房地產(chǎn)估價(jià)整理過后的資料范文復(fù)習(xí)過程

1、房地產(chǎn)估價(jià)一、單選題1. 在估價(jià)中，若各種估價(jià)方法出現(xiàn)大的偏差，一般超過（A ）,則要重新檢查各估價(jià)方法的計(jì)算過程、參數(shù)的選取、市場條件的判斷等。A. 30%2. 實(shí)際評估中常采用 （C ）進(jìn)行交易情況修正。C.百分率法3. （ A ）是將估價(jià)對象未來某一年或某一月的毛租金乘以相應(yīng)的毛租金乘數(shù)來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。A.毛租金乘數(shù)法4. 運(yùn)用數(shù)學(xué)曲線擬合法中， 最簡單最常用的是（A）o A. 直線趨勢法5. （A ）是收益法估價(jià)的典型對象，包括出租的住宅（特別是 公寓）、寫字樓、商鋪、停車場、標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉庫和土地等， 其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用后的余額。A.出租型房地產(chǎn)6.

2、 “三二一 ”法則是將標(biāo)準(zhǔn)深度100英尺的臨街土地劃分為與街道平行的四等份，由臨街方向算起，第一個(gè)25英尺的價(jià)值占整塊土地的（B ）o B. 40%7. （ C ）是為確定政府強(qiáng)制征用的房地產(chǎn)的補(bǔ)償額而評定的價(jià)格。C.征用價(jià)格8. （ D ）是指對面臨特定街道而可及性相當(dāng)?shù)耐恋兀O(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，選取若干標(biāo)準(zhǔn)宗地求得平均價(jià)格，將此平均價(jià)格稱為路線價(jià)，然后配合臨街深度價(jià)格修正率表和其他價(jià)格修正 率表，測算該街道其他臨街土地價(jià)格的一種估價(jià)方法。D.路線價(jià)估價(jià)法9. 凡脫離房地產(chǎn)估價(jià)師工作崗位連續(xù)時(shí)間（B ）年（含）以上者，注冊管理機(jī)構(gòu)將取消其注冊。B. 210. （A ）是由潛在毛收入扣除正常的空置、

3、拖欠租金（延遲支付租金、少付租金或不付租金）以及其他原因造成的收 入損失后所得的收入。A.有效毛收入11. 一般選取的可比實(shí)例房地產(chǎn)的成交日期離估價(jià)時(shí)點(diǎn)的間隔越短，在進(jìn)行交易日期修正時(shí)的準(zhǔn)確性越高。因此，最好選擇近期（B ）年內(nèi)成交的交易實(shí)例作為可比實(shí)例。B. 112. 如果房地產(chǎn)價(jià)格的時(shí)間序列的逐期增減量大致相同，也 可以采用最簡便的（B ）預(yù)測。 B.平均增減量法13. 房地產(chǎn)估價(jià)一般要估算的是房地產(chǎn)的（C ），因而房地產(chǎn)估價(jià)就需要通過對估價(jià)基準(zhǔn)日的市場實(shí)際狀況進(jìn)行模擬，以求估價(jià)價(jià)值（或說估價(jià)價(jià)格）盡可能地接近房地產(chǎn) 在估價(jià)基準(zhǔn)日的市場價(jià)值。C.市場價(jià)值14. （ D ）是指估價(jià)結(jié)果對應(yīng)的

4、日期，即在該日期上估價(jià)對象才具有的房地產(chǎn)價(jià)格或價(jià)值，通常用年、月、日表示。D.估價(jià)時(shí)點(diǎn)15. （D ）是指房屋承重構(gòu)件已屬危險(xiǎn)構(gòu)件，結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定和承載能力，隨時(shí)有倒塌可能，不能確保使用安全的房屋。D.危險(xiǎn)房16. 取得房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)學(xué)科大專學(xué)歷，具有 （D ）年以上相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)歷， 其中從事房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)滿四年，可 申請參加房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試。D. 617. 市區(qū)一工廠由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整欲與外商合建寫字樓，利用市場比較進(jìn)行土地價(jià)格評估時(shí)，下列中（A ）為最佳比較案例。A.周圍寫字樓的售價(jià)18. 土地資產(chǎn)又可以說是商品化的土地和土地資本，它通 常以 （B ） 來表示。B. 價(jià)值量19. 根

5、據(jù)擔(dān)保法第三十六條規(guī)定，下列哪種說法是錯(cuò) 誤的（C ）o C.鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)可以單獨(dú)抵押20. 某宗房地產(chǎn)采用市場法、成本法、收益法估價(jià)的結(jié)果 有相當(dāng)?shù)牟町?，其最終估價(jià)結(jié)果應(yīng)（ C ）o C.在三者 的基礎(chǔ)上綜合分析決定一、單選題1. 計(jì)算街角地的價(jià)格，通常是采用（D ）o D.正旁兩 街分別輕重估價(jià)法2. 新開發(fā)區(qū)土地的分宗評估，（B ）是一種有效的方法。B. 成本法3. 如果房地產(chǎn)價(jià)格的時(shí)間序列的逐期增減量大致相同， 也可以采用最簡便的（B ）預(yù)測。B.平均增減量法4. 一面臨街的矩形土地價(jià)格的計(jì)算公式為 （A ） o A. 土 地總價(jià)=路線價(jià)x平均深度價(jià)格修正率劉臨街寬度劉

6、臨街深 度5. （ D）既反映了進(jìn)行土地分配和再分配的客觀必然性，也是進(jìn)行土地產(chǎn)權(quán)管理、調(diào)整土地關(guān)系的基本出發(fā)點(diǎn)。D.土地的社會(huì)屬性6. 土地資產(chǎn)又可以說是商品化的土地和土地資本，它通常以（B ）來表示。B.價(jià)值量7.（ A ）是由潛在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金（延遲支付租金、少付租金或不付租金）以及其他原因造成的收 入損失后所得的收入。A.有效毛收入8假設(shè)開發(fā)法的理論是（B ）。B.預(yù)期原理9. （ A ）又稱為單位建筑面積地價(jià)，是指平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格，是一種特殊的土地單價(jià)。A.樓面地價(jià)10. （D ）是在房地產(chǎn)持有期末轉(zhuǎn)售房地產(chǎn)可以獲得的凈收益。D.期末轉(zhuǎn)售收益11. 根

7、據(jù)擔(dān)保法第三十六條規(guī)定，下列哪種說法是錯(cuò)誤 的（C ）。C.鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)可以單獨(dú)抵 押12. 在估價(jià)中，若各種估價(jià)方法出現(xiàn)大的偏差，一般超過（A ），則要重新檢查各估價(jià)方法的計(jì)算過程、參數(shù)的選取、市場條件的判斷等。A. 30%13. （ A ）是將估價(jià)對象未來某一年或某一月的毛租金乘以相應(yīng)的毛租金乘數(shù)來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。A.毛租金乘數(shù)法14. 建設(shè)期的（D ） 一般是估價(jià)時(shí)點(diǎn)。D.終點(diǎn)15. （ D ）是先假設(shè)將估價(jià)對象建筑物分解為各個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程，然后測算各個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程 的數(shù)量，再調(diào)查、了解估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)各個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或分部分項(xiàng) 工程的單位價(jià)格或成本，最

8、后將各個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或分部分項(xiàng)工 程的數(shù)量乘以相應(yīng)的單位價(jià)格或成本后相加，再加上相應(yīng)的專業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤，來求取建筑物重新購建價(jià)格的方法。D.分部分項(xiàng)法16. 資本化率是房地產(chǎn)的（C ）的比率。 C.某種年收益與 其價(jià)格17. 房地產(chǎn)估價(jià)一般要估算的是房地產(chǎn)的（C ），因而房地產(chǎn)估價(jià)就需要通過對估價(jià)基準(zhǔn)日的市場實(shí)際狀況進(jìn)行模擬，以求估價(jià)價(jià)值（或說估價(jià)價(jià)格）盡可能地接近房地產(chǎn)在估價(jià)基 準(zhǔn)日的市場價(jià)值。C.市場價(jià)值18. “三二一 ”法則是將標(biāo)準(zhǔn)深度 100英尺的臨街土地劃分為與街道平行的四等份，由臨街方向算起，第一個(gè)25英尺的價(jià)值占整塊土地的（B ）。 B.

9、40%19. （ A ）又稱物質(zhì)磨損、有形損耗，是建筑物在實(shí)體上的老化、損壞所造成的建筑物價(jià)值損失。A.物質(zhì)折舊20. 市場比較法交易實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近，（A ）年內(nèi)最佳。A. 11. （ D）又稱剩余法，是預(yù)測估價(jià)對象未來開發(fā)完成后的價(jià) 值，然后扣除預(yù)計(jì)的正常投入費(fèi)用、正常稅金及合理利潤 等，以此估算待估房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。D.假設(shè)開發(fā)法2. （ C ）的一種變通形式是成本節(jié)約資本化法” C.收 益法3. 市場比較法的主要理論依據(jù)是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的（C ）。 C.替代原理4. （D ）是指房地產(chǎn)帶來的間接利益，如安全感、自豪感、提高個(gè)人的聲譽(yù)和信用、增強(qiáng)企業(yè)的融資能力和獲

10、得一定 的避稅能力。D.無形收益5. 土地資產(chǎn)又可以說是商品化的土地和土地資本，它通常以（B ）來表示。B.價(jià)值量6. 某宗房地產(chǎn)采用市場法、成本法、收益法估價(jià)的結(jié)果有相當(dāng)?shù)牟町?，其最終估價(jià)結(jié)果應(yīng)（C ）。C.在三者的基礎(chǔ)上綜合分析決定7. （ C ）是將估價(jià)對象某一年的有效毛收入 （EGI）乘以 有效毛收入乘數(shù)（EGIM ）來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。C. 有效毛收入乘數(shù)法8. （ C ）是為確定政府強(qiáng)制征用的房地產(chǎn)的補(bǔ)償額而評定的價(jià)格。 C.征用價(jià)格9. 被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用（C ）評估。C.收益法10. 某路線價(jià)區(qū)段的臨街宗地大部分的深度為16m，則其標(biāo)準(zhǔn)深度應(yīng)

11、定（B ）。 B. 16m11. 一般選取的可比實(shí)例房地產(chǎn)的成交日期離估價(jià)時(shí)點(diǎn)的間隔越短，在進(jìn)行交易日期修正時(shí)的準(zhǔn)確性越高。因此，最好選擇近期（B）年內(nèi)成交的交易實(shí)例作為可比實(shí)例。B.112. 成本法中一般不計(jì)息的項(xiàng)目是（D ）。D.銷售稅費(fèi)13. 運(yùn)用數(shù)學(xué)曲線擬合法中，最簡單最常用的是（ A ）oA. 直線趨勢法14. 在實(shí)踐當(dāng)中，估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)采用公歷表示并應(yīng)精確到（A ）o A.日15. （D ）房地產(chǎn)，主要勘查商業(yè)繁華度、交通便捷度、區(qū)域土地利用方向、臨街寬度和深度、臨街道路狀況、宗地形狀 及可利用程度、公用服務(wù)設(shè)施狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、自然和 人文環(huán)境狀況等。 D.商業(yè)用途16. （C ）

12、又稱外部性折舊，是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價(jià)值損失。C.經(jīng)濟(jì)折舊17. 四三二一 ”法則是將標(biāo)準(zhǔn)深度 100英尺的臨街土地劃分為與街道平行的四等份，由臨街方向算起，第一個(gè)25英尺的價(jià)值占整塊土地的（B ）。B. 40%18. 房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試合格人員，必須在取得房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書后（B ）個(gè)月內(nèi)辦理注冊登記手續(xù)。B. 319. 房地產(chǎn)估價(jià)一般要估算的是房地產(chǎn)的（C ），因而房地產(chǎn)估價(jià)就需要通過對估價(jià)基準(zhǔn)日的市場實(shí)際狀況進(jìn)行模擬，以求估價(jià)價(jià)值（或說估價(jià)價(jià)格）盡可能地接近房地產(chǎn)在估價(jià)基 準(zhǔn)日的市場價(jià)值。C.市場價(jià)值20. 新開發(fā)區(qū)土地的分宗評估，（B ）是一種有效

13、的方法。B. 成本法多選題21. 根據(jù)將未來收益轉(zhuǎn)化為價(jià)值的方法不同，即資本化的方 式不同，收益法分為（CD ）兩種。C.直接資本化法 D.報(bào) 酬資本化法22. 歐美很早就將路線價(jià)法應(yīng)用在課稅上，用到的主要路線價(jià)法則有（ABCD）等。A. “四三二一”法則B. 蘇慕斯法則 C.霍夫曼法則D. 哈柏法則23. 屬于房地產(chǎn)大類價(jià)格類型的有（ABC ）。A. 買賣價(jià)格 B.租賃價(jià)格 C.抵押價(jià)格24. 房地產(chǎn)價(jià)格的形成基礎(chǔ)源自于（BCD ）。B. 房地產(chǎn)的使用價(jià)值C.房地產(chǎn)的相對稀缺性D.房地產(chǎn)存在有效需求25. 所選取的若干個(gè)可比實(shí)例價(jià)格經(jīng)過比較修正后得到若干個(gè)估價(jià)對象的比準(zhǔn)價(jià)格，可選用（ABCD

14、 ）等方法之一計(jì)算最終市場價(jià)格。D.眾數(shù)法26. 求取建筑物重新購建價(jià)格的具體方法有（ABCD）。A. 單位比較法 B.分部分項(xiàng)法 C. 工料測量法 D. 指數(shù)調(diào)整法27. 下列（ABCD ）房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押。A.權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)|b.用于教育、醫(yī)療、市 政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)C.列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物D.已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)28. 路線價(jià)估價(jià)法特別適用于（ABCD ）進(jìn)行估價(jià)。A. 土地的課稅B.征地拆遷C. 土地的重新規(guī)劃D.批量土地29. 房產(chǎn)在估價(jià)中居于標(biāo)識性地位，可分為 （AB ）兩種情 況。A.房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的估價(jià)B.房產(chǎn)所有權(quán)的房產(chǎn)租賃價(jià)

15、格的估價(jià)30. 地產(chǎn)估價(jià)范圍包括（BCD ）三個(gè)方面。B. 土地使用權(quán)費(fèi)用C.附著物補(bǔ)償費(fèi)用D.土地轉(zhuǎn)讓收益21. 房地產(chǎn)按照用途可以分為（ ABCD）等類型。A. 商業(yè) B.辦公 C.居住 D.工業(yè)22. 正確運(yùn)用路線價(jià)估價(jià)法必須具備（AB ）兩個(gè)前提條件。A.深度價(jià)格修正率及其他修正率表必須科學(xué)、合理B. 城市規(guī)劃必須完善，街道較規(guī)整，土地的排列相對整齊23. 求取新開發(fā)的土地價(jià)格、新開發(fā)的房地產(chǎn)價(jià)格和舊房A.簡單算術(shù)平均法B.加權(quán)算術(shù)平均法C.中位數(shù)法地產(chǎn)重新購建價(jià)格的基本步驟是（BCD ）。B.搞清楚房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成C.測算各構(gòu)成項(xiàng)目的金額 D.將各構(gòu)成項(xiàng)目的金額累加24. 屬于房地產(chǎn)

16、大類價(jià)格類型的有（ABC ）。A.買賣價(jià)格 B.租賃價(jià)格C抵押價(jià)格25. （ ABD）是求取報(bào)酬率的三種方法。A.市場提取法B.累加法 C.遞減法 D.投資報(bào)酬率排序插入法26. 影響房地產(chǎn)價(jià)格的一般因素主要包括（ABC ）。A.經(jīng)濟(jì)因素B.社會(huì)因素C.政治因素D.環(huán)境與心理因素27. 城市基準(zhǔn)地價(jià)評估的作用是（ABCD）。A.為政府出讓土地、進(jìn)行價(jià)格調(diào)控提供依據(jù)B.為城市的布局規(guī)劃提供依據(jù)C.為不動(dòng)產(chǎn)的抵押貸款提供價(jià)格依據(jù)D.促進(jìn)土地市場健康發(fā)展28. 直接資本化法的優(yōu)點(diǎn)是（ABC ）。A. 不需要預(yù)測未來許多年的凈收益，通常只需要測算來來第一年的收益B. 資本化率或收益乘數(shù)直接來源于市場上

17、所顯示的收益與 價(jià)值的關(guān)系，能較好地反映市場的實(shí)際情況C. 計(jì)算過程較為簡單29. 運(yùn)用長期趨勢法估價(jià)一般分為下列（ABCD ）步驟進(jìn)行。A. 搜集估價(jià)對象或類似房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料，并進(jìn)行檢查、鑒別，以保證其真實(shí)、可靠B. 整理上述搜集到的歷史價(jià)格資料，將其化為同一標(biāo)準(zhǔn)，并按照時(shí)間的先后順序?qū)⑺鼈兙幣懦蓵r(shí)間序列，畫出時(shí)間序列圖C. 觀察、分析這個(gè)時(shí)間序列，根據(jù)其特征選擇適當(dāng)、具體 的長期趨勢法，找出估價(jià)對象的價(jià)格隨時(shí)間變化而出現(xiàn)的變 動(dòng)規(guī)律，得出一定的模式D. 以此模式去推測、判斷估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格30. 房地產(chǎn)估價(jià)師的權(quán)利包括 （ACD ）。A.有執(zhí)行房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的權(quán)利B.有出借房

18、地產(chǎn)估價(jià)師資格的權(quán)利 C.有在房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告上簽字的 權(quán)利 D.有使用房地產(chǎn)估價(jià)師名稱的權(quán)利21. 一般情況下，按照各因素與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系及影響范圍，影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素可以分為（ABC ）等幾種。A. 一般因素B.區(qū)域因素C.個(gè)別因素 D.政治因素22. 運(yùn)用長期趨勢法估價(jià)一般分為下列（ABCD）步驟進(jìn)行。A. 搜集估價(jià)對象或類似房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料，并進(jìn)行檢查、鑒別，以保證其真實(shí)、可靠B. 整理上述搜集到的歷史價(jià)格資料，將其化為同一標(biāo)準(zhǔn)，并按照時(shí)間的先后順序?qū)⑺鼈兙幣懦蓵r(shí)間序列，畫出時(shí)間序列圖C. 觀察、分析這個(gè)時(shí)間序列，根據(jù)其特征選擇適當(dāng)、具體的長期趨勢法，找出估價(jià)對象的價(jià)格隨時(shí)間變化

19、而出現(xiàn)的變動(dòng)規(guī)律，得出一定的模式23房產(chǎn)在估價(jià)中居于標(biāo)識性地位，可分為（AB ）兩種情況。A.房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的估價(jià)B.房產(chǎn)所有權(quán)的房產(chǎn)租賃價(jià)格的估價(jià)24. 數(shù)學(xué)曲線擬合法主要有（ABC ）等。A.直線趨勢法 B.指數(shù)曲線趨勢法C. 二次拋物線趨勢法等25. 房地產(chǎn)估價(jià)師的權(quán)利包括（ACD）。A.有執(zhí)行房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的權(quán)利C.有在房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告上簽字的權(quán)利 D.有使用房地產(chǎn)估價(jià)師名稱的權(quán)利26. 歐美很早就將路線價(jià)法應(yīng)用在課稅上，用到的主要路線價(jià)法則有（ABCD ）等。A. “四三二一”法則B.蘇慕斯法則 C.霍夫曼法則D. 哈柏法則27. 有了資金的時(shí)間價(jià)值觀念之后，收益性房地產(chǎn)的價(jià)值 就是其

20、未來凈收益的現(xiàn)值之和，該價(jià)值的高低主要取決于（ACD ）3 個(gè)因素。 A. 未來凈收益的大小 C. 獲得凈收 益期限的長短 D. 獲得凈收益的可靠性28. 在路線價(jià)估價(jià)法中不做“交易情況修正”和“交易日 期修正”的原因是（ AC ）。A. 路線價(jià)是標(biāo)準(zhǔn)宗地的平均價(jià)格，已是正常價(jià)格C. 路線價(jià)所對應(yīng)的日期與欲求取的其他土地價(jià)格的日期一 致，都是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格29. 運(yùn)用比較法搜集交易實(shí)例時(shí)，應(yīng)注意內(nèi)容的（ AB ）， 以及資料歸檔的規(guī)范性。30. A. 完整性 B. 統(tǒng)一性30. 房地產(chǎn)價(jià)格的形成基礎(chǔ)源自于（ BCD ）。B. 房地產(chǎn)的使用價(jià)值 C. 房地產(chǎn)的相對稀缺性 D. 房地 產(chǎn)存在有判

21、斷題31. 當(dāng)相似的預(yù)期收益存在大量的可比市場信息時(shí)， 直接資 本化法會(huì)是相當(dāng)可靠的。"32. 標(biāo)準(zhǔn)深度應(yīng)該是地價(jià)變化的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，由此接近街道方 向地價(jià)受街道的影響逐漸降低， 由此遠(yuǎn)離街道方向地價(jià)基本 不受街道的影響。X33. 商業(yè)路線價(jià)區(qū)段應(yīng)以道路、 溝渠或其他易于辨認(rèn)的界線 為分界線。X34. 不論有無租約限制，租金均應(yīng)采用正?？陀^的市場租35. 以已出租的房地產(chǎn)抵押的， 抵押人應(yīng)當(dāng)將租賃情況告知押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人，原租賃合同無效。X36. 市場比較法依賴于活躍的房地產(chǎn)市場所提供的市場資料和交易實(shí)例，是以發(fā)育健全的房地產(chǎn)市場為基本條件。V37. 所謂正常價(jià)格，是指在公開

22、的房地產(chǎn)市場上，交易雙 方均充分了解市場信息， 以平等自愿的方式達(dá)成的交易實(shí)例 價(jià)格。V38. 從理論上講， 傳統(tǒng)方法測算的結(jié)果比較精確，但比較復(fù) 雜，其精確度取決于開發(fā)經(jīng)營期、 各項(xiàng)現(xiàn)金流發(fā)生的時(shí)間以 及各項(xiàng)現(xiàn)金流發(fā)生時(shí)的數(shù)額°x39. 建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命長于其自然壽命°X40. 替代原則又稱比較原則，是指進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，依 據(jù)同一市場上具有相近效用的類似房地產(chǎn)其價(jià)格也應(yīng)相 近的原理。V41. 使用權(quán)是由一個(gè)權(quán)利束組成的，是占有權(quán)、使用權(quán)、 收益權(quán)、排他權(quán)、 處置權(quán)、 抵押權(quán)等諸項(xiàng)個(gè)別權(quán)利的總和。X42. 房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，實(shí)地勘察應(yīng)由估價(jià)人員獨(dú)立完成°X43. 市

23、場比較法適用于公共福利建筑，如圖書館、學(xué)校、敬老院等X44. 一般選取的可比實(shí)例房地產(chǎn)的成交日期離估價(jià)時(shí)點(diǎn)的間隔越長，在進(jìn)行交易日期修正時(shí)的準(zhǔn)確性越高X。45. 凈收入下降的損失指的是在被損壞的財(cái)產(chǎn)被修復(fù)完 好之前， 人們由于全部或部分地喪失了對財(cái)產(chǎn)的使用而導(dǎo) 致的收益下降或費(fèi)用上升。V46. 直線法的基本思想是：建筑物在耐用年限內(nèi)，每年的 價(jià)值貶值額是相等的， 因此只要將建筑物在耐用年限內(nèi)總 的價(jià)值耗損平均分?jǐn)偟礁髂陜?nèi)， 即可算出待估建筑物在估 價(jià)時(shí)點(diǎn)的減價(jià)修正額°V47. 辦公用途房地產(chǎn)主要勘查產(chǎn)業(yè)集聚程度、交通便捷 度、區(qū)域土地利用方向、臨路狀況、宗地形狀及可利用程 度、公用服

24、務(wù)設(shè)施狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、環(huán)境狀況。X48. 有經(jīng)營期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)抵押的，其設(shè)定 的抵押期限不應(yīng)當(dāng)超過該企業(yè)的經(jīng)營期限°V49. 某宗房地產(chǎn)目前的市場 價(jià)為 800 萬元，現(xiàn)探測到其地 下?lián)碛需F礦資源，估計(jì)價(jià)值高達(dá) 1000 萬元，則該房地產(chǎn) 的價(jià)格可達(dá)1800萬元。X實(shí)際觀察法不是直接以建筑物的有關(guān)年限 （特別是實(shí)際經(jīng) 過年數(shù)）來求取建筑物的折舊，而是注重建筑物的實(shí)際損 耗程度°V 31.由于房地產(chǎn)是不可移動(dòng)的，所以在交易過 程中不可能進(jìn)行實(shí)物的轉(zhuǎn)移，而是交換房地產(chǎn)的所有權(quán)、 使用權(quán)、收益權(quán)等權(quán)益， 所以房地產(chǎn)價(jià)格是一種權(quán)益價(jià)格。 V32. 不論以何種面積計(jì)算

25、的房地產(chǎn)單位價(jià)格， 都不能反映 房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低； 只有房地產(chǎn)總價(jià)才能說明房地產(chǎn) 價(jià)格水平的高低。X33. 建筑物的產(chǎn)權(quán)邊界是比較清晰的，即所有權(quán)、使用權(quán) 或租用權(quán)等。X34. 計(jì)息方式有單利和復(fù)利兩種， 在成本法中通常采用單利計(jì)息法。X35. 從投資角度來說， 當(dāng)租約租金低于市場租金時(shí)， 房地產(chǎn) 的價(jià)值就要高一些； 相反， 當(dāng)租約租金高于市場租金時(shí)， 房 地產(chǎn)的價(jià)值就要低一些。X36. 采用平均增減法進(jìn)行預(yù)測的條件是， 房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng) 過程是持續(xù)上升或者下降， 并且各期上升或者下降的幅度大 致接近?！?7. 債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)， 抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地 產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。

26、“38. 直接資本化法是將估價(jià)對象未來某一年的某種預(yù)期收 益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。V39. 替代原則又稱比較原則， 是指進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)， 依據(jù) 同一市場上具有相近效用的類似房地產(chǎn)其價(jià)格也應(yīng)相近的原理。V40. 估價(jià)人只對估價(jià)信息和結(jié)論合乎估價(jià)技術(shù)規(guī)范和職業(yè)規(guī)范負(fù)責(zé)，對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓定價(jià)決策負(fù)直接責(zé)任。X41. 建筑物折舊=建筑物市場價(jià)值-建筑物重新購建價(jià)格X42. 工料測量法的優(yōu)點(diǎn)是詳實(shí)， 缺點(diǎn)是費(fèi)時(shí)費(fèi)力并需有其他專家（如造價(jià)工程師）的參與。V43. 地產(chǎn)估價(jià)是對土地使用權(quán)價(jià)格的估算， 并以未來價(jià)格來 反映土地財(cái)富的交換價(jià)格。X44. 在劃分路線價(jià)區(qū)段

27、時(shí)， 可及性相當(dāng)、 地塊相連的土地應(yīng)劃為同一路線價(jià)區(qū)段。V45. 通過建筑物地價(jià)分?jǐn)偪梢越鉀Q各部分所有者占有的土地份額、所享有的土地面積和地價(jià)數(shù)額等。V46. 凈收入下降的損失指的是在被損壞的財(cái)產(chǎn)被修復(fù)完好 之前，人們由于全部或部分地喪失了對財(cái)產(chǎn)的使用而導(dǎo)致的 收益下降或費(fèi)用上升。V47. 資金的時(shí)間價(jià)值又稱貨幣的時(shí)間價(jià)值， 是指將來的資金比現(xiàn)在同樣多的資金具有更高的價(jià)值X48. 房地產(chǎn)單項(xiàng)估價(jià)是對可確指的、 具有相對獨(dú)立使用功能的并能單獨(dú)界定其產(chǎn)權(quán)的單項(xiàng)房地產(chǎn)所進(jìn)行的估價(jià)。V49. 估價(jià)通常求取的是估價(jià)對象在某個(gè)特定時(shí)間上的價(jià)格，而且這個(gè)特定時(shí)間并可以是估價(jià)人員隨意假定的。X50. 只有在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中， 與 估價(jià)對象房地產(chǎn)相類似的房地產(chǎn)交易實(shí)例較多時(shí)， 市場比 較法才是有效的方法，否則不宜采用。V31. 假設(shè)開發(fā)法的可行性主要取決于最佳開發(fā)利用方式的選擇和未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)價(jià)值預(yù)測。V32. 從估價(jià)時(shí)點(diǎn)上看， 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)多數(shù)是在轉(zhuǎn)讓前進(jìn)行，估價(jià)時(shí)點(diǎn)則在估價(jià)作業(yè)日期之前。X33. 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指合法擁有土地使用權(quán)及