策劃中心運作及管理規(guī)定

1、深圳隆堀房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司制訂：策劃部主題：策劃部運作及管理規(guī)定文件編號：深隆堀字2010第001號版本：S3修改日期：實施日期：頁數(shù)：181.組織架構(gòu)圖2. 策劃部職責2.1.1 負責公司在深圳地區(qū)未簽約項目的策劃業(yè)務(wù)。2.1.2 負責公司拓展業(yè)務(wù)的策劃和支持（接洽發(fā)展商、項目跟進的各類報告撰寫、答辯、項目跟進計劃的策略構(gòu)思和實施、力爭項目達成及順利簽約）。2.1.3 負責公司銷售項目策劃及已簽約項目的策劃方案執(zhí)行、跟進、操作c2.1.4 完成各項策劃工作、策劃報告等文案撰寫。2.1.5 進行策劃理論研究，豐富和創(chuàng)建同致模式。2.1.6 對房地產(chǎn)市場的重大課題進行深入探討和研究，發(fā)表專題論述

2、、引導(dǎo)市場，提升公司的品牌形象。2.1.7 為公司領(lǐng)導(dǎo)、各部門及客戶的業(yè)務(wù)開展提供專業(yè)數(shù)據(jù)、研究分析結(jié)論、決策依據(jù)的服務(wù)。2.1.8 完成上級交辦的其它事項。策劃經(jīng)理崗位職責2.2.1 負責部門日常事務(wù)管理，部門工作的規(guī)劃、安排、疏通、督導(dǎo)及部屬考核、考評。2.2.2 負責公司所有的策劃業(yè)務(wù)的具體分配和過程的審查、監(jiān)控、督導(dǎo)。確保公司拓展項目的跟進順利進行；確保公司在售項目銷售任務(wù)順利完成。2.2.2.1 為公司在售、已簽約項目、準備簽約項目提供卓有成效的策劃創(chuàng)意、策劃文案并指導(dǎo)推廣，以保證策劃意圖的貫徹執(zhí)行。2.2.2.2 在項目拓展過程（洽談、拜訪、地塊考察、項目研討、匯報等）中起到市場、

3、策劃、操盤等專業(yè)技術(shù)的高層面作用，以保證拓展項目順利簽約，帶領(lǐng)策劃部全體成員完成公司下達的營業(yè)指標。2.2.2.3 保證項目拓展中策劃配合的及時和質(zhì)量。協(xié)調(diào)策劃部與其他部門的工作支持和配合。2.2.3 根據(jù)策劃業(yè)務(wù)需要設(shè)定研究課題，進行專題研究；及時安排數(shù)據(jù)庫的信息數(shù)據(jù)更新的調(diào)研。2.2.4 負責組織安排公司拓展業(yè)務(wù)要求的市場信息資料、數(shù)據(jù)、分析研究報告的編撰和匯報。2.2.5 對部門員工進行培訓，提高策劃人員的整體素質(zhì)和能力。2.2.6 完成上級交辦的其它事項。策劃部副經(jīng)理崗位職責2.3.2 負責指定的策劃業(yè)務(wù)的具體分配和過程的審查、監(jiān)控、督導(dǎo)。2.3.4 為指定的在售、已簽約及準備簽約項目

4、提供卓有成效的策劃創(chuàng)意、策劃文案并指導(dǎo)推廣，以保證策劃意圖的貫徹執(zhí)行。2.3.5 在項目拓展過程中起到市場、策劃、操盤等專業(yè)技術(shù)的高層面作用。2.3.6 根據(jù)指定的研究課題，組織人員進行專題研究，完成研究報告。2.3.7 承擔部分公司拓展業(yè)務(wù)要求的市場信息資料、數(shù)據(jù)、分析研究報告的編撰、匯報等工作。2.3.8 完成經(jīng)理安排的對部門員工培訓工作。2.3.9 完成上級交辦的其它事項。項目策劃主任崗位職責2.4.1 策劃主任由公司領(lǐng)導(dǎo)根據(jù)業(yè)務(wù)需要而指定的策劃師擔任。負責策劃小組策劃業(yè)務(wù)的管理工作，當策劃業(yè)務(wù)工作轉(zhuǎn)入銷售進場三個月后，或項目策劃工作結(jié)束，該小組自動解散，由策劃部經(jīng)理統(tǒng)籌安排下一步工作，

5、策劃師回原工作崗位或擔任另外策劃小組策劃主任工作。2.4.2 根據(jù)業(yè)務(wù)派單的要求完成上級主管下達的策劃任務(wù)。2.4.3 領(lǐng)導(dǎo)、督導(dǎo)、統(tǒng)籌本小組各策劃人員的業(yè)務(wù)工作。2.4.4 每月根據(jù)本部門已確定的策劃思路和策劃大綱主筆完成策劃報告A型1個；或B型1-2個；或公司要求的其他專業(yè)報告2-3個；報告中，所提出的策劃創(chuàng)意及營銷指導(dǎo)性策略80%U上內(nèi)容應(yīng)獲得公司內(nèi)部和客戶的認可。2.4.5 負責完成上級指派拓展或策劃項目的跟進、攻關(guān)、組織，起到市場、策劃、操盤等方面專業(yè)技術(shù)的高層面作用。2.4.6 完成公司交辦的其它事項。策劃師崗位職責2.5.1 每月根據(jù)本部門已確定的策劃思路和策劃大綱主筆完成策劃報

6、告B型報告1-2個；或B型以下報告3-5個；或公司要求的其他專業(yè)報告2-3個；2.5.2 每月根據(jù)本部門已確定的策劃思路和策劃大綱完成上級領(lǐng)導(dǎo)或策劃主任指派的策劃報告重要章節(jié)3-5項。2.5.3 所完成的報告中，提出的策劃創(chuàng)意及營銷指導(dǎo)性策略60%以上內(nèi)容須獲得公司內(nèi)部和客戶認可。2.5.5 負責完成上級指派拓展或策劃項目的跟進和配合，起到專業(yè)技術(shù)層面作用。2.5.6 對策劃助理人員進行業(yè)務(wù)指導(dǎo)；或?qū)景才诺钠渌藛T進行市場調(diào)查方面的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。2.5.7 完成公司或部門領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。策劃助理崗位職責2.6.1 每月根據(jù)本部門已確定的策劃思路和策劃大綱完成上級指派的策劃報告章節(jié)、C型報告

7、23個或D型報告5個，報告中50%U上內(nèi)容能獲公司內(nèi)部和客戶認可。2.6.2 整理項目策劃討論結(jié)果，完整性、條理性，達95%以上。2.6.3 整理部門、業(yè)務(wù)洽談、項目例會等有關(guān)會議紀要，完整性、條理性達95%Z上。2.6.4 按照本部門已確定要求完成策劃項目所需市場調(diào)查資料的收集和整理，并將相關(guān)資料報備部門行政助理處統(tǒng)一存檔。2.6.5 每月按照本部門已確定要求，獨立撰寫D型報告4000字以上的指定片區(qū)市場分析報告一篇，保證理論性、準確度、完整性在90姒上。2.6.6 完成上級交辦的其它事項。策劃部專業(yè)配合崗位職責專業(yè)配合崗位是指除了策劃師以外的工作崗位，包括建筑規(guī)劃師、平面設(shè)計師等。2.7.

8、1 建筑規(guī)劃師崗位職責2.7.1.1 完成各類報告中有關(guān)建筑規(guī)劃方面的工作（包括圖、表、文），每月以完成兩個B型報告相關(guān)方案為基本工作量:2.7.1.2 負責在報告提案中向客戶陳述、解答、匯報所負責部分的內(nèi)容，并根據(jù)客戶的需要進行完善和修改；2.7.1.3 完成公司其他部門交辦的有關(guān)建筑設(shè)計方面的工作（如辦公室改裝、地鋪店面等設(shè)計）。2.7.1.4 有義務(wù)在部門內(nèi)及公司內(nèi)部普及基本的建筑學知識，提高員工的專業(yè)素質(zhì)、專業(yè)形象。2.7.2平面設(shè)計師2.7.2.1負責公司VI部分和形象宣傳方面的設(shè)計（包括基礎(chǔ)部分及應(yīng)用部分）并監(jiān)督相關(guān)部門實施到位；1.1.1.1 3在規(guī)定時間內(nèi)完成公司一報一刊的排版

9、工作,并對排版的形式加以修正,力爭完美（作為基本工作量最主要的考核指標）；2.7.2.4 負責重要的策劃及調(diào)研報告的排版（文字稿、演示稿）,負責制定或完善各類報告的標準排版格式，以形成統(tǒng)一的對外形象；2.7.2.5 負責對部門大量圖片（項目照片和資料圖片）的整理、修繕和保存，形成完整的部門圖片庫；2.7.2.6 完成公司其他部門交辦的有關(guān)宣傳、VI、平面設(shè)計方面的工作。2.7.2.7 有義務(wù)在部門內(nèi)及公司內(nèi)部普及基本的平面設(shè)計知識（包括相關(guān)軟件的應(yīng)用），提高員工的專業(yè)技能；1.1.1 業(yè)務(wù)流程管理規(guī)定部門強調(diào)員工之間的互動和協(xié)作，對于重要報告的撰寫鼓勵召集腦力激蕩會，先由集體討論，集思廣益并形

10、成重要思路和大綱，再由個人執(zhí)行，以提高報告的通過率。策劃部實行“分級管理，分組實施、分級審議”的業(yè)務(wù)運作模式。部門經(jīng)理（副經(jīng)理）根據(jù)上級下達的策劃任務(wù)，統(tǒng)籌安排下達至各策劃小組（重要拓展項目，經(jīng)理（副經(jīng)理）可擔任策劃小組的策劃主任），并組織召開項目討論會。策劃主任領(lǐng)導(dǎo)小組成員，負責完成上級下達的策劃工作任務(wù)；負責項目文案主筆及主要創(chuàng)意、投標答辯，負責小組成員的工作安排及工作指導(dǎo)。策劃師負責項目市場調(diào)研、分析、項目基本方案的寫作及上級指派的其它事項。策劃師以下人員所撰寫的其他文案須報策劃主任審核確認，方可編入正式文本。策劃小組間及與其它部門或有關(guān)人員間的合作與配合、與專業(yè)配合崗位的合作與配合，統(tǒng)

11、一由部門經(jīng)理統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。重要策劃工作，須經(jīng)項目分析討論會后確定策劃大綱，由公司業(yè)務(wù)主管領(lǐng)導(dǎo)指定策劃師擔任策劃小組的策劃主任。工作要求：級別報告標準A策劃、代理項目大型專項策劃報告；上級指定極為重要拓展項目的策劃報告；（20000字左右）B上級指定較為重要拓展項目的策劃報告；重要的策劃、代理項目階段或分項策劃報告；（10000字左右）C拓展項目的工作說明（主要有該項目的地盤解析及我司對該項目的基本思路等）；策劃、代理項目日常報告及市場分析報告等；公司內(nèi)部指定的特別報告；（5000字左右）D策劃、代理項目日常建議文案；一般拓展項目市場分析資料、策劃簡單綱要；公司內(nèi)部指定的更新市場分析報告；（2000

12、字或以下）報告內(nèi)容標準A該類報告涵蓋B型報告內(nèi)容，另加項目定位、素質(zhì)營造建議、推售計劃及價格策略、廣告、包裝與促銷文案等的延展、深入、細化，一些操作方案可供客戶選擇應(yīng)在2個以上；B該類報告涵蓋C型報告內(nèi)容，另加項目定位、素質(zhì)營造建議、推售計劃及價格策略、廣告、包裝與促銷文案等；C該類報告包含市場分析、消費群體分析、項目優(yōu)劣勢分析、我司對該項目的基本思路；項目拓展過程中客戶要求的報告內(nèi)容。D該類報告主要以客戶和上級主管要求撰寫的各種簡單建議文案，策劃大綱、定期的市場信息整理資料，策劃報告中的章節(jié)；銷售過程中的有關(guān)總結(jié)、匯報等義案等；綜合配合工作策劃經(jīng)理、策劃主任在項目拓展過程負責中解答或答辯報告

13、中營銷方面等專業(yè)高層面問題，主持或參加拓展項目的洽談、跟進工作；策劃師負責對項目開盤前后的日常工作指導(dǎo)，包括廣告、裝修、建筑規(guī)劃方案、園林規(guī)劃等；督促策劃案的執(zhí)行。策劃師須參與拓展項目洽談，每月配合市場拓展部門拜訪客戶，并對項目拓展跟進過程中的文案負責；策劃部全體成員每月為公司內(nèi)部刊物供稿（專題調(diào)研報告并被編輯部門認可）一篇或在外部公開刊物發(fā)表專業(yè)文章；1.1.2 考核辦法及獎懲制度考核辦法：以項目為對象進行考核。4.1.1 部門評議：策劃部工作安排主要實行策劃報告派遣單來進行工作安排和責任界定；策劃報告派遣單由相關(guān)部門人員及策劃部經(jīng)理填寫，由策劃部經(jīng)理助理收集評價意見、結(jié)案及考核；策劃部員工

14、須每周填寫周工作累計單或項目跟進計劃，每月根據(jù)以上兩單累計的分數(shù)分別進行部門個人業(yè)績的排名。4.1.2 上下游評議月末將在售（前期）項目工作評議單發(fā)放給相關(guān)部門進行上下游評議，在售項目由代理部評議；前期項目由市場部評議。部門根據(jù)個人實得分數(shù)進行上下游個人業(yè)績的排名。4.1.3 總評月末，部門將上下游和本部門評議的名次相加，進行最后總排名，分值最低的為第一名，分值最高的為末名。4.1.4 根據(jù)崗位職責及工作要求條款考核，連續(xù)二個月未達到考核標準者，第三個月起工資待遇（包含提成）及職務(wù)自動降級。4.1.5策劃部經(jīng)理的工作考核由分管副總進行考評。4.1.6 策劃主任的工作績效考核由部門經(jīng)理進行。4.

15、1.7 策劃人員工作績效由策劃主任與部門經(jīng)理共同進行考評。獎懲制度4.2.1 與考核掛鉤的獎懲每季度提成獎金發(fā)放之前，應(yīng)計算當季度排名，未位者扣減當月績效工資的15%作為部門公傭，首位者則從部門公傭中劃撥15%作獎勵。4.2.2 連續(xù)二個季度排名末位者公司予以辭退；連續(xù)二個季度排名首位者，予以進級獎勵，繼續(xù)享受應(yīng)有獎勵。特殊情況公司酌情處理。突發(fā)事件的獎懲4.3.1 公司內(nèi)部的獎懲4.3.1.1 第一次接罰單，處罰人民幣20元，每多接一次，累加10元（罰金記入公傭）4.3.1.2 本部門公開表揚，獎勵人民幣30元的小禮品；其他部門公開表揚，獎勵人民幣50元的小禮品；老總級公開表揚，獎勵人民幣7

16、0元的小禮品；（獎金由公傭支付）4.3.2 根據(jù)客戶反饋情況獎懲4.3.2.1 第一次接到客戶投訴，處罰人民幣50元；第二次接客戶投訴，處罰人民幣100元；三次以上接同一客戶投訴，處罰人民幣200元并撤出該項目。（罰金記入公傭）4.3.2.2 接客戶口頭表揚，獎勵人民幣50元的小禮品；接客戶書面表揚，獎勵人民幣100元的小禮品；三次以上接客戶表揚，獎勵人民幣300元的小禮品并增加提成分配的比例。（獎金由公傭支付）5. 工資與提成工資（見公司薪資標準），根據(jù)策劃部工作要求及完成工作量考核發(fā)放。根據(jù)各員工每月的“策劃報告任務(wù)單”及“日常工作統(tǒng)計表”核定當月的工作量，對不能勝任、不能完成工作任務(wù)者，

17、扣除15%的績效工資作為處罰。部門提成獎金的分配原則5.1.1 策劃費、代理費提成比例：策劃費按照公司實際到帳收入的12%計提；代理費按照公司實際到帳收入的3%計提到部門。5.1.2 策劃費提成，按項目跟進主筆責任人及參與成員的貢獻大小進行分配，分配比例由部門經(jīng)理根據(jù)項目考評的成績確定（如：客戶滿意度、報告策劃創(chuàng)意通過率、市場準確度、項目成敗評價等）。5.1.3 代理費提成，按各項目成員的季度考核的成績和直接參與程度工作量進行分配，分配比例由部門負責人確定。注：部門負責人均不享受提成，但應(yīng)參加項目提成核算。提成分配制度5.3.1 公傭5.3.1.1 額度：策劃費及代理費的部門提成總額的10%（

18、直接劃撥到部門帳戶）5.3.1.2 用途：5.3.1.25%支付部門不參與項目跟進人員的獎金（行政、設(shè)計師等）5.3.1.25%支付部門學習、培訓經(jīng)費5.3.1.30%為部門集體活動、考察經(jīng)費5.3.1.10%為部門各項評比中優(yōu)勝者的獎勵5.3.1 .10%支付公司行政部獎金5.3.2 .3分配決策人：本部門分管老總5.3.2代理費提成的分配制度5.3.2.1 額度：公司實收代理費的3%（應(yīng)扣除部門公傭的10%）5.3.2.2 分配比例：25%為策劃部項目前期的調(diào)配提成資金；75%按項目跟進人員工作業(yè)績、工作質(zhì)量、工作量等分配。原則上，每個跟進項目應(yīng)為一個主要責任人，承擔主要責任，享受主要責任

19、獎勵。即：若以75%為100%，則主要責任獎勵占35%-50%。5.3.2.3 責罰規(guī)定：因工作考核不合格、崗位職責不到位、完成任務(wù)不理想或不勝任、工作量不飽和、客戶嚴重不滿等影響策劃和銷售工作的，部門經(jīng)理及公司領(lǐng)導(dǎo)可酌情在當月（季度發(fā)放）的提成獎中給予3-50%責罰（進入公傭中）。5.3.3 策劃費提成的分配制度5.3.3.1 額度：公司實到策劃費的12%（應(yīng)扣除部門公傭的10%）5.3.3.2 分配比例25%為策劃部項目前期調(diào)配提成資金；75%按項目參加人員工作成績考核分配。（如：工作質(zhì)量、工作量、客戶滿意度、項目評審滿意度等）原則上，每個跟進項目應(yīng)確定一個主要責任人，承擔主要責任，享受主

20、要責任獎勵。即：若以75%為100，則主要責任獎勵占3550。5.3.3.3 責罰規(guī)定：參加項目前期接洽工作的策劃師，因個人工作能力、工作專業(yè)水平、工作責任心等失誤造成項目丟失的，在每季度應(yīng)得提成中扣除3%-30%作為責罰（進入公傭中）；因個人工作努力、責任心等促使項目順利進行的，從部門前期調(diào)配提成獎金額中給予3%-30%的獎勵。結(jié)算時限：代理費的提成每季度結(jié)算一次（13月為一季度；46月為二季度；7 9月為三季度；1012月為四季度），在季度中開始或結(jié)束的項目也按當季度進行結(jié)算；每季度提成的具體發(fā)放日期為：當季度最后一個月的15日。單純策劃費的提成每月結(jié)算一次，具體發(fā)放日期為公司收到當筆策劃

21、費的下月15日。策劃報告考評：每月進行一次。以項目評審、崗位職責考核、上下游評價、部門評價等形式進行策劃報告評價考核。7.1.1 凡參加項目前期投標報告撰寫工作的策劃師，因報告內(nèi)容失誤造成客戶不滿、上下游部門不滿的，根據(jù)具體失誤情況，在當季度應(yīng)得提成中扣除100-500元作為責罰（進入公傭中）。7.1.2 凡參加項目前期投標報告撰寫工作并中標時，根據(jù)個人在報告撰寫工作中的工作業(yè)績考量，從公傭中列支獎勵100-500元；若有標的費,根據(jù)公司策劃費提成制度進行獎勵。保底提成的操作細則7.6.1 正式員工及試用期員工按不同標準發(fā)放。7.6.2 保底提成每月隨工資一同發(fā)放。7.6.3 保底提成按員工當

22、季度所屬職位分二檔發(fā)放。7.6.3.1 正式員工員工級別每月保底提成備注高、中級策劃師1500元/人/月季度末發(fā)放獎金時初級策劃師800元/人/月給予抵扣。7.6.3.2 試用期員工員工級別每月保底提成備注高、中級策劃師1000元/人/月1、試用期第1個月/、享受保底提成；2、第2個月按所屬級別保底提成的50%發(fā)放3、第3個月按所屬級別保底提成的80%發(fā)放4、轉(zhuǎn)正后按正式員工所屬級別發(fā)放初級策劃師800元/人/月7.6.4 保底提成在當季度各員工應(yīng)得提成中抵扣7.6.5 不參與項目跟進的人員（行政、設(shè)計師等）不享受保底提成。獎金從公傭中另外列支。特殊情況的處理1.7.1 主筆人員（項目主要負責

23、人員）與其他人員的提成比例可由部門經(jīng)理及公司領(lǐng)導(dǎo)視具體考核情況加以平衡和調(diào)整，主筆人員（項目主要負責人員）應(yīng)比其他人員的獎勵要高（見第3.2.2和條款規(guī)定）。如因遭到客戶嚴重投訴或因個人失職、失誤造成中途撤換的，其提成從撤換的當季度停發(fā)或扣減，由頂替其工作員工領(lǐng)取享有；1.7.2 項目小組參與人員如因遭到客戶投訴被中途撤換的，其提成從撤換的當季度停發(fā)或扣減，由頂替其工作的員工領(lǐng)??；（如無頂替的員工，則作為公傭分發(fā)給相關(guān)人員）1.7.3 在項目進程中離職的員工，其提成結(jié)算至提出離職之日止，（發(fā)放日期同上），離職之日以后的提成，由頂替其工作的員工領(lǐng)?。ㄈ鐭o頂替的員工，則作為公傭分發(fā)給相關(guān)人員）1.

24、7.4 享受年薪制的員工不再享受部門提成，但參加項目核算制度。1.7.5 其他情況另行規(guī)定。6. 報告審批管理報告審批根據(jù)報告級別和工作派單，按照要求進行審批。（策劃報告審批流程如下）適用報告類型A、 B、 C、 DA、 B、 C、 DA、B、CA、BA分管副總審核董事長審核部門經(jīng)理策劃主任方案完成送稿、存檔6.1 A級報告及業(yè)務(wù)工作安排實行四級審查制，即：在公司分管付總指定、部門經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，由策劃主任負責項目策劃工作，組織小組成員一級合議形成策劃報告的架構(gòu)、內(nèi)容及工作安排；該小組的初步方案提交部門二級合議，由部門經(jīng)理、公司相關(guān)人員、各策劃主任和小組共同討論形成方案大綱并由分管付總確認后，由策劃小組深入研究完成方案，交由部門經(jīng)理和其他策劃主任聯(lián)審，形成統(tǒng)一意見后上報分管付總第三級審核，最終由董事長四級審核。B級報告及業(yè)務(wù)工作安排實行三級審查制。即：在部門經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，