房地產(chǎn)業(yè)一般納稅人增值稅申報(bào)填寫業(yè)務(wù)示例綜述

1、房地產(chǎn)業(yè)一般納稅人申報(bào)填寫業(yè)務(wù)例如某房地產(chǎn)企業(yè)，增值稅一般納稅人， 2022 年 5 月發(fā)生 以下業(yè)務(wù)：1 、銷售自行開發(fā)的適用一般計(jì)稅方法房地產(chǎn)取得收入 4440 萬元含稅，開具增值稅專用發(fā)票， 對應(yīng)土地價款 1500 萬元；2 、銷售自行開發(fā)的適用簡易計(jì)稅方法的房產(chǎn)，取得收入 1050 萬元含稅 ，開具增值稅普通發(fā)票；3、當(dāng)期收取預(yù)收款 111 萬元，適用于一般計(jì)稅工程， 向購房方開具增值稅普通發(fā)票。4. 購置電梯一部，用于建設(shè)中的房地產(chǎn)工程，取得增值 稅專用發(fā)票，票面金額 100 萬元，稅額 17 萬元。5. 向地產(chǎn)工程建設(shè)方支付建筑款 1030 萬，該工程采用 簡易計(jì)稅方法，取得增值稅

2、專用發(fā)票，票面金額 1000 萬， 稅額 30 萬。6. 支付各類配套工程費(fèi)用 2220 萬元含稅，增值稅專 用發(fā)票上注明稅額 220 萬元。7. 購進(jìn)鋼筋水泥 117 萬元含稅 ，取得增值稅專用發(fā) 票上注明稅額 17 萬元；支付法律咨詢費(fèi) 21.2 萬元含稅， 取得增值稅專用發(fā)票上注明稅額 1.2 萬元；業(yè)務(wù)用車開展經(jīng) 營過程中取得高速公路通行費(fèi)票據(jù) 非財(cái)政票據(jù) 51.5 萬元。8. 購進(jìn)白酒一箱用于宴請，取得增值稅專用發(fā)票，票面 金額萬元，稅額 17 萬元。9. 購置稅控盤，支付 820 元。 上述業(yè)務(wù)取得的增值稅專用發(fā)票均已認(rèn)證相符。 綜合上述業(yè)務(wù)，該企業(yè) 2022 年 6 月增值稅申報(bào)

3、表填寫 情況如下：一、填寫附表 1 ?本期銷售情況明細(xì)表? 業(yè)務(wù) 1 中，一般計(jì)稅方法銷售房地產(chǎn)，取得含稅銷售收 入 4440 萬元，那么不含稅收入為 4000 萬元，銷項(xiàng)稅額 440 萬元。其對應(yīng)的土地價款可以從銷售收入中扣除。業(yè)務(wù) 1 中 其允許扣除的土地價款為 1500 萬元，那么扣除后含稅銷售收 入為 2940 萬元，對應(yīng)銷項(xiàng)稅額 291.35 萬元。上述數(shù)字分 別填寫在附表 1 第 4 行第 1、 2、 9-14 列次。業(yè)務(wù) 2 中，銷售自行開發(fā)的適用簡易計(jì)稅方法的房產(chǎn)， 取得收入 1050 萬元，開具增值稅普通發(fā)票，換算不含稅銷 售額 1000 萬元，稅款 50 萬元，簡易計(jì)稅方法

4、無差額扣除 工程。將上述業(yè)務(wù)填寫在附表 1 第 9b 行對應(yīng)列次。業(yè)務(wù) 3 中，收取適用于一般計(jì)稅工程的預(yù)收款 111 萬， 開具增值稅普通發(fā)票， 不含稅金額 100 萬元，稅額 11 萬元。根據(jù)國家稅務(wù)總局 2022 年第 18 號公告規(guī)定，房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款時并未發(fā)生納稅義務(wù)，應(yīng)按照 3% 預(yù)征 率預(yù)繳增值稅。該企業(yè)需預(yù)繳稅款：111 + 1+11%x 3%=3萬元，該筆預(yù)繳稅款需在申報(bào)前填寫?增值稅預(yù)繳稅款表? 向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理預(yù)繳申報(bào)。正式納稅申報(bào)時，如納稅人預(yù)收款開具的為收據(jù)，那么不 需在附表 1 中反映； 如開具發(fā)票， 為保證票表比對的一致性， 使納稅人能夠順利申報(bào)， 暫

5、按以下方法填寫 如后期有調(diào)整， 按調(diào)整后的填報(bào)方法執(zhí)行 ：將預(yù)收款的開票數(shù)據(jù)金額 100 萬元，稅額 11 萬元，填 入附表 1 第 4 行第 3 、4 列。同時在附表 1 第 4 行第 5 、6 列分別填寫 -100 萬元、 -11 萬元，用相應(yīng)負(fù)數(shù)進(jìn)行沖減， 相當(dāng)于該筆預(yù)收款僅預(yù)繳稅款，未在當(dāng)期申報(bào)納稅。以后月 份納稅人在收到全部價款后，在納稅義務(wù)發(fā)生的當(dāng)月，應(yīng)在 未開票收入欄次填入相應(yīng)正數(shù)，沖減前期填報(bào)的未開票發(fā)票 欄次負(fù)數(shù)金額，將前期負(fù)數(shù)沖減的預(yù)收款在納稅義務(wù)發(fā)生當(dāng) 月全額申報(bào)繳納稅款，同時根據(jù)最后一次發(fā)票開具情況填寫 對應(yīng)欄次。具體本業(yè)務(wù)， 如該企業(yè) 7 月份收到全部價款 1000

6、萬元不含稅 ，先開具紅字發(fā)票金額 100 萬元沖減之前開 具發(fā)票 100 萬不含稅 ，再開具藍(lán)字發(fā)票 1000 萬元，沖 減后該筆銷售收入發(fā)票金額為 900 萬，同時， 在未開具發(fā)票 欄次填寫未開票收入 100 萬不含稅 ，沖減前期未開具發(fā) 票-100 萬元，處理后當(dāng)期申報(bào)納稅銷售額為全部收入 1000 萬元。二、填寫附表 3 ?效勞、不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)扣除工程明細(xì)?業(yè)務(wù) 1 中，該企業(yè)適用一般計(jì)稅方法銷售房產(chǎn)，取得全 部收入 4440 萬，其中允許扣除對應(yīng)的土地出讓金價款 1500 萬元，在填寫完附表 1 后將扣除情況填寫在附表 3 效勞、 不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)扣除工程明細(xì)中。三、填寫附表 2 ?

7、本期進(jìn)項(xiàng)稅額明細(xì)? 納稅人取得的專用發(fā)票，不管是否允許抵扣，均應(yīng)先進(jìn) 行認(rèn)證，再根據(jù)不同情形相應(yīng)填寫附表 2。業(yè)務(wù) 4、5、6、 7 中，取得的專用發(fā)票本期認(rèn)證相符且 按規(guī)定允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，按取得專用發(fā)票的份數(shù)、金額、 稅額合計(jì)填寫附表 2 第 1 欄、第 2 欄。金額合計(jì)為： 100+1000+2000+100+20=3220 萬 元 ， 進(jìn) 項(xiàng) 稅 額 為 17+30+220+17+1.2=285.2 萬元。業(yè)務(wù) 7 中，高速公路通行費(fèi)票據(jù) 51.5 萬元，允許抵扣 的進(jìn)項(xiàng)稅額為 51.5/1.03*0.03=1.5 萬元， 應(yīng)填寫在第 4 欄、 第 8 欄“其他。業(yè)務(wù) 8 納稅人交際應(yīng)

8、酬屬于個人消費(fèi)， 其增值稅進(jìn)項(xiàng)稅 額不得抵扣，因購進(jìn)時即確定不能抵扣，那么不應(yīng)填寫附表二 “一、申報(bào)抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額相關(guān)欄次，而應(yīng)填寫“三、待 抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額相關(guān)欄次，因此，將業(yè)務(wù) 8 進(jìn)項(xiàng)填入第 26 欄、第 27 欄、第 28 欄。業(yè)務(wù) 9 購進(jìn)稅控設(shè)備，可以全額抵減增值稅稅款，不得 作為扣稅憑證再抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，不應(yīng)填寫附表二“一、申報(bào) 抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額相關(guān)欄次，而應(yīng)填寫“三、待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅 額相關(guān)欄次，因此，將業(yè)務(wù) 9 進(jìn)項(xiàng)填入第 26 欄、第 27 欄、第 28 欄。本期所有認(rèn)證相符的專用發(fā)票，不管是否申報(bào)抵扣進(jìn)項(xiàng) 稅額，均應(yīng)填寫第 35 欄。四、填寫?本期抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額結(jié)構(gòu)明細(xì)表? 按不同稅率

9、、征稅率或工程，將附表二申報(bào)抵扣的進(jìn)項(xiàng) 稅額相應(yīng)填入?進(jìn)項(xiàng)稅額結(jié)構(gòu)明細(xì)表?欄次。將業(yè)務(wù) 4、7 中 17%的進(jìn)項(xiàng)填寫在該表第 2 欄。將業(yè)務(wù) 5 中 3% 的進(jìn)項(xiàng)合計(jì)填寫在該表第 18 欄，同時 填入第 22 欄“建筑安裝效勞的進(jìn)項(xiàng) 。將業(yè)務(wù) 6 中 11% 的進(jìn)項(xiàng)合計(jì)填寫在該表第 5 欄，同時 填入第 8 欄“建筑安裝效勞的進(jìn)項(xiàng) 。將業(yè)務(wù) 8 中通行費(fèi)的進(jìn)項(xiàng)填寫在該表第 30 欄。五、填寫附表 4 ?稅額抵減情況表?業(yè)務(wù) 9 購進(jìn)稅控設(shè)備全額抵減增值稅填寫在本表第 1 欄。業(yè)務(wù) 3 中，納稅人收取預(yù)收款已預(yù)繳稅額 3 萬元，填入 附表 4 稅額抵減情況表第 4 欄。第 1 欄“增值稅稅控系統(tǒng)

10、專用設(shè)備費(fèi)及技術(shù)維護(hù)費(fèi) ， 還應(yīng)填寫?減免稅申報(bào)明細(xì)表?的第 1 欄、第 2 欄，該抵減金額反映在主表第 23 欄，不在主表第 28 欄反映六、填寫?增值稅減免稅申報(bào)明細(xì)表?業(yè)務(wù) 9 中，購進(jìn)的稅控設(shè)備， 符合增值稅減免政策規(guī)定， 應(yīng)將對應(yīng)金額填入?增值稅減免稅申報(bào)明細(xì)表?第 1 欄、第 2 欄。該抵減金額應(yīng)同時填寫主表第 23 欄。七、填寫增值稅納稅申報(bào)主表1. 銷售額局部將業(yè)務(wù) 1 中，填寫扣除前的不含稅銷售額 4000 萬元銷 售額填在主表第 1 欄。業(yè)務(wù) 2 中，簡易計(jì)稅的銷售額 1000 萬填入主表第 5 欄。2. 稅款計(jì)算局部將業(yè)務(wù) 1 中對應(yīng)的銷項(xiàng)稅額 2913513.51 元

11、附表 1 第 4 行第 14 列填入第 11 欄。將業(yè)務(wù) 2 中對應(yīng)的應(yīng)納稅額附表 1 第 14 列第 9b 欄 填入第 21 欄“簡易計(jì)稅方法計(jì)算的應(yīng)納稅額 。將本期允許抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，即附表 2 第 12 欄稅額 2867000 元，填入主表第 12 欄。將業(yè)務(wù) 8 可全額抵減的稅控設(shè)備金額 820 元填入第 23 欄。經(jīng)過表內(nèi)邏輯關(guān)系計(jì)算，當(dāng)期主表第 24 欄“應(yīng)納稅額合計(jì)為 545693.51 元。3. 稅款繳納局部將業(yè)務(wù) 3 預(yù)繳 3 萬元稅款情況 對應(yīng)附表 4 稅額抵減情 況表填入主表第 28 行。經(jīng)過表內(nèi)邏輯關(guān)系計(jì)算，當(dāng)期第 34 欄“本期應(yīng)補(bǔ)退 稅額為 515693.51 元。

12、注意：第 28 欄為當(dāng)期可實(shí)際抵減稅額，如納稅人當(dāng)期 應(yīng)納稅額較小而預(yù)繳稅款較大，那么應(yīng)按較小值填寫本欄，不 足抵減局部通過附表 4 稅額抵減情況表的期末余額結(jié)轉(zhuǎn)至下 期抵減。八、填寫?營改增稅負(fù)分析測算明細(xì)表? 提示：先將主表填寫完畢后，方可填寫本表。1. 工程及欄次局部根據(jù)業(yè)務(wù) 1 、業(yè)務(wù) 2 對應(yīng)應(yīng)稅工程，分別填入本表“應(yīng) 稅工程代碼及名稱局部。將業(yè)務(wù) 1 對應(yīng)稅率 11% ，業(yè)務(wù) 3 對應(yīng)征收率 5% ，分別 填入本表“增值稅稅率或征收率 。將房地產(chǎn)業(yè)原營業(yè)稅對應(yīng)稅率 5% ，填入“營業(yè)稅稅率 注意：不同應(yīng)稅工程或同一應(yīng)稅工程適用不同計(jì)稅方 法，均應(yīng)分別填寫。2. 增值稅局部第 1 列

13、將業(yè)務(wù) 1、2 對應(yīng)不含稅銷售額填入，第 2 列將業(yè)務(wù) 1、2 對應(yīng)的銷項(xiàng)應(yīng)納稅額填入，按計(jì)算公式，第 3 列將業(yè)務(wù) 1、2 對應(yīng)價稅合計(jì)數(shù)填入， 按公式計(jì)算。第 4 列將業(yè)務(wù) 1 對應(yīng)扣除局部填入， 業(yè)務(wù) 2 為簡易計(jì)稅 工程，土地價款不能扣除，不需填寫本列。第 5 列將業(yè)務(wù) 1、2 對應(yīng)扣除后銷售額填入。第 6 列將業(yè)務(wù) 1、2 對應(yīng)扣除后銷項(xiàng)應(yīng)納稅額填入。第 7 列分別按填表說明公式計(jì)算填入。具體為：業(yè)務(wù)1中，適用一般計(jì)稅方法，那么第7列=第6列對應(yīng) 各行次*?增值稅納稅申報(bào)表一般納稅人適用?主表第11 欄“銷項(xiàng)稅額“一般工程 和“即征即退工程 “本月數(shù) 之和X?增值稅納稅申報(bào)表一般納稅

14、人適用?主表第19欄“應(yīng)納稅額 “一般工程和“即征即退工程 “本月數(shù) 之和。該欄次=+X46513.51 =46513.51 元。業(yè)務(wù)2中，適用簡易計(jì)稅方法，那么第7列=第6列對應(yīng) 各行次 =50000 元。3. 營業(yè)稅局部第 8 列， 6 月申報(bào) 5 月稅款時，期初余額均為 0。以后 該列本月數(shù)等于上月該表第 12 列“期末余額數(shù)第 9 列，填寫業(yè)務(wù) 2、3 本期扣除發(fā)生額。該列為按營 業(yè)稅制度可差額扣除工程，需要注意的是增值稅制度下，適 用一般計(jì)稅方法的房地產(chǎn)工程可以扣除土地價款，但營業(yè)稅 制度下不允許扣除土地價款，該企業(yè)不填寫扣除額。第 10 列，填寫業(yè)務(wù) 2 、3 按原營業(yè)稅規(guī)定，效勞

15、、不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)差額扣除工程本期應(yīng)扣除的金額。本列各行次 =第8列對應(yīng)各行次+第9列對應(yīng)各行次。第 11 列填寫按原營業(yè)稅規(guī)定，效勞、不動產(chǎn)和無形資 產(chǎn)差額扣除工程本期實(shí)際扣除的金額。1. 當(dāng)?shù)?0列各行次w第3列對應(yīng)行次時本列各行次=第10列對應(yīng)各行次。2. 當(dāng)?shù)?10 列各行次 第 3 列對應(yīng)行次時本列各行次=第3列對應(yīng)各行次。第 12 列填寫按原營業(yè)稅規(guī)定，效勞、不動產(chǎn)和無形資 產(chǎn)差額扣除工程本期期末結(jié)存的金額。本列各行次=第10列對應(yīng)各行次-第11列對應(yīng)各行次第 13 列“應(yīng)稅營業(yè)額：反映納稅人按原營業(yè)稅規(guī)定， 對應(yīng)工程的應(yīng)稅營業(yè)額。本列各行次=第3列對應(yīng)各行次-第11列對應(yīng)各行次。 第 14 列“營業(yè)稅應(yīng)納稅額：反映納稅人按原營業(yè)稅 規(guī)定，計(jì)算出的對應(yīng)工程的營業(yè)稅應(yīng)納稅額。本列各行次=第 13列對應(yīng)各行次X對應(yīng)行次營業(yè)稅稅 率。行次邏輯關(guān)系“合