論我國房價上漲原因及減緩房價上漲的措施

1、內容提要：在過去的幾年我國房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，房價已超出了許多居民的購買能力，今年年初曾一度出現(xiàn)廣州、深圳、北京、上海等我國一線大城市房價大幅跳水，有人甚至提出了“拐點論”，人們期待房價由此開始下降，但今年國家公布的我國三月份70個大中城市的房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，房價漲幅再次超過10.7%.，今年一季度房價上漲11%。本文針對目前我國房價上漲的趨勢，從幾個方面闡述其原因，并提出相應對策。關鍵詞：房地產(chǎn)價格土地價格供需結構心理預期商品房一、目前我國房價的基本狀態(tài)2002年以來，我國房地產(chǎn)價格一直處于上升狀態(tài)。2004年國家出臺了相關的宏觀調控政策，使房地產(chǎn)投資過快的情況得到了一定的控制，房地產(chǎn)供求關

2、系有了一定的改善，從而2005年房價漲幅有所下降，但是從2006年開始房價又開始以比較大的幅度上漲，政府雖然出臺了一系列的調控政策，但收效甚微，反而出現(xiàn)了逆政策的不降反升狀態(tài)，全國房價漲聲一片。同時由于社會經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已發(fā)展成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，住房由基本的消費品逐步成為人們提高生活質量的要素，也成了居民個人投資的重要方式。研究我國房地產(chǎn)價格變動對宏觀經(jīng)濟管理和居民生活具有現(xiàn)實意義，對房價進行適當調整已迫在眉睫。二、我國房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲的原因分析總的來說，我國目前的房價同GDP和居民收入情況相比，明顯偏高，房價偏高主要還是由于市場上呈現(xiàn)的供需不平衡導致。同時一些非市場的因素也起

3、到了推波助瀾的作用，還有就是我國房地產(chǎn)業(yè)稅制的不完善等。（一）供需不平衡方面的研究1.供給方面。生產(chǎn)成本上漲導致房價不斷上升，按照價格形成理論，房地產(chǎn)價格包括土地價格、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成本、房地產(chǎn)開發(fā)稅費和開發(fā)利潤四部分。其中房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成本和開發(fā)利潤比較穩(wěn)定，不易受宏觀調控政策的影響，而土地價格和房地產(chǎn)開稅費這兩項受宏觀調控政策的影響比較大，也是導致房價上升的主要因素。（1）首先，土地價格對房地產(chǎn)的影響，土地價格占房地產(chǎn)價格的40%左右，對房地產(chǎn)的總體價格上漲起著至關重要的作用。土地是稀缺的資源，是不可再生的，而房地產(chǎn)業(yè)對土地又有較強的依賴性，因此當房地產(chǎn)需求增加時，就不能通過增加供給來實現(xiàn)

4、平衡，所以土地價格的上漲，會推動商品房價格上漲。國家發(fā)改委2008年4月19日發(fā)布房地產(chǎn)價格指數(shù)指出第一季度全國地價漲幅11%，地價的上漲在很大程度上帶動開發(fā)成本的增加，在可預見的一段時間內房產(chǎn)價格必會隨地價的上漲而上升。5高地價，必然帶動房價的高漲，而地價與房價的相輔與反饋作用又帶動地價的進一步上升，從而反過來再次帶動房價上漲。二者之間的關系如圖1。                  圖1、土地供應、土地價格與住房

5、價格之間的關系由圖1可用土地供應與住房價格之間的Granger因果檢驗模型說明土地供應對房價影響，以HP代表住房價格，LS代表土地供應，則二者之間Granger因果檢驗方程為            (1)             (2)式（1）中，系數(shù)顯著不為0，則說明土地供應是住房價格的Granger原因，同樣如果式（2）中系數(shù)顯著不為0，則說明

6、住房價格是土地供應的Granger原因，如果，均顯著不為0，則說明土地供應與住房價格之間存在相互影響的反饋效應。另外，由于在土地拍賣的過程中經(jīng)常出現(xiàn)違法違規(guī)行為，使土地取得價格上升，同時，地方利益驅動，長期以來所形成的“土地財政”的運行模式下，有著雙重職能和雙重身份的地方政府作為規(guī)則的制定者和游戲的參與者，早已把土地作為財政收入的重要來源。表1的一些“地王”數(shù)據(jù)可以說明一些問題。           表1  2007年各房產(chǎn)公司高價拿地情況表 時間 房產(chǎn)公

7、司  拿地價格  土地所處城市2007年8月2日 深圳振業(yè)集團8800元每平方米    天津2007年8月24日  蘇寧環(huán)球6.69萬元每平米    上海2007年8月29日    萬科3278元每平方米    南京2007年9月4日  河南天地置業(yè)2132元每平方米    鄭州2007年9月8日 

8、 國貿地產(chǎn)1.75萬元每平米    廈門2007年9月11日    萬科7096元每平方米福州2007年9月11日   富力地產(chǎn)1.87萬元每平米    廣州2007年9月18日    金融街120329.9萬元（總）    北京2007年9月20日    九龍倉1.65萬元每平米   &

9、#160;成都由此可見，一些地方政府受利益的驅動對土地資源的過度開發(fā)，對土地漫天要價，借經(jīng)營城市之名行出賣土地之實，隨意征用土地，并將大量的土地投入到房地產(chǎn)市場，以獲取高額利潤，這種土地財政的模式雖然在一定程度上彌補了地方政府財政的不足，但卻是很大程度上增加了房地產(chǎn)的成本，成為高房價的直接誘因。（2）其次，建安成本的上漲。建安成本主要是指建筑過程中的房屋建設費用，約占房屋總價的30%。建安成本的上升會導致開發(fā)成本的上升，從而導致房地產(chǎn)價格的上漲，主要表現(xiàn)在兩個方面：一是建筑材料價格上漲帶來了房屋建設成本的增加，建筑材料尤其是鋼材、水泥的價格呈現(xiàn)上升趨勢，而且漲幅較大，據(jù)業(yè)內人士預測，這種上漲趨

10、勢還將維持相當長的一段時間，盡管經(jīng)過國家宏觀調控以后，建筑材料的漲幅有所回落，但仍在高位運行，以濟南市場為例，鋼材水泥和砂石是房地產(chǎn)價格平均上漲150元，這必將導致建安費用的增加，從而增加房屋成本，而最終反應到商品房的銷售價格上。二是隨著人們生活水平的提高，對房屋條件的要求越來越高，人們把目光投向配套設施齊全的小區(qū)，無論是所使用的建筑材料，建筑設計的戶型還是小區(qū)的環(huán)境的營造，都有很大的提升，新技術、新設備、新材料、新工藝在建設住宅中的應用，特別是綠色生態(tài)住宅和智能化住宅的建設，必然大大增加服務建設成本。另外，隨著國家保護農(nóng)民工利益各項政策的不斷落實，特別是近幾年來政府出臺了一系列政策措施，著力

11、解決建筑領域拖欠工資問題，促使一些企業(yè)適當增加了工人工資，從而使得普通工人的平均工資出現(xiàn)較大幅度的增加，人工費價格大幅上漲，是拉動建筑安裝價格上漲的重要因素。（3）再次，房地產(chǎn)開發(fā)稅費對房地產(chǎn)價格的影響。房地產(chǎn)稅費是房地產(chǎn)價格的構成之一，但是我國目前的稅收制度相對于發(fā)達國家還不夠完善。首先，我國的不動產(chǎn)稅比重太低，只占國家財政收入的很小一部分，還不足3%，而西方發(fā)達國家的不動產(chǎn)稅是地方財政收入的主要來源，相對而言我國的不動產(chǎn)稅太低了，而且我國對房地產(chǎn)稅的征收主要集中在流通領域，房地產(chǎn)商或二手房東便很容易把這些負擔轉移到消費者身上，在一定程度上也提高了房價。同時有關房地產(chǎn)的稅費比較繁雜，這些稅費

12、很大程度上轉移到購房者身上，加劇了房價的上升。（4）最后，我國住房的供給結構不合理。從供給方面看房地產(chǎn)的市場供給主要包括商品房、經(jīng)濟適用房和廉租房等。長期以來我國住房的供給結構不合理，經(jīng)濟適用房和廉租房供給比例太小，高價商品房供給的比例占了主導，大戶型豪華型供過于求，而價格適中的中小戶型供應偏少。表2可以表明我國房地產(chǎn)供應結構的不合理。         表2  2005年12月2007年8月各類住房同比變換（%） 時間新建商品住宅經(jīng)濟適用房普通住宅豪華住宅二手房2005.127.12.

13、56.48.94.72006.016.93.76.48.05.32006.026.25.35.37.85.42006.035.94.35.07.86.72006.046.45.85.58.05.82006.056.14.85.76.96.72006.066.65.54.89.74.92006.076.74.75.58.94.02006.087.14.16.68.34.52006.096.31.96.37.04.32006.106.61.56.47.75.22007.089.03.19.310.07.9表2可以看出目前我國的經(jīng)濟適用房與普通住房和豪華住宅的供應比例極不協(xié)調。從現(xiàn)實情況看，導致我國

14、房價上漲過快的供給因素是供給結構不合理，主要表現(xiàn)在三個方面：一是房地產(chǎn)存量市場和增量市場結構不平衡，二級市場發(fā)展嚴重滯后，新增房地產(chǎn)需求全部集中在增量房地產(chǎn)市場，從而抬高了房價；二是房地產(chǎn)市場和租賃市場發(fā)展不平衡，使得租賃市場無法通過提供更多更好的租賃服務來分流購房者的購房需求，壓力集中在房地產(chǎn)銷售市場，導致房價上升；三是房地產(chǎn)產(chǎn)品結構不合理，不但滿足中低收入階層住房需要的戶型和中低檔住房供應不足，而且由于今年來各地經(jīng)濟適用房規(guī)模不斷受到擠壓，作為住房保障的經(jīng)濟適用房也供應不足。如2004年經(jīng)濟適用房在商品房供應量中所占比重僅為4.2%；2006年前五個月這一比重進一步下降到2.6%，比上年同

15、期下降0.5個百分點。因此房地產(chǎn)供給結構的不合理導致了普通商品房供不應求，進而推動其價格上漲。32. 需求方面。巨大的消費需求支撐著高房價，這一點容易被人們所忽視，使之不被人們所認可，盡管很多人認為房地產(chǎn)是有價無市，但是在市場經(jīng)濟作用下，沒有強大的購買需求，又何以形成房屋市場的交易價格呢？在高房價的背后，必定有一個龐大的消費群體，這個消費群體大致可以分為三個層次：第一個層次是實際需要住房的人群，這是一個最基本的消費群體。第二個群體是個人炒房者，不少人買房是將其作為一個短期或者長期的投資行為。第三個群體是住房的奢高消費者。（1）實際需要住房的人群。隨著經(jīng)濟的日益繁榮和城市化進程的不斷加

16、快，人民收入水平的快速提高增強了居民的實際購買能力，同時為鼓勵居民住房消費，實施積極的稅收政策和金融政策，有效的激發(fā)了購房需求，支撐住房市場上合理需求的增加，另外，城鎮(zhèn)化進程加快，大規(guī)模城市改造和拆遷力度的加大直接加劇了居民對住房的需求，來自拆遷帶來的被動需求在短時間內集中的釋放，造成供不應求的局面推動了房地產(chǎn)價格的上漲。目前中國剛剛進入城市化的加速階段，到2020年可能有60%65%的鄉(xiāng)村居民變?yōu)槌鞘芯用?。未來十五年會有四億人口進城，20世紀60年代“嬰兒潮”時期出生的龐大人口群體正介于4050歲之間，他們社會閱歷豐富，社會財富又主要集中在他們手中，目前正處于消費旺期，近幾年甚至一二十年，強

17、勁的住宅需求可能不會疲軟。（2）個人炒房者即投資性需求和投機炒作。我國居民儲蓄連續(xù)保持兩位數(shù)的高速增長，龐大的居民存款需要有投資渠道，而當前銀行利率比較低，國內投資環(huán)境不夠完善使得部分居民將儲蓄用于投資房地產(chǎn)從而實現(xiàn)財富的保障或增值，大量的資金涌入房地產(chǎn)業(yè)使得房地產(chǎn)業(yè)的需求被夸大，推動了房地產(chǎn)市場價格的不合理上漲。另外，心理預期論認為，在房地產(chǎn)市場繁榮擴張階段，投資者易受經(jīng)濟環(huán)境的感染，產(chǎn)生樂觀的心理預期，使投資者產(chǎn)生對房地產(chǎn)投資高回報的遐想，投資意愿大增，導致了投資的過度增長，致使房地產(chǎn)需求大大增加。正是這種“買漲不買跌”的心理預期，使房地產(chǎn)市場出現(xiàn)“房價越漲越買，越買越漲”的景象,于是過多

18、的貨幣在虛擬的高回報率甚至是暴利的刺激下，投入到有限的土地買賣中，增加現(xiàn)期的購買與囤積，以待價格更高時拋出。需求的增加造成了市場的“繁榮”，推動地價不斷上漲，導致房地產(chǎn)價格不斷攀升，最終使價格膨脹成為泡沫，這個相互作用過程及對房地產(chǎn)價格的影響可以用圖2表示。                            

19、60;                                    P             &#

20、160;                   P3                              

21、                                                  

22、                                                  

23、                          D3                       

24、0;         P2                                        &#

25、160;             P1                       D2            

26、0;                                           D1      &#

27、160;                                                 &#

28、160;            D              圖2 非理性預期對房地產(chǎn)價格的助推作用圖2中最初的需求曲線為D1，供給曲線為S，均衡價格為P1，由于存在非理性的預期，短期內需求的波動曲線推至D2，價格升到P2，價格的升高會使某些投資者認為以后價格仍會持續(xù)升高，這種預期會使這些人抱著投機的心態(tài)進入房地產(chǎn)市場，推動需求

29、增加，將曲線推至D3，房價升至P3，房價的升高使人們越來越樂觀，也導致人們對房市的投資越來越盲目。然而，令人擔憂的是這種非理性的預期在我國廣泛存在，國際權威機構班克威克國際投資顧問中心在近期提交的一份報告中國房地產(chǎn)需求結構與其泡沫問題中稱，中國房地產(chǎn)需求中40%是由于非理性的預期形成的，其中非理性預期形成的投機性需求為16%，投資性需求為13%。還有，人民幣的升值帶來億人民幣計價的房產(chǎn)價值也隨之提高，而且人民幣升值預期長期存在，會導致境外的資金流入我國的房地產(chǎn)業(yè)。又由于近期全球股市的低迷，大量資金開始流向房地產(chǎn)市場，加劇了房地產(chǎn)投資。（3）住房的奢高消費者。有許多人對住房的追求遠遠超出了實際需

30、求，甚至于到了近乎奢侈的程度，有了小房買大房，有一套買兩套，有了公寓買別墅，這些人之所以熱衷購置房產(chǎn)，一是看中了房產(chǎn)的資產(chǎn)儲備作用和增值潛力，二是講究排場，三是貪圖奢華享受。正是由于這種住房的奢高消費者的超強的購買能力急劇的加重了房價的上漲。13消費者的心理預期。預期是決定人決策的重要因素，根據(jù)經(jīng)濟學原理，當人們預期未來價格會上漲時，盡管可支配收入并沒有上升，但人們仍會增加當前消費，引起房地產(chǎn)價格的上漲。這可以用哈佛大學鮑爾從心理學延伸出來的“感知風險”理論來解釋，他指出“從眾行為導致集體的歇斯底里”，從而形成如下的房地產(chǎn)怪圈：價格預期上漲感知風險加劇刺激其產(chǎn)生購買意圖形成有效的市場需求加劇供

31、需矛盾拉動價格進一步上升驗證前期輿論感知風險進一步加劇。（二）其他因素的影響1經(jīng)濟的發(fā)展帶動房地產(chǎn)市場的繁榮，房地產(chǎn)價格上漲。在世界各個國家發(fā)展的歷史表明，當一個國家的城市化和工業(yè)化超過30%，達到60%之前，實際上是處在一個中期的加速階段。在這一階段，任何一個國家都會遇到住房緊張的問題。所以這期間，房地產(chǎn)是一個熱點問題，是一個非常繁榮的階段。改革開放以來，中國經(jīng)濟一直保持了較快的增長勢頭，房地產(chǎn)對于宏觀趨勢非常敏感，經(jīng)濟的長期發(fā)展勢必會帶動房地產(chǎn)市場的興旺，這是中國這幾年來房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫的重要的宏觀因素。圖3描述了經(jīng)濟發(fā)展與房地產(chǎn)市場繁榮的關系。   

32、60;       創(chuàng)造就業(yè)機會         人口流動         城市規(guī)模擴大  經(jīng)濟發(fā)展      收入水平增加            &

33、#160;              房地產(chǎn)需求增加              帶動相關產(chǎn)業(yè)         供給增加         &#

34、160;房地產(chǎn)價格上漲                                             供給成本增加  &

35、#160;               圖3  經(jīng)濟發(fā)展與房地產(chǎn)繁榮的關系同時，從長期來看，中國實體經(jīng)濟的增長受美國實體經(jīng)濟的影響較大，不可能偏離。他會對中國的出口帶來很大的壓力，在這一背景下肯定要加快人民幣升值的速度。因為現(xiàn)在的利率，還有存款準備金率效果都不是很好的情況下，勢必要提高匯率升值的速度和幅度。這樣做會使就業(yè)的壓力驟然增加，會影響到住房的消費。2房地產(chǎn)存在較為嚴重的壟斷情況。目前我國房地產(chǎn)業(yè)存在較為嚴重的壟斷情況，

36、一些企業(yè)和集團利用自身的優(yōu)勢取得了對國家資源的占有權和使用權，在市場上擁有絕對優(yōu)勢，從而使行業(yè)競爭很不充分。我國房地產(chǎn)之所以形成相當程度的壟斷，既有普遍性的原因(比如在資金資源、技術、市場等方面占有絕對優(yōu)勢)，也有特殊原因。這種非特殊性表現(xiàn)在壟斷的形成主要歸因于非市場因素，即行政壟斷。在從征地到房產(chǎn)銷售的整個開發(fā)建設過程中，房地產(chǎn)商與土地規(guī)劃、工程建設、城市管理、人防消防、工商稅務等多個政府部門打交道，每一個環(huán)節(jié)都需要暢通，否則將會前功盡棄。由于這一系列政府部門可能發(fā)生尋租行為，房地產(chǎn)商必然會增加無形成本，而對這一特殊的投資環(huán)境和投資領域，一些循規(guī)蹈矩的生意人如果和政府部門沒有緊密的聯(lián)系，又不

37、適應這種非常規(guī)的運作方式，自然就不敢貿然進入房地產(chǎn)市場，這無形增高了房地產(chǎn)行業(yè)的市場準入門檻，這種非市場因素是我國房地產(chǎn)行業(yè)形成壟斷的主要因素。歸納總結，房地產(chǎn)業(yè)的壟斷情況主要表現(xiàn)在四個方面：一是土地壟斷。由于地方政府控制了土地的征收權，造成土地集中的少數(shù)人手中的局面。目前大量土地被開發(fā)商掌握，加大了土地調控矛盾，增加了房地產(chǎn)開發(fā)商壟斷房價的空間，盡管土地的出售也進行招、拍、掛，但流于形式，沒有實質意義。二是建設規(guī)劃環(huán)節(jié)的壟斷。由于建設規(guī)劃權屬于政府，其中具有較大的彈性空間，從而為尋租行為留出了不小的空間。三是市場壟斷。由于沒有形成有效的市場定價機制，一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過操縱市場提高房地產(chǎn)

38、價格。四是價格的直接控制。部分房地產(chǎn)商通過提高住房檔次，囤積居奇的方式提高房價，利用市場信息不充分的缺陷哄抬房價。13金融因素的影響。高房價與房地產(chǎn)金融密不可分。由于缺少良好的企業(yè)財務監(jiān)管系統(tǒng)，中介機構比較薄弱，加之房地產(chǎn)企業(yè)的信息披露制度很不完備，致使很多房地產(chǎn)交易和融資行為存在著造假和違約問題。其結果是資金投向出現(xiàn)了較大的偏差，銀行不良貸款增加，房地產(chǎn)金融出現(xiàn)風險。很多房地產(chǎn)商的自有資金率很低，卻通過利用“滾動開發(fā)”、貸款按揭、房屋預售、租賃、抵押等形式，從各種環(huán)節(jié)渠道獲取資金，帶有極高的自有資 本利潤率。另外股票市場上漲導致財富效益，會導致住房投資的購買力突然增加之外，還有一個

39、是房地產(chǎn)股票市場的迅速上升，為房地產(chǎn)低價融資帶來了極為便利的條件。股價漲得很高的時候，對上市公司而言，就會以最低的成本去融到更多的資金。融來資金之后可以買地，推高地價，所以房地產(chǎn)的價格就會上升。房地產(chǎn)漲幅在最高峰的時候是漲幅最大的，到6000點的時候，整個房地產(chǎn)的股票平均漲幅超過400%，在所有板塊當中是第一位的。房地產(chǎn)行業(yè)存在諸多的問題，以及形成的虛高房價無疑與房地產(chǎn)金融密不可分。三、平抑和減緩我國房地產(chǎn)價格上漲的對策房地產(chǎn)市場的發(fā)展與調控是近年來各界積極關注的焦點問題之一，這不僅涉及到相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而且關系到廣大群眾的切身利益，近年來有關部門也出臺了一系列政策來調控房價，但一直收效甚微。

40、基于上面的分析我認為要平抑和減緩房價的上漲，應該針對引起房價上漲的原因，制定相應的措施，切實地履行，以積極的態(tài)度和措施調控我國當前一直上漲的房價。（一） 供需方面的控制對策1針對土地價格對房地產(chǎn)價格的影響，加強對土地市場的調控管理，從源頭上控制房價虛高。（1）首先，要加大土地供應的調控力度，優(yōu)先土地供應結構。政府部門應根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展目標和市場需求，及時調整房地產(chǎn)開發(fā)用地結構和總量。細化來講，就是對高檔商品房的開發(fā)應在土地供應上給予適當限度，對目前利潤率較低需求量較大的商品房和經(jīng)濟適用房的用地開發(fā)予以適當放寬。（2）其次，抓好閑置土地的清理和利用，嚴格執(zhí)行閑置土地的開發(fā)期限，打擊開發(fā)商囤

41、積土地的行為，加強土地增值稅的征收，限制以投機為目的的土地交易，加大存量土地的消化。（3）再次，加強對土地價格的調控作用，確定合理的土地價格。各地物價和土地管理部門要及時統(tǒng)計和發(fā)布各區(qū)域的土地價格，并編制和發(fā)布各類地價指數(shù)，為政府管理部門和開發(fā)商提供相對準確的土地信息。（4）最后，逐漸弱化地方政府的“土地財政”。充分利用經(jīng)濟、法律及市場調控等綜合管理措施，切實加強土地調控，遏制當前房地產(chǎn)用地過度增長，建設用地總量增長過快的勢頭。應嚴格界定憲法所規(guī)定的國家征地條件，科學的確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應模式，加強土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為。另外，要合理確定土地的收益標準，目前的通用做法是以土地的收益補

42、充財政收入，并用于城市公共設施的建設。這種做法是合理的必要的，但要確保土地不能漫天要價。其實目前，土地出賣采取的“招、拍、掛”的形式，符合公平競爭的原則，值得肯定。但在此基礎上國家還須出臺相應的政策法規(guī)予以規(guī)范，通過科學的設計和論證，制定嚴密可行的實施方案，對土地價格進行適當?shù)目刂?，不能完全由市場決定。2由于目前我國存在著一定的通貨膨脹，一些建筑材料價格上漲，對房地產(chǎn)價格的上漲產(chǎn)生一定的影響，對于這種由于宏觀經(jīng)濟的原因引起的成本增加沒有辦法可以完全的規(guī)避，只有通過房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內部嚴格控制核算，盡量的減少這種影響。3完善房地產(chǎn)稅費制度，各種稅費的征收要有的放矢，最大限度的減少稅賦轉嫁帶來的房地產(chǎn)

43、價格高漲的負面影響。對名目繁多的房地產(chǎn)稅費要進行調整，以促進房地產(chǎn)的流通與消費，消除房地產(chǎn)成本中不合理的稅費。相應取消或合并其他房地產(chǎn)有關的稅費，不僅能夠減輕房地產(chǎn)開發(fā)商和消費者的負擔，而且能夠改變住房購買者對未來的預期，抑制超前消費減緩房價上漲的勢頭。4. 調整住房的供應結構。政府應調整房地產(chǎn)投資結構，適度控制別墅和高檔住宅等項目的開發(fā)建設，增加普通商品住房和經(jīng)濟適用房等建設用地的投放量。通過稅收和金融政策，引導和鼓勵開發(fā)商多建造中低價位的普通商品房，健全和完善經(jīng)濟適用房、廉租房的相關政策，強化政府的住房保障職能，對住房的供應采取“雙軌制”，即對高收入者實行市場化供應，對中低收入者

44、實行不同程度的福利政策（如由政府建造低標準公寓住宅，出售或出租給中低收入者；對低收入者實行購買貼息、減稅、降低土地價格等優(yōu)惠政策以保障城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房需求。）逐步形成以普通商品房為主體，以經(jīng)濟適用房和廉租住房為保障，以高檔商品房為補充的住房供應體系，更好的滿足不同家庭的住房需求。75針對目前不同住房消費層次，應以積極的引導為主，倡導健康的消費理念，建立合理的梯度消費結構。我國的住房建設和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，必須考慮人多地少的基本國情和建設資源節(jié)約型社會的要求。一方面，要合理引導住房的消費需求和消費模式，形成健康的消費理念和合理消費結構；另一方面，住房的供給也要逐步形成由高到低的梯度結構，使不

45、同收入階層的人們各得其所。在房地產(chǎn)供求市場不斷走向成熟的今天，應該及時調整住房消費的政策導向，正確、合理的引導住房銷費。不僅要引導人們購買住房而且要鼓勵大家租房住，降低住房產(chǎn)權自有率，這在一定程度上可以緩解住房的供需矛盾。同時調整住房供給的政策導向，逐步建立起符合我國經(jīng)濟發(fā)展水平和國情住房價格趨于合理的房地產(chǎn)供應格局，使不同層次的人們買得起房，買得到房。同時，加大力度抑制投資及投資性需求。由于房地產(chǎn)需求中的投資、投機性因素彈性很大，因此，宏觀調控中控制投資、投機性需求成為關鍵。比較妥切的辦法是運用信貸和稅收政策加以控制，調節(jié)房地產(chǎn)投資的收益率。一是針對投資、投機性購房貸款，采用提高貸款利率、降

46、低貸款成數(shù)，縮短貸款年限的辦法，增加貸款成本，相應降低投資收益率。二是對房地產(chǎn)轉售的收益收取個人所得稅，即2006年8月1日起實施的稅收新政，同時對持有多套住房者征收物業(yè)稅，從流通領域和保有領域限制其收益。三是對外國公民購房實行實名制，并且限制外國公民的購房數(shù)量。四是適度限制外國資本投資國內的房地產(chǎn)。最后改變消費者的心理預期，政府要做好房地產(chǎn)市場的供需信息的收集、整理、分析，通過電視、網(wǎng)絡、報紙等多種媒體向公眾發(fā)布，使房地產(chǎn)市場更趨理性與成熟。（二）對其他影響因素的調控1政府要適時的調整經(jīng)濟發(fā)展，加強宏觀調控，防止經(jīng)濟過快、過熱增長，使經(jīng)濟增長保持在一個合理的增長率，持續(xù)穩(wěn)定和諧的發(fā)展，從而使

47、房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨于穩(wěn)定的趨勢。2打破行業(yè)壟斷，營造公平、開放、有序的競爭環(huán)境。針對我國房地產(chǎn)業(yè)的壟斷主要由非市場因素所導致，解決問題意欲從以下幾個方面著手：一是繼續(xù)完善相關的法律制度，確定房地產(chǎn)市場的基本法律關系。從立法源頭抓起，理順政府與市場主體之間、房地產(chǎn)市場各參與房地產(chǎn)主體之間的關系，建立完備的法律體制，使房地產(chǎn)市場處在一個良好的法治環(huán)境中。二是加強對政府部門權力運行的制約與監(jiān)督，堅決打擊尋租等腐敗行為，從而打破由行政壟斷因素所造成的市場準入門檻，為此，政府機關要大力實行陽光操作，全面推進政務公開，努力提高辦事效率。三是加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督與管理，進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為，

48、加大懲罰力度，逐步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。四是由政府牽頭、多渠道投資，建立平價房地產(chǎn)企業(yè)，主要為中低收入者建造經(jīng)濟適用房，對建設的過程進行全程監(jiān)管，努力降低房價。五是政府應依法對壟斷進行直接管制，將開發(fā)商的利潤控制在合理的范圍內。盡可能將大項目拆分成許多小項目，在同一區(qū)域或相鄰區(qū)域營造互相競爭的氛圍，并將房地產(chǎn)投資的增長速度控制在一個合理的水平，以防止房地產(chǎn)的投資壟斷行為，抑制房價的上漲。3加強銀行監(jiān)管。（1）促進房地產(chǎn)金融的多元化。為增加住房的供給與需求，政府應采取多種措施拓寬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道，改變房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資過度依賴銀行信貸的局面，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過上市融資、信托融資、債券融

49、資、基金融資以及其他融資方式獲得資金，完善房地產(chǎn)投資市場與資本市場的鏈接防范房地產(chǎn)金融風險。（2）嚴格規(guī)范房地產(chǎn)信貸管理，控制銀行對房地產(chǎn)的信貸比例，要嚴格審查和監(jiān)管房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款，對于開發(fā)貸款實施實時監(jiān)控、跟蹤管理，對高風險的項目和地區(qū)嚴格審批，加大對個人消費信貸的管理，推出多樣化的個人住房貸款方式以滿足不同層次家庭的住房需求。同時強化對土地儲備貸款的管理，防止出現(xiàn)地價泡沫。9四、結論總的來說，在目前房地產(chǎn)市場供不應求，宏觀調控的大背景下，房價在一段時間內仍會呈上升趨勢。因此，為了穩(wěn)定房價上漲趨勢，政府應繼續(xù)執(zhí)行各項宏觀調控政策和加大政策執(zhí)行力度，尤其是要加強對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理的政策監(jiān)

50、督、市場整頓力度、立法執(zhí)行力度和土地制度執(zhí)行力度。目前沒有發(fā)生房價大幅上漲的地區(qū)，地方政府和相關部門同樣應對房地產(chǎn)市場給予重視，警惕房地產(chǎn)投資資金的區(qū)域性轉移。在“有保有壓、區(qū)別對待”的原則下，防止房地產(chǎn)開發(fā)投資的規(guī)模和價格出現(xiàn)過快增長，從而盡快使住房價格上漲趨勢得到有效的控制。注釋: 信息來源：竇爾翔、李洪濤等中國房地產(chǎn)價格泡沫形成的因素分析 信息來源：北京房地產(chǎn)信息 信息來源：國家信息中心經(jīng)濟預測部行業(yè)報告、中國房產(chǎn)信息網(wǎng)參考文獻：1曾憲初，張潔燕.我國房地產(chǎn)價格持續(xù)走高的成因及對策建議J. 海南金融，2007/09.2于泊源,淺談我國房地產(chǎn)價格居高不下的原因及建議J.科技情報開發(fā)及經(jīng)濟，2007，（21）3盧兆豐.我國房地產(chǎn)價格虛高的原因及對策J.經(jīng)濟論壇，2007/09.4汪紅.我國城市房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲的原因探析J.中國高新技術企業(yè)，2007/05.5鄭捷.淺析我國房地產(chǎn)價格的影響因數(shù)J.山西建筑，2007，