房地產(chǎn)資金的籌集

1、房地產(chǎn)企業(yè)資金的籌集分析08 城建財(cái)務(wù) 1 班石紅霞 一、房地產(chǎn)企業(yè)資金的概念 房地產(chǎn)企業(yè)資金是房地產(chǎn)企業(yè)為進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)， 經(jīng)營(yíng) 和從事有關(guān)配套效勞 活動(dòng)所使用的資金。 我國(guó)房地產(chǎn)投資資金除局部來(lái)源于財(cái)政、 主管 部門(mén)撥入和企 業(yè)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的積累資金外，絕大局部是企業(yè)自行籌集的。房地產(chǎn)企業(yè)投資具有以下特征： 1 、是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投資額大，使其 前期可 行性研究工作顯得尤為重要。 2、是由于土地資源的不可再生性， 以及人 類(lèi)開(kāi)展對(duì)土地、 房屋的需求日益增長(zhǎng)，使房地產(chǎn)投資具有保值和增值作用， 成為 可抵御通貨膨脹沖擊的具 有強(qiáng)大吸引力的投資工程。 3 、是房地產(chǎn)投資受制因素 多。房地

2、產(chǎn)投資活動(dòng)必須嚴(yán)格遵守 國(guó)家的現(xiàn)有政策法令、規(guī)章制度， 國(guó)家的統(tǒng)一 方案指導(dǎo)和管理， 所以說(shuō)，房地產(chǎn)投資易 受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控的影響。 4、是房地 產(chǎn)投資對(duì)金融業(yè)的依賴極大。 一般的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程 資金一半以上依靠金融業(yè)提 供的貸款，所以風(fēng)險(xiǎn)也極大。二、現(xiàn)行房地產(chǎn)融資政策及融資現(xiàn)狀我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道比擬單一， 主要是商業(yè)銀行體系支撐著房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)展的 資金需 求，信托、上市、債券、基金等融資渠道開(kāi)展十分緩慢，多元化融資體系 遠(yuǎn)未形成， 沒(méi)能 構(gòu)成多元化的資金支持體系和風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)體系， 商業(yè)銀行體系承當(dāng) 著房地產(chǎn)開(kāi)展中的巨大風(fēng) 險(xiǎn)。2005 年至今，由于經(jīng)濟(jì)開(kāi)展過(guò)熱，尤其是投資比重過(guò)大，投資增長(zhǎng)過(guò)快，

3、其中房地 產(chǎn)投資發(fā)揮了主要作用， 而房地產(chǎn)投資資金又主要來(lái)源于銀行體系， 使 金融體系風(fēng)險(xiǎn)進(jìn) 一步集中。 為保持金融體系的穩(wěn)定性， 中央出臺(tái)了一系列調(diào)控措 施，使房地產(chǎn)企業(yè)從銀行、 信托等金融體系融資的難度越來(lái)越大。由于大多數(shù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資金缺乏， 取得土地等工程前期所需資金 主要依 賴向銀行融資取得。在國(guó)家宏觀調(diào)控下，許多房地產(chǎn)企業(yè)的工程前期融資 陷入困局，不得模式開(kāi)展：房地產(chǎn)前期開(kāi)不開(kāi)拓多元化的融資渠道。進(jìn)而促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資逐步向以下 發(fā)所需的資金主要通過(guò)自有資金投入，民間借貸、合作 開(kāi)發(fā)、過(guò)橋貸款、固定投資回報(bào)資金、典當(dāng)融資、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、增資擴(kuò)股等形式融 資，對(duì)實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)公

4、司來(lái)說(shuō)，還可采 用首發(fā)上市、 借殼上市、 海外上市融 資等權(quán)益型融資； 中期資金那么主要通過(guò)銀行開(kāi)發(fā)貸款、 商業(yè)信用、 預(yù)售款等途徑 獲得，而大型企業(yè)還可采用信托、基金、債券等債權(quán)融資方式；在后期銷(xiāo)售過(guò)程中，購(gòu)房者通過(guò)銀行和住房公積金中心獲得的個(gè)人住房貸款那么主要的融資方式； 而在存量房市場(chǎng)中， 那么主要由銀行資金發(fā)揮更大的作用。在此情況下，商業(yè)銀行體系仍然主要承當(dāng)著房地產(chǎn)開(kāi)展中的巨大風(fēng)險(xiǎn)，但信托、上市、債券、基金等融資渠道有了一定開(kāi)展，多元化融資體系、資金支持體系和風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)體系也開(kāi)始初步構(gòu)建。三、房地產(chǎn)企業(yè)資金籌資渠道的概念及分類(lèi)企業(yè)籌資渠道主要有六類(lèi)：1. 自有資金，包括財(cái)政對(duì)國(guó)有企業(yè)撥入

5、的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)基金， 主管部門(mén)撥入國(guó) 有企業(yè) 的開(kāi)發(fā)基金，企業(yè)投資人最初投入的資金和開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中積累的資金， 企業(yè) 投資人收縮、處 理所經(jīng)營(yíng)的其他產(chǎn)業(yè)或其他房地產(chǎn)工程所獲資金。2 . 銀行信貸資金，銀行對(duì)企業(yè)的各種貸款是各類(lèi)企業(yè)最重要的資金來(lái)源。 我國(guó)銀行 分為商業(yè)性銀行和政策性銀行兩種。3 ?非銀行金融機(jī)構(gòu)資金， 信托投資公司、 保險(xiǎn)公司、 租賃公司等同樣提 供金融效勞， 如信貸資金投放、物資融通、承銷(xiāo)證券等。4.其他企業(yè)資金，其他企業(yè)的閑置資金或?qū)ｍ?xiàng)的投資基金，及企業(yè)間的商業(yè)信用。5 . 居民游資，這種民間資金來(lái)源渠道也同樣可為企業(yè)所用。6 ? 國(guó)外資金，包括外國(guó)政府、外國(guó)金融機(jī)構(gòu)貸款、通過(guò)海外

6、上市籌資、國(guó)外基金、信托公司資金及國(guó)外民間資金等。四、房地產(chǎn)企業(yè)資金的主要籌集形式 房地產(chǎn)企業(yè)投資資金的主要來(lái)源渠道按企業(yè)優(yōu)先考慮的秩序及取得資金的難易程度大致如下：1. 自有資金；2. 施工單位墊資；3. 預(yù)售款；4. 銀行貸款；5. 過(guò)橋貸款；6. 典當(dāng)融資；7. 民間借貸；8. 金融租賃工具與銀行保理工具的運(yùn)用；9. 售后回租；10. 吸收股權(quán)投資資金；11. 合作開(kāi)發(fā)資金；12. 上市發(fā)行房地產(chǎn)股票融資；13. 發(fā)行房地產(chǎn)債券；14. 發(fā)行房地產(chǎn)信托方案；15. 發(fā)行房地產(chǎn)基金；16. 夾層融資；17. 利用國(guó)外資金；18. 其他融資方法；五、房地產(chǎn)企業(yè)資金主要籌資形式的簡(jiǎn)要介紹一自有

7、資金 指財(cái)政、主管部門(mén)、投資者無(wú)償投入資金和企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中積累 形成的 資金。具體來(lái)說(shuō)有：1、財(cái)政撥入開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)基金： 財(cái)政部門(mén)根據(jù)國(guó)家根本建設(shè)方案和房地產(chǎn)投資 方案，將 一局部資金撥付給房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)償使用， 這局部資金的具體撥付和管理 由建設(shè)銀行經(jīng)辦。2、主管部門(mén)撥入開(kāi)發(fā)基金：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主管部門(mén)根據(jù)城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)方案撥給企業(yè)無(wú)償使用的配套資金， 這局部資金來(lái)源于收取的城市維護(hù)稅和 城市市政建設(shè)配套 費(fèi)。3、企業(yè)投資人最初投入的資金和開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中積累的資金：房地產(chǎn)企業(yè)成立之初投資 人以貨幣或?qū)嵨镄问竭M(jìn)行原始資本的投入及在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)中， 企業(yè) 可按國(guó)家規(guī)定留存 收益，提取公積金、公益

8、金等。4、企業(yè)投資人收縮、處理所經(jīng)營(yíng)的其他產(chǎn)業(yè)或其他房地產(chǎn)工程所獲資金： 房地產(chǎn)企 業(yè)某個(gè)或某些工程營(yíng)利前景良好，而房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)又極度困難， 企業(yè)投資人別無(wú)他 法， 或經(jīng)營(yíng)的其他產(chǎn)業(yè)或其他房地產(chǎn)工程營(yíng)利前景遠(yuǎn)不及這些 選定的工程時(shí)， 投資人會(huì) 考慮收縮、 處理所經(jīng)營(yíng)的其他產(chǎn)業(yè)或其他房地產(chǎn)工程來(lái) 獲取選定工程所需資金。二施工單位墊款1、施工單工墊款原因： 當(dāng)前建筑市場(chǎng)供大于求建設(shè)方強(qiáng)行要求施工方墊資承包以轉(zhuǎn)嫁資金缺口 ；有 些建筑 施工企業(yè)以帶資、墊資作為不公平競(jìng)爭(zhēng)的一個(gè)手段。帶資、墊資施工的直 接后果是造成拖 欠工程款的現(xiàn)象突出。2、墊資的現(xiàn)實(shí)狀況及形式： 實(shí)踐中，帶資、墊資承包非常普遍

9、，其主要表現(xiàn)形式有： a 發(fā)包人和承包 人在合同正式文本中明確約定承包人自帶局部資金 ，把墊資承包作為承包人的一 項(xiàng)合同義 務(wù)看待；b、合同正式文本中無(wú)墊資施工條款，但簽訂補(bǔ)充協(xié)議明確規(guī)定墊資義務(wù)；c、合同正式文本中雖未明確約定承包人的墊資義務(wù)，但在合同實(shí) 際履行中雙方達(dá)成默契 ，由承 包人帶資建設(shè)或發(fā)包人延付工程款承包人被迫墊資 建設(shè)。帶資、墊資施工的方式較多，一般是雙方在簽訂建筑施工合同的同時(shí)，又單獨(dú)簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議，明確約定了施工單位的帶資、墊資義務(wù)。雙方以正式的標(biāo) 準(zhǔn)合同應(yīng)付行政檢 查，私下又以補(bǔ)充協(xié)議限制發(fā)包方的資金投入，一旦發(fā)生訴 訟，發(fā)包方往往又以補(bǔ)充協(xié)議 進(jìn)行抗辯。還有一些建設(shè)

10、單位在與施工企業(yè)簽訂的 建筑工程施工合同中明確約定由施工單 位自帶一局部資金 ，建設(shè)單位在工程竣工 后僅付大局部工程款，剩余的工程款以后付清。三預(yù)售款預(yù)售款概念及現(xiàn)狀： 商品房預(yù)售款， 是指預(yù)售人將其開(kāi)發(fā)的商品房在竣工驗(yàn)收前出售， 由預(yù)購(gòu)人 按合同約定支付的定金、預(yù)付款、房?jī)r(jià)款包括預(yù)售商品房按揭貸款、保證金 等各種收入。四銀行貸款房地產(chǎn)貸款是指與房產(chǎn)或地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、 經(jīng)營(yíng)、消費(fèi)等活動(dòng)有關(guān)的貸款，包括 向銀行 申請(qǐng)以房地產(chǎn)公司擁有或已在開(kāi)發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)作抵押， 向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)長(zhǎng)期 貸款。具體貸款 方式包括土地儲(chǔ)藏貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款、商業(yè) 用房貸款等。商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)的貸款，

11、只能通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款科目發(fā) 放，嚴(yán)禁以 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流動(dòng)資金貸款及其他形式貸款科目發(fā)放。 對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企 業(yè)已發(fā)放的非房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)貸款， 各商業(yè)銀行按照只收不放的原那么執(zhí)行。 房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款，其自 有資金指所有者權(quán)益 應(yīng)不低于開(kāi)發(fā)工程總投資的 30%。五過(guò)橋貸款 所謂過(guò)橋貸款，通常又稱“搭橋貸款，這是一種過(guò)渡性的貸款，一 般是指 中介公司向?yàn)槠湫诘姆康禺a(chǎn)公司提供的短期融資， 該資金用于為被效勞的房地 產(chǎn) 公司創(chuàng)造必要的中長(zhǎng)期貸款條件。六發(fā)行房地產(chǎn)債券房地產(chǎn)債券是為了籌措房地產(chǎn)資金而發(fā)行的借款信用憑證，是證明債券持有 人有權(quán)向發(fā)行人取得預(yù)期收入和到期收回本金的一種證書(shū)。 房地產(chǎn)債

12、券的種類(lèi)繁 多，可按不同標(biāo) 準(zhǔn)進(jìn)行分類(lèi)， 其中最主要、 最常見(jiàn)的一種是按發(fā)行主體的不同分 為房地產(chǎn)政府債券、房 地產(chǎn)金融債券、房地產(chǎn)企業(yè)債券。 七 上市后發(fā)行房地產(chǎn)股票融資我國(guó)房地產(chǎn)公司我們研究發(fā)現(xiàn) 2006 年整個(gè)滬深兩市，房地產(chǎn)上市公司一共 有 95 家 滬深兩市房地產(chǎn)上市公司中有 32家的EVA值，就是經(jīng)濟(jì)增加值是為正的，也就是說(shuō)有32 家房地產(chǎn)上市公司為股東帶來(lái)的真正的財(cái)富創(chuàng)造的效應(yīng)。經(jīng)濟(jì)增 加值為正的公司的總價(jià)值 一共是高達(dá) 46.99 億元，同比增長(zhǎng)翻了一倍以上。 房地 產(chǎn)股票是股份制房地產(chǎn)企業(yè)為籌 集資金， 開(kāi)展房地產(chǎn)業(yè)的需要， 發(fā)給股東作為投 資入股憑證， 并借以取得股息和紅利

13、的 一種有價(jià)證券。 房地產(chǎn)股票作為特殊行業(yè) 的股票，既有與一般工商企業(yè)股票的共性特點(diǎn)， 如根本的“三性特性、發(fā)行程 序、上市交易種類(lèi)、利益分配順序等，又有本行業(yè)的一些 特殊性。 八 夾層融資 夾層融資是指從風(fēng)險(xiǎn)與收益角度來(lái)看，介于股權(quán)與債權(quán)之間的投 資形式。 “夾層融資模式大致分為四種： 第一種是股權(quán)回購(gòu)式， 就是募集資金投到房 地 產(chǎn)公司股權(quán)中， 然后再回購(gòu)， 這是比擬低級(jí)的； 第二種是房地產(chǎn)公司一方面貸款， 另 一方面將局部股權(quán)和股權(quán)受益權(quán)給信托公司， 即“貸款 +信托公司十股權(quán)質(zhì)押 模式；第 三種模式是貸款加認(rèn)股期權(quán)， 到期貸款作為優(yōu)先債券歸還； 第四種模式 是多層創(chuàng)新。九 委托貸款企業(yè)

14、間進(jìn)行直接借貸行為不具有法律效力， 而企業(yè)卻可以通過(guò)銀行委托貸款 的方式 貸款給企業(yè)那么是一種合法的方式，通過(guò)定向的委托貸款行企業(yè)間借貸之 實(shí)。委托貸款的資 金本錢(qián)一般高于銀行同期貸款利率， 更適合資金需求比擬急迫、 工程回報(bào)率高的企業(yè)。因 此我們可以看出整個(gè)委托貸款里實(shí)際上是有四個(gè)主體： 投資方、銀行、擔(dān)保方、融資方。 融資本錢(qián)的利益在前三者之間進(jìn)行分配，通常 總的本錢(qián)會(huì)超過(guò) 10%。 十 信托投資公司房地產(chǎn)信托方案融資 信托，是指委托人基于對(duì)受托人的信任， 將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托 人按委托人的意愿以自己的名義， 為受益人的利益或者 特定目的， 進(jìn)行管理或者 處分的行為。 十一 民間借貸民間借貸指雙方當(dāng)事人均為銀行、 非銀行金融機(jī)構(gòu)等經(jīng)營(yíng)金融業(yè)務(wù)的企業(yè)之 外的企 業(yè)法人、其他組織的企業(yè)間借貸，即非金融機(jī)構(gòu)參與型融資。十二典當(dāng)?shù)洚?dāng)，指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將其動(dòng)產(chǎn)、 財(cái)產(chǎn)權(quán)利作為當(dāng)物質(zhì)押或者將其房地產(chǎn) 作為當(dāng) 物抵押給典當(dāng)行，交付一定比例費(fèi)用， 取得當(dāng)金， 并在約定期限內(nèi)支付當(dāng) 金利息、歸還 當(dāng)金、贖回當(dāng)物的行為。一般來(lái)說(shuō)， 典當(dāng)行提供的當(dāng)金數(shù)額較小，典當(dāng)期限較短，利息加上綜合費(fèi)相 對(duì)銀行 的貸款利息顯得較高， 而典物的估價(jià)一般都嚴(yán)重偏低， 如有別的融資途徑， 開(kāi)發(fā)企業(yè)不 會(huì)通過(guò)此種途徑融資。十三其他手段 現(xiàn)實(shí)中也存在一些其他的融資手段，比方開(kāi)發(fā)企