房地產(chǎn)專業(yè)速成培訓(xùn)手冊(doc 13頁)

1、 中國最龐大的下載資料庫 (整理. 版權(quán)歸原作者所有 如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的,不要隨意相信.請訪問 3722, 加入)必要時可將此文件解密成可編輯的DOC或PPT格式房地產(chǎn)專業(yè)速成培訓(xùn)手冊（轉(zhuǎn)6）案例廣州天河區(qū)某一住宅小區(qū)于1992年開始興建，1995年3月住戶人住。該區(qū)有商品房400套，當(dāng)時入住 200戶人家。住戶入住時仍有些配套工程未完工。電網(wǎng)鋪設(shè)緩慢，要到9月才能完。每戶居民電表容量僅為1.5千瓦，離廣州每戶居民電表容量4千瓦至6千瓦的標(biāo)準(zhǔn)尚有距離。電力的不足也影響了小區(qū)的水的供應(yīng)，停水常有，電幾乎天天停。因供電不足，物業(yè)公司控制的總電閘燒保險絲、跑閘的事經(jīng)常發(fā)生。為此

2、電工竟貼出告示，要住戶每天下午17時后和休息日不要找他維修。結(jié)果有時停電兩三天。入住一年前每戶預(yù)交5000無電話費，由公司統(tǒng)一為住戶裝電話。到1995年7月錢還未交到電信局。小區(qū)雖配有多名保安員，但由于周圍地區(qū)仍有工程在施工，“閑雜人員常滯留小區(qū)內(nèi)，住戶沒有安全感。剛住進(jìn)的住戶要搞裝修，亂倒淤泥。居民衛(wèi)生意識不強，亂倒亂扔垃圾。加上管道電網(wǎng)工程正在施工，致使垃圾遍地，污水橫流，臭氣熏天，一片狼藉居民苦不堪言。在這種情況下，入住居民未真正感受到住新居的歡樂，而感到寢食不安，有如誤進(jìn)了虎口。章前案例分析思考題1.按城市新建住宅小區(qū)管理原則和內(nèi)容，你認(rèn)為天河區(qū)某一居住小區(qū)的問題出在什么地方？2.試根

3、據(jù)這一居住小區(qū)的實際，提出你解決其存在問題的方案。本章小結(jié)1.城市一般說，是一個國家或一個地區(qū)的政治中心、經(jīng)濟(jì)中心、文化中心和社會生活的中心。城市一般具有政治功能、經(jīng)濟(jì)功能、文化功能和社會生活功能。一個城市都有自己的主導(dǎo)功能，以發(fā)揮各自的優(yōu)勢。2.實踐證明，綜合開發(fā)，興建綜合住宅小區(qū)，是解決城市住宅短缺，提高居民居住水平和質(zhì)量，發(fā)揮社區(qū)服務(wù)功能和城市功能的有效途徑。3.住宅小區(qū)是指達(dá)到一定規(guī)?；A(chǔ)設(shè)施配套比較齊全的居住區(qū)。住宅小區(qū)有其特有功能：能按城市規(guī)劃要求建設(shè)配套，充分發(fā)揮城市功能；公共服務(wù)設(shè)施比較齊全；環(huán)境綠化、美化與居民的文化、休息、娛樂用于一體；創(chuàng)造安全、文明的文化氛圍，有利于人際交

4、往，有利于建設(shè)社會主義精神文明。居住小區(qū)特點：開發(fā)建設(shè)集中化；功能齊全，多樣化；房屋和設(shè)施配套，一體化；投資多元化，產(chǎn)權(quán)多樣化。4.住宅小區(qū)管理總的原則是貫徹為住戶負(fù)責(zé)的方針，管好房，用好房，維修好房，滿足住戶日益增長的社會、生活和文化需要。具體說，住宅小區(qū)管理原則是：堅持服務(wù)第一，用戶至上宗旨；實行統(tǒng)一管理，綜合經(jīng)營；注重精神文明建設(shè)，建設(shè)優(yōu)秀社區(qū)文化。5住宅小區(qū)管理模式有：以房管所為主的管理模式；以街道辦事處為主的管理模式；以街道辦事處為主，三結(jié)合的管理模式；開發(fā)公司專業(yè)管理的模式；專業(yè)性的物業(yè)公司管理模式；住宅合作社模式等。新建住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)逐步推行物業(yè)公司管理的模式。選擇住宅小區(qū)模式要貫

5、徹因地制宜；協(xié)調(diào)關(guān)系，調(diào)動積極性；服務(wù)住戶，優(yōu)化環(huán)境；管理人才到位等原則。6住宅小區(qū)管理的基本內(nèi)容包括：對住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備。市政公共設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治。住宅小區(qū)服務(wù)分經(jīng)常性服務(wù)和特定委托服務(wù)兩大類。經(jīng)常性服務(wù)如清掃、治安保衛(wèi)、市政公用設(shè)施保養(yǎng)等，這些項目可每月向住戶收取一定服務(wù)費。特定委托性服務(wù)，如電梯管理與維修服務(wù)；發(fā)電機(jī)房、供水泵房。自來水設(shè)備的管理與服務(wù)；代管車輛、房屋等。物業(yè)公司可用特定特種服務(wù)和多種經(jīng)營收益補充小區(qū)管理經(jīng)費。7住宅小區(qū)管理和服務(wù)應(yīng)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)：房屋完好率達(dá)90、市政系統(tǒng)完好率達(dá)90、衛(wèi)生清潔率達(dá)95、消防和避

6、雷裝置完好率達(dá)100、綠化覆蓋率達(dá)30。房屋設(shè)備維修率達(dá)98、群眾滿意率在98以上、各種費用收取率在98以上、治安事故率在2以下。8搞好住宅小區(qū)管理必須創(chuàng)造必要的條件，即規(guī)劃和建設(shè)先行。要建立健全有效的組織管理機(jī)構(gòu)，必須制定必要的管理制度、要建立一支得力的管理隊伍。9新建住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立住宅小區(qū)管理委員會，管委會決定選聘或續(xù)聘物業(yè)公司。物業(yè)公司有權(quán)選聘專營公司承擔(dān)專業(yè)管理業(yè)務(wù)。復(fù)習(xí)思考題1.居住小區(qū)有哪些特有功能和特點？2.試述住宅小區(qū)管理的原則和基本內(nèi)容。3.說明新建住宅小區(qū)的組織機(jī)構(gòu)及其相互關(guān)系。章后案例廣州市穗華公司在完成新區(qū)開發(fā)和舊城改造任務(wù)當(dāng)中，還花大力氣，投入巨額資金，推動新型住宅

7、小區(qū)的管理與服務(wù)。他們實行規(guī)劃建設(shè)先行。建、管結(jié)合的原則，建成小區(qū)后，還繼續(xù)承擔(dān)“管”的義務(wù)。他們請來城管、公安等部門，清除小區(qū)內(nèi)大量違章建筑，無償投資近100萬元，在小區(qū)建設(shè)園林景點，種植花卉樹木，使小區(qū)綠化起來。然后會同街道辦事處、派出所組建管理委員會，建立小區(qū)管理的各項規(guī)章制度，并成立環(huán)衛(wèi)隊、治安隊、綠化隊和生活服務(wù)隊等等專業(yè)隊伍，具體落實各項管理和服務(wù)工作。他們在住宅小區(qū)的管理服務(wù)工作上取得顯著成績。昌樂園被市主管部門評為“花園式單位”，曉園新村的“東贏春曉”被評為羊城優(yōu)秀綠化小景之一，并同昌樂園一起在市主管部門組織的優(yōu)秀綠化小景評比中分別獲一、二等獎，在市建委組織的全市小區(qū)建設(shè)管理評

8、比中并列第三名。面臨小區(qū)的優(yōu)美景觀，人們不禁吟詩抒情：“身居鬧市不覺鬧，鳥語花香入畫山?！狈康禺a(chǎn)市場營銷本章要點房地產(chǎn)市場營銷是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司整個經(jīng)營活動的重要組成部分本章對房地產(chǎn)場營銷的特點給予詳細(xì)介紹，同時對幾種常見的銷售方式作出說明。房地產(chǎn)市場營銷策略是房地產(chǎn)市場營銷活動的核心。本章對方場營銷策略中的產(chǎn)品定位銷售渠道策略、定價策略和促銷策略分別予以討論。租賃作為出售的一種特殊形式，具有自己的特點，租賃的租金收入可以按不同的方式修訂。本章對租賃方式的特點和租金收入修訂方式作適當(dāng)?shù)奶接?。還對房地產(chǎn)出售和租賃的程序、合同等有關(guān)操作實務(wù)給予粗略的介紹。章前案例分析思考題1、威海市城市建設(shè)綜合

9、開發(fā)公司把產(chǎn)品定位在什么細(xì)分市場上？該公司為什么要這樣進(jìn)行產(chǎn)品定位？2、你認(rèn)為可以定位于其他細(xì)分市場嗎？案例 威海市城市建設(shè)綜合開發(fā)公司營銷普通住宅在彈丸之地的威海，有資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)公司就有61家之多。房地產(chǎn)市場競爭異常激烈。海市城市建設(shè)綜合開發(fā)公司把投資開發(fā)的重點放在建設(shè)普通住宅及相適應(yīng)的商業(yè)服務(wù)業(yè)用房上。該公司米取了兩條過硬措施：一是力避占用在耕土地，節(jié)約開發(fā)用地出讓金。他們下大力氣向非耕地進(jìn)軍，致力于開發(fā)山坡、荒灘及危房、棚戶房占地。1993年上半年開發(fā)利用非耕地28畝，節(jié)約開支120萬元。二是廣泛招攬人才，成立“住宅建設(shè)設(shè)計院”。去年開工的12萬平方米的普通群眾住宅，均由公

10、司成立的“住宅建設(shè)設(shè)計院”自行設(shè)計，節(jié)約設(shè)計經(jīng)費60萬元。由于措施得力，盡管三大材（木才、鋼材、水泥）等建筑材料價格暴漲，住宅造價基本控制在每平方米560元左右?？⒐さ倪m合中等消費者的5.6萬平方米普通住宅，爭購一空。在全國房地產(chǎn)業(yè)不很景氣的形勢中，威海市城市建設(shè)綜合開發(fā)公司卻呈現(xiàn)出生機(jī)勃勃的景象。本章小結(jié) 1、房地產(chǎn)市場具有一般商品市場不同的營銷特點。在市場供求上，它具有長期的供給剛性和短期供求失衡度較大的特點；在產(chǎn)品上它具有空間上的不可移動性，產(chǎn)品銷售價格的劃一性特點；在購買上，它具有購買者對外延產(chǎn)品要求高，購買決策高度介入的特點。2、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司司以從預(yù)售、一次付款銷售、

11、按揭銷售。分期付款銷售、還本銷售和贈物銷售中選擇一種全價銷售方式還可以選擇零星出售的租賃方式。3、優(yōu)惠價出售和優(yōu)惠折價出售是公房出售的兩種形式。4、市場營銷策略分為產(chǎn)品的定位策略、銷售渠道策略、定價策略和促銷四大策略。包括市場調(diào)查和市場預(yù)測的市場研究是房地產(chǎn)產(chǎn)品定位的首要環(huán)節(jié)。而市場細(xì)分則是產(chǎn)品準(zhǔn)確定位的前提。銷售渠道策略解決房地產(chǎn)開發(fā)公司采用直銷八式還是代理中介銷售方式問題。銷售渠道選擇應(yīng)考慮產(chǎn)品、市場、企業(yè)本身和代理中介條件諸因素。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司可采用利潤最大化定價和需求彈性定價的供求關(guān)系定價策略、以及低開漸高定價、高開漸低定價、穩(wěn)定價格定價和優(yōu)惠價格定價等促銷定價策略、房地產(chǎn)促銷手段

12、可分為人員推銷、廣告、營業(yè)推廣和服務(wù)等方面。5、房地產(chǎn)租賃是房地產(chǎn)出售的特殊形式。它具有價值零星分割出售等幾個特點。其租金收入修訂方式有等額租金收入方式、租金收入每年修訂方式和租金收入固定年限修訂方式。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司可以根據(jù)經(jīng)營目標(biāo)，靈活地從中作出選擇。復(fù)習(xí)思考題 1.房地產(chǎn)市場營銷有什么特點？2.房地產(chǎn)開發(fā)公司通常可采用什么促銷策略？章后案例 在“中國.四川.成都93國際熊貓節(jié)房地產(chǎn)交易博覽會”上，成都物業(yè)投資總公司推出“三年還本售房”的舉措，在短短10多天內(nèi)售出商品期房、現(xiàn)房 5500平方米，成交額達(dá)700多萬元而且成交額還在繼續(xù)不斷擴(kuò)大。成都物業(yè)投資總公

13、司的“還本售房”的特點在于，一次交清全部房款，于近期入住，并在交付房款入住后滿三年時退還全部原房款給購房者，住房則歸購房者所有；同時，由公證機(jī)關(guān)進(jìn)行公證。該公司推出的還本房價為每平方米1200元左右。而不還本的同類房價為每平方米800元左右。其還本期之短、挑戰(zhàn)性和吸引力之強，實屬罕見。章后案例分析思考題 1、該公司還本售房的真正意圖是什么？2、該公司要承受還本的壓力，三年后需要償還多少“本息”？你認(rèn)為該公司采用“三年還未售房”應(yīng)該具備什么條件？（設(shè)年通貨群脹率為10）3、你敢于采用還本售房的經(jīng)營方式嗎？為什么？房地產(chǎn)經(jīng)營法制管理案例 1991年下半年以來，我國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入大

14、發(fā)展，進(jìn)入全國性的房地產(chǎn)熱中、過熱了，就要調(diào)下來，于是1993年全國進(jìn)入房地產(chǎn)宏觀調(diào)控時期。許多地方一度過熱，一度一厥不振。房地產(chǎn)業(yè)從沉寂到興旺，是十分值得贊許的，但與任何事物的發(fā)展一樣，離開了客觀條件的發(fā)展，必須及時矯正。于是從興旺到調(diào)整就順理成章了。矯枉過正，又會使房地產(chǎn)業(yè)陷于停頓之中，許多企業(yè)損失慘重。廣州房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都有自己特色；在1991年全國房地產(chǎn)熱中，頭腦冷靜，適當(dāng)控制，做到快速而不發(fā)燒；在1993年進(jìn)行的宏觀調(diào)控中，又能適度推動，冷而不凍，繼續(xù)保持較高增長速度。正如原廣州市市長黎子流所說，廣州市房地產(chǎn)業(yè)升得最快、站得最穩(wěn)、跌得最慢。奧秘何在？這與廣州不斷完善居地產(chǎn)法規(guī)，用以規(guī)

15、范房地產(chǎn)市場，規(guī)范政府和企業(yè)行為直接相關(guān)。章前案例分析思考題1.從廣州房地產(chǎn)業(yè)較平穩(wěn)發(fā)展的案例，請你提出全國房地產(chǎn)經(jīng)營平穩(wěn)發(fā)展的對策。2.房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)面對宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場的變化，應(yīng)采取哪些經(jīng)營對策。改革開放以來，我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快。房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，為國家提供了大量基礎(chǔ)設(shè)施、廠房、商業(yè)樓宇、寫字樓宇和住宅等，為國家財政帶來大筆收入，并為調(diào)整消費結(jié)構(gòu)，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，活躍市場經(jīng)濟(jì)作出了突出貢獻(xiàn)。但同時也出現(xiàn)了諸如“批地?zé)帷?、“圈地?zé)帷?、“開發(fā)區(qū)熱”等“房地產(chǎn)熱”，使投資規(guī)模過大，投資結(jié)構(gòu)失衡。而市場需求潛力很大的城鎮(zhèn)普通住宅卻熱不起來。這突出反映出我國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中管理薄弱和

16、秩序混亂等問題。這就要求我們必須大力加強法制管理，嚴(yán)格執(zhí)法，使房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營走上規(guī)范和法制的軌道。這一章從宏觀經(jīng)濟(jì)的角度，看重從法律和法制意義上說明房地產(chǎn)行政單位實施房地產(chǎn)經(jīng)營法制管理問題。下面就城市土地經(jīng)營法制管理、房地產(chǎn)經(jīng)營法制管理、房地產(chǎn)市場法制管理和房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)的法制管理等方面分別闡述。本章小結(jié)1. 改革開放以來,我國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營發(fā)展很快,但也出現(xiàn)了“房地產(chǎn)熱”，房地產(chǎn)投資規(guī)模過大，而城鎮(zhèn)普通住房建設(shè)卻熱不起來等問題。解決這些問題，使房地產(chǎn)經(jīng)營走上平穩(wěn)高速發(fā)展的軌道，是房地產(chǎn)經(jīng)營法制管理所面臨的緊迫問題。2.城市土地經(jīng)營方式主要有兩種：專門從事對土地進(jìn)行改良，提供建筑地段

17、的土地經(jīng)營；在從事土地改良的同時，進(jìn)行地上建筑物開發(fā)經(jīng)營的房地產(chǎn)經(jīng)營。我國城市土地經(jīng)營模式的內(nèi)容主要有土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓兩個方面。土地使用權(quán)出讓經(jīng)營方式主要有拍賣、招標(biāo)和協(xié)議三種。城市土地使用權(quán)的經(jīng)營和轉(zhuǎn)讓通過土地使用者直接經(jīng)營、土地使用者建造房產(chǎn)出售或出租、土地使用權(quán)的直接轉(zhuǎn)讓三種具體形式實現(xiàn)。3.我國目前外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地有中外合資、中外合作和外資獨資三種。外商投資開發(fā)房地產(chǎn)的審批程序是：立項審查；規(guī)劃設(shè)計，選址定點和開發(fā)企業(yè)資質(zhì)審查；土地出讓；審查外商投資企業(yè)的合法性以及外商投資真實可靠情況；審查外商開發(fā)經(jīng)營企業(yè)開發(fā)經(jīng)營性質(zhì)、營地范圍、企業(yè)成為條件和審批手續(xù)是否健全。外商投資成

18、片土地開發(fā)經(jīng)營享有政策和稅收優(yōu)惠。4.必須加強城市的地籍管理，對城市土地實行有效管理。5.我國憲法等有關(guān)法律規(guī)定，國有土地使用權(quán)可以依法出讓和轉(zhuǎn)讓，并對城市土地有償使用制度作出了明確和具體的規(guī)范。6.日前我國房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一劃分為全民所有的公房、集體所有制房屋、公民個人的私有房產(chǎn)、代管產(chǎn)、撥用產(chǎn)、軍產(chǎn)、外產(chǎn)、中外合資產(chǎn)、宗教產(chǎn)等。這收房產(chǎn)都應(yīng)納入我國房屋產(chǎn)時的法制管理。1993年12月31日前以標(biāo)準(zhǔn)價購買的公有住房，職工擁有部分產(chǎn)權(quán)。1994年起，在標(biāo)準(zhǔn)分配面積內(nèi)，實行成本價出售公有住房，產(chǎn)權(quán)歸個人所有。7.房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記是確定其權(quán)屬的一個必備條件，凡在規(guī)定登記范圍的房地產(chǎn)，都必須按照登記辦法的規(guī)定

19、，申請房地產(chǎn)登記。具體程序為：申報、驗證、查丈、確權(quán)審查、發(fā)證。必須加強產(chǎn)籍管理。8.房屋出售必須簽訂合同。這類合同具有轉(zhuǎn)移所產(chǎn)權(quán)、合同標(biāo)的是作為特殊商品的房屋、是雙務(wù)的有償合同等特征。房屋出售合同的當(dāng)事人雙方就合同條款達(dá)成一致，合同才能成立。合同當(dāng)事人享受權(quán)利，也承擔(dān)義務(wù)。國家對房屋買賣有嚴(yán)格規(guī)定，必須遵循一定的程序。9.房屋租賃關(guān)系的形成，必須以法律的形式確定，簽訂租賃合同。該合同具有如下特征：一定時期間轉(zhuǎn)移房屋使用權(quán)；是雙務(wù)有償關(guān)系；既是債權(quán)關(guān)系，又有物權(quán)性。合同的訂立、變更和終止有其嚴(yán)格的程序扣條款規(guī)定。當(dāng)事人雙方都享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。10 .房屋修繕管理具有服務(wù)和生產(chǎn)雙重性

20、、既有技術(shù)性又有經(jīng)營性和經(jīng)常性等特點。房屋修繕責(zé)任標(biāo)準(zhǔn)可依據(jù)產(chǎn)權(quán)歸屬和約定責(zé)任確定，相應(yīng)承擔(dān)修繕費用。房屋修繕必須實行綜合管理，包括計劃管理、定額管理和勞動管理。11.房地產(chǎn)市場管理的總體目的是宏觀管好，微觀搞活，管而不死，活而不亂。具體說，要建立和完善房地產(chǎn)市場體制，為企業(yè)創(chuàng)造平等競爭的幣場環(huán)境，切實實行政企分開，對房地產(chǎn)中場進(jìn)行宏觀調(diào)控。對房地產(chǎn)市場管理的原則是，遵循客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律；宏觀調(diào)控和微觀搞活；統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，分級管理，相互協(xié)調(diào)：靈活運用多種管理手段進(jìn)行管理。進(jìn)行房地產(chǎn)市場管理要綜合運用經(jīng)濟(jì)手段、法律手段和行政手段。12.為保持房地產(chǎn)交易的正常秩序，我國對交易的主體、客體、場所及交易程序都

21、應(yīng)有相應(yīng)法律加以規(guī)范。目前有必要建立集中統(tǒng)一的房地產(chǎn)交易所。我國實行商品住宅價格申報制度。必須加強土地市場價格法制管理。協(xié)議出讓的價格可低些。招標(biāo)出讓的價格應(yīng)以政府出具的標(biāo)書規(guī)定價格和投標(biāo)者的競爭結(jié)果為準(zhǔn)，靈活加以確定。拍賣價格應(yīng)在預(yù)測土地級差收益和壟斷收益的基礎(chǔ)上，制定遠(yuǎn)高于土地開發(fā)成本的底價，最終取決于公開拍賣的叫賣競爭結(jié)果。轉(zhuǎn)讓價格應(yīng)以市場價格為基礎(chǔ)。I3.租賃房屋要取得合法的租賃權(quán)利，受到法律的保障，雙方當(dāng)事人應(yīng)及時到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理租賃審核手續(xù)。合理制訂房租標(biāo)準(zhǔn)是房屋租賃的關(guān)鍵，要使租賃比價合理，做到以租養(yǎng)房和以租造房，并兼顧人民的負(fù)擔(dān)能力，堅持原則性和靈活性相給合。房屋租賃巾

22、場中房屋租賃管理堅待為承租戶服務(wù)，維護(hù)公有財產(chǎn)，權(quán)利義務(wù)相一致，充分發(fā)揮房屋效用的原則。14.廣義的房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)包括進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)、交易和服務(wù)的企業(yè)在內(nèi)。狹義的房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)僅指在房地產(chǎn)流通領(lǐng)域進(jìn)行各類經(jīng)營活動的商品經(jīng)濟(jì)組織和獨立法人。從經(jīng)營范圍和特點看，房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)可分為房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)（按經(jīng)營重點，又可細(xì)分為房地產(chǎn)綜合經(jīng)營企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)租企業(yè)、房地產(chǎn)管理服務(wù)企業(yè)三類）、房地產(chǎn)開發(fā)兼經(jīng)營企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)，以及房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)與沒有房地產(chǎn)經(jīng)營資格的經(jīng)營單位組成的聯(lián)合企業(yè)等類型。15.對房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行法制管理是使房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)朝著宏觀調(diào)控預(yù)期方向發(fā)展的保證。從事房地產(chǎn)經(jīng)營的企業(yè)，其設(shè)立

23、、變更或終止都應(yīng)按法律規(guī)定進(jìn)行資質(zhì)審批和注冊登記。實行政企分開，房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)要成為獨立的商品經(jīng)濟(jì)實體。國家劃分企業(yè)類型，實行評優(yōu)升級制度，對企業(yè)實行包括交易監(jiān)督、財務(wù)狀督、年檢監(jiān)督在內(nèi)的?，F(xiàn)監(jiān)督。國家對房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)實行資格審查、持證上崗，核實經(jīng)營范圍、依法服務(wù)，簽討合同、合理收費等法制管理。16.房地產(chǎn)金融組織機(jī)構(gòu)泛指經(jīng)營房地產(chǎn)以及參與房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、消費融資的房地產(chǎn)意融專門機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)非專門性機(jī)構(gòu)。這些機(jī)構(gòu)包括中國建設(shè)銀行、中國銀行、中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、住房儲蓄銀行、交通銀行、信托投資公司、中國人民保險公司。房地產(chǎn)金融是以房地產(chǎn)業(yè)為對象的各種貨幣信用行為的總稱。其經(jīng)營核心內(nèi)容是房地產(chǎn)的資金融通。17.必須加強對房地產(chǎn)金融組織機(jī)構(gòu)的法制管理：嚴(yán)格禁止房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)炒賣房地產(chǎn)；房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)參加房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營,必須受到國家宏觀嚴(yán)格控制；銀行金融機(jī)構(gòu)一律不得開辦開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)公