當前拆遷補償中存在的問題研究

1、當前拆遷補償中存在的問題研究摘要 在舊房拆遷過程中，被拆遷方與拆遷方常常因為拆遷補償發(fā)生矛盾。文章從多方面對當前拆遷補償中存在的問題進展了認真的分析和研究，并提出了針對性解決方法。關鍵詞拆遷補償；問題；方法隨著我國城市化進程的不斷加快，城市建立對于土地的需求也快速增長。為滿足城市建立用地的需求，地方政府一方面征收農(nóng)村集體土地，并將這些土地轉變?yōu)槌鞘薪⒂玫?，一方面通過拆遷城市舊房獲得城市建立用地。在上述獲得城市用地的方式中，拆遷舊房是最主要的方式，這種方式既滿足率城市建立對土地的需求，有改善了城市的居住環(huán)境，提升了城市的形象。但是，在舊房拆遷過程中，被拆遷方與拆遷方常常因為拆遷補償發(fā)生矛盾，有

2、的大打出手，有的訴諸法律。在這種情況下，研究拆遷補償中存在的問題，對于化解被拆遷方與拆遷方之間的矛盾，推動城市化進程就具有了非常重要的現(xiàn)實意義。1 當前拆遷補償中存在的問題1.1 集體土地征用補償制度不盡完善在我國?憲法?中規(guī)定，政府對于集體土地擁有征用權，但是對于詳細補償并沒有任何規(guī)定，這樣，從法律層面上來講，對于集體土地，我國公民就面臨著保障缺乏的難題。此外，由于我國地域廣，地區(qū)之間經(jīng)濟開展不平衡，貧富差距較大，集體土地的種植構造、耕作程度也存在著較大的差異，土地創(chuàng)造的經(jīng)濟價值也不盡一樣，其補償標準也各不一樣。最后，由于區(qū)域之間的開展不平衡，與農(nóng)民現(xiàn)有的經(jīng)濟根底與今后生活的需要，當前的補償

3、標準無法保障或改善農(nóng)民現(xiàn)有的生活，為今后生活考慮，假設補償標準相對較低，便會導致拆遷補償問題1。在拆遷補償過程中，被拆遷人與拆遷人的民事主體關系是平等的，而建立在這種民事主體平等關系之上的拆遷補償程序也必然是透明的。但是因為拆遷人與政府之間常常存在著非常親密的關系，處于絕對的強勢地位，這樣就將被拆遷人置于非常被動的地位。在這種情況下，拆遷人與被拆遷人甚至根本不對拆遷補償進展協(xié)商，部分地區(qū)甚至只是簡單地發(fā)布一個拆遷公告，拆遷公告上對拆遷補償進展簡單的闡述，根本不涉及拆遷補償程序，對于這樣的拆遷補償，被拆遷人只能被動承受。正是因為拆遷補償程序模糊不清，使得拆遷人與被拆遷人處于對立關系之中，同時，部

4、分被拆遷人還可以通過走關系獲取更多的拆遷補償，使得被拆遷人之間本來平等的關系轉變?yōu)椴黄降鹊年P系。這樣就經(jīng)常導致抗拆遷事件的發(fā)生2。1.3 拆遷補償范圍模糊不清按照我國?城鎮(zhèn)房屋拆遷管理條例?規(guī)定，拆遷補償既可以以貨幣進展補償，還可以實行產(chǎn)權調換。貨幣補償金額按照被拆遷建筑的區(qū)位、建筑面積、用途等因素由房地產(chǎn)市場進展評估，并根據(jù)評估的價格確定。其詳細方法由省市等各級人民政府規(guī)定。對于調換房屋產(chǎn)權的，須按照?城鎮(zhèn)房屋拆遷管理條例?的規(guī)定，對被拆遷房屋的補償金額以及條換房屋的價格進展計算，并將產(chǎn)權調換差價結清。這樣，外表上看?城鎮(zhèn)房屋拆遷管理條例?似乎對被拆遷人的經(jīng)濟利益進展了全面考慮，表達出等價交

5、換原那么。但是?城鎮(zhèn)房屋拆遷管理條例?過分抽象，且彈性太大，缺乏理論操作性。實際上，在對舊有房屋的評估過程中，相關單位并沒有嚴格的拆遷補償范圍標準，在價值的評估上，只是對房屋的經(jīng)濟價值進展評估，其中不但不包括土地出讓金、搬遷損失費、裝修材料費以及適當?shù)木葷a償，甚至還不包括其他的隱形損失等。但是重新開發(fā)建立的商品房，其銷售價格除了包含土地出讓金外，還包括支付給被拆遷人的補償費用、市政建立配套費用、經(jīng)營本錢、裝修本錢與開發(fā)商自身獲取的利潤。這樣常常導致被拆遷人在得到補償款后買不起商品房，或者在調換產(chǎn)權后難以支付商品房比原來房屋多出面積的價款3。在這種情況下，就會經(jīng)常導致抗拆遷事件的發(fā)生。1.4

6、房地產(chǎn)評估缺乏標準目前，對于房屋拆遷賠償?shù)姆康禺a(chǎn)評估非常不標準，相當多的市場評估機構缺乏資質，甚至直接由政府出面組成評估機構，其評估人員資質自然良莠不齊，甚至根本不具備任何評估資質，這樣就導致拆遷賠償評估缺乏科學性、準確性，甚至拆遷賠償價格嚴重偏離房屋價值。在房屋拆遷賠償過程中，估價機構難以獨立進展賠償，正常價格評估常常受到政府或者其他機構干預，部分政府單位為了將補償標準降到最低，常常直接出面干預價格評估，導致房屋拆遷評估價格嚴重偏低。在房屋拆遷評估過程中，為承攬評估業(yè)務，部分評估機構常常迎合某些單位或個人的需要，假評估、亂評估，違規(guī)進展評估，甚至出具嚴重偏離房屋實際價值的違規(guī)評估報告4。1.

7、5 片面擴大公共利益界定的范疇由于公共利益本身界定的范疇并不確定，也沒有較為統(tǒng)一的界定標準，這樣就導致部分地方政府管理人員打著“公共利益的旗號，違法違規(guī)征收公民的房屋與土地，然后再將這些土地以政府的名義批給房地產(chǎn)開發(fā)商，從而謀取不正當?shù)臋嘁?。在城?zhèn)化建立過程中，城鎮(zhèn)建立，尤其是城鎮(zhèn)居民住宅建立主要是由開發(fā)商進展的，這樣常常導致開發(fā)商打著“公共利益的招牌開發(fā)城鎮(zhèn)居民住宅，并按照“公共利益給房屋的所有者進展賠償，其本質上是打著“公共利益的招牌對公民房屋所有權的剝奪與損害。2 解決當前拆遷補償中存在問題的方法2.1 依法完善城鎮(zhèn)房屋拆遷相關條例認真分析我國?城鎮(zhèn)房屋拆遷管理條例?，我們不難發(fā)現(xiàn)，該條

8、例的制定主要是從管理者的角度進展的，而不是從物權保護的角度進展的，這樣就導致在房屋拆遷過程中行政過多干預現(xiàn)象的出現(xiàn)。在市場經(jīng)濟時代，任何主體都必須嚴格按照法律的規(guī)定行使權利并履行義務，在房屋過程中，也必須依法完善城鎮(zhèn)房屋拆遷相關條例。而相關條例必須包含下面的內容：第一，房屋拆遷必須有明確的目的，嚴格區(qū)分商業(yè)工程與公益工程，并且不同的工程要制定出不同的管理方法。第二，房屋拆遷必須由一定行政級別的政府機構進展，對于不具備相關資格的政府機構、單位或者個人嚴格進展約束，假設超越行使權利，進展房屋拆遷或者對房屋拆遷進展干預，必須依法進展處分。第三，明確房屋拆遷賠償標準。在賠償標準制定的過程中，必須認真分

9、析地區(qū)之間經(jīng)濟開展的差異，按照地區(qū)經(jīng)濟差異分別制定不同的房屋拆遷賠償標準，并且按照地區(qū)經(jīng)濟的開展對賠償標準適時進展調整。第四，嚴格房屋拆遷程序。房屋拆遷賠償程序，必須以法律法規(guī)的形式進展規(guī)定，只有以法律法規(guī)的形式進展規(guī)定，才能對政府機關形成約束。同時，要明確拆遷程序的詳細施行細那么，施行細那么越詳細，對房屋所有者的保護力度也就越大。對于由于市場變化存在不確定性的拆遷細那么上，必須建立一定程序的監(jiān)視機制，并且以法律的形式對這些監(jiān)視機制進展約束。 2.2 明確補償程序在土地使用之前，土地使用者必須依法向政府提出土地使用申請，并提供使用土地所必須的相關證明。在收到申請后，政府必須按照相關程序對土地使

10、用申請進展嚴格的審查，在審查過程中，本著公平、公正、公開的原那么，政府管理人員要廣泛聽取各方面的意見，并舉行聽證會，假設審查符合相關規(guī)定，那么向土地使用者頒發(fā)房屋拆遷容許證，否那么，那么不予頒發(fā)。政府在頒發(fā)房屋拆遷容許證之后，要進展公告，并對相關拆遷事宜進展明確的說明，并根據(jù)相關標準給予房屋所有者足量發(fā)放補償金。房屋所有者在領取足量的補償金后，要按照規(guī)定的時間進展搬遷。2.3 明確拆遷補償范圍按照我國?城鎮(zhèn)房屋拆遷管理條例?相關規(guī)定，房屋拆遷補償范圍主要包括房屋所有權、收益權以及附屬物所有權，補償?shù)氖找姘ㄏM經(jīng)營產(chǎn)生的預期收益、租金、拆遷必需的費用等。為保證房屋所有者的權利，必須明確上述補償

11、范圍。而要想明確補償范圍，首先要對不同地方政府的補償規(guī)定給予嚴格的監(jiān)視與管理，對于不符合相關規(guī)定，或者不合理的補償，必須提出整改意見，并責令其進展修改，并對整改完成的補償范圍進展認真的審查。其次，要鼓勵個地方政府盡最大可能擴大房屋補償范圍，保證房屋所有權者合法權益，防止發(fā)生拆遷補償沖突。2.4 依法標準房地產(chǎn)評估為保證房屋所有者的經(jīng)濟利益不受進犯，必須依法標準房地產(chǎn)評估。首先必須依法界定市場評估機構資質，對于缺乏資質的房地產(chǎn)評估機構堅決進展關停。其次，嚴格防止政府出面組成評估機構，對于政府出面組成的房地產(chǎn)評估機構，必須撤銷。再次，政府機關人員要嚴格約束自己的行為，不得因為個人私欲直接出面干預房

12、地產(chǎn)價格評估。最后，政府要加強對房地產(chǎn)評估單位的監(jiān)視與管理，實在防止房地產(chǎn)評估單位之間的不當競爭，防止為承攬評估業(yè)務，迎合某些單位或個人的需要，搞假評估、亂評估，違規(guī)評估，甚至出具嚴重偏離房屋實際價值違規(guī)評估報告現(xiàn)象的發(fā)生。2.5 明確公共利益按照我國?城鎮(zhèn)房屋拆遷管理條例?規(guī)定，只要是符合城鎮(zhèn)規(guī)劃，對城鎮(zhèn)舊區(qū)改造以及生態(tài)環(huán)境改善，有利于保護文物古跡的房屋拆遷，都可認定為“公共目的，但這個規(guī)定中并沒有對商業(yè)工程和公共工程進展區(qū)分。按照國際上的慣例，公共利益主要包括國防、公共活動場所、環(huán)境保護等方面。由此看來，社會公共利益是指全體社會成員的共同利益，是與社會整體穩(wěn)定與開展親密相關的。要想明確公共利