我國農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革問題研究

1、我國農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革問題研究摘 要 本文分析了我國農(nóng)村地區(qū)的產(chǎn)權(quán)制度的現(xiàn)狀及其存在的弊端，進(jìn)而論證理解決問題的途徑，寄望于為我國農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度的改革創(chuàng)造理論鋪墊及根據(jù)。關(guān)鍵詞 農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度 集體土地使用權(quán) 宅基地使用權(quán) 房屋所有權(quán) 物權(quán)基金工程：西京學(xué)院校級課題。作者簡介：張旭東，西京學(xué)院經(jīng)管一系國貿(mào)教研室，講師，律師，中國法學(xué)會會員，中華律師協(xié)會會員，研究方向：經(jīng)濟(jì)法。一、我國農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度現(xiàn)狀一我國農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度現(xiàn)狀新中國成立后，通過立法的形式，明確了城市的土地歸國家所有，農(nóng)村的土地歸集體所有，城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有的以外都屬于集體所有。我國實行的是集體土地所有權(quán)與使用權(quán)相別

2、離的原那么。農(nóng)戶對集體所有的土地?fù)碛幸欢ǔ潭壬系氖褂脵?quán)即承包經(jīng)營權(quán)，該權(quán)利在承包期限內(nèi)，可以依法、自愿和有償轉(zhuǎn)讓，但不得用作抵押。該制度本來是對我國農(nóng)村土地制度的改革的一項創(chuàng)舉，但卻因此導(dǎo)致了圍繞土地產(chǎn)生的諸多關(guān)系的混亂，如土地產(chǎn)權(quán)主體的二重化和作為產(chǎn)權(quán)主體的“集體概念的模糊性，最終導(dǎo)致土地利用的低效率。農(nóng)民雖然可以使用土地，但卻不可以處分所擁有的土地資源，無法形成穩(wěn)定的土地利用關(guān)系和產(chǎn)權(quán)關(guān)系。催生出不夠穩(wěn)定和模糊的法律關(guān)系，法律的不穩(wěn)定和模糊必然造成產(chǎn)權(quán)關(guān)系的混亂。二我國農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)制度現(xiàn)狀房屋和土地的關(guān)系，不同的國家對其規(guī)定不盡一樣，如?德國民法典?第94條第1款之規(guī)定：“附著于土地上的物

3、，特別是建筑物，以及與土地尚未別離的消費物，屬于土地的主要組成部分。其將房屋和土地的關(guān)系視為主物與從物的關(guān)系。相反，有的國家那么規(guī)定房屋和土地的關(guān)系并非為主從關(guān)系，而是皆為獨立之物。我國法律并未對二者的關(guān)系作出明確的規(guī)定，但從?憲法?、?民法通那么?、?土地管理法?等相關(guān)法律視之，房屋所占用的土地即宅基地所有權(quán)歸農(nóng)民集體所有，房屋那么可以成為農(nóng)民的私有財產(chǎn)。二、我國農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度存在的缺陷一土地產(chǎn)權(quán)制度存在的缺陷1.土地產(chǎn)權(quán)主體不明。我國農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度具有多元產(chǎn)權(quán)主體，而且界定不夠明確。?中華人民共和國憲法?規(guī)定，我國農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除由法律規(guī)定屬于國家所有的外，都屬于集體所有。?中華人民

4、共和國民法通那么?規(guī)定，由集體所有的土地，按照法律規(guī)定屬于農(nóng)村農(nóng)民集體所有，由農(nóng)村農(nóng)業(yè)消費合作社等農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織所有。已屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有的，可以由鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體享有所有權(quán)。由此可見，農(nóng)村土地的產(chǎn)權(quán)人有國家、農(nóng)村農(nóng)業(yè)消費合作社和鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織，唯獨沒有農(nóng)民。2.管理機(jī)制缺失。隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的深化，農(nóng)村的土地產(chǎn)權(quán)亦由原來的純粹的所有權(quán)細(xì)化為了占有、使用、收益和處分的權(quán)能形式，土地抵押現(xiàn)象亦相當(dāng)普遍。對于不動產(chǎn)物權(quán)而言，其權(quán)屬變更的公示形式為登記，但我國現(xiàn)行法律僅對集體土地所有權(quán)和建立用地使用權(quán)明確規(guī)定了登記發(fā)證制度，但也不夠健全，對于根本的農(nóng)用地包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用

5、地、養(yǎng)殖水面等和未利用地并沒有明確設(shè)立土地使用權(quán)。土地的各項權(quán)利未予以登記，其權(quán)利主體的權(quán)益難以得到保障，農(nóng)村集體土地實現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)管理亦相當(dāng)困難。3.土地承包經(jīng)營權(quán)不穩(wěn)定性。土地承包經(jīng)營權(quán)的內(nèi)在不穩(wěn)定性，其根源于土地產(chǎn)權(quán)的集體所有制，其所隱含的產(chǎn)權(quán)模糊和集體成員權(quán)利和責(zé)任的平分機(jī)制造成了地權(quán)分散化和經(jīng)營的細(xì)碎化趨勢不斷加劇，嚴(yán)重制約現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的開展。二房屋產(chǎn)權(quán)制度存在的弊端2.登記公示無法實現(xiàn)。登記的困難源于宅基地的不能流轉(zhuǎn)。根據(jù)?物權(quán)法?第184條、?擔(dān)保法?第37條的規(guī)定，宅基地的土地使用權(quán)不得抵押；根據(jù)?關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定?，制止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。正是由于農(nóng)村宅基地的無法登

6、記確權(quán)，所以房屋的登記制度當(dāng)然也就不能順利進(jìn)展，所以其繼承、轉(zhuǎn)讓和抵押自然也就存在諸多的制度障礙，無法成為現(xiàn)實。3.保障制度不健全。保障制度的不健全，也使得農(nóng)村的房屋流轉(zhuǎn)會帶來無盡的危害。相比城市而言，農(nóng)村的房屋的價格相對要偏低，會導(dǎo)致很多城市人在城里買不起房轉(zhuǎn)而在農(nóng)村購置，也會有人和單位大量收購農(nóng)村房屋和土地，很多人會因為賣方而居無定所，從而會影響社會穩(wěn)定。三、農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革的途徑討論一土地產(chǎn)權(quán)制度改革途徑農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革應(yīng)該在堅守土地所有權(quán)不變原那么、改革創(chuàng)新和循序漸進(jìn)原那么、堅持效率兼顧公平原那么和城鄉(xiāng)土地制度相銜接原那么的前提下有序進(jìn)展，建立產(chǎn)權(quán)明晰、權(quán)責(zé)明確、使用科學(xué)和保障有力的土

7、地產(chǎn)權(quán)制度，不可操之過急，更不能過于保守，應(yīng)從以下幾個方面努力。1. 以法律的形式明確集體土地所有權(quán)。由于目前的集體土地所有權(quán)行使存在的弊病，所以，筆者建議，首先，要用立法的形式明確集體土地所有權(quán)的歸屬；其次，要用立法的形式明確集體土地所有權(quán)的主體。2. 以立法形式確認(rèn)集體土地使用權(quán)制度。由于歷史及各種復(fù)雜的原因，我國農(nóng)村的集體土地權(quán)屬形式尚處于較低程度，土地資源的成效上沒有完全發(fā)揮。農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革的重點應(yīng)放到土地使用權(quán)上，迅速推進(jìn)物權(quán)化進(jìn)程，完善和標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)村土地使用權(quán)，進(jìn)而進(jìn)步土地利用率，構(gòu)建以進(jìn)步土地利用率為核心的土地產(chǎn)權(quán)制度。除此之外，還應(yīng)賦予集體土地使用權(quán)以完好的占有、使用、收益和

8、處分權(quán)能，權(quán)利人在有效的使用期內(nèi)應(yīng)能自由轉(zhuǎn)包、分包、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、繼承和作價入股等，可以自由流轉(zhuǎn)，以達(dá)土地合理和充分利用之效，最大化的發(fā)揮其成效，兼顧公平與效率。 3.完善和確立農(nóng)村土地登記制度。我國目前有關(guān)集體土地的等級制度比較混亂，登記部門繁多，不夠統(tǒng)一，如國土資源管理部門、農(nóng)業(yè)部門和林業(yè)部門等部門分別對集體土地所有權(quán)和建立用地使用權(quán)、集體土地的承包經(jīng)營權(quán)和林地用使用權(quán)進(jìn)展登記，以及與集體土地有關(guān)的房屋、草地、灘涂和養(yǎng)殖水面等的登記部門也不夠統(tǒng)一，各自的法律根據(jù)也不盡一樣，有不同的部門進(jìn)展登記，必然導(dǎo)致因此而產(chǎn)生的法律關(guān)系的混亂。4.完善立法。通過立法，標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)村土地權(quán)屬的獲得、喪失、變

9、更、轉(zhuǎn)移等行為，確定和標(biāo)準(zhǔn)集體土地使用權(quán)的物權(quán)化，不僅可以使整個物權(quán)法律關(guān)系協(xié)調(diào)一致，還能使長期以來的圍繞集體土地而產(chǎn)生的所有權(quán)和使用權(quán)關(guān)系標(biāo)準(zhǔn)化和明晰化，更能使農(nóng)民的穩(wěn)定和放心的使用土地充分保護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益，以配合我國的社會主義建立和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、快速、協(xié)調(diào)開展。二房屋產(chǎn)權(quán)制度改革途徑1.明確宅基地使用權(quán)與房屋所有權(quán)之關(guān)系。從現(xiàn)行法的規(guī)定來看，宅基地使用權(quán)的單獨轉(zhuǎn)讓是制止的，但假設(shè)房屋和宅基地一起轉(zhuǎn)讓能否轉(zhuǎn)讓？法律并沒有做出明確的規(guī)定。所以，筆者建議應(yīng)通過立法的形式明確農(nóng)村的房屋連同其所占用的宅基地可以自由的轉(zhuǎn)讓，這樣就能和城市的商品房制度相銜接，同時也可以使農(nóng)村的財產(chǎn)實現(xiàn)自由的流通，使

10、財產(chǎn)可以得到最大化的利用，更好的表達(dá)其價值。因為不可以流通自然就無法表達(dá)和評估其價值，自然也就無法進(jìn)展抵押，財產(chǎn)將很難表達(dá)其財產(chǎn)價值。這和我國的立法精神不相符。2.依法標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)村房屋所有權(quán)的登記制度。因為農(nóng)村房屋所有權(quán)的登記涉及到宅基地使用權(quán)的問題，所以，首先，嚴(yán)格把握宅基地使用權(quán)的登記問題。在嚴(yán)格執(zhí)行?土地管理法?“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地的規(guī)定的根底上，對登記主體進(jìn)展戶籍調(diào)查，對手續(xù)完備、合法建造的農(nóng)村宅基地及其地上房屋，依法予以登記，頒發(fā)?房屋所有權(quán)證?；其次，標(biāo)準(zhǔn)宅基地的登記工作。嚴(yán)格執(zhí)行?土地登記方法?規(guī)定進(jìn)展宅基地登記，宅基地的申請和使用必須符合土地利用總體規(guī)劃，確保權(quán)屬確實認(rèn)

11、明晰、合法；再次，清查和標(biāo)準(zhǔn)宅基地占用率。對農(nóng)戶所占用的宅基地應(yīng)當(dāng)在改革時進(jìn)展全面的清查，對于占用的宅基地超過標(biāo)準(zhǔn)的要依法收回，保證耕地的產(chǎn)出；第四，加強(qiáng)執(zhí)法力度。在標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記制度的同時，也要依法加強(qiáng)執(zhí)法力度，對違法交易和違法占用土地的行為要嚴(yán)加懲罰，形成長效機(jī)制，用法律標(biāo)準(zhǔn)其行為，明確其責(zé)任。3.依法標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)村房屋的產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)機(jī)制。農(nóng)村房屋應(yīng)當(dāng)允許流轉(zhuǎn)，根據(jù)主體的不同應(yīng)該有所區(qū)分，首先，假設(shè)購置方屬于農(nóng)村居民的，可按現(xiàn)行方式流轉(zhuǎn)，進(jìn)展相應(yīng)的過戶登記；假設(shè)購置方不屬于農(nóng)村居民的，法律應(yīng)當(dāng)規(guī)定相應(yīng)的條件或者交納相應(yīng)的費用后流轉(zhuǎn)。其次，在進(jìn)展新農(nóng)村建立地區(qū)試點流轉(zhuǎn)。房屋流轉(zhuǎn)工作不能一蹴而就，

12、應(yīng)當(dāng)由法律進(jìn)展原那么性規(guī)定，然后試點，進(jìn)一步總結(jié)經(jīng)歷，然后逐步推廣至全體農(nóng)村地區(qū)。再次，標(biāo)準(zhǔn)價格機(jī)制。為了防止乘人之危的打劫行為，應(yīng)當(dāng)由政府進(jìn)展相應(yīng)的價格指導(dǎo)，然后逐步建立公平的農(nóng)村房屋交易市場，進(jìn)展公平的交易，以保障農(nóng)民的合法權(quán)益。4. 完善的立法。首先，應(yīng)當(dāng)對現(xiàn)行法律作出相應(yīng)的修改，以適應(yīng)農(nóng)村房屋交易的需要，進(jìn)展開放式的原那么規(guī)定，譬如盡快修改?土地管理法?、?物權(quán)法?和?擔(dān)保法?中制止宅基地流轉(zhuǎn)的規(guī)定。其次，按照房地一體主義的原那么，盡快制定出農(nóng)村房地產(chǎn)交易管理之類的法律、法規(guī)，標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)村房地產(chǎn)的交易有序進(jìn)展，確立農(nóng)村地區(qū)的所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)的設(shè)立、變更和消滅相應(yīng)的登記制度。5. 加大宣傳教育力度。對于法律修改后或立法后，應(yīng)由相應(yīng)的部門加強(qiáng)對農(nóng)村地區(qū)的法治宣傳教育，讓農(nóng)村居民理解和掌握法律，掌握農(nóng)村房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)的法律、法規(guī)，防止因不懂法而不按法律的規(guī)定擅自轉(zhuǎn)讓，以便更好的保護(hù)農(nóng)村居民的合法權(quán)益。同時，增強(qiáng)農(nóng)村居民的法治理念，也是我國進(jìn)展法治建立所必需的，唯有廣闊的農(nóng)村居民知法、懂法、用法，我國的法治建立目的才會實現(xiàn)。參考文獻(xiàn)：2王利明.物權(quán)法研究.中國人民大學(xué)出版社.2002