物業(yè)綜合管理與綜合經(jīng)營服務(wù)課件

1、第八章第八章 物業(yè)綜合管理與綜合經(jīng)營服務(wù)物業(yè)綜合管理與綜合經(jīng)營服務(wù) 通過學(xué)習(xí)，要求學(xué)生掌握物業(yè)綜合管理和綜合經(jīng)通過學(xué)習(xí)，要求學(xué)生掌握物業(yè)綜合管理和綜合經(jīng)營服務(wù)的內(nèi)容，理解治安、消防、車輛道路管理、物營服務(wù)的內(nèi)容，理解治安、消防、車輛道路管理、物業(yè)環(huán)境、綠化、清潔管理的內(nèi)容和管理辦法。業(yè)環(huán)境、綠化、清潔管理的內(nèi)容和管理辦法。 第一節(jié)第一節(jié) 物業(yè)綜合管理與綜合經(jīng)營服務(wù)的內(nèi)容物業(yè)綜合管理與綜合經(jīng)營服務(wù)的內(nèi)容第二節(jié)第二節(jié) 物業(yè)安全管理物業(yè)安全管理 第三節(jié)第三節(jié) 物業(yè)環(huán)境管理物業(yè)環(huán)境管理 第四節(jié)第四節(jié) 物業(yè)綜合經(jīng)營服務(wù)物業(yè)綜合經(jīng)營服務(wù)第一節(jié)第一節(jié) 物業(yè)綜合管理與綜合經(jīng)營服務(wù)的內(nèi)容物業(yè)綜合管理與綜合經(jīng)營服

2、務(wù)的內(nèi)容一、物業(yè)綜合管理的內(nèi)容一、物業(yè)綜合管理的內(nèi)容 （一）物業(yè)綜合管理的含義（一）物業(yè)綜合管理的含義 物業(yè)綜合管理是指除物業(yè)本身管理之外，對物物業(yè)綜合管理是指除物業(yè)本身管理之外，對物業(yè)使用者工作、生活的正常秩序和環(huán)境進行系統(tǒng)、業(yè)使用者工作、生活的正常秩序和環(huán)境進行系統(tǒng)、全面的管理和治理。它包括物業(yè)的環(huán)境管理、消全面的管理和治理。它包括物業(yè)的環(huán)境管理、消防管理、治安管理和車輛管理等。其中后三項為防管理、治安管理和車輛管理等。其中后三項為安全管理。安全管理。（二）物業(yè)綜合管理的內(nèi)容（二）物業(yè)綜合管理的內(nèi)容1物業(yè)環(huán)境管理物業(yè)環(huán)境管理 物業(yè)環(huán)境就是指物業(yè)周圍公共使用的地方。物業(yè)環(huán)境就是指物業(yè)周圍公共

3、使用的地方。從狹義上講從狹義上講，它是，它是指樓宇住宅以外的周圍環(huán)境及公共設(shè)施；指樓宇住宅以外的周圍環(huán)境及公共設(shè)施；從廣義上講從廣義上講，它是指，它是指使用者占用其所有或租賃的房間以外的一切公共場所，包括過使用者占用其所有或租賃的房間以外的一切公共場所，包括過道、扶梯、公共廁所、會議室、電梯、公用浴室、餐廳以及樓道、扶梯、公共廁所、會議室、電梯、公用浴室、餐廳以及樓宇住宅外的附屬公共場所。宇住宅外的附屬公共場所。2物業(yè)消防管理物業(yè)消防管理物業(yè)消防管理的基本目的是預(yù)防火災(zāi)發(fā)生，對火災(zāi)隱患進行整物業(yè)消防管理的基本目的是預(yù)防火災(zāi)發(fā)生，對火災(zāi)隱患進行整改和治理，最大限度地減少損失，為業(yè)主和使用人的生產(chǎn)

4、、生改和治理，最大限度地減少損失，為業(yè)主和使用人的生產(chǎn)、生活提供安全環(huán)境?；钐峁┌踩h(huán)境。3物業(yè)治安管理物業(yè)治安管理物業(yè)治安管理是物業(yè)管理企業(yè)為防盜、防破壞、防流氓活動、物業(yè)治安管理是物業(yè)管理企業(yè)為防盜、防破壞、防流氓活動、防意外災(zāi)害事故等對所管物業(yè)開展的一系列管理活動。治安管防意外災(zāi)害事故等對所管物業(yè)開展的一系列管理活動。治安管理主要包括理主要包括安全保衛(wèi)安全保衛(wèi)和和維持正常工作秩序維持正常工作秩序兩個部分。兩個部分。 4車輛管理車輛管理車輛管理主要是為了加強物業(yè)管理企業(yè)所轄區(qū)域內(nèi)的交通管理，車輛管理主要是為了加強物業(yè)管理企業(yè)所轄區(qū)域內(nèi)的交通管理，建立良好、正常的交通秩序，確保業(yè)主車輛不損壞

5、。建立良好、正常的交通秩序，確保業(yè)主車輛不損壞。二、物業(yè)綜合經(jīng)營服務(wù)的內(nèi)容二、物業(yè)綜合經(jīng)營服務(wù)的內(nèi)容 業(yè)主或使用人的需要就是可經(jīng)營的項目，包括了衣、食、住、業(yè)主或使用人的需要就是可經(jīng)營的項目，包括了衣、食、住、行、娛樂、購物等各方面。行、娛樂、購物等各方面。（一）衣著方面（一）衣著方面1）洗滌服裝服務(wù)。）洗滌服裝服務(wù)。2）裁剪、制作服裝服務(wù)。）裁剪、制作服裝服務(wù)。 （二）飲食方面（二）飲食方面1）餐飲店、快餐服務(wù)。）餐飲店、快餐服務(wù)。 2）音樂茶社、咖啡屋、酒吧的便民服務(wù)。）音樂茶社、咖啡屋、酒吧的便民服務(wù)。 （三）家居方面（三）家居方面 提供搬家、房屋裝修、裝潢等服務(wù)。提供搬家、房屋裝修、裝

6、潢等服務(wù)。 （四）教育方面（四）教育方面 與教育機構(gòu)合作開辦幼兒園、托兒所、小學(xué)、中學(xué)、社區(qū)大與教育機構(gòu)合作開辦幼兒園、托兒所、小學(xué)、中學(xué)、社區(qū)大學(xué)、老年大學(xué)等。開設(shè)書市、圖書閱覽室等。學(xué)、老年大學(xué)等。開設(shè)書市、圖書閱覽室等。 （五）娛樂方面（五）娛樂方面 開展各類文體娛樂活動，比如成立棋牌社、讀書社，舉辦影開展各類文體娛樂活動，比如成立棋牌社、讀書社，舉辦影視、歌舞、健身活動等。視、歌舞、健身活動等。 （六）購物方面（六）購物方面 1）在小區(qū)內(nèi)開辦商店，提供日常百貨的需求服務(wù)。）在小區(qū)內(nèi)開辦商店，提供日常百貨的需求服務(wù)。2）在小區(qū)內(nèi)開辦食品店，提供日常副食供應(yīng)。）在小區(qū)內(nèi)開辦食品店，提供日常

7、副食供應(yīng)。（七）金融方面（七）金融方面 開辦信用社。自動取款機。開辦信用社。自動取款機。（八）經(jīng)紀(jì)中介服務(wù)方面（八）經(jīng)紀(jì)中介服務(wù)方面1）房產(chǎn)出租、出售中介。）房產(chǎn)出租、出售中介。2）房產(chǎn)評估、公證。）房產(chǎn)評估、公證。3）開設(shè)保姆介紹所。）開設(shè)保姆介紹所。4）其他中介服務(wù)。）其他中介服務(wù)。（九）廣告業(yè)務(wù)方面（九）廣告業(yè)務(wù)方面 開展各種廣告業(yè)務(wù)，如利用小區(qū)的戶外廣告牌進行廣告宣傳；開展各種廣告業(yè)務(wù)，如利用小區(qū)的戶外廣告牌進行廣告宣傳；小區(qū)的閉路電視播放有償廣告等。小區(qū)的閉路電視播放有償廣告等。第二節(jié)第二節(jié) 安全管理安全管理 物業(yè)安全管理包括治安管理物業(yè)安全管理包括治安管理 消防管理消防管理 車輛管

8、理車輛管理一、治安管理一、治安管理（一）治安管理的含義和特點（一）治安管理的含義和特點1治安管理的含義治安管理的含義 治安管理就是指物業(yè)管理公司為防盜、防破壞、治安管理就是指物業(yè)管理公司為防盜、防破壞、防流氓活動、防意外及人為突發(fā)事故而對所管理防流氓活動、防意外及人為突發(fā)事故而對所管理的物業(yè)進行的一系列管理活動。的物業(yè)進行的一系列管理活動。2治安管理的特點治安管理的特點1）治安工作難度大）治安工作難度大 。 一些大型商住區(qū)或高層綜合樓宇不但樓一些大型商住區(qū)或高層綜合樓宇不但樓幢多、樓層高、面積大、進出口多，而且區(qū)內(nèi)公司多，餐廳、幢多、樓層高、面積大、進出口多，而且區(qū)內(nèi)公司多，餐廳、歌舞廳、電影

9、院、健身房、球館等娛樂場所也較多，從而使歌舞廳、電影院、健身房、球館等娛樂場所也較多，從而使區(qū)域內(nèi)人員流量大，進出人員復(fù)雜，這些情況給制定和落實區(qū)域內(nèi)人員流量大，進出人員復(fù)雜，這些情況給制定和落實安全措施帶來一定的困難。安全措施帶來一定的困難。 同時，眾多的單位又有各自的管理部門，物業(yè)管理公司不可同時，眾多的單位又有各自的管理部門，物業(yè)管理公司不可能干預(yù)過多，因而其治安形勢嚴(yán)峻，治安工作難度較大。能干預(yù)過多，因而其治安形勢嚴(yán)峻，治安工作難度較大。2）服務(wù)性強。）服務(wù)性強。 物業(yè)管理的任務(wù)就是為用戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)和高物業(yè)管理的任務(wù)就是為用戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)和高效管理，創(chuàng)造安全、文明、整潔、舒適的環(huán)境。

10、因此，作為效管理，創(chuàng)造安全、文明、整潔、舒適的環(huán)境。因此，作為物業(yè)管理公司的保安人員、要做好自己的本職工作，其首要物業(yè)管理公司的保安人員、要做好自己的本職工作，其首要任務(wù)就是堅持任務(wù)就是堅持“服務(wù)第一、用戶至上服務(wù)第一、用戶至上”的服務(wù)宗旨，強化服的服務(wù)宗旨，強化服務(wù)意識，努力提高治安服務(wù)水平，認(rèn)真做好治安防范工作。務(wù)意識，努力提高治安服務(wù)水平，認(rèn)真做好治安防范工作。（二）治安管理的機構(gòu)設(shè)置與職責(zé)劃分（二）治安管理的機構(gòu)設(shè)置與職責(zé)劃分1治安管理的機構(gòu)設(shè)置治安管理的機構(gòu)設(shè)置物業(yè)治安管理任務(wù)比較明確，不同類型、不同規(guī)模的物業(yè)保安部的機構(gòu)物業(yè)治安管理任務(wù)比較明確，不同類型、不同規(guī)模的物業(yè)保安部的機構(gòu)

11、設(shè)置不同。一般來說，物業(yè)管理規(guī)模越大，物業(yè)類型及配套設(shè)施越多，設(shè)置不同。一般來說，物業(yè)管理規(guī)模越大，物業(yè)類型及配套設(shè)施越多，其保安機構(gòu)設(shè)置越多。其保安機構(gòu)設(shè)置越多。一般在保安部下轄辦公室、門衛(wèi)班、安全巡邏班、電視監(jiān)控班、消防班、一般在保安部下轄辦公室、門衛(wèi)班、安全巡邏班、電視監(jiān)控班、消防班、車場保安班等。車場保安班等。這種分班方式的特點是每個班治安任務(wù)專一，便于班內(nèi)的管理，便于治這種分班方式的特點是每個班治安任務(wù)專一，便于班內(nèi)的管理，便于治安設(shè)備的管理。安設(shè)備的管理。但這種分班方式的缺點是每個專業(yè)班成員（如門衛(wèi)保安員）不能同時上但這種分班方式的缺點是每個專業(yè)班成員（如門衛(wèi)保安員）不能同時上班，

12、要分成早、中、晚班及輪休等，因而不利于治安工作的統(tǒng)一管理。班，要分成早、中、晚班及輪休等，因而不利于治安工作的統(tǒng)一管理。“四班三輪轉(zhuǎn)四班三輪轉(zhuǎn)”：將不同工作性質(zhì)的保安人員按照每一班次的工作需要：將不同工作性質(zhì)的保安人員按照每一班次的工作需要分成四個班組，每天有三個班組分別上早班、中班、夜班，一個班輪休，分成四個班組，每天有三個班組分別上早班、中班、夜班，一個班輪休，每個班都有消防、巡邏、門衛(wèi)、電視監(jiān)視、車場、內(nèi)巡等保安員。這種每個班都有消防、巡邏、門衛(wèi)、電視監(jiān)視、車場、內(nèi)巡等保安員。這種分班方式便于治安工作的統(tǒng)一管理，但是要求班長應(yīng)具有較全面豐富的分班方式便于治安工作的統(tǒng)一管理，但是要求班長應(yīng)

13、具有較全面豐富的保安工作經(jīng)驗。保安工作經(jīng)驗。 2.治安管理人員的職責(zé)劃分治安管理人員的職責(zé)劃分 （1）部門經(jīng)理的工作職責(zé)）部門經(jīng)理的工作職責(zé) （2）保安領(lǐng)班（經(jīng)理助理）的工作職責(zé)）保安領(lǐng)班（經(jīng)理助理）的工作職責(zé) （3）保安人員的工作職責(zé)）保安人員的工作職責(zé)（三）治安管理的主要內(nèi)容（三）治安管理的主要內(nèi)容門衛(wèi)、巡邏、監(jiān)控門衛(wèi)、巡邏、監(jiān)控1.門衛(wèi)治安管理門衛(wèi)治安管理門衛(wèi)是物業(yè)安全的第一衛(wèi)士，在物業(yè)治安管理中占有極為門衛(wèi)是物業(yè)安全的第一衛(wèi)士，在物業(yè)治安管理中占有極為重要的地位，門衛(wèi)的素質(zhì)代表著保安隊伍的整體素質(zhì)，從重要的地位，門衛(wèi)的素質(zhì)代表著保安隊伍的整體素質(zhì)，從某種程度上代表著物業(yè)管理公司全體員工

14、的服務(wù)素質(zhì)。某種程度上代表著物業(yè)管理公司全體員工的服務(wù)素質(zhì)。2巡邏治安管理巡邏治安管理巡邏是物業(yè)安全的又一保障。巡邏是物業(yè)安全的又一保障。3電視監(jiān)控管理電視監(jiān)控管理要提高物業(yè)治安管理水平，除了依靠治安管理的人的因素要提高物業(yè)治安管理水平，除了依靠治安管理的人的因素外，還要依靠治安管理的技術(shù)因素，也就是要建立并完善外，還要依靠治安管理的技術(shù)因素，也就是要建立并完善治安管理的技術(shù)防范措施。治安管理的技術(shù)防范措施。二、消防管理二、消防管理（一）消防管理的目的與方針（一）消防管理的目的與方針 消防管理的基本目的是預(yù)防物業(yè)火災(zāi)的發(fā)生，最大限度地減消防管理的基本目的是預(yù)防物業(yè)火災(zāi)的發(fā)生，最大限度地減少火災(zāi)

15、損失，為業(yè)主和使用人的生產(chǎn)和生活提供安全環(huán)境，少火災(zāi)損失，為業(yè)主和使用人的生產(chǎn)和生活提供安全環(huán)境，增強城市居民的安全感，保證其生命和財產(chǎn)的安全。所以，增強城市居民的安全感，保證其生命和財產(chǎn)的安全。所以，要貫徹要貫徹 “預(yù)防為主，防消結(jié)合預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針。的方針。（二）消防管理機構(gòu)設(shè)置與職責(zé)劃分（二）消防管理機構(gòu)設(shè)置與職責(zé)劃分1消防管理的機構(gòu)設(shè)置消防管理的機構(gòu)設(shè)置 物業(yè)管理公司的消防管理機構(gòu)一般從屬于公司的安全保衛(wèi)部物業(yè)管理公司的消防管理機構(gòu)一般從屬于公司的安全保衛(wèi)部門，即在保安部下設(shè)消防班，但消防班的業(yè)務(wù)管理又是專業(yè)門，即在保安部下設(shè)消防班，但消防班的業(yè)務(wù)管理又是專業(yè)專職和單列的。專

16、職和單列的。2消防管理人員的職責(zé)劃分消防管理人員的職責(zé)劃分（1)專職消防管理人員的職責(zé)專職消防管理人員的職責(zé)（2）義務(wù)消防人員的職責(zé)）義務(wù)消防人員的職責(zé)（三）消防管理的主要內(nèi)容（三）消防管理的主要內(nèi)容1建立高素質(zhì)的消防隊伍建立高素質(zhì)的消防隊伍 建設(shè)高素質(zhì)消防隊伍：年輕力壯，身體素質(zhì)好；反應(yīng)靈敏，建設(shè)高素質(zhì)消防隊伍：年輕力壯，身體素質(zhì)好；反應(yīng)靈敏，行動迅速；責(zé)任心強，勇于獻身；要有一定的文化水平；行動迅速；責(zé)任心強，勇于獻身；要有一定的文化水平；最好為男性。最好為男性。2制定完善的消防制度制定完善的消防制度（1）消防中心值班制度）消防中心值班制度（2）防火檔案制度）防火檔案制度（3）消防崗位責(zé)任

17、制度）消防崗位責(zé)任制度（4）消防安全檢查制度）消防安全檢查制度（5）專職消防員的定期訓(xùn)練和演習(xí)制度）專職消防員的定期訓(xùn)練和演習(xí)制度（6）其他有關(guān)消防的規(guī)定）其他有關(guān)消防的規(guī)定3消防設(shè)備的管理：對消防設(shè)備的保養(yǎng)與維護。消防設(shè)備的管理：對消防設(shè)備的保養(yǎng)與維護。消防設(shè)備的維修需要專門的技術(shù)，特別是一些關(guān)鍵設(shè)備，一般消防設(shè)備的維修需要專門的技術(shù)，特別是一些關(guān)鍵設(shè)備，一般應(yīng)聘請經(jīng)政府認(rèn)可的、持有合格消防牌照的專業(yè)公司來維修。應(yīng)聘請經(jīng)政府認(rèn)可的、持有合格消防牌照的專業(yè)公司來維修。必須定期檢查消防設(shè)備的完好、規(guī)范程度，對使用不當(dāng)?shù)牡胤奖仨毝ㄆ跈z查消防設(shè)備的完好、規(guī)范程度，對使用不當(dāng)?shù)牡胤綉?yīng)及時改正。應(yīng)及時改

18、正。要禁止擅自更改消防設(shè)備的行為，特別是住戶進行二次裝修時，要禁止擅自更改消防設(shè)備的行為，特別是住戶進行二次裝修時，必須嚴(yán)格審查消防設(shè)備的完好程度。必須嚴(yán)格審查消防設(shè)備的完好程度。公共消防通道必須保證暢通，絕對不準(zhǔn)放置其他物品。公共消防通道必須保證暢通，絕對不準(zhǔn)放置其他物品。要加強消防值班和巡邏，及時發(fā)現(xiàn)火警隱患并予以清除。要加強消防值班和巡邏，及時發(fā)現(xiàn)火警隱患并予以清除。全體員工要熟悉消防法規(guī)，了解各種消防設(shè)備的使用方法，制全體員工要熟悉消防法規(guī)，了解各種消防設(shè)備的使用方法，制定該物業(yè)的消防制度及有關(guān)圖冊，并使業(yè)主或使用人熟悉。定該物業(yè)的消防制度及有關(guān)圖冊，并使業(yè)主或使用人熟悉。（四）高層建

19、筑的消防管理（四）高層建筑的消防管理1高層建筑消防的特點高層建筑消防的特點（l）耐火極限低）耐火極限低 （2）火險因素多）火險因素多 （3）火勢蔓延快）火勢蔓延快 （4）撲救難度大）撲救難度大（5）疏散困難）疏散困難2高層建筑消防管理的主要措施高層建筑消防管理的主要措施（1）防火分隔）防火分隔 （2）做好完全疏散的準(zhǔn)備工作）做好完全疏散的準(zhǔn)備工作（3）設(shè)置自動報警設(shè)施）設(shè)置自動報警設(shè)施（4）設(shè)置火災(zāi)事故照明和疏散標(biāo)志）設(shè)置火災(zāi)事故照明和疏散標(biāo)志三、車輛管理三、車輛管理難度大：難度大： 車輛在逐年增加。車輛在逐年增加。 城市規(guī)劃遠遠跟不上房地產(chǎn)開發(fā)的需要，不少城市規(guī)劃遠遠跟不上房地產(chǎn)開發(fā)的需要，

20、不少物業(yè)沒有停車場或停車位嚴(yán)重不足。物業(yè)沒有停車場或停車位嚴(yán)重不足。 有的物業(yè)管理公司管理不善，造成物業(yè)區(qū)域內(nèi)有的物業(yè)管理公司管理不善，造成物業(yè)區(qū)域內(nèi) 車輛亂停亂放現(xiàn)象嚴(yán)重。車輛亂停亂放現(xiàn)象嚴(yán)重。 車輛被盜。車輛被盜。 區(qū)內(nèi)行車事故。區(qū)內(nèi)行車事故。如何搞好車輛管理工作？如何搞好車輛管理工作？搞好停車場的建設(shè)，建立健全車輛管理制度。搞好停車場的建設(shè)，建立健全車輛管理制度。（一）搞好停車場的建設(shè)（一）搞好停車場的建設(shè)1停車場位置的規(guī)劃停車場位置的規(guī)劃物業(yè)管理公司對停車場的規(guī)劃，要因地制宜，既要和物業(yè)區(qū)域相協(xié)調(diào)，物業(yè)管理公司對停車場的規(guī)劃，要因地制宜，既要和物業(yè)區(qū)域相協(xié)調(diào)，又要符合實際需要。又要符合

21、實際需要。2停車場（庫）的內(nèi)部要求停車場（庫）的內(nèi)部要求（1）停車場（庫）的光度要求）停車場（庫）的光度要求 ：方便車主，防盜考慮。：方便車主，防盜考慮。（2）停車場（庫）的設(shè)施要求）停車場（庫）的設(shè)施要求 ：安置足夠的指示信號燈，還要有適當(dāng)：安置足夠的指示信號燈，還要有適當(dāng)?shù)慕沂緲?biāo)語，消防設(shè)備必須配備齊全，應(yīng)安裝電話，供發(fā)生火情或盜的揭示標(biāo)語，消防設(shè)備必須配備齊全，應(yīng)安裝電話，供發(fā)生火情或盜情時報警使用。如有特殊要求，還可在車輛出入路口處設(shè)置管制性欄情時報警使用。如有特殊要求，還可在車輛出入路口處設(shè)置管制性欄桿，以供使用。桿，以供使用。（3）停車場（庫）的區(qū)位布置要求）停車場（庫）的區(qū)位布置

22、要求 首先應(yīng)做好該物業(yè)區(qū)域各種車輛的調(diào)查摸底，弄清所管區(qū)域各種車輛首先應(yīng)做好該物業(yè)區(qū)域各種車輛的調(diào)查摸底，弄清所管區(qū)域各種車輛的總數(shù)以及不同類型車輛的比例，然后根據(jù)掌握的材料，考慮可能的的總數(shù)以及不同類型車輛的比例，然后根據(jù)掌握的材料，考慮可能的情況，把停車場（庫）內(nèi)停車位置劃分為機動車區(qū)和非機動車區(qū)兩個情況，把停車場（庫）內(nèi)停車位置劃分為機動車區(qū)和非機動車區(qū)兩個大的區(qū)域。大的區(qū)域。（二）建立健全的車輛管理制度（二）建立健全的車輛管理制度1門衛(wèi)管理制度門衛(wèi)管理制度 這里的門衛(wèi)包括停車場的門衛(wèi)和物業(yè)區(qū)域大門的這里的門衛(wèi)包括停車場的門衛(wèi)和物業(yè)區(qū)域大門的門衛(wèi)。門衛(wèi)。2車輛保管規(guī)定車輛保管規(guī)定 依照國

23、際慣例，物業(yè)管理公司應(yīng)與車主簽訂車輛依照國際慣例，物業(yè)管理公司應(yīng)與車主簽訂車輛停放管理合同或協(xié)議，明確雙方的責(zé)任。對外來停放管理合同或協(xié)議，明確雙方的責(zé)任。對外來車輛也應(yīng)有相應(yīng)規(guī)定。車輛也應(yīng)有相應(yīng)規(guī)定。（1）摩托車、自行車管理規(guī)定）摩托車、自行車管理規(guī)定1）業(yè)主或使用人需要保管摩托車、自行車，要先到物業(yè)管）業(yè)主或使用人需要保管摩托車、自行車，要先到物業(yè)管理公司辦理登記手續(xù)，領(lǐng)取存車牌，交保管員查收，并按理公司辦理登記手續(xù)，領(lǐng)取存車牌，交保管員查收，并按時辦理繳費手續(xù)。時辦理繳費手續(xù)。2）臨時存放車輛的收費按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。）臨時存放車輛的收費按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。3)存放車輛后要立即領(lǐng)取存車牌。存放車

24、輛后要立即領(lǐng)取存車牌。4）摩托車、自行車必須存放在指定的位置，未按指定位置）摩托車、自行車必須存放在指定的位置，未按指定位置存放，造成丟失或損壞，責(zé)任由所有者自己承擔(dān)。存放，造成丟失或損壞，責(zé)任由所有者自己承擔(dān)。5）服從管理員的管理，并接受檢查。）服從管理員的管理，并接受檢查。6）管理員的工作受到各位業(yè)主和租戶的監(jiān)督，出現(xiàn)失職情）管理員的工作受到各位業(yè)主和租戶的監(jiān)督，出現(xiàn)失職情況，可以向物業(yè)管理公司反映。況，可以向物業(yè)管理公司反映。（2）機動車管理規(guī)定）機動車管理規(guī)定1）所有外來車輛未經(jīng)管理處許可，不得進入住宅區(qū)，進入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)）所有外來車輛未經(jīng)管理處許可，不得進入住宅區(qū)，進入物業(yè)管理區(qū)域

25、內(nèi)的車輛要服從統(tǒng)一管理。的車輛要服從統(tǒng)一管理。2）一般禁止）一般禁止2.5t以上的貨車或大客車進入住宅區(qū)。以上的貨車或大客車進入住宅區(qū)。3）禁止車輛在住宅區(qū)內(nèi)亂停亂放，要按指定的地點停放車輛，并交納停車）禁止車輛在住宅區(qū)內(nèi)亂停亂放，要按指定的地點停放車輛，并交納停車費。費。4）長期將車輛停放在住宅區(qū)的，應(yīng)向物業(yè)管理公司申請，領(lǐng)取物業(yè)管理公）長期將車輛停放在住宅區(qū)的，應(yīng)向物業(yè)管理公司申請，領(lǐng)取物業(yè)管理公司頒發(fā)的司頒發(fā)的“準(zhǔn)停證準(zhǔn)停證”。臨時進入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車輛必須在臨時車位上。臨時進入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車輛必須在臨時車位上存放，并交納停車費，不能隨便存放。存放，并交納停車費，不能隨便存放。5）

26、車輛如需停止使用停車位，應(yīng)及時到物業(yè)管理公司辦理注銷手續(xù)，否則）車輛如需停止使用停車位，應(yīng)及時到物業(yè)管理公司辦理注銷手續(xù)，否則停車費繼續(xù)收取。不允許私自轉(zhuǎn)讓停車牌和停車位，否則將取消該車輛的停車費繼續(xù)收取。不允許私自轉(zhuǎn)讓停車牌和停車位，否則將取消該車輛的停車牌和停車位。停車牌和停車位。6）駛?cè)胛飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車輛要按規(guī)定的路線行駛，不得逆向行駛，不得）駛?cè)胛飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車輛要按規(guī)定的路線行駛，不得逆向行駛，不得鳴笛。如損壞路面或其他設(shè)施者，應(yīng)按價賠償。鳴笛。如損壞路面或其他設(shè)施者，應(yīng)按價賠償。7）為防止出現(xiàn)意外，凡裝有易燃、易爆、劇毒品、腐蝕品或污染性物品的）為防止出現(xiàn)意外，凡裝有易燃、易爆

27、、劇毒品、腐蝕品或污染性物品的車輛不準(zhǔn)進入住宅區(qū)。在車庫內(nèi)不準(zhǔn)隨地扔煙頭，違者按規(guī)定罰款。車輛不準(zhǔn)進入住宅區(qū)。在車庫內(nèi)不準(zhǔn)隨地扔煙頭，違者按規(guī)定罰款。8）不得在停車場（庫）和小區(qū)范圍內(nèi)洗車、修車和清掃車上的雜物于地面，）不得在停車場（庫）和小區(qū)范圍內(nèi)洗車、修車和清掃車上的雜物于地面，漏油、漏水的車輛不許進入車庫。進入車庫的一切人員不得隨地大小便、漏油、漏水的車輛不許進入車庫。進入車庫的一切人員不得隨地大小便、吐痰、亂扔果皮、雜物等。吐痰、亂扔果皮、雜物等。9）不準(zhǔn)在住宅區(qū)內(nèi)學(xué)習(xí)駕車、試車。）不準(zhǔn)在住宅區(qū)內(nèi)學(xué)習(xí)駕車、試車。第三節(jié)第三節(jié) 物業(yè)環(huán)境管理物業(yè)環(huán)境管理一、物業(yè)環(huán)境管理概述一、物業(yè)環(huán)境管理

28、概述（一）物業(yè)環(huán)境的內(nèi)涵（一）物業(yè)環(huán)境的內(nèi)涵廣義的環(huán)境包括：廣義的環(huán)境包括：1）第一環(huán)境，即自然環(huán)境，或稱原生環(huán)境，其中既含有對人類有用的自然）第一環(huán)境，即自然環(huán)境，或稱原生環(huán)境，其中既含有對人類有用的自然資源，也含有對人類不利的自然災(zāi)害，如地震、火山、海嘯、洪水等。資源，也含有對人類不利的自然災(zāi)害，如地震、火山、海嘯、洪水等。2）第二環(huán)境，又叫次生環(huán)境，即被人類活動改變或污染的自然環(huán)境，如城）第二環(huán)境，又叫次生環(huán)境，即被人類活動改變或污染的自然環(huán)境，如城市上空被污染的大氣，城市周圍被污染的水體，城市附近被污染的土壤，市上空被污染的大氣，城市周圍被污染的水體，城市附近被污染的土壤，城區(qū)內(nèi)部被破

29、壞的林木草地或被綠化的荒坡、空地。城區(qū)內(nèi)部被破壞的林木草地或被綠化的荒坡、空地。3）第三環(huán)境，即由人工建造的房屋、道路和各項設(shè)施等組成的人工環(huán)境。）第三環(huán)境，即由人工建造的房屋、道路和各項設(shè)施等組成的人工環(huán)境。4）第四環(huán)境，即由政治、經(jīng)濟、文化等各種社會因素所構(gòu)成的、人與人之）第四環(huán)境，即由政治、經(jīng)濟、文化等各種社會因素所構(gòu)成的、人與人之間的社會環(huán)境。間的社會環(huán)境。狹義的環(huán)境就是指第二環(huán)境，即被污染或改變的自然環(huán)境。狹義的環(huán)境就是指第二環(huán)境，即被污染或改變的自然環(huán)境。物業(yè)環(huán)境是城市環(huán)境的一部分，應(yīng)該說，它包括廣義環(huán)境的第二、第三、物業(yè)環(huán)境是城市環(huán)境的一部分，應(yīng)該說，它包括廣義環(huán)境的第二、第三、

30、第四環(huán)境。城市環(huán)境，是城市范圍內(nèi)的環(huán)境；物業(yè)環(huán)境則是某個物業(yè)區(qū)第四環(huán)境。城市環(huán)境，是城市范圍內(nèi)的環(huán)境；物業(yè)環(huán)境則是某個物業(yè)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境。域內(nèi)的環(huán)境。（二）物業(yè)環(huán)境的種類（二）物業(yè)環(huán)境的種類1生活居住環(huán)境生活居住環(huán)境生活居住環(huán)境包括內(nèi)部居住環(huán)境和外部居住環(huán)境兩個方面：生活居住環(huán)境包括內(nèi)部居住環(huán)境和外部居住環(huán)境兩個方面：（1）內(nèi)部居住環(huán)境即指居住建筑的內(nèi)部環(huán)境，影響住宅區(qū)內(nèi)部居住環(huán)境的）內(nèi)部居住環(huán)境即指居住建筑的內(nèi)部環(huán)境，影響住宅區(qū)內(nèi)部居住環(huán)境的因素有：因素有：1）住宅標(biāo)準(zhǔn)）住宅標(biāo)準(zhǔn) 指面積和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。面積標(biāo)準(zhǔn)一般是指平均每戶建筑面積和平指面積和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。面積標(biāo)準(zhǔn)一般是指平均每戶建筑面積和平均每人

31、居住面積的大小，而質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)是指設(shè)備的完善程度，如衛(wèi)生設(shè)備、煤均每人居住面積的大小，而質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)是指設(shè)備的完善程度，如衛(wèi)生設(shè)備、煤氣、供電、供熱、電話等。氣、供電、供熱、電話等。2)住宅類型住宅類型 即是別墅、公寓、一般平房，還是多層或高層樓房等。即是別墅、公寓、一般平房，還是多層或高層樓房等。3）隔聲情況）隔聲情況 包括居室上下或前后左右的隔聲狀況，對電梯、管道及外部噪包括居室上下或前后左右的隔聲狀況，對電梯、管道及外部噪聲的防護等。聲的防護等。4）隔熱和保溫情況）隔熱和保溫情況 夏天住宅要隔熱，冬天要保溫，這是居住環(huán)境良好的重夏天住宅要隔熱，冬天要保溫，這是居住環(huán)境良好的重要條件。要條件。5）

32、光照情況）光照情況 指自然采光和人工照明的狀況。指自然采光和人工照明的狀況。6）日照狀況）日照狀況 指居室內(nèi)獲得太陽直接照射的情況。指居室內(nèi)獲得太陽直接照射的情況。7）通風(fēng)狀況）通風(fēng)狀況 一般指自然通風(fēng)狀況。一般指自然通風(fēng)狀況。8）室內(nèi)小氣候）室內(nèi)小氣候 指室內(nèi)的氣溫、相對濕度和空氣流動速度。指室內(nèi)的氣溫、相對濕度和空氣流動速度。9）室內(nèi)空氣量和二氧化碳含量。）室內(nèi)空氣量和二氧化碳含量。（2）外部居住環(huán)境）外部居住環(huán)境 是指住宅和與住戶生活密切相關(guān)的是指住宅和與住戶生活密切相關(guān)的各類公共建筑、公用設(shè)施、綠化、院落和室外場地等，各類公共建筑、公用設(shè)施、綠化、院落和室外場地等，它與內(nèi)部居住環(huán)境有機

33、地組成完整的生活居住環(huán)境。它與內(nèi)部居住環(huán)境有機地組成完整的生活居住環(huán)境。影響外部居住環(huán)境的因素包括：影響外部居住環(huán)境的因素包括：1）公共建筑）公共建筑 指由政府和社會力量建造的為居民生活服指由政府和社會力量建造的為居民生活服務(wù)的各類建筑，包括幼兒園、中小學(xué)、影劇院、醫(yī)院、務(wù)的各類建筑，包括幼兒園、中小學(xué)、影劇院、醫(yī)院、商店、郵電局、銀行等各種公共建筑。商店、郵電局、銀行等各種公共建筑。2）市政公共設(shè)施）市政公共設(shè)施 指由政府建造的為住宅區(qū)生活服務(wù)的指由政府建造的為住宅區(qū)生活服務(wù)的設(shè)施，如道路、各種工程管線和設(shè)施、公共交通等設(shè)施，如道路、各種工程管線和設(shè)施、公共交通等3)綠化綠化 指綠化種植情況

34、，如綠地面積、花卉種類等。指綠化種植情況，如綠地面積、花卉種類等。4）室外環(huán)境小品）室外環(huán)境小品 如公用小設(shè)施、建筑小品、裝飾小品、如公用小設(shè)施、建筑小品、裝飾小品、休閑設(shè)施以及地面鋪砌等。休閑設(shè)施以及地面鋪砌等。5）室外庭院和各類活動場所）室外庭院和各類活動場所 包括住戶獨用的室外包括住戶獨用的室外庭院和供大家使用的生活用地，以及供兒童游戲庭院和供大家使用的生活用地，以及供兒童游戲和成年人、老年人休息活動的場地。和成年人、老年人休息活動的場地。6)大氣環(huán)境：指空氣中的塵埃、有害氣體和有害物大氣環(huán)境：指空氣中的塵埃、有害氣體和有害物質(zhì)的濃度和氣味等。質(zhì)的濃度和氣味等。7）小氣候環(huán)境：指住宅區(qū)內(nèi)

35、的日照、防曬、氣溫、）小氣候環(huán)境：指住宅區(qū)內(nèi)的日照、防曬、氣溫、通風(fēng)或防風(fēng)等狀況。通風(fēng)或防風(fēng)等狀況。8）聲環(huán)境和視環(huán)境）聲環(huán)境和視環(huán)境 指附近的噪聲強度和住戶相互指附近的噪聲強度和住戶相互間視線的干擾程度。間視線的干擾程度。9）居住密度即單位用地面積上居民和建筑的密集程）居住密度即單位用地面積上居民和建筑的密集程度。度。10）鄰里和社會環(huán)境）鄰里和社會環(huán)境 指住宅區(qū)內(nèi)的治安狀況、風(fēng)俗指住宅區(qū)內(nèi)的治安狀況、風(fēng)俗風(fēng)氣、鄰里關(guān)系、文化活動狀況風(fēng)氣、鄰里關(guān)系、文化活動狀況11）環(huán)境衛(wèi)生狀況）環(huán)境衛(wèi)生狀況 指住宅區(qū)內(nèi)的清潔狀況等。指住宅區(qū)內(nèi)的清潔狀況等。 2辦公環(huán)境辦公環(huán)境 影響辦公環(huán)境的因素包括辦公室

36、標(biāo)準(zhǔn)、辦公室類影響辦公環(huán)境的因素包括辦公室標(biāo)準(zhǔn)、辦公室類型、隔熱和保溫情況、隔聲情況、通風(fēng)狀況、日型、隔熱和保溫情況、隔聲情況、通風(fēng)狀況、日照情況、室內(nèi)小氣候、室內(nèi)空氣量和二氧化碳含照情況、室內(nèi)小氣候、室內(nèi)空氣量和二氧化碳含量情況、綠化種植情況、市政公共設(shè)施、小氣候量情況、綠化種植情況、市政公共設(shè)施、小氣候環(huán)境、聲環(huán)境和視環(huán)境、社會環(huán)境、環(huán)境衛(wèi)生狀環(huán)境、聲環(huán)境和視環(huán)境、社會環(huán)境、環(huán)境衛(wèi)生狀況等內(nèi)容的部分或全部，另外還包括室內(nèi)景觀設(shè)況等內(nèi)容的部分或全部，另外還包括室內(nèi)景觀設(shè)備、辦公設(shè)備、辦公區(qū)域的治安狀況、辦公人員備、辦公設(shè)備、辦公區(qū)域的治安狀況、辦公人員的思想文化素質(zhì)以及相互關(guān)系等。的思想文化

37、素質(zhì)以及相互關(guān)系等。3商業(yè)環(huán)境商業(yè)環(huán)境 商業(yè)環(huán)境包括商用辦公室標(biāo)準(zhǔn)、商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、隔熱和商業(yè)環(huán)境包括商用辦公室標(biāo)準(zhǔn)、商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、隔熱和保溫情況、隔聲情況、通風(fēng)狀況、光照情況、室內(nèi)保溫情況、隔聲情況、通風(fēng)狀況、光照情況、室內(nèi)小氣候、室內(nèi)空氣量和二氧化碳含量情況、綠化種小氣候、室內(nèi)空氣量和二氧化碳含量情況、綠化種植情況、市政公共設(shè)施、小氣候環(huán)境、聲環(huán)境和視植情況、市政公共設(shè)施、小氣候環(huán)境、聲環(huán)境和視環(huán)境、環(huán)境衛(wèi)生狀況等內(nèi)容的部分或全部，另外還環(huán)境、環(huán)境衛(wèi)生狀況等內(nèi)容的部分或全部，另外還包括室內(nèi)景觀設(shè)備、辦公區(qū)域的治安狀況、商業(yè)從包括室內(nèi)景觀設(shè)備、辦公區(qū)域的治安狀況、商業(yè)從業(yè)人員的服務(wù)態(tài)度和水平等。業(yè)人員

38、的服務(wù)態(tài)度和水平等。4生產(chǎn)環(huán)境生產(chǎn)環(huán)境生產(chǎn)環(huán)境包括通風(fēng)狀況、日照狀況、光照情況、綠生產(chǎn)環(huán)境包括通風(fēng)狀況、日照狀況、光照情況、綠化種植情況、市政公共設(shè)施、建筑密度的部分或全化種植情況、市政公共設(shè)施、建筑密度的部分或全部，另外還包括各種生產(chǎn)設(shè)施和條件等。部，另外還包括各種生產(chǎn)設(shè)施和條件等。（三）物業(yè)環(huán)境管理的內(nèi)容（三）物業(yè)環(huán)境管理的內(nèi)容 1建立環(huán)境管理機構(gòu)建立環(huán)境管理機構(gòu) 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)設(shè)置專門的環(huán)保機構(gòu)，具體負(fù)責(zé)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)設(shè)置專門的環(huán)保機構(gòu)，具體負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境管理工作。物業(yè)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境管理工作。 2治理環(huán)境污染治理環(huán)境污染 3加強市政公用設(shè)施管理加強市政公用設(shè)施管理 4建設(shè)各類環(huán)境小品

39、建設(shè)各類環(huán)境小品 5認(rèn)真清理物業(yè)區(qū)的違章搭建認(rèn)真清理物業(yè)區(qū)的違章搭建 6加強教育與引導(dǎo)，營造良好的人文環(huán)境加強教育與引導(dǎo)，營造良好的人文環(huán)境二、物業(yè)環(huán)境的保潔管理二、物業(yè)環(huán)境的保潔管理（一）保潔管理的含義（一）保潔管理的含義保潔管理：指物業(yè)管理公司對所管轄的區(qū)域有計劃、有條理、有程序、保潔管理：指物業(yè)管理公司對所管轄的區(qū)域有計劃、有條理、有程序、有目標(biāo)的，并按指定的時間、地點、人員進行日常的清潔服務(wù)，結(jié)合有目標(biāo)的，并按指定的時間、地點、人員進行日常的清潔服務(wù)，結(jié)合精神文明建設(shè)，依照規(guī)范服務(wù)的要求對業(yè)主和使用人進行宣傳教育、精神文明建設(shè)，依照規(guī)范服務(wù)的要求對業(yè)主和使用人進行宣傳教育、專業(yè)管理，并

40、使其能自覺養(yǎng)成良好的衛(wèi)生習(xí)慣，遵守規(guī)章制度，保持專業(yè)管理，并使其能自覺養(yǎng)成良好的衛(wèi)生習(xí)慣，遵守規(guī)章制度，保持物業(yè)區(qū)域容貌整潔，減少疾病，促進身心健康，以提高物業(yè)區(qū)域使用物業(yè)區(qū)域容貌整潔，減少疾病，促進身心健康，以提高物業(yè)區(qū)域使用環(huán)境的效益。環(huán)境的效益。（二）保潔管理的機構(gòu)設(shè)置與職責(zé)劃分（二）保潔管理的機構(gòu)設(shè)置與職責(zé)劃分1保潔管理的機構(gòu)設(shè)置保潔管理的機構(gòu)設(shè)置保潔管理由物業(yè)管理公司的保潔部執(zhí)行，其班組設(shè)置根據(jù)所管物業(yè)的保潔管理由物業(yè)管理公司的保潔部執(zhí)行，其班組設(shè)置根據(jù)所管物業(yè)的類型、面積以及清潔對象的不同而靈活設(shè)置。最簡單的是設(shè)置一個公類型、面積以及清潔對象的不同而靈活設(shè)置。最簡單的是設(shè)置一個公共

41、衛(wèi)生清潔班，直接由部門經(jīng)理負(fù)責(zé)。對于一個規(guī)模較大的物業(yè)管理共衛(wèi)生清潔班，直接由部門經(jīng)理負(fù)責(zé)。對于一個規(guī)模較大的物業(yè)管理公司而言，其保潔部一般分設(shè)三個班：樓宇清潔服務(wù)班、公共區(qū)域清公司而言，其保潔部一般分設(shè)三個班：樓宇清潔服務(wù)班、公共區(qū)域清潔班、高空外墻清潔班。潔班、高空外墻清潔班。2保潔管理人員的職責(zé)劃分保潔管理人員的職責(zé)劃分（1）部門經(jīng)理的工作職責(zé)）部門經(jīng)理的工作職責(zé)（2）技術(shù)員的工作職責(zé)）技術(shù)員的工作職責(zé)（3）公共衛(wèi)生區(qū)域清潔班領(lǐng)班的工作職責(zé)）公共衛(wèi)生區(qū)域清潔班領(lǐng)班的工作職責(zé)（4）保潔員的工作職責(zé)）保潔員的工作職責(zé)（5）保潔工具及用品倉庫保管員的工作職責(zé)）保潔工具及用品倉庫保管員的工作職責(zé)

42、（三）保潔管理工作的主要內(nèi)容（三）保潔管理工作的主要內(nèi)容1制定管理制度制定管理制度 科學(xué)完善的管理制度是保潔衛(wèi)生工作順利進行的科學(xué)完善的管理制度是保潔衛(wèi)生工作順利進行的有力保證。有力保證。2制定保潔工作計劃制定保潔工作計劃 工作計劃是具體實施保潔管理的主要依據(jù)。因此，工作計劃是具體實施保潔管理的主要依據(jù)。因此，保潔工作計劃應(yīng)明確每日、每周、每月工作的安保潔工作計劃應(yīng)明確每日、每周、每月工作的安排，以便實施和檢查。排，以便實施和檢查。（1）每日清潔工作的內(nèi)容）每日清潔工作的內(nèi)容（2）每周清潔工作的內(nèi)容）每周清潔工作的內(nèi)容（3）每月清潔工作的內(nèi)容）每月清潔工作的內(nèi)容3抓好衛(wèi)生設(shè)施建設(shè)抓好衛(wèi)生設(shè)施建

43、設(shè)1）環(huán)衛(wèi)車輛。有清掃車、灑水車、垃圾運輸車、糞便清運）環(huán)衛(wèi)車輛。有清掃車、灑水車、垃圾運輸車、糞便清運車等。車等。2）便民設(shè)施。為便利群眾而建設(shè)的衛(wèi)生設(shè)施，如垃圾清運）便民設(shè)施。為便利群眾而建設(shè)的衛(wèi)生設(shè)施，如垃圾清運站、果皮箱等。站、果皮箱等。4加強環(huán)境衛(wèi)生的宣傳教育加強環(huán)境衛(wèi)生的宣傳教育（四）保潔管理的工作標(biāo)準(zhǔn)（四）保潔管理的工作標(biāo)準(zhǔn)1）做到）做到“五定五定”。即清潔衛(wèi)生工作要做到：定人、定地點、。即清潔衛(wèi)生工作要做到：定人、定地點、定時間、定任務(wù)、定質(zhì)量。定時間、定任務(wù)、定質(zhì)量。2）做到）做到“七凈七凈”、“六無六無”?！捌邇羝邇簟笔侵冈谖飿I(yè)管理區(qū)是指在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)做到路面凈、路沿凈、

44、人行道凈、雨（污）水井口凈、域內(nèi)做到路面凈、路沿凈、人行道凈、雨（污）水井口凈、樹根凈、電線桿凈、墻根凈；樹根凈、電線桿凈、墻根凈；“六無六無”是指在物業(yè)管理區(qū)是指在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)做到無垃圾污物、無人畜糞便、無磚瓦石塊、無碎紙域內(nèi)做到無垃圾污物、無人畜糞便、無磚瓦石塊、無碎紙皮核、無明顯糞跡和浮土、無污水臟物。皮核、無明顯糞跡和浮土、無污水臟物。3）垃圾清運及時，當(dāng)日垃圾當(dāng)日清除。要采用設(shè)置垃圾桶，）垃圾清運及時，當(dāng)日垃圾當(dāng)日清除。要采用設(shè)置垃圾桶，實行袋裝垃圾的辦法集中收集垃圾。實行袋裝垃圾的辦法集中收集垃圾。三、物業(yè)環(huán)境的綠化管理三、物業(yè)環(huán)境的綠化管理（一）綠化的功能（一）綠化的功能 綠化

45、管理是一項功能與美觀相結(jié)合的工作，對改善業(yè)主或綠化管理是一項功能與美觀相結(jié)合的工作，對改善業(yè)主或使用人的工作和生活質(zhì)量，以及城市環(huán)境具有重要的作用。使用人的工作和生活質(zhì)量，以及城市環(huán)境具有重要的作用。 具體地說，良好的綠化管理可以實現(xiàn)以下功能：具體地說，良好的綠化管理可以實現(xiàn)以下功能：1）防風(fēng)、防塵，保護生態(tài)環(huán)境。）防風(fēng)、防塵，保護生態(tài)環(huán)境。2)凈化空氣，降低噪聲，改善環(huán)境。凈化空氣，降低噪聲，改善環(huán)境。3）改善小氣候，調(diào)節(jié)溫度，緩解城市熱島效應(yīng)。）改善小氣候，調(diào)節(jié)溫度，緩解城市熱島效應(yīng)。4）美化物業(yè)區(qū)域和城市環(huán)境。）美化物業(yè)區(qū)域和城市環(huán)境。5）提供休閑健身場所，陶冶人們道德情操。）提供休閑健

46、身場所，陶冶人們道德情操。（二）物業(yè)環(huán)境綠化系統(tǒng)的組成（二）物業(yè)環(huán)境綠化系統(tǒng)的組成 綠化系統(tǒng)是指不同規(guī)模，不同種類的綠地，按點、線、面綠化系統(tǒng)是指不同規(guī)模，不同種類的綠地，按點、線、面相結(jié)合的原則，組成的相互協(xié)調(diào)的有機體系。就城市而言，相結(jié)合的原則，組成的相互協(xié)調(diào)的有機體系。就城市而言，指城市范圍內(nèi)的綠化系統(tǒng)。從物業(yè)管理的角度說，物業(yè)管指城市范圍內(nèi)的綠化系統(tǒng)。從物業(yè)管理的角度說，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化可以稱為物業(yè)環(huán)境綠化系統(tǒng)，是城市綠化理區(qū)域內(nèi)的綠化可以稱為物業(yè)環(huán)境綠化系統(tǒng)，是城市綠化系統(tǒng)的重要組成部分。系統(tǒng)的重要組成部分。 物業(yè)環(huán)境綠化系統(tǒng)一般由以下幾個部分組成：物業(yè)環(huán)境綠化系統(tǒng)一般由以下幾個

47、部分組成：1）公共綠地。如居住區(qū)的花園、住宅組群間的小塊綠地。）公共綠地。如居住區(qū)的花園、住宅組群間的小塊綠地。2）公共建筑和公用設(shè)施綠地。如物業(yè)范圍內(nèi)的學(xué)校、醫(yī)院、）公共建筑和公用設(shè)施綠地。如物業(yè)范圍內(nèi)的學(xué)校、醫(yī)院、影劇院周圍的綠地。影劇院周圍的綠地。3）住宅旁和庭院綠地。）住宅旁和庭院綠地。4）街道綠地。如居住區(qū)內(nèi)的干道、步道兩旁種植的樹木等。）街道綠地。如居住區(qū)內(nèi)的干道、步道兩旁種植的樹木等。5）豎向綠化。如屋頂、墻面、陽臺等處的綠化。）豎向綠化。如屋頂、墻面、陽臺等處的綠化。（三）綠化管理的機構(gòu)設(shè)置與職責(zé)劃分（三）綠化管理的機構(gòu)設(shè)置與職責(zé)劃分1綠化管理的機構(gòu)設(shè)置綠化管理的機構(gòu)設(shè)置 環(huán)境

48、綠化管理機構(gòu)設(shè)置可根據(jù)實際情況而定。若是承包給環(huán)境綠化管理機構(gòu)設(shè)置可根據(jù)實際情況而定。若是承包給專業(yè)園林綠化部門的，則只需要幾個管理人員即可；若是專業(yè)園林綠化部門的，則只需要幾個管理人員即可；若是自己完成的，可以設(shè)立專門的部門即綠化部，一般至少下自己完成的，可以設(shè)立專門的部門即綠化部，一般至少下設(shè)一個養(yǎng)護組，如需要也可設(shè)花圃組和服務(wù)組，花圃組和設(shè)一個養(yǎng)護組，如需要也可設(shè)花圃組和服務(wù)組，花圃組和服務(wù)組均可對外直接經(jīng)營為公司創(chuàng)收。服務(wù)組均可對外直接經(jīng)營為公司創(chuàng)收。2.綠化管理人員的職責(zé)劃分綠化管理人員的職責(zé)劃分（1）部門經(jīng)理的崗位職責(zé)）部門經(jīng)理的崗位職責(zé)（2）綠化技術(shù)人員的崗位職責(zé)）綠化技術(shù)人員的

49、崗位職責(zé)（3）養(yǎng)護、管理人員的崗位職責(zé)）養(yǎng)護、管理人員的崗位職責(zé)（四）綠化管理工作的主要內(nèi)容（四）綠化管理工作的主要內(nèi)容1培訓(xùn)綠化管理養(yǎng)護員工培訓(xùn)綠化管理養(yǎng)護員工2做好綠地的營造工作做好綠地的營造工作3搞好綠化的養(yǎng)護管理工作搞好綠化的養(yǎng)護管理工作4制定綠化管理規(guī)定制定綠化管理規(guī)定（五）綠化管理的質(zhì)量要求和考核指標(biāo)（五）綠化管理的質(zhì)量要求和考核指標(biāo)1綠化管理的質(zhì)量要求綠化管理的質(zhì)量要求1）樹木）樹木生長茂盛無枯枝。生長茂盛無枯枝。2）樹形）樹形美觀完整無傾斜。美觀完整無傾斜。3）綠籬）綠籬修剪整齊無缺枝。修剪整齊無缺枝。4）花壇）花壇土壤疏松無垃圾。土壤疏松無垃圾。5）草坪）草坪平整清潔無雜草。

50、平整清潔無雜草。6）小品）小品保持完好無缺損。保持完好無缺損。2綠化管理的考核指標(biāo)綠化管理的考核指標(biāo)1）居住區(qū)綠化標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)國家）居住區(qū)綠化標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)國家1992年年4月頒布的月頒布的全國城全國城市文明住宅小區(qū)達標(biāo)考評實施細則市文明住宅小區(qū)達標(biāo)考評實施細則規(guī)定，住宅小區(qū)人均規(guī)定，住宅小區(qū)人均公用綠地應(yīng)達到每個居民平均占有公用綠地應(yīng)達到每個居民平均占有1.5m2以上，綠地率要以上，綠地率要達到達到30，綠化覆蓋率達到，綠化覆蓋率達到25以上。以上。2）樹木成活率。除新種樹苗為）樹木成活率。除新種樹苗為95外，應(yīng)達到外，應(yīng)達到100。3）樹木傾斜程度。新種樹木高度）樹木傾斜程度。新種樹木高度1m處

51、傾斜超過處傾斜超過10cm的樹的樹木不超過樹木總數(shù)的木不超過樹木總數(shù)的2。4）遭各類蟲害的樹木不超過樹木總數(shù)的）遭各類蟲害的樹木不超過樹木總數(shù)的2。5）無枯枝敗葉。）無枯枝敗葉。6）綠化圍護設(shè)施無缺損。）綠化圍護設(shè)施無缺損。7）綠化整潔無雜物。）綠化整潔無雜物。四、物業(yè)環(huán)境污染與防治四、物業(yè)環(huán)境污染與防治（一）大氣污染與防治（一）大氣污染與防治1產(chǎn)生大氣污染的原因產(chǎn)生大氣污染的原因 人類活動向大氣中排放各種有毒、有害氣體和塵煙等污染人類活動向大氣中排放各種有毒、有害氣體和塵煙等污染物，超過了一定界限，影響了人類健康，便造成了大氣污物，超過了一定界限，影響了人類健康，便造成了大氣污染。已經(jīng)產(chǎn)生危

52、害的大氣污染物大約有染。已經(jīng)產(chǎn)生危害的大氣污染物大約有100多種，其中主多種，其中主要有二氧化硫、氮氧化物、一氧化碳、二氧化碳和粉塵等。要有二氧化硫、氮氧化物、一氧化碳、二氧化碳和粉塵等。造成物業(yè)環(huán)境大氣污染的主要原因是：造成物業(yè)環(huán)境大氣污染的主要原因是：1）直接以煤炭作為能源燃燒，導(dǎo)致煙塵、二氧化硫、二氧）直接以煤炭作為能源燃燒，導(dǎo)致煙塵、二氧化硫、二氧化碳等的普遍污染，甚至引起酸雨污染。化碳等的普遍污染，甚至引起酸雨污染。2）使用燃油型機動車輛，超量排放尾氣。）使用燃油型機動車輛，超量排放尾氣。3）基建工地?fù)P塵以及物業(yè)維修和裝修造成的粉塵污染。）基建工地?fù)P塵以及物業(yè)維修和裝修造成的粉塵污染

53、。4）不當(dāng)燃燒以及燃放煙花爆竹等。）不當(dāng)燃燒以及燃放煙花爆竹等。2大氣污染防治的途徑大氣污染防治的途徑1）改變能源結(jié)構(gòu)。我國的大氣污染，主要是煤煙型污染，因此要）改變能源結(jié)構(gòu)。我國的大氣污染，主要是煤煙型污染，因此要大力提倡使用煤氣、天然氣、沼氣等清潔燃料，并大力開發(fā)太大力提倡使用煤氣、天然氣、沼氣等清潔燃料，并大力開發(fā)太陽能、風(fēng)能等新能源。在過渡階段，可以引導(dǎo)業(yè)主或使用人采陽能、風(fēng)能等新能源。在過渡階段，可以引導(dǎo)業(yè)主或使用人采用型煤，它比原煤散燒可節(jié)能用型煤，它比原煤散燒可節(jié)能15，減少煙塵排放，減少煙塵排放50。2）禁止在物業(yè)管區(qū)內(nèi)焚燒瀝青、油氈、橡膠、塑料、皮革、落葉）禁止在物業(yè)管區(qū)內(nèi)焚

54、燒瀝青、油氈、橡膠、塑料、皮革、落葉和綠化修剪物等能產(chǎn)生有毒有害氣體和惡臭氣體的物質(zhì)。特殊和綠化修剪物等能產(chǎn)生有毒有害氣體和惡臭氣體的物質(zhì)。特殊情況下確需焚燒的必須報經(jīng)當(dāng)?shù)丨h(huán)保部門批準(zhǔn)。情況下確需焚燒的必須報經(jīng)當(dāng)?shù)丨h(huán)保部門批準(zhǔn)。3）嚴(yán)格控制管區(qū)內(nèi)工業(yè)生產(chǎn)向大氣排放含有毒物質(zhì)的廢氣和粉塵。）嚴(yán)格控制管區(qū)內(nèi)工業(yè)生產(chǎn)向大氣排放含有毒物質(zhì)的廢氣和粉塵。對確需排放的必須經(jīng)過凈化處理后達標(biāo)排放。對確需排放的必須經(jīng)過凈化處理后達標(biāo)排放。4）加強車輛管理，限制機動車輛駛?cè)牍軈^(qū)，既能減少尾氣排放量，）加強車輛管理，限制機動車輛駛?cè)牍軈^(qū)，既能減少尾氣排放量，又能減少噪聲。又能減少噪聲。5）在物業(yè)維修、裝修時，盡量

55、采取防止揚塵的措施。）在物業(yè)維修、裝修時，盡量采取防止揚塵的措施。6）平整和硬化地面，減少揚塵。）平整和硬化地面，減少揚塵。7）搞好綠化。樹木、綠草能凈化空氣、遮擋灰塵，因此，綠化是）搞好綠化。樹木、綠草能凈化空氣、遮擋灰塵，因此，綠化是防治大氣污染的積極途徑。防治大氣污染的積極途徑。（二）水體污染與防治（二）水體污染與防治1產(chǎn)生水體污染的原因和種類產(chǎn)生水體污染的原因和種類1）病原體污染物）病原體污染物 生活污水及醫(yī)院、飼養(yǎng)場、食品加工等排出生活污水及醫(yī)院、飼養(yǎng)場、食品加工等排出的廢水中常含有各種病原體，如病菌、病毒、寄生蟲等。的廢水中常含有各種病原體，如病菌、病毒、寄生蟲等。2）需氧物質(zhì)污染

56、物）需氧物質(zhì)污染物 是指在生活污水、飲食服務(wù)、食品加工等排是指在生活污水、飲食服務(wù)、食品加工等排放的廢水中，含有需氧的有機物質(zhì)。這類污染物的主要危害是放的廢水中，含有需氧的有機物質(zhì)。這類污染物的主要危害是造成水中溶解氧減少，當(dāng)水中溶解氧耗盡后，有機物質(zhì)將進行造成水中溶解氧減少，當(dāng)水中溶解氧耗盡后，有機物質(zhì)將進行厭氧分解，產(chǎn)生硫化氫、氨和硫醇等難聞氣味，使水質(zhì)進一步厭氧分解，產(chǎn)生硫化氫、氨和硫醇等難聞氣味，使水質(zhì)進一步惡化。惡化。3）有毒化學(xué)物質(zhì)）有毒化學(xué)物質(zhì) 有毒化學(xué)物質(zhì)種類較多。第一類是重金屬；有毒化學(xué)物質(zhì)種類較多。第一類是重金屬；第二類是酚和氰；第三類是有機氮化合物、有機氯化合物等。第二類

57、是酚和氰；第三類是有機氮化合物、有機氯化合物等。它們對人體都有很大的危害。它們對人體都有很大的危害。4）其他污染物質(zhì)）其他污染物質(zhì) 它是指酸性和堿性物質(zhì)、鹽類、石油、放射性它是指酸性和堿性物質(zhì)、鹽類、石油、放射性物質(zhì)以及熱力等，這些物質(zhì)排入水體后，都會引起對環(huán)境和人物質(zhì)以及熱力等，這些物質(zhì)排入水體后，都會引起對環(huán)境和人類的損害。類的損害。2水體污染防治的途徑水體污染防治的途徑1）加強污水排放的控制）加強污水排放的控制 防止水體污染的主要措施是嚴(yán)格控制工業(yè)和生活污水的任意防止水體污染的主要措施是嚴(yán)格控制工業(yè)和生活污水的任意排放，除此之外，還要加強對水體與污染源的巡回監(jiān)測，排放，除此之外，還要加強

58、對水體與污染源的巡回監(jiān)測，從制度和管理上控制隨意排污和超標(biāo)準(zhǔn)排污現(xiàn)象。從制度和管理上控制隨意排污和超標(biāo)準(zhǔn)排污現(xiàn)象。2）加強對已排污水的處理）加強對已排污水的處理 為了確保水體不被污染就必須對已排污水進行處理，使水質(zhì)為了確保水體不被污染就必須對已排污水進行處理，使水質(zhì)達到排放標(biāo)準(zhǔn)和不同的利用要求。達到排放標(biāo)準(zhǔn)和不同的利用要求。3）加強生活飲用水二次供水衛(wèi)生管理）加強生活飲用水二次供水衛(wèi)生管理 生活飲用水二次供水，生活飲用水二次供水，是指通過儲水設(shè)備和加壓、凈化設(shè)施，將自來水轉(zhuǎn)供業(yè)主是指通過儲水設(shè)備和加壓、凈化設(shè)施，將自來水轉(zhuǎn)供業(yè)主或使用人生活飲用的供水形式。為了有效地防止污染，物或使用人生活飲用

59、的供水形式。為了有效地防止污染，物業(yè)管理公司必須加強二次供水及其衛(wèi)生管理，要確保達到業(yè)管理公司必須加強二次供水及其衛(wèi)生管理，要確保達到飲用標(biāo)準(zhǔn)，要按照規(guī)定進行消毒。飲用標(biāo)準(zhǔn)，要按照規(guī)定進行消毒。（三）固體廢棄物污染與防治（三）固體廢棄物污染與防治1固體廢棄物污染產(chǎn)生的原因固體廢棄物污染產(chǎn)生的原因 固體廢棄物是指生產(chǎn)、生活和其他活動中產(chǎn)生的，在一定固體廢棄物是指生產(chǎn)、生活和其他活動中產(chǎn)生的，在一定時間和地點不再需要而丟棄的固態(tài)、半固態(tài)或泥態(tài)物質(zhì)。時間和地點不再需要而丟棄的固態(tài)、半固態(tài)或泥態(tài)物質(zhì)。按其來源和管理要求，可以分為工業(yè)型和生活型兩大類。按其來源和管理要求，可以分為工業(yè)型和生活型兩大類。

60、生活型固體廢棄物，即城市生活垃圾，是指居民生活、商生活型固體廢棄物，即城市生活垃圾，是指居民生活、商業(yè)活動、市政維護、機關(guān)辦公等產(chǎn)生的生活廢棄物，如炊業(yè)活動、市政維護、機關(guān)辦公等產(chǎn)生的生活廢棄物，如炊廚廢棄物、廢紙、織物、家用雜具、裝修垃圾、臟土、糞廚廢棄物、廢紙、織物、家用雜具、裝修垃圾、臟土、糞便等。便等。 物業(yè)區(qū)域是城市日常生活廢棄物的主要發(fā)生源。在業(yè)主或物業(yè)區(qū)域是城市日常生活廢棄物的主要發(fā)生源。在業(yè)主或使用人尚未普遍樹立起高度的環(huán)境保護意識并養(yǎng)成文明的使用人尚未普遍樹立起高度的環(huán)境保護意識并養(yǎng)成文明的生活習(xí)慣時，或者在管理體制尚未理順的情況下，物業(yè)環(huán)生活習(xí)慣時，或者在管理體制尚未理順的