房地產(chǎn)資金的籌集

1、房地產(chǎn)企業(yè)資金的籌集分析08 城建財務 1 班石紅霞 一、房地產(chǎn)企業(yè)資金的概念 房地產(chǎn)企業(yè)資金是房地產(chǎn)企業(yè)為進行房地產(chǎn)開發(fā)， 經(jīng)營 和從事有關配套效勞 活動所使用的資金。 我國房地產(chǎn)投資資金除局部來源于財政、 主管 部門撥入和企 業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中的積累資金外，絕大局部是企業(yè)自行籌集的。房地產(chǎn)企業(yè)投資具有以下特征： 1 、是房地產(chǎn)開發(fā)周期長、投資額大，使其 前期可 行性研究工作顯得尤為重要。 2、是由于土地資源的不可再生性， 以及人 類開展對土地、 房屋的需求日益增長，使房地產(chǎn)投資具有保值和增值作用， 成為 可抵御通貨膨脹沖擊的具 有強大吸引力的投資工程。 3 、是房地產(chǎn)投資受制因素 多。房地

2、產(chǎn)投資活動必須嚴格遵守 國家的現(xiàn)有政策法令、規(guī)章制度， 國家的統(tǒng)一 方案指導和管理， 所以說，房地產(chǎn)投資易 受國家宏觀調控的影響。 4、是房地 產(chǎn)投資對金融業(yè)的依賴極大。 一般的房地產(chǎn)開發(fā)工程 資金一半以上依靠金融業(yè)提 供的貸款，所以風險也極大。二、現(xiàn)行房地產(chǎn)融資政策及融資現(xiàn)狀我國房地產(chǎn)融資渠道比擬單一， 主要是商業(yè)銀行體系支撐著房地產(chǎn)業(yè)開展的 資金需 求，信托、上市、債券、基金等融資渠道開展十分緩慢，多元化融資體系 遠未形成， 沒能 構成多元化的資金支持體系和風險分擔體系， 商業(yè)銀行體系承當 著房地產(chǎn)開展中的巨大風 險。2005 年至今，由于經(jīng)濟開展過熱，尤其是投資比重過大，投資增長過快，

3、其中房地 產(chǎn)投資發(fā)揮了主要作用， 而房地產(chǎn)投資資金又主要來源于銀行體系， 使 金融體系風險進 一步集中。 為保持金融體系的穩(wěn)定性， 中央出臺了一系列調控措 施，使房地產(chǎn)企業(yè)從銀行、 信托等金融體系融資的難度越來越大。由于大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金缺乏， 取得土地等工程前期所需資金 主要依 賴向銀行融資取得。在國家宏觀調控下，許多房地產(chǎn)企業(yè)的工程前期融資 陷入困局，不得模式開展：房地產(chǎn)前期開不開拓多元化的融資渠道。進而促使房地產(chǎn)開發(fā)融資逐步向以下 發(fā)所需的資金主要通過自有資金投入，民間借貸、合作 開發(fā)、過橋貸款、固定投資回報資金、典當融資、股權轉讓、增資擴股等形式融 資，對實力雄厚的房地產(chǎn)公

4、司來說，還可采 用首發(fā)上市、 借殼上市、 海外上市融 資等權益型融資； 中期資金那么主要通過銀行開發(fā)貸款、 商業(yè)信用、 預售款等途徑 獲得，而大型企業(yè)還可采用信托、基金、債券等債權融資方式；在后期銷售過程中，購房者通過銀行和住房公積金中心獲得的個人住房貸款那么主要的融資方式； 而在存量房市場中， 那么主要由銀行資金發(fā)揮更大的作用。在此情況下，商業(yè)銀行體系仍然主要承當著房地產(chǎn)開展中的巨大風險，但信托、上市、債券、基金等融資渠道有了一定開展，多元化融資體系、資金支持體系和風險分擔體系也開始初步構建。三、房地產(chǎn)企業(yè)資金籌資渠道的概念及分類企業(yè)籌資渠道主要有六類：1. 自有資金，包括財政對國有企業(yè)撥入

5、的開發(fā)經(jīng)營基金， 主管部門撥入國 有企業(yè) 的開發(fā)基金，企業(yè)投資人最初投入的資金和開發(fā)經(jīng)營中積累的資金， 企業(yè) 投資人收縮、處 理所經(jīng)營的其他產(chǎn)業(yè)或其他房地產(chǎn)工程所獲資金。2 . 銀行信貸資金，銀行對企業(yè)的各種貸款是各類企業(yè)最重要的資金來源。 我國銀行 分為商業(yè)性銀行和政策性銀行兩種。3 ?非銀行金融機構資金， 信托投資公司、 保險公司、 租賃公司等同樣提 供金融效勞， 如信貸資金投放、物資融通、承銷證券等。4.其他企業(yè)資金，其他企業(yè)的閑置資金或專項的投資基金，及企業(yè)間的商業(yè)信用。5 . 居民游資，這種民間資金來源渠道也同樣可為企業(yè)所用。6 ? 國外資金，包括外國政府、外國金融機構貸款、通過海外

6、上市籌資、國外基金、信托公司資金及國外民間資金等。四、房地產(chǎn)企業(yè)資金的主要籌集形式 房地產(chǎn)企業(yè)投資資金的主要來源渠道按企業(yè)優(yōu)先考慮的秩序及取得資金的難易程度大致如下：1. 自有資金；2. 施工單位墊資；3. 預售款；4. 銀行貸款；5. 過橋貸款；6. 典當融資；7. 民間借貸；8. 金融租賃工具與銀行保理工具的運用；9. 售后回租；10. 吸收股權投資資金；11. 合作開發(fā)資金；12. 上市發(fā)行房地產(chǎn)股票融資；13. 發(fā)行房地產(chǎn)債券；14. 發(fā)行房地產(chǎn)信托方案；15. 發(fā)行房地產(chǎn)基金；16. 夾層融資；17. 利用國外資金；18. 其他融資方法；五、房地產(chǎn)企業(yè)資金主要籌資形式的簡要介紹一自有

7、資金 指財政、主管部門、投資者無償投入資金和企業(yè)開發(fā)經(jīng)營過程中積累 形成的 資金。具體來說有：1、財政撥入開發(fā)經(jīng)營基金： 財政部門根據(jù)國家根本建設方案和房地產(chǎn)投資 方案，將 一局部資金撥付給房地產(chǎn)企業(yè)無償使用， 這局部資金的具體撥付和管理 由建設銀行經(jīng)辦。2、主管部門撥入開發(fā)基金：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主管部門根據(jù)城市建設綜合開發(fā)方案撥給企業(yè)無償使用的配套資金， 這局部資金來源于收取的城市維護稅和 城市市政建設配套 費。3、企業(yè)投資人最初投入的資金和開發(fā)經(jīng)營中積累的資金：房地產(chǎn)企業(yè)成立之初投資 人以貨幣或實物形式進行原始資本的投入及在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中， 企業(yè) 可按國家規(guī)定留存 收益，提取公積金、公益

8、金等。4、企業(yè)投資人收縮、處理所經(jīng)營的其他產(chǎn)業(yè)或其他房地產(chǎn)工程所獲資金： 房地產(chǎn)企 業(yè)某個或某些工程營利前景良好，而房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉又極度困難， 企業(yè)投資人別無他 法， 或經(jīng)營的其他產(chǎn)業(yè)或其他房地產(chǎn)工程營利前景遠不及這些 選定的工程時， 投資人會 考慮收縮、 處理所經(jīng)營的其他產(chǎn)業(yè)或其他房地產(chǎn)工程來 獲取選定工程所需資金。二施工單位墊款1、施工單工墊款原因： 當前建筑市場供大于求建設方強行要求施工方墊資承包以轉嫁資金缺口 ；有 些建筑 施工企業(yè)以帶資、墊資作為不公平競爭的一個手段。帶資、墊資施工的直 接后果是造成拖 欠工程款的現(xiàn)象突出。2、墊資的現(xiàn)實狀況及形式： 實踐中，帶資、墊資承包非常普遍

9、，其主要表現(xiàn)形式有： a 發(fā)包人和承包 人在合同正式文本中明確約定承包人自帶局部資金 ，把墊資承包作為承包人的一 項合同義 務看待；b、合同正式文本中無墊資施工條款，但簽訂補充協(xié)議明確規(guī)定墊資義務；c、合同正式文本中雖未明確約定承包人的墊資義務，但在合同實 際履行中雙方達成默契 ，由承 包人帶資建設或發(fā)包人延付工程款承包人被迫墊資 建設。帶資、墊資施工的方式較多，一般是雙方在簽訂建筑施工合同的同時，又單獨簽訂一份補充協(xié)議，明確約定了施工單位的帶資、墊資義務。雙方以正式的標 準合同應付行政檢 查，私下又以補充協(xié)議限制發(fā)包方的資金投入，一旦發(fā)生訴 訟，發(fā)包方往往又以補充協(xié)議 進行抗辯。還有一些建設

10、單位在與施工企業(yè)簽訂的 建筑工程施工合同中明確約定由施工單 位自帶一局部資金 ，建設單位在工程竣工 后僅付大局部工程款，剩余的工程款以后付清。三預售款預售款概念及現(xiàn)狀： 商品房預售款， 是指預售人將其開發(fā)的商品房在竣工驗收前出售， 由預購人 按合同約定支付的定金、預付款、房價款包括預售商品房按揭貸款、保證金 等各種收入。四銀行貸款房地產(chǎn)貸款是指與房產(chǎn)或地產(chǎn)的開發(fā)、 經(jīng)營、消費等活動有關的貸款，包括 向銀行 申請以房地產(chǎn)公司擁有或已在開發(fā)的不動產(chǎn)作抵押， 向金融機構申請長期 貸款。具體貸款 方式包括土地儲藏貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款、商業(yè) 用房貸款等。商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請的貸款，

11、只能通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā) 放，嚴禁以 房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款及其他形式貸款科目發(fā)放。 對房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)已發(fā)放的非房地產(chǎn) 開發(fā)貸款， 各商業(yè)銀行按照只收不放的原那么執(zhí)行。 房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自 有資金指所有者權益 應不低于開發(fā)工程總投資的 30%。五過橋貸款 所謂過橋貸款，通常又稱“搭橋貸款，這是一種過渡性的貸款，一 般是指 中介公司向為其效勞的房地產(chǎn)公司提供的短期融資， 該資金用于為被效勞的房地 產(chǎn) 公司創(chuàng)造必要的中長期貸款條件。六發(fā)行房地產(chǎn)債券房地產(chǎn)債券是為了籌措房地產(chǎn)資金而發(fā)行的借款信用憑證，是證明債券持有 人有權向發(fā)行人取得預期收入和到期收回本金的一種證書。 房地產(chǎn)債

12、券的種類繁 多，可按不同標 準進行分類， 其中最主要、 最常見的一種是按發(fā)行主體的不同分 為房地產(chǎn)政府債券、房 地產(chǎn)金融債券、房地產(chǎn)企業(yè)債券。 七 上市后發(fā)行房地產(chǎn)股票融資我國房地產(chǎn)公司我們研究發(fā)現(xiàn) 2006 年整個滬深兩市，房地產(chǎn)上市公司一共 有 95 家 滬深兩市房地產(chǎn)上市公司中有 32家的EVA值，就是經(jīng)濟增加值是為正的，也就是說有32 家房地產(chǎn)上市公司為股東帶來的真正的財富創(chuàng)造的效應。經(jīng)濟增 加值為正的公司的總價值 一共是高達 46.99 億元，同比增長翻了一倍以上。 房地 產(chǎn)股票是股份制房地產(chǎn)企業(yè)為籌 集資金， 開展房地產(chǎn)業(yè)的需要， 發(fā)給股東作為投 資入股憑證， 并借以取得股息和紅利

13、的 一種有價證券。 房地產(chǎn)股票作為特殊行業(yè) 的股票，既有與一般工商企業(yè)股票的共性特點， 如根本的“三性特性、發(fā)行程 序、上市交易種類、利益分配順序等，又有本行業(yè)的一些 特殊性。 八 夾層融資 夾層融資是指從風險與收益角度來看，介于股權與債權之間的投 資形式。 “夾層融資模式大致分為四種： 第一種是股權回購式， 就是募集資金投到房 地 產(chǎn)公司股權中， 然后再回購， 這是比擬低級的； 第二種是房地產(chǎn)公司一方面貸款， 另 一方面將局部股權和股權受益權給信托公司， 即“貸款 +信托公司十股權質押 模式；第 三種模式是貸款加認股期權， 到期貸款作為優(yōu)先債券歸還； 第四種模式 是多層創(chuàng)新。九 委托貸款企業(yè)

14、間進行直接借貸行為不具有法律效力， 而企業(yè)卻可以通過銀行委托貸款 的方式 貸款給企業(yè)那么是一種合法的方式，通過定向的委托貸款行企業(yè)間借貸之 實。委托貸款的資 金本錢一般高于銀行同期貸款利率， 更適合資金需求比擬急迫、 工程回報率高的企業(yè)。因 此我們可以看出整個委托貸款里實際上是有四個主體： 投資方、銀行、擔保方、融資方。 融資本錢的利益在前三者之間進行分配，通常 總的本錢會超過 10%。 十 信托投資公司房地產(chǎn)信托方案融資 信托，是指委托人基于對受托人的信任， 將其財產(chǎn)權委托給受托人，由受托 人按委托人的意愿以自己的名義， 為受益人的利益或者 特定目的， 進行管理或者 處分的行為。 十一 民間借貸民間借貸指雙方當事人均為銀行、 非銀行金融機構等經(jīng)營金融業(yè)務的企業(yè)之 外的企 業(yè)法人、其他組織的企業(yè)間借貸，即非金融機構參與型融資。十二典當?shù)洚敚阜康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其動產(chǎn)、 財產(chǎn)權利作為當物質押或者將其房地產(chǎn) 作為當 物抵押給典當行，交付一定比例費用， 取得當金， 并在約定期限內支付當 金利息、歸還 當金、贖回當物的行為。一般來說， 典當行提供的當金數(shù)額較小，典當期限較短，利息加上綜合費相 對銀行 的貸款利息顯得較高， 而典物的估價一般都嚴重偏低， 如有別的融資途徑， 開發(fā)企業(yè)不 會通過此種途徑融資。十三其他手段 現(xiàn)實中也存在一些其他的融資手段，比方開發(fā)企