商品房開發(fā)可行性實施報告

1、第一章 項目概述1.1項目名稱“金色池塘三期EF標段”1.2項目地址第二章項目背景及必要性1、項目建設背景金色池塘項目總占地面積約 35萬平方米，總規(guī)劃建筑面積約 45萬平米。其中一期7.1萬 平方米于2003年開發(fā)，二期15萬平方米于2005年開發(fā)，目前已開發(fā)完畢并全面交房。三期位 于地塊的西北角，A B、C、D標段已先行開發(fā)。經過6年的運作，金色池塘已形成濃郁的人文 氛圍，榮獲“中國國際花園社區(qū)” “影響中國的三十大典范社區(qū)”等稱號，成為合肥市知名的大 型人文生態(tài)社區(qū)。E、F標段是距離植物園、董鋪水庫最近的地塊，原生的坡地形態(tài)，高差懸殊的地貌特征， 使這一塊土地具有絕佳的生態(tài)景觀資源。作為

2、金色池塘僅余的地塊，也將是金色池塘的絕版地 塊和巔峰之作，此標段的開發(fā)對金色池塘具有重大的意義。地塊開發(fā)完畢后，金色池塘將作為 一件完整、成熟的作品呈現給這座城市，必將成為西區(qū)成熟、生態(tài)的標桿社區(qū)。2、項目建設必要性A、建筑產業(yè)是國民經濟中的一個重要產業(yè)，它能從消費和投資兩個領域拉動經濟增長。國 家已明確提出把加大城鎮(zhèn)建設作為擴大內需、拉動經濟增長的重要方面，培養(yǎng)成目前國民經濟 新的增長點。建筑業(yè)已經成為國民經濟重要產業(yè)之一，對推動我國經濟發(fā)展和社會進步發(fā)揮著 及其重要的作用。B符合合肥市城市總體規(guī)劃和城市住宅建設政策在國家中部崛起戰(zhàn)略中，合肥占有舉足輕重的地位。大力發(fā)展經濟的同時，合肥市政府

3、對 城市版圖的作了新的規(guī)劃，“ 141”戰(zhàn)略中，合肥市西區(qū)成為新的組團中心，將形成城市副中心 金色池塘作為西區(qū)大型的住宅社區(qū)，屬于城市總體規(guī)劃之內，它的建設有利于合肥市總體規(guī)劃 的實施，為改善和美化合肥市容市貌增添一幅美景。C改善居民的居住條件，提高土地利用率該項目用地原為土地荒蕪，雜草叢生的濕地，英泰地產對該地塊按照新的住宅標準和要求 進行重新規(guī)劃設計后，此處的面貌已經煥然一新。為城市居民提供了新的住宅，又改善了市政 小區(qū)居民的周邊環(huán)境，為合肥市人民提供了一個更加舒適、更加美好的生活空間。同時，該項 目的開發(fā)建設，盤活了土地資源的存量，提高了土地的利用率和使用價值。D符合金色池塘小區(qū)的整體規(guī)

4、劃要求金色池塘小區(qū)總規(guī)劃建筑面積約 45萬平方米，規(guī)劃有池塘、溪流、山林景觀及多層、洋房、 小高層、高層等建筑形態(tài)。目前的開發(fā)進程已完成了池塘、溪流等景觀的建設及洋房、多層和 部分小高層的建設，總規(guī)劃中的山林溪流景觀及高層、部分小高層規(guī)劃用地為EF標段。此標段的建設將完善整個社區(qū)的建設，也將促進周邊環(huán)境的改善。市場分析第一部分理解城市合肥城區(qū)圖一、城市基本情況1、地理位置合肥，安徽省省會，位于安徽省中部、江淮之間，巢湖西北岸，是一座內陸城市。 合肥是全省政治、經濟、文化、信息、金融和商貿中心，也是全國重要的高科技產業(yè)及教育基地。2、城市面積及行政區(qū)劃合肥市全市總面積 7266平方公里，合肥市市

5、區(qū)面積（含郊區(qū)）458平方公里，建成區(qū)面積148平方公里。 合肥市現轄廬陽、包河、蜀山、瑤海4個區(qū)，經濟技術開發(fā)區(qū)、高新技術開發(fā)區(qū)、新站綜合實驗開發(fā)區(qū)、政務文化區(qū)、濱湖新區(qū) 5個開發(fā)區(qū)，長豐、肥東、肥西3個縣。3、城市人口2002年合肥市全市總人口為 448.08萬人，其中市區(qū)人口為 146.52萬人，城鎮(zhèn)化率 32.3%。2003 年合肥市全市總人口為 456.6萬人，其中市區(qū)人口為 155.87萬人，城鎮(zhèn)化率 34.1%。2007 年合肥市市區(qū)人口達 165萬人。2002 年與2003年相比人口增加 9.35萬人，增幅為 6.4 %。4、交通合肥是建設中的國家鐵路交通樞紐之一，淮南復線貫穿

6、南北，與京滬線、隴海線相接，華東第二通道（南京-西安）和合九（合肥-九江）等鐵路干線交匯于合肥。312國道、206國道、合寧、合蕪、合蚌、合徐高速公路等直通全國各地，其交通狀況得到了根本的改變。5、城市要素一河一一 南淝河自西向東穿城而過，與環(huán)城河交匯，將合肥的老城區(qū)包圍；二環(huán)一環(huán)線、二環(huán)線；四橫一一臨泉路、長江路、黃山路、望江路；五縱一一潛山路、合作化路、金寨路、美菱大道，馬鞍山路。6、城市特點合肥是科技之城，全國重要科教基地之一，全國三個技術創(chuàng)新試點之一。擁有中國科技大學、安徽大學、 合肥工業(yè)大學等高等學府13所，有中國科學院等各類科研機構200余所。各級自然科學團體 200余個,雄厚的科

7、技實力為合肥城市經濟發(fā)展注入了新的經濟生機和活力，智力資源在全國同類城市中名列前茅?，F在的合肥已經是經濟高科技密集型城市。、城市經濟情況1、合肥市經濟發(fā)展基本指標經濟指標2004 年2005 年2006 年2007 年GDP億元）363413485590GDP曽幅（）11.3 %13.1 %13.7 %16.2%人均GDP元）845192741072012916人均可支配收入（元）6817714577888610人均可支配收入增幅（）6.7 %8 %9%10.6%固定資產投入（億兀）1431682553612、城市經濟特點A:固定資產投資迅速增長，并成為拉動經濟發(fā)展的主要因素。經濟增長的動力主

8、要來源于二、三產業(yè)。B:高科技制造業(yè)是合肥經濟快速增長的主導力量，目前初步形成化工、家電、機械和新型建材等高科技密集型支柱產業(yè)，聯合利華、美菱冰箱、容事達洗衣機、佳通輪胎、日立機械等在全國享有較高的聲譽、 市場占有率、利潤率。C:高科技密集型經濟特征顯著。D:投資、出口增勢強勁，消費需求增長平穩(wěn)；3、城市經濟發(fā)展目標根據規(guī)劃合肥市 GDP年均增長保持在12%左右，到2010年將達到1000億元，人口規(guī)模也將超過 300萬 人。同時省政府規(guī)劃把合肥建設成為全省最重要的經濟增長點，及華中和長江中游地區(qū)重要的中心城市。這都將會對周邊地區(qū)輻射更深、帶動更廣、更快，基本形成合肥、馬鞍山、蕪湖經濟圈。4、

9、城市經濟發(fā)展展望區(qū)位優(yōu)勢:地處承東啟西的位置，交通便利，合肥市在全國省會城市中屬于經濟欠發(fā)達城市，經濟總量相對較低，在經濟發(fā)展由東向西梯度推進的過程中，合肥的區(qū)位優(yōu)勢必將得到逐步體現。發(fā)展空間:城市化水平、基礎設施建設水平不高，這也為其未來的發(fā)展提供了較大的發(fā)展空間。 經濟要素的流動：隨著我國東部沿海地區(qū)的制造業(yè)發(fā)展容量、資源環(huán)境容量趨于飽和，以及合肥的交 通、城市特征等先天優(yōu)勢的存在，使其成為發(fā)達地區(qū)的產業(yè)轉移以及外資轉移投資的受益地。經濟要 素的流動是促進工業(yè)化及至城市化的原生動力，將有力地推動合肥城市建設和經濟發(fā)展。5、城市發(fā)展方向合肥市城市總體布局為“多中心、組團式”。在現有城市基礎上

10、，城市重點發(fā)展方向是：限制向北、向西發(fā)展（以二環(huán)路為界線）；適當向東發(fā)展；主要向城市西南、南方向發(fā)展。規(guī)劃建設中的重點項目：西南、南方向的政務文化新區(qū)、黃山公園、國際望湖城。北部正在規(guī)劃建設中的有合肥市重點工程森林公園。西部正在規(guī)劃中的有中國合肥科學城（國家重點項目）。區(qū)域情況蜀山區(qū)位于合肥市西南部，東以金寨路與包河區(qū)為界，北以環(huán)城西路和南淝河與廬陽區(qū)為鄰，西南兩面與肥西縣接壤。區(qū)屬 8個街道、2個鎮(zhèn)、1個產業(yè)園區(qū)，總面積 261.36平方公里，常住人口 54.45萬,其中 農業(yè)人口 4.22萬。區(qū)域內座落著國家級合肥高新技術開發(fā)區(qū)、合肥經濟技術開發(fā)區(qū)、合肥政務文化新區(qū) 和正在建設中的中國（合

11、肥）科學城。是一個以科技文化教育為先導、高新技術產業(yè)為主導、高效社會服務為引導，極具發(fā)展活力、城市化水平最高的新興城區(qū)。近年來先后榮獲“全國社區(qū)服務示范城區(qū)”、“全國社區(qū)建設示范區(qū)”、“全國社區(qū)教育試驗區(qū)”、 全國科普教育先進城區(qū)、“全國文化工作先進區(qū)”、“全國普法工作先進區(qū)”、“全國林業(yè)標準化示范區(qū)”、“全國老年工作先進區(qū)”、“全國社區(qū)殘疾人工作示參考資料范區(qū)”、“全國科技進步先進城區(qū)”、“全國民政工作先進區(qū)”三連冠等17項國家級桂冠。交通通訊便捷：蜀山區(qū)地處全國交通規(guī)劃的樞紐位置，鐵路、公路、航空、通訊基礎設施完備。國家一級大型機場一一合肥駱崗機場緊鄰東南；京九、合九、寧西鐵路，合寧、合安

12、、合銅、合蕪、合徐高速公路，以及正在建設中的合寧、合武高速鐵路，合六、合淮阜高速公路均在此交會。市內的長江西路、黃山路、 潛山路、一環(huán)路、二環(huán)路等 8條主干道縱橫蜀山區(qū)。華東第二電信樞紐、安徽移動通訊樞紐均座落在區(qū)域 中央，交通便利，通聯快捷。人居環(huán)境極佳：轄區(qū)東有環(huán)城公園、琥珀潭旅游度假風景區(qū)、西山景區(qū)，南有徽園、明珠廣場和歐洲風情 街，西有蜀山森林公園、 野生動物園、天鵝湖，北有董鋪水庫、合肥植物園、江淮風情園，自然環(huán)境宜人， 人文景觀眾多。合肥市 1995年評選的“合肥十景”，蜀山區(qū)占有其四：五里飛虹、蜀山春曉、環(huán)城翡翠和琥珀流光。2006年評選的“合肥新十景”，蜀山區(qū)境內有“天鵝湖畔、

13、蜀山攬勝、科學綠島”三個完全 景境，并擁有“翡翠環(huán)城、墨荷瓊林”兩個景點的部分景致。目前轄區(qū)內的琥珀山莊、夢園小區(qū)、綠城桂 花苑等一大批獲國家級獎項的高品位住宅小區(qū)星羅棋布，是合肥人居最佳之地。經濟發(fā)展迅猛。 區(qū)域產業(yè)結構合理，門類齊全，經濟結構不斷優(yōu)化、升級，2007年初統(tǒng)計表明，一、二、三次產業(yè)比為0.4 : 45.1 : 54.5。全區(qū)以生物工程為代表的高新技術產業(yè)和機械、化工等傳統(tǒng)產業(yè)發(fā)展勢 頭強勁，尤其是生物制藥、電力設備制造等科技含量高的工業(yè)經濟不斷攀升，中國（合肥）科學城蜀山園（蜀山新產業(yè)園） 發(fā)展勢頭良好，初步形成了科技生態(tài)型的加工制造和電子信息兩大產業(yè)集群，園區(qū)工業(yè)總產值每年

14、以50%左右速度發(fā)展；以大型綜合超市、住房、 IT產業(yè)、汽貿、餐飲、建材市場為業(yè)態(tài)的商貿 經濟初具規(guī)模，世界 500強企業(yè)家樂福、大潤發(fā)等相繼入駐；以設施、生態(tài)、休閑農業(yè)為主的城郊型農業(yè) 格局初顯特色，現代農業(yè)示范園、豐樂種業(yè)成為具有代表型的現代化科技含量較高的農業(yè)龍頭企業(yè)。2002年區(qū)劃調整以來，地區(qū)生產總值、財政收入、固定資產投資等主要經濟指標分別以年均18% 27%和36%的幅度遞增。其中，2006年全區(qū)地區(qū)生產總值，比上年同比增長 19%財政收入比上年同比增長 30.7%， 固定資產投資同比增長 87%工業(yè)投資同比增長 156%農民人均純收入 6000元，穩(wěn)居合肥市之首，同比 增長15

15、%城鎮(zhèn)居民可支配收入 12450元，同比增長14%服務設施完善。 四星級以上賓館有明珠國際大酒店、安徽飯店、稻香樓國賓館、廬陽飯店、梅山迎賓館、 豐樂國際大酒店、外商俱樂部等十余家。世界知名商業(yè)巨頭家樂福、百安居、麥德龍均落戶區(qū)內，各類商 業(yè)社區(qū)服務網點林立，金融、證券、保險機構齊全。近期城市發(fā)展方向近期重點向南、向西發(fā)展，建設濱湖新區(qū)、科技創(chuàng)新示范基地，適度向北部、東部和西南部發(fā)展近期城市重點發(fā)展地區(qū)近期重點建設濱湖新區(qū)、科技創(chuàng)新示范基地（包括高新技術開發(fā)區(qū)、蜀山經濟開發(fā)區(qū)）、經濟技術開發(fā)區(qū)、磨店地區(qū)、新站北地區(qū)、黃山公園地區(qū)、森林公園地區(qū)等6個地區(qū)。小結：從城市的總體來看，合肥仍處于城市的

16、高速發(fā)展與擴充階段，經濟的提升必將推動社會產生新的購買力，同時城市規(guī)模的擴大與新區(qū)域的開發(fā)、房地產業(yè)的作用不可低估，客觀上會促進地產業(yè)的發(fā)展，但城市 的外向度不足，消費力量的持續(xù)性不夠，也會造成房地產業(yè)潛在的風險。隨著東部沿海區(qū)域經濟向中西部區(qū)域的輻射，合肥的城市特征、交通優(yōu)勢、發(fā)展?jié)摿⒌玫娇焖袤w現，未來的經濟發(fā)展和增長空間潛力巨大。我公司的優(yōu)勢更適于合肥的城市特點，隨著城市的發(fā)展將給我們提供更廣闊的空間，我們也將更能發(fā)揮自身優(yōu)勢。第二部分理解市場一、發(fā)展總體情況1、歷年合肥房地產市場的基本數據年份2004200520062007房地產投資額（億元）254087103總開工面積（萬平米）21

17、0290467612其中：住宅開工面積174231366486住宅竣工面積（萬、F米）115184259365住宅銷售面積（萬平F米）139175244321銷售增幅（）15%26%40%32%住宅空置面積（萬、F米）24.52930282、05、06年合肥房地產市場銷售量迅速增長的主要原因1 ）合肥城市版圖擴張及城市化水平的迅速提高，使住房需求進一步增加。2002年以前，合肥城區(qū)面積為 130平方公里、100萬城市人口； 2005年行政區(qū)劃調整后，城市面積擴大為460平方公里、150萬城市人口，這為合肥的房地產發(fā)展提供了廣闊的市場機會。2） 合肥市經濟健康快速發(fā)展，居民收入逐年增加，生活水平

18、逐步提高，而人均住房建筑面積僅有16.8平米， 低于全國人均面積 22平米達5.2平米之多，另外，高科技密集型城市的人才匯聚能力這成為了合肥市住宅成 交量大幅增長的主要原因。3）2002年住房制度的改革、住房分配貨幣化、住房補貼的到位及合肥公積金貸款比例的增加，促使住房需 求進一步提升。3、05、06年合肥房地產市場銷售量迅速增長的主要原因4） 城市經濟適用房的供應不足，04年僅為2萬多平米。再者，合肥市公產房允許上市激活了二手房市場和 商品房市場的交易量。5）合肥市政府對土地市場供應的宏觀調控，使得商品房土地供應分布均勻合理、競爭不明顯、客戶地域偏好 不明顯，加之配套設施逐步完善，使商品房價

19、格不斷走高，客戶購房買漲不買跌的心理及投資意識的增強， 以及對居住條件改善的愿望，增加了商品房的需求。6 ）外地開發(fā)商進入合肥房地產市場后提高了開發(fā)項目的品質同時也用產品對客戶進行了區(qū)分。4、結論A:合肥市房地產市場發(fā)展健康B:合肥市房地產二級市場以改善型消費為主，帶動了房地產市場三級市場的滿足型消費C:合肥房地產市場處于快速增長期二、總體供需分析1、供應分析 基本數據年份2004200520062007房地產投資額（億元）254087103土地供應面積（畝）3345473653825273總開工面積（萬平米）210290467612其中：住宅開工面積174231366486住宅竣工面積（萬平

20、米）115184259365分析：合肥市從04年開始加大土地供應量，05年住宅總開工面積開始有大幅度的增量。06、07、08年土地供給量相當，預計 09年、10年的住宅總開工面積應該相當。合肥住宅開工量 08年預測：08年住宅開工量=現有項目結轉面積+預計新開面積A、結轉面積：通過對合肥所有在售項目進行調研，分析其規(guī)模、銷售進度、開發(fā)進度，預測其結轉到08年可能進行開工的面積。B、預計新開面積：根據從國土局獲取的歷年土地供應數據，通過對合肥市2007年以前出讓土地尚未開發(fā)的項目進行分析，預測08年可進行開工的面積。合肥市新增供應面積環(huán)比分析合肥市2008年3月底在售住宅可售面積為308.32萬

21、平米，環(huán)比減少13%，同比減少36.5 %。在各區(qū)住宅可售面積中，蜀山區(qū)、新站區(qū)和廬陽區(qū)較多，高新區(qū)相對較少，蜀山區(qū)近三個月來在60- 70萬平米之間波動，2008年3月底約為64.19萬平米，可售量下降較為明顯；新站區(qū)近三個月穩(wěn)定在50萬平米左右，2008年3月約為47.78萬平米，可售量略有下降；廬陽區(qū)近三個月穩(wěn)定在40萬平米左右，2008年3月約為35.74萬平米，可售量減少；高新區(qū)近三個月穩(wěn)定在14-15萬平米左右，2008年3月約為13.72萬平米，可售量與2月持平。120100806040200合肥市2007、2008年各月新增住宅供應面積（萬平米）黑20塔翱-801I 合肥市 一

22、*一合肥市增速（）3月4月5月6月7月8月9月10月羊月12月1 月2月3月合肥市2008年1 3月累計新增住宅面積約 161.29萬平米，3月新增住宅預售面積約為 47.25萬平米。環(huán)比減少11.5 %，同比增加36.2 %。由上圖可知2007年12月合肥市區(qū)新增住宅預售面積有所回升之后，2008年1 3月新增住宅面積連續(xù)的回落。從建筑類型看，2008年合肥市新增樓盤建筑類型以高層為主，小高層比例也較高，多層比重大幅下降，由此可看出高層和小高層日益被購房者接受，成為當前房地產開發(fā)一種 趨勢。新增預售面積區(qū)域分析合肥市主要區(qū)域各月新增住宅供應面積（萬平米）-I咼新區(qū) I新站區(qū) 廬陽區(qū) 二蜀山區(qū)

23、只只207年只只2007年只/年 /年甥從各區(qū)域新增供應量來看，3月份新站區(qū)、廬陽區(qū)、蜀山區(qū)和高新區(qū)新增住宅供應面積都較少，出現很大幅度的下滑。新站區(qū)2008年3月新增住宅供應面積約6.79萬平米，環(huán)比增長約 157.2 %，同比增長約15倍，供應量有所回升。廬陽區(qū) 2008年3月新增住宅供應面積約1.57萬平米，環(huán)比減少約 57.1 %，同比增長25.6 %，目前供應量相對較少。蜀山區(qū) 2008年3月新增住宅供應面積約2.86萬平米，環(huán)比減少約 41.6 %,同比減少約74.3 %，供應量近兩個月一路下滑。高新區(qū)2008年3月新增住宅供應面積為2.71萬平米，較上月有所回升，但目前供應量波動

24、較大。合肥市總體供應量目前呈現南部和北部區(qū)域無論從新增樓盤數量還是 規(guī)模上看，都是合肥住宅市場比較活躍的兩個板塊，西部區(qū)域的升值潛力也帶動了區(qū)域市場的繁榮。東部區(qū) 域相對較為落后。參考資料2 .需求分析從2008年2月25日至2008年3月30日的一個月內，各區(qū)域成交量、總量統(tǒng)計表:14000120001000080006000400020007年3月 7年4月 /月 7年月昇月/月 7年9月昇。月昇1 刃0年八/尹買嚴貳/年 /年月 2月 4月 畀 3月合肥市備案套數+合肥市增速（）區(qū)域套數（套）面積（萬怦）住宅銷售額（萬元）均價（元/平米）蜀山區(qū)115713.775.473972.4廬陽區(qū)

25、6136.772.583810.9包河區(qū)232229.329.443219.6瑤海區(qū)6076.532.593966.3咼新區(qū)4243.511.514302.0經濟區(qū)8369.642.72800.8政務區(qū)3143.621.474060.8新站區(qū)127913.134.773632.9濱湖區(qū)6606.892.373439.8全市821293.1832.93530.8合肥市市區(qū)住宅成交量月度環(huán)比分析2007、2008年各月合肥市備案套數（套）2007、2008年合肥帀住宅銷售面積（萬平米）464321HM90Q/AO543-)1.81 136.42W0I3KHU'WI200521.601005

26、00-50-100|一合肥市銷售面積 亠合肥市增幅（）2007、2008年合肥市住宅銷售金額（億元）55.0045.0035.0025.0015.005.00200681紿010050 0 -50 -100I合肥市銷售金額* 合肥市增幅（）合肥市2008年1 3月住宅銷售面積約 221.9萬平米，其中3月住宅銷售套數約 8214套，環(huán)比增加151.9%，同比增長約101.4 %。銷售面積約 93.2萬平米，環(huán)比增加 152.6 %，同比增長約100.7 %。銷售金額約32.9億元，環(huán)比增加168.4 %，同比增長約119.3 %，合肥市市區(qū)商品房和住宅成交量經歷了2月的交易市場低谷，3月成交量

27、都有很大的回升，市場逐漸回暖，3月和1月的成交量基本持平。從統(tǒng)計數據來看，每年的2月由于處于農歷年期間，合肥市的商品房成交量都較少，會比以前有較大幅度的下降，但是進入 3月后，商品房市場又將回暖，成交量會比2月有大幅度的上升，而且這種狀況要持續(xù)2 3個月，因此預計4月份合肥市商品房市場需求較為旺盛。本月合肥全市成交量比 2008年2月有較大的回升，與 1月基本持平。蜀山、包河、經濟、新站四個區(qū)成 交量較大，廬陽區(qū)和高新區(qū)成交量都有很大的回升，濱湖區(qū)的成交量也不容忽視。成交量的重點在合肥市的 西（除高新區(qū)）、南部，北部（除新站區(qū)）和東部區(qū)域成交量明顯較低。高新區(qū)區(qū)域面積較小，市場供應量 較少，價

28、格偏高，成交量一直較低，新站區(qū)是合肥市重點發(fā)展的幾個區(qū)域，其面積也較大，這兩年站北區(qū)域 被大面積的開發(fā)，供應量較多，價格較低，成交量明顯較高。同時價格在需求量的支持下穩(wěn)步提升。合肥市主要區(qū)域住宅成交量月度環(huán)比分析2007、2008年合肥市主要區(qū)備案套數（套）:-高新區(qū)備案套數 匸新站區(qū)備案套數 廬陽區(qū)備案套數 -蜀山區(qū)備案套數2007、2008年合肥市主要區(qū)住宅銷售面積（萬平米）28.0024.0020.0016.0012.008.004.000.00I-高新區(qū)銷售面積 II新站區(qū)銷售面積 廬陽區(qū)銷售面積 蜀山區(qū)銷售面積一3月/月一5月一6月一7月一陰一9月和月/月 Q月一1月20。7年20。

29、7年2心7年2%7年07年0。7年20077年08年處:加月2007、2008年合肥市主要區(qū)域住宅銷售金額（億元）12.0010.008.006.004.002.000.00.刑1屮申古.JLt#討川討求月討燈月年叫1月年12月年1月2月年陰2007年2007年2007年2007年2007年2007年2007年年007年1007年2007年 護年卿8年2腭年-高新區(qū)銷售金額 新站區(qū)銷售金額 .廬陽區(qū)銷售金額 I蜀山區(qū)銷售金額縱觀高新區(qū)、廬陽區(qū)、蜀山區(qū)和新站區(qū)，2007年商品房銷量有很大的提高，特別是2007年9- 12月銷售進入最旺季，這四個月的銷量均創(chuàng)下各區(qū)的歷史新高，同時這四個月也是合肥市

30、商品房銷售的最旺季，合肥市的銷量在這四個月均達到或超過100萬平米。在經歷過 2008年1-2月的銷售淡季后，成交量都有很大的回升，較去年同期也有很大的提高。2008年3月合肥市區(qū)住宅成交套數、成交面積和成交金額中，新站區(qū)、蜀山區(qū)、高新區(qū)和廬陽區(qū)成交面積都比2008年2月有很大幅度的增長。新站區(qū)和蜀山區(qū)領先于其他二個區(qū)域，新站區(qū)住宅成交套數1279套，成交面積13.13萬平米，成交金額 4.77億元，蜀山區(qū)住宅成交套數1157套，成交面積13.77萬平米，成交金額 5.47億元。成交量都有很大上升，與 1月基本持平。廬陽區(qū)住宅成交 套數613套，成交面積6.77萬平米，成交金額 2.58億元；

31、高新區(qū)住宅成交套數424套，成交面積3.51萬平米，成交金額1.51億元，成交量都有很大幅度的回升。3、價格分析住宅平均價格環(huán)比分析470042003700320027002007年、2008年合肥市及主要區(qū)的住宅均價（元/平米）+合肥市T高新區(qū) 新站區(qū)-廬陽區(qū)蜀山區(qū)2007年5月一9月以來，合肥市區(qū)住宅市場未出現大幅度上漲，均價基本穩(wěn)定在3300元/平米，但10、11、12月合肥住宅市場均價有較大的上漲，12月達到3629元/平米，創(chuàng)歷史新高。但進入2008年，合肥市的1 2月的住宅均價有較大的回落。2008年3月合肥市住宅均價回升至3530元/平米，環(huán)比增長6.2 %，同比增長9.3 %。

32、由此可知2007年10月以來由于剛性需求的帶動合肥市住宅均價增長較快，但是進入2008年住宅均價有所回落，市場逐漸轉向理性。但是2008年1 2月間住宅均價大幅下降也與包河區(qū)的低價樓盤大量銷售有關（在2008年2月的月報中已經分析）。但2008年3月，包河區(qū)望湖城共計銷售約650套住宅，占合肥市銷售總套數的約8%,銷售面積約 8.8萬平米，占合肥市總銷售面積約9.8 %，但其銷售均價約2650元/平米。由此可以看出，2008年3月合肥市住宅均價與望湖城的銷售有較大關系，3月合肥市住宅均價還在3500 3600元/平米之間波動，與合肥市真實市場情況不一致，有較大差距。2008年1 3月合肥市新增

33、住宅預售面積約為161.29萬平米，住宅銷售面積約221.9萬平米，供求比約為1: 1.38，可以看出合肥市新增供給小于需求，供需不平衡比較明顯，供需矛盾有所加劇，市場原有存量 的消化速度加快。這也與2008年1 3月新增樓盤較少有關，供應量在這三個月較少，造成供需矛盾加劇。特別是3月合肥市新增住宅預售面積約為47.25萬平米，住宅銷售面積約93.2萬平米，供求比約為1 : 1.97，可見3月合肥市住宅市場是供給遠遠小于需求。2007年5-11月合肥市新增住宅供應量一直低于住宅成交量，合肥市住宅市場在這7個月中呈現出需求大于供給，住宅市場供不應求，區(qū)域整體供應量進一步被消化，這相應的引起了合肥

34、市住宅成交均價有較快的增長。2007年12月、2008年1月和2月的供需情況可以看出合肥住宅市場的供應與需求正在發(fā)生波動，正在進行調整。3月又出現了波動，但是這種波動只是暫時的，從4月開始住宅供應量會有所上升，特別是 5、6月合肥市住宅的供應量將會有很大的放量。新站區(qū)近三四個月以來價格一直在持續(xù)走高，2008年3月份均價已達3633元/平米，創(chuàng)歷史新高，環(huán)比增長0.6 %，同比增長13.8 %。高新區(qū)住宅均價一直在高位運行，2008年2月有所回落，3月回升到4302元/平米，創(chuàng)歷史新高，環(huán)比增長13.1 %，同比增長17.7 %，高新區(qū)的均價又回升到合肥市最高點。廬陽區(qū)的住宅均價有些波動，自2

35、007年10月以來廬陽區(qū)的均價均低于合肥市均價。合肥市住宅均價在10月份后有較大的增長，但廬陽區(qū)并沒有明顯的增長，2008年3月均價增長到3811元/平米，環(huán)比增長3%,同比增長11.42007 年 11%。廬陽區(qū)是合肥市主城區(qū)所在區(qū)域，其發(fā)展?jié)摿σ草^大，前期由于合肥市的政策調整問題以及廬陽區(qū)產業(yè) 園附近的低檔樓盤的銷售，均價不高，但該區(qū)域的優(yōu)勢正在體現。蜀山區(qū)的均價也有較大的波動，、12月曾一度高于3800元/平米，2月有所回升，但是到 2008年3月均價回落到3972元/平米，環(huán)比減少 2.7 %，但是同比增長12%，蜀山區(qū)均價的波動也是正常的市場反映。從各個區(qū)域的價格走勢上我們可以看出，

36、總體2007年、2008年都有所增長。區(qū)域價格檔次明顯，價差較大。價格走勢線位于最上端的是西部和 南部樓盤，其次是北部區(qū)域，東部區(qū)域和南部的經濟區(qū)價格水平始終位于最低端。合肥市總體價格走勢充分說明合肥房地產市場由剛性需求拉動，穩(wěn)步良性上升，市場將以上升為主旋律，不會出現大幅波動,2008年將會增大市場供給以穩(wěn)定合肥市商品房市場。預計2008年4月價格將會回歸，上升到3650- 3750元/平米，經過2月成交量的下滑和 3月的有所回升，預計 4月份合肥市成交量將會繼續(xù) 有所增長，但成交量預計會和3月持平，會在85-95萬平米之間。由于商品房備案的滯后性，4月合肥市商品房的供應量會有所增長，但不會

37、增長很多，住宅余量繼續(xù)減少，但速度減緩，預計4月合肥市住宅供應量在60- 70萬平米。4、對公司樓盤營銷方面的影響近13個月高新區(qū)住宅銷售面積約48.02萬平米，占合肥市住宅銷售面積的4.5 %，新增住宅供應面積約29.64萬平米，占合肥市新增住宅供應面積的3.4 %，供求比為1: 1.62，需求明顯大于供給，供需不平衡。結轉可售面積由2007年3月底的32.1萬平米減少到2008年3月底的13.72萬平米，市場上住宅余量進一步 減少，這相應的引起了高新區(qū)住宅成交均價在2007年有較快的增長，從2007年3月的3654元/平米增長到2008年3月的4302元/平米，增長約17.7 %，高新區(qū)均

38、價增長較快。從住宅成交均價上看，高新區(qū)的成交均價一直是合肥市八個區(qū)中最高的區(qū)域，高出其他區(qū)域100 1200元/平米不等。合肥市商品房及土地市場西貴東賤，南高北低，另外加之高新區(qū)商品房供求失衡，需求遠遠大 于供給，所以高新區(qū)的商品房及住宅成交均價一直居高不下。根據市場情況，高新區(qū)的商品房均價還將繼續(xù) 上漲。近13個月新站區(qū)住宅銷售面積約183.68萬平米，占合肥市住宅銷售面積的17.2 %，新增住宅供應面積約137.46萬平米，占合肥市新增住宅供應面積的15.6 %，供求比為1 : 1.34，需求大于供給，供需不平衡。結轉可售面積由2007年3月底的87.66萬平米減少到2008年3月底的41

39、.44萬平米，結轉可售面積進一步 降低。市場上住宅余量在減少，這相應的引起了新站區(qū)住宅成交均價在2007年有較快的增長，由 2007年3月的3193元/平米增長到2008年3月的3633元/平米，增長率達到 13.8 %。近13個月廬陽區(qū)住宅銷售面積約102.68萬平米，占合肥市住宅銷售面積的9.6 %，新增住宅供應面積約87.47萬平米，占合肥市新增住宅供應面積的9.9 %，供求比為1: 1.17，需求略大于供給。結轉可售面積由2007年3月底50.95萬平米減少到2008年3月底35.74萬平米，市場上住宅余量進一步減少。房價也由 2007年3月的3422元/平米增加到2008年3月的38

40、11元/平米，增長了 11.4 %, 2008年廬陽區(qū)商品房市場 有所回升。近13個月蜀山區(qū)住宅銷售面積約189.05萬平米，占合肥市住宅銷售面積的17.7 %，新增住宅供應面積約139.11萬平米，占合肥市新增住宅供應面積的15.8 %，供求比為1 : 1.36，需求大于供給。結轉可售面積由2007年3月底的114.13萬平米減少到2008年3月底的64.19萬平米，市場上住宅余量進一步減少。房價也由2007年3月的3547元/平米增加到2008年3月的3972元/平米，增長了 12%, 2008年蜀山區(qū)商品房市 場勢頭強勁。由上述分析可知，我公司的金色池塘項目位于蜀山經濟開發(fā)區(qū)，是蜀山區(qū)靠

41、西的一部分，與高新區(qū)臨近 在金色池塘附近有綠城桂花苑、拓基廣場、城市風景、中天藍山、漢嘉都市森林、新加坡花園城、楓丹白鷺 和香檳小鎮(zhèn)在售。蜀山區(qū)的商品房市場一直處于合肥市的前列，目前合肥有許多知名高檔樓盤都位于蜀山區(qū) ，蜀山區(qū)又是合肥市“ 141 ”戰(zhàn)略的西部組團的主要區(qū)域，因此蜀山區(qū)的經濟與房地產市場會越來越強勢。我 公司即將開發(fā)的金色池塘三期E、F標段位于蜀山區(qū)的西部分，附近的樓盤主要是綠城桂花苑、拓基廣場、城市風景、中天藍山、漢嘉都市森林、新加坡花園城、楓丹白鷺和香檳小鎮(zhèn)等中高檔樓盤，在2008年之后該區(qū)域有較強的競爭力。三、市場化水平分析合肥市房地產發(fā)展起步較晚，合肥市房地產市場06、

42、07年才形成平穩(wěn)增長的供給量，而這種供給量是02-03年小規(guī)模多宗數土地釋放的結果，這種釋放是瞬間釋放，市場競爭及自主調節(jié)能力較差。根據合肥市07年土地儲備情況，推測合肥市08年供地情況，08年合肥市將在不同區(qū)域推出規(guī)模地塊，這種規(guī)模地塊的推出可以加強整個房地產市場的自主調節(jié)能力及競爭能力。四、金融環(huán)境分析1、主要銀行金融機構? 合肥市除“四大”之外主要還有合肥市商業(yè)銀行、交通銀行、光大銀行、招商銀行、浦發(fā)行，其中交通銀行、工商銀行房地產開發(fā)貸款業(yè)務較多；? 交通銀行：合肥市分行有9000萬元審批額度，單筆貸款約 40 60天時間，審批速度相對較快；? 工商銀行：省行單筆貸款額度1.5億元,支

43、行額度6000萬元，審批時間60天左右；2、非銀行金融機構非銀行金融機構主要有安徽信托投資有限公司、興泰信托投資有限公司，但兩家基本沒有針對房地產開發(fā)商的專業(yè)貸款；五. 樓盤及競爭對手分析通過對合肥市房地產市場持續(xù)十四個月的持續(xù)跟蹤調查，分析主流樓盤，通過對主流產品分布特點、價格規(guī)律、產品特征、操作水平、銷售情況進行分析，總結規(guī)律尋找競爭優(yōu)勢。一、主流產品分布特點分析1、市中心：一環(huán)以內供應量很少合肥的市中心比較清晰，就是位于環(huán)路之內的部分。這一片老城區(qū)的是全市行政、商貿、金融、信息和 文化的中心，這一區(qū)域的土地拆遷成本高昂，住宅項目的開發(fā)量一直很小。多為沿交通要道分布的商務公寓 和寫字樓等項

44、目。根據該區(qū)域樓盤開發(fā)情況以及05年前土地供應情況分析，05年在這一區(qū)域沒有 100畝以上的樓盤供應。在這一區(qū)域內成熟的開發(fā)商是安徽省郵電物業(yè)公司，代表樓盤是柏景灣。2、城市北區(qū)：小高層、高層逐漸成為產品主體，開發(fā)沿一環(huán)、二環(huán)之間由東向西轉移城市北區(qū)指一環(huán)及一環(huán)延長線與二環(huán)之間的區(qū)域，這部分區(qū)域03到04年產品形式由多層為主逐漸轉向以高層為主，目前這一區(qū)域在售樓盤90%產品是小高層、高層。由于土地供應沿一、二環(huán)之間向西轉移，房地產市場供應也隨之向東轉移。08年該區(qū)域100畝以上規(guī)模的樓盤不會超過3個。這一區(qū)域有影響的開發(fā)商是香港元一集團有限公司，代表樓盤是元一濱水城。3、城市西區(qū)基礎設施成熟帶

45、動房地產開發(fā)城市西區(qū)是一環(huán)以西的區(qū)域。高新技術開發(fā)區(qū)位于合肥西部，由于該區(qū)域基礎設施建設成熟較早，房地 產開發(fā)也較早，目前這一區(qū)域房地產市場供應逐漸減少。隨著高新區(qū)與一環(huán)之間的區(qū)域基礎設施建設不斷完 善，特別是潛山路全線通車，使得房地產市場供應由高新區(qū)向潛山路沿線轉移。該區(qū)域在08年將集中10個以上的100畝以上的樓盤供應， 成為08年合肥市房地產市場供應主要區(qū)域。在合肥城市西區(qū)有影響力的開發(fā)商是浙江綠城，代表樓盤是綠城桂花園。4、城市西南區(qū)政務區(qū)、經濟技術開發(fā)區(qū)成為供應主體城市西南區(qū)指二環(huán)以外、金寨路沿線，包括政務區(qū)、經濟技術開發(fā)區(qū)。政務區(qū)是合肥市未來政治、商貿 中心，近年來發(fā)展迅速，目前已

46、經非常成熟，04年開始這一區(qū)域在售樓盤逐漸增多。經濟技術開發(fā)區(qū)作為合肥新城聚集了海爾、聯合利華等知名企業(yè)，也聚集了安徽大學、合肥工業(yè)大學等知名學府，03年來這一區(qū)域商品房供應逐漸增加。預計 08年該區(qū)域100畝以上的樓盤供應會超過 10個，成為合肥市房地產市場供應的 主體。政務區(qū)有影響力的開發(fā)商是上海綠地集團，代表樓盤是綠地國際花都。5、城市南區(qū)延馬鞍山路向南延伸城市南區(qū)是指一環(huán)以外，沿美菱大道、馬鞍山路沿線的區(qū)域。在這一區(qū)域發(fā)展比較火熱，一環(huán)與二環(huán)之 間區(qū)域發(fā)展成熟度很高高，這一區(qū)域房地產主要以一環(huán)為起點，沿著馬鞍山路向南開發(fā)。根據目前該區(qū)域樓 盤開發(fā)進度以及開發(fā)商土地儲備情況，該區(qū)域08年

47、已非常成熟的規(guī)模、強大的品牌開發(fā)商為基礎，發(fā)展迅速。6、城市東區(qū)東區(qū)城郊結合帶供應量加大城市東區(qū)指沿臨泉東路、長江東路的城市東部區(qū)域，這一區(qū)域是商貿物流區(qū)，是城市的老工業(yè)區(qū)，發(fā)展 相對滯后，是傳統(tǒng)的棚戶區(qū)。03年以前這一區(qū)域商品房供應很少，區(qū)域需求旺盛，04年開始這一區(qū)域在城市東部的城郊結合帶商品房供應量加大，同時土地供應量也加大， 預計08年該區(qū)域100畝以上規(guī)模的樓盤會達到5個。在這一區(qū)域沒有規(guī)模、品牌開發(fā)商。二、產品特征1、100- 130平米戶型為主，戶型設計風格多樣。市場對中小戶型(90 m2 -130 m2)的消化速度較快，對大戶型(140 m以上)的接受程度一般，面積超過150平

48、米的大戶型銷售緩慢。2、產品形式齊全，別墅、花園洋房、多層、小高和高層。小高在住宅產品類型中的比例逐漸增大，市場對小 高和高層的認可度較高，客戶的接受度非常成熟。3、客戶對產品形式和地域沒有刻意偏好但小區(qū)內整體規(guī)劃及景觀設計成為影響客戶需求及選擇的最重要部 分，很多開發(fā)商聘請國外專業(yè)的設計公司進行設計。小區(qū)景觀設計風格趨于多樣化，水平不斷提高。4、小區(qū)相關教育配套設施提高很快，小區(qū)智能化功能已經非常成熟。三、操作水平分析1、開發(fā)速度較慢，周期較長。合肥市房地產開發(fā)商為了追求最大利潤，大多數開發(fā)商都盡量放慢開發(fā)速 度、延長開發(fā)周期，等待房價上漲，獲取最大利潤。這種開發(fā)習慣使得一些開發(fā)商在一些小地

49、塊上的競爭優(yōu) 勢明顯。2 、銷售水平參差不齊，整體水平一般。合肥市各樓盤銷售水平差異很大，很多售樓人員不能清楚的闡述 自己的產品特點，客戶意識差，團隊協(xié)作意不強。我公司在快速操作、整體銷售能力、客戶意識、團隊協(xié)作 能力上的競爭優(yōu)勢明顯。四、銷售情況分析 對產品形式的需求:需求多層（另廣 其它（從圖中我們可以看到，多層住宅依舊是需求的主流，但隨著城市的發(fā)展，對于小高層的需求也逐步增多。分析：需求面積100- 140平米以上的客戶群體占到了總需求的49.6 %,這部分客戶也必將是我們的主要目標客戶群?？蛻魳嫵杉皝碓矗汉戏食鞘蟹康禺a市場周邊區(qū)域吸收最多只能達到40%。合肥市中心區(qū)域的客戶向四周發(fā)散，

50、可以為周邊樓盤提供30%左右的客戶。合肥市匯聚能力較強，有 5 %- 10%的外地客戶在合肥置業(yè)。合肥市經濟技術開 發(fā)區(qū)、高新技術開發(fā)區(qū)、新站開發(fā)區(qū)的客戶習慣就近購房。五、競爭對手分析合肥市房地產開發(fā)企業(yè)眾多。其中一級資質5家，二級56家，三級133家。有開發(fā)項目企業(yè) 361家（包括三縣）。合肥市房地產開發(fā)企業(yè)實力參差不齊，操作手法多種多樣。合肥市有實力的開發(fā)商在合肥市場更多的是表現操作水平、產品特點，競爭壓力不大，整個市場沒有形成 激烈的競爭。我們選取了三家外地企業(yè)和兩家本土企業(yè)為代表，分析其操作特點，尋找競爭優(yōu)勢。1、代表企業(yè)分析企業(yè)名稱外來開發(fā)企業(yè)本地開發(fā)企業(yè)浙江綠城（年銷售面積面10萬

51、方）上海綠地（年銷售面積25萬方）香港兀一（年銷售面積20萬方）郵電物業(yè)（年銷售面積5萬方）合肥城建發(fā)展（年銷售面積 5萬方）在售項目綠城桂花園（建面41萬 方）國際花都（建面 70萬方）兀一濱水城（建面25萬 方）柏景灣（建面30萬方）世紀陽光花園（建面57萬方）品牌影響力小區(qū)景觀精致， 產品奠定公司 在市民心中地 位合肥市民對公 司品牌期望過 高，其產品一 般公司、項目品牌 在合肥深受客 戶認可合肥本土開發(fā) 商的驕傲，項目 深入人心項目的影響力 遠大于公司品 牌影響力操作特點充分表現產品 景觀優(yōu)勢，準確 把握目標客群大盤分五期滾 動開發(fā)，開發(fā) 節(jié)奏較快，調 整能力較強對合肥的小高 層、高層

52、開發(fā)經 驗非常成熟重視項目品質 的提升，分多期 持續(xù)開發(fā)，操作 速度緩慢擁有深厚的政 府背景，享受較 多優(yōu)惠政策，但 操作水平一般土地儲備合作化路與黃 山路交口，原自 行車廠（400畝）目前無土地儲 備目前無土地儲備長江西路，和平 路與南陵路交 口（總300畝）建材一廠、佳通 輪胎廠（總500 畝）.產品競爭對手分析1、城市風景名稱城市風景開發(fā)商/發(fā)展商徽商集團銷售時間/周期06年6月開始銷售，存量30余套規(guī)模戶型 面積 配比戶型特點共14棟860余戶，住宅4棟16層， 11層，4棟16層公寓3/2/2 3/2/1 2 /2 /1 1/1 住宅 70-140M2,公寓 50-80M250-80

53、 約 200 套 136-140 約 400 套 戶型以年輕一次置業(yè)需求為設計依據，結 構緊湊，各功能區(qū)分清晰，贈送空中花園 戶型較多。態(tài)小高層高層公寓主力住宅3 / 2 / 2主力住宅136-140平方115-124約200套均價4300產口優(yōu)勢 產品設計方正實用，屋內空間利用率高贈 產品優(yōu)勢 送一定的面積和入戶花園去化率 80%存量30套左右最高/最 低 產品劣 勢 空置率/ 閑置率 銷售金 額4100-5000公寓公攤偏大戶型面積大宣傳策略 促銷策略 優(yōu)勢資源 銷售抗性宮寓，非公寓一次性98折，按揭99折 區(qū)域配套和品牌面積過大主要客戶群體和我項目的比較周邊咼新區(qū)企業(yè)地段：稍差環(huán)境：等同 套：稍差規(guī)劃：差 價格：較有優(yōu)勢品牌：等同認知：稍差配城市風景推廣思路: 一，營銷活動吸引消費者關注一一“世界大戰(zhàn)”活動； 二，生活形態(tài)訴求 MILD生活、居住革命； 三，產品優(yōu)勢訴求一一房屋使用率、贈送面積、入戶花園； 四，項目優(yōu)勢和強調訴求一一高新區(qū)一號； 五，產品概念差異化一一宮寓，非公寓從以上操作流