施工、房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)比較

1、施工企業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)比較會(huì)計(jì)一班 褚雪蓮 2010215101一、會(huì)計(jì)含義和定義的比較施工企業(yè)會(huì)計(jì)是以施工企業(yè)為會(huì)計(jì)主體的一種行業(yè)會(huì)計(jì)。它是以貨幣為 主要計(jì)量單位，按照現(xiàn)行會(huì)計(jì)法律、法規(guī)、準(zhǔn)則體系的要求，針對(duì)施工企業(yè)的 生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，運(yùn)用一整套專門的核算方法，對(duì)施工企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行全 面、連續(xù)、系統(tǒng)的核算和監(jiān)督，客觀、及時(shí)、明晰地提供會(huì)計(jì)相關(guān)信息的一種 經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)是在城市建設(shè)綜合開發(fā)、土地有償使用和住房商品化 的經(jīng)濟(jì)條件下，適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的需要發(fā)展起來(lái)的專業(yè)會(huì)計(jì)。二、存貨核算的比較房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)在存貨內(nèi)容、會(huì)計(jì)科目設(shè)置、采購(gòu)成本構(gòu)成、 存貨披露

2、內(nèi)容等方面都有所不同。1 .存貨種類。相比而言，自營(yíng)建筑安裝工程的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與提供建筑 安裝勞務(wù)的施工企業(yè)擁有相同類型的存貨。這些存貨都是為有助于建筑安裝工 程的形成或者便于施工的進(jìn)行而儲(chǔ)備的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為存貨核算的還有 庫(kù)存設(shè)備，其價(jià)值在領(lǐng)用或安裝時(shí)一次性轉(zhuǎn)移到工程成本中去，構(gòu)成工程實(shí)體 的重要組成部分。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建筑安裝工程所需的設(shè)備，不論自行施工 還是委托施工企業(yè)施工，都由其自行采購(gòu)與儲(chǔ)備。而對(duì)于施工企業(yè)來(lái)說(shuō)，承包 安裝工程所需的設(shè)備都不必自行采購(gòu)，而由發(fā)包單位提供。2 .外購(gòu)存貨采購(gòu)成本的構(gòu)成。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和施工企業(yè)外購(gòu)存貨的采購(gòu) 成本均包括：（1）買價(jià)；（2）運(yùn)雜費(fèi)

3、；（3）流通環(huán)節(jié)繳納的稅金；（4）采購(gòu)保管 費(fèi)，即企業(yè)的材料物資供應(yīng)部門和倉(cāng)庫(kù)在組織材料物資采購(gòu)、供應(yīng)和保管過(guò)程 中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。房地產(chǎn)和非工業(yè)性的施工企業(yè)不是增值稅的納稅義務(wù)人， 外購(gòu)存貨支付的買價(jià)中若含有增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，是不允許抵扣的。而工業(yè)企業(yè) 購(gòu)進(jìn)生產(chǎn)流通用存貨，若取得增值稅專用發(fā)票或海關(guān)完稅憑證，其進(jìn)項(xiàng)稅額是 可以抵扣的，不構(gòu)成采購(gòu)成本。工業(yè)企業(yè)在組織材料物資采購(gòu)、供應(yīng)和保管過(guò) 程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用也不構(gòu)成存貨成本，而應(yīng)計(jì)入管理費(fèi)用。三、成本核算的比較這兩個(gè)行業(yè)成本核算的基本原理和方法大致相同，具體運(yùn)用中還存在以下 幾點(diǎn)區(qū)別：1 .成本核算對(duì)象的確定。房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本核算對(duì)象的確定

4、方法，與單 件小批生產(chǎn)的工業(yè)企業(yè)和建筑安裝工程的成本核算對(duì)象基本相同。2 .成本項(xiàng)目的劃分。工業(yè)產(chǎn)品成本項(xiàng)目一般劃分為直接材料、直接人工、 其他直接支出和制造費(fèi)用四部分；建筑安裝工程成本項(xiàng)目劃分為五部分，分別 是人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)、其他直接費(fèi)和間接費(fèi)用；而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 產(chǎn)品成本項(xiàng)目則劃分為六部分，即土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑 安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用。3 .成本計(jì)算方法。根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)的不同，工業(yè)產(chǎn)品成本的計(jì)算有品種 法、分批法、分步法、分類法、定額法等多種方法可供選擇。房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品 和建筑安裝工程成本的計(jì)算方法相當(dāng)于工業(yè)企業(yè)的分批法。兩者

5、成本計(jì)算期的 確定也與單件小批生產(chǎn)方式下的工業(yè)產(chǎn)品成本計(jì)算期的確定方法相同，即在產(chǎn) 品完工時(shí)，成本賬戶歸集的費(fèi)用就是完工產(chǎn)品的總成本，產(chǎn)品完工前不存在生 產(chǎn)費(fèi)用在完工產(chǎn)品與在產(chǎn)品之間的分配問(wèn)題。四、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入核算的比較1 .收入確認(rèn)的原則。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)商品房、商業(yè)性配套設(shè)施對(duì) 外銷售收入的確定，按照商品銷售收入確認(rèn)的原則進(jìn)行，與工業(yè)企業(yè)收入的確 認(rèn)一樣。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)如果符合建造合同的條件，并且在有不可撤銷的建造 合同的情況下，也可依據(jù)建造合同收入確認(rèn)的原則，按照完工售收入確認(rèn)的原 則進(jìn)行，與工業(yè)企業(yè)收入的確認(rèn)一樣。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)如果符合建造合同的條 件，并且在有不可撤銷的建造合同

6、的情況下，也可依據(jù)建造合同收入確認(rèn)的原 則，按照完工百分比法確認(rèn)收入，這與提供建造安裝勞務(wù)的施工企業(yè)一樣，收 入的確認(rèn)由企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則一一建造合同來(lái)規(guī)范。2,主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的范圍。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)完工的建設(shè)場(chǎng)地和房屋用 于出租經(jīng)營(yíng)取得的租金收入歸入主營(yíng)業(yè)務(wù)收入范疇。工業(yè)企業(yè)、施工企業(yè)卻不 存在將產(chǎn)品或工程出租獲取租金的業(yè)務(wù)，即使兩者有將房屋建筑物等出租的行 為，也應(yīng)將租金收入作為其他業(yè)務(wù)收入核算。3 .與主營(yíng)業(yè)務(wù)有關(guān)的稅金。工業(yè)企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)為銷售商品或提供加工、修2理修配等工業(yè)性勞務(wù)，屬于增值稅納稅義務(wù)人。生產(chǎn)、委托加工應(yīng)稅消費(fèi)品的 工業(yè)企業(yè)同時(shí)還要計(jì)繳消費(fèi)稅。作為提供建筑、安裝、修繕、裝飾等

7、工程作業(yè) 的施工企業(yè)和以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷售不動(dòng)產(chǎn)及從事租賃業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均屬于營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)人。但施工企業(yè)按建筑業(yè)稅目適用3%勺營(yíng)業(yè)稅稅率，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)業(yè)務(wù)適用 5%勺營(yíng)業(yè)稅稅率。但要注意的是，中華人民共和 國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收 款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收的 購(gòu)房款，于開發(fā)產(chǎn)品交付前在會(huì)計(jì)上是作為一項(xiàng)負(fù)債而不是作為收入處理的， 但按稅法規(guī)定應(yīng)于預(yù)收購(gòu)房款的當(dāng)月依法申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。七、設(shè)計(jì)稅務(wù)的比較施工企業(yè)需要繳納的稅種包括：兩項(xiàng)營(yíng)業(yè)稅附征、印花稅、以及地方政府批準(zhǔn)開征的各類基金和稅費(fèi)等。房地產(chǎn)開發(fā)

8、企業(yè)需要繳納的稅種包括：契稅、城市房地產(chǎn)稅、三資企業(yè)土地使用費(fèi)、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅八.經(jīng)濟(jì)主體的比較施工企業(yè)體現(xiàn)的是承包人與出包人、分包人之間雙邊的合作關(guān)系；5房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則多屬于與施工企業(yè)或政府部門或銀行及證券公司或傳媒 之間發(fā)生的雙邊關(guān)系。九 牛產(chǎn)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)的比較與施工企業(yè)施工企業(yè)是先有買主（即客戶海，就解粘（即資產(chǎn)）建造合同。就產(chǎn)品的 產(chǎn)權(quán)性質(zhì)而言，即使施工企業(yè)建筑工程依地溫建，但其移交給客戶的房屋建筑或銀行及證物等不動(dòng)產(chǎn)是不包括土地使用權(quán)在內(nèi)的不完整產(chǎn)權(quán)。券公司或傳媒之向發(fā)生的雙邊關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的產(chǎn)品，除代建工程外，一般都是在對(duì)市場(chǎng)需求 的預(yù)測(cè)和宏微觀經(jīng)濟(jì)政策

9、的基礎(chǔ)上來(lái)確定開發(fā)項(xiàng)目及其具體內(nèi)容的，只有在取 得土地使用權(quán)后才可合法開發(fā)、經(jīng)營(yíng)土地和房屋的。十 運(yùn)營(yíng)流程的比較施工企業(yè)的會(huì)計(jì)核算主體是建筑施工企業(yè)。其核算對(duì)象是建筑施工企業(yè)的 資金運(yùn)動(dòng)，一般包括承包、施工生產(chǎn)和工程結(jié)算三個(gè)階段。承包項(xiàng)目 施工生產(chǎn) 工程結(jié)算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算主體的開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì) 對(duì)象的內(nèi)容，它決定資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益的變動(dòng)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的施工 和房地產(chǎn)開發(fā)要分開核算。一般包括房地產(chǎn)開發(fā)流程項(xiàng)目決策階段、前期準(zhǔn)備階段、工程建設(shè)階段、項(xiàng)目銷售階段、交付使用階段。項(xiàng)目決策 k前期準(zhǔn)備 工程建設(shè) _1H項(xiàng)目銷售 k交付使用十一 所處市場(chǎng)的相關(guān)要素的比較1

10、、客戶數(shù)量及市場(chǎng)環(huán)境方面施工企業(yè)可能只有單一的業(yè)主，規(guī)模較大的施工企業(yè)可能會(huì)存在幾十名業(yè)主，其市場(chǎng)為賣方市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)者則有同類業(yè)務(wù)的建筑施工企業(yè)而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的則是成百上千的相互獨(dú)立的購(gòu)房者，其市場(chǎng)則是 買方市場(chǎng)。競(jìng)爭(zhēng)者則有其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的其他企業(yè)。2、生產(chǎn)方式及營(yíng)銷手段方面施工企業(yè)的生產(chǎn)方式是訂單生產(chǎn)，即先營(yíng)銷、再生產(chǎn)，其營(yíng)銷手段是業(yè)績(jī)、低價(jià)中標(biāo)等吸引房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則是批量生產(chǎn)，即先生產(chǎn)、再銷售，其營(yíng)銷手段則是面 向最終客戶的項(xiàng)目定位，通過(guò)營(yíng)銷策劃、廣告、促銷等方式吸引購(gòu)房者。+二資源管理的比較1、資金管理及成本控制方面施工企業(yè)的資金需要量相對(duì)少，現(xiàn)金

11、流相對(duì)充裕，收回周期短，使得財(cái)務(wù) 成本和風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，其主要是工程施工部分的成本控制。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金量需要噠，現(xiàn)金流緊張，收回周期長(zhǎng)，使得財(cái)務(wù) 成本和風(fēng)險(xiǎn)大，其主要是項(xiàng)目開發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制。2、人力資源及供應(yīng)商管理方面施工企業(yè)以技術(shù)和施工人員為主，其供應(yīng)商主要包括建筑材料供應(yīng)商、專 業(yè)分包商，供應(yīng)商相對(duì)單一且類型相似，管理難度相對(duì)較小。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則以管理人員為主，其供應(yīng)商有投資策劃公司、地方政 府、項(xiàng)目策劃公司、設(shè)計(jì)事務(wù)所、建筑材料供應(yīng)商、承建商、營(yíng)銷代理公司、 物業(yè)公司等，供應(yīng)商數(shù)量多，管理難度大。3、公共關(guān)系管理方面A、與地方政府、行業(yè)主管部門的關(guān)系.對(duì)施工企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái) 說(shuō)都是非常重要的，因此二者與相關(guān)地方政府、行業(yè)主管部門的關(guān)系都比較好B、與傳媒的關(guān)系 施工企業(yè)與傳媒接觸的比較少，可能只有宣傳找開發(fā) 建設(shè)項(xiàng)目的時(shí)候才會(huì)接觸到傳媒；而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于是面向最終客戶的項(xiàng) 目定位，需要通過(guò)營(yíng)銷策劃、廣告、促銷等方式吸引購(gòu)房者，與傳媒的接觸比 較多，關(guān)系要協(xié)調(diào)好。十三承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)不同施工企業(yè)所面臨的生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)主