早期介入和前期管理

1、.早期介入和前期管理早期介入和前期管理.概念概念早期介入是指新建物業(yè)竣工之前，建設(shè)單位根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的需要，引入的物業(yè)管理的咨詢活動(dòng)。 前期管理是指從物業(yè)承接查驗(yàn)開始至業(yè)主大會(huì)選聘完成物業(yè)管理企業(yè)之間的物業(yè)管理階段。 .區(qū)別區(qū)別一是內(nèi)容作用不同。早期介入是建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)物業(yè)項(xiàng)目階段引入的物業(yè)管理專業(yè)技術(shù)支持，前期管理是物業(yè)管理企業(yè)對新物業(yè)項(xiàng)目實(shí)施的物業(yè)管理服務(wù)。二是服務(wù)的對象不同。早期介入服務(wù)的對象是建設(shè)單位，并由建設(shè)單位根據(jù)約定支付早期介入服務(wù)費(fèi)用，前期管理服務(wù)的對象是全體業(yè)主，并按規(guī)定向業(yè)主收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。 .早期介入的必要性早期介入的必要性 在開發(fā)建設(shè)工作的早期，物業(yè)管理企業(yè)通

2、過早期介入活動(dòng)，協(xié)助開發(fā)建設(shè)單位及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理建設(shè)銷售過程中存在的問題，減少房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的糾紛，使房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)得以順利進(jìn)行；在物業(yè)開發(fā)建設(shè)初期把不利于物業(yè)管理、損害業(yè)主利益的因素盡可能消除或減少，使物業(yè)投入使用后，物業(yè)管理順利開展，業(yè)主利益得到保障。 .早期介入的作用早期介入的作用 (一)優(yōu)化設(shè)計(jì)(二)有助于提高工程質(zhì)量(三)有利于了解物業(yè)情況(四)為前期物業(yè)管理作充分準(zhǔn)備(五)有助于提高建設(shè)單位的開發(fā)效益.早期介入知識(shí)問答1、早期介入工作分為幾個(gè)階段？2、物業(yè)管理公司什么時(shí)候介入較好？3、早期介入需要配備哪方面的人員？4、物業(yè)管理公司早期介入與業(yè)主有何關(guān)系？5、有監(jiān)理公司為何物業(yè)管理公司

3、還需派人員進(jìn)行早期介入？6、早期介入在設(shè)備方面要注意哪些問題？7、早期介入在清潔綠化要注意哪些問題？8、早期介入在安全方面要注意哪些問題？9、早期介入在土建方面需要注意哪些問題？10、在公共供水、供電方面要求設(shè)計(jì)時(shí)注意哪些問題？.【案例】【案例】某物業(yè)項(xiàng)目位于粵西的一個(gè)沿海城市，總建筑面積達(dá)40余萬m2，屬多層、中高層住宅物業(yè)，項(xiàng)目分三期建設(shè)，是當(dāng)?shù)刈畲蟮淖≌ㄔO(shè)項(xiàng)目。整個(gè)小區(qū)的建設(shè)申報(bào)了國家安居示范工程小區(qū)，是該市重點(diǎn)工程之一，倍受當(dāng)?shù)鼐用窈驼年P(guān)注。建設(shè)單位為把這個(gè)項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營好，在項(xiàng)目的立項(xiàng)階段就選聘了一家具有豐富經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理企業(yè)，并由其負(fù)責(zé)該項(xiàng)目物業(yè)管理的早期介入工作。良好的物業(yè)管

4、理品牌提高了這個(gè)商品房小區(qū)的知名度，同時(shí)早期介入物業(yè)銷售初期綜合環(huán)境的設(shè)計(jì)，使該項(xiàng)目與該市同類建設(shè)項(xiàng)目相比，具有更高的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 1.在經(jīng)濟(jì)效益方面 首期16萬m2很快售完，二期銷售勢頭強(qiáng)勁，部分戶型出現(xiàn)搶購熱潮，房價(jià)也從前期最初的1200元/m2，達(dá)到二期銷售時(shí)的1500元/m2，開發(fā)建設(shè)單位的實(shí)際收入超出預(yù)期，前期購房者也享受到了物業(yè)升值帶來的收益。 2.在社會(huì)效益方面 (1)該小區(qū)已被當(dāng)?shù)卣付閰⒂^點(diǎn)和示范小區(qū)，成為了當(dāng)?shù)爻鞘薪ㄔO(shè)和物業(yè)管理的樣板。 (2)該小區(qū)物業(yè)管理的成功，為提高當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理水平，增強(qiáng)物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)起到了積極的促進(jìn)作用。 (3)該項(xiàng)目成功后，建設(shè)單位的

5、品牌形象得到大幅度提升，使其他建設(shè)單位提高了對物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)。.前期管理的主要工作前期管理的主要工作 ( (一一) )管理機(jī)構(gòu)的設(shè)立與人員的培訓(xùn)管理機(jī)構(gòu)的設(shè)立與人員的培訓(xùn) 機(jī)構(gòu)的設(shè)置應(yīng)根據(jù)委托物業(yè)的用途、面積、管理深度、管理方式等確定；人員的配備除考慮管理人員的選派外，還要考慮操作層(維修養(yǎng)護(hù)、保安、清潔、綠化等人員)的招聘。依據(jù)職責(zé)分別進(jìn)行培訓(xùn)。 ( (二二) )規(guī)章制度的制定規(guī)章制度的制定 必要的規(guī)章制度：管理機(jī)構(gòu)的職責(zé)范圍；各類人員的崗位責(zé)任制；物業(yè)各區(qū)域內(nèi)管理規(guī)定；用戶(住戶)手冊等。 ( (三三) )物業(yè)的驗(yàn)收與接管物業(yè)的驗(yàn)收與接管 物業(yè)的驗(yàn)收是依照國家建設(shè)部及省市有關(guān)工程驗(yàn)收的技術(shù)

6、規(guī)范與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)對已建成的物業(yè)進(jìn)行檢驗(yàn)，它是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。物業(yè)接管是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向接受委托的物業(yè)管理公司移交物業(yè)的過程，移交應(yīng)辦理書面移交手續(xù)。開發(fā)企業(yè)還應(yīng)向管理單位移交整套圖紙資料，以方便今后的物業(yè)管理和維修養(yǎng)護(hù)。在物業(yè)保修其問，接受委托的物業(yè)管理公司還應(yīng)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂保修實(shí)施合同，明確保修項(xiàng)目、內(nèi)容、進(jìn)度、原則、責(zé)任與方式。 .（四（四) )入住管理入住管理 入住是指業(yè)主、使用人正式進(jìn)住使用物業(yè)，俗稱入伙。商品房購房業(yè)主或承租使用人的入住程序一般為： 1發(fā)入伙通知書 在物業(yè)正式使用條件全部具備后向業(yè)主或使用人發(fā)出入住書面通知書。 2帶業(yè)主或使用

7、人實(shí)地驗(yàn)收物業(yè)，著重勘驗(yàn) (1)房建質(zhì)量； (2)設(shè)備質(zhì)量，運(yùn)轉(zhuǎn)情況； (3)房型、裝修、設(shè)施配備等是否與合同相符； (4)外部環(huán)境狀況及影響。 3. 約定代為裝修、添置或更換自用設(shè)備或設(shè)施等事宜即各種代辦事宜 4簽訂前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議房屋裝飾裝修管理協(xié)議臨時(shí)管理規(guī)約等 主要內(nèi)容包括：在分清自用與公用部位、設(shè)備、設(shè)施的前提下確定雙方享有的權(quán)利和應(yīng)盡的義務(wù)，物業(yè)正常使用的行為規(guī)范及相應(yīng)的違約責(zé)任。 5要求業(yè)主或使用人如實(shí)填寫登記卡 內(nèi)容包括：業(yè)主或使用人的名稱、通訊聯(lián)絡(luò)方式、所占用物業(yè)的編號(hào)、設(shè)備、設(shè)施及泊車位分配等內(nèi)容。屬于非居住性質(zhì)的物業(yè)還需登記營業(yè)執(zhí)照、經(jīng)營范圍、職工人數(shù)、出行、用餐等相關(guān)情

8、況，便于物業(yè)管理與服務(wù)。6向業(yè)主或使用人發(fā)放業(yè)主手冊 使他們了解物業(yè)概況，各項(xiàng)管理制度，如車輛停放管理，裝修搬遷管理，物業(yè)保修的責(zé)任范圍、標(biāo)準(zhǔn)、期限等等方面的規(guī)定，以及樓層權(quán)力歸屬、公用設(shè)施設(shè)備的合理使用等，以便正確把握自己的行為。 7預(yù)收物業(yè)管理費(fèi)或租金 物業(yè)管理公司根據(jù)有關(guān)規(guī)定或雙方約定向業(yè)主或使用人預(yù)收物業(yè)管理費(fèi)或租金。 8向業(yè)主或使用人提供辦事指引 即向業(yè)主、使用人全面介紹物業(yè)管理區(qū)域和社區(qū)相關(guān)部門的辦事指南，使他們能及時(shí)辦理相關(guān)手續(xù)。 9業(yè)主、使用人簽約領(lǐng)鑰匙，完成入住程序。 .( (五五) )裝修搬遷管理裝修搬遷管理 為了搞好裝修搬遷管理，必須做好以下幾點(diǎn)工作： 1大力宣傳裝修規(guī)定

9、 規(guī)定主要包括以下幾方面： (1)裝修不得損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，破壞建筑物外墻面貌； (2)不得擅自占用公用部位、移動(dòng)或損壞公用設(shè)施和設(shè)備； (3)不得排放有毒、有害物質(zhì)和噪聲超標(biāo)； (4)不得隨地亂扔建筑垃圾； (5)遵守用火用電規(guī)定，履行防火職責(zé)； (6)因裝修而造成他人或公用部位、設(shè)備或設(shè)施損壞的，責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。 2加強(qiáng)裝修監(jiān)督管理 審核裝修設(shè)計(jì)圖紙，派人巡視施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)違約行為及時(shí)勸阻并督促其改正。 3積極參與室內(nèi)裝修 4合理安排搬遷時(shí)間 ( (六六) )檔案資料的建立檔案資料的建立 檔案資料包括兩種：業(yè)主或使用人的資料和物業(yè)資料。 業(yè)主或使用人資料：業(yè)主使用人姓名、進(jìn)戶人員情況、聯(lián)系電話或地址、各項(xiàng)費(fèi)用的繳交情況、房屋的裝修等情況。 物業(yè)資料：主要包括物業(yè)的各種設(shè)計(jì)和竣工圖