房地產(chǎn)資金運(yùn)作模式

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上房地產(chǎn)開發(fā)的資金運(yùn)作開發(fā)一個項(xiàng)目流程大體為：勘察、-拿地-施工-封頂-開盤-銷售-完工-入住-物業(yè)其間涉及到五重主要的合同關(guān)系，這五重合同關(guān)系都牽連著資金走向：一、開發(fā)商與出讓方的合同關(guān)系；二、開發(fā)商與建筑方的合同關(guān)系；三、開發(fā)商與銀行的合同關(guān)系；四、購房人與開發(fā)商的合同關(guān)系；五、購房人與銀行的合同關(guān)系。其余什么開發(fā)商與水、電、暖方面的合同關(guān)系，與監(jiān)理方面的合同關(guān)系、與設(shè)計(jì)所方面的合同關(guān)系、環(huán)境評估什么的，因較少涉及到資金問題，此處就不了。開發(fā)商與土地出讓方的合同關(guān)系: 國內(nèi)并沒有一個法律、或規(guī)則，來規(guī)定開發(fā)商在什么環(huán)節(jié)必須繳納多少的土地出讓金，這一切都是在具體的土地

2、出讓合同中，由雙方具體簽訂。實(shí)際操作中，很多關(guān)系硬的企業(yè)，可能支付了兩成土地出讓金后，就開始進(jìn)行開發(fā)了，項(xiàng)目全都賣完了，也未必向國家繳清那欠的八成土地出讓金。關(guān)系不硬的企業(yè)，呵呵，可能土地出讓金一次性交清了，都未必能開得了工呢。開發(fā)商與建筑方的合同關(guān)系:建筑方早年間牛氣，現(xiàn)在，都是看開發(fā)商的臉色度日，為了早日拿到一個建設(shè)項(xiàng)目，基本上都是主動承諾先墊付工程款。開發(fā)商與銀行的合同關(guān)系很多開發(fā)商和銀行的關(guān)系是非常密切的，有的銀行會和開發(fā)商形成默契關(guān)系，我給你放開發(fā)貸款，等你賣樓的時候，就要協(xié)助我拿到所有的個人按揭業(yè)務(wù)。購房人與開發(fā)商的合同關(guān)系:在從意向到正式合同的、這一不確定的時間段里，你給付的資金

3、，便被開發(fā)商無償占用了。有的可能會在意向合同中注明，其間按照銀行存款利率，給你結(jié)算利息。這對開發(fā)商來說，也是非常上算的，如果開發(fā)商不是從您手中取得這筆資金，而是從銀行貸款取得的話，他是按照貸款利率支付利息的，其間利率相差2%到3.5%左右呢，開發(fā)商等于按存款利率從您這貸了一筆款。附帶著說一下"期房"但期房制度無疑極大減緩了開發(fā)商的資金壓力，讓開發(fā)商在樓蓋好之前，就可以先拿到大筆資金，直接把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到了購房人身上。在一個需求旺盛的市場中，買家缺乏有力的要價資本，相比現(xiàn)房，期房的價格還是要低一些的，所以期房制度也有其生存的理由和空間。但這確實(shí)是開發(fā)商為了縮短資金流程、減輕資金壓

4、力的天才舉措。購房人與銀行的合同關(guān)系:但是有的項(xiàng)目銷售情況不好，開發(fā)商手里資金吃緊，他也著急啊，又不肯降價銷售，于是便有了新辦法。開發(fā)商冒充購房人，通過按揭買自己的房子，以按揭的方式從銀行騙貸。從角度來看，企業(yè)資金管理需解決的核心問題為：資金配置、資金效率、及資金安全。房地產(chǎn)資金運(yùn)作模式王二麻子是我的另外一個同學(xué)，現(xiàn)在是開發(fā)房地產(chǎn)的億萬級富翁。同學(xué)的話那我就說說。想當(dāng)年，王二麻子那個落魄啊!就連他注冊公司的注冊資金，也是我臨時才借給他的。如今，別看王二麻子表面風(fēng)光，他拿地的錢，是從銀行貸款的;修房子的錢，是建筑商墊資的?？傊?，他就是一個完全的“空手道”。房子修好后，王二麻子在正式開盤前，通常要

5、舉行一個“內(nèi)部認(rèn)購會”。這個內(nèi)部認(rèn)購，其實(shí)就是王二麻子召集公司內(nèi)部員工和一些象我這樣的、相熟的炒房客(或者干脆是一些從招聘會上收集的、眾多的、應(yīng)聘者的“身份證復(fù)印件”)，以這些人的名義來買房子，全部用銀行貸款來買。這，就是所謂的“開發(fā)商囤房”。并且，此次交易上報(bào)給銀行的交易價，必須比實(shí)際的內(nèi)部交易價提高 30%。為什么?因?yàn)橘J款買房要首付兩成啊!舉個例子，如果你想收回100萬，那你就必須以130萬的房價向銀行貸款。這樣，銀行給你的錢就是：130萬 ×0.8=104萬;你實(shí)際裝進(jìn)口袋的錢就是：104萬4萬(給相關(guān)銀行人員的“好處費(fèi)”)=100萬。就這樣，通過開盤前的內(nèi)部認(rèn)購，王二麻子其

6、實(shí)已經(jīng)成功的全部收回了投資，把所有的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)給了銀行。到這時，王二麻子才會開始打廣告賣房子，并歸還“買地的銀行貸款”和“修房子的建筑商墊資”。作者發(fā)言：后面又怎么操作呢?同學(xué)的話你怎么那樣笨啊!稍微聰明一點(diǎn)的人都能想到，后面的操作方法，其實(shí)與我炒房的方法是一樣的，也就是：“如果遇見不明真象的投資者(說是投資者，其實(shí)是傻帽)買房，那就高價賣給他;如果一直沒有投資者買房，那就不斷的把自己的房子加價轉(zhuǎn)貸給自己，不斷的用銀行的錢來還銀行的債?！辈贿^，由于已經(jīng)收回了按揭貸款的首付款，所以后面的操作并不需要每一次都加價30%，只需按著樓市房價本來的上漲幅度加價就可以了(即每年上漲 14%左右)。什么? 萬一

7、房價上漲幅度不足于支付貸款利息怎么辦? 笑話，你什么時候看見過中國樓市的房價上漲幅度低于當(dāng)年的貸款利息了? 明白了吧!這，就是中國樓市的房價，只能上漲不能下跌;并且，房價的上漲幅度還不能低于當(dāng)年貸款利息的真正原因!其實(shí)，“金融成本”才是房價構(gòu)成的大頭，至少要占目前房價的50%。以上海倒塌的蓮花河畔景苑為例。網(wǎng)上公布，其樓面價格不到604元/平方米，建筑成本也不到 1300元/平方米。原因很簡單，“金融游戲”是有成本的，每這樣操作一次，房子就必須加價一次。只有不斷的加價，上述操作才有生存的空間。俗話說“豆腐盤成了肉價錢”。這，就是“金融游戲”的代價!有句話道出了目前中國樓市的實(shí)情，“房子是用來炒

8、的，不是用來住的;商品房是賣給銀行的，不是賣給老百姓的?！崩贤瑢W(xué)，請你想一想，為什么會發(fā)生那么多的這類事情呢?為什么全國的銀行都明知道是假按揭也要把錢貸給地產(chǎn)商呢?難道銀行的官員們都是傻子嗎? 原因在于，銀行內(nèi)部人員與開發(fā)商其實(shí)是狼狽為奸的同伙。參與這項(xiàng)操作的某些銀行內(nèi)部人員決不是希望通過購房者支付貸款利息為銀行賺錢，坦白地說，他們是在參與分贓，他們與開發(fā)商一起盜取不義之財(cái)，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給國家銀行，而買單的是真實(shí)的購房者。一旦真實(shí)的購房者無法買下這個巨單，銀行就出現(xiàn)危機(jī)。這時候，買單的就是全國人民了，國家必須銀行注資，消除爛帳。國家的錢哪里來?印鈔票!結(jié)果是什么?通貨膨脹，物價飛漲，老百性的錢不

9、值錢了，或者說老百姓的錢被搶了，被誰搶了?被國家搶去堵漏了，堵開發(fā)商和銀行某些蛀出來的大洞。這個洞如此之大，堵住了也是一個丑陋的疤，而疼的永遠(yuǎn)是百姓。所以我會說房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為相關(guān)單位、相關(guān)部門團(tuán)結(jié)起來瓜分國家金錢(其實(shí)是老百姓的存款)的道具。違規(guī)又有什么大不了的?銀行官員們不怕啊!只要表面的紙上手續(xù)完備了，我就沒有了責(zé)任。即使按揭貸款是假的，又有什么關(guān)系?況且銀行有國家這個后臺，就是虧了也不怕，反正銀行的官員們現(xiàn)在掙了錢就行。至于銀行以后不行了，自然有國家來管，況且那是下屆銀行官員的事情。難怪中國銀行的壞賬率居然在40%以上!原來，在中國，最大的腐敗在銀行!銀行貸款的制度漏洞有：1、抵押物價

10、值的評定方法有缺陷。比如，明明開發(fā)商拿地只用了5000萬，他卻可以用這塊地抵押貸款1個億；比如，開發(fā)商修樓修到蓋頂，明明只用了7000萬(含地錢)，他卻可以用這個樓抵押貸款2個億。舉個例子：有個賣衣服的商人因?yàn)樯庵苻D(zhuǎn)，需要以衣服為抵押物向銀行貸款。你說說，銀行是該“按照衣服出廠價的8折”給他貸款呢?還是該“按照衣服零售價的8折”給他貸款。2、責(zé)任追究方法有缺陷“只要表面的紙上手續(xù)完備了，銀行官員就沒有了責(zé)任?！边@怎么可以呢?聽你說到這兒，就連我這么笨的人也知道了應(yīng)該如何理順樓市只要嚴(yán)格金融制度，讓炒房的人不能獲得投機(jī)的資金，樓市的泡沫自然的就會散去!房地產(chǎn)：資金鏈變局房地產(chǎn)危機(jī)的演變往往是通

11、過銷售環(huán)節(jié)反映在開放企業(yè)緊繃的資金鏈上，影響資金鏈的決定性因素在與銷售回款與借貸滾動。在資金越來越難獲取的背景下，解決資金缺口最主要的兩條路徑，一是加快銷售；二是縮減投資。由于短期之內(nèi)政策松動的程度和可能性均不大，銷售明顯回暖的可能性低，因此，開發(fā)企業(yè)大幅縮減新開工規(guī)模與放慢工程建設(shè)進(jìn)度的可能性大增。 上市公司資金鏈狀況分化已經(jīng)開始明顯，行業(yè)資金鏈若進(jìn)一步緊繃，未來分化將進(jìn)一步加劇，預(yù)示著未來現(xiàn)金為王與并購潮的來臨。此次政策調(diào)控對不同區(qū)域市場、不同定位的商品房影響差別較大，對改善性住房需求、高端住宅需求抑制明顯，從而對定位不同的公司影響差異也較大。滿足剛需、快周轉(zhuǎn)的公司銷售較好。同時，貨幣資金

12、充裕、借款較少的企業(yè)壓力相對較少。由于明年政策延續(xù)下市場格局也仍將延續(xù)，上市公司銷售、現(xiàn)金分化將進(jìn)一步加劇，預(yù)示著未來現(xiàn)金為王與并購潮的來臨。在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源構(gòu)成中最重要的三個部分分別是：企業(yè)自籌資金、銷售現(xiàn)金回款（定金與預(yù)收款）、貸款。銷售回款是房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。由于銀行對房地產(chǎn)企業(yè)期房銷售賬戶進(jìn)行了專門的監(jiān)管，個人按揭部分受銀行放貸速度影響，回款相對較慢。開發(fā)企業(yè)在完成預(yù)售后，資金回籠相對滯后。在政策調(diào)控不變的情況下成交量變化的幾個階段：第一階段：剛性需求仍然持續(xù)釋放，改善性需求強(qiáng)烈的需求以略低于正常水平的速度釋放，需求下降以投資性需求下降為主。投資意愿強(qiáng)烈的投資性需求仍有

13、少量通過。第二階段：剛性需求釋放開始放緩（非房價下降預(yù)期因素），其中也有符合剛需的需求群體由于第一階段的釋放開始減少，剛需增量小于剛需的釋放量。第三階段：房價下降預(yù)期強(qiáng)烈，剛需觀望；同時投資性需求無法釋放，成交量出現(xiàn)快速下降。第四階段：成交量達(dá)到低谷，反應(yīng)所有不利因素，需求釋放開始釋放。目前由于城市差異，市場正處于第二、三個階段可能性較大。特別強(qiáng)調(diào)的是上述不同階段的假設(shè)分析其重要前提是政策調(diào)控未變，政策松動或調(diào)整，將對成交量產(chǎn)生重大影響。如果民間資本與信托新增資金急速下降，到期存量借貸還本付息壓力則顯著大增，未來兩年此項(xiàng)資金流入流出凈額為負(fù)的可能性也將大增。企業(yè)分化必將加劇，“現(xiàn)金為王”將再現(xiàn)

14、江湖，并可能出現(xiàn)并購潮。房地產(chǎn)上市公司貨幣資金相較于存貨比例近兩年持續(xù)下降，由短期借款與一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債帶來的短期償債壓力顯著提升。房地產(chǎn)行業(yè)未來兩年資金鏈缺口明顯，如果銷量持續(xù)低迷，行業(yè)內(nèi)公司將出現(xiàn)重大分化。企業(yè)持有現(xiàn)金與加快銷售變現(xiàn)意圖將加強(qiáng)。由于政策對不同產(chǎn)品的抑制作用顯著不同，立足剛需的項(xiàng)目去化速度將顯著高于高端及改善性項(xiàng)目?，F(xiàn)階段，剛需項(xiàng)目比重大的公司更安全（若改善性需求適度放開，改善性項(xiàng)目較多的公司將受益更多、彈性更好）。如果未來房地產(chǎn)企業(yè)分化加劇，資金鏈進(jìn)一步緊張，很可能出現(xiàn)并購潮，資金實(shí)力雄厚的企業(yè)將明顯勝出，市場將再現(xiàn)“現(xiàn)金為王”的場景。風(fēng)險(xiǎn)提示：與我們的預(yù)測值產(chǎn)生重大

15、偏差的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在于對未來銷售量預(yù)測偏差，“其它資金來源”的增長率及利率假設(shè)偏差等。同時由于企業(yè)有自我調(diào)節(jié)的能力，如果開發(fā)企業(yè)及時收縮投資規(guī)模，資金缺口將縮小。政策放松將明顯改善行業(yè)資金鏈情況，改善情況視政策放松程度而定。房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈狀況分析目前企業(yè)已有融資渠道拓展空間不大，企業(yè)短期的融資能力下降，長期需要對融資渠道進(jìn)行創(chuàng)新和拓展。資金余缺=現(xiàn)金流入-剛性開支。資金流入：最重要的為銷售回款，約占行業(yè)資金流入總量的60%。第二個重要的資金來源是銀行貸款。信托是近2年迅速發(fā)展的一個房地產(chǎn)融資渠道。最低資金流出：主要包括未付地價款和工程款兩部分。房地產(chǎn)企業(yè)另一個主要的資本開支項(xiàng)目是工程款。長期來看融資模式將不斷創(chuàng)新：金融環(huán)境往往取決于市場信貸環(huán)境的變化，而背后的邏輯則是經(jīng)濟(jì)和宏觀政策。更長期來看，未來房地產(chǎn)行業(yè)的融資模式存在多種創(chuàng)新的空間。只要有合適的風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)率，外部資金還將持續(xù)地流入地產(chǎn)行業(yè)。一方面，由于商業(yè)持有物業(yè)存在穩(wěn)定的租金收入，使得需求端的融