X花園設(shè)備設(shè)施維保管理

1、X 花園設(shè)備設(shè)施維保管理某花園設(shè)備設(shè)施維保管理科學(xué)、規(guī)范化的設(shè)備、設(shè)施管理對zzXX 花園的全方位管理運作起著重要的保障作用。因此，必須建立一整套周密的、嚴(yán)格的、集中的管理體系。物業(yè)公司將嚴(yán)格按照南京市新的服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)中的三類標(biāo)準(zhǔn)對小區(qū)設(shè)備實施進(jìn)行全面的維護(hù)保養(yǎng)工作1、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗收和交接介入管理初期，由維修部主管負(fù)責(zé)組織各專業(yè)工程人員（給排水、供電、消防、智能化系統(tǒng)等）積極配合發(fā)展商做好供應(yīng)商提供的產(chǎn)品的技術(shù)資料（圖紙、產(chǎn)品說明書、操作手冊等）、竣工驗收資料、交接手續(xù)的收集、整理、記錄工作，對達(dá)不到設(shè)計要求的應(yīng)配合發(fā)展商與供應(yīng)商共同協(xié)商解決，并及時做好相關(guān)記錄。2、設(shè)備設(shè)施的分類、登記

2、、建帳為了使設(shè)備、 設(shè)施達(dá)到規(guī)范化管理， 依據(jù) ISO9001：2000質(zhì)量體系認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)，各專業(yè)工程師對所接管的設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行準(zhǔn)確、科學(xué)的分類、登記，建立設(shè)備管理檔案，包括各專業(yè)技術(shù)資料、 系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)圖、 隱蔽工程圖、設(shè)備登記表 、設(shè)備臺賬等，同時做好各種設(shè)備設(shè)施的服務(wù)標(biāo)識工作。3、專業(yè)人員的配備設(shè)備、設(shè)施的管理，是一項在結(jié)構(gòu)上與技術(shù)上要求極其復(fù)雜的特殊工種，必須由一批高素質(zhì)的技術(shù)力量來完成，因此，各專業(yè)部門所配備的人員需具有專業(yè)資質(zhì)，持證上崗。4、設(shè)備、設(shè)施運行、維護(hù)、保養(yǎng)各專業(yè)工程師必須結(jié)合本部門設(shè)備、設(shè)施的實際情況，制定出適合于各分系統(tǒng)設(shè)備、設(shè)施的規(guī)章制度、管理規(guī)定、維修保養(yǎng)規(guī)程，力求在實

3、際運作過程中行之有據(jù)、做之有理，進(jìn)一步保障 zzXX 花園設(shè)備設(shè)施的安全、可靠、正常運行。運行值班人員負(fù)責(zé)各系統(tǒng)所轄設(shè)備、設(shè)施的運行操作及日常巡視檢查工作，并做好每天的運行記錄，運行中發(fā)現(xiàn)問題及時通知有關(guān)人員進(jìn)行處理。維修人員負(fù)責(zé)各系統(tǒng)所轄設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)工作，并做好維修保養(yǎng)記錄，對維修保養(yǎng)中發(fā)現(xiàn)較嚴(yán)重的設(shè)備、設(shè)施故障及時上報維修部主管，由各專業(yè)工程師組織有關(guān)人員進(jìn)行分析、研究，制定解決辦法。各系統(tǒng)所轄設(shè)備、設(shè)施的更新及重大維修、變更情況應(yīng)及時在設(shè)備檔案中做好記錄。5、設(shè)備設(shè)施的管理目標(biāo)設(shè)備、設(shè)施的完好率100設(shè)備、設(shè)施的維修及時率99 設(shè)備、設(shè)施的維修合格率1006、設(shè)備編號方法設(shè)備序號所

4、屬系統(tǒng)設(shè)備類型（示例）11 供水消防泵12 供水生活泵13 供水控制柜21 供電高壓柜22 供電低壓柜23 供電變壓器30 其它具體樓宇棟號所屬區(qū)域、供電系統(tǒng)管理通過對供電設(shè)備設(shè)施運行、維護(hù)、保養(yǎng)過程的控制，確保供配電系統(tǒng)處于良好的運行狀態(tài)，滿足zzXX 花園所有設(shè)備、設(shè)施正常運作的要求。供電管理服務(wù)指導(dǎo)思想：安全第一。1、供電運行管理、電氣工程師（機(jī)電）根據(jù)不同設(shè)備、設(shè)施的性能、技術(shù)資料、要求，合理制定出供電設(shè)備設(shè)施的周期檢定計劃及相應(yīng)的操作規(guī)程、維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程。、運行值班人員必須嚴(yán)格按照運行值班管理規(guī)定實行 24 小時值班制，對zzXX 花園變壓器室、高低壓配電室等有關(guān)設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行巡回檢查

5、，同時做好相應(yīng)記錄。、運行值班人員在日常設(shè)備、設(shè)施操作過程中必須嚴(yán)格按照供電系統(tǒng)高、低壓配電安全操作規(guī)程進(jìn)行，并嚴(yán)格執(zhí)行工作票 、操作票制度，牢固樹立”安全第一”的思想，確保人身和設(shè)備設(shè)施的安全。、運行值班人員必須密切留意和掌握供電設(shè)施、設(shè)施的運行狀況， 發(fā)現(xiàn)隱患、 故障要及時報告， 并做好詳細(xì)記錄。2、供電系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)、維修人員進(jìn)行日常維護(hù)保養(yǎng)工作時必須嚴(yán)格按照電氣維修管理規(guī)定及各種設(shè)備、設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)規(guī)程進(jìn)行，并按要求做好保證安全的”組織措施”、”技術(shù)措施”。、維修人員必須熟悉、掌握zzXX 花園各系統(tǒng)所有照明器具情況，認(rèn)真、及時做好維修、更換工作，保證照明系統(tǒng)外觀整潔無缺損、無松落，達(dá)

6、到光源完好率、維修更換及時率 100。3、供電應(yīng)急措施、在有臺風(fēng)、暴雨災(zāi)害時，電氣工程師（機(jī)電）須及早組織人員對所有供電系統(tǒng)進(jìn)行預(yù)防檢查，多方位監(jiān)視，同時做好搶修工作準(zhǔn)備。災(zāi)情過后， 對供電系統(tǒng)全面檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。、發(fā)生火災(zāi)時，運行值班人員立即報警并切斷火災(zāi)區(qū)域電源，積極滅火。事后，必須對供電設(shè)備、設(shè)施全面檢查方可恢復(fù)供電。、自備發(fā)電機(jī)房嚴(yán)禁存放易燃、易爆及腐蝕性物品，經(jīng)常保持機(jī)房設(shè)備、環(huán)境衛(wèi)生。 維修人員須按 發(fā)電機(jī)維護(hù)、保養(yǎng)規(guī)程及時進(jìn)行檢查、保養(yǎng)，并做好相應(yīng)記錄，保持油路、水路暢通無泄漏，油水位不得低于標(biāo)準(zhǔn)線。、電力故障和停電應(yīng)急程序若電力部門預(yù)先通知停電，立即將詳情和有關(guān)文件

7、呈交主管人員；管理處主管人員隨即安排電工值班；預(yù)先張貼停電通知在顯眼處；若電力故障引致停電，須立即向主管人員報告并通知供電維修部門安排維修，通告有關(guān)停電情況，然后迅速了解故障原因及停電的影響程度，做好解釋工作和治安保衛(wèi)工作，處理善后事宜。4、設(shè)備安全操作規(guī)程（略）5、公用照明設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)規(guī)定（略）（二）、給排水系統(tǒng)管理1、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)保證給排水設(shè)備設(shè)施正常運行，設(shè)備設(shè)施完好率達(dá)100。2、給排水系統(tǒng)運行管理、給排水系統(tǒng)包括生活給水系統(tǒng)、消防給水系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)、排水系統(tǒng)。、設(shè)備運行由專人專職管理，嚴(yán)格實行持證上崗制度，定崗定人。、實行 24 小時值班制度、消防系統(tǒng)定期進(jìn)行試運行，確保系統(tǒng)安全可靠

8、。3、給排水系統(tǒng)的維修保養(yǎng)、制定科學(xué)合理的維修保養(yǎng)計劃并組織實施。、維修操作人員合理配置，嚴(yán)格實行持證上崗制度。、加強(qiáng)日常巡視、檢查，切實貫徹”應(yīng)修盡修，全面保養(yǎng)”的方針。4、供水系統(tǒng)應(yīng)急處理措施、遇有事故，及時搶修，一般情況下，限水、停水需在 24 小時前通知用戶。、檢查漏水的準(zhǔn)確位置及所屬水質(zhì)，例如沖側(cè)水或排水等，并在許可的能力下，立即設(shè)法制止漏水，如關(guān)上水掣。若不能制止時立即通知中央控制中心尋求增援。在支援人員到達(dá)前須盡量控制現(xiàn)場，防止范圍擴(kuò)散。、觀察四周環(huán)境，漏水是否影響各項設(shè)備，如電力變壓器等。、利用沙包及可用之物件堆箱，防止漏水滲入升降機(jī)等設(shè)備，并需將升降機(jī)立即升上最高層。以免被水

9、浸濕而使機(jī)件受損。、利用現(xiàn)有工具，設(shè)法清理現(xiàn)場。、如漏水可能影響日常操作、保養(yǎng)及申報保險等問題，須拍照片以作日后存檔及證明。、通知清潔、保潔人員清理現(xiàn)場積水，檢查受影響范圍，通知受影響單位。、日常巡視、檢查時，應(yīng)留意渠道是否有淤泥、雜物或塑料袋，隨時加以清理干凈，以免堵塞。、如該地區(qū)及建筑物曾經(jīng)有水浸記錄，平日必須準(zhǔn)備足夠沙包，作為爆水及雨季使用。6、供水值班管理規(guī)定（略）7、水泵房管理規(guī)定（略）、弱電系統(tǒng)管理1、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)保證弱電系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施正常運行，設(shè)備設(shè)施完好率達(dá)100。2、弱電運行保養(yǎng)規(guī)程示例1.0 自控系統(tǒng)1.1 中控室弱電系統(tǒng)值班運行操作規(guī)程按開系統(tǒng)主動機(jī)，正確輸入系統(tǒng)操作密碼，進(jìn)入

10、系統(tǒng)監(jiān)控主畫面。檢查系統(tǒng)中是否有報警點，并按所報警設(shè)備的重要程序依次查看報警內(nèi)容，視情況采取相應(yīng)措施或通知相關(guān)專業(yè)人員或通知主管并作詳細(xì)記錄。認(rèn)真查看上一班的值班記錄，尤其是注意特別提示欄的內(nèi)容，在清楚地理解上一班移交的工作后，認(rèn)真執(zhí)行或跟蹤解決，交詳細(xì)寫明情況以提示下一班人員。巡檢行子系統(tǒng)中所有設(shè)備的工作狀態(tài)，控制狀態(tài)及參數(shù)是否正常。巡檢中發(fā)現(xiàn)問題，立即通知班長，并采取相應(yīng)的措施，必要時去現(xiàn)場查看，并將情況詳細(xì)記錄。在對開機(jī)后巡檢的問題進(jìn)行處理及詳細(xì)記錄后，監(jiān)視系統(tǒng)中各設(shè)備的運行狀況，并注意監(jiān)視關(guān)鍵設(shè)備和重點部位的實時狀況，發(fā)現(xiàn)問題馬上通知各相關(guān)主管人員。如遇系統(tǒng)中被監(jiān)控設(shè)備的參數(shù)、運行狀況

11、、啟停時間需要調(diào)整時，須有各相關(guān)人員的書面要求，并將個性內(nèi)容填入樓宇自控被監(jiān)控設(shè)備運行檔案表，同時在記錄本的特別提示欄中提醒下一班人員注意。如遇控制系統(tǒng)出現(xiàn)故障及時通知受此影響的相關(guān)人員，并在故障排除后，再將通知相關(guān)人員。下班前，再次對系統(tǒng)中的所有設(shè)備進(jìn)行巡檢，發(fā)現(xiàn)問題及時解決，對于那些屬于相關(guān)專業(yè)人員進(jìn)行設(shè)備檢修、調(diào)整等情況，及一些尚未解決的不緊急情況，在值班記錄的特別提示欄中一一說明或?qū)懬逶?，提醒下一班人員跟蹤或解決。填寫中控室自控系統(tǒng)運行值班記錄及自控被監(jiān)控設(shè)備運行參數(shù)設(shè)定表。1.2 自控系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)操作規(guī)程檢查系統(tǒng)主機(jī)上的各種連線插接是否牢固，檢查集線器的線路插接是否牢固。檢查在系統(tǒng)

12、斷時是否能自動轉(zhuǎn)換。打開各網(wǎng)絡(luò)控制器箱，緊固箱內(nèi)網(wǎng)絡(luò)連線。打開現(xiàn)場箱，清潔檢查各或擴(kuò)展模塊輸入、輸出點是否正常，緊固箱內(nèi)各接線端子。緊固、測試、清潔、執(zhí)行元件。在上述檢查中若發(fā)現(xiàn)DDC、擴(kuò)展模塊或檢測執(zhí)行元件有故障，通知供貨方更換相應(yīng)元器件。做好中控室自控系統(tǒng)運行值班記錄、弱電系統(tǒng)維修保養(yǎng)檢測記錄 、自控被監(jiān)控設(shè)備運行參數(shù)設(shè)定表及設(shè)備維修保養(yǎng)記錄 。2.0 消防系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)操作規(guī)程2.1 消防主機(jī)系統(tǒng)對主機(jī)系統(tǒng)進(jìn)行簡單運行維保時，首先要通知中控值班員，當(dāng)天的維保工作結(jié)束后及時告知中控值班員。檢查主機(jī)柜電源電壓，主信號電壓及聯(lián)動點電壓是否正常。2.1.3檢查主機(jī)柜內(nèi)連線是否可靠。2.1.4檢查主

13、機(jī)柜各按鈕是否有效。2.1.5檢查聯(lián)動柜操作盤按鈕是否有效。2.1.6測試聯(lián)動柜內(nèi)各模塊信號，緊固模塊端子。2.1.7檢查主機(jī)備用直流電源電壓及接線端子。2.1.8檢查中控室遠(yuǎn)程啟動消防泵、噴淋泵的動作是否可靠并緊固連接線。檢查消防直通電話主機(jī)功能及連接線。檢查電梯迫降的連接線是否可靠接觸。填寫弱電系統(tǒng)維修保養(yǎng)檢測記錄或工程部設(shè)備維修保養(yǎng)記錄 。2.2 消防端子箱打開消防端子箱，清潔并檢查箱內(nèi)各模塊的各種信號是否正常。檢測主信號電壓是否正常。緊固箱內(nèi)各接線端子。填寫弱電系統(tǒng)維修保養(yǎng)檢測記錄或工程部設(shè)備維修保養(yǎng)記錄 。2.3 現(xiàn)場各種控制信號、返回信號首先與安保部中控室值班員取得聯(lián)系，在值班員采

14、取相應(yīng)的防范措施并同意后，方可進(jìn)行下列維保結(jié)束后，及時告之中控值班員。清潔手報，檢測手報信號是否正常返回，檢查手報上的通訊功能是否正常。檢查各種防火閥信號是否到位。檢測電控防火排煙閥的工作電壓是否正常。檢查消火栓按鈕的信號是否正常返回。檢查控制正壓送風(fēng)機(jī)、排風(fēng)機(jī)及切電的繼電器是否可靠動作，緊固相應(yīng)連接線。檢查卷簾門的動作信號是否正常返回。經(jīng)多方批準(zhǔn)，同意后做聯(lián)動試驗。填寫消防自控制系統(tǒng)維修檢測記錄或設(shè)備維修保養(yǎng)記錄 。2.4 緊急廣播系統(tǒng)操作前，首先通知中控值班員，經(jīng)同意后，方可進(jìn)行操作，并在當(dāng)天的維保結(jié)束后，告之中控值班員。檢查主機(jī)柜內(nèi)電源電壓是否正常，緊固各連接線。檢查主機(jī)與消防主機(jī)的連線是否牢固。檢查功率放大器的電壓是否正常及接線是否牢固。2.4.5檢查 CD機(jī)、調(diào)諧器、 卡式放音機(jī)的功能及工作是否正常。2.4.6檢查各種揚聲器是否正常工作。2.4.7檢查呼叫站對各樓層的呼叫功能是否正常。2.4.8填寫弱電系統(tǒng)維修保養(yǎng)檢測記錄或設(shè)備維修保養(yǎng)記錄。3.0 綜合布線系統(tǒng)3.1 線路維修操作規(guī)程接到線路故障報修單后，應(yīng)立即查修，首先確定故障范圍。屬于本中心內(nèi)的線路故障應(yīng)盡快排除。屬于電話局方面的故