關(guān)于成立物業(yè)管理公司的可行性報告

1、錯品用口川關(guān)于成立物業(yè)責(zé)任有限公司的可行性分析報告分析人:2015年11月04日目錄一、項目市場背景1二、企業(yè)創(chuàng)辦的行業(yè)分析 1三、項目建設(shè)的必要性 23.1 成立物業(yè)責(zé)任有限公司的必要性 23.2 成立物業(yè)責(zé)任有限公司對明晰股權(quán)的重要意義 33.3 成立物業(yè)責(zé)任有限公司的前景展望 5四、物業(yè)責(zé)任有限公司的組建模式及投資方式 .64.1 物業(yè)責(zé)任有限公司的組建模式 64.2 項目的基本概況74.3 公司投資方案8五、物業(yè)責(zé)任有限公司的管理方式 85.1 董事會對物業(yè)責(zé)任有限公司的管理 85.2 物業(yè)責(zé)任有限公司的日常管理 9六、投資估算和資金籌措 136.1 本次經(jīng)濟測算范圍 136.2 投資

2、估算范圍 146.3 資金籌措14七、風(fēng)險初評分析及對策 147.1 經(jīng)營風(fēng)險及對策 147.2 財務(wù)風(fēng)險及對策 157.3 宏觀層面防范建議：從長遠(yuǎn)的眼光追求項目未來升值。 15八、結(jié)論16、項目市場背景商業(yè)地產(chǎn)是一個系統(tǒng)而復(fù)雜的工程，每一個環(huán)節(jié)之間都有著緊密 的聯(lián)系。隨著商業(yè)地產(chǎn)競爭日趨激烈，項目經(jīng)營難度的逐步加大，我 們越來越認(rèn)識到通過物業(yè)責(zé)任有限公司這一平臺對商業(yè)地產(chǎn)項目進 行統(tǒng)一的商業(yè)策劃、運營規(guī)劃（包括市場包裝、銷售推廣、商鋪銷售 到招商、運營管理）的重要性。部分商業(yè)地產(chǎn)商依托現(xiàn)有資源紛紛自 建物業(yè)責(zé)任有限公司，負(fù)責(zé)企業(yè)開發(fā)商業(yè)項目的市場研判、規(guī)劃、開 展物業(yè)銷售、前期及中期招商、

3、租賃及后期營運推廣、經(jīng)營管理及物 業(yè)管理工作，確保項目成功招商、順利開業(yè)、正常運營，完成公司下 達的銷售、招商、營運任務(wù)。二、企業(yè)創(chuàng)辦的行業(yè)分析近幾年樓市在新政的影響下，市場進入一個觀望的階段，而越來 越多的消費者，放棄了以前價格低就好的舊觀念，開始注重后期的物 業(yè)服務(wù)?，F(xiàn)行市場讓許多本來要選擇進駐的商戶選擇了觀望，但也有許多經(jīng)營者，特別是第二、第三次置業(yè)的，對物業(yè)服務(wù)的認(rèn)可度非同 一般。他們會覺得后續(xù)的服務(wù)能使得他們的經(jīng)營活動更加貼心和完 美，與此同時，品質(zhì)服務(wù)也逐漸成為眾多商戶關(guān)注的一部分，成為商 戶選擇進駐的重要因素。近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機勃勃 的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理

4、法規(guī)、制度的頒布實施，物業(yè)管理 市場環(huán)境日趨成熟，既為物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)造了發(fā)展的機遇， 同時使物 業(yè)管理企業(yè)面臨著發(fā)展的挑戰(zhàn)。并且隨著我國商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā) 展，人們對居住質(zhì)量的要求越來越高，物業(yè)管理被提到了越來越重要的地位。杭州下沙作為一個宜學(xué)、宜業(yè)、宜居的城市，各類商業(yè)綜合 體近幾年發(fā)展非?？?，對物業(yè)服務(wù)給物業(yè)管理提出了更高的要求，這也給物業(yè)公司的發(fā)展提供了很大的空間。三、項目建設(shè)的必要性3.1 成立物業(yè)責(zé)任有限公司的必要性商業(yè)地產(chǎn)價值的價值提升要靠優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)來實現(xiàn)，成立物業(yè) 責(zé)任有限公司的主要目的在于打造企業(yè)自己的專業(yè)平臺，培養(yǎng)專業(yè)隊伍，同時優(yōu)化資源配置，培育和提升投資公司的核心競爭力

5、，增強可 持續(xù)發(fā)展的能力。主要有以下幾方面積極作用：1、完善企業(yè)業(yè)務(wù)鏈，提高商業(yè)地產(chǎn)項目策劃、運營能力對于商 業(yè)地產(chǎn)項目而言，就該項目，現(xiàn)存在較大缺陷，利潤空間有限。而如 果只是把商業(yè)地產(chǎn)運營簡單理解為把物業(yè)管理， 期望能盡早退出項目 另謀發(fā)展。往往會導(dǎo)致項目操作難度加大、風(fēng)險增加，甚至出現(xiàn)了爛 尾樓、空置和死盤。目前商業(yè)地產(chǎn)如萬科等大品牌商業(yè)綜合體普遍成 立了附屬物業(yè)責(zé)任有限公司，通過專業(yè)物業(yè)管理的開展，完成商業(yè)招 商和經(jīng)營。同時，設(shè)立物業(yè)責(zé)任有限公司，在商業(yè)地產(chǎn)的運營過程中，單一 的為企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)，負(fù)責(zé)為企業(yè)旗下商業(yè)地產(chǎn)開展進行功能及市 場定位建議、執(zhí)行租售、運營管理、日常管理等工作，

6、可以有效整合 商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)管理等商業(yè)地產(chǎn)項目經(jīng)營管理相關(guān)專業(yè)能力，保證商業(yè)地產(chǎn)項目策劃、運營的完整性和專業(yè)性，提升企業(yè)對商業(yè)地產(chǎn)項目 進行全案把控的能力，有效降低企業(yè)對商業(yè)地產(chǎn)項目在招商、 營銷策 相品劃、資本運營、商業(yè)運營的顧慮，有利于提升企業(yè)的項目運作實力和 綜合競爭力，獲得長期的運營收益和品牌價值提升。2、有利于提升品牌價值，提高企業(yè)項目物業(yè)價值物業(yè)責(zé)任有限公司的設(shè)立，符合現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)項目運作規(guī)律， 將 使項目商業(yè)地產(chǎn)的運營更加專業(yè)化，從而提升項目的經(jīng)營效益及品牌 價值，實現(xiàn)項目的經(jīng)濟收益和物業(yè)價值的提升， 并提升企業(yè)所擁有的 固定資產(chǎn)價值，更好的為企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的需要服務(wù)。3、專職處理

7、商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)問題，主動為企業(yè)承擔(dān)相關(guān)的風(fēng)險。商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)在銷售、招商、營運、管理過程中所涉及到的關(guān)系 和環(huán)節(jié)比較復(fù)雜，涉及到大量的合同簽訂與相關(guān)的法律風(fēng)險。 通過物 業(yè)責(zé)任有限公司對物業(yè)進行運營，可便利的協(xié)調(diào)和調(diào)控各方面的關(guān) 系，處理可能發(fā)生的各種問題，避免企業(yè)直接面對項目物業(yè)管理與運 營中存在的各種風(fēng)險和不良影響的情況下。4、有利于打造專業(yè)管理團隊，為企業(yè)儲備相關(guān)專業(yè)人才資源和 運作經(jīng)驗?，F(xiàn)階段市場上的商業(yè)地產(chǎn)人才極度缺乏，企業(yè)要大力發(fā)展商業(yè)地 產(chǎn)項目，除了 “引進人才”之外，培養(yǎng)自己的商業(yè)地產(chǎn)人才勢在必行。 通過物業(yè)責(zé)任有限公司的組建，不斷通過項目實操積累經(jīng)驗，才更鍛 煉員工在商業(yè)地產(chǎn)項目

8、招商、運營、管理方面的把握力與判斷力，培 養(yǎng)屬于自己的人才。3.2 成立物業(yè)責(zé)任有限公司對明晰股權(quán)的重要意義1、成立物業(yè)責(zé)任有限公司可使得該項目股權(quán)清晰化，改善股東 互相依賴，在位而不作為，企業(yè)內(nèi)部人浮于事的現(xiàn)狀，避免企業(yè)資產(chǎn) 縮水；2、成立的物業(yè)責(zé)任有限公司可定義嚴(yán)格的制度，使企業(yè)上下統(tǒng) 一思想，提高職工執(zhí)行力，最大限度地避免物料浪費，維修、維保費 用逐年增加的可能性；3、成立的物業(yè)責(zé)任有限公司可以從根本上影響企業(yè)收益增減， 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量獲得大幅度提高，避免物產(chǎn)價值縮水的嚴(yán)重后果。一個好的物業(yè)責(zé)任有限公司能夠提高商業(yè)地產(chǎn)項目整體價值，明確股權(quán)歸屬不僅可有效挽回收益流失，也可避免物產(chǎn)進一步縮水

9、。綜上所述，具體到本項目： 項目現(xiàn)狀 本項目物業(yè)條件較陳舊，各方面都需要修繕，設(shè) 施、設(shè)備及消防系統(tǒng)均到了疲勞期，有些部分已經(jīng)在“帶病”工作， 如不能進行科學(xué)的管理，該項目的價值將大幅度下降，后期投入也將 大幅攀升。因此，建立股權(quán)清晰的物業(yè)責(zé)任有限公司，適時地進行股 權(quán)析產(chǎn)是該項目的唯一出路。成立物業(yè)責(zé)任有限公司可有效避免現(xiàn)有運作模式造成的人力浪 費、物力浪費、收益消失等危害。另外，物業(yè)公司成立初期可對 項目進行詳細(xì)深入的析產(chǎn)。但是，析產(chǎn)只能是將現(xiàn)有面積（除公 共部分以外）進行析產(chǎn)。在析產(chǎn)過程中，中央空調(diào)、客梯、手扶 梯、配電、水、公共通道及法律要求不能分割的部分不能析產(chǎn)。經(jīng)營難度以現(xiàn)有模式運

10、作必然造成人力浪費、物力浪費和收益消失這 三大浪費。 人力浪費最突出的情況是， 沒有將合適的人放在合適的崗 位上，管理的各個模塊沒有有效整合，員工的崗位職責(zé)不明確， 工作量不飽和，造成人浮于事，達不到人崗匹配的最基本要求； 企業(yè)關(guān)鍵物資被挪用或閑置，沒有被利用在關(guān)鍵事項中，造成物力資源被浪費； 企業(yè)各項浪費嚴(yán)重， 導(dǎo)致企業(yè)正常收益縮水甚至消失，企業(yè)進入惡性循環(huán)。3.3成立物業(yè)責(zé)任有限公司的前景展望從市場角度看，中國現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展面臨全所未有的機遇和挑戰(zhàn)， 設(shè)立物業(yè)責(zé)任有限公司具有良好的經(jīng)濟效益， 前景看好在經(jīng)濟全球化 和信息化的推動下，現(xiàn)代商業(yè)的核心是以現(xiàn)代科技、 管理和信息技術(shù) 為支撐的綜合商

11、業(yè)服務(wù)。而以服務(wù)業(yè)為核心的現(xiàn)代商業(yè)已發(fā)展成為第 三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分。中國憑借其區(qū)位優(yōu)勢和自身經(jīng)濟的發(fā)展基 礎(chǔ)，較早地制定了區(qū)域中心城市的發(fā)展戰(zhàn)略， 率先將發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè) 為主的第三產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟持續(xù)增長的支柱產(chǎn)業(yè)。 經(jīng)過幾年的快速 發(fā)展，我國現(xiàn)代服務(wù)業(yè)已駛上了高速發(fā)展的快車道。隨著城市商業(yè)的發(fā)展，必將帶來對集中式商場、國際級寫字間、 高端酒店等商業(yè)物業(yè)的大規(guī)模需求，項目的建立將改善周邊區(qū)域的現(xiàn) 代商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施較為落后的局面，有著巨大的經(jīng)濟效益和社會效 益。企業(yè)成立專業(yè)的物業(yè)責(zé)任有限公司，通過項目招商、運營和管理過程緊密銜接，立足于運營管理優(yōu)質(zhì)的商業(yè)資產(chǎn)， 在為企業(yè)公司帶來 一定經(jīng)濟效益的

12、同時，也將打造一支專業(yè)的商業(yè)運營、 物業(yè)管理精英 團隊。四、物業(yè)責(zé)任有限公司的組建模式及投資方式4.1 物業(yè)責(zé)任有限公司的組建模式由原股東出資組建物業(yè)管理有限責(zé)任公司， 出資具體數(shù)額由董事 會決定，但出資總資本以不超過 500萬為宜。建議物業(yè)責(zé)任有限公司組織架構(gòu)為董事會招商部人力笠源部(if政)物業(yè)安保部 保潔、警衛(wèi)，中控, 維修*配電、工蛋）其中物業(yè)安保部負(fù)責(zé)保潔和警衛(wèi)的管理，但建議保潔和警衛(wèi)采取 外包形式，以降低管理難度和法律風(fēng)險。財務(wù)稽核部由董事會直接任 命，配合物業(yè)責(zé)任有限公司各項工作，向總經(jīng)理提供必要財務(wù)報表和 數(shù)據(jù)。4.2 項目的基本概況項目經(jīng)營面積為1.8萬平方米，每年預(yù)算600

13、萬的費用支出為宜 （人力成本、維修、維保等費用）。4.3 公司投資方案三位股東按48% 32%口 20%匕例出資，成立董事會。作為物業(yè)公 司的出資方，董事會對物業(yè)責(zé)任有限公司具有決策權(quán)。五、物業(yè)責(zé)任有限公司的管理方式由三位股東按產(chǎn)權(quán)比例進行出資成立的物業(yè)管理有限責(zé)任公司，公司將在董事會領(lǐng)導(dǎo)下進開展工作。董事會對物業(yè)公司各項方向性決策具有絕對的權(quán)力，但物業(yè)公司也具有其日常管理權(quán)力。 由于三股東 同時又是業(yè)主，在日常管理中，股東作為業(yè)主單位，必須服從物業(yè)公 司的管理。5.1 董事會對物業(yè)責(zé)任有限公司的管理董事會不能參與物業(yè)責(zé)任有限公司的日常管理，但對其重大決策享有決定權(quán)。物業(yè)責(zé)任有限公司及董事會各

14、自的權(quán)限可參照下圖所下:類別序號授權(quán)事項下屬公司職能部門總經(jīng)理董事會備注計劃管理1年度、季度經(jīng)營計劃編制及調(diào)整負(fù)責(zé)審核審核經(jīng)營計劃由下屬公司負(fù)責(zé)歸納管理，經(jīng)董事會批準(zhǔn)后正式下發(fā)執(zhí)行員工聘免2下屬公司總經(jīng)理的聘免審核公司總經(jīng)理提名，董事會審批確定3總監(jiān)、副總經(jīng)理職位聘免負(fù)責(zé)審核批準(zhǔn)下屬公司提名，經(jīng)公司批準(zhǔn)后，由下屬公司下文任命4總監(jiān)（不含）以下負(fù)責(zé)備案、審核批準(zhǔn)相品人員聘免5公司財務(wù)負(fù)責(zé)人委派總部委派，董事會批準(zhǔn)6財務(wù)管理人員聘免負(fù)責(zé)審核董事會批準(zhǔn)薪資福利7薪酬方案及福利制度的制定負(fù)責(zé)審核批準(zhǔn)超出總經(jīng)理權(quán)限的，董事會批準(zhǔn)8員工獎勵方案負(fù)責(zé)審核批準(zhǔn)超出總經(jīng)理權(quán)限的，董事會批準(zhǔn)9節(jié)日促銷、日常采購負(fù)

15、責(zé)審核3萬以上，批準(zhǔn)3萬以上需董事會批準(zhǔn)組織管理10組織架構(gòu)負(fù)責(zé)審核批準(zhǔn)超出總經(jīng)理權(quán)限的，董事會批準(zhǔn)11定崗定編方案負(fù)責(zé)審核批準(zhǔn)超出總經(jīng)理權(quán)限的，董事會批準(zhǔn)財務(wù)管理12財務(wù)預(yù)算負(fù)責(zé)審核批準(zhǔn)13資金計劃編制及調(diào)整負(fù)責(zé)審核審核年度、季度資金計劃需董事會批準(zhǔn)14融資配合負(fù)責(zé)審核董事會批準(zhǔn)15財務(wù)管理制度負(fù)責(zé)審核審核董事會批準(zhǔn)物業(yè)工程16改進維修、維保、裝修負(fù)責(zé)審核3萬以下，批準(zhǔn)3萬以上需董事會批準(zhǔn)5.2 物業(yè)責(zé)任有限公司的日常管理物業(yè)責(zé)任有限公司建議設(shè)立總經(jīng)辦、物業(yè)安保部、現(xiàn)管部、招商部和人力資源部幾個部門，其中總經(jīng)辦分管采購和企劃，物業(yè)安保部包含保潔、警衛(wèi)、中控、維修、配電、工程，人力資源部分管行

16、政，具體的組織結(jié)構(gòu)圖如下：勒品Word財務(wù)稽核部組織結(jié)構(gòu)圖（共4人）維修主管（共打人）物業(yè)安保部組織結(jié)構(gòu)匡其中，保潔和警衛(wèi)建議外包，僅保留一個主管人員部門主菅現(xiàn)管部組織結(jié)構(gòu)圖共5人鵬3監(jiān)控晚班現(xiàn)管早班主管警衛(wèi)班長中控主管當(dāng)；門經(jīng)理工程經(jīng)理（1 A）物業(yè)文員（1人）早班現(xiàn)管維修G人）配電C3人）晚班主管（I A）招商部組疾茫構(gòu)圖（共4人）根據(jù)以上組織結(jié)構(gòu)圖，建議成立共 61人的物業(yè)責(zé)任有限公司。六、投資估算和資金籌措6.1 本次經(jīng)濟測算范圍本項目主要為成立商業(yè)管理公司， 不涉及建設(shè)內(nèi)容，前期主要投相品資為人員投資。參考當(dāng)前絕大多數(shù)商業(yè)公司注冊資本金在200-1000萬區(qū)間，根據(jù)項目投資估算，建議

17、本物業(yè)責(zé)任有限公司的注冊資本金取上限為人民幣500萬元。6.2 投資估算范圍項目投資估算范圍主要包括以下內(nèi)容：1 .成立公司的人員工資及社保福利費用；2 .公司開辦費用；3 .管理費用；4 .購置商務(wù)車5 .購置電腦、復(fù)印機、打印機；6 .推廣費用；7 .稅費6.3 資金籌措物業(yè)責(zé)任有限公司由董事會以自有資金注資的方式設(shè)立。七、風(fēng)險初評分析及對策7.1 經(jīng)營風(fēng)險及對策1、運營團隊業(yè)務(wù)不擅長，管理不善的風(fēng)險。物業(yè)責(zé)任有限公司的建設(shè)以及運營模式屬于企業(yè)內(nèi)部首次，缺乏相應(yīng)管理經(jīng)驗，因此在團隊組建以及運營管理方面存在風(fēng)險。針對此風(fēng)險的解決措施：提升內(nèi)部員工專業(yè)知識，組織專業(yè)培訓(xùn)，外請專業(yè)公司進行集中培

18、訓(xùn)，加強團隊業(yè)務(wù)水平。2、招商失利，導(dǎo)致物業(yè)閑置項目具體運營過程中，存在招商失利，導(dǎo)致物業(yè)閑置，造成企業(yè) 損失的風(fēng)險。針對此風(fēng)險的解決措施：企業(yè)應(yīng)前期全面參與招商代理機構(gòu)招商 工作，提高招商水平，加強客戶評估，儲備客戶資源，專人對接服務(wù)。 并且強化招商，加強宣傳推廣，多途徑、多角度推進招商工作的開展。 7.2財務(wù)風(fēng)險及對策1、管理費收繳存在困難。在收取相關(guān)管理費時，存在商家故意 拖欠，引起財務(wù)風(fēng)險。針對此風(fēng)險的解決措施：提升管理服務(wù)水平，適度控制管理費減 免優(yōu)惠，減少工程環(huán)節(jié)質(zhì)量問題。2、代收代繳費用收取困難問題。由于部門收入以業(yè)態(tài)收入為基 準(zhǔn)收取相關(guān)傭金，存在收取基數(shù)不真實的風(fēng)險。針對此風(fēng)險的解決措施：充分估計代收代繳費用有哪些，