房地產(chǎn)估價課程設(shè)計

1、目錄一、致 委 托 方 函 1二、估 價 師 聲 明 2三、估價的假設(shè)和限制條件 3四、估價 結(jié) 果 報 4一委托方 4二估價方 4三估價對象 4四估價目的 5五估價時點 5六價值定義 5七估價依據(jù) 5八估價原那么 5九估價方法 6十估價結(jié)果 6十一估價人員 6十二估價作業(yè)日期 6十三估價報告應(yīng)用的有效期 6五 、估 價 技 術(shù) 報 告 7一個別因素分析 7二區(qū)域因素分析 7三市場背景分析 7四最高最正確使用原那么 7五估價方法選用 8六估價測算過程 8七估價結(jié)果 14致委托方函委托人于同江先生 / 女士： 受委托人委托，本公司秉著客觀公正科學(xué)獨立的原那么，我們對由委托人擁有 產(chǎn)權(quán)的位于北京市

2、海淀區(qū)太陽園小區(qū) 11棟第 12 層 02號商品房一處以下簡稱“估 價對象現(xiàn)值進行了估價， 為委托人向金融機構(gòu)申請抵押貸款提供價值參考依據(jù)， 不得作其他用途。本所根據(jù)估價目的，遵循估價原那么，采用科學(xué)合理的估價方法，在認(rèn)真分析 現(xiàn)有資料的根底上，經(jīng)過周密詳細(xì)的測算，結(jié)合估價經(jīng)驗與對影響土地市場價格 因素進行分析，確定估價對象在市場上有足夠的買方和賣方，并且進入市場無障 礙的條件下，最終確定估價對象在估價時點 2022年 1 月 1日可能實現(xiàn)的市場價值 為：人民幣XXXX萬元，大寫金額:X仟X佰X拾X萬元。單價：XXXX元/ m2北京宜山房地產(chǎn)評估 蓋章 法定代表人簽字：2022年 1月 1日估

3、價師聲明我們鄭重聲明 ：1. 我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的。2. 本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié) 論，但受本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3. 我們與本次估價的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害 關(guān)系或偏見。4. 我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)?房地產(chǎn)估價標(biāo)準(zhǔn)?進行分析，形成意 見和結(jié)論，撰寫本估價報告。5. 我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地勘察，并對勘察的客觀性、 真實性、公正性承當(dāng)責(zé)任，但我們對估價對象的現(xiàn)場勘察僅限于其外觀和使用狀 況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的局部，依據(jù)委托方提供的資料進行評估。 除非

4、另有協(xié)議，我們不承當(dāng)對估價對象出現(xiàn)的問題進行調(diào)查的責(zé)任。6. 本報告僅為委托方提供參考意見，不得作其他用途。7. 本估價報告依據(jù)了委托方提供的相關(guān)資料的真實性、合法性為前提，委托 方對資料的真實性負(fù)責(zé)，我們只對估價對象本身的市場價值發(fā)表意見。假設(shè)資料 失實或有隱匿，估價方不承當(dāng)責(zé)任。如估價對象范圍及內(nèi)容發(fā)生調(diào)整，本報告估 價結(jié)果應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整乃至重新估價。8. 本估價報告結(jié)果僅作為委托方在本次估價目的下使用，不得做其他用途。 未經(jīng)本估價機構(gòu)和估價人員同意，估價報告不得向委托方及報告審查部門以外的 單位及個人提供，凡因委托人使用估價報告不當(dāng)而引起的后果，估價機構(gòu)和估價 人員不承當(dāng)相應(yīng)的責(zé)任。9.

5、本估價報告估價結(jié)果為估價對象于 2022 年 1 月 1 日之現(xiàn)值，隨時間、市 場行情及相關(guān)條件的變化，該估價結(jié)果需作相應(yīng)調(diào)整。10. 本估價報告的全部或局部內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上，報告解釋權(quán)為 本評估機構(gòu)所有。11. 未來市場變化風(fēng)險和短期強制性政策等因素對土地價值均產(chǎn)生一定的影 響，本報告未考慮政策風(fēng)險。北京市有關(guān)規(guī)定，本報告估價結(jié)果以人民幣計價。估價的假設(shè)和限制條件一估價的假設(shè)條件1. 委托方合法取得土地，并以所確認(rèn)的土地用途住宅用商品房評估估價 對象的價值。2. 本報告以估價對象在估價時點 2022.01.01 處于委托方所提供的土地出 讓條件為假設(shè)前提。3. 在估價時點的房地產(chǎn)

6、市場為公開、平等、自愿的交易市場。4. 在估價時點不受任何權(quán)利限制，在公開市場可以合法的進行轉(zhuǎn)讓。5. 存在自愿銷售的出讓方，不考慮特殊受讓方的額外出價。6. 出讓方和受讓方有一段合理洽談時間，通盤考慮市場情形進行議價。7假設(shè)受讓方具有正常的經(jīng)營管理水平，能獲得正常的出租率和收益水平。8. 由于本次估價的估價對象為一整體房地產(chǎn)的一局部，故本次估價是以估價 對象能合法享用整體房地產(chǎn)的各項權(quán)益及各項效勞配套設(shè)施為假設(shè)前提。9. 本次估價假設(shè)估價對象于估價時點無抵押情況或原有抵押情況已注銷。 二估價的限制條件1. 估價時點后，估價報告有效期內(nèi)估價對象的價格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，并對估價 對象估價價值產(chǎn)生明顯

7、影響時，不能直接使用本估價報告。2. 本次估價結(jié)果未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其 他不可抗力對估價結(jié)論的影響。3. 本次估價未考慮特殊交易方式對評估結(jié)論的影響。房地產(chǎn)評估?課程設(shè)計一委托方委托人 : 于同江 身份證號碼 : XXXXXXXXX 聯(lián)系 ： XXXX二估價方單位名稱 : 北京宜山房地產(chǎn)評估注冊地址：北京市X路X號X大廈22樓法定代表人 : 李 XX估價資格： XXXXXX聯(lián)系人 ： XXXXXXXXXXX三估價對象1、房屋權(quán)屬狀況1證號：京第JN00150280號；2 房屋所有權(quán)人：于同江；3 房屋坐落：北京市海淀區(qū) XXXXX；4 丘權(quán)號： ；5 房屋性質(zhì)：

8、私有；6 幢號： 11；7 房號： 02；8 房屋結(jié)構(gòu)：鋼混；9 房屋總層數(shù)： 19；10所在層數(shù)： 12；11建筑面積：川；12規(guī)劃用途：住宅；13產(chǎn)權(quán)來源：轉(zhuǎn)移；14建筑年代： 2007 年；15備注： ；16共有情況：單獨所有；17他項權(quán)利狀況：根據(jù)委托方提供資料，至估價時點估價對象未設(shè)定任何他 項權(quán)利。2、土地權(quán)屬狀況 1證號：京 2022第 07292號；2土地使用權(quán)人：于同江； 3座落：北京市海淀區(qū) XXXXX；4地號： 21100055003； 5圖號： ；6用途：住宅用地商品房；7使用權(quán)類型：出讓；8終止日期： 2077年 02月 23日；9使用權(quán)面積：川；坐落: 北京市海淀區(qū)

9、太陽園小區(qū) 11棟第 12層 02號現(xiàn)狀：該房屋所屬樓宇 位于北京市海淀區(qū)太陽園小區(qū)，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，高 19 層， 委估對象位于第 12 層 02 號房，地面鋪地板磚，內(nèi)墻刮膩子，天花為石膏吊頂，斷橋鋁窗。 建筑物外裝飾一層局部為花崗巖、二層以上為外墻磚；電照線路暗設(shè)；配置兩部客梯；設(shè)地 下停車場。 東至燕山立交橋，南至經(jīng)十路 ; 西至燕子山路，北至文化東路。使用年限: 至 2077年 02月 23日建筑面積：產(chǎn)權(quán)性質(zhì) : 房屋屬私有住宅， 現(xiàn)作居住用， 公共配套設(shè)施好， 宗地內(nèi)外開發(fā)程度均為五 通一平 。估價對象位于北京市海淀區(qū)太陽園小區(qū) 11棟第 12層 02號，正南方靠北三環(huán)，街對面是

10、大鐘寺商業(yè)廣場，正西方靠大鐘寺東路方向，委估對象地處北京市商業(yè)中 心，繁華程度高，交通方便，靠近大鐘寺城鐵站和大鐘寺公交樞紐，人流量大， 周圍環(huán)境良好，目前是北京市繁華的商業(yè)、辦公地段。四估價目的 為委托方擬用估價對象向金融機構(gòu)申請抵押貸款提供價值參考依據(jù)。五估價時點本報告的估價時點為 2022年 1月 1日。六價值定義此次評估的價格是評估對象在 2022年 1月 1日滿足評估設(shè)定及限制條件及以 下限制條件在完全公開市場下的價值。根據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定 , 委托方提供的資料以及本公司現(xiàn)場查勘的實 際情況,本估價報告中的估價結(jié)果是指 于北京市海淀區(qū)太陽園小區(qū) 11棟第 12層 02號的 住宅

11、用商品房。 土地使用權(quán)滿足合法原那么下的土地使用權(quán)房地現(xiàn)值 . 根據(jù)委托方提供 的資料, 該商品房屬樓宇 位于北京市海淀區(qū)太陽園小區(qū)，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，高19層，委估對象位于第 12 層 02 號房，地面鋪地板磚，內(nèi)墻刮膩子，天花為石膏吊頂，斷橋鋁窗。建筑 物外裝飾一層局部為花崗巖、二層以上為外墻磚；電照線路暗設(shè)；配置兩部客梯；設(shè)地下停車場。于二 00七年建成，維護保養(yǎng)情況較好，成新率為 87%，建筑面積為188.42平方米， 其中含公攤面積 24.29平方米。 使用年限至 2077年 02月 23日。 本報告所述現(xiàn)值采用公 開市場價值標(biāo)準(zhǔn) , 即估價結(jié)果為估價對象作為房地產(chǎn)在公開市場上于估價時

12、點最 可能形成的價格。七估價依據(jù)1. 國家及北京市公布的有關(guān)土地和房地產(chǎn)估價的法律、法規(guī)和政策文件(1) ?中華人民共和國土地管理法?(2) ?中華人民共和國房地產(chǎn)管理法?(3) ?中華人民共和國土地管理法實施條例?4?房地產(chǎn)估價標(biāo)準(zhǔn)? GBT 50291 2022。5?城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程? (GB/T 18508-2022) 。(6) 委托方與本估價機構(gòu)簽訂的土地估價委托書2. 委托方提供的估價對象權(quán)屬證件及相關(guān)資料(1) ?北京市國有土地使用權(quán)出讓合同?(2) ?國有土地使用證?(3) 委托方提供的其他相關(guān)資料。3. 估價人員實地查勘所獲取的資料4. 估價人員根據(jù)估價對象特點調(diào)查和掌握的市場

13、資料( 八 ) 估價原那么我們在估價時遵循了以下原那么： 公平原那么：要求房地產(chǎn)估價師始終站在中立的立場下，公平客觀的評估對象 房地產(chǎn)的價格。合法原那么：以估價對象的合法取得、合法使用、合法處分為前提估價。 最高最正確使用原那么：以估價對象的最高最正確使用為前提。替代原那么：估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。 估價時點原那么：估價結(jié)果是在估價時點的客觀合理價格或價值。 九 估價方法及依據(jù) 依據(jù)：?全國統(tǒng)一建筑工程根底定額北京市單位估價表? 方法：估價人員認(rèn)真分析所掌握的資料并進行了實地勘察和對鄰近地區(qū)調(diào)查 之后, 根據(jù)估價對象的特點及本身的實際情況 , 選取市場比擬法和本錢

14、法作為本次 辦公樓房地產(chǎn)估價的根本方法。市場比擬法是選取同一供需圈內(nèi)三個近期形成之類似用途土地交易案例的交 易價格 , 交易時間等估價相關(guān)數(shù)據(jù)資料 ; 對所選取的案例分別進行交易情況 , 時間 因素,區(qū)域因素,個別因素修正,以求取比準(zhǔn)價格 ;將所取得比準(zhǔn)價格進行技術(shù)處理 以確定估價對象現(xiàn)值收益法也稱收益資本化法、收益復(fù)原法。是房地產(chǎn)評估中常用的方法之 一。收益法是預(yù)測估價對象的未來正常收益，選擇適當(dāng)?shù)膱蟪曷驶蛸Y本化率、 收益乘數(shù)將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或 價值的方法。對上述兩種方法所得到的結(jié)果進行綜合后 , 得到估價對象的最終價格 . 十 估價結(jié)果 本估價機構(gòu)根

15、據(jù)估價目的，遵循估價原那么，按照估價工作程序，采用科學(xué)合 理的估價方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的根底上，經(jīng)過測算，并結(jié)合估價經(jīng)驗與對 影響土地市場價格因素進行分析，確定估價對象于估價時點2022年 1月 1 日可能實現(xiàn)的市場價值為：人民幣XXXX萬元,大寫金額:XX仟XX佰XX萬元。單價：XXXXXE / m2 十一 估價人員 估價人員：范倫 十二 估價作業(yè)日期2022 年 1 月 1 日至 2022 年 1 月 3 日。十三估價報告應(yīng)用的有效期 估價報告應(yīng)用的有效期自 2022年1月 1日起原那么上為一年，但市場狀況變化 很大時，估價報告應(yīng)用的有效期不超過半年。如果使用本估價結(jié)果的時間超過半 年

16、不負(fù)法律責(zé)任。估價技術(shù)報告 一 個別因素分析名稱 : 北京市海淀區(qū)太陽園小區(qū)商品房坐落: 北京市海淀區(qū)太陽園小區(qū) 11棟第 12層 02號，正南方靠北三環(huán)，街對面是大鐘 寺商業(yè)廣場，正西方靠大鐘寺東路方向，委估對象地處北京市商業(yè)中心建筑面積及使用年限 : 委估建筑物于二 OO 七年建成，維護保養(yǎng)情況較好，成新率為 87%，建筑面積為 188.42 平方米，其中含公攤面積 24.29 平方米， 使用年限 至 2077 年 02 月 23 日。產(chǎn)權(quán)性質(zhì) : 土地產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為私有住宅商品房。 二 區(qū)域因素分析估價對象位于北京市海淀區(qū)太陽園小區(qū) 11棟第 12層 02號，正南方靠北三環(huán)，街 對面是大鐘寺

17、商業(yè)廣場，正西方靠大鐘寺東路方向，委估對象地處北京市商業(yè)中 心，繁華程度高，交通方便，靠近大鐘寺城鐵站和大鐘寺公交樞紐，人流量大， 周圍環(huán)境良好，目前是北京市繁華的商業(yè)、辦公地段。 三 市場背景分析 委托房產(chǎn)周圍的根底設(shè)施也比擬完善，且處于北京繁華地段，屬于商業(yè)和人 文活動中心。交通便利、商業(yè)興旺，隨著北京市政對交通、醫(yī)療和教育等根底設(shè) 施投資的不斷加大，該處房產(chǎn)升值潛力巨大。 四 最高最正確使用分析 房地產(chǎn)估價應(yīng)當(dāng)以估價對象的最高最正確使用為前提進行估價。最高最正確 使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行、經(jīng)過充分合理論證，能使估價 對象產(chǎn)生最高價值的使用，本估價對象位于 北京市商業(yè)中心

18、，繁華程度高 。根據(jù)委托 方提供的資料及估價對象的現(xiàn)狀 , 我們認(rèn)為估價對象在滿足合法原那么的前提下繼 續(xù)作為私有住宅最為有效。 五 估價方法選用 估價人員認(rèn)真分析所掌握的資料并進行了實地勘察和對鄰近地區(qū)調(diào)查之后 , 根據(jù)估價對象的特點及本身的實際情況 , 選取市場比擬法和本錢法作為本次土地 使用權(quán)估價的根本方法 .市場比擬法是選取同一供需圈內(nèi)三個近期形成之類似用途土地交易案例的交 易價格 , 交易時間等估價相關(guān)數(shù)據(jù)資料 ; 對所選取的案例分別進行交易情況 , 時間 因素,區(qū)域因素,個別因素修正 ,以求取比準(zhǔn)價格 ;將所取得比準(zhǔn)價格進行技術(shù)處理以確定估價對象現(xiàn)收益法是預(yù)測估價對象的未來正常收益

19、，選擇適當(dāng)?shù)膱蟪曷驶蛸Y本化率、收益乘數(shù)將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或 價值的方法。估價對象價格二年收益折現(xiàn)之和對上述兩種方法所得到的結(jié)果進行綜合后，得到估價對象的最終價格。六估價測算過程1.市場比擬法市場比擬法是選取同一供需圈內(nèi)三個近期形成之類似用途土地交易案例的交 易價格,交易時間等估價相關(guān)數(shù)據(jù)資料；對所選取的案例分別進行交易情況，時間 因素，區(qū)域因素，個別因素修正，以求取比準(zhǔn)價格;將所取得比準(zhǔn)價格進行技術(shù)處理 以確定估價對象現(xiàn)值。收益法是預(yù)測估價對象的未來正常收益，選擇適當(dāng)?shù)膱蟪曷驶蛸Y本化率、收益乘數(shù)將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或 價值的方法。估價對象價格 =年收益折現(xiàn)之和七估價結(jié)果“替代原那么，更表達(dá)市場行為； 本錢法的理論依據(jù)為“替代原那么，適用于 待開發(fā)房地產(chǎn)的估價。經(jīng)綜合考慮，確定對上述兩種方法的計算結(jié)果采用加權(quán)平均 的方法作為股價對象的現(xiàn)值。評估方法估價對象現(xiàn)值RMB萬元權(quán)重比擬法XXXX50%收益法XXXX50%加權(quán)平均值xxxxx估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原那么，按照估價工作程序，利用科學(xué)的估價 方法,在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的根底上，經(jīng)過周密詳細(xì)的測算，并結(jié)合估價人員的經(jīng) 驗,綜合考慮影響房地產(chǎn)的各項因素，最終確定估價對象在估價時點的現(xiàn)值為 ：人