個(gè)人貸款購(gòu)房流程

1、個(gè) 人 貸 款 購(gòu) 房 流 程個(gè)人購(gòu)房按揭貸款操作流程包括樓盤審查和發(fā)放貸款兩部份一、 樓盤審查在借款人提出申請(qǐng)之前，信用社（部）需要對(duì)擬提供個(gè)人購(gòu)房貸款的樓盤進(jìn)行 審查，樓盤審查操作流程為：幵發(fā)商申請(qǐng)T項(xiàng)目調(diào)查T審查、審批T簽訂項(xiàng)目合 作協(xié)議書T貸后監(jiān)管。公司提出申請(qǐng)，信用社（部）要求房地產(chǎn)公司（以下簡(jiǎn)稱“幵發(fā)商”）提交以下 資料：1、書面申請(qǐng)；2、 公司資料、包括營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、法人代碼證、企業(yè)章程、貸款卡、 幵戶情況、公司概況、法人代表人或授權(quán)代理人證明書、股東會(huì)決議等；3、項(xiàng)目資料，包括房地產(chǎn)幵發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè) 工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證，國(guó)有土

2、地使用證、工程概預(yù)算資料、商 品房預(yù)售許可證等。4、農(nóng)村信用社認(rèn)為需要提供其他資料。項(xiàng)目調(diào)查的主要內(nèi)容有手續(xù)的合法性、項(xiàng)目資金到位情況、項(xiàng)目的基本情況，市場(chǎng)前景及效益狀況。項(xiàng)目實(shí)地調(diào)查，核實(shí)資料、項(xiàng)目情況調(diào)查后撰寫調(diào)查報(bào)告,將調(diào)查情況交審查部門，審批同意后與開發(fā)商簽訂個(gè)人購(gòu)房消費(fèi)貸款項(xiàng)目合作 協(xié)議。二、 發(fā)放貸款操作流程具體流程為：借款人申請(qǐng)T貸前調(diào)查T審查、審批T簽訂借款合同T辦理保 險(xiǎn)、公證、擔(dān)保等手續(xù)T發(fā)放貸款T資料歸檔T貸后管理T貸款償還T清戶撤押。（一）借款人申請(qǐng)借款人申請(qǐng)個(gè)人購(gòu)房貸款，所購(gòu)房必須為現(xiàn)房或多層主體結(jié)構(gòu)封頂、高層完 成總投資三分之二以上的期房。 需要借款人填寫個(gè)人購(gòu)房借

3、款表并提供以下資料：1、 借款人身份證件 （居民身份證、戶口簿或其他有效居留證件） ；2、婚姻狀況證明 （ 已婚的提供結(jié)婚證或婚姻登記機(jī)關(guān)出具的夫妻關(guān)系證明書， 未婚的提供未婚證明書 ） ；3、不低于房?jī)r(jià) 30%的首付款付款憑證；但對(duì)購(gòu)買首套自住住房且套型建筑面 積 90 平方米以下的可執(zhí)行首付款比例不低于 20%的規(guī)定；購(gòu)買商業(yè)門面的首付款 比例不得低于 40%。4、房地產(chǎn)主管部門統(tǒng)一印制的、具有法律效力的商品房買賣合同；5、共有權(quán)人同意以所購(gòu)房屋作為抵押物的證明；6、借款人家庭財(cái)產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)收入證明，如果屬于借款人家庭成員共同還款，則 各方要簽訂共同還款責(zé)任確認(rèn)書，明確在一方無(wú)力償還貸款的情況

4、下，其他方仍 要繼續(xù)承擔(dān)還款責(zé)任。（ 二 ） 受理和調(diào)查信貸部門收到如上資料，對(duì)其資料的真實(shí)性、借款人償還貸款本息能力進(jìn)行 調(diào)查，確定貸與不貸、貸款的金額和期限，調(diào)查的主要內(nèi)容包括：1、首付款是否足額存入開立在信用社的售房專用賬戶上；2、屋價(jià)格是否合理，與當(dāng)?shù)赝愇飿I(yè)的市場(chǎng)價(jià)格是否相當(dāng)；3、借款年限加借款人的年齡是否超過(guò) 60 年；4、抵押擔(dān)保是否足額有效，共有人是否出具同意抵押的合法文書，必要時(shí)要 求借款人提供房產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及他項(xiàng)權(quán)利證書。（三） 貸款審查、審批審貸部門重點(diǎn)審查： 1、購(gòu)房行為的真實(shí)性，防止借款人和開發(fā)商串通騙取銀 行貸款;2 、所購(gòu)房屋價(jià)格與當(dāng)?shù)赝愇飿I(yè)的市場(chǎng)價(jià)格是否相當(dāng)，必

5、要時(shí)可委托具 有房地產(chǎn)評(píng)詁資質(zhì)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)詁； 3、共有人是否出具同意抵押的合法的書面意 見； 4、借款人償還貸款本息的能力；審貸部門審查后，提出貸款額度和期限，可與借款人、開發(fā)商簽訂個(gè)人購(gòu) 房借款合同 ，直接報(bào)有權(quán)審批人審批。 簽訂借款合同時(shí)， 經(jīng)辦人主動(dòng)向借款人、 保證人講解合同條款。在借款人辦妥房屋保險(xiǎn)、公證和抵押預(yù)登記手續(xù)后，方可發(fā)放貸款。發(fā)放貸 款時(shí)，由信貸員填寫借據(jù)，借款人簽章或按指印認(rèn)定，同時(shí)借款人簽署劃款扣款授權(quán)書，信用社將款項(xiàng)直接劃入開發(fā)商在信用社開立的售房專戶上，同時(shí)通知借款人貸款已經(jīng)發(fā)放，開發(fā)商出具收款證明。貸款買房日漸成了北京年輕人的時(shí)尚。對(duì)這方面一點(diǎn)也不了解的張先生和

6、好 友李先生也準(zhǔn)備趕回時(shí)尚， 貸款在亞北買套房。 2 月底， 張先生和李先生帶著各自 的夫人開始他們的貸款買房經(jīng)歷。- 第一步：選哪種貸款更合適2月 16日，張先生和李先生同時(shí)在亞北某個(gè)項(xiàng)目選了套總價(jià)為348894元的三居。在簽預(yù)售合同的時(shí)候，他們碰到了第一個(gè)問題：住房貸款有 3 種公積金 貸款、商業(yè)貸款和組合貸款，申請(qǐng)哪種貸款更合適？靈機(jī)一動(dòng)，兩家到了售樓處的律師辦公處詢問，一位姓蔡的律師把三種貸款 的特點(diǎn)告訴了他們。公積金貸款好在哪首先，與商業(yè)貸款相比，住房公積金貸款有如下一些特點(diǎn)：1. 貸款利率低。 兩者相比， 5年期內(nèi)（含 5年）的住房貸款， 住房公積金貸款年 利率要比商業(yè)貸款低 1.

7、17%，5 年期以上的住房貸款，貸款年利率要低 0.99%，如 果按上限貸款的話 （目前住房公積金貸款的上限為 39 萬(wàn)元） ，這個(gè)利息差額還是挺 大的，一年下來(lái)，大約相差 2000 多元；貸 15 年，就差三四萬(wàn)元左右。2. 首付款有差別。商業(yè)貸款目前最高的成數(shù)是八成，即購(gòu)房者至少要支付房 款 20%的首付款，而住房公積金貸款最高可達(dá)到九成，即購(gòu)房者可以申請(qǐng)房款 的貸款，首付 10%即可。張先生買的房恰好住房公積金貸款可以做到九成。3. 貸款保險(xiǎn)不同。商業(yè)貸款只需辦理住房保險(xiǎn)，而住房公積金貸款如果不選 擇擔(dān)保中心做擔(dān)保的話，按規(guī)定要辦理壽險(xiǎn)，而住房保險(xiǎn)則自愿購(gòu)買。而由于辦 理了壽險(xiǎn)，根據(jù)與保

8、險(xiǎn)公司簽訂的合同，一旦貸款人因疾病或遭受意外傷害事故 所致身故或全殘時(shí)，貸款將由保險(xiǎn)公司償還；此外，貸款人如失業(yè)一年以上，無(wú) 法償還貸款時(shí)，保險(xiǎn)公司將為其償還領(lǐng)取失業(yè)救濟(jì)金期間須償還的貸款本息。在 做完房產(chǎn)抵押登記后，還可以解除壽險(xiǎn)合同，去保險(xiǎn)公司退回保險(xiǎn)費(fèi)。4. 手續(xù)相對(duì)繁雜商業(yè)房貸好在哪相對(duì)于公積金貸款，商業(yè)貸款的特點(diǎn)是：1、利率稍高2、首付款高3、手續(xù)相對(duì)簡(jiǎn)單組合房貸好在哪組合貸款是購(gòu)房人辦公積金貸款額度不夠或辦理商業(yè)貸款額度不夠時(shí)，可以 同時(shí)申請(qǐng)商業(yè)貸款或公積金貸款。因此，住房公積金貸款和商業(yè)貸款的優(yōu)點(diǎn)和缺 點(diǎn)它都具備。- 第二步：過(guò)關(guān)斬將，貸款買房張先生因?yàn)閮煽谧佣荚趪?guó)家機(jī)關(guān)工作，兩

9、口子都有公積金，便選擇了手續(xù)可 能繁雜點(diǎn)、但利率要低的公積金貸款。而李先生因?yàn)閮煽谧佣荚谕馄螅ぷ鞅容^ 繁忙，便選擇了手續(xù)相對(duì)簡(jiǎn)單的商業(yè)貸款。全程體驗(yàn)公積金貸款張先生了解到律師可以代辦住房公積金貸款，但必須交納900 元的代辦費(fèi)?？紤]到一輩子也許就買這一次房，張先生決定自己全程體驗(yàn)一次。2月 16日，他和開發(fā)商簽訂北京市商品房預(yù)售合同 （以下簡(jiǎn)稱預(yù)售合同 ） ， 并交了 10%的首付款。 售樓人員告訴他， 開發(fā)商須把他的購(gòu)房合同拿到區(qū)房地產(chǎn)局 去辦理預(yù)售登記手續(xù)，而只有拿到預(yù)售合同，他才能到位于方莊的市住房資 金管理中心去辦理申請(qǐng)公積金貸款的手續(xù)。2月 23日，經(jīng)歷了一星期的等待后，張先生接到

10、了售樓人員領(lǐng)取購(gòu)房合同的 通知。2月 24日，張先生和夫人拿著首付款發(fā)票、身份證、戶口簿、結(jié)婚證等身 份證明到售樓處，拿了購(gòu)房合同又打車去了方莊的市管理中心領(lǐng)取借款申請(qǐng)表。到了市住房資金管理中心一樓，張先生兩口子領(lǐng)了申請(qǐng)表?？催^(guò)之后，發(fā)現(xiàn) 根本無(wú)法在當(dāng)天填完并交給中心。因?yàn)閮扇吮仨毜絾挝徊楦髯缘墓e金賬號(hào)。就 這樣，直到 2 月 26 日的下午，兩口子才把填完的表和身份證、戶口本等復(fù)印材料 交到市住房公積金管理中心。經(jīng)辦人員告訴他們，中心必須對(duì)他們的申請(qǐng)表進(jìn)行 初審，初審合格后，再通知他們來(lái)領(lǐng)取抵押物審核評(píng)估通知單。3月 1日上午，張先生接到了去市住房資金管理中心領(lǐng)取 抵押物審核評(píng)估通 知單的

11、通知。下午，兩口子請(qǐng)假帶著預(yù)售合同、身份證及身份證復(fù)印件等， 先去住房資金管理中心領(lǐng)取抵押物審核評(píng)估通知單，然后又按要求到指定的 位于中軸路的康正評(píng)估事務(wù)所接受評(píng)估，并交了評(píng)估費(fèi)。評(píng)估師告訴他們，需要 一周左右的時(shí)間才能來(lái)取評(píng)估報(bào)告。3月 7日上午，張先生接到了取評(píng)估報(bào)告的通知。 下午，張先生兩口子趕到康 正評(píng)估機(jī)構(gòu)取了評(píng)估報(bào)告，并送到市住房資金管理中心。一番審核后，張先生終 于拿到了管理中心開具的貸款承諾書和貸款調(diào)查通知書，并被告知，拿著這些材 料到朝陽(yáng)門附近的建行北京分行朝陽(yáng)支行申請(qǐng)貸款。3月 8日，張先生兩口子拿著貸款調(diào)查通知書到了建行北京分行朝陽(yáng)支行。 銀 行經(jīng)辦人在審核了材料后，讓他

12、們填寫北京市住房資金管理中心個(gè)人住房擔(dān)保 委托貸款借款合同。因?yàn)閺埾壬x擇了抵押擔(dān)保方式，即開發(fā)商在張先生產(chǎn)權(quán) 證辦理下來(lái)之前，為張先生承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。因此，工作人員又讓他們填寫了房 屋所有權(quán)證收押合同并要求他們把收押合同拿回開發(fā)商處蓋章。3月 11日，張先生兩口子帶著蓋完章的收押合同以及預(yù)售合同復(fù)印 件（三份） 等材料，又到了建行北京分行朝陽(yáng)支行，交給經(jīng)辦人審驗(yàn)。經(jīng)過(guò)半個(gè)多 小時(shí)的審驗(yàn)，經(jīng)辦人告訴他們，還必須到市住房資金管理中心擔(dān)保中心或太平洋 喜洋洋保險(xiǎn)公司辦保險(xiǎn)。已經(jīng)對(duì)各種手續(xù)有點(diǎn)害怕的張先生打聽到買保險(xiǎn)的手續(xù) 可能要比去擔(dān)保中心辦擔(dān)保來(lái)得簡(jiǎn)單，便毫不猶豫地和夫人打車直奔位于西直門 外德寶

13、飯店的喜洋洋保險(xiǎn)公司。保險(xiǎn)公司的工作人員一番計(jì)算后，告訴他們兩人 都必須買壽險(xiǎn)按規(guī)定申請(qǐng)人的月收入減去月還款額后，剩下不到 400 元的，夫婦兩人都必須買壽險(xiǎn)，而張先生的月收入減去還款額后不到400 元，所以他的 夫人也必須買壽險(xiǎn)。下午 4 點(diǎn)，張先生兩口子拿著保險(xiǎn)單回到了銀行。工作人員 收了保險(xiǎn)單的發(fā)票后，告訴他們等通知辦最后一道手續(xù)劃款、放貸手續(xù)。3月 21日，張先生終于接到了銀行將在 3月25日給他放貸的通知， 讓他第二 天帶身份證到銀行辦理劃款、放貸手續(xù)。 3月 22日，早早趕到銀行的張先生按要 求先在一樓業(yè)務(wù)柜臺(tái)辦了張建行龍卡，又拿著龍卡到房貸部辦理了最后一道手續(xù) 還款手續(xù)。至此，張

14、先生辦理完了貸款買房的種種手續(xù)。深感手續(xù)繁雜的張先生總結(jié)出了幾點(diǎn)注意事項(xiàng)，提醒“后來(lái)者”：1. 戶口本、身份證、首付款發(fā)票等所有與購(gòu)房有關(guān)的資料最好隨時(shí)攜帶，如 方便，準(zhǔn)備數(shù)份復(fù)印件。2. 詢問管理中心、銀行等機(jī)構(gòu)的聯(lián)系電話，有不明白的事情可以隨時(shí)咨詢。3. 在各種表格上留聯(lián)系電話時(shí)，最好留一個(gè)在白天隨時(shí)可以找到申請(qǐng)人的號(hào) 碼。4. 填寫各種表格時(shí)，事先問清填寫方法，如遇到不會(huì)填的，可以空著，交表 時(shí)問清楚再補(bǔ)填。5. 保險(xiǎn)費(fèi)：貸款在 5 年期以上的，首次最少按 5 年期限購(gòu)買保險(xiǎn)。但張先生覺得，最好還是委托專業(yè)中介機(jī)構(gòu)代辦，雖然出一筆中介費(fèi)，但自 己辦，打車費(fèi)用加請(qǐng)假的時(shí)間，綜合成本比中介費(fèi)

15、要高。就在張先生辦理公積金貸款的同時(shí)，李先生也在辦理商業(yè)貸款。2月 16日，他和開發(fā)商簽訂北京市商品房預(yù)售合同 （以下簡(jiǎn)稱預(yù)售合同 ） ， 并交了 20%的首付款。 售樓人員告訴他， 開發(fā)商須把他的購(gòu)房合同拿到區(qū)房地產(chǎn)局 去辦理預(yù)售登記手續(xù)，等預(yù)售登記手續(xù)辦完后，他才可以拿著預(yù)售合同到位 于該項(xiàng)目的合作銀行農(nóng)業(yè)銀行北京分行西城支行在售樓現(xiàn)場(chǎng)設(shè)的律師辦公處 辦理申請(qǐng)手續(xù)。2月 23日，李先生接到了到售樓處拿購(gòu)房合同的通知。2月 24日，李先生和夫人拿著首付款發(fā)票、身份證、戶口簿、結(jié)婚證等身份 證明到了售樓處，拿了購(gòu)房合同便到農(nóng)業(yè)銀行指定的律師事務(wù)所現(xiàn)場(chǎng)辦公地點(diǎn)填 寫借款申請(qǐng)表，并交納了所有材料和

16、法律服務(wù)費(fèi)。按律師的要求， 2月 24日，李先生又交了兩口子近期證件照各一張、財(cái)產(chǎn)證 明、收入證明。律師告訴他們，律師將對(duì)他們的材料進(jìn)行初審并向銀行出具法律 意見書。3月 1日，張先生接到律師的通知， 要求他們到售樓處現(xiàn)場(chǎng)的銀行辦公地點(diǎn)購(gòu)買房屋保險(xiǎn)，保險(xiǎn)費(fèi)為購(gòu)房款 ？妝0輾崖？.45 %。?狀？钅晗尷凳一一3月 14日，李先生接到律師的通知，告知他們已經(jīng)通過(guò)銀行的審核，可以來(lái) 售樓處簽借款合同。3月 15日，李先生按約定的時(shí)間到了售樓處的律師辦公地點(diǎn)簽訂了個(gè)人住房 貸款借款合同、擔(dān)保合同、委托轉(zhuǎn)賬付款授權(quán)書等文件，并到銀行現(xiàn)場(chǎng)辦公柜臺(tái) 辦理了個(gè)人住房貸款專用賬戶。至此，李先生辦完了貸款手續(xù)。-

17、 相關(guān)資料1. 三家商業(yè)銀行貸款品種簡(jiǎn)介A、建行北京分行特色：以支持基本建設(shè)著稱的建行，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)是其傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，同眾多 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的密切聯(lián)系，也使其可在地產(chǎn)項(xiàng)目的合法性上起把關(guān)作用。由于 近兩年工行、農(nóng)行、商業(yè)銀行等多家銀行介入房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，建行的市場(chǎng)份額 有所減少，近來(lái)采用各種優(yōu)惠政策鞏固市場(chǎng)。主要貸款品種：1. 商業(yè)性個(gè)人住房貸款 （包括一手房、二手房、房改房等 ） ；2. 北京市住房資金管理中心的個(gè)人住房擔(dān)保委托貸款 （公積金貸款 ）；3. 中央國(guó)家機(jī)關(guān)的個(gè)人住房擔(dān)保委托貸款；4. 中共中央直屬機(jī)關(guān)的個(gè)人住房擔(dān)保委托貸款；5. 建行、市住房資金管理中心的個(gè)人住房組合貸款；6.

18、建行、中央國(guó)家機(jī)關(guān)的個(gè)人住房組合貸款；7. 建行、中共中央直屬機(jī)關(guān)的個(gè)人住房組合貸款。B、工行北京分行特點(diǎn)：網(wǎng)點(diǎn)多、人員充足，在搶灘個(gè)人住房貸款市場(chǎng)上有潛力。承諾從受理 到放款 15 個(gè)工作日內(nèi)辦完，最快可在 3 個(gè)工作日內(nèi)辦完。另外還將陸續(xù)開辦網(wǎng)上 受理業(yè)務(wù)、外地 （籍） 人的房貸款業(yè)務(wù)以及二手房購(gòu)房貸款業(yè)務(wù)等。主要貸款品種：1. 一手房貸款：包括高檔公寓、別墅、經(jīng)濟(jì)適用房貸款。2. 二手房貸款；3. 房改房貸款；4. 商用房個(gè)人貸款；C、農(nóng)行北京分行特點(diǎn)：最早介入二手房貸款的專業(yè)銀行。在一手房貸款上雖起步晚，但發(fā)展 不慢，如近期推出的購(gòu)房、家裝組合貸款 （以購(gòu)房者個(gè)人房貸首付款 （ 三成）

19、返貸的 形式來(lái)滿足客戶的裝修需求的，年限為八成 20 年）、車房組合貸款和押舊買新業(yè) 務(wù)等，都較具特色。主要貸款品種：二手房貸款。2. 房貸利率公積金1-5 年 3.60%5-30 年 4.05%商業(yè)性1-5 年 4.77%5-30 年 5.04%北京青年報(bào)購(gòu)房者辦理辦理二手房業(yè)務(wù)流程及個(gè)人貸款手續(xù)辦理二手房業(yè)務(wù)流程，具體的貸款手續(xù)和須攜帶的資料如下 :買賣雙方簽定購(gòu)房合同并支付首付款后，到個(gè)貸中心提出貸款申請(qǐng)。填寫貸 款申請(qǐng)表 （ 如果您已婚，請(qǐng)夫妻雙方一起前來(lái) ） ，中心工作人員經(jīng)過(guò)審批通過(guò)后， 由建行出具貸款承諾書，作為購(gòu)房者辦理貸款手續(xù)的依據(jù)。憑身份證原件領(lǐng)借款合同的貸款支付憑證回單，所需經(jīng)過(guò)的流程為: 受理柜（ 受理貸款申請(qǐng) ）- 保險(xiǎn)柜 （ 辦理保險(xiǎn) ）- 簽約柜 （