嘉善縣物業(yè)小區(qū)停車問題初探VIP

1、關(guān)于我縣住宅小區(qū)停車問題的初探陳霞紅 胡征球近年來，隨著我縣經(jīng)濟(jì)和社會的發(fā)展以及人民生活水平不斷提高，許多家庭都紛紛購買了私家車作為代步工具，全縣機(jī)動車數(shù)量增長迅猛，與此同時，由于住宅建設(shè)中停車設(shè)施的規(guī)劃、建設(shè)和使用等方面因素，小區(qū)的停車難、難停車問題已成為十分突出的矛盾，并越來越引起全社會的廣泛關(guān)注，給小區(qū)管理工作帶來很大的壓力，給業(yè)主的生活帶來了一定的影響。本文就我縣住宅小區(qū)停車難問題現(xiàn)狀和成因以及解決的對策提出筆者的一些建議，以供參考。一、 目前我縣城區(qū)住宅小區(qū)停車問題概況。從二十一世紀(jì)開始，特別是近幾年來，我縣的汽車擁有量迅猛增長。據(jù)我們到縣公安局車管所了解，從2000年到2007年這

2、七年時間內(nèi)，全縣的汽車年末擁有量和每年的增加量都有很大增長，見圖：截止2007年底，我縣上牌登記的四輪機(jī)動車已達(dá)26705輛，與2000年末的4440輛，增加22265輛，增幅達(dá)5倍之多；每年平均增加3180輛，年平均遞增率達(dá)30%。我縣汽車擁有量的激增在給城區(qū)停車設(shè)施和道路增加較大壓力的同時，也給我縣住宅小區(qū)停車問題帶來了很大的壓力。為了了解我縣城區(qū)住宅小區(qū)停車難現(xiàn)狀，進(jìn)一步探索解決小區(qū)停車難這一問題，2007年底，我們選擇了魏塘鎮(zhèn)有代表性的31個住宅小區(qū)進(jìn)行了調(diào)查摸底。從調(diào)查情況看：31個小區(qū)住戶12551戶，汽車擁有量3499輛，擁有率為28%。小區(qū)內(nèi)車位和車庫總數(shù)為3379個，配備率為

3、26.9%，其中地下車位613個，住宅車庫2004個，露天車位762個。從總量上看，車位數(shù)與車輛擁有量之間相差不大，但由于各小區(qū)存在建設(shè)年代的不同和規(guī)劃要求、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)的差異以及部分業(yè)主的文明停車意識不高等因素，使相當(dāng)部分小區(qū)的停車難問題日顯突出，具體表現(xiàn)為：1、現(xiàn)有車位未能得到充分利用。從31個小區(qū)調(diào)查的總量看，車位數(shù)與擁有量之間基本平衡，但還是存在車位緊張的原因之一，是現(xiàn)有的車庫車位未能充分利用。部分車位是因各種原因被空置，如有的還是開發(fā)商產(chǎn)權(quán)的車位，尚未出售或出租的；有的業(yè)主產(chǎn)權(quán)的車位，但尚未買車；但我們也不可否認(rèn)，還有一部分車庫被業(yè)主改變用途，如用于開店或出租住人和當(dāng)倉庫用等，主觀上導(dǎo)致

4、了車庫減少，據(jù)了解，東方名邸約有10%的車庫被另作他用。 2、小區(qū)之間擁有車位數(shù)量不均衡。有的新建小區(qū)車位數(shù)可以滿足車輛停放，但有部分建造早的小區(qū)車位嚴(yán)重小于汽車擁有量。據(jù)統(tǒng)計，如雪松里、龍柏小區(qū)、解放三村、紫藤園等十四個在上世紀(jì)90年代建造的小區(qū)，由于建造年份較早，當(dāng)時配套車庫標(biāo)準(zhǔn)較低，小區(qū)停車問題較為突出，這部分小區(qū)占這次調(diào)查小區(qū)的比重達(dá)45.2%。這十四個住宅小區(qū)住戶實際擁有汽車595輛，但其總體車位數(shù)量僅只有347個，短缺148個，也就是說，將有近1/3的車輛是“無家可歸”，而只能“寄宿街頭”，擠占小區(qū)公共道路和綠地等。車輛的亂停亂占現(xiàn)象，既容易引起居民糾紛，又存在一定的安全隱患，也給

5、小區(qū)的物業(yè)管理帶來極大難度。3、部分新建小區(qū)車位配備率仍然不足。近幾年開發(fā)的樓盤，雖然在設(shè)計中已考慮到車位的問題，但由于設(shè)計規(guī)劃還是沒有跟上這幾年汽車數(shù)量增長的速度，因此在住戶完全入住后，也出現(xiàn)車位不足等現(xiàn)象。如格林春天小區(qū)，住戶汽車擁有量450余輛，但其車位和車庫總數(shù)僅僅只有282個，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需要；又如證大東方名嘉小區(qū)現(xiàn)入住業(yè)主汽車的擁有量就已達(dá)570余輛，但小區(qū)車位和車庫規(guī)劃設(shè)計總數(shù)僅為456個；就是象日月星辰這樣以聯(lián)排、別墅為主的高檔住宅小區(qū)，在住戶只有122戶而實際擁有汽車數(shù)量卻達(dá)到130輛，超出小區(qū)車位總數(shù)。這樣的矛盾在欣達(dá)東方名嘉、永?；▓@、江南樂章等小區(qū)入住率不斷提高的情況下

6、，也將逐步反映出來。4、私家車入庫率不高，公務(wù)車占用小區(qū)車位。有部分業(yè)主為了貪圖停車方便，將車庫移作他用，經(jīng)常把車停在公共道路。在一些小區(qū)內(nèi)，車輛停放復(fù)雜，外來車、單位用車也隨意停放，甚至有機(jī)關(guān)事業(yè)單位公務(wù)用車在小區(qū)過夜，更加大了小區(qū)停車的壓力。二、 住宅小區(qū)停車難原因分析小區(qū)停車難問題從各地來看是一個普遍現(xiàn)象。造成目前住宅小區(qū)內(nèi)停車難這一現(xiàn)象，不單單是物業(yè)管理的問題，而是一個綜合性問題的反映，其原因是多方面的，主要有：1、住宅規(guī)劃設(shè)計車位配備率不能適應(yīng)私家車增長速度。我縣2002年住宅小區(qū)規(guī)劃停車指標(biāo)為0.35輛/戶，一直到2006年9月后才改為每建造100M2 住宅面積配備一個車位。但實際

7、上早幾年許多小區(qū)已有50%的業(yè)主擁有私家車，近年還以每年30%以上的速度遞增，個別小區(qū)已超過一戶一輛的水平，這樣的私家車擁有量增長速度使得小區(qū)車位的規(guī)劃配備難以跟上。另外，房地產(chǎn)業(yè)是個開發(fā)周期長的產(chǎn)業(yè)，從規(guī)劃設(shè)計到竣工交付往往要經(jīng)歷2-3年時間以上。而在此時間里，規(guī)劃設(shè)計一旦確定，就很難進(jìn)行經(jīng)常調(diào)整。因此，待項目完工時，人們的消費(fèi)水平可能已經(jīng)超過規(guī)劃設(shè)計的預(yù)計，新建小區(qū)車位配備率跟不上私家車增長也就不作為奇了。2、地下車位銷售不暢，停車率不高，導(dǎo)致地面汽車擁擠。有一些小區(qū)出現(xiàn) “路面停車日增，地下泊位閑置”的現(xiàn)象。其原因是由于小區(qū)內(nèi)路面車位與地下停車位的經(jīng)營機(jī)制缺乏合理性，未能發(fā)揮以價格杠桿來

8、調(diào)節(jié)停車供需的作用，客觀加劇了住宅小區(qū)“停車難”的矛盾。我縣目前小區(qū)內(nèi)路面車位的出租價格普遍在每年700元左右，而且使用又方便，而購買一個地下車位少則6-7萬，高則達(dá)10萬元，也就是說用購買地下車位錢的利息就能支付地面車位的出租價格，這顯然導(dǎo)致很多人寧愿選擇停放在路面上而不愿去地下車位。另外，我縣目前絕大多數(shù)小區(qū)還沒有采用地下車位出租的辦法。3、物業(yè)服務(wù)企業(yè)缺少有效管理手段。部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有認(rèn)真重視車位管理問題，也不研究制定一套小區(qū)停車管理辦法和手段，沒有將小區(qū)內(nèi)的公共車位納入統(tǒng)一管理，放任自流，導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)亂停亂放現(xiàn)象嚴(yán)重。4、業(yè)主自治作用沒有得到有效發(fā)揮。對小區(qū)停車問題，許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)

9、都要求業(yè)主委員制定管理和辦法，但卻因多種原因，業(yè)主委員沒有做出決策，有的是有車族與無車族意見不一，難以統(tǒng)一；有的是業(yè)主委員自身還沒有正常運(yùn)作，無能為力；還有的是車庫權(quán)屬問題，如業(yè)主個人產(chǎn)權(quán)的車庫改變了用途，業(yè)主委員也難以應(yīng)對。對住宅小區(qū)難停車、亂停車，業(yè)主們的反響非常強(qiáng)烈，其危害也是顯而易見的。一是車主的相互爭車位、擋道路，造成小區(qū)交通秩序混亂，糾紛頻發(fā)；二是影響交通安全，對老人、小孩出行，帶來很大不便，特別是一旦發(fā)生火災(zāi)或急救病人，阻擋消防車和救護(hù)車的進(jìn)入，危害極大；三是影響小區(qū)環(huán)境，損壞綠化、擠占空間。四是影響物業(yè)管理正常秩序，企業(yè)不僅要投入大量人力，一旦車輛碰撞，或被劃痕、被撞傷，要向物

10、業(yè)服務(wù)企業(yè)索賠，企業(yè)十分無奈。三、 解決小區(qū)停車難問題的建議要解決小區(qū)停車難問題，不能僅靠哪個部門，或要物業(yè)服務(wù)企業(yè)獨(dú)自解決，需要多方聯(lián)動，立足現(xiàn)實，面向未來，長短結(jié)合，分類治理，既要著眼解決當(dāng)前的突出矛盾，又要研究前瞻性的制度與措施，使住宅小區(qū)停車適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的步伐，構(gòu)建和諧的小區(qū)環(huán)境。下面筆者提出幾點(diǎn)不成熟的建議。（一）、以科學(xué)發(fā)展規(guī)劃城市建設(shè)的全局。小區(qū)停車問題是一個系統(tǒng)工程，既要著眼解決當(dāng)前的突出矛盾，但更應(yīng)該是研究解決根本性的制度和措施，需要用科學(xué)發(fā)展觀點(diǎn)，對整個城市和發(fā)展建設(shè)進(jìn)行全面、系統(tǒng)的規(guī)劃。具體應(yīng)從以下幾方面考慮：一是對住宅小區(qū)的建設(shè)規(guī)劃和舊城改造要科學(xué)布局，合理選址，以

11、人為本，充分考慮市民生活的方便。還要把小區(qū)附近的停車設(shè)施一起規(guī)劃布局，因為小區(qū)內(nèi)的停車與小區(qū)外的停車是緊密聯(lián)系的，同時，也與小區(qū)周邊的道路、建筑、空間安排也是緊密聯(lián)系的。為此要有超前的意識，科學(xué)的思維，戰(zhàn)略的眼光，合理測算今后相當(dāng)長一段時間本地域泊位數(shù)的需求量，制定出一個區(qū)域的近期、中期和遠(yuǎn)期規(guī)劃。二是進(jìn)一步調(diào)整住宅小區(qū)停車規(guī)劃指標(biāo)，前瞻性地提高停車設(shè)施面積，適應(yīng)小區(qū)業(yè)主私家車增長速度。從2006年9月起采用的100M2 建筑面積一個車位的標(biāo)準(zhǔn)，就目前來說是可以的，但隨著私家車的增加，若干年后還應(yīng)該作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，以不斷適應(yīng)汽車擁有量的增長速度。三是要大力發(fā)展城市公共交通、方便市民出行。只有通過

12、合理布局，大力發(fā)展了公共交通，使小區(qū)內(nèi)的居民出行方便了，才能使汽車的擁有量緩慢增長，從根本上減輕小區(qū)內(nèi)停車的壓力。（二）、加強(qiáng)對小區(qū)停車設(shè)施建設(shè)、銷售、使用行為的監(jiān)管。對新建小區(qū)的建設(shè)必須嚴(yán)格按最低標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定配備停車設(shè)施，同時必須出售給小區(qū)內(nèi)居民。對于小區(qū)內(nèi)公共停車設(shè)施，由業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一管理，用于停車服務(wù)，不得改變其使用功能。對于已建小區(qū)的停車設(shè)施要盡可能提高其利用率，已被改變用途的停車設(shè)施和車庫，要聯(lián)合規(guī)劃、城管、工商、環(huán)保、公安等部門分類治理，恢復(fù)停車功能。（三）、因地制宜挖掘和改善現(xiàn)有小區(qū)的停車條件。對部分小區(qū)有可利用的空地進(jìn)行挖掘，可在社區(qū)、公安、城管部門指導(dǎo)下擬定方案，業(yè)主大

13、會討論決定實施，沒有業(yè)委會的小區(qū)由居委會召集業(yè)主討論決定實施。當(dāng)然在實施過程中，必須認(rèn)真研究，要符合物業(yè)法和物業(yè)管理條例等有關(guān)法律法規(guī)要求。前段時間在解放三村老區(qū)改造的過程中，已碰到無車業(yè)主不同意將部分小區(qū)綠化改造后鋪上草坪磚，增加停車位的情況。所以，必須在符合法律法規(guī)的情況下，正確處理好有車業(yè)主和無車業(yè)主之間的利益關(guān)系的前提下，可采?。阂皇窃鲈O(shè)機(jī)械式停車場；二是利用大的綠地、操場開拓建設(shè)地下停車場，建成后地表恢復(fù)原狀；三是利用小區(qū)周邊空地或小區(qū)續(xù)建的機(jī)會，適當(dāng)增建停車場；四是結(jié)合小區(qū)綠化改造，鋪草地磚，增加停車位；五是要根據(jù)小區(qū)情況，盡可能實施小區(qū)內(nèi)道路單向行使，以便有條件的小區(qū)內(nèi)道路劃出占

14、道單側(cè)泊位。已建小區(qū)可根據(jù)各自情況，通過一定的程序，采取不同的挖潛措施。（四）、強(qiáng)化管理工作，引導(dǎo)有序停車。從加強(qiáng)管理的角度，努力緩解停車難矛盾。一是價格管理部門要支持小區(qū)停車收費(fèi)工作，不斷完善小區(qū)內(nèi)停車位的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和小區(qū)周邊公共停車場的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，保證有償服務(wù)工作的順利進(jìn)行，努力做到有序規(guī)范停車。二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居委會要加強(qiáng)管理，促使業(yè)主自覺將車輛停入車庫或車位，禁止行政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位的小車和外來大型客貨車在小區(qū)內(nèi)停放過夜，限制外來車輛在小區(qū)內(nèi)過夜，要求以上車輛分別停放在公共停車場和單位車庫，緩解小區(qū)內(nèi)的停車壓力。另外，小區(qū)內(nèi)實行車輛進(jìn)出管理制度，一方面防止外來車輛擠占小區(qū)內(nèi)有限車位，另

15、一方面可以全面監(jiān)控小區(qū)車輛和車位變化情況，從而不斷研究制定出提高車位利用率的辦法。上述工作有物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的小區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要通過服務(wù)（管理）合同的約定來認(rèn)真管理，沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的小區(qū)社區(qū)居委會，則通過社區(qū)服務(wù)中心或建立相應(yīng)的服務(wù)（管理）隊伍來管理。三是引導(dǎo)有車庫無車的業(yè)主，盡可能出租車庫，使有限的停車資源得到充分發(fā)揮。四是合理制定地下車位的價格或租金。正確處理好地面車庫和地面車位與地下車位之間的合理比價，激勵業(yè)主購買和使用地下車位，改變部分小區(qū)“地面車滿為患，地下車位閑置”不正?，F(xiàn)象。五是督促房產(chǎn)公司對沒有出售的車庫和地下車位，制定適當(dāng)?shù)淖饨?，盡快短期出租出去，既可以有租金收入，又可緩

16、解停車難矛盾。（五）、充分發(fā)揮業(yè)主自治作用，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)加強(qiáng)車輛停放管理。根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，要求業(yè)主大會討論制定本區(qū)域內(nèi)車輛停放規(guī)則、服務(wù)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在符合法律法規(guī)的前提下，對不遵守規(guī)則的業(yè)主要有自治處置的辦法。對亂停車輛、擋道路，造成小區(qū)交通秩序混亂，甚至發(fā)生事故的當(dāng)事人，必要時可要求有關(guān)部門調(diào)查處理。（六）、加強(qiáng)宣傳力度，教育業(yè)主形成良好的停車習(xí)慣。目前在一些小區(qū)內(nèi)個別有車業(yè)主一方面抱怨小區(qū)停車難，而另一方面這些人卻有意無意地亂停車，缺乏從自身做起、有序停車的良好意識。因此，宣傳教育業(yè)主樹立文明意識極為重要。養(yǎng)成良好的停車習(xí)慣，是反映業(yè)主和小區(qū)的文明程度的重要標(biāo)志。為此，要充分利用報紙

17、、電視、廣播以及小區(qū)內(nèi)宣傳窗等各種媒體進(jìn)行多層次、寬渠道、廣覆蓋的宣傳工作，取得廣大業(yè)主的支持、理解，在人民群眾中間積極倡導(dǎo)健康、安全、文明的小區(qū)生活方式，為加快形成小區(qū)內(nèi)良好的停車環(huán)境，創(chuàng)造文明和諧的小區(qū)環(huán)境而努力。（七）、機(jī)關(guān)事業(yè)單位的國家工作人員要起表率作用。這類人員相對而言均接受過良好的教育，理應(yīng)在公共意識、文明程度、自身素質(zhì)方面上比其他業(yè)主要高，何況這部分人的汽車擁（用）有量占有相當(dāng)高的比例，因此，他們應(yīng)該從我做起，自覺遵守規(guī)章，帶頭服從管理，自覺做到有序停車，就位停車。相信在他們良好行為的影響和感染下，可以對小區(qū)的有序規(guī)范停車、緩解停車難問題起到表率和積極的作用。（八）、加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，明確工作職責(zé)。解決小區(qū)停車難問題，是一項既艱難又復(fù)雜的工作，在目前業(yè)主自律意識、文明程度、行為方式、消費(fèi)觀念等有待提高和加強(qiáng)的今天，特別是當(dāng)工作中涉及到有關(guān)法規(guī)和部分業(yè)主切身利益時，單靠哪個部門可能很難解決，需要有關(guān)部門的大力支持、共同參與、通力協(xié)作才能開展工作。所以有關(guān)職能部門都應(yīng)該以有利于建設(shè)和諧小區(qū)、創(chuàng)建文明社區(qū)為出發(fā)點(diǎn)，努力創(chuàng)新服務(wù)手段和管理方式，力求做好這件關(guān)系百姓生活和業(yè)主利益的民心工程。因此，要在縣委、縣府的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)和協(xié)調(diào)下，統(tǒng)籌公安交警部門（包括派出所）、城管、規(guī)劃建設(shè)部門（包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)）