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文檔簡(jiǎn)介

1、居間合同一、居間合同的概念及特點(diǎn)居間合同就是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提 供訂立合 同的媒介服務(wù),委托人支付報(bào)酬的合同。其中報(bào)告訂立 合同機(jī)會(huì)或者提供 訂立合同的媒介服務(wù)的一方為居間人,給付報(bào) 酬的一方為委托人。居間合同的特征;1、居間人只就是協(xié)助促成委托人與第三人訂立合同,自身并不參與委托人與第三人之間的合同。居間人為委托人提供訂約機(jī) 會(huì)或者就是為訂 約進(jìn)行媒介活動(dòng)。居間合同的目的就是使委托人 與第三人訂立合同。在居 間人為委托人報(bào)告訂約機(jī)會(huì)或?yàn)橛喖s 提供媒介的過(guò)程中,居間人僅就是一 個(gè)中介人,她既不代表委托 人,也不代表相對(duì)人,她不就是交易任何一方 的代理人。居間人不 直接參與交

2、易雙方的談判,在決定交易雙方權(quán)利義務(wù) 內(nèi)容上并不 體現(xiàn)居間人的意思,這些特征體現(xiàn)了居間合同的居間性。2、居間合同就是有償合同。居間就是一種經(jīng)營(yíng)活動(dòng), 只要居 間成功,委托人座向居間人支付一定的報(bào)酬與從事居間活動(dòng)所支 付的費(fèi)用。如果沒(méi) 有報(bào)酬,就不就是居間合同3、居間合同主體的特殊性 居間合同的一方主體居間人具有特殊性,居間人必須具備合 法的法 律資格,只有經(jīng)過(guò)工商部門(mén)核準(zhǔn)登記可以從事居間營(yíng)業(yè)的 法人或公民才可 以為居間人。居間人應(yīng)具備相應(yīng)的法律與專(zhuān)業(yè)業(yè)務(wù)知識(shí)、能力、經(jīng)驗(yàn)與信息。法律應(yīng)規(guī)定機(jī)關(guān)法人、領(lǐng)導(dǎo)干部等 有特殊職權(quán)的人不得從事居間活動(dòng)。二、居間人的義務(wù)。1、居間人介入的義務(wù)。居間人在從事居

3、間活動(dòng)中,委托人或 者合 同的相對(duì)人要求其保守姓名或者商號(hào)的名稱的,居間人應(yīng)當(dāng) 遵守委托人或 者合同相對(duì)人的要求,意味著在合同簽訂過(guò)程中一 方不與相對(duì)方見(jiàn)面,其 簽訂合同的事務(wù)由居間人以履行輔助人的 身份負(fù)履行責(zé)任。居間人的介入 義務(wù)就是為最終達(dá)到保守秘密 的目的而實(shí)現(xiàn)的 , 居間人在保守委托人及合 同相對(duì)人姓名、商號(hào) 的名稱的同時(shí),應(yīng)保守在其居間活動(dòng)中獲悉的雙方當(dāng) 事人的商業(yè) 秘密。2、居間人忠實(shí)義務(wù)在居間中,對(duì)于相對(duì)人的信用狀況,相對(duì)人將用于交易的標(biāo) 的物的 存續(xù)狀況等,居間人應(yīng)就其所知如實(shí)向委托人報(bào)告。但就 是需要指出的就 是,居間人對(duì)于相對(duì)人,并不負(fù)有報(bào)告委托人有 關(guān)情況的義務(wù)。在媒介

4、居 間中,居間人應(yīng)將有關(guān)訂約的事項(xiàng)向各 方當(dāng)事人如實(shí)報(bào)告,也就就是說(shuō), 不僅應(yīng)將相對(duì)人的情況報(bào)告給 委托人,而且也應(yīng)將委托人的情況報(bào)告給相 對(duì)人。不論就是居間 人就是同時(shí)受相對(duì)人的委托,還就是未受相對(duì)人的委 托,居間人 均負(fù)有向委托人與相對(duì)人雙方報(bào)告的義務(wù)?;诖?,媒介居間 人 的報(bào)酬原則上由交易雙方當(dāng)事人即委托人與相對(duì)人平均分?jǐn)?。居間合同的性質(zhì)就是一種提供服務(wù)的合同,委托人與居間人 訂約的 目的就就是依合同實(shí)施中介服務(wù),只有忠實(shí)報(bào)告義務(wù)才能 達(dá)到中介服務(wù)的 目的。3、促成雙方成交的義務(wù)。促成雙方成交的義務(wù)就是居間人為保證居間人的收益權(quán)利的積極手段。合同法規(guī)定 “居間 人促成合同成立的,委托人

5、應(yīng)當(dāng)按約約定支付報(bào)酬。" 該條規(guī)定 居間人索取報(bào)酬的前提就是“促成合同的成立, ”合同未成立, 居間人則無(wú)利益保證,合同法規(guī) 定“居間人未促成合同成立 的, 不得要求支付報(bào)酬。 ”判斷“促成合同成立 " 的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)就是: 瞧委托人與相對(duì)人就是否成立合同關(guān)系;瞧居間人的居 間活動(dòng)就是 否為合同的成立起到促進(jìn)作用,例如提供便利、降低 難度、加快進(jìn)度等。 若居間人的居間活動(dòng)對(duì)于合同的成立完全或 基本上無(wú)助益,則不能認(rèn)為促 成合同成立。問(wèn)題:客戶簽訂合同后一旦解約,房地產(chǎn)中介企業(yè)就是否完成居間義務(wù),可以收取服務(wù)費(fèi)不?根據(jù)合同法的規(guī)定,居間人促成合同成立的,委托 人應(yīng)當(dāng)按 照約定支付報(bào)

6、酬。即公司促成買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂買(mǎi)賣(mài) 合同,或者租賃雙方簽 訂租賃合同,公司就完成了居間義務(wù) , 客戶應(yīng)當(dāng)支付服務(wù)費(fèi)。當(dāng)然,房地產(chǎn)中介企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)客戶解約的情況,區(qū)別 對(duì)待。如有 些房地產(chǎn)中介企業(yè)規(guī)定,買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂買(mǎi)賣(mài)合同 后,因買(mǎi)賣(mài)一方的行為致 使該交易無(wú)法履行,則公司承諾退 還另一守約方已支付公司的服務(wù)費(fèi)。由 此可見(jiàn),違約方應(yīng)該 支付服務(wù)費(fèi),守約方不需支付。案例一:劉先生在上海某正規(guī)房地產(chǎn)中介企業(yè)的某門(mén) 店掛牌出售位 于黃浦區(qū)青島路的一處物業(yè)。 2008 年 1 月, 劉先生與孫先生簽訂了房 地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同,在稅費(fèi)一覽 表中確認(rèn)的服務(wù)費(fèi)金額為 42800 元。簽 訂合同后,劉先生 心生悔意,不去辦

7、理過(guò)戶手續(xù)。中介門(mén)店向其發(fā)出告 知函 , 催告前去辦理過(guò)戶。最終,劉先生沒(méi)有辦理過(guò)戶手續(xù),并私下與 孫先生簽訂解約協(xié)議。該中介公司客法部接到案件后,向法院提起訴訟,要求 劉先生支付 服務(wù)費(fèi) 42800 元,并提供房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)委托合 同、房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同、 告知函等證據(jù)。在開(kāi)庭 過(guò)程中,劉先生極力辯解,將解約的過(guò)錯(cuò)歸咎 于該中介公司 及孫先生,并表示只愿意支付 8000 元服務(wù)費(fèi)。但就是,最 終 經(jīng)法庭裁定認(rèn)為,劉先生與孫先生簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同即證 明該中介 公司居間成功,告知函及快遞單證明劉先生對(duì) 于解約存在過(guò)錯(cuò)。因此 法院最終判決,劉先生向該中介公司 支付 30000 元服務(wù)費(fèi)。案例二 : 溫州的張

8、先生在北京珠江駿景小區(qū)買(mǎi)了一套住房 , 后張先生 通過(guò)中介公司將房子以 133 萬(wàn)余元的價(jià)格出售給梁女 士。在梁女士支付了 50 萬(wàn)元定金,并已按約定提供了款項(xiàng)供張先 生還清了銀行貸款后,張先 生以受到欺詐為由,拒絕辦理房產(chǎn)證過(guò) 戶手續(xù)。為此,梁女士告上法院, 要求張先生繼續(xù)履行合同,配合辦 理房產(chǎn)證手續(xù)。張先生同時(shí)也反訴要求 撤銷(xiāo)與梁女士房屋買(mǎi)賣(mài)合 同。4 月 8 日,北京市豐臺(tái)區(qū)人民法院對(duì)此案進(jìn) 行了一審宣判,梁 女士贏得了這場(chǎng)官司。2007 年 8 月 23 日,張先生作為出賣(mài)人與梁女士及房地產(chǎn)中介公司簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同,約定中介公司提供中介 服務(wù),促成張先生 與梁女士訂立珠江駿景園

9、中區(qū)一套房屋的買(mǎi)賣(mài) 合同,居間服務(wù)費(fèi)為 25200 元。在房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同中的第 二部分房屋買(mǎi)賣(mài)合同中約定,該房屋 的成交價(jià)格為 126 萬(wàn)元,張先 生應(yīng)當(dāng)于 2007 年 9 月 1 日前向梁女士交房, 雙方應(yīng)當(dāng)于 2007 年 11 月 1 日前與中介公司到房屋權(quán)屬登記部門(mén)辦理過(guò)戶 手續(xù)。雙 方在該部分中明確,均已知曉張先生所賣(mài)房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證。同日 梁女士與張先生又簽訂了北京市房屋買(mǎi)賣(mài)合同,約定總房款 126 萬(wàn)元 整,梁女士應(yīng)在簽訂本合同時(shí),即支付房款定金 50 萬(wàn)元 , 在辦理過(guò)戶并領(lǐng) 取新的房屋所有權(quán)證后三個(gè)工作日內(nèi)支付全部 房款(已付定金轉(zhuǎn)為房款)。合同簽訂后,梁女士將購(gòu)房定金 5

10、0 萬(wàn)元支付給張先生。同日 , 梁女 士與張先生還簽訂了無(wú)產(chǎn)權(quán)證明特別協(xié)議,明確梁女士 明知張先生的 房屋產(chǎn)權(quán)證明正在辦理當(dāng)中,并愿意在產(chǎn)權(quán)證明下 發(fā)之前同張先生簽訂居 間及買(mǎi)賣(mài)合同 ; 張先生承諾在 2007 年 10 月 31 日前將房屋產(chǎn)權(quán)證明辦理完 畢。10 月 4 日,張先生將房屋鑰匙交給了梁女士,后梁女士入住了這套房屋。 11 月 4 日,雙方簽訂補(bǔ)充協(xié)議約定,梁女士同意在總 房款 126 萬(wàn) 元的基礎(chǔ)上,增加 79800 元。張先生在簽署本協(xié)議之 日起在 2007 年 12 月 15 日前負(fù)責(zé)還清銀行貸款并解除抵押,款 項(xiàng)由梁女士負(fù)責(zé)作為已付房款。 在房產(chǎn)證辦理完畢后,張先生取

11、得房產(chǎn)證五日內(nèi)需配合梁女士辦理完公證 或過(guò)戶手續(xù),否則視為 違約。梁女士在辦理公證當(dāng)日 , 須給付張先生尾款、 否則視為違 約。 12 月 5 日,張先生收到梁女士給付的購(gòu)房二期款 547605 元。 現(xiàn)梁女士已經(jīng)按約定提供了款項(xiàng)供張先生償還銀行貸款,銀行貸 款 現(xiàn)在也已經(jīng)還清,但張先生卻覺(jué)得房子賣(mài)得有點(diǎn)虧,便以對(duì)中介 機(jī)構(gòu)的信 任與長(zhǎng)期在溫州生活,不了解該房屋的市場(chǎng)價(jià)格,中介公 司不讓其有機(jī)會(huì) 與充足的時(shí)間了解行情為由,認(rèn)為受到中介公司 與梁女士的欺詐,拒絕辦 理房產(chǎn)證。梁女士見(jiàn)合同無(wú)法繼續(xù)履行 , 便起訴到法院,要求張先生繼續(xù) 履行合同,辦理房產(chǎn)證,并配合辦 理房屋買(mǎi)賣(mài)相關(guān)事宜。張先生在法

12、庭上稱,在買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中 , 本人受到欺詐,賣(mài)房行為 不就是司訂立的房地產(chǎn)本人的真實(shí)意思表示,故反訴要求撤銷(xiāo)與梁女士及中介公 買(mǎi)賣(mài)合同 ,由此造成的損失由中介公司承擔(dān) ; 責(zé) 令梁女士從占有的房屋搬出, 并返還該房屋及相關(guān)資料。中介公司作為第三人稱,不能過(guò)戶就是由于張先生違約,不 就是中 介公司的原因。同意協(xié)助梁女士辦理過(guò)戶手續(xù)。在本次交 易的過(guò)程中不存 在欺詐行為,我公司按照事實(shí)情況完成協(xié)助買(mǎi)賣(mài) 義務(wù)。豐臺(tái)法院審理后認(rèn)為,依法成立的合同受法律保護(hù)。梁女士 與張先 生簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同及居間合同就是雙方的真實(shí)意思 表示,雙方均應(yīng)按 照合同履行各自的義務(wù)。房產(chǎn)交易就是公民社 會(huì)交易活動(dòng)中的重要組成部

13、 分,張先生作為房屋所有人,理應(yīng)在對(duì) 欲售房屋的狀況及市場(chǎng)價(jià)格仔細(xì)了 解后,以嚴(yán)謹(jǐn)、審慎的態(tài)度簽 訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同?,F(xiàn)其以對(duì)中介機(jī)構(gòu)的信任 與長(zhǎng)期在溫州生活 , 不了解該房屋的市場(chǎng)價(jià)格,中介公司不讓其有機(jī)會(huì)與 充足的時(shí)間 了解行情為由,認(rèn)為受到中介公司與梁女士欺詐的答辯意見(jiàn), 無(wú)據(jù) 佐證,本院不予采信。張先生關(guān)于中介公司、梁女士利用其疏忽 , 將 房款 50 萬(wàn)元寫(xiě)成定金,并以賠償 100 萬(wàn)元對(duì)其進(jìn)行威脅,脅迫 其簽訂補(bǔ) 充協(xié)議的答辯意見(jiàn),因在雙方所簽的房屋買(mǎi)賣(mài)合同、錢(qián) 款交付書(shū)等三份交 易文件中均已明確購(gòu)房定金為 50 萬(wàn)元,張先 生在此稱系中介公司、梁女 士利用其疏忽所為 , 沒(méi)有事實(shí)依據(jù)

14、,本 院不予采信。梁女士與張先生簽訂 購(gòu)買(mǎi)豐臺(tái)區(qū)珠江駿景園中區(qū)房 屋的合同時(shí) , 雖然該房屋尚未取得房屋產(chǎn)權(quán) 證,中華人民共與國(guó) 城市房地產(chǎn)管理法第三十七條第(六)項(xiàng)亦規(guī)定 關(guān)于未依法登記 領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得交易,但中華人民共與國(guó)城 市房地 產(chǎn)管理法系行政管理性法律,該法此項(xiàng)規(guī)定旨在規(guī)范房屋交易 的行政管理,而非禁止交易關(guān)系,所涉及事項(xiàng)亦不損害國(guó)家利益與 社會(huì)利 益,故在性質(zhì)上屬于管理性禁止規(guī)范,并非效力性禁止規(guī)范 , 故張先生、 梁女士所簽房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效?,F(xiàn)梁女士已經(jīng)累計(jì)向 張先生支付 100 余萬(wàn) 元,履行了大部分合同義務(wù),并已經(jīng)實(shí)際入住 所購(gòu)房屋,張先生不協(xié)助梁 女士辦理房屋產(chǎn)權(quán)

15、證,違反了合同義務(wù) , 應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。梁女士 要求張先生繼續(xù)履行合同,辦理 房產(chǎn)證,配合辦理房屋買(mǎi)賣(mài)手續(xù)的訴訟請(qǐng) 求本院予以支持。張先 生要求撤銷(xiāo)與梁女士及中介公司訂立的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài) 合同,由此造 成的損失由中介公司承擔(dān) ; 責(zé)令梁女士從占有的房屋搬出, 并將 該房屋及相關(guān)資料返還的反訴請(qǐng)求,沒(méi)有事實(shí)與法律依據(jù) , 本院不 予 支持。綜上所述 , 判決張先生于本判決生效后十五日內(nèi)協(xié)助梁女士 辦理房屋 的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù),中介公司提供必要的協(xié)助 ; 駁回張先 生的反訴請(qǐng)求。案例三:每套房屋只有一本產(chǎn)權(quán)證,而購(gòu)買(mǎi)了二手房的 邱女士手中 持有一本產(chǎn)權(quán)證,同樣的產(chǎn)權(quán)證在中介商上海 福美來(lái)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有

16、限公司 (以下簡(jiǎn)稱:福美來(lái)公司)處也 有一本,這源于雙方為該不該支付居間中 介服務(wù)費(fèi)所引起。 近日,上海市靜安區(qū)人民法院對(duì)福美來(lái)公司索討 37200 元 居間中介服務(wù)費(fèi)作出判決,由邱女士支付該中介商福美來(lái) 公司傭金 3 、 3 萬(wàn)元。2007 年 8 月,邱女士瞧到福美來(lái)公司公布的房源信息 , 地處本市虹 橋路上有一處房屋欲中介,遂表示欲購(gòu)買(mǎi)該房。 雙方在同月 6 日簽署了 傭金確認(rèn)書(shū)記載:客戶名稱為邱 女士,所瞧中的虹橋路那套房屋成交 價(jià)為 372 萬(wàn)元,傭金金 額為 37200 元,支付日期為房屋過(guò)戶之日。同月12 日,邱女 士與該房屋的賣(mài)家擬簽訂買(mǎi)賣(mài)合同,因該房屋尚有抵押未 銷(xiāo)。之后,雙

17、方又在同月 22 日簽訂正式上海市房地產(chǎn) 買(mǎi)賣(mài)合同,該 合同記載物業(yè)轉(zhuǎn)讓價(jià)為 372 萬(wàn)元,福美來(lái)公 司作為居間介紹方。合同簽訂 后,邱女士按約實(shí)際占有使用 了該房屋,福美來(lái)公司協(xié)助買(mǎi)賣(mài)雙方辦理了 房產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移 手續(xù),在領(lǐng)取了該房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)后,福美來(lái)公司遂通知邱女 士前來(lái)支付中介費(fèi)并領(lǐng)取產(chǎn)證。而邱女士以福美來(lái)公司在 交易中未督促賣(mài) 家結(jié)清公用事業(yè)費(fèi)、物業(yè)費(fèi),沒(méi)有完成煤氣 過(guò)戶,表示不同意支付中介費(fèi)。 2007 年 12 月底,福美來(lái)公 司起訴到法院,訴稱因邱女士不肯中介費(fèi) 37200 元請(qǐng)求法 院予以判決支付,再將屬于邱女士的產(chǎn)權(quán)證還給對(duì)方。法庭上,邱女士聲稱與福美來(lái)公司未簽訂過(guò)書(shū)面合同, 約

18、定任何服 務(wù)事項(xiàng),現(xiàn)傭金確認(rèn)書(shū)所對(duì)應(yīng)的買(mǎi)賣(mài)合同已作 廢。盡管簽署過(guò)傭金確認(rèn)書(shū), 但該確認(rèn)書(shū)約定的付款時(shí)間與 上海市物價(jià)局與房地局聯(lián)合發(fā)文通知明顯不 符合,付款約 定沒(méi)有效力。在整個(gè)交易中,中介商未按規(guī)定提供服務(wù),現(xiàn) 自己又以產(chǎn)權(quán)證遺失為由,重新申請(qǐng)領(lǐng)取了產(chǎn)權(quán)證,邱女士 認(rèn)為,福美來(lái) 公司無(wú)權(quán)收取中介服務(wù)費(fèi)。法院審理后認(rèn)為,雖然福美來(lái)公司與邱女士沒(méi)有簽訂 書(shū)面居間合同, 但邱女士通過(guò)中介商提供的房源信息,在中 介商陪同下與該房屋業(yè)主簽訂 了買(mǎi)賣(mài)合同,雙方的居間合 同能夠成立,作為中介商福美來(lái)公司有權(quán)要求 邱女士支付 居間服務(wù)費(fèi)。對(duì)于居間服務(wù)費(fèi)的額度,雙方簽訂的傭金確 認(rèn)書(shū)為簽約方真實(shí)意思表示屬有

19、效。邱女士認(rèn)為該約定 的付款時(shí)間,與 有關(guān)規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的通知中付款時(shí)間不 符,不具有法律效力。法院以為 合同無(wú)效的前提,必須就是 違反國(guó)家法律、法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定,而該通知規(guī) 定并不具有強(qiáng) 制性。從付款時(shí)間瞧,邱女士所購(gòu)房屋交易已完成且實(shí)際入住,中介商向邱女士索討中介費(fèi)符合該通知規(guī)定。但福美來(lái)公司未將產(chǎn)權(quán)證及時(shí)交與邱女士,顯然提供中介服務(wù)上有瑕疵,最終法院酌定由邱女士支付福美來(lái)公司傭金33000yu o上家為自住,兩次拒絕履行賣(mài)房協(xié)議本想太太平平地通過(guò)中介買(mǎi)一套二手房居住,不料卻遇到了 一個(gè)不守承諾的二手房主,上下兩家為房屋買(mǎi)賣(mài)還鬧上了法庭。案件回放聲稱要自住,上家“反悔”賣(mài)房今年6月,陳小姐在

20、中介公司瞧中了一套楊浦區(qū)江浦路1號(hào)6樓的房子,房屋總價(jià)為125萬(wàn)元。但當(dāng)時(shí)這套房子的主人王先生并沒(méi)有取得該房的房產(chǎn)證,因此王、陳兩人在中介公司只簽訂了房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議,兩人約定在王先生取得房屋產(chǎn)權(quán)證后10日內(nèi)再簽訂正式的上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同。第二天,陳小姐便向王先生支付了 3萬(wàn)元定金,一 個(gè)月后王先生也取得了房屋產(chǎn)權(quán)證。但到了 8月,王先生向陳小姐發(fā)出確認(rèn)書(shū)表示不愿 繼續(xù)履行之前簽訂的買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議,陳小姐當(dāng)即拒絕。幾 天后中 介公司向王、陳兩人發(fā)出通知函表示該房屋已具備簽訂正式買(mǎi)賣(mài) 合同的條件,要求兩人到中介公司簽訂買(mǎi)賣(mài)合同。不料,在這之前王先生又一次拒絕履行居間協(xié)議,她竟然對(duì)王小姐說(shuō):“因

21、為房 價(jià)上漲,同地段同樣房?jī)r(jià)已買(mǎi)不到房子了,現(xiàn)在這個(gè)房屋我想自己居住,不想賣(mài)了。"王小姐覺(jué)得,當(dāng)初兩人簽訂了買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議,也就意味著對(duì)該房屋買(mǎi)賣(mài)的相關(guān)條款已經(jīng)做了明確約定,王先生應(yīng)當(dāng)信守承諾履行協(xié)議。為此兩人多次 協(xié)商卻未果,無(wú)奈之下, 王小姐只得請(qǐng)求法院給予幫助。 法院判決上家必須履行合同義務(wù) 此案由楊浦區(qū)人民法院審理,被告王先生辯稱,當(dāng)初與原告 陳小姐 簽訂的只就是居間協(xié)議,而非正式的買(mǎi)賣(mài)合同。法院審理 查明,被告取得 產(chǎn)權(quán)證后的三日內(nèi)與原告簽訂上海市房地產(chǎn)買(mǎi) 賣(mài)合同就是居間協(xié)議 所約定的。協(xié)議中還約定被告同意原 告將部分首期房款 43 萬(wàn)元交給中介 暫為保管,中介將定金 2 萬(wàn)

22、轉(zhuǎn) 為首期房款,因此原告支付給被告并暫由中 介保管的首期房款為 45 萬(wàn)元; 被告同意原告通過(guò)向貸款銀行申請(qǐng) 80 萬(wàn)元 貸款的形式 支付第二期房款,原告在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同后七日內(nèi)向該貸款銀行 申 請(qǐng)貸款、簽訂借款抵押合同等相關(guān)協(xié)議并支付相關(guān)費(fèi)用。待銀行 審核 通過(guò)原告的貸款申請(qǐng)且被告名義的抵押登記已經(jīng)注銷(xiāo)后七 個(gè)工作日,雙方 當(dāng)事人親自或委托中介申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶及抵押 登記手續(xù) ; 而等貸款銀行 將第二期房款支付到指定賬戶、上海市 楊浦區(qū)房地產(chǎn)交易中心出具以原告 為所有權(quán)人的房產(chǎn)證與以貸 款銀行為抵押權(quán)人的她項(xiàng)權(quán)證后三日內(nèi),雙方 當(dāng)事人對(duì)該房地產(chǎn) 進(jìn)行驗(yàn)瞧、清點(diǎn)并確認(rèn)無(wú)誤后,被告應(yīng)將該房地產(chǎn)交付

23、 原告,同時(shí) 原告支付給被告 2 萬(wàn)元的房?jī)r(jià)。實(shí)際上合同簽訂后,原告巳經(jīng) 向 被告支付了 2 萬(wàn)元定金,之后原告向被告支付了 1 萬(wàn)元定金 ; 另外 原 告還主動(dòng)支付代管款 42 萬(wàn)元至法院,作為對(duì)履行房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài) 居間協(xié)議的 保證。法院認(rèn)為,原、被告間依法成立的合同 , 對(duì)雙方當(dāng)事人都具有 法律約 束力。被告既然取得了系爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán),理應(yīng)按合同約定 履行辦理買(mǎi)賣(mài)合 同的各項(xiàng)義務(wù)。被告以房?jī)r(jià)上漲為由不履行合同 , 違背誠(chéng)實(shí)信用原則 , 無(wú)權(quán) 擅自解除合同。所以法院對(duì)原告要求被 告繼續(xù)履行合同義務(wù)的訴請(qǐng)予以支 持。根據(jù)中華人民共與國(guó)民 事訴訟法第一百三十條、中華人民共與 國(guó)合同法第六條、 第八條、

24、第一百零七條規(guī)定 , 判定被告應(yīng)繼續(xù)全面履 行與原告所 簽訂的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議,并在判決生效之日起十日內(nèi) 協(xié) 助原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)交易過(guò)戶手續(xù)。記者手記在二手房的買(mǎi)賣(mài)中 , 簽訂協(xié)議就是上下兩家必須履行的環(huán)節(jié) , 但上家 經(jīng)常以 “居間協(xié)議 ”與“買(mǎi)賣(mài)合同 ”混淆視聽(tīng)。其實(shí)這兩 者的區(qū)別在于, 購(gòu)房合同屬于買(mǎi)賣(mài)合同,就是房屋出賣(mài)人(原房主) 與房屋買(mǎi)受人(購(gòu)房 者)之間訂立的協(xié)議。房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同就是 房屋中介分別與房屋出賣(mài)人 與買(mǎi)受人訂立的服務(wù)合同,旨在促成 房屋買(mǎi)賣(mài)交易。案例四 : 房主李某系某國(guó)家機(jī)關(guān)退休干部,單位分配房屋一套,尚未辦理房產(chǎn)證。 2006 年 2 月,李某與買(mǎi)方謝某及北京

25、鏈家房 地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限 公司簽訂居間中保合同及補(bǔ)充協(xié)議,李某承諾 將該房賣(mài)與謝某,鏈家 公司為居間中保方。在補(bǔ)充協(xié)議中李某承 諾,如在 2006 年 8月 31 日前拿 到房屋產(chǎn)權(quán)證,即配合鏈家公司將 房屋過(guò)戶給謝某 ;如 2006 年 8 月 31 日 以前未拿到產(chǎn)權(quán)證,則鏈家 公司自 2006 年 9 月 10 日起 7 個(gè)工作日內(nèi) , 保 證謝某搬入該房居 住, 由謝某按月向李某支付租金 2500 元, 直至該房過(guò)戶。2007 年,李某向法院提起訴訟 , 稱鏈家公司與謝某在明知自 己沒(méi)有房 產(chǎn)證的情況下 , 促成其簽訂了買(mǎi)賣(mài)房屋合同及補(bǔ)充協(xié)議 , 而按國(guó)家法律規(guī)定, 沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋不得買(mǎi)

26、賣(mài)。因此,自己在當(dāng) 時(shí)不知情的情況下,簽訂的 房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同及補(bǔ)充協(xié)議不具有 法律效力,要求法院認(rèn)定上述合同無(wú) 效。鏈家公司與謝某則一致認(rèn)為,合同簽訂時(shí),各方都知道李某尚 未辦 下房產(chǎn)證,補(bǔ)充協(xié)議中已對(duì)此情況作了約定,因此,該合同及 補(bǔ)充協(xié)議就 是有效的。法院經(jīng)審理認(rèn)為,民事活動(dòng)中,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則 , 當(dāng)事 人做出民事行為后 , 沒(méi)有法定事由,不得主張無(wú)效。李某在尚 未取得涉訴 房屋房產(chǎn)證的情況下,簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同,但該情況并 非導(dǎo)致合同無(wú)效的 法定事由。李某所引用的城市房地產(chǎn)管理法 限制房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定 屬于管理性禁止規(guī)范,并非對(duì)合同效力 的規(guī)定,不屬于對(duì)當(dāng)事人簽訂相關(guān) 合同

27、的限制。因此,李某以房屋 無(wú)產(chǎn)權(quán)證 , 所簽訂買(mǎi)賣(mài)合同違反城市房 地產(chǎn)管理法規(guī)定,要求 法院認(rèn)定合同無(wú)效沒(méi)有法律依據(jù),亦有悖當(dāng)前房 屋交易市場(chǎng)運(yùn)作 實(shí)際。最終 , 北京市一中院終審判決駁回了李某的訴訟請(qǐng) 求。案例五 : 房齡有變 買(mǎi)主索賠2004 年 5 月 18 日,本市一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司與塘沽區(qū)居民 郝某簽 訂“房屋調(diào)入合同 " ,約定郝某將其坐落于塘沽區(qū)某居民 樓的房屋委托該 公司全權(quán)銷(xiāo)售;房齡兩年 ; 委托價(jià)格為人民幣 18、82 萬(wàn)元。其后,在開(kāi)發(fā) 區(qū)工作的田某決定購(gòu)買(mǎi)此房。當(dāng)月 25 日,田某與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司簽訂了 “房屋調(diào)出合同 " ,約定由房 地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司接

28、受原房主委托全權(quán)處理房屋 買(mǎi)賣(mài)事宜;田某對(duì)房 屋已做充分了解并實(shí)地瞧房,對(duì)該房屋現(xiàn)狀無(wú)異議, 愿意購(gòu)買(mǎi) ; 雙 方協(xié)商后實(shí)際成交價(jià)格為 19、5 萬(wàn)元; 雙方簽訂合同時(shí),田某 向房 地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)交納房屋信息服務(wù)費(fèi) 1950 元。當(dāng)日,雙方即簽訂了二手 房貸款合同 , 其中載明房齡兩年。此后,田某卻發(fā)現(xiàn)所買(mǎi)房屋于1998 年就已經(jīng)開(kāi)始使用,實(shí)際房齡為 6 年, 遂將經(jīng)紀(jì)公司告上法 庭,要求返還全部服 務(wù)費(fèi)并賠償經(jīng)濟(jì)損失。法庭上,被告公司辯稱 , 其與田某簽訂的房屋調(diào)出合同中所 載明的房 齡兩年的情況,系房主郝某提供 , 且合同中已明確田某 對(duì)訴爭(zhēng)房巳做充分 了解并實(shí)地瞧房,對(duì)訴爭(zhēng)房屋現(xiàn)狀無(wú)異議。同

29、時(shí),公司已依合同履行了服 務(wù)義務(wù) , 應(yīng)當(dāng)收取相應(yīng)的費(fèi)用 o 故不同 意田某的訴訟請(qǐng)求。合同有效酌情退錢(qián)經(jīng)開(kāi)庭審理及核實(shí)證據(jù) , 原審法院認(rèn)為,房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同 應(yīng)確認(rèn)有 效。合同現(xiàn)已實(shí)際履行完畢,田某應(yīng)按約定支付貸款服 務(wù)費(fèi)。田某為證實(shí) 被告房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司故意隱瞞涉訴房屋房齡的 問(wèn)題,提供了該房的購(gòu)電證 作為憑證,該證據(jù)能夠證實(shí)涉訴房屋 在 1998 年已開(kāi)始使用。被告公司未 能向田某提供房屋全面、真 實(shí)信息,應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。但田某要求被告 返還全部信息服務(wù) 費(fèi)、貸款服務(wù)費(fèi)的訴求并無(wú)法律依據(jù),被告應(yīng)酌情返還。 此外 , 由于涉訴房屋的成交價(jià)格系田某實(shí)地瞧房并認(rèn)可后與被告公司 達(dá)成 的合意,

30、且田某未舉證證明就是由于房齡原因?qū)е略摲课莸?實(shí)際價(jià)值低于 上述成交價(jià)格,田某對(duì)其損失的計(jì)算方法也沒(méi)有法 律依據(jù),故對(duì)田某要求 被告賠償經(jīng)濟(jì)損失 1 萬(wàn)元的主張不予支 持。由此,原審法院作出如上判決。案例六 : 上家拒絕簽約另行委托2004 年上半年 ,持新加坡護(hù)照的謝先生與中介公司簽訂了 居間合同 , 委托中介公司把謝先生名下某房屋,以237、 8 萬(wàn)元人民 幣的價(jià)格出售。雙方約定居間期限為 1 個(gè)月,中介公司需提供的 服務(wù)就是以該價(jià)格尋找欲購(gòu)買(mǎi)人 , 并指導(dǎo)謝先生夫婦訂立合同,謝 先生夫婦則按房?jī)r(jià)的 1%即 23780元支付傭金。雙方還約定,在委 托期限內(nèi),如謝先生多方委托,導(dǎo)致中介 公司

31、經(jīng)濟(jì)損失的,由謝先 生承擔(dān)賠償全部直接經(jīng)濟(jì)損失的責(zé)任。其后, 中介公司先按約定把 1 萬(wàn)元定金存入了謝太太的銀行 賬戶,謝 太太還出具了收條。但當(dāng)中介公司要求謝先生夫婦前去 簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同, 謝先生夫婦卻一直未去簽約。而在約定的居 間服務(wù)期滿后半個(gè)月,謝先生 夫婦將該房屋委托給了另一家中介 公司,并與下家仇某以 241 萬(wàn)元成交。 這引起了原中介公司的不 滿,一紙?jiān)V狀把謝先生夫婦告上法庭,要求雙倍 返還定金及支付傭 金。中介先下定要求雙倍返還。中介公司訴稱,謝先生夫婦不但 簽訂了 房屋居間合同,還收下了中介公司支付的 1 萬(wàn)元定金。而 在找到了下家后, 謝先生夫婦卻萌生反悔之意。謝先生夫婦辯

32、稱 , 自己就是與中介公司簽過(guò) 居間合同,但 1 萬(wàn)元定金就是由中介公 司支付,而中介公司從未講過(guò)找到 了下家。同時(shí),雖然在合同期內(nèi) 中介公司要求過(guò)簽訂正式買(mǎi)賣(mài)合同,但其 所要求簽的就是兩份價(jià) 格不同的合同,所以遭到拒絕。中介公司則表示, 不把下家情況告 知謝先生夫婦,就是怕她們故意跳開(kāi)中介公司自行成交, 損害中介 公司的利益?,F(xiàn)在謝先生夫婦的行為,明顯違反了雙方的合同約 定,并導(dǎo)致中介公司向有意向的下家雙倍返還定金,給公司造成了 經(jīng)濟(jì)損 失。法院從中介公司曾聯(lián)系到的下家施某處查明 , 施某曾與中介 公司簽訂 過(guò)合同 , 支付了 1 萬(wàn)元定金,定購(gòu)一套復(fù)式房屋,但之后中 介公司說(shuō)找不 到上家,

33、最后又說(shuō)賣(mài)房的事 “ 黃掉了 ”,后中介公司就 先墊付了 “退一 賠一”的定金 2 萬(wàn)元, 她則按中介公司要求寫(xiě)了一 份債權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū),由中介 公司向上家追索。法院認(rèn)為 , 居間合同就是中介公司向謝先生報(bào)告訂立合同的 媒介服務(wù), 由謝先生支付報(bào)酬的合同,而雙方約定由中介公司支付 定金 1 萬(wàn)元給謝先 生,如此做法雖不符合商業(yè)習(xí)慣 , 但就是雙方自 愿達(dá)成,現(xiàn)在中介公司要 求適用 “定金罰則 ”雙倍返還,沒(méi)有法律依 據(jù)。同樣 , 因中介公司沒(méi)有完 成合同約定的服務(wù)項(xiàng)目,收取傭金不 符約定,遂法院最后僅判決謝先生夫 婦返還中介公司 1 萬(wàn)元。私定賣(mài)房義務(wù)沒(méi)有依據(jù)。本案中先違約的雖然就是謝先生 夫婦,中

34、 介公司在事實(shí)與道理上也獲得了法院的認(rèn)同,但為何中介 公司主張 “ 定金 罰則 ”法院卻不采信呢?審理此案的法官表示,因 為中介公司賠付案外人 施某的 2 萬(wàn)元,就是依據(jù)房屋買(mǎi)賣(mài)合同而 產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù),而非中介公司 與謝先生夫婦所簽的居間合同關(guān) 系下產(chǎn)生的損失,故無(wú)法予以支持 , 應(yīng)作 為另案主張權(quán)利解決。至 于中介公司提出的傭金,雙方在合同中設(shè)立了服 務(wù)項(xiàng)目 , 只有服務(wù) 項(xiàng)目完成中介公司才可全額收取傭金,其所謂的預(yù)期傭 金的間接 損失,更無(wú)法獲得法院的認(rèn)可。專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)律師王展還向記者表示,本案中一個(gè)引起注意的 問(wèn)題在 于中介公司在提供居間服務(wù)過(guò)程中能否自己給賣(mài)方下 定? “從表面上瞧, 中

35、介公司支付給賣(mài)方謝先生 1 萬(wàn)元定金,謝先 生也實(shí)際收下了,似乎雙方 的定金合同巳經(jīng)有效成立。但細(xì)究起 來(lái)我們可以發(fā)現(xiàn) : 中介公司自己給賣(mài) 方下定,其目的在于約束賣(mài) 方履行,賣(mài)房義務(wù),即只要中介公司幫助謝 先生找到了合適的買(mǎi) 方, 謝先生就必須將委托的房屋出售給該買(mǎi)方,否則 謝先生就要雙 倍返還中介公司 2 萬(wàn)元。應(yīng)該說(shuō),這 1 萬(wàn)元的定金合同就是 一種 從合同,其擔(dān)保的主合同就就是居間合同。 ”而現(xiàn)在的問(wèn)題就是 :這種“賣(mài)房義務(wù) ”在居間合同中就是否確 實(shí)存在 呢?律師的回答就是否定的。 “按照我國(guó)合同法的規(guī)定 , 房屋買(mǎi)賣(mài)居間合 同本質(zhì)上屬于一種委托合同,在居間服務(wù)事項(xiàng)完 成之前,委托人

36、有權(quán)隨時(shí) 撤銷(xiāo)委托、解除合同。由此可見(jiàn) , 所謂的 ,賣(mài)房義務(wù),在居間合同中實(shí)際 并不存在。此外,定金的效力就是雙 向的,如果中介公司的下定行為就是 有效的話,那么委托人又能在 什么情況下沒(méi)收中介公司的定金呢?所以 , 中介公司要求雙倍返 還定金就是沒(méi)有法律依據(jù)的。 ”王展律師在此提醒中介公司,利用自身優(yōu)勢(shì)地位自行擬定諸 多委托 人違約責(zé)任的格式條款,想以此拴住委托人的做法實(shí)際上 并不可取。案例七 :2006 年 9 月初, 張先生與李女士以及北京我愛(ài)我家 房地產(chǎn)經(jīng) 紀(jì)有限公司簽訂了北京市房屋買(mǎi)賣(mài)合同、補(bǔ)充協(xié) 議以及居間合同, 合同約定張先生購(gòu)買(mǎi)李女士所有的位于海淀 區(qū)的樓房一套。合同簽訂后

37、, 張先生向我愛(ài)我家支付了房屋定金 12 萬(wàn)元,沒(méi)想到李女士遲遲不履行合 同,并在 9 月底向張先生與 我愛(ài)我家發(fā)出解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同、居 間中保合同及相 關(guān)附件與補(bǔ)充協(xié)議的通知,稱以上合同屬無(wú)效合同, 李女士未收 到定金,要求解除合同。所以,張先生起訴到法院,要求解除 雙方 的房屋買(mǎi)賣(mài)合同,返還定金 12 萬(wàn)元,并由賣(mài)方支付違約金 12 萬(wàn) yLo 經(jīng)查,因?yàn)槔钆恳恢睕](méi)有對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估 , 我愛(ài)我家未將 定金交付 給李女士。在案件審理過(guò)程中,三方均同意解除合同 , 我愛(ài)我家同意返還一中院認(rèn)為,根據(jù)三方簽訂的居間中保合同第四條第 1 款,定金 應(yīng)由我愛(ài)我家提存 , 張先生于合同訂立當(dāng)天未直接向

38、李 女士交付而就是向 我愛(ài)我家交納了定金 12 萬(wàn)元,符合合同約定。 張先生于簽訂合同當(dāng)天交 付定金,并不意味著李女士當(dāng)天要收到 定金。我愛(ài)我家作為房屋買(mǎi)賣(mài)合同 的中保方,就是為買(mǎi)賣(mài)雙方按 約履行合同作出擔(dān)保,而不就是僅為其中一 方擔(dān)保。該合同中約 定定金由我愛(ài)我家提存的意義在于,買(mǎi)賣(mài)雙方任一方 未按約定履 行,都不能收回或收取該定金,我愛(ài)我家有義務(wù)在一定期限內(nèi) 保 管定金,無(wú)權(quán)隨意支付給任何一方,以體現(xiàn)定金與中保方的擔(dān)保 作用 三方約定定金抵作房款,而居間中保合同第四條第 2 款約定的我愛(ài)我 家支付房款給李女士的條件尚未成就,我愛(ài)我家 在收到張先生交付的定金 后未立即給付李女士就是符合合同約 定的。鑒于李女士單方面解除合同所持理由不能成立,根據(jù)雙方簽 訂的 房屋買(mǎi)賣(mài)合同第八條第 1 款,李女士應(yīng)當(dāng)支付張先生相 當(dāng)于房?jī)r(jià)款 10%的違約金,違約金數(shù)額應(yīng)當(dāng)確定為 12 萬(wàn)元。據(jù)此 , 一

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