第五章房地產(chǎn)開發(fā)的建設過程管理

1、第五章第五章 房地產(chǎn)開發(fā)的建設過程管理房地產(chǎn)開發(fā)的建設過程管理 房地產(chǎn)開發(fā)的建設過程分為四個階房地產(chǎn)開發(fā)的建設過程分為四個階段：段： 項目建設準備階段； 招標投標（落實承發(fā)包）階段； 施工（監(jiān)理）階段； 市政公建配套階段。第一節(jié) 住宅建設項目的建管管理 住宅建設項目的建管管理是指在住宅建設項目施工前，由政府建筑業(yè)管理部門對住宅建設項目報建開始到施工許可證發(fā)放為止的全過程管理。一、住宅建設項目建管管理工作的基本流程一、住宅建設項目建管管理工作的基本流程（二）住宅建設項目建管管理的工作流程圖（二）住宅建設項目建管管理的工作流程圖 在圖5-1的各個工作流程中，政府部門采用“電子身份證”的形式來進行管

2、理，即采用工程項目IC卡來對整個住宅建設項目建管管理的工作流程中關鍵的節(jié)點進行管理。 工程報建*勘察發(fā)包*施工許可證申辦*設計合同簽證設計審圖登記施工合同登記*質(zhì)量安全監(jiān)督申報*施工合同登記初步設計審批*一般項目初步設計審批*住宅工程項目施工圖設計審查勘察合同簽證施工監(jiān)理合同登記設計審圖登記施工監(jiān)理招標發(fā)包*住宅項目發(fā)包資格審查*設計發(fā)包*施工發(fā)包*初步設計審批*施工監(jiān)理招標發(fā)包*市政公用事業(yè)項目項目分類二、住宅建設項目建管管理中的主要工作二、住宅建設項目建管管理中的主要工作（一）（一） 住宅建設項目工程報建住宅建設項目工程報建2、住宅建設項目工程報建的范圍 凡在上海市進行建設的住宅建設項目，

3、總投資在50萬元以上（不含50萬元）的，住宅建設項目的建設單位應當在住宅建設項目工程立項文件批準后30天內(nèi)，且在住宅建設項目工程勘察、設計發(fā)包前向政府報建部門辦理報建手續(xù)。 3、住宅建設項目工程報建的管理部門 市建委主管，交易中心組織實施和管理。 區(qū)（縣）建設主管，分中心實施。4、住宅建設項目工程報建的管理權限 市建設工程交易管理中心負責全市建設工程總投資在1500萬元以上的住宅建設項目和總投資在500萬美元以上的非限制性中外合資的工程項目的報建管理。 各區(qū)（縣），總投資在1500萬元以下（含1500萬元）的住宅建設項目和總投資在500萬美元以下（含500萬美元）的非限制性中外合資的工程項目的

4、報建管理；5、住宅建設項目工程報建的內(nèi)容 工程名稱；建設地點；總投資、總面積；當年投資額；資金來源；工程規(guī)模；預計開、竣工日期。 6、住宅建設項目工程報建的程序 住宅建設項目的建設單位向報建管理部門領取上海市建設工程報建表和上海市建設工程報建信息卡。 住宅建設項目的建設單位填妥上述表格后隨帶建設工程立項批準文件原件和復印件、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照及有關證明文件的原件和復印件，報送市建設工程交易中心或各區(qū)（縣）建設工程交易分中心審核。凡符合要求的住宅建設項目，市交易中心或分中心將當場予以辦理手續(xù)，并發(fā)給項目IC卡。 （二）（二） 住宅建設項目工程發(fā)包資格審查住宅建設項目工程發(fā)包資格審查 1、住宅建設項目工

5、程發(fā)包資格審查的內(nèi)容住宅建設項目工程發(fā)包單位應具備下列條件：（1）是否有法人資格或系依法成立的組織；（2）是否有與建設工程相適應的資金；（3）是否有與建設工程相適應的人員。 （三）（三） 勘察招標發(fā)包勘察招標發(fā)包 凡屬本市設計招標范圍的建設工程項目（總投資額在500萬元以上的居住小區(qū)、高層住宅、公共建筑及其他民用建設工程和新建、擴建、技術改造的工業(yè)、市政工程等項目），其工程勘察任務必須進行勘察招標。 （四）（四） 設計招標發(fā)包設計招標發(fā)包 總投資額在500萬元以上（含500萬元）的居住小區(qū)、高層住宅、公共建筑及其他民用建筑工程；總投資額在100萬元（含100萬元）以上的市區(qū)廣場、主要道路兩旁和

6、重要風景區(qū)的新建、改建、擴建的建筑物；總投資額在1000萬元以上（含1000萬元）的新建、擴建、技術改造的工業(yè)、市政工程等項目。（六）（六） 住宅建設項目初步設計審批住宅建設項目初步設計審批 1、建設項目初步設計的審批機關實行分級管理，建委（局）是建設項目初步設計的審批機關。2、建設單位送審初步設計時，應提交的文件資料（1）工程建設項目可行性研究報告的批準文件（復印件）；（2）規(guī)劃部門簽發(fā)的規(guī)劃設計要求及設計方案審核意見；（3）設計單位提供的全套初步設計文件（應加蓋市建委統(tǒng)一頒發(fā)的出圖專用章）；（4）批租地塊的土地使用權有償出讓合同復印件；（5）相關土地批準文件。 審批機關應組織住宅、環(huán)保、綠

7、化等相關部門評審，并以住宅（房地產(chǎn)）部門為主。 有關部門可能根據(jù)整個小區(qū)周圍環(huán)境及國家的有關規(guī)定進行調(diào)整。 初步設計審批合格，將由相應負責部門批復，其一經(jīng)批準，不得任意修改。如需作較大修改，則須重新報原審批機關批準。（七）（七） 住宅工程項目施工圖設計審查住宅工程項目施工圖設計審查1、住宅工程項目施工圖設計審查、送審、內(nèi)容審查單位是具有設計審圖資質(zhì)的審圖公司。送審單位是承擔住宅工程項目施工圖設計的設計單位。內(nèi)容：（1）是否符合有關的法律、法規(guī)和現(xiàn)行的技術、標準規(guī)定的要求；（2）提供審查的設計文件是否齊全和符合程序；（3）是否按照經(jīng)批準的初步設計文件進行施工圖設計，施工圖設計文件是否達到規(guī)定的設

8、計深度標準要求；（4）基礎處理是否妥當，基礎最終沉降計算值、偏心距計算值、傾斜率計算值是否符合本市有關規(guī)定； （5）上部結構設計是否安全等。 （八）施工監(jiān)理招標發(fā)包（八）施工監(jiān)理招標發(fā)包1、施工監(jiān)理招標的范圍 根據(jù)國家的有關規(guī)定，實施施工監(jiān)理招標的范圍為：國家和本市重大建設工程；大、中型公益事業(yè)工程；住宅工程；利用外國政府或者國際金融組織贈款、貸款的工程等。2、施工監(jiān)理招標的管理部門 上海市建設工程交易管理中心監(jiān)理分中心負責本市范圍內(nèi)上述工程的施工監(jiān)理交易活動的管理。 （九）施工監(jiān)理合同登記（九）施工監(jiān)理合同登記1、施工監(jiān)理合同登記的范圍：凡監(jiān)理公司所承接的所有施工監(jiān)理項目。2、施工監(jiān)理合同登

9、記的管理部門：上海市建設工程交易管理中心監(jiān)理分中心負責承辦施工監(jiān)理合同的登記手續(xù)。3、施工監(jiān)理合同登記需提交的材料：建設項目IC卡（僅限應當通過招標方式選擇監(jiān)理單位的項目）；監(jiān)理企業(yè)IC卡、交易席位證；建筑總平面圖一張（復印件）；標準施工監(jiān)理合同本及復印件等。4、進行施工監(jiān)理合同登記的單位。施工監(jiān)理合同登記應由住宅建設單位和施工單位共同前往辦理。（十）住宅建設項目施工招標發(fā)包（十）住宅建設項目施工招標發(fā)包1、住宅建設項目施工招標投標的管理部門 上海市建設工程招標投標管理辦公室及各區(qū)（縣）的建設工程招標投標管理辦公室。2、住宅建設項目施工招標投標的范圍 總投資額在50萬元（含50萬元）的住宅建設

10、項目。3、住宅建設項目施工招標投標的管理權限 市建設工程招標投標管理辦公室負責全市建設工程總投資在3000萬元及以上的生產(chǎn)性建設工程項目，總投資在1500萬元及以上的非生產(chǎn)性建設工程項目的施工招標投標管理； 區(qū)（縣）招標投標管理辦公室負責本區(qū)域內(nèi)總投資在3000萬元以下的生產(chǎn)性建設工程項目，總投資在1500萬元以下的非生產(chǎn)性建設工程項目的施工招標投標管理。4、專業(yè)分包管理 凡本市地域內(nèi)建設工程的土方、石方、樁基、建筑幕墻、金屬結構等專業(yè)承包或分包的交易都必須進入相應的交易市場公開交易。 （十一）住宅建設項目質(zhì)量、安全監(jiān)督申報（十一）住宅建設項目質(zhì)量、安全監(jiān)督申報1、住宅建設項目質(zhì)量、安全監(jiān)督的

11、范圍 本市范圍內(nèi)除個人建造自住房屋外的房屋建筑、土木工程、工程設備安裝、管道敷設等新建、改建、擴建的建設工程。2、住宅建設項目質(zhì)量、安全監(jiān)督的管理部門 由市建設工程質(zhì)量監(jiān)督總站及各區(qū)（縣）質(zhì)監(jiān)站負責。 申報的工程中含有人防工程的，建設單位應將其中人防工程部分向上海市民防建設工程質(zhì)量監(jiān)督站辦理民防工程質(zhì)量核驗監(jiān)督的申報。 （十三）施工許可申辦（十三）施工許可申辦1、施工許可申辦的管理部門 市建設工程交易中心或市建設工程交易中心派出分中心或區(qū)（縣）分中心為施工許可申辦的管理部門。2、施工許可申辦的管理范圍 凡在本市行政區(qū)域內(nèi)新建、改建和擴建的建設工程施工前，建設單位應當辦理建設工程施工許可證手續(xù)。

12、施工許可證應放在施工現(xiàn)場，隨時備查。 帶下列資料申領建設工程施工許可證：（1）建設工程規(guī)劃許可證；（2）資金入賬憑證；（3）通水、通電、通路以及場地平整等有關證明；（4）建設工程承發(fā)包合同副本和廉潔協(xié)議；（5）監(jiān)理合同（應當實行監(jiān)理的工程）；（6）建設工程質(zhì)量和安全監(jiān)督申報材料；（7）項目施工登記卡（中標單位）；（8）勘察、設計、施工中標（交易成交）通知書；（9）住宅新開工審核通知單；（10）住宅建設項目配套建設條件審核申請表審核意見通知單等。 根據(jù)規(guī)定，未領取建設工程施工許可證的住宅建設項目，不得進行施工。 第二節(jié)第二節(jié) 住宅建設項目招標投標管理住宅建設項目招標投標管理 一、住宅建設項目招投

13、標一、住宅建設項目招投標 住宅建設項目招投標是住宅建設項目發(fā)包的一項重要方式，它可分為勘察招標、設計招標、監(jiān)理招標和施工招標。 （一）住宅建設項目勘察、設計、監(jiān)理招標（一）住宅建設項目勘察、設計、監(jiān)理招標 住宅建設項目勘察、設計、監(jiān)理招標有一個共同的特點，就是其費用在一般情況下，各投標者的報價基本相似，因為國家對勘察、設計、監(jiān)理的收費都有明確的指導價。因此，招標單位在評標時，不應將商務標作為主要的評分標準，而應以技術標作為評標時的依據(jù)。 進入市場參與投標YesNoNoOrYes委托代理機構發(fā)包方補充條件滿足發(fā)包條件滿足承發(fā)包條件簽訂承包合同進入建筑市場直接發(fā)包議標發(fā)包承包方選擇發(fā)包方式補充條件

14、招標發(fā)包滿足發(fā)包條件3、施工發(fā)包方式 根據(jù)現(xiàn)行的做法，施工發(fā)包的方式，主要可分為： 招標發(fā)包（又可分為：公開招標、邀請招標）； 議標發(fā)包； 直接發(fā)包三種。 4、施工承包（1）施工承包的基本概念 施工承包是指具有資質(zhì)證書或者承接業(yè)務許可證的建筑施工單位在規(guī)定的業(yè)務范圍內(nèi)承包建設工程施工的過程。 二、施工招投標程序二、施工招投標程序（一）施工招標程序（一）施工招標程序 政府招標管理部門職責審核合同草稿鑒證中標通知書監(jiān)督、見證開標核準招標補充文件審核投標申請者審核招標文件審核招標項目登記表簽訂承包合同簽發(fā)中標通知書評標、定標開標接受投標文件編制招標補充文件組織現(xiàn)場踏勘、答疑分發(fā)招標文件接受投標報名進

15、行資格預審編制招標文件發(fā)布招標信息招標登記成立評標小組成立招標工作小組監(jiān)督、見證評標、定標評標階段準備階段招標階段（二）（二）“無標底招標，有標底評標無標底招標，有標底評標”的實施方法的實施方法 上海市在施工評標中試行“無標底招標，有標底評標”的評標辦法，其做法如下：1、公開擇優(yōu)選擇施工投標單位 假設擇優(yōu)選擇了6家符合其各方面要求的施工投標單位，分別設定為A1、A2、A3、A4、A5和A6。2、公布建設工程項目的參考工程造價 編制該項目的參考工程造價，向各個參加競爭的施工招標單位公布（一般公布在招標文件里）。設定該項目編制的參考工程造價為b。 3、施工投標單位自主報價設定：a3（最高）a4a6

16、a1a2a5（最低）去掉一個最高的報價a3和去掉一個最低的報價a5。設定為： 規(guī)定：有效區(qū)間的系數(shù)在+2%-6%間。那么不舍去的有效區(qū)間在（1+2%）（1-6%）范圍里。如果a3（1+2%），那么，決定a3舍去；如果a5（1-6%），決定a5不舍去。 42164aaaaa試4、計算正式確定后的算術平均值計算5家報價的算術平均值，設定為，則：5、隨機抽取報價算術平均值的權數(shù)規(guī)定報價算術平均值的權數(shù)范圍在0.600.70這八個數(shù)之間。由評標小組的組長在這八個數(shù)碼簽中當場抽取。假如抽取的數(shù)碼簽為0.65，那么報價算術平均值的權數(shù)是0.65，而參考工程造價的權數(shù)就是0.35了。552164aaaaaa

17、試 6、計算加權平均工程造價，c=0.65+0.35b。7、隨機抽取加權平均工程造價的下浮率 假定規(guī)定的下浮率范圍在1%3%之間。由評標小組的組長在1.0%、1.1%、1.2%、3.0%的數(shù)碼簽中當場抽取。假如抽取的數(shù)碼簽為2.3%，那么下浮率就是2.3%。設定期望工程造價為d，則d=（1-2.3%）c=0.977c，即為在“無標底招標，有標底評標”中的評標標底。 8、給各個施工投標單位的報價打分 根據(jù)招標文件中評標辦法的規(guī)定，假如規(guī)定的商務標的滿分為60分，報價偏離標底，上浮1%，扣2分；下浮1%，扣1分。據(jù)此給各投標單位打分。即： 若為正值，選用 公式計算；若為負值，選用 公式計算。 )1

18、(dan2160dan1160dan（三）施工投標（三）施工投標 獲取招標信息授標、簽約詢標參加開標會、確認有效標遞交投標文件準備投標保函編制投標標書參加答疑會研究招標文件、踏勘等取得招標文件投標申請參加資格審查成立投標小組、進行投標決策（四）投標應注意的幾個問題（四）投標應注意的幾個問題 投標活動是一個系統(tǒng)工程，每一個環(huán)節(jié)都要認真對待，要做到：加強信息管理，把握投標機會；研究投標決策，化解市場風險；解讀投標須知，防止廢標產(chǎn)生；編好投標文件，造價技術并重。 同時要注意防止導致廢標原因的產(chǎn)生，因為投標標書列為廢標，一切努力將前功盡棄。通常廢標產(chǎn)生的原因有：投標文件沒密封、標書無印鑒、格式不對、超

19、時送達等。 第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)工程的監(jiān)理 通過恰當?shù)姆绞胶屯緩?，對工程質(zhì)量、工程進度、工程造價、工程設計、竣工驗收等重要環(huán)節(jié)實施必要的管理和監(jiān)督。 一、工程監(jiān)理概述一、工程監(jiān)理概述（一）工程監(jiān)理的基本含義（一）工程監(jiān)理的基本含義 建筑工程監(jiān)理，是指由具有法定資質(zhì)條件的工程監(jiān)理單位，根據(jù)建設單位的委托，依照法律、行政法規(guī)及有關的技術標準、設計文件和建筑工程承包合同，在施工質(zhì)量、建設工期和建設資金使用等方面，代表建設單位對工程施工實施專門的監(jiān)督活動，以求用最少的人力、物力、財力和時間獲得符合質(zhì)量要求的產(chǎn)品。 （二）監(jiān)理工作的主體及其職能（二）監(jiān)理工作的主體及其職能1、政府監(jiān)理 政府監(jiān)理是指各級人民

20、政府建設行政主管部門和國務院工業(yè)交通部門對工程建設實施階段建設行為實施的監(jiān)理，以及對社會監(jiān)理單位監(jiān)督管理。 政府監(jiān)理的主要內(nèi)容包括：制定并監(jiān)督實施監(jiān)理法規(guī)以及相關的建設法規(guī)；審批建設監(jiān)理單位資質(zhì)；歸口管理所轄區(qū)域的建設監(jiān)理工作；對工程建設項目實施直接監(jiān)理，如建設項目是否符合國家經(jīng)濟發(fā)展總體要求，是否符合環(huán)境保護要求等。 2、社會監(jiān)理 社會監(jiān)理是指社會監(jiān)理單位受建設單位的委托，對工程建設實施階段建設行為實施的監(jiān)理。 社會監(jiān)理單位可以是專門從事監(jiān)理業(yè)務的工程建設監(jiān)理公司或事務所，也可以是兼承建設監(jiān)理業(yè)務的工程設計、科學研究、工程建設咨詢單位等。 社會監(jiān)理的內(nèi)容非常廣泛，從投資決策咨詢的建設項目前期

21、準備階段，到工程保修階段，貫穿整個工程的全過程。 （四）工程監(jiān)理的總?cè)蝿眨ㄋ模┕こ瘫O(jiān)理的總?cè)蝿?工程監(jiān)理有四項主要任務，即建設項目的三大目標控制與合同管理。 三大目標是費用控制目標、總工期目標和質(zhì)量目標。通過對這三大目標在項目實施過程 中的動態(tài)控制，及時跟蹤糾偏，有利于達到預期目的。 三、監(jiān)理工作的內(nèi)容與方法三、監(jiān)理工作的內(nèi)容與方法（一）工程投資監(jiān)理（一）工程投資監(jiān)理 工程投資監(jiān)理是對工程的投資可能性、投資量、投資分配形式和方案等作具體的研究、考證和管理。1、投資監(jiān)理的內(nèi)容（1）投資決策階段的投資監(jiān)理（2）設計階段的投資監(jiān)理（3）施工招標階段的投資監(jiān)理（4）施工階段的投資監(jiān)理3、投資監(jiān)理的方法

22、投資監(jiān)理的主要技術經(jīng)濟分析方法有：（1）方案比較法（2）盈虧分析法（3）回歸分析法（4）決策樹法（5）價值分析法（二）建設工程進度監(jiān)理（二）建設工程進度監(jiān)理 工程建設進度監(jiān)理是指對工程建設項目的各建設階段的工作順序和持續(xù)時間進行規(guī)劃、實施、檢查、協(xié)調(diào)及信息反饋等一系列活動的總稱。建設項目進度監(jiān)理的總目標是建設工期，通過監(jiān)理單位的咨詢和監(jiān)督活動，確保如期完成工程。 1、工程進度監(jiān)理的方法（1）橫道圖法工序ABCABC周實際進度計劃進度（三）建設工程質(zhì)量監(jiān)理（三）建設工程質(zhì)量監(jiān)理 工程質(zhì)量監(jiān)理是指建設工程在準備和實施過程中，監(jiān)理單位通過對市場調(diào)查、設計、采購物資、加工訂貨、施工、試驗和檢驗、安裝和

23、試運轉(zhuǎn)、竣工驗收、用后服務等一系列環(huán)節(jié)中的作業(yè)技術活動的檢查和督促，使建設工程在性能、壽命、安全性、可靠性、經(jīng)濟性等方面都達到一定的標準的活動。質(zhì)量監(jiān)理貫穿工程建設的始終，是整個建設工程的重要組織部分。 3、設工程質(zhì)量監(jiān)理的內(nèi)容工程質(zhì)量監(jiān)理從內(nèi)容上看主要包括以下三個方面： （1）對原材料的監(jiān)理（2）對混凝土澆灌的試驗監(jiān)理（3）對施工程序的監(jiān)理（四）建設工程成本（造價）監(jiān)理（四）建設工程成本（造價）監(jiān)理 是防止預算超概算，決算超預算的重要手段。 1、建設工程成本（造價）監(jiān)理的任務和控制方法 在項目建設實施過程中，工程成本（造價）監(jiān)理的任務是按預算成本階段、分部位地進行成本控制，不使其一個部位或一

24、個項目超出預算規(guī)定，否則就要進行比較分析，找出原因。 工程成本（造價）監(jiān)理與傳統(tǒng)管理方法的重要區(qū)別是：傳統(tǒng)管理是一次撥款，竣工后決算，對工程的預控工作難以落實，往往是虧盈既成事實；而工程成本（造價）監(jiān)理則正好彌補了傳統(tǒng)管理的缺陷，實行工程建設過程的預先控制，發(fā)現(xiàn)問題及時分析處理，并采取補救措施。 1、招標承包工程的成本（造價）監(jiān)理 （1）詳細分析中標者的標書和報價，并根據(jù)合同預算，組織雙方簽訂合同，并以此作為工程結算的依據(jù)。（2）工程開工后，要逐月進行成本分析，具體核算實際成本與計劃價格、投標報價、合同預算、施工預算之間的各分部分期工程及各階段差別，進行比較和盈虧分析。如果發(fā)現(xiàn)問題，應及時采取

25、有力措施，確保施工過程中的實際成本始終在計劃價格幅度之內(nèi)，直至工程竣工結算。（3）逐步建立檢查制度和程序，進行定量工作，制定切實可行的措施（負責人、執(zhí)行人等），從而保證計劃的實施和目標的實現(xiàn)。（4）根據(jù)工期計算工程造價的監(jiān)理程序，應先根據(jù)建設單位提出的工期計算造價，編制二或三個不同工期的進度計劃方案，詳細計算每個方案的造價，然后求得最低造價的工期即為最優(yōu)工期。第四節(jié) 住宅配套建設管理一、住宅區(qū)市政、公用配套設施一、住宅區(qū)市政、公用配套設施（一）住宅區(qū)市政、公用配套設施的內(nèi)容和設置（一）住宅區(qū)市政、公用配套設施的內(nèi)容和設置要求要求1、住宅區(qū)市政、公用配套設施分類住宅市政、公用配套設施地上設施地下

26、設施環(huán)境建設市政公用設施市政設施公用設施綠化環(huán)境設施市政公用設施雨水管網(wǎng)污水管網(wǎng)市政道路上水管網(wǎng)電力線網(wǎng)燃氣管網(wǎng)通訊線網(wǎng)有線電視網(wǎng)垃圾收集設施二、住宅區(qū)公共建筑配套建設內(nèi)容和設置要求二、住宅區(qū)公共建筑配套建設內(nèi)容和設置要求（二）住宅區(qū)公建配套建設的內(nèi)容和設置 1、住宅區(qū)公建配套建設的內(nèi)容 主要包括：教育系統(tǒng)的中、小學，幼兒園、托兒所；交通系統(tǒng)的公交站點、郵政所等；建設系統(tǒng)的物業(yè)用房、管養(yǎng)段、煤氣營業(yè)所、環(huán)衛(wèi)分所（道班房）、公共廁所及小區(qū)公園前期征地；地區(qū)系統(tǒng)的街道辦事處、派出所以及居委會；社區(qū)服務的托老所、活動中心等；商委系統(tǒng)的街坊級部分商業(yè)網(wǎng)點；小區(qū)及居住區(qū)級的商業(yè)用房、體育場（館）、圖書館

27、、敬老院、民政福利用房、文化娛樂中心等。2、住宅區(qū)公建配套建設的設置 居住區(qū)公建配套費用基本上都納入住宅成本，但投資方式具體有兩種：一種是開發(fā)商按規(guī)定交配套費，除經(jīng)營性項目由開發(fā)商按規(guī)劃要求直接投資建設外，其他公建項目由主管部門立項統(tǒng)一安排建造。二是開發(fā)商經(jīng)批準不交配套費，所有公建項目都由開發(fā)商直接投資，包干建設。 居委會雖然是群眾性組織，但是它和居民的日常生活密切相關，因此，目前其用房仍實行開發(fā)商無償轉(zhuǎn)交的方式進行，居委會擁有使用權。三、居住區(qū)綠化環(huán)境建設三、居住區(qū)綠化環(huán)境建設 居住區(qū)綠化能充分發(fā)揮植物在防塵、遮陽、隔音、降溫、防災等方面的綜合功能，達到改善住區(qū)小氣候的目的，創(chuàng)造人與自然和諧共存，貼近自然的自然環(huán)境。 （二）（二） 總體要求總體要求 居住區(qū)是人居環(huán)境最直接的空間，應充分體現(xiàn)“以人為本”，以創(chuàng)造舒適、安全、健康、寧靜、平衡的生態(tài)環(huán)境為目標。總體要求是：1、力求自然活潑的風格，創(chuàng)造景觀各異、豐富多彩的人工植物群落。2、合理的地形設計。進行地形設計是為了豐富景觀，為植物生長創(chuàng)造條件。3、從居住的特定功能出發(fā)，做到因地制宜，綠化不影響居室的通風、采光。4、高層、小高層住區(qū)的綠化規(guī)劃設計還必須充分注意鳥瞰效果，滿足住在高樓上的居民俯視欣賞園林構圖的色彩美、藝術美，給人以賞心悅目的享受。5、充分運用我國傳統(tǒng)園林設計手法。（三）配植