凱賓斯基寫字樓商場物業(yè)管理系統(tǒng)方案設(shè)計

1、實用標準文案凱賓斯基寫字樓商場物業(yè)管理方案一、大廈概況凱賓斯基商務大廈位于惠州江北中心區(qū)是惠州市的行政中心、商務中心和文化中心，將被打造成為惠州未來的CBD（中央商務區(qū)）。凱賓斯基的開業(yè)勢必將會有吸引眾多世界五百強企業(yè)進駐這一區(qū)域，其一流的設(shè)施設(shè)備，一流的地理位置等等都決定了凱賓斯基寫字樓將代表惠州最新一代世界頂級標準的純商務寫字樓。要打造一流的甲級寫字樓就必須緊跟國際潮流，形成管理的國際化、人性化、智能化，空間的舒適性和實用性，數(shù)字化、節(jié)能化相結(jié)合，為客戶提供安全、舒適、便捷、商務的星級化管理是我們今后努力的目標。第二章 管理目的和范圍一、管理目的：1、保持物業(yè)的完好程度。通過加強對大廈整體

2、物業(yè)的維護、養(yǎng)護和對客戶提供的服務，防止因使用不當而損壞物業(yè)。2、維護大多數(shù)客戶的利益，加強宣傳，與客戶一起，共同營造一個安全、舒適、和諧的娛樂、購物及辦公環(huán)境。3、加強宣傳和管理，引導廣大客戶正確使用物業(yè)、公共設(shè)施設(shè)備和場地。4、加強對大廈實行社會化、專業(yè)化、一體化管理，不斷提高服務管理質(zhì)量，維護和提高德威物業(yè)公司的社會聲譽。5、以良好的服務維護和提高德威地產(chǎn)的社會聲譽和德威物業(yè)公司的管理品牌，促進房產(chǎn)開發(fā)、銷售、物業(yè)管理的良性循環(huán)，使該大廈物業(yè)保值升值。二、管理范圍：凱賓斯基商務大廈第三章管理原則、方式和內(nèi)容一、管理原則：本著“優(yōu)質(zhì)、誠信、創(chuàng)新”的管理方針，實行“以人為本、真誠服務、報效社

3、群、創(chuàng)物業(yè)品牌”為服務宗旨，把凱賓斯基商務大廈管理成惠州一流的商業(yè)寫字樓旺地。二、管理方式：公司依據(jù)國家物業(yè)管理條例及相關(guān)法律法規(guī)，全權(quán)委托惠州德威物業(yè)管理有限公司對凱賓斯基商務大廈實行綜合一體化管理。德威物業(yè)管理有限公司在管理合同期內(nèi)對凱賓斯基商務大廈負責制訂年度管理目標和簽訂經(jīng)濟目標管理責任書，獨立核算，實現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益的同步發(fā)展。三、管理內(nèi)容：1、對發(fā)展商委托的物業(yè)負責收取租金及管理費等。2、大廈房屋建筑本體共用部位（天面、梁、柱，內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位，外墻面，樓梯間，走廊通道、門廳等）的維修養(yǎng)護和管理。3、大廈及外圍公共部分的秩序維護（租賃房屋范圍內(nèi)的治安秩序和

4、安全防盜措施由使用方自行負責）。4、公共綠化、公共環(huán)境（包括公共場地、房屋建筑物公用部位及外墻）的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集，清運（不含商場內(nèi)的垃圾和管理）。5、室內(nèi)外停車場的管理。6、大廈房屋建筑本體共用設(shè)備設(shè)施（共用的上下管道，共用照明，供水設(shè)施，商業(yè)配電系統(tǒng)、消防控制中心及辦公樓的設(shè)施設(shè)備等）的維修、養(yǎng)護、運行和管理。7、大廈規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的公共設(shè)施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、沙井、綠化、地下泵房、路燈、室內(nèi)外停車場等）的維修、養(yǎng)護和管理。8、大廈內(nèi)的各項配套服務設(shè)施的維修，養(yǎng)護和管理（不含商場內(nèi)部設(shè)備設(shè)施） 。9、物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料。第四章總體目標和分項指標1、 總

5、體目標：在委托管理合同期內(nèi)按照“安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便”目標進行管理服務， 并承諾凱賓斯基商務大廈所有建筑物及配套設(shè)施完善、竣工驗收合格，交付使用一年內(nèi)達到惠州市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈的管理標準，二年內(nèi)達到省優(yōu)標準，三年內(nèi)達到國家示范大廈的管理標準。2、 分項指標：1 顧客滿意率95%以上；2）管理服務年有效投訴率 5%以下，處理率、回訪率 100%3) 房屋完好率、公共設(shè)施完好率98%以上；4) 衛(wèi)生、消殺、環(huán)境綠化市級達標率100%5) 維修及時率、合格率100%；6) 因管理責任造成的重大刑事案件、進場進庫機動車被盜事故為零；7) 杜絕因管理責任造成的重大火災事故、安全事故；8) 費用年

6、收繳率在98%以上；9) 保證提供充足的資源；第五章、開業(yè)初期具體管理思路1、 成立凱賓斯基商務大廈管理處，委派管理處經(jīng)理、機電工程師，管理員、水電維修工到位，其他管理人員分步到崗，落實管理用房和員工宿舍，了解隱蔽工程及管線的走向，做好各項籌備工作。具體組織架構(gòu)配置如下：序號崗位人員編制職責1管理處經(jīng)理1 人負責大廈的全面管理2機電工程師1 人主要負責設(shè)施設(shè)備管理3安全管理員1 人主要負責消防、安全管理4行政管理員1 人主要負責文檔、清潔綠化管理5訪等收費員1 人負責收費工作，接待來6水電工10 人負責設(shè)施設(shè)備的維護7護衛(wèi)員36 人負責大廈的安全巡查8清潔工10 人負責大廈的整體清潔。9綠化工

7、1 人負責大廈綠化環(huán)境。2、成立前期介入小組：在大廈施工階段管理處組成一個2 至 3 人的前期介入小組，最好是在開業(yè)的三個月之前，與開發(fā)商、施工單位銜接介入大廈的施工管理，完善物業(yè)的使用功能，改進物業(yè)的具體設(shè)計，更好地監(jiān)理施工質(zhì)量，為竣工驗收和接管驗收打下基礎(chǔ)，就房型的設(shè)計、供電供水、污染處理、電信、道路、綠化、管線走向、服務配套設(shè)施及平面布局等方面提出建設(shè)意見。主要做好下幾方面的工作：1）審閱設(shè)計圖紙，提出有關(guān)樓宇結(jié)構(gòu)布局和功能方面的改良建議；2）提出設(shè)備配置或容量以及服務方面的改良意見；指出設(shè)計中遺漏的工程項目。3）熟悉線路管道的鋪設(shè)走向，對設(shè)備安裝的質(zhì)量進行監(jiān)督、調(diào)試等。3、成立接管驗收

8、小組，了解大廈的設(shè)備設(shè)施，熟悉設(shè)備的構(gòu)造、性能、強弱電、給排水的走向及存在問題，填寫有關(guān)質(zhì)量記錄，以便盡快得到解決。A、移交接管驗收遺留問題統(tǒng)計表。B、公共配套設(shè)施接管驗收表。C、公共配套設(shè)施接管驗收遺留問題統(tǒng)計表D機電設(shè)備接管驗收遺留問題統(tǒng)計表。凱賓斯基商務大廈資料的移交接管。1）產(chǎn)權(quán)資料（復印件）：A、項目批準文件B、用地批準文件2）政府職能部門驗收合格資料：A、市政部門驗收意見；B、環(huán)保部門驗收意見；C、供電部門驗收意見；D質(zhì)量監(jiān)理部門驗收意見；E、園林綠化部門驗收意見；F、供水部門驗收意見；G房產(chǎn)管理部門驗收意見；H、消防部門驗收意見；I 、規(guī)劃設(shè)計部門驗收意見；J、有線電視工程驗收合

9、格證；L、其它有關(guān)資料。3）工程技術(shù)資料（原件）：A、大廈竣工總平面圖。B、道路綠化竣工圖。C、電力竣工圖。D給、排水、消防竣工圖。E、電話電視線路竣工總平面圖。F、路燈竣工圖。G建筑、結(jié)構(gòu)、電氣、水道竣工圖。H、泵房及水池建筑、結(jié)構(gòu)、電氣、水道竣工圖。I 、其它相關(guān)圖紙。4）設(shè)備資料（原件或復印件）：A、水泵房設(shè)備有關(guān)合格資料；B、閉路監(jiān)控系統(tǒng)合格證、線路圖。C、發(fā)電機合格使用說明書；D消防控制系統(tǒng)資料；E、電梯設(shè)備有關(guān)合格資料；F、其它必要的有關(guān)資料。接管驗收程序：1）開發(fā)商通知管理處接管驗收；2）管理處驗收小組按程序文件接管入伙控制程序核對所接收的資料，簽發(fā)驗收復函。3）管理處驗收小組同

10、移交人對房屋質(zhì)量，使用功能、外觀質(zhì)量，公共配套設(shè)施設(shè)備等進行接管驗收。4）對驗收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，由驗收小組填寫各類質(zhì)量遺留問題統(tǒng)計表，約定期限由移交人負責整改，并商定時間復核。5）對室內(nèi)物件無明顯不全，符合檢驗標準要求的房屋由管理處接收鎖匙，承擔保管責任。房屋接管驗收項目及標準。1）驗收項目梁、柱、板主體，墻體，分戶鐵門，陽臺護欄、供水系統(tǒng)、排污管道、地漏、窗戶、水表、電表、有線電視系統(tǒng)等。2）驗收標準：參照建設(shè)部頒布的房屋接管驗收標準及滿足使用要求。公共設(shè)施接管驗收項目及標準1）驗收項目：基礎(chǔ)設(shè)施：天面、有線電視系統(tǒng)、消防設(shè)施、照明燈具、綠化、道路、車庫、沙井、檢查井、化糞池、圍墻設(shè)施等。

11、2）驗收標準：參照建設(shè)部頒布的房屋接管驗收標準以及達到設(shè)計要求。公共設(shè)備接管驗收項目及標準1）驗收項目：供水、消防、電梯、閉路監(jiān)控、發(fā)電機、變壓器等。2）驗收標準：各項設(shè)備驗收合格證及達到設(shè)計使用要求。接管前的準備工作：1）編制客戶租賃的工作方案；2）核實擬定的各類人員的配備和到位情況；3）了解員工宿舍的落實情況，籌備員工飯?zhí)茫?）準備租賃的相關(guān)資料，作好各種表格和資料的印刷。如客戶手冊物業(yè)管理合同、租賃合同、客戶登記表、檔案袋、裝修申請表、裝修巡查表、各種標示牌，裝修管理守則等。5） 擬定物品采購計劃。第六章大廈日常管理運作原則：全面推行ISO9000 管理體系。大廈內(nèi)日常機電運行、房管事務

12、、治安、車輛、清潔、綠化、社區(qū)文化、設(shè)施維護保養(yǎng)統(tǒng)一納入公司ISO 規(guī)范運作范疇，嚴格執(zhí)行安全護衛(wèi)工作手冊環(huán)境管理工作手冊、 消防工作手冊辦公室工作手冊管理處工作手冊財務工作手冊維修保養(yǎng)工作手冊，注重每一個服務項目的人員培訓、考評，加強日檢、周檢、月檢。1、房管事務管理處的日常房管事務管理，按照公司ISO 管理體系維修保養(yǎng)工作手冊規(guī)范運作。具體工作如下表：工作安 排8： 00-8 ： 30處理客戶申報投訴；8： 30-9 ： 30巡視；9： 30-12 ： 00跟蹤監(jiān)督；14： 00-15 ： 30整理檔案；15： 30-16 ： 30巡視；16： 30-18 ： 30走訪、回訪。考核標準工作

13、內(nèi)容跟蹤監(jiān)督日常： 3 遍天；巡視日常：2 遍天；走訪隨時回訪處理率：100，回訪記錄100。檢查內(nèi)容及處理方法日 檢項目1裝修巡視2投訴接待3違章檢查4車輛管理5治安6清潔7綠化8維修9機電設(shè)備10員工宿舍11內(nèi)務巡視。處 理方法1記錄巡視發(fā)現(xiàn)的問題，搜集客戶的反饋意見；2 對 巡 視 中 發(fā) 現(xiàn) 的 問 題 ， 分 類 進 行 處理；1) 填寫管理日記表 ；2) 發(fā)現(xiàn)的維修不合格，填寫維修記錄，安排維修；3) 即 行 關(guān) 閉 輕 微 不 合 格項；4) 發(fā)現(xiàn)違章行為按“違章處理規(guī)定”執(zhí)行；5) 發(fā)現(xiàn)嚴重不合格，填寫糾正措施報告。周 檢項目全面檢查大廈各項工作，著重對房管日檢中發(fā)現(xiàn)的不合格項

14、進行檢查處理。處 理辦法管理處經(jīng)理對發(fā)現(xiàn)的不合格項及時整改，嚴重不合格項填寫糾正措施報告，并上報公司工程維修部?？?核標準平時日檢、周檢、月SO理體系考核標準。2設(shè)施設(shè)備管理：凱賓斯基大廈的設(shè)施設(shè)備全部是采用國際領(lǐng)先的材料, 設(shè)施設(shè)備管理是重中之重 , 大廈最主要的設(shè)備由發(fā)電機、高低壓配電系統(tǒng)、水泵系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、智能道閘系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)等系統(tǒng)組成。要做好設(shè)施設(shè)備的維護，確保大廈的安全，在設(shè)施設(shè)備的管理上要做好以下工作：1 建立健全水電班組織機構(gòu)：根據(jù)大廈的設(shè)施設(shè)備規(guī)格高的情況, 管理處需設(shè)置一名具有豐富經(jīng)驗的機電工程師主要負責設(shè)施設(shè)備的維修、保養(yǎng)，設(shè)施設(shè)備的正常運轉(zhuǎn)；隨時檢查

15、各種設(shè)施、設(shè)備的技術(shù)狀況，及時提出維修解決辦法，制定維修計劃和方案，負責設(shè)施設(shè)備的接管驗收工作，負責公共用水用電統(tǒng)計匯總及分析，公共水電費的分攤方法。管理處需招聘10 名具有在大廈設(shè)施設(shè)備管理經(jīng)驗，具有相關(guān)特種操作證書的水電工，分為設(shè)備運行班和維修班二個班，設(shè)備運行班按24 小時三班運轉(zhuǎn)，每班2 個人，共6 人，保證設(shè)4 人，負責日間設(shè)施的日常維修。施設(shè)備 24 小時正常運行；維修班上白班共具體崗位設(shè)置如下：序號崗位人員編制1 班長1 人00。值班時間08 ： 00-12： 00； 14： 00-18：2 設(shè)備運行班2 人 / 班 *3 班主 班 : 上 午 8:00-12:00 下 午文檔大

16、全14:00-18:00;副班 : 中午 12:00-14:00 下午 :18:00-0:00;夜班 : 0:00-8:003 維修班3 人08 ： 00-12 ： 00； 14： 00-18 ： 00合計： 10 人備注：每10 天換班一次。2）建立健全各項規(guī)章制度：主要建立各項設(shè)施設(shè)備的運行操作規(guī)程，設(shè)備管理制度，各種設(shè)施設(shè)備的運行記錄，年度保養(yǎng)計劃，水電工培訓計劃，有償服務方案維修方案等。3）制定詳細的寫字樓公共水電費分攤測算方法，根據(jù)大廈的特點，節(jié)能降耗。4）于供電局、自來水公司、消防局、施工安裝等做好溝通協(xié)調(diào)工作，發(fā)現(xiàn)設(shè)備存在隱患，及時安排人員維修，確保大廈設(shè)施設(shè)備的正常使用。5）大

17、廈及公用設(shè)施機電運行、養(yǎng)護運作按照公司IS0 管理體系維修保養(yǎng)工作手冊規(guī)范運作。具體工作如下表：主要內(nèi)容運行組值班：保障大廈供水供電、電梯空調(diào)等正常運作并做好記錄；巡視：巡視設(shè)備房和設(shè)備運行情況，做好巡查記錄；秩序：搞好設(shè)備房的物品管理，加強安全防范工作。維修組負責機電設(shè)施、設(shè)備的各項維修、保養(yǎng)工作，并做好記錄；定期清潔所管設(shè)備和設(shè)備房；負責對設(shè)備設(shè)施進行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。檢 查項 目及 處理 方法檢 查項 目1低壓配電柜2干式變壓器3柴油發(fā)電機4水泵5水池、水箱6風機7閉路督控系統(tǒng)8對講報警系統(tǒng)9 空凋設(shè)備10火災報警控制系統(tǒng)11、氣體自動滅火系統(tǒng)12消火栓13疏散出口批示燈

18、14自動噴水滅火系統(tǒng)15煙、感系統(tǒng)16干粉滅火器。處理方法按照公司ISO 標準，對輕微不合格項進行整改，嚴重不合格項填寫糾正措施報告上報公司工程維修部?？?核標 準日常周檢、月檢考核按ISO 質(zhì)量標準；年終考核按國家“優(yōu)秀示范大廈”標準考核。日常維修養(yǎng)護：大廈及公用設(shè)施維修、養(yǎng)護運作按照公司IS0 管理體系維修保養(yǎng)工作手冊規(guī)范運作。具體工作如下表：工作安 排機電運行：24 小時8： 00-8 ： 30 處理申報投訴；8： 30 10： 00 跟蹤監(jiān)督；10： 30-12 ： 00 維修養(yǎng)護；14： 00-15 ： 30 巡視維修養(yǎng)護；15 ： 30-17： 00 整理記錄；17： 00-18

19、： 30 回訪。主要工作房屋本體室內(nèi)：小修30 分鐘，般故障2 小時，不超過8 小時，較難故障3 天內(nèi)。 48小時跟蹤驗證。樓梯、墻面：發(fā)現(xiàn)問題按原樣及時修復，每年全面檢查一次，4 5 年全面修補刷漆一次天面：每年全面檢查一次，每年雨季前須檢查一次，發(fā)現(xiàn)破損及時公共設(shè)施室內(nèi)污水系統(tǒng)：每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時修補。修通報公司工程維修部協(xié)作；道路車場：每天檢查1 遍，隨壞隨修；天線：每月檢查l 遍，隨壞隨修；I 遍，隨壞隨修；遍，即壞即修，中大型維供水電氣：每月細查樓道燈：每月檢查1 遍，即壞即修。檢查項目及處理方法檢查項目1地基基礎(chǔ)2梁柱板主體3墻體4頂棚5樓梯扶手6公共門窗7隔熱層、防水層8

20、水箱水池9天面扶欄10；消防設(shè)施11信報箱12標識13樓板地面磚14上下雨污水管15. 設(shè)備房16道路17電纜溝蓋板18路牙19給排水20路燈21清潔設(shè)備22娛樂設(shè)施。處理方法按照公司ISO 標準，對輕微不合格項進行整改，嚴重不合格項填寫糾正措施報告 ，并上報經(jīng)理處理?？己藰藴嗜粘Ｖ軝z、月檢考核按ISO 管理體系標準；年終考核按國家建設(shè)部考核標準。3、 治安、消防、車輛管理：治安、消防工作是大廈管理的重點, 大廈的安全要實行24 小時治安監(jiān)控管理制度, 具體管理思路如下1） 建立健全安全保衛(wèi)組織機構(gòu)：根據(jù)大廈的實際情況，管理處設(shè)一名安全管理員下設(shè)三名護衛(wèi)班長每班12 名護衛(wèi)員的護衛(wèi)隊伍，主要負

21、責大廈安全、消防、車輛管理工作。具體崗位設(shè)置如下:序號崗位人員編制值班時間1班 長1 人 /班主 班 :上 午8:00-12:00 下午 14:00-18:00;副 班 : 中 午 12:00-14:00 下午 :18:00-0:00;夜班 :0:00-8:00（每 10 天換班一次）2東門崗2 人 /班3南門崗2 人 /班4廣場巡邏崗2 人 /班5車庫巡邏崗2 人 /班6監(jiān)控室1 人 /班7樓層巡邏崗2人 /班合計： 12 人 / 班 *3 個班 =36 人2）完善公共區(qū)域的安全防范設(shè)施：要招投標安裝購置一批高性能的治安防盜系統(tǒng)，消防報警系統(tǒng)等等，采取技防和人防相結(jié)合。3）建立健全各項規(guī)章制

22、度：根據(jù)實際情況，制定一套完善的各崗位操作流程、標準、規(guī)章制度，員工獎罰制度，規(guī)范員工的行為，做到獎懲有依據(jù)。 每月評選一次優(yōu)秀員工，每年評選一次優(yōu)秀員工表彰先進。4） 每年通過考核采取員工競爭上崗機制，制定詳細的競爭上崗計劃。5）定期為護衛(wèi)員進行培訓：制訂詳細的年度、月度培訓計劃，培訓內(nèi)容主要是崗位操作技能，服務意識，禮節(jié)禮貌，公共區(qū)域如何巡查，崗位職責，規(guī)章制度、突發(fā)事件的處理、案例培訓、消防安全知識等。6）要定期給員工組織安排一些員工業(yè)余生活活動，加強宿舍管理，提高員工團隊凝聚力。7）定期組織護衛(wèi)員進行大廈消防演練，緊急集合演練，培訓消防知識，確保員工熟悉大廈消防設(shè)施設(shè)施設(shè)備，能快速啟動

23、消滅火災隱患。8）加強溝通了解員工思想狀況：管理處應該通過定期召開員工座談會，各班班班會，與員工單獨溝通的方式，了解員工的思想狀況，穩(wěn)定員工隊伍，避免員工非正常流失。9）與當?shù)嘏沙鏊o密聯(lián)系，接受當?shù)嘏沙鏊闹笇В?0）按照公司ISO 質(zhì)量體系安全護衛(wèi)工作手冊、 消防工作手冊規(guī)范運作。具體工作如下表：工作安排定崗檢查進出口、停車場：24 小時；流動巡查消防設(shè)施：l 遍月大廈安全、違章行為、車輛停放24 小時車輛保管：24 小時突發(fā)事件：90 120 秒，責任保安或車輛管理員到達現(xiàn)場；學習訓練訓練：1 次天；演練：1 次月。培訓：按公司制訂的培訓計劃。檢查項日及處理方法檢查項目查可員；2修；查疑

24、違人章員停、車、外違來章人裝3況；查室外施工、搭建情4象；查亂擺賣現(xiàn)象；象；查高空拋物查破壞綠化查漏水亂扔垃圾現(xiàn)用綠地現(xiàn)漏電、漏氣現(xiàn)象；8查房屋本體設(shè)施和公共設(shè)施情況。處理方法按照公司ISO 管理體系標準，對輕微不合格項即時糾正或報相關(guān)主管處理，嚴重不合格項填寫糾正措施報告，并上報經(jīng)理處理?？己藰藴势綍r按 ISO 管理體系考核標準；年終按國家建設(shè)部規(guī)定的考核標準。4、 清潔衛(wèi)生管理：清潔綠化管理也是大廈管理的一面鏡子，做為一個綜合性的甲級寫字樓，需要具備高標準的清潔衛(wèi)生服務，為客戶提供舒適、整潔的環(huán)境，大廈開業(yè)初及開業(yè)后我認為要做好以下工作：1) 大廈開業(yè)初期的拓荒工作：可采用招投標方式聘請惠

25、州具有專業(yè)保潔能力的公司進行一次大廈的全面拓荒工作?；蛘咦孕薪M建清潔工隊伍，具體崗位設(shè)置如下：序號崗位人員編制值班時間1清潔班長1 人 /班早班：06： 30-1130；晚班：14： 00-17 ： 00。2廣場崗2 人 /班早班：06： 30-11 ：30、19:00-22 ： 00；晚班：11： 30-19 ： 00。3車庫崗2 人 /班早班：06： 30-11 ：30晚班：14： 00-17 ： 004大堂崗1 人班早班：06： 30-11 ：30；晚班：14： 00-17 ： 00。5消防通道崗1 人 /班早班：08：00-12 ： 00；晚班：14： 00-18 ： 00。合計： 7

26、 人 /班 *3 個班 =10 人；備注：每10 天換一次班，每月1 、 11、 21 為換班時間。2) 開業(yè)后的清潔衛(wèi)生管理工作，也可分為外包管理或自行管理兩種，外包管理的優(yōu)點在于可以利用專業(yè)清潔公司的清潔技術(shù)，清潔工具為大廈提供專業(yè)的清潔，目前商業(yè)性的寫字樓多采用此種方式，可以效地節(jié)省人力，財力開支，待一年之后可自行管理。3) 大廈清潔綠化工作的重點是：做好廣場的保潔，廣場地面油跡、污跡、口香膠跡較多，容易污損地面，要通過專業(yè)的清潔藥劑及時清除，廣場需安排二至三名清潔工輪班保潔，車庫及寫字樓公共區(qū)域的保潔，可根據(jù)寫字樓不同的上下班時間，進行合理的崗位調(diào)整。4) 制定詳細的規(guī)章制度，崗位操作

27、規(guī)程、標準、 崗位導引書等，并對員工進行培訓。5) 重點每年需至少對外墻進行一次清洗，每月對廣場地面用洗地機清洗一次。6)按照公司ISO 質(zhì)量管理體系環(huán)境管理工作手冊規(guī)范運作。具體工作如下表：工作安 排6:00 7:30 通道清掃；7:30 8:00 垃圾清運；8:00 9:00 道路清掃；9:00 12:00 大堂、電梯轎廂清潔；14:00 14:30 垃圾清運； 14:30-17:00 樓面保潔。工作內(nèi)容地面清潔每月用大面積沖刷一次；隨時巡回保潔樓間保潔清掃3 遍周；清洗2 遍月；垃圾清運清運2 遍天；洗車1 遍天；電梯轎廂保潔2 次 /天；通道大堂每小時拖掃1 次；外墻清洗1 次 /年；

28、消殺1 遍月；檢查項目及處理辦法檢查項目1 馬 路 、 人 行 道 、 綠 化 地 、 排 水溝；2 停車場、崗亭；3 垃 圾 箱 、 垃 圾 中 轉(zhuǎn) 站 、 化 糞池；4污、雨水井和沙井；5電梯、樓道、樓梯、走廊、樓道燈具；6 墻 面 、 窗 、 扶 手 、 電 子 門 、 消 防 栓 、 管 、 電 表 箱 、 信 報 箱等；7 天面；8 值 班 室 、 辦 公 室 、 衛(wèi) 生間；11、除四害。處理辦法按公司 ISO 管理體系標準，對輕微不合格項自行關(guān)閉，嚴重不合格項上報管理員和經(jīng)理并提出整改方案加以糾正?？己藰藴嗜粘Ｈ諜z、周檢、月檢按ISO 質(zhì)量考核標準；年終按國家建設(shè)部標準考核。5、綠

29、化養(yǎng)護管理：按照公司 ISO質(zhì)量體系環(huán)境管理工作手冊規(guī)范運作。具體工作如下：工作安排6 ： 30 9： 30 澆水、施肥；9： 30 12： 00 除雜草、整形、造型、保潔、剔除枯枝葉；14： 00-16 ： 00 殺蟲、補缺、保潔；16：田18：30 澆水、施肥。工作整形造型2次 內(nèi)容月；施 肥春秋各 1 遍澆 水因時因地制宜按需供水；澆水時間夏季早晚為宜，冬季中午為宜；除雜草中耕 1 遍季；平時1 遍天，下雨天除外；實用標準文案補缺視缺苗情況及時補缺殺蟲1 遍月，發(fā)現(xiàn)害蟲立即消滅檢查項目及處理方法檢查項 目1 喬 木 整 枝 、 造 型 修 剪 ； 花 卉 、 樹 木 施肥；2 灌 木 、

30、 綠 蘺 、 樹 木 、 草 地 、 花 卉 澆水；3 除雜草；4 補栽補種；5 治病殺蟲；6 清 理 枯 枝 落 葉 、 綠 地 石塊；7 松土；8防風防澇處理辦 法按照公司ISO管理體系標準，對輕微不合格項進行整改，嚴重不合格項匯報公司質(zhì)管部部，并提出糾正措施。考核標準日常按 ISO 質(zhì)量考核標準；年終按國家建設(shè)部標準考核。6、客戶租賃的管理：租賃流程圖：看房洽談簽訂租賃合同發(fā)相關(guān)資料抄水電表交費發(fā)放鎖匙歸檔。1）看房：管理員陪同客戶查看所租用的房屋，并填寫房屋租賃登記表 ；2）洽談：價格、期限、注意事項等。3）簽訂合同：租賃合同4）發(fā)放資料：A、客戶手冊；B、租賃合同C、客戶登記表；5）

31、抄水電表：水電維修工與客戶抄水電表底數(shù)；6）收費：按合同約定計收租金及管理費；7）發(fā)放鎖匙：發(fā)放給客戶該房鎖匙。8）歸檔：把客戶的有關(guān)資料進行歸檔，并存入電腦。7、房屋維修工作的管理：維修工作流程：戶責任損自然老化人為或客壞第七章采取的主要管理措施1 、系統(tǒng)培訓：為確保凱賓斯基商務大廈管理早日走上正軌，實現(xiàn)管理目標的承諾，公司將嚴格按照ISO 質(zhì)量體系文件的培訓規(guī)定，科學系統(tǒng)地對管理人員進行全面培訓， 確保管理人員100持證上崗，全員年培訓率達100，合格率達100。2、 從接管開始在凱賓斯基商務大廈推行ISO 質(zhì)量管理體系實施管理，在半年內(nèi)建立運行體系并達到認證的條件。3、安全防范：采取人防

32、、技防和宣傳相結(jié)合的原則，確保凱賓斯基商務大廈隨時處于安全狀態(tài)。1）加強制度落實。A.根據(jù)地理位置、周邊環(huán)境，合理布崗，由各護衛(wèi)班輪流換防，責任承包。B.要求護衛(wèi)員嚴格按照公司 IS0物業(yè)管理體系文件安全護衛(wèi)工作手冊規(guī)范運作，文明執(zhí)勤，規(guī)范上崗。對照護衛(wèi)員日常行為，嚴格執(zhí)行由安全管理員負責護衛(wèi)員的日檢、管理處經(jīng)理負責周檢、公司管理者代表組織月檢的逐級檢查制度，確保護衛(wèi)員隊伍的素質(zhì)和服務水準。C.專人負責調(diào)控中心，確保 24小時全方位監(jiān)控。D.加強崗位。護衛(wèi)員擬設(shè)固定崗、巡邏隊，整個大廈24小時全方位檢查，文檔大全明確責任區(qū)，劃分責任人。E.堅持查崗制度。護衛(wèi)隊長、管理員、管理處經(jīng)理按公司IS0

33、程序文件規(guī)定的頻率不定期夜間查崗，并根據(jù)查崗情況給予通報，漏崗、脫崗者按公司規(guī)定處罰。F.加強大廈內(nèi)流動人員及外來人員管理和防范，建立商戶和流動人員檔案，并定期核查。G.落實安全責任制，明確責任人。公司與管理處、管理處與護衛(wèi)隊長簽訂治安目標管理責任書，明確責任和工作標準，并分級跟蹤驗證、考評。同時，各級領(lǐng)導又是防火責任人，全體護衛(wèi)員、清潔工、水電工都是義務消防員和治安應急分隊隊員。2) 加強車輛管理。凱賓斯基商務大廈是集商業(yè)、娛樂、辦公為一體的綜合大廈，今后的車輛停放、車輛管理難度較大。我們將采用防盜、防劫車輛的智能 IC 管理系統(tǒng)進行嚴格管理，在車場安裝24 小時智能監(jiān)控系統(tǒng)，確保在場在庫車

34、輛被盜為零。4、清潔衛(wèi)生。為維護凱賓斯基商務大廈良好的硬件設(shè)施，尤其是搞好各層大堂的設(shè)施及部分高檔辦公室的保養(yǎng)，擬購置意大利超寶洗地機、及塵吸水機、刨光機各一臺，從先進的設(shè)備配置著手，加強對清潔工的培訓，并定期做好大堂地面的拋光處理，從而達到最佳的維護、保養(yǎng)。5、加強與客戶之間的聯(lián)系和溝通，多渠道開展宣傳活動。編制 凱賓斯基商務大廈客戶手冊， 詳細介紹德威物業(yè)管理公司的服務宗旨，企業(yè)精神以及公司與管理處可以提供的服務項目，物業(yè)管理各項法規(guī)、客戶須遵守的管理規(guī)定等。主要內(nèi)容有：公司介紹、凱賓斯基商務大廈概況、管理處的人員分工、如何投訴和提出建議、租金及管理費繳交注意事項、裝修規(guī)定、租賃事宜、保潔

35、規(guī)定及措施、安全措施；水、電、氣的使用和管理規(guī)定、物業(yè)管理用途的限制、電視接收管理規(guī)定、公共設(shè)施管理規(guī)定、寵物管理規(guī)定、安裝空調(diào)機的規(guī)定、防火須知、噪音限制、泊車、常用電話號碼以及處罰規(guī)定等。手冊一戶一冊并簽字領(lǐng)取。6、從管理凱賓斯基商務大廈前期開始即導入VI企業(yè)形象視覺識別系統(tǒng)，建立統(tǒng)一的VI標識、標牌系列。包括：大廈平面圖、公共設(shè)施指示牌、宣傳欄、衛(wèi)生、綠化、消防警示牌等，塑造凱賓斯基商務大廈高尚、文明的文化氛圍。IS0 的規(guī)范運作和VI 的有效結(jié)合所產(chǎn)生的良好的物業(yè)管理效應必將提高凱賓斯基商務大廈的知名度，從而達到提高德威物業(yè)管理公司的知名度，促進凱賓斯基商務大廈物業(yè)的保值和升值。7、

36、接管后， 擬在凱賓斯基商務大廈接通互聯(lián)網(wǎng)，運用科耐物業(yè)管理系統(tǒng)、EOE企業(yè)內(nèi)部管理網(wǎng)絡，迅速與公司各職能部門及其它住宅區(qū)管理處進行信息交流，從而使大廈的管理水平達到智能化的高度。8、管理處要設(shè)定較高的管理目標一年內(nèi)參評“惠州市物業(yè)管理示范大廈”，三年內(nèi)“參評全國物業(yè)管理示范大廈”。第八章收費內(nèi)容、標準及需說明的事項一、物業(yè)服務費收費標準：1、寫字樓：6-8 元 / 平方米 . 月；2、商場： 8-10 元 / 平方米 . 月；3、汽車庫/ 車位： 250 元 / 位 . 月（室內(nèi)）200 元 / 月（室外）。二、水費：1、 商業(yè)用水：3.38 元 /立方米；按實際用量加自來水損耗及公共用水分攤

37、用量向甲方繳納，由甲方代收代繳。2、 公共用水：包括廣場噴水池、大廈清潔綠化用水等按實分攤,由甲方代收代繳。三、電費：1、自用電：1.0366 元 /度，按實際用量加變損和電網(wǎng)損耗分攤用量向甲方繳納，由甲方代收代繳。2、公共用電：包括公共照明、智能電子監(jiān)控、電梯電費、二次供水電費等按實分攤，由甲方代收代繳。四、臨時停車服務費：（具體如下表所示）車型臨時停放計費按月停放計費說明第一時段：8 時至 22 時第二時段：22 時至次日8時露天停車場室內(nèi)停車場小型車（2 噸以下含2 噸 人貨兩用車，20 座 含20 座 以下各類型客車510200250跨時段計費：1、臨時停放不足15 分鐘不得收費。2、

38、停放時間在3 小時內(nèi)的（含免費時段）按第一時段標準計收；3、停放時間超過3 小時的（含免費時段），按第二時段標準計收；4、同一車輛在同一個停車輛24 小時內(nèi)多次進出停放的，收費總額不能超過兩個時段標準之和計費。大 型 車 （2 噸 以 上 10 噸 以 下 ，20 座 以 上 大 客車）510200250摩托車100/ 元 . 月（暫定）五、裝修管理費：（具體如下所示）1、裝修押金：10 元 / 平方米；2、裝修管理費：5 元 / 平方米；3、辦理裝修施工許可證及裝修管理規(guī)定：每份交納工本費20 元；4、辦理施工人員出入證：每人交納工本費用5 元。六、中央空調(diào)使用費：（具體如下所示）每年 3

39、月至 10 月共計 8 個月 , 按 13 元 /M2. 月單價向甲方交納（包含中央空調(diào)所使用的電費）七、大廈外墻清洗費：根據(jù)清洗的實際價格, 每年清洗一至兩次, 由客戶按實分攤。二、說明事項1、寫字樓客戶員工車輛停放費的收取標準，可采取月包干方式。2、 每層兩臺小中央空調(diào)，辦公寫字樓的中央空調(diào)的計費方式建議按排氣量（或面積）計費。第九章需完善及購置設(shè)備費用一、管理用房和管理經(jīng)費來源1、管理用房開發(fā)商應提供管理用房，并具備基本辦公及居住條件。2、管理經(jīng)費來源1) 管理服務費商業(yè)廣場管理服務費收費標準按物價部門批準的價格收取。2) 車輛停放費、車輛場地使用費。3) 向客戶提供多種有償便民服務費如廣場活動使用費。4) 其它政策規(guī)定應收取的費用。3、增收節(jié)支措施1)增設(shè)一些客戶歡迎的便民有償服務項目，以彌補管理經(jīng)費。2)根據(jù)“精干、高效”原則，推行IS0 國際標準規(guī)范管理。在保證IS0人力、財力、物力資源的同時，選拔一專多能型管理人才，精簡人員，提高工作效益。3)抓好大廈的綜合管理，加強巡視監(jiān)督，杜絕違章和人為破壞公共設(shè)施現(xiàn)象，盡量減少維修費用的支出，從而降低管理成本。二、設(shè)備購置A、辦公用品費用明細