我國以房養(yǎng)老現(xiàn)狀、問題及建議

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上1、 原始理論基礎(chǔ)：最原始的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理現(xiàn)實基礎(chǔ)2、模式及各個模式的特點(diǎn)、在我國的實踐及成果3、“以房養(yǎng)老”不可行的原因4、如何突破一、（一）理論基礎(chǔ)“以房養(yǎng)老”概念有廣義、狹義之分,在此主要討論其 狹義概念, 即 “住房反向抵押貸款”(Housing Reverse Mortgage)。 傳統(tǒng)的“住房抵押貸款”又稱按揭,是指銀行 向貸款者提供大部分購房款項, 購房者以穩(wěn)定的收入分 期向銀行還款付息,而在未還清本息之前,購房者不能擁 有全部房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。 而“反向”即指銀行或保險公司等金融 機(jī)構(gòu)同意借款人以擁有的獨(dú)立房產(chǎn)為抵押, 其獨(dú)立評估 機(jī)構(gòu)受委托對借款人進(jìn)行綜合評估,

2、 評估內(nèi)容包括借款 人年齡、預(yù)期壽命、房產(chǎn)未來估值及折損等。 金融機(jī)構(gòu)按 其房屋的評估價值減去房屋折損及未來貸款利息及各項 咨詢服務(wù)費(fèi)用后, 將房屋剩余價值分?jǐn)偟筋A(yù)期壽命年限 中去,即定期或一次性從金融機(jī)構(gòu)領(lǐng)取一定數(shù)額的現(xiàn)金, 以滿足“住房富有、現(xiàn)金貧窮”的老年人日常生活及醫(yī)療保障的需求。 借款人去世或永久性搬離房屋時, 貸款的 金融機(jī)構(gòu)才有權(quán)處置該房產(chǎn),將房屋進(jìn)行出租、銷售或拍 賣, 從而獲得貸款補(bǔ)償。 但貸款人或其繼承人還清貸款 及貸款利息時,可重新獲得房屋的所有權(quán)。 “住房反向抵押貸款”主要面向退休后儲蓄減少、退 休金和基本養(yǎng)老金較少,而子女沒有贍養(yǎng)能力或沒有子 女的,不足以保持退休前的

3、生活水平及醫(yī)療衛(wèi)生保障的 老年人。 這種狀況下, 擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)住房的老年人可以 通過住房反向抵押貸款方式將固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流, 以保障老年生活水平。 （二）現(xiàn)實基礎(chǔ)1、我國國民養(yǎng)老所面臨的一系列難題 A 家庭養(yǎng)老無法滿足老年人養(yǎng)老需求 從上世紀(jì) 70 年代以來,隨著我國計劃生育的 推行,一個家庭只有一個孩子的現(xiàn)象成為常態(tài), “4-2-1”家庭結(jié)構(gòu)不斷涌現(xiàn)1.該家庭結(jié)構(gòu)中,一對 夫婦不僅要贍養(yǎng)四位老人還要撫養(yǎng)一個子女,這樣 就大大增加了老齡群體養(yǎng)老的壓力,老齡群體的晚 年生活很難得到有效的保障. 同時在我國經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展過程中,社會結(jié)構(gòu) 也在不斷變遷,我國目前的空巢老人數(shù)量也不斷上 升.國家統(tǒng)

4、計局所做的調(diào)查顯示,我國平均每個家 庭的人口數(shù)量在逐年下降,1982 年為 4.41,2005 年 則變成 3.13.家庭結(jié)構(gòu)的縮小導(dǎo)致老年人很少得到 照顧,被關(guān)注度也逐漸變少,養(yǎng)老需求得不到有效 解決. B 我國養(yǎng)老體系的不健全 我國現(xiàn)階段的基本國情:老年人人口基數(shù)大、 未富先老、“低水平、廣覆蓋”的養(yǎng)老保障體系、社保 的資金缺口大、養(yǎng)老金“空賬”狀況日益嚴(yán)重.我國 養(yǎng)老保險的“空賬”問題一直未能得到解決并且有惡化的趨勢.城鎮(zhèn)基本養(yǎng)老保險個人賬戶中的“空 賬”金額 2011 年比 2010 年增加約 5000 億. 我國老年人今年年底預(yù)計超兩億,但是與之形成鮮明對比的是養(yǎng)老院空床僅400多萬

5、張.調(diào)查顯示,在我國建立的老年服務(wù)機(jī)構(gòu)數(shù)目僅僅是 4.4 萬 個,擁有床位大約為 414.5 萬張.目前在我國的公立 性質(zhì)養(yǎng)老院,因為價格適中,大多數(shù)老人愿意接受, 時常會出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面,一張床位即使提前很 長時間申請,申請者也不一定能夠成功入住;在私 立養(yǎng)老院,床位價格高昂.例如在北京的第一社會 福利院擁有養(yǎng)老床位約 1100 張,但目前在該院排 隊入住的老人達(dá)到了 1 萬人以上2. 2、 國外現(xiàn)狀以房養(yǎng)老是西方發(fā)達(dá)國家常見的一種養(yǎng)老模 式,是指老年人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押或者出租出去, 以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務(wù) 的一種養(yǎng)老方式。 在各國特色不同的以房養(yǎng)老實踐 中,反向抵

6、押貸款(簡稱“反向按揭”)最受歡迎,使用 也最多。 反向按揭最早起源于荷蘭,其大致安排是:年輕 人購買老年人的住房, 并允許他們在有生之年仍免 費(fèi)租住該住房,待老年人過世后再收回該住房。這一 做法后來被許多國家采用。 A 美國: 美國住房反向抵押貸款產(chǎn)品主要有 三種:聯(lián)邦住房管理局的“房產(chǎn)轉(zhuǎn)換抵押貸款”、聯(lián)邦 國民抵押貸款協(xié)會提供的“住房保留項目”和財務(wù)自 由高級基金公司提供的“財務(wù)獨(dú)立計劃”,這三種產(chǎn) 品幾乎占據(jù)了當(dāng)今美國住房反向抵押貸款市場的所 有份額。 一是房產(chǎn)轉(zhuǎn)換抵押貸款。 房產(chǎn)轉(zhuǎn)換抵押貸款由 美國住房和社區(qū)發(fā)展委員會的下屬機(jī)構(gòu)美國聯(lián)邦住 房管理局開發(fā),于1989年進(jìn)入市場。房產(chǎn)轉(zhuǎn)換抵

7、押貸 款有終身年金支付、固定期限年金支付、信用額度、 終身年金支付和信用額度組合、 固定期限年金支付 和信用額度組合五種支付方式。 在終身年金或固定 期限年金支付方式下, 每月年金支付額根據(jù)支付方 式、借款人年齡、貸款利率和住房價值來確定。 信用 額度是房產(chǎn)轉(zhuǎn)換抵押貸款的一大特色, 貸款額度可 以隨著時間增長,因此非常受借款人的歡迎。 二是住房保留計劃。 住房保留計劃于1995年由 聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會推出。 這種產(chǎn)品與房產(chǎn)轉(zhuǎn)換 抵押貸款非常相似, 不同之處是貸款的支付方式較 少,可選擇的余地有限。借款人只能選擇按月領(lǐng)取年 金、 一定限額內(nèi)自由支取貸款額度或者兩種貸款組 合的支付方式。住房保留

8、計劃的貸款利率比房產(chǎn)轉(zhuǎn)換抵押貸款 高,但借款人往往可以獲得更高的貸款最高額度,因 為住房保留計劃沒有對貸款最高額度設(shè)有限制,這 也是住房保留計劃的特點(diǎn)之一。 三是財務(wù)獨(dú)立計劃。 財務(wù)獨(dú)立計劃由財務(wù)自由 老年基金公司提供,沒有政府擔(dān)保。借款人可以取得 的貸款最高額度和所需承擔(dān)的貸款成本都比房產(chǎn)轉(zhuǎn) 換抵押貸款和住房保留計劃高得多。所以,通常是房 產(chǎn)價值高, 并希望取得較高貸款額度的借款人會來 申請這一計劃。 財務(wù)獨(dú)立計劃的最大特色是貸款額和還款額為 房產(chǎn)價值的同一比例。 1999年財務(wù)自由計劃實現(xiàn)了 證券化,由標(biāo)準(zhǔn)普爾對其資產(chǎn)組合進(jìn)行評級。財務(wù)自 由老年基金公司在2001年和2003年又分別設(shè)計了

9、標(biāo) 準(zhǔn)現(xiàn)金賬戶和零點(diǎn)現(xiàn)金賬戶兩種住房反向抵押貸款 產(chǎn)品, 其中零點(diǎn)現(xiàn)金賬戶是第一個借款人無需支付 貸款費(fèi)用的住房反向抵押貸款產(chǎn)品。 B 日本: 日本從1981開始引進(jìn)“以房養(yǎng)老”的 概念,2002年正式設(shè)立這一制度,主要包括由各地方 政府參與的直接融資方式和通過銀行等金融機(jī)構(gòu)參 與的間接融資方式。目前,一些金融機(jī)構(gòu)還將這種制 度作為金融產(chǎn)品來推銷,最近房地產(chǎn)公司也利用“倒按揭”的形式來推銷商品房。 日本以房養(yǎng)老制度主要針對一些退休后想繼續(xù) 住在自己的老房子里的低收入老年人。 他們可以用 自己的住房作為抵押來預(yù)支貸款。不過,這項制度對 申請人要求的條件比較苛刻。以東京為例,申請人的 年齡必須在6

10、5歲以上, 要居住在自己持有產(chǎn)權(quán)的住 宅中,且不能與子女同住。申請人家庭的人均收入要 在當(dāng)?shù)氐牡褪杖霕?biāo)準(zhǔn)之下, 已經(jīng)申請低保等福利政 策的家庭不能享受這項政策。此外,申請人持有產(chǎn)權(quán) 的房屋必須是土地價值在1500萬日元以上的獨(dú)門獨(dú) 戶建筑,集體住宅是不可以申請的。審核獲得通過后, 申請人每月可以領(lǐng)到30萬日 元以下的生活費(fèi), 但總額度不能超過抵押房屋土地 價值的70%, 借貸期限到貸款額度到達(dá)總額度上限 為止。 生活費(fèi)每三個月發(fā)放一次, 貸款的利率比較 低,每年3%左右。 貸款的償還期限是申請人去世后 的三個月內(nèi),由擔(dān)保人負(fù)責(zé)一次性償還。 C 英國: 英國的養(yǎng)老金體系主要由三部分構(gòu) 成:一是按

11、比例繳納的國家基本養(yǎng)老金,所有人退休 后所獲養(yǎng)老金數(shù)額一致;二是雇主為雇員提供的職業(yè) 養(yǎng)老金,這部分目前不屬于強(qiáng)制性繳納;三是個人購 買的養(yǎng)老儲蓄或保險等,但英國35%的在職者沒有建 立私人養(yǎng)老金。 這就意味著他們在退休后主要依靠國 家養(yǎng)老金, 而這部分錢在2010年是每人每周97.65英 鎊,只相當(dāng)于以最低工資水平工作兩天的收入,這對 于維持一個相對舒適的晚年生活來說顯然不夠。 因此 多數(shù)英國人通過以房養(yǎng)老的方式來解決這個問題。 英國的住房反向抵押貸款項目被稱為資產(chǎn)釋 放計劃,產(chǎn)生于20世紀(jì)60年代中期。 早期資產(chǎn)釋放 計劃,借款人獲得的是一些債券和股票。 早期資產(chǎn) 釋放計劃產(chǎn)品的設(shè)計原理,

12、是用債券收益與資產(chǎn)釋 放計劃產(chǎn)品利息之間的差額作為老年人的養(yǎng)老費(fèi) 用。 但英國在上世紀(jì)80年代末期陷入了經(jīng)濟(jì)衰退, 全球又遭遇股災(zāi),利率上升,股票債券價格普遍下 降,早期的資產(chǎn)釋放計劃以失敗告終。 2001年4月, 新的資產(chǎn)釋放計劃推出,老年房主可以把部分或者 全部住房價值轉(zhuǎn)換成現(xiàn)金,并居住在抵押住房內(nèi)直 至生命終結(jié)。 不同公司提供的資產(chǎn)釋放計劃貸款條件不同, 對貸款人的年齡、住房類型、住房價值等規(guī)定也有所 不同。 英國的資產(chǎn)釋放計劃有兩大品種, 即生命周期 貸款和轉(zhuǎn)換計劃。生命周期貸款建立在住房價值的基礎(chǔ)上, 可以 分為滾動利息貸款、單純利息貸款、住房收入計劃和 住房改進(jìn)計劃四種產(chǎn)品。 住房

13、轉(zhuǎn)換計劃則建立在出售的全部或者部分住 房價值的基礎(chǔ)上, 老年人可以通過出售全部或者部 分自己的住房產(chǎn)權(quán)獲得一次性總額支付或者每月年 金。在這一計劃下,借款人雖然已經(jīng)不完全擁有住房 的產(chǎn)權(quán), 但卻可以作為一個租房者通過免費(fèi)或者象 征性地繳納租金的方式繼續(xù)住在住房中。 借款人去 世后,開辦機(jī)構(gòu)可擁有抵押產(chǎn)權(quán)比例的住房處置權(quán), 同比例住房價值的增值收益也歸開辦機(jī)構(gòu)所有。 由于生命周期貸款比轉(zhuǎn)換計劃更易于操作,所 以近年來發(fā)展迅猛,業(yè)務(wù)量已經(jīng)超過住房轉(zhuǎn)換計劃, 占據(jù)資產(chǎn)釋放計劃的主導(dǎo)地位。在英國,金融服務(wù)管 理局負(fù)責(zé)監(jiān)管資產(chǎn)釋放貸款、 認(rèn)證貸款機(jī)構(gòu)和提供 咨詢。 通常提供資產(chǎn)釋放計劃的機(jī)構(gòu)都簽訂了安全

14、 承諾條款,認(rèn)證的會員機(jī)構(gòu)保證提供公平、安全和完 全有保障的資產(chǎn)釋放計劃。 D 新加坡新加坡實行“以房養(yǎng)老”模式已超過了 10 年,亞洲文 化的特殊性使新加坡的“以房養(yǎng)老”模式有較強(qiáng)的借鑒 性。 本文主要介紹新加坡的住房反向抵押貸款的模式。 新加坡的住房反向抵押貸款是于 1997 年由職總英 康保險合作社率先推出的,60 歲以上擁有私人住房且產(chǎn) 權(quán)在 70 年以上、并且是公司的壽險保戶的老年人可以申 請將房子抵押給職總英康保險合作社,由其一次性或分 期支付養(yǎng)老金。 老年人在去世前可以居住在抵押的住房 內(nèi),保險公司在老人去世后處理房屋產(chǎn)權(quán),若有房屋價值 高于貸款金額及其利息,則其繼承人有權(quán)獲取剩

15、余資金。 但此產(chǎn)品僅限于私人建造的商品房且該產(chǎn)品的設(shè)計是 有追索權(quán),一旦貸款本利和超過房屋價值,屋主或其繼承 人就必須負(fù)擔(dān)超過部分的歸還。 這使得房屋所有者擔(dān)心 由于長壽問題導(dǎo)致本利和超過貸款而被迫出售房屋6。 新加坡政府組屋全稱為組合房屋, 其主要提供給中 低收入者、由建屋發(fā)展局統(tǒng)一建造和管理。 2006 年 3 月, 新加坡八成居民人口的政府組屋也可以申請住房反向 抵押貸款。 擁有政府組屋的 7090 歲的老年人,將房屋 抵押給職總英康保險合作社,保險合作社負(fù)責(zé)發(fā)放生活 費(fèi), 直至貸款期滿或屋主去世。 貸款機(jī)構(gòu)獲得房屋所有 權(quán)后,賣掉房屋,以收回貸款,或申請者的家人、繼承人還 錢貸款收回房

16、子。 二、我國試點(diǎn)模式現(xiàn)狀及成效我國付諸實踐或試點(diǎn)的 "以房養(yǎng)老 # 模式主要有以租換養(yǎng)$售房返租和養(yǎng)老按揭三種 模式。1 以租換養(yǎng)模式的基本原理是將老人的自有住房出租!以房租來補(bǔ)充養(yǎng)老資金的不足%以租換 養(yǎng)模式在操作上有兩種形式(一是老人搬進(jìn)養(yǎng)老 院!以出租房屋所得租金償付養(yǎng)老院費(fèi)用%二是 以房換房!即老人將地段好$租金高或者面積較大 的自有房屋出租!再租住地段較差$租金較低或面 積較小的房屋!用差價補(bǔ)充養(yǎng)老金%目前!實踐中 以租換養(yǎng)模式主要采取第一種形式!如南京湯山 的"留園以房養(yǎng)老#&%和北京的"養(yǎng)老房屋銀 行 #%&$二者運(yùn)作上最主要的區(qū)別

17、在于房屋產(chǎn)權(quán) 處理方面!前者待老人去世后由養(yǎng)老機(jī)構(gòu)出售老 人的房屋!房款歸養(yǎng)老機(jī)構(gòu)所有!即老人去世后房 屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給養(yǎng)老機(jī)構(gòu)!而后者并不變更老人房 屋的產(chǎn)權(quán)!老人去世后房產(chǎn)仍由其繼承人繼承% 從實踐運(yùn)作效果看!不管是始于 %""(年的南京湯 山 "留園以房養(yǎng)老 #!還是 %"",年開始運(yùn)作的北 京 "養(yǎng)老房屋銀行 #都以失敗而告終%失敗的原 因是多方面的!如申請條件苛刻$養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)不 穩(wěn)定$老人對民間機(jī)構(gòu)不信任等等%其中有一個 人們普遍忽略的共性問題!即以租換養(yǎng)模式意味著老人需離開原居住環(huán)境!而這顯然破壞了老人的日常生活習(xí)慣甚至理念

18、!導(dǎo)致老年人對于以租 換養(yǎng)模式存在心理抵觸" 2 售房返租模式主要是指老人用一次性獲得的 售房款來分期支付房租"售房返租模式于2007年在上海試點(diǎn)!又被稱為 “以房自助養(yǎng)老”具體 做法是老人將自有住房出售給上海公積金中心，公積金中心在扣除相關(guān)費(fèi)用后將房款一次性支付給老人，并將房屋以市場價為標(biāo)準(zhǔn)返租給老人居住。售房返租模式雖然充分考慮到老人不愿搬離原住房的習(xí)慣需要，但其運(yùn)作開始就要求變更老人房屋產(chǎn)權(quán)，而這是大多數(shù)中國老人無法接受 的。此外，售房返租的資金流模式要求老人擁有較高的理財能力，以保證在有生之年能夠按期交付租金并留有養(yǎng)老余款。否則老人將有可能陷入財務(wù)危機(jī)甚至無處可住。

19、而目前我國的老齡人群大多并不具備足夠的理財能力，相反，他們更多地有著節(jié)約消費(fèi)為子女后代積蓄財富的傳統(tǒng)觀念，因此，為了保證未來收入支出的穩(wěn)定，老年人很少認(rèn)同售房返租模式也就不難理解了。3 在我國 “以房養(yǎng)老 ”實踐中，養(yǎng)老按揭模式最接近于國外盛行的住房反向抵押貸款模式。養(yǎng)老按揭模式于2011年由中信銀行發(fā)起!其具體運(yùn)作， 方式是老人將自有產(chǎn)權(quán)房屋抵押給銀行，銀行按照60%左右的評估價按月給老人發(fā)放養(yǎng)老貸款。具體數(shù)額為每月放款額扣除應(yīng)償還的利息或部分本息，貸款期限最長為10年，期限屆滿后，一次性償還貸款本金或剩余本息，或者將房屋交由銀行處理。養(yǎng)老按揭模式由商業(yè)銀行經(jīng)營運(yùn)作，出于風(fēng)險控制的考慮，養(yǎng)老

20、按揭模式的實施條件較為保守，一般要求申請老人至少要有兩套住房并且要求用于抵押的房產(chǎn)位于較繁華地段，這導(dǎo)致養(yǎng)老按揭業(yè)務(wù)很少有人問津。 三、不可行的原因 (以房養(yǎng)老)久推不進(jìn)的五大困局 （一） 觀念之困我國目前主導(dǎo)養(yǎng)老模式仍是家庭養(yǎng)老， 人們選擇養(yǎng)老方式依然受傳統(tǒng)價值觀念的影響，將房產(chǎn)留給子女而不是給銀行仍占據(jù)著主流觀念難以改變。家庭養(yǎng)老除去提供經(jīng)濟(jì)上的支持外，更多的是給予老人精神上的慰藉。上海民政部門調(diào)查顯示，絕大多數(shù)老人希望將房產(chǎn)留給子女，因為房產(chǎn)寄托了家庭太多情感。大多數(shù)人對將自己居住多年的房產(chǎn)抵押給銀行而不給子女以此換取較為寬裕的晚年生活，心理上難以接受。很多老年人認(rèn)為自己辛苦一輩子掙來的

21、房子也是自己走了以后留給孩子的最大遺產(chǎn)，如果死后成為別人的會內(nèi)心不安，不僅 自己會有挫敗感$，在外也會覺得自己和孩子都無顏面。 況且房子不留給子女還會影響親情，兒女們難免心生嫌隙，即使在迫不得已情況下選擇“以房養(yǎng)老"，也只能將房子暫時出租而不是抵押。資委2010年 的一項調(diào)查顯示，擁有房產(chǎn)自主權(quán)的老人已經(jīng)多于群體人數(shù)的72%， 但是房子處置權(quán)老人自己并不完全說了算。在我國文化傳統(tǒng)中，房子既是老人的居所，更是一份家業(yè)的傳承，其中包含的并非只是經(jīng)濟(jì)價值，還是 維系兩代人親情的紐帶?！耙苑筐B(yǎng)老" 無疑是在間接割斷親情的紐帶。 中國家庭的房子可能名義上是老人的，但實際上卻是全家的，

22、老人不能自由支配也很難抵押房子養(yǎng)老。另外，以房養(yǎng)老"之所以在國外流行是因為高遺產(chǎn)稅。在“以房養(yǎng)老"和留房產(chǎn)給子女但需繳納巨額稅金之間人們較容易選擇。而我國至今沒有實行遺產(chǎn)稅，尚缺乏動力。2 機(jī)構(gòu)之困 民政部公布的數(shù)據(jù)顯示，與中國近2億老年人口相比，截至2012年底，中國 4.4萬個各類老年服務(wù)機(jī)構(gòu)所擁有的床位僅為416.5萬張。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員更是不足百萬，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不盡完善。公辦養(yǎng)老院由于有國家補(bǔ)貼，收費(fèi)低，設(shè)施條件好，一床 難求，甚至出現(xiàn)了“10年等一床"的情況，而私立養(yǎng)老院條件好但價錢太高，沒多少人能承擔(dān)得起。老人不愿意離開自己的房子到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，養(yǎng)老產(chǎn)品缺乏是

23、推行以房養(yǎng)老的最大障礙。調(diào)查顯示2012年$上海 市每 100位 60 周歲及以上戶籍老年人有2.9張養(yǎng)老 床位。 條件稍好或者公辦的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)要預(yù)約排隊等 候1 年左右才能入住，對身體狀況差，沒有人照料的老人可能因為排隊人太多而住不進(jìn)去，即便有錢也未 必有地方養(yǎng)老。更有養(yǎng)老院規(guī)定 80歲以后就要離開的條款。北京市第一社會福利院是市屬的5家養(yǎng)老院 之一，2013年 9 月， 有記者以消費(fèi)者身份詢問該福利 院床位出租情況，該養(yǎng)老院現(xiàn)有1100張床位，但已有 1萬多人排隊等待，每年大概有60個床位會退掉。按1萬人的等待數(shù)， 每年最多 60個人的退床數(shù)計算，要預(yù)訂一張床位至少要等上到166年。以房養(yǎng)老

24、的 前提是養(yǎng)老主體將住房抵押給銀行后可以憑此交易 資金享受到更好的養(yǎng)老服務(wù)，但目前$我國的養(yǎng)老機(jī)構(gòu) 配置不盡完善，設(shè)備齊全、服務(wù)優(yōu)良的養(yǎng)老院的數(shù)量屈指可數(shù)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需要。養(yǎng)老院集中養(yǎng)老的承接力有限，同時高昂的費(fèi)用也令普通人望而生畏。3 風(fēng)險之困 以房養(yǎng)老尚缺乏一整套客觀公正的評估與兌現(xiàn)體制。"以房養(yǎng)老“的時間一般在10年 甚至 20 年以上，不確定的未來房價走勢使 "以房養(yǎng) 老“存在變數(shù)。由于房產(chǎn)持有者對未來房價的升值空 間期望較高，評估價格與出資的金融機(jī)構(gòu)很難達(dá)成一 致，如果定價偏高，就會失去市場推廣價值；如果定價偏低，則會導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)虧損。金融機(jī)構(gòu)要綜合考慮房主的年

25、齡、預(yù)期壽命、房價中長期走勢價值等因素，其中擔(dān)心房價下行是該金融產(chǎn)品推出的最大阻力。 對于銀行來說"倒按揭”與正向按揭貸款恰恰相反，隨著時間的推移其風(fēng)險隨之增加。 因此，其利率確定是一大難題，貸少了老人不樂意，貸期長了銀行有可能吃虧，銀行控制風(fēng)險的難度較大， 推展"以房 養(yǎng)老”需要多個部門的相互配合，包括民政局、人社局、房管局和金融機(jī)構(gòu)等，期間的通貨膨脹風(fēng)險、投資機(jī)會成本和房產(chǎn)折舊等均有可能給金融機(jī)構(gòu)科學(xué)定價帶來技術(shù)難題。如果"以房養(yǎng)老“，金融機(jī)構(gòu)要在老人過世后才可以處置房產(chǎn)，而且用途僅限于養(yǎng)老，不 能出賣! 在簽訂合同到執(zhí)行處置的時間跨度可能較 大，難以準(zhǔn)確預(yù)估

26、房產(chǎn)的實際價格。住房反向抵押代管保險，金融機(jī)構(gòu)也存在著風(fēng)險。 如今，人均壽命不斷延長，銀行擔(dān)心萬一過了領(lǐng)錢期限而老人卻活得好好的，銀行怎么辦？另外，老人的晚年消費(fèi)不僅是 在生活上，醫(yī)療費(fèi)更是一筆沉重負(fù)擔(dān)，需要有醫(yī)療社保部門的共同參與。4 操作之困 "以房養(yǎng)老”作為一款商業(yè)養(yǎng)老保險產(chǎn)品，銀行、保險公司等金融機(jī)構(gòu)是其實施過程中最重 要的一環(huán)。 在具體的操作過程中尚缺乏相關(guān)的法律保 障和政策支撐， 無規(guī)定可依以及業(yè)務(wù)各自為營成為最大障礙，無論金融機(jī)構(gòu)還是老人都不敢輕易參與進(jìn)來。出于風(fēng)險顧慮，銀行方面不敢輕易接招。 如"倒按揭“涉 及銀行的房產(chǎn)處置權(quán)， 目前只能通過法院拍賣渠道解

27、決，銀行無權(quán)自行處理。受政策制約，目前我國保險公司并不具備辦理抵押貸款的資質(zhì)， 政府應(yīng)當(dāng)搭建好房 產(chǎn)評估、政策咨詢、糾紛仲裁等機(jī)制，并在住房反向抵押貸款或保險初期，對申請人和經(jīng)營機(jī)構(gòu)給予一定稅收優(yōu)惠，對于出現(xiàn)房價波動，引入由政府主導(dǎo)的保險機(jī) 構(gòu)或市場化保險公司來分擔(dān)風(fēng)險。中國住宅市場泡沫較大，未來房價有可能縮水，而以房養(yǎng)老的房價是依據(jù)當(dāng)下的房價來核算的，如果10年后房價大幅貶值，銀 行損失如何彌補(bǔ)。 銀行在操作層面遭遇到人均壽命測 算、倒按揭利率如何設(shè)定、老人抵押房產(chǎn)養(yǎng)老期限到期 后的養(yǎng)老誰來兜底等諸多問題。 5 產(chǎn)權(quán)之困中國房產(chǎn)的 70年土地使用權(quán)期限 被認(rèn)為是"以房養(yǎng)老#推行的最

28、大障礙! 如果現(xiàn)在30歲 的年輕人貸款30年，等到他退休時$房產(chǎn)所在的土地 使用權(quán)已經(jīng)出讓了至少 42年以上(其中包括開發(fā)商的 買地、建房、售的時間)。如果以房養(yǎng)老，老人抵押房產(chǎn)時房屋使用年限大都為數(shù)不多，待老人去世時更是所剩無幾。 金融和保險機(jī)構(gòu)擔(dān)憂70年有限房屋產(chǎn)權(quán)，房屋權(quán)屬變更怎么辦？從防范金融風(fēng)險和提高金融機(jī) 構(gòu)參與的積極性角度出發(fā)， 金融和保險機(jī)構(gòu)希望國家早日明確70年產(chǎn)權(quán)到期后的確權(quán)。2007年，上海市曾 嘗試推出過"以房養(yǎng)老“，雖歷經(jīng)多年僅成功6例.由于幾乎沒什么客戶申請，兩年前不得不停辦了該項業(yè)務(wù)。其中原因就是居民普遍認(rèn)為房價將上漲，老人會吃虧。而對金融機(jī)構(gòu)而言，已經(jīng)

29、為數(shù)不多的商品房的使用年 限，一旦房價波動下行，保險公司或銀行的給付能力有限，風(fēng)險也較大。住宅用地產(chǎn)權(quán)70年，加大了保險公司和銀行等機(jī)構(gòu)支付風(fēng)險。雖然物權(quán)法確規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”但"自動續(xù)期”是不是"無償”的沒有明確說明。對于金融機(jī)構(gòu)來說70年產(chǎn)權(quán)到期后要是存在續(xù)期費(fèi)，將是一個不小的未知風(fēng)險。四、如何突破走出困局的對策及其建議 如何盤活閑置住房$使"以房養(yǎng)老#的夢想變成現(xiàn) 實$尚需進(jìn)行 1/ 年房屋產(chǎn)權(quán)%完善相關(guān)法律制度等一 系列的改革$并通過加強(qiáng)宣傳$引導(dǎo)人們轉(zhuǎn)變養(yǎng)老觀 念$才能走出"以房養(yǎng)老#困局$保障更多老年人的晚 年生活

30、! %" 轉(zhuǎn)變養(yǎng)老觀念! "以房養(yǎng)老#能在西方發(fā)達(dá)國 家流行的主要因素在于遺產(chǎn)稅制度$ 這是一項倒逼 機(jī)制! 子女 -4 歲離家基本能獨(dú)立打拼$老人百年離 去之后$子女并無所求$老人一般不用考慮給后人留 下多少財產(chǎn)! 而我國的傳統(tǒng)觀念是留房產(chǎn)給子女$更 何況很多年輕人還惦記著父母的房子$如果現(xiàn)在歸了 銀行或者保險公司這些"外人#$是否會因此影響子女和父母的感情呢! 要接受以房養(yǎng)老"不僅老年人要轉(zhuǎn) 變觀念"年輕人也要轉(zhuǎn)變觀念# 應(yīng)加大對養(yǎng)老新模式 的宣傳"擺脫傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念束縛"走出認(rèn)識誤區(qū)"以房 養(yǎng)老只是拿房子改善養(yǎng)

31、老條件而不是換取基本養(yǎng)老 待遇"政府政策兜底保障那些經(jīng)濟(jì)困難的孤寡$失能$ 高齡等老年人的基本養(yǎng)老服務(wù)# 可先在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的 城市和特殊群體%無子女老人和失獨(dú)老人&中先行先 試" 再根據(jù)需要擴(kuò)大到有愿望的其他老年人家庭# 以房養(yǎng)老(必然會對傳統(tǒng)的養(yǎng)兒防老(倫理道德帶 來沖擊" 讓老人和子女在現(xiàn)實和親情面前左右為難# 但隨著老年人壽命的延長和$!#(型的家庭的增多" 一個家庭要負(fù)擔(dān) $ 個老人的養(yǎng)老確實經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)不輕# 而以房養(yǎng)老不需要改變老人居住習(xí)慣就能提高老人 的經(jīng)濟(jì)收入水平"其獨(dú)特優(yōu)勢恰好能彌補(bǔ)子女養(yǎng)老( 的各種短板# 要使全社會認(rèn)識到

32、以房養(yǎng)老(是對家 庭養(yǎng)老和社會養(yǎng)老的有益補(bǔ)充"不僅有利于提高老人 的生活質(zhì)量"而且有利于和諧家庭的構(gòu)建# !" 亟待政策扶持# 以房養(yǎng)老(之所以能成為一 些發(fā)達(dá)國家常規(guī)養(yǎng)老模式之一"是因為這些國家有完 備的法律法規(guī)"有完善健全的金融貸款$擔(dān)保機(jī)構(gòu)$資 產(chǎn)評估等機(jī)構(gòu)及個人的信用系統(tǒng)"能夠規(guī)范其交易行 為"保障金融機(jī)構(gòu)與養(yǎng)老主體的合法利益# 在我國作 為一個全新的金融產(chǎn)品和市場交易行為"以房養(yǎng)老( 目前缺乏相關(guān)制度支撐"而僅靠金融機(jī)構(gòu)一方顯得勢 單力薄# 就要有一套法律法規(guī)及程序來規(guī)范市場參與 各方的行為# 就要立法規(guī)范$立章建制"從國家層面進(jìn) 行系統(tǒng)$細(xì)致的制度設(shè)計# 政府須在貸款擔(dān)保$確保房 價預(yù)期穩(wěn)定$ 明晰房屋產(chǎn)權(quán)等方面出臺相應(yīng)的配套政 策和實施細(xì)則# #" 補(bǔ)充養(yǎng)老形式# 以房養(yǎng)老(本質(zhì)上講只是一 種金融服務(wù)產(chǎn)品"適用群體范圍相對較小"只是讓老 年人多了一種養(yǎng)老方式的選擇" 以便更加從容地安度 晚年#我國近 ! 億老人中有 #%&是無子女家庭和失獨(dú) 家庭("現(xiàn)在失獨(dú)家庭已過百萬"而且今后每年新增 () 萬"失獨(dú)家庭養(yǎng)老問題已成為新的