房產稅改革試點分析

1、中國財政前沿問題課程報告從房產稅的國際政策比較研究看中國房產稅征收第三小組組 長： 馬閏卓 1110301532 組 員： 白楠溪 W14194055 沙 凡 1200018201 胡云升 W15194133 譚 菲 W14194107 魏兆越 1200011408 二零一五年十二月目錄1 引言及概述31.1 引言31.2 房產稅概述32 中國房產稅的法理學分析33 房產稅的經濟作用有效性分析43.1 從稅收模型角度分析43.2 從財政收入角度分析63.2.1 國際經驗：房產稅可成為地方政府收入重要來源63.2.2 滬渝兩地試點分析63.3 從調控房地產需求角度分析73.3.1 房產稅對住房需

2、求影響的理論分析73.3.2 實際中的房產稅滬渝房產稅試點改革分析73.3.3 .實際中的房產稅國際經驗83.4 對于促進社會公平的作用93.4.1 橫向公平93.4.2 縱向公平94 結語105 參考文獻101 引言及概述1.1 引言“房產稅”在中國早已成為一個熱詞，各種關于房產稅的討論此起彼伏。從幾年前上海和重慶的試點，到“十三五規(guī)劃”中稅制改革的重要方面，房產稅改革勢在必行。本文旨在通過捋清中國現有情況，了解推進房產稅改革的問題和難點在哪里，同時對國外房產稅征收情況搜集資料，著重于中國的問題和難點找出可以借鑒的地方。正文內容將包括兩大部分，首先是從法理學的角度，簡要探討中國房地產的確權問

3、題，分析房產稅合理性。其次為房產稅的經濟作用有效性，這部分將從中外的角度討論以下四方面的內容：買方賣方對于房產稅的承擔比例、房產稅對政府財政收入的影響、對于調控房地產需求的作用以及對于社會公平方面的促進效果。最后，對房產稅征收方向、合理性及有效性進行總結，為中國房產稅如今的困局找到一點希望之光。1.2 房產稅概述中國的房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅?，F行的房產稅于1986年第二步利改稅后依據中華人民共和國房產稅暫行條例開征，但鑒于全國推行難度較大，目前正在重慶、上海兩個城市進行試點。至今改革的路徑還不明晰。關于其未來走向討論不斷，原

4、財政科學研究所所長賈康提出“產稅2016年能夠完成立法，2017年將正式實施?！保〗ú咳耸款A測，將來房產稅將與城鎮(zhèn)土地使用稅合并成房地產稅 鳳凰財經：經濟參考報援引權威渠道信息。網站訪問時間：2015年12月11日. ，并由各地地方稅務局征管、劃歸地方，成為地方稅源的重要補充。2 中國房產稅的法理學分析在現代社會，任何政治制度下的行政行為，要想具有合法性，必須獲得現行法律體系的相融和協調。我國房產稅在合法性方面存在問題。首先，房產稅方案違背了稅收法定的原則。我國試點的兩座城市，上海和重慶，征收房產稅的法律依據是1986年中國房產稅條例 李麗娜. 我國房產稅的法理分析D, 廣州大學, 2012

5、.。但實際上，雖然稅種明目是相同的，但1986年的房產稅明確規(guī)定該稅主要對工商業(yè)住房征收，城市居民不征收，但滬渝兩地房產稅的征收對象是每一個居民。根據立法法，房產稅的立法權歸于全國人大，地方政府對于稅收法律是無權立法的，試點的“房產稅”無法排除繞開法律、繞開全國人大審批的嫌疑。其次，房產稅方案導致重復征稅。試點的房產稅方案征收對象是土地和房屋，土地在開發(fā)商開發(fā)時已經繳納巨額土地出讓金，并轉嫁到消費者身上。土地出讓金就是土地的交易價格。1990年頒布的中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例Error! Reference source not found.推行國有土地使用權出讓制度，

6、在這之前，土地使用是無償的。1986年的房產稅調理規(guī)定征收對象單指房屋，因為土地不構成房屋價值。而當下房產價值包括土地和房屋本身價值，其價值構成發(fā)生根本變化。由于物品會發(fā)生折舊，在房屋價值貶損、土地價值升高的情況下，房產價格中土地價值所占的比重會越來越大，此時房產稅征收中的計稅依據主要是針對增長的土地價值。如果征收房產稅，就相當于開發(fā)商拿地時交過一次土地出讓金，這筆費用最終轉嫁到購房的公民，公民在交房產稅時再交一次含土地價值的費用，故而，無論其是只是“試點”、還是只針對“高檔別墅”征收，都無法回避重復征收的事實。另外，房產稅方案違反了法不溯及既往原則，該原則是指法律對于其生效以前發(fā)生的是沒有法

7、律效應。重慶從2011年起對主城內符合要求的商品住宅征收個人住房房產稅，是對既往民事行為進行強制性管理。重慶不但在制定房產稅方案時將存量房納入了征稅范圍，而且在執(zhí)法與行政時也依據地方房產稅方案對重在的存量獨棟商品住宅征稅，違反了法不溯及既往原則。最后，從正當性方面講，由于分稅制，地方政府存在的巨額赤字只能靠土地財政來彌補，房產稅收入的具體管理與支出并未設有專門的機構。因此，房產稅的出臺很容易讓公眾認為政府將自身的財政負擔轉嫁給社會公眾，亦很難讓公眾相信政府開征房產稅的目的是正當的；房產稅征收，需要建立了相應的配套機制，而我國，統(tǒng)一的居民個人住房信息并未實行全國共享，房屋動態(tài)價格評估體系亦未建立

8、起來，開征房產稅難以實現社會的公平，其正當性更加難以保障。綜上所述，從合法性和正當性方面來講，試點的房產稅存在諸多的問題，但是，作為調控房價的一次有益嘗試，我們應該秉持著寬容的心態(tài)，逐漸解決合法性和正當性的問題。3 房產稅的經濟作用有效性分析3.1 從稅收模型角度分析在歷史上，關于財產稅的理論問題一直不斷。主要觀點分為三種：第一種是傳統(tǒng)觀點，認為財產稅完全由消費者承擔。第二種是受益者付費觀點，認為財產稅是對當地福利的一種付費，理當由消費者付費；第三種是資本稅觀點，認為財產稅由資本最終承擔的。第一種觀點傳統(tǒng)觀點認為（Simon, 1943；Netzer, 1966）財產稅最終完全由消費者承擔。它

9、以部分均衡模型分析財產稅。它的假設是，在開放經濟體中，不同地區(qū)的資本回報率應當是一致的。這就說明，資本不承擔財產稅。既然資本不納稅，那么一個地區(qū)如果征收財產稅，必然是消費者納稅了。這種觀點思路很清楚，具體到微觀層面是這樣一個過程：征收財產稅后，短期內房價不變，資本獲利變少，因為資本逐利，所以會流失至其他地區(qū)，本地投資減少，房屋供應減少，需求不變，價格升高，直至投資回報率與其他地方相同。而消費者不得不忍受房價升高的后果。因此，可以說這樣的財產稅是通過消費者承擔升高的房價繳納給政府的。第二種觀點受益者付費觀點（Hamilton 1975-1976；Fischel, 1975; White, 197

10、5）認為財產稅是消費者根據自己對社區(qū)提供公共品的需求自己進行的選擇，對公共設施要求高的就選擇房產稅高的區(qū)域，對公共設施要求低的消費者就選擇房產稅低得區(qū)域，且交的房產稅數額正好等于該地區(qū)公共品給該消費者的好處。它建立在Tiebout模型的基礎上。在理論初期，它提出了同質區(qū)域模型。它假設，區(qū)域內的房屋價值是一樣的、有足夠多種區(qū)域以至于不同房產稅稅率滿足所有人對公共品的不同需求、并且區(qū)域內會規(guī)定一個房屋的最低成交價格。在這樣的規(guī)定下，沒有人會出比房屋最低成交價格更高的價格，如果這樣，他們何不到比這個社區(qū)最低價格要求更高的社區(qū)去買房子呢？在那里他們可以獲得更好的公共服務。所以，在同一個地區(qū)大家買的房子

11、都是一樣的價格，交的稅也就都一樣，根據Tiebout模型，這樣大家正好可以根據自己對公共服務的偏好選擇區(qū)域。后來Hamilton又把模型擴展到了區(qū)域內房屋價值異質的情況。這種情況下因為沒有人愿意交比得到的公共服務價值高的錢，所以最終房屋的價格也是趨同的即一個區(qū)域內雖然房屋價值不同，但最后的成交價格相同，大家會交一樣多的稅，這樣就變成了和第一種情況一樣。這種觀點被實證數據所支持。支持的邏輯是這樣的：既然這個房子未來的稅收代表著它能得到多少公共福利，那么這個房子的稅收也就影響著它的總的使用價值（原本價值加上公共服務），也就是稅收的房產資本化。而這，正是被實證數據所證實的。第三種觀點資本稅觀點（Mi

12、eszkowski, 1972）認為，財產稅的主要效用是對資本征稅，是利潤稅。它假定，一個國家有一個固定的投資總額、有兩個地區(qū)，一個高財產稅稅率一個低財產稅稅率。那么，資本自然會流入低財產稅稅率的地區(qū)，造成這樣的結果：高財產稅稅率地區(qū)的投資減少，房屋和商品供應減少，房屋和商品價格升高；從勞動力市場看，勞動力和土地需求減少，工資降低和土地價格下降，高稅收地區(qū)的消費者收益受損；低稅收地區(qū)相反，消費者受益增加。因此整體來看，全國的消費者福利基本沒有變化，而征收上來的財產稅主要由全國的資本承擔，并造成了投資的扭曲?？偨Y一下我們可以看到，傳統(tǒng)觀點認為是消費者完全承擔了這部分稅收；受益者付費觀點認為這與我

13、們平時的消費一樣，這只是對公共品的消費；而資本稅觀點認為，在全國來看，是資本承擔了這部分稅收。3.2 從財政收入角度分析3.2.1 國際經驗：房產稅可成為地方政府收入重要來源美國各州為了向公共服務和基礎設施提供資金支持，而普遍征收財產稅，；英國為了滿足地方公共項目支出需要，地方政府開征房產稅；日本開征房產稅的最初目的是緩解戰(zhàn)后財政壓力?？梢钥闯?，這三個國家征收房產稅的主要目的都是為了增加地方財政收入，減輕地方政府支出負擔。從發(fā)達國家經濟實踐數據經驗來看（見表 1），經濟發(fā)達的國家其房產稅占地方收入比重較高，例如，澳大利亞和英國長期的地方政府收入主要來源為房產稅。居民收入水平的提高可以擴大房產稅

14、征稅范圍，提高稅率。表 1 部分OECD國家房產稅收入占地方稅收收入的比重 單位（%） 年份國家19751985199520052009美國81.974.272.970.873.1加拿大88.384.881.38791.1澳大利亞10099.6100100100英國100100100100100法國45.24040.741.643.2日本-21.929.329.128.8（數據來源：根據Revenue Statistics of OECD Countries 1965-2010中的數據計算） 胥玲，邢麗. 基于國際比較視角正確認識房產稅職能. 稅務研究, 2012.3.2.2 滬渝兩地試點分析

15、（1）實效性：財政收入增加并不明顯上海市財稅局數據顯示，上海2012年稅收收入總額約為1.04萬億元，而2012年全年上海房產稅收入約為92.5億元，占比約0.8%。重慶發(fā)布數據顯示， 2011年共征收個人住房房產稅近1億元，占重慶地方財政收入的比例約為0.3%。從增加政府收入角度來看，現階段上海、重慶房產稅征收方案收效并不明顯，還有很大提升空間。（2）與土地財政相互影響1994年我國分稅制改革后，地方性的稅種較少，地方政府對土地財政依賴性較大?，F有試點將房產稅全部交由地方政府負責，而房產稅的征收在一定程度上會制約土地政策，因此地方政府在既是裁判員又是參與者，不利于政策的實施效果。考慮到我國地

16、方政府財權相對小而事權大的基本情況，房產稅可作為地方主體稅，其長期功能定位是增加地方財政收入，減輕地方財政負擔。而在政策實施上，還可做出進一步改善。3.3 從調控房地產需求角度分析就房產稅的作用而言，調控房地產市場需求是除了為地方政府創(chuàng)收之外最重要的作用之一。當下，隨著我國房價的節(jié)節(jié)攀高，國內熱議房產稅的一個重要的出發(fā)點就是希望房產稅可以通過抑制需求從而實現對房價的穩(wěn)定。圍繞這一議題，筆者將從理論與實際、國內與國外的角度淺析房產稅的調控需求作用。3.3.1 房產稅對住房需求影響的理論分析住宅不同于其他商品，它既是一種消費品又是一種投資品。因此，居民對住宅的需求也有著不同的類型。筆者認為住宅需求

17、主要分為三類：消費性需求（剛性需求）、投資性需求與投機性需求（短期需求）。從理論上講，房產稅的征收由于加大了消費者的購買成本，因此對每類住宅需求都產生了影響：促使消費合理化、轉移投資方向、遏制投機行為。總而言之，理論上征收房產稅將會降低住宅需求，從而一定程度上抑制住宅價格的上漲。3.3.2 實際中的房產稅滬渝房產稅試點改革分析2011年1月，上海和重慶兩市啟動了房產稅改革試點。短期來看，在2011這一年內房產稅對需求和房價的遏制效果較為顯著：如圖1所示，房產稅征收后的11個月的房價均不及征收前的1月份高。 圖 1 2011年1-12月上海和重慶住宅價格走勢圖 數據來源：2011年上海樓市白皮書

18、和2011年重慶房地產市場年報（下）然而從長期的角度來看，根據圖2所示，2011年之后兩市的房價大致上都處于上升的趨勢，可以說房產稅的征收對需求與房價的影響幾乎可以忽略不計。圖 2 2011-2015年上海和重慶房價走勢圖 數據來源：2011-2015重慶統(tǒng)計年鑒和2011-2015上海統(tǒng)計年鑒3.3.3 .實際中的房產稅國際經驗（1）美國征稅平抑房價美國的50個州都征收房產稅，稅率一般在1%與3%之間。州政府相關部門每年定期對房地產價值進行評估，并據此來作為征收房產稅的依據。有學者根據美國房地產1988至2013年的各季度數據帶入SVAR模型探究出房產稅對需求與房價的沖擊效果，如圖3、圖4所

19、示 胡資駿. 房產稅對房價影響效應研究:基于中美比較J. 金融發(fā)展評論, 2015, (01): 36-50. 。可以看出，房產稅對需求與房價的沖擊以負影響為主，但影響的程度不大、持續(xù)的時間不久。圖 3 1988-2013年美國房產稅對需求沖擊結果 數據來源：胡資駿. 房產稅對房價影響效應研究: 基于中美比較J. 金融發(fā)展評論, 2015, (01):36-50.圖 4 1988-2013年美國房產稅對房價沖擊結果 數據來源：胡資駿. 房產稅對房價影響效應研究: 基于中美比較J. 金融發(fā)展評論, 2015, (01):36-50.（2）德國征稅效果卓著但仍面臨風險 德國以嚴厲的稅收政策抑制房地

20、產投資者，使得德國的房價長期保持穩(wěn)定。2012年以前近十年內，扣除物價因素，德國的房價實際上以每年1%的速度縮水 數據來源：House Prices Worldwide: Germany . Available from:。然而，自2012年后，德國房價呈現出快速增長的態(tài)勢，僅2013年相比2011年增長高達20%，一改之前長期平穩(wěn)的態(tài)勢 數據來源：Property Prices in Germany Up Again. Available from: 。 根據上文理論角度對房產稅調控作用的分析，加上對實際中房產稅在我國、美國和德國的征收效果分析，筆者得到以下結論：首先，房產稅的征收可以抑制需

21、求與房價；其次，房產稅對需求的調控效果是有限的；最后，對于國家而言沒有一勞永逸的房產稅政策，房產稅也不是調控需求的唯一方式，這就要求房產稅的制定需要與市場同步。3.4 對于促進社會公平的作用3.4.1 橫向公平(1) 納稅人方面在不久前上海的房產稅試點中，戶籍限制成為一個問題。非本市居民在上海新購住房即需繳納房產稅，而本市居民新購二套及以上住房才需繳納房產稅。這體現了對本地居民和外地居民的差別對待，雖然戶籍限制有利于限制大城市的人口規(guī)模，但這種做法影響了稅收的公平性。(2) 計稅依據方面以房地產市場價值作為計稅依據是世界很多國家征收房產稅較為普遍的做法。這種做法可以將房地產價值隨市場的變化因素考慮進去，反映了房產