落實和社區(qū)居民自治的開展。為解決這一問題，促進廣東省社會建設(shè)工作，根據(jù)中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法等相關(guān)法律法規(guī)和省委、省政府關(guān)于加強社會建設(shè)的決定等政策文件，2015年7月，省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省民政廳聯(lián)合印發(fā)了廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳 廣東省民政廳關(guān)于規(guī)范新建住宅物業(yè)配建社區(qū)公共服務(wù)用房的通知（粵建房2015122號，以下簡稱通知），明確要求各地應(yīng)做好新建住宅物業(yè)社區(qū)公共服務(wù)用房的規(guī)劃、建設(shè)和管

3、理工作，各地市要做好實施細則。再者，住建部、發(fā)改委于2014年發(fā)布實施的城市社區(qū)服務(wù)站建設(shè)標準（建標167-2014）對城市社區(qū)服務(wù)站建設(shè)提出了標準，確定了建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模等，城市社區(qū)服務(wù)站的建設(shè)需按該建設(shè)標準執(zhí)行。而韶關(guān)市目前社區(qū)公共服務(wù)用房（原為社區(qū)辦公用房）建設(shè)管理工作是按市委辦市政府辦轉(zhuǎn)發(fā)市建設(shè)局關(guān)于加強社區(qū)辦公與物業(yè)管理用房建設(shè)管理意見的通知（韶市辦聯(lián)200788號）（以下稱通知）執(zhí)行。通知自2007年8月15日起實施以來，規(guī)范了我市的社區(qū)辦公用房建設(shè)管理工作，我市社區(qū)辦公用房建設(shè)取得了較大進展。但因通知發(fā)布時間已久，關(guān)于社區(qū)公共服務(wù)用房的建設(shè)管理的部分內(nèi)容相對滯后和欠缺，如配建內(nèi)容、

4、規(guī)模、標準等方面，在執(zhí)行過程中也存在一些問題。為解決以上問題，有必要出臺新的韶關(guān)市新建住宅物業(yè)社區(qū)公共服務(wù)用房配建實施細則，細化和落實廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳 廣東省民政廳關(guān)于規(guī)范新建住宅物業(yè)配建社區(qū)公共服務(wù)用房的通知（粵建房2015122號文件。但細化和落實2015（粵建房2015122號文，制定的韶關(guān)市新建住宅物業(yè)社區(qū)公共服務(wù)用房配建實施細則仍屬于規(guī)范性文件，規(guī)范性文件不得設(shè)定行政許可、行政處罰、行政強制等事項，規(guī)范性文件不得減損公民、法人和其他組織合法權(quán)益或者增加其義務(wù)，調(diào)整的效力層級受制約，規(guī)范性文件不能減損公民和法人權(quán)益和增加義務(wù)。經(jīng)研究和論證，并經(jīng)合法性審查，韶關(guān)市規(guī)劃局、法制局認為

5、制定一部切實可行的規(guī)章，韶關(guān)市政府具有一定范圍的地方立法權(quán)限，進行實驗性和探索性地規(guī)范新建住宅物業(yè)配建社區(qū)公共服務(wù)用房更適合韶關(guān)的實際，待積累一定經(jīng)驗，再制定地方性法規(guī)。2、 實施細則制定過程和主要規(guī)范依據(jù)：（1） 制定過程 （此處待補充 過程中）（二）主要規(guī)范依據(jù)1、主要法律依據(jù)：憲法中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法中華人民共和國物權(quán)法中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例物業(yè)管理條例和廣東省物業(yè)管理條例等。2、政策法規(guī)依據(jù)：2014年，中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會聯(lián)合印發(fā)的城市社區(qū)服務(wù)站建設(shè)標準（建標167-2014）對新建住宅物業(yè)配建社區(qū)公共服務(wù)用房的標

6、準做了明確的界定。2015年，廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、廣東省民政廳聯(lián)合印發(fā)的關(guān)于規(guī)范新建住宅物業(yè)配建社區(qū)公共服務(wù)用房的通知(粵建房2015122號)對新建住宅物業(yè)配建社區(qū)公共服務(wù)用房的建設(shè)與管理都做了政策性的規(guī)定，指引了韶關(guān)市的具體做法，是本辦法的重要依據(jù)。廣東省和省地市雖沒有關(guān)于新建住宅物業(yè)配建社區(qū)公共服務(wù)用房的地方法規(guī)立法，但廣東省和省內(nèi)地市通過規(guī)范性文件形式，指導(dǎo)新建住宅物業(yè)配建社區(qū)公共服務(wù)用房建設(shè)與實踐，有著成功經(jīng)驗。3、其它參考借鑒：廣東省地級市存在規(guī)范新建住宅物業(yè)配建社區(qū)公共服務(wù)用房的規(guī)范性文件，如廣州市的廣州市居住區(qū)配套公共服務(wù)設(shè)施管理暫行規(guī)定(2018修改)，佛山市出臺的佛山市

7、城鄉(xiāng)社區(qū)配套公共服務(wù)用房建設(shè)和管理實施辦法（試行），云浮市出臺的云浮市新建住宅物業(yè)配建社區(qū)公共服務(wù)用房監(jiān)督管理實施細則，惠州、肇慶等市也出臺相關(guān)的政策新建住宅物業(yè)配建社區(qū)公共服務(wù)用房。三、實施細則的主要內(nèi)容實施細則一共二十三條，主要包括以下內(nèi)容：（一）實施細則規(guī)定了社區(qū)公共服務(wù)用房的立法目的、具體內(nèi)涵、適用主體、適用范圍、管理體制等關(guān)于社區(qū)公共服務(wù)用房一些基本內(nèi)容。明確社區(qū)公共服務(wù)用房的規(guī)劃、建設(shè)、移交和使用涉及的政府相關(guān)職能部門，明確那個具體行政主管部門負責(zé)那一塊，職責(zé)分工明確，便于操作和執(zhí)行。（二）明確配建規(guī)劃、配建原則、配建標準。實施細則凸顯規(guī)劃主管行政部門的地位，新建社區(qū)土地開發(fā)建設(shè)單

8、位按照土地出讓時的規(guī)劃設(shè)計條件要求和社區(qū)公共服務(wù)用房主管部門提出的建設(shè)標準承擔(dān)配套建設(shè)；明確了社區(qū)公共服務(wù)用房要同步規(guī)劃建設(shè)，規(guī)定社區(qū)公共服務(wù)用房與所在住宅物業(yè)項目統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計、同步配套建設(shè)、同步交付使用；明確了社區(qū)公共服務(wù)用房的面積標準和建設(shè)要求；（三）社區(qū)公共服務(wù)用房配建合同管理。社區(qū)公共服務(wù)用房配建納入合同式管理，權(quán)利、義務(wù)明確，便于實踐中操作執(zhí)行。通過合同制的管理，明確責(zé)任主體，明確社區(qū)公共服務(wù)用房配建的權(quán)利義務(wù)法律關(guān)系，明確社區(qū)公共服務(wù)用房的建設(shè)主體、接收單位及接收單位、監(jiān)督管理、違約責(zé)任等。（四）明確社區(qū)公共服務(wù)用房的移交驗收、權(quán)屬主體、權(quán)屬登記。明確了社區(qū)公共服務(wù)用房的移交工作。

9、社區(qū)公共服務(wù)用房配建完成后，應(yīng)按相關(guān)規(guī)定進行規(guī)劃條件核實和竣工驗收。通過規(guī)劃條件核實和竣工驗收后，開發(fā)建設(shè)單位要根據(jù)規(guī)定將社區(qū)公共服務(wù)用房移交給所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）人民政府（辦事處），由鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）人民政府（辦事處）及時移交給新成立或新調(diào)整的社區(qū)居委會。新建住宅物業(yè)社區(qū)公共服務(wù)用房所有權(quán)實行所有權(quán)和使用權(quán)分離制度。新建住宅物業(yè)社區(qū)公共服務(wù)用房由開發(fā)建設(shè)單位無償移交給政府部門，建住宅物業(yè)社區(qū)公共服務(wù)用房是公益性基礎(chǔ)設(shè)施，所有權(quán)歸屬政府主管部門，由基層人民政府鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）人民政府（辦事處）所有。明確鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）人民政府（辦事處）及時做好住宅物業(yè)社區(qū)公共服務(wù)用房的產(chǎn)權(quán)登記工作。鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）人民政府（辦

10、事處）做好社區(qū)用房驗收接收工作，并對轄區(qū)內(nèi)社區(qū)用房逐一登記造冊，明確權(quán)屬、地址、面積，報市民政部門備案，移交社區(qū)居委會管理好社區(qū)用房。（五）強化監(jiān)管，監(jiān)管職責(zé)、規(guī)劃監(jiān)管、驗收監(jiān)管、監(jiān)管措施都做了明確規(guī)定。縣（區(qū)）民政部門監(jiān)督、指導(dǎo)開發(fā)建設(shè)單位配建的社區(qū)公共服務(wù)用房列入國有資產(chǎn)進行有效管理，防止因管理不善而造成資產(chǎn)流失，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）具體負責(zé)監(jiān)管轄區(qū)內(nèi)社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施的管理，社區(qū)黨組織、居委會直接負責(zé)社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施的管理和維護工作；監(jiān)督開發(fā)建設(shè)單位按照規(guī)劃要求進行配建社區(qū)公共服務(wù)用房，未按照規(guī)劃要求進行配建社區(qū)公共服務(wù)用房并擅自開工建設(shè)的，規(guī)劃行政主管部門予以處罰。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)將社區(qū)公共服務(wù)用房納入新建住宅物業(yè)項目建設(shè)計劃，新建住宅物業(yè)社區(qū)公共服務(wù)用房應(yīng)與新建住宅物業(yè)項目統(tǒng)一規(guī)劃、設(shè)計，同步配套建設(shè)。對開發(fā)建設(shè)單位配建社區(qū)公共服務(wù)用房是否符合規(guī)劃條件和竣工驗收以及房屋