生活超市可行性研究報告

1、目錄一、項目綜述二、項目定位三、市場調(diào)研及SWO分析四、經(jīng)營策略及經(jīng)營方式五、項目雙方合作方式六、項目開發(fā)的基本理念七、社會效益與經(jīng)濟效益八、購物卡的管理及結(jié)算方式九、現(xiàn)代商業(yè)趨勢空間規(guī)劃十、項目投資預算與效益預算1%;一本項目.HdaWA冉疆t=""片意*畤一、項目綜述平川區(qū)，位于甘肅省中部，距蘭州130公里，總面積2106平方公里，總?cè)丝诩s20萬人。三大支柱產(chǎn)業(yè)-煤炭、火電、陶瓷。靖遠煤業(yè)集團有限責任公司是甘肅省重要的煤炭生產(chǎn)和供應基地，已有千年開采歷史。公司現(xiàn)有30多個二級單位，其中甘肅靖遠煤電股份有限公司為靖煤集團公司控股的上市公司。現(xiàn)有在冊職工近1.8萬人，其中干

2、部及一般管理人員約占28%工人約占72%離退休職工近兩萬人。據(jù)2011年統(tǒng)計人均收入達6萬元以上，同時2012年靖煤集團欲整體上市，定能為再造一個新靖煤的飛躍發(fā)展開啟新的篇章。本項目位于平川區(qū)火車站東側(cè)，平川區(qū)老商業(yè)圈，靖煤集團自有物業(yè)，商業(yè)建筑共5層，單層建筑面積約3500?,是靖煤集團為解決職工福利問題而規(guī)劃的重點商業(yè)項目。靖煤集團原計劃自營超市部分，后因無相關(guān)專業(yè)團隊運作以及超市行業(yè)管理繁雜、薄利經(jīng)營等原因轉(zhuǎn)而面向社會尋求聯(lián)營或租賃形式的合作。通過專業(yè)商家的運作，使項目能夠為靖煤集團做好“菜籃子”工程，為靖煤職工提供更優(yōu)質(zhì)的商品，同時也能讓平川區(qū)廣大消費者享受到“靖煤職工福利”級別的服務

3、和待遇。二、項目功能定位項目功能定位:為“精品生活超市”的經(jīng)營模式，一層是生活超市，總營業(yè)面積將達到3500平米,豐富了商品的品類，滿足消費者一站式購物需求。徹底改變平川現(xiàn)有超市、購物中心的傳統(tǒng)、單調(diào)的商業(yè)形象，使消費者在購物中享受休閑的生活，同時也為靖煤集團員工提供更好的福利服務。三、市場調(diào)研及SWO分析市場調(diào)研:分析平川當前商業(yè)狀況:長期以來，平川沒有一個質(zhì)量上乘的精品生活超市，只有一家勉強稱為百貨店的中恒購物廣場。因此，有三分之一高消費者取道一百公里以外的蘭州消費購物，三分之一消費水平一般的選擇委曲求全到白銀購物，三分之一選擇當?shù)刭徫?。當?shù)仉m然有眾多超市，但都定位為中低端消費。購物環(huán)境、

4、商品品類都有待提高，尤其是生鮮區(qū)，管理混亂、環(huán)境極差、食品的現(xiàn)場制作不規(guī)范。難以滿足靖煤職工的“菜籃子工程”。另外多家超市長期被消費者詬病的食品安全質(zhì)量問題也有待改善。1. 市調(diào)當?shù)爻袃?nèi)消費基本數(shù)據(jù):A、西太華超市（中恒店）：甘肅知名連鎖超市，定位為中檔消費，營業(yè)面積1800?。受面積限制，其商品結(jié)構(gòu)不夠豐富，月銷售約150萬，因是一般納稅人，須有增值稅發(fā)票，造成商品進價過高，零售價格不具有優(yōu)勢。另外因其營業(yè)時間與中恒購物廣場相同，為早9:00晚18:30（夏季為19:00），不便于廣大職工、上班族消費。B、家家樂貝物廣場：營業(yè)面積2800?,定位為低檔消費，經(jīng)營品類以三線商品居多，月銷售約

5、為110萬，屬自建鋼結(jié)構(gòu)，店內(nèi)與店外都不具有大型超市應有的購物氛圍。因位于周家地市場內(nèi)，生鮮品類難以規(guī)范管理與經(jīng)營，加之管理混亂、品類不全，導致人氣不旺，銷售平平。C、盤旋路華爾潤超市：甘肅連鎖超市，前身在平川區(qū)開設(shè)有兩家（凱爾亮）300500?的小型超市，現(xiàn)有盤旋路賣場營業(yè)面積2500?，定位為中低檔消費，月銷售約為120萬，受商圈限制，主要以滿足附近居民便利消費為主。D忠恒超市：營業(yè)面積2800?,定位為中低檔消費，經(jīng)營品類以三線商品居多，屬國家商務部“萬村千鄉(xiāng)”工程網(wǎng)點，雖所屬商圈不夠繁華，但依托忠恒集團的企業(yè)實力與地方行政行業(yè)相關(guān)單位的支持，以滿足單位團購、福利消費為主，月銷售仍有12

6、0萬左右。2. 其它類消費市調(diào)數(shù)據(jù):A. 生鮮食品:20%的消費者選擇在超市，80%的消費者選擇在農(nóng)貿(mào)市場。B. 酒水飲料:80%的消費者選擇在名煙名酒店或其他小商店。C. 日化用品:35%的消費者選擇在超市選購，但還有65%的消費者選擇在化妝品店或其他小商店。3. 高端消費市調(diào)數(shù)據(jù):A. 平川區(qū)各行政單位的領(lǐng)導大部分住在白銀或蘭州，自然80%消費選擇在白銀或蘭州。B. 靖煤集團公司處級以上領(lǐng)導70%的消費也選擇了蘭州。C.平川區(qū)的高端消費人士（煤礦老板、企業(yè)家、大一些的工商個體戶）基本上消費都選擇在蘭州。swoT析1、S項目優(yōu)勢:A、購物環(huán)境：購物環(huán)境的檔次取決于消費者的檔次，我們擬建的生活

7、超市將是平川檔次最高，環(huán)境最溫馨的購物場所。B、項目定位及品牌：我們定位是精品生活超市，同時擬引進的商戶以蘭州、西安等大中城市為主。雖然平川區(qū)現(xiàn)有眾多的超市，但商品品類、商品品牌都無法滿足當?shù)厝找嬖鲩L的消費需求，從而使多數(shù)消費者到白銀、蘭州去消費。C、商品品質(zhì)：我們的商品品類及品質(zhì)以滿足中高檔消費為主，鄭重承諾絕不銷售假冒偽劣產(chǎn)品，保證所售商品“三證齊全”。D服務：本著靖煤集團為員工提供優(yōu)質(zhì)服務的宗旨，以及我們堅持優(yōu)質(zhì)服務為核心的理念，開通便民服務，如電話預約、為需要幫助的中老年人提供送貨上門等便民政策。E、管理：我們將重金聘請國內(nèi)知名的策劃公司全程策劃，全程管理，保證項目的持續(xù)性發(fā)展。2、W

8、頃目劣勢：A本項目處于缺乏活力的老商圈，商圈影響力不強，人氣不夠集中，固定消費群體過少，對主力商戶引進造成一定困難。B、同時超市生鮮具有需要培養(yǎng)的特性，需要大量資金投入，前期12年需為商戶提供免租、減免管理費等優(yōu)惠政策。3、。項目機會：A、本項目對于平川區(qū)而言是超前的，使平川區(qū)真正意義上有了第一家精品生活超市，提升了平川區(qū)零售業(yè)新的形象。B、本項目起點高，全新的模式必將改變平川區(qū)消費者的購物習慣和生活方式。生活超市的帶動作用將迅速提高晶虹嘉城及周邊小區(qū)的入住率，為老商圈注入活力，使其重現(xiàn)“往日繁華”。D平川消費市場即將成熟，精品生活、一站式購物即成潮流。E、靖煤集團強大的企業(yè)實力和良好的企業(yè)形

9、象將促進項目順利進行。C. T項目威脅與競爭:1、四大超市在平川消費市場幾年的運營也有各自的經(jīng)營管理策略。2、消費者的多年消費觀念需要一定的時間和經(jīng)營策略才能改變。3、中恒集團的強大的企業(yè)實力及成熟的幾大商業(yè)項目。四、經(jīng)營策略及運營管理方式1、建成具有時代感的中高檔精品生活超市。2、保證顧客滿意:有積極主動的員工、有競爭力的價格優(yōu)勢和運營方式、有獨立自主的管理團隊、有質(zhì)量100%的商品和感激的服務。3、經(jīng)營范圍定位:精品生活超市包括:酒水飲料、休閑食品、副食調(diào)料、進口食品、日化洗滌、家雜百貨、辦公文體、圖書音像、小家電、糖果、南北干貨、五谷雜糧、面包、面點、熟食、鮮肉、鮮活及冰凍海鮮、現(xiàn)場制作

10、等。我們的定位在精品生活超市屬于中高端消費，超市內(nèi)分三大區(qū)域（生鮮、食品、百貨），六大商品氛圍區(qū)域（面包面食、生鮮食品現(xiàn)場制作、糖果干貨、酒水、進口食品、洗化用品、家居用品等）。超市收銀臺外設(shè)名煙名酒、大家電、圖書音像或新品展示區(qū)。4. 運營管理方式:4.1 、生鮮區(qū)的定位與運營管理:生鮮經(jīng)營要把好三關(guān):管理關(guān)、經(jīng)營關(guān)和物流關(guān)。4.1.1 超市生鮮區(qū)所經(jīng)營的是顧客購買頻率非常高的、與老百姓日常生活息息相關(guān)的商品，要求生鮮區(qū)的核心經(jīng)營管理者要對顧客消費需求和自身經(jīng)營的適應性有深刻的體會及高水準的認識，作為一個出色的“生意人”應該注重并有效地塑造具有自身特色的“經(jīng)營”靈魂，并體現(xiàn)在生鮮經(jīng)營的實際工

11、作中，這就要求經(jīng)營者悉心研究如何在合適的季節(jié)賣合適的商品。4.1.2 把生鮮區(qū)域規(guī)劃大概800平米。所有的供應商和合作商都從蘭州、西安等大中城市誠邀過來，運用他們成熟的管理經(jīng)驗和先進理念，第一年全部免租金或免扣點，蔬菜水果超市自營，每天執(zhí)行3-5個特價，實現(xiàn)蔬菜水果零利率銷售，降低生鮮的運營成本從而使顧客得到物廉價美的生鮮食品。4.1.3 生鮮硬件設(shè)施:約200平米的生鮮食品保鮮庫，冷藏柜、冷凍柜等其它木制柜，生鮮區(qū)配備一臺恒溫保鮮廂式物流貨車。4.1.4 在倡導綠色、健康這樣大的市場背景下，對于有機農(nóng)業(yè)，國家有政策支持、行業(yè)有發(fā)展模式、市場有消費需求，我們實現(xiàn)白銀地區(qū)首個農(nóng)超對接的生鮮賣場，

12、從靖煤公司聯(lián)村聯(lián)戶為民富民對接點-復興鄉(xiāng)可直接成立一批種植蔬菜水果、養(yǎng)殖雞鴨豬牛羊的基地，與當?shù)剞r(nóng)業(yè)和畜牧業(yè)部門配合委托專業(yè)人員在種植和養(yǎng)殖過程中全程監(jiān)控和指導，銷售環(huán)節(jié)由我超市直接統(tǒng)一管理，從而實現(xiàn)大部分生鮮食品的質(zhì)量安全。同時也解決了當?shù)乩习傩盏木蜆I(yè)和富民問題。4.2 食品和百貨的定位與運營管理:超市的供應商至關(guān)重要，根據(jù)我們的賣場規(guī)劃超市商品的結(jié)構(gòu)一定要達到20000個單品以上，需要大概400家以上的供應商和聯(lián)營商。而且這些供應商和聯(lián)營商必須從蘭州或西安等大中城市邀請過來，必須利用它們雄厚的企業(yè)實力、先進的營銷理念、熟念的生鮮加工制作技術(shù)。而且大部分商品要做到廠家直銷，同時把好食品的進貨

13、、收貨、存貨三大關(guān)口，嚴格管控好質(zhì)量安全。5. 未來業(yè)務發(fā)展計劃:5.1 成立專業(yè)的團購中心，為企業(yè)或個人量身定做特殊商品。5.2 參與各二級單位的勞保用品或其它相關(guān)采購計劃，以質(zhì)量100%的商品和廠價直銷的價格競爭優(yōu)勢為此服務。5.3 根據(jù)靖煤各二級單位的職工需求，計劃在魏礦、王礦、一礦、晶虹小區(qū)、第三住宅小區(qū)、晶虹賓館開設(shè)便利超市分店。5.4 立足平川，向下發(fā)展縣級市場，向上輻射甘肅市場。6. 管理組織架構(gòu)表:見附表。五、項目雙方合作方式:7. 資本層面合作:1.1 雙方共同出資（靖煤集團提供場地及部分現(xiàn)金），雙方共擔風險，共享利益。1.2 雙方建立商貿(mào)公司或有限責任公司。1.3 雙方各持

14、有50%股份。2、出租與承租:2.1 靖煤集團出租場地，我方承租，靖煤集團提供空調(diào)、消防、電梯、基礎(chǔ)水路、基礎(chǔ)電路等硬件設(shè)施;2.2 合同期為十年，免租1年（因百貨行業(yè)和超市生鮮須培養(yǎng)，我方對百貨商戶和超市生鮮合作商須做免租1年的優(yōu)惠政策），之后每三年一遞增，遞增幅度不超過10%;2.3 房租每半年結(jié)算。六、項目開發(fā)基本理念1、對靖煤集團而言;A、提升企業(yè)品牌形象；B、為職工提供更優(yōu)質(zhì)、更放心的福利；C、能為靖煤集團待業(yè)青年或其它人員創(chuàng)造500個的就業(yè)機崗位,D創(chuàng)造靖煤商業(yè)新貌，塑造全新文明服務。E、精品生活超市的進駐，大大提升晶虹嘉城等周邊的住宅入住率，使區(qū)域商業(yè)更繁華。2、對當?shù)囟訟復合

15、化商業(yè)設(shè)施，創(chuàng)造區(qū)域吸引力；B、多元化綜合性業(yè)態(tài)，強化綜合吸引力；C、區(qū)隔化業(yè)態(tài)及產(chǎn)品定位，強化市場競爭力。3、對地產(chǎn)項目而言A、促進當?shù)氐纳虡I(yè)氣氛，帶動商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展；B、通過精品生活超市的運作促進地產(chǎn)升值。七、社會效益與經(jīng)濟效益由于新型零售業(yè)態(tài)的崛起，對傳統(tǒng)的流通模式、經(jīng)營觀念產(chǎn)生了巨大的沖擊，促進了流通產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、經(jīng)營機制的轉(zhuǎn)換和企業(yè)制度的創(chuàng)新，提高了流通效率和管理水平，增強了企業(yè)競爭力。在取得良好經(jīng)濟效益的同時，零售業(yè)態(tài)的快速發(fā)展還創(chuàng)造了許多社會效益。一方面，新型零售業(yè)態(tài)通過統(tǒng)一采購、統(tǒng)一配送和規(guī)模經(jīng)營，降低了經(jīng)營成本，穩(wěn)定了市場價格，減少了假冒偽劣商品，凈化了市場環(huán)境。另一方面，

16、新型零售業(yè)態(tài)的發(fā)展優(yōu)化了商業(yè)網(wǎng)點的布局，使消費者能享受到更為方便快捷的服務。另外，新型業(yè)態(tài)的發(fā)展還創(chuàng)造了大量的就業(yè)機會。八、購物卡的管理與結(jié)算方式:1、管理:1.1 在晶虹購物中心設(shè)立一個靖煤福利卡管理中心辦公室，負責發(fā)卡、充值、查詢、修編、結(jié)算等管理工作。1.2 靖煤集團對本套軟件系統(tǒng)進行配置，本套軟件系統(tǒng)所有權(quán)和管理權(quán)由靖煤集團所有。1.3 建立幾個定點的pog肖費端口（如：生活超市、酒店、晶虹賓館、通勤車輛、靖煤大廈等）進行嚴控管理，杜絕套現(xiàn)消費。1.4 超市要為靖煤職工開設(shè)專用POSfe速收銀臺，同時靖煤福利卡等同購物中心的貴賓卡，享受購物中心的所有優(yōu)惠政策。2、結(jié)算方式:2.1 、每

17、月充值后給予超市50%的預付款，然后每月結(jié)算一次，按當月實際消費金額結(jié)算。2.2 、每周星期一結(jié)算上一星期的實際消費金額。2.3 、每達到實際消費金額50萬元結(jié)算一次。九、現(xiàn)代商業(yè)趨勢空間規(guī)劃十、項目投資預算及效益預算晶虹生活超市投資預算及經(jīng)濟效益分析一、投資預算：裝修（含地面）：150萬元燈光（3500?X80元/?）:35萬元辦公區(qū)區(qū)域：20萬元超市貨架（購物車、購物籃、收貨車等其它附屬硬件設(shè)施）:80萬元POS系統(tǒng)：30萬元冷鏈設(shè)備（立風柜、島柜、凍庫、庫房）:60萬元監(jiān)控、防盜、廣播系統(tǒng)20萬元木制品：30萬元室內(nèi)、外廣告裝飾:45萬元辦公設(shè)備及耗材：15萬元商品自采資金:250萬元流動資金:150萬元行政費用（證件辦理、消防安全、業(yè)務接待）10萬元配送車:20萬元合計:915萬元二、費用支出預算:員工工資：120人X1200元X12月=172.8萬元水電費：6萬X12月=72萬元稅費：3