鳳凰國際可行性分析(鳳凰國際地產項目可行性分析報告)

1、鳳凰國際可行性分析一、工程概況鳳凰國際位于市中央區(qū)城區(qū)西側的街,北至,南至,東至,與小區(qū)隔街相望.南北長226米,東西寬度126米,共占地26101平方米不包括尚未取得的土地,整個工程地塊根本呈一長方形,布局規(guī)整.規(guī)劃指標占地面積26101平方米總建筑面積142000平方米住宅面積110000平方米商業(yè)面積7000平方米會所面積3000平方米可銷售面積117000平方米配套公建含地下局部及地下車庫22000平方米容積率4.5綠化面積10000平方米綠化率38%總戶數550-600戶居住人口2200戶均面積190平方米人均居住面積50平方米主力面積200平方米主力戶型三室兩廳、投資分析概述1、投

2、資分析的目的本案投資分析的目的是在對住宅市場和本案所在區(qū)域市場詳細調查研究的根底上,結合本案的初步規(guī)劃方案及產品定位,對工程的社會、經濟效益進行評估,判斷工程經濟上的可行性,以合理有效地利用資金,取得較高的經濟和社會效益.2、投資分析的依據市場調研及定位局部確定的相關指標,如工程產品定位、價格、銷售方案等；本工程的規(guī)劃設計方案及相關經濟技術指標；工程開發(fā)建設方案工程開發(fā)周期,資金投入情況；行業(yè)一般獲利水平；國家及有關建筑工程技術方面的標準、標準、指標等資料;土地、城市建設、房管部門規(guī)定的有關稅費標準.3、投資分析的條件和范圍條件：本報告根據全部資金來源為自有資金的情況進行計算,不考慮自有資金的

3、時機本錢.范圍：本報告研究的范圍主要側重于工程的本錢測算和簡單財務效益指標等內容.三、建設方案1、方案設想總體設想本工程的開發(fā)建設應充分考慮區(qū)域市場的特點及開展商自身情況,汲取其他工程的成功經驗,以較高的性能價格比吸引客戶,樹立物業(yè)的品牌形象.建設經營期本工程開發(fā)建設經營期為3年,即2004.2年一2007.2年.開發(fā)方案本工程以滾動開發(fā)方式,建設工期為24個月；銷售進度方案于開工6個月后2004年8月開始正式銷售,銷售周期為20-21個月,住宅結構封頂前,完成銷售總住宅面積的35%©勺38500平方米,住宅交付使用時,完成銷售總住宅面積的40-45%約44000-49500平方米.

4、四、投資估算1、土地本錢A、拆遷本錢序號工程面積及造價1教委回遷住戶面積8750平方米2教委其余住宅面積6250平方米3教委辦公樓面積1000平方米4教委商業(yè)卸積5000平方米5可銷售價格23125000元6住宅15000M2造價13500000元7辦公樓1000M2造價1000000元8商業(yè)5000M2造價6000000元9總經濟造價2625000元B、土地本錢分析以地上建筑面積約120600平方米計算其中住宅面積約110000平方米,會所面積約3000平方米,商業(yè)面積約7000平方米,非配套公建600平方米,可銷售面積為117000平方米,土地本錢55000000元,平均每平方米分攤地價4

5、70元.2、住宅建安本錢參考北京方南家園建安本錢方南家園工程概況：該工程為方南家園為兩棟塔式住宅樓,位于北京市豐臺區(qū)東鐵匠營橫七條44號；該工程平均售價6000元/平方米；工程總建筑面積54830.92M2;結構形式為現澆剪力墻結構其中一棟住宅樓為地下二層,地上23層,建筑面積27783.43M2;.我們就以方南家園這棟樓為例,其建安本錢分析如下:方南家園5#樓建安本錢估算序號工程名稱單方造價元1土建工程672.562裝飾工程413.153電氣工程136.874管道工程133.675通風工程8.136合計1364.38注：此建安本錢費用中不包括電梯及安裝費工程二材,匚總表序號工程名稱鋼材t其中

6、：鋼筋木材m3水泥t1土建工程1086.181860.180.004971.932裝飾工程5.095.040.391793.443電氣工程8.971.504管道工程6.706.705通風空調1.536合計1882.471865.220.396773.57說明：土建工程土建工程內容:序號子目名稱1土石方工程2砌筑工程3現場攪拌混凝土工程4鋼筋工程5構建工程6其他工程陽臺及凸窗內欄桿陽臺晾衣架7構建制作安裝工程8屋面工程9防水工程地下室根底防水廚房地面防水衛(wèi)生間地面防水屋面防水10非實體消耗量模板工程腳手架工程大型垂直機械使用費土建工程造價:序號子目名稱人工費元材料費元合計1土石方工程714574

7、3632436322砌筑工程1254044621582023現場攪拌混凝土工程379587274266334048634鋼筋工程321044484500251743795構建工程2768837446其他工程6057306057307構建制作安裝工程402366219714958屋面工程1122274374882539防水工程5126644168750068710非實體消耗量145301818495214236638合計23044341071360914766589綜合上述工程內容后單方造價為672.56元/平方米.裝飾工程局部:裝飾工程內容：序號子目名稱1樓地面2天棚3墻面外墻裝修底層為花崗巖

8、,中部以上使用涂料內墻裝修涂料4隔墻、隔斷和保溫板式隔墻隔斷墻體保溫保溫墻面外輕內保溫墻面5門窗：塑鋼及鋁合金門窗,單層及雙層玻璃.6欄桿、欄板、扶手7裝飾線條歐式裝飾線外掛檐口板8建筑配件9油漆廁所隔墻鋼板網通風道算子屋面出氣孔排水溝、水泥面10非實體消耗量裝飾工程造價:序號子目名稱人工費元材料費元合計1樓地面2284625033867757482天棚2132561776604058283墻面689214138305121629934隔墻、隔斷和保溫151117121134114041335門窗179892316030434664886欄桿、欄板、扶手15219915261109447裝飾線

9、條78421697471852828建筑配件3762429482999油漆41650594810非實體消耗量442990合計164102167688339030671綜合上述裝飾工程內容后單方造價為413.15元/平方米.電氣工程、管道工程、通風工程局部:電氣工程、管道工程、通風工程內容:子目名稱電氣工程電氣局部其他局部管道工程給排水、采暖雨水排水給水消防采暖刷漆、保溫通風工程薄鋼板通風管道及附件調節(jié)閥風口消聲裝置設備及支架地下人防通風刷漆、保溫電氣工程、管道工程、通風工程造價:序號子目名稱人工費元材料費元合計1電氣工程54614022649582877344綜合上述電氣工程內容后單方造價為1

10、36.87元/平方米.2管道工程46845619741332524437綜合上述管道工程內容后單方造價為133.67元/平方米.3通風工程23347137325170493綜合上述通風工程內容后單方造價為8.13元/平方米.鳳凰國際總建安本錢估算工程面積單方造價總造價住宅1100001215133650000商業(yè)130009002700000商業(yè)2400012004800000會所300025007500000車庫20000110022000000合計170650000說明:由于北京建筑材料和人工費用普遍高于地區(qū)10-15%,因此,按照本地市場情況,以方南家園的建安標準,鳳凰國際的建安單方造價

11、約為1091-1160元；每棟樓配備兩部電梯,共12部電梯,以每部50萬計,共需6000000元,折合每平方米住宅建安本錢增加55元；我們取住宅單方造價較高值1160+55元/平方米,以住宅總面積110000平方米計算,那么住宅建安總造價為1.3365億元；其他工程建安本錢仍按原來的計算方式,合計總建安費用為1.7065億元.3、其他費用序號工程費用元1人防設備30000002配套203000003費率100000003外網55000004不可預見費20000005綠化費25000006治理費用30000007教育投資40000008銀行利息150000009廣告500000010籌劃6400

12、0011水增容+液化氣140000012房管局登記費20000013合計725400004、總本錢造價工程費用土地本錢55000000建安本錢170650000其他72540000合計2981900005、可銷售面積住宅及商業(yè)建筑平米造價總投資額=建筑平米造價可銷售面積鳳凰國際建筑平米造價為:298190000=2548.63117000五、高檔住宅價格分析1、房地產市場開展步伐加快,住宅價格每年以15%-20%的速度增長,而且需求旺盛；2、預計未來幾年,隨著城市改造與經濟開展,城市中央區(qū)地價與房價會有更大幅度的提升；3、以目前市區(qū)內多層宅價格最高價2100元計算,預計未來兩年價格可到達250

13、0-2600元；4、豪宅產品附加值與普通住宅不可同日而語,產品品質與物業(yè)形象極其高檔,因此,以每平方米高出普通多層住宅800-1000元的價格銷售豪宅工程,市場前景比擬樂觀.5、鳳凰國際為市第一個超高層豪宅工程,其規(guī)模與檔次均高于現有其他住宅工程,以物業(yè)自身建筑本錢以及未來幾年房地產市場開展來看,我們認為本工程平均售價3000-3250/平方米最為合理.六、利潤分析1、利潤分析說明本工程利潤分析是通過對北京市房地產同類型工程的投資調查,并參照地區(qū)目前住宅工程的費用水平和市政府有關治理部門的收費標準價格水平的根底上做由的.本工程開發(fā)建設的住宅全部采取由售經營方式,其投資回報分析根據開發(fā)工程全部由

14、售做由o2、利潤統計表總投資額298190000元總銷售額389310000元營業(yè)稅(5.6%)21801360元銷售傭金(3%)11679300元毛收入57639340元所得稅(33%)19020982元純收入38618358元投資回報12.95%說明:在土地本錢、各項稅費固定的情況下,我們只能通過節(jié)約建安費用降低本錢,以獲取更多的利潤；本工程總投資額為2.9819億元,銷售率到達100%,總銷售額為3.8931億元,以開發(fā)周期3年計算,工程毛利潤為0.5764億元；扣除33%的所得稅,凈利潤可到達0.3862億元,投資回報率為12.95%.七、工程分析1、產品定位A、產品定位、設計、概念空

15、間大.產品定位：高層、高密度、高容積、高檔住宅工程；規(guī)劃與建筑設計特色：戶型大、豪華、歐陸風情；產品概念：國際化豪宅概念,國際社區(qū),居住文化先進性、生活舒適性.B、市場稀缺性與唯一性目前市場缺少真正意義的豪宅工程；城市建設需要標志性住宅工程；富有人群需要高品質居住生活,心理上樂于期待極具特色的豪宅項目；針對本工程建筑規(guī)劃和定位,我們認為,本工程在一定時間內具有唯一性和不可模仿性.C、工程目前實際情況和開發(fā)條件工程尚處圖紙設計階段,建筑方案仍在修改細化當中,估計需時至少1個月才能根本完成；在辦理相關法律文件方面,建筑方案報批修改,申請開工許可證等均需要一些時間此局部在建筑方案落實以后可與其他工作

16、同步進行；目前土地并未拆遷,樂觀估計需要1個月,希望在2004年5月能順利開工；包括銷售中央和樣板間在內的地盤包裝工作必須在4月同時開工,施工時間需要2個月；由于市場競爭劇烈,建議開展商在工程銷售前至少要有2個月的宣傳鋪墊工作,以便市場充分了解工程情況,同時有利于將聲勢造大；銷售策略和銷售工具是工程開售的必備條件,銷售工具的制作可在建筑方案根本確定時立即開始,估計需時3個月；其他相關工作視重要程度依次在公開出售前陸續(xù)完成.2、客群市場A、市貧富分化現象突生,社會經濟環(huán)境不斷造就新的富有人群,成為社會人群的金字塔塔尖的局部；B、富有人群對居住品質需求不斷提升,現有住宅品質不能滿足要求,由現高檔住

17、宅的市場需求；C、最富有人群需要城市豪宅,雖然豪宅市場客群少,但卻有很大的市場需求.3、風險分析A、價格風險對于鳳凰國際來說,最大的風險就來自于建筑規(guī)劃本錢過高導致銷售價格過高.根據我們的本錢核算,每平米的綜合本錢為2500多,要到達15%的利潤率,我們的住宅平均售價應到達3000元以上,這對于目前平均售價為1800元的市場來講,價格顯然是比擬高的降低價格風險,在工程土地本錢、各項稅費固定的情況下,在保證工程品質的前提下,只有通過降低建安本錢造價,預防不必要的浪費,增加市場競爭力,以獲得最大的利潤空間；另一方面,在營銷上,我們要通過運用各種營銷手段與價格策略,在未來劇烈的市場競爭中戰(zhàn)勝對手,占

18、領市場.B、競爭風險我們的工程根本定位是的豪宅,是住宅的高端產品,相對于消費市場的金字塔,其購置客戶是極其有限的,相同、相似產品出現是市場運做的必然結果,我們知道,現在已同時有好幾個開發(fā)商準備開發(fā)高層住宅工程,只因擔憂風險,遲遲不敢有所動作,他們一旦看到我們出現好的銷售情況,便會將工程立即上馬,這樣顯然會增加我們的壓力.如何限制好工程自身的競爭范圍很重要,把握先機、遇見市場競爭的可能性,前進躲避風險,預防在產品上不可改變的劣勢,及時進行市場反應及產品的調整,不斷創(chuàng)新,提升效勞.因此,我們也是在跟時間賽跑,預防正面沖突與競爭、爭取更多的時間、搶占有限的市場是我們的最重要的面對競爭的手段.后來者要

19、想取得好的成績,自然要付出加倍的努力和代價.C、工期風險我們從工程開工到房屋交用大概要持續(xù)兩年的時間,工期較長,影響到銷售時間響應較長,市場可變因素和不可預見的因素都非常多,們要做好打“持久戰(zhàn)的準備,并到達銷售的可持續(xù)性,是我們所要面臨的大問題,只有進行準確的市場預測、超前的產品規(guī)劃、豐富多彩的推廣手段以及即使進行產品調整,才能是我們的工程在較長銷售時間中、劇烈的市場競爭中始終立于不敗之地.D、品質風險在未來的銷售過程中,無論我們推由多么新奇的宣傳廣告,采取多么眼花繚亂的銷售手段,告訴人們我們的工程如何好,如何高檔,但如果沒有極高產品品質,都缺乏以支撐如此高的價位.一位著名的經濟學家說過：沒有

20、賣不出去的價格,只有賣不出去的產品.就是說,商品的價格并不是最重要的,重要的是產品的品質是否能真正滿足消費者.因此,產品品質的塑造是工程成功與否的根本,是整個工程獲取收益的最重要的前提條件.超高層豪宅產品無論對于開發(fā)商、建筑設計方、承建部門,還是當地規(guī)劃治理、土地治理等政府部門都缺乏一定的開發(fā)經驗與治理經驗,因此在產品品質的塑造上有一定的風險性.因此,我們要引進和學習外來先進的建筑設計理念和施工治理方式,比方選用選擇信譽良好,技術水平過硬、經驗豐富的施工單位承建；聘請規(guī)劃設計方面的專家學者為參謀,協助我們的建筑設計人員；嚴格把好物業(yè)質量關,聘用把關嚴格的施工監(jiān)理公司進行監(jiān)理；由著名的園林設計與

21、施工公司進行園林綠化等.我們要在工程前期規(guī)劃與設計過程中,杜絕一切可能存在的缺陷；在建筑材料選定與合作單位的選擇上,嚴格篩選,事無巨細,要落實于文字,減少不可遇見因素；在建筑過程中,在保證品質的前提下,嚴格限制建安本錢,節(jié)約開支；在銷售過程中,根據市場反應情況,及時進行產品調整,將產品品質所帶來的風險降到最小.總之,在工程開發(fā)與銷售過程中,是具有一定市場風險,這些風險通過我們成功的操作是完全可以預防的,它取決于產品品質和銷售推廣手段,我們對其開發(fā)的前景持有樂觀的態(tài)度.八、成功執(zhí)行分析1、產品品質A、建筑風格仍建議采用原有建筑風格建議,采用歐陸風格的新古典主義建筑；減少整個樓體在建筑裝飾上的局部

22、,只在建筑的底座局部進行局部修飾,如雕花、廊柱、券拱等,在建筑中部和頂部仍采用仿石漆涂料,以節(jié)約本錢.B、建筑形式采用蝶型塔樓或板塔結合的建筑形式,追求采光的均好性,最大限度地擴大每戶的采光時間加大南向窗戶及陽臺面積,單向外窗使用雙層綠色玻璃,外部有陽臺的窗戶使用單層玻璃即可.C、戶型設計由于工程自身的品質定位和高層塔樓使用率較低的特點,建議將本工程主力戶型設計為200-220平方米的三室兩廳兩衛(wèi)和三室兩廳三衛(wèi),此類戶型面積占工程住宅總面積的50%;室內功能設計中增加客廳、主臥、衛(wèi)生間的面積與功能如在主臥室中設計出6-7平方米的步入式衣帽間,在入口設計3-5平方米的玄關等；在主臥和次主臥中設計

23、飄窗以突出工程的檔次感；200平方米以上的戶型中設計多功能室和工人房,面積以8-10平方米為宜.具體詳見附件?鳳凰國際戶型面積建議表?D、建筑材料及設備選擇建議選擇質量優(yōu)良、價格合理的合資品牌的產品,同時注意環(huán)保建材的選擇,具體建議如下：外墻1 .由于氣候較冷,建筑外部及內部墻體必須使用保溫材料；2 .注重樓體外力面效果,五層以下使用石材,并進行局部歐式建筑藝術修飾；3 .五層以上局部使用仿石漆涂料,一方面節(jié)約建筑本錢,另一方面比擬平安,便于粉刷和維修,同時也可縮短建設工期；4 .天際線的歐式裝飾效果,注意樓體夜間燈光效果的使用；門窗1 .弧型陽臺及飄窗設計,外部使用歐式鐵藝雕花欄桿裝飾；2

24、.高檔鋁合金門窗,平開或推拉門,局部窗戶使用雙層玻璃；3 .三防或四防平安戶門,合資品牌,配門鏡；4 .高級五金件；、閉門器等；入口大堂住宅入口及大堂的設計住宅大堂150平方米左右為宜,大理石或花崗巖地面、墻面裝飾,擺放雕塑小品和小型噴泉,開辟50平方米休息區(qū),設5-10人坐椅,入口處安排門童一名為住戶服務兼保安之職.電梯及電梯間電梯間鋪設高級墻面磚和地面?zhèn)?電梯選用合資品牌產品,高速、靜音.樓梯間水泥地面,墻面為涂料,樓梯兩側安裝扶手,轉角處設腳燈和聲控頂燈.室內裝修均為毛坯房,廚房、衛(wèi)生間做防水處理.注：鳳凰國際按此裝修標準建設,每平方米裝修費用約為550-600元.E、智能化系統參考北京

25、某高檔小區(qū)的智能化系統,我們在本工程中進行取舍：綜合布線系統智能小區(qū)以結構化綜合布線系統為根底,以五類雙絞線或光纖作為傳輸的介質,將各樓宇連接起來,開成建筑群的子系統.每座樓分治理間使整個智能化小區(qū)更便于治理,維護及升級靈活、方便.智能化小區(qū)可根據用戶使用的需求在水平區(qū)子系統分別采用五類系統或全五類系統,使小區(qū)可支持速率達100Mb/s的應用.在智能化小區(qū)中每個家庭均應配備多個信息出口,以滿足每個家庭內部的語音、計算機網絡、INTERNET專線以及小區(qū)物業(yè)治理等多項功能.計算機網絡系統小區(qū)局域網與INTERNET要實現互聯,使每一個住戶均可通過局域網訪問INTERNET,可為每一個用戶提供電子

26、郵件Emai效勞和Web代理訪問.目前,與INTERNET互聯有如下幾種方式：DDN專線它的傳輸速率是64K-2M不等,它按速率等級劃分價格,如按包月算,不高于64K的每月費用為1萬元,不高于128K的為2萬多元,與其它連接方式相比價格偏高.可視對講及門禁智能系統可視對講系統是集小區(qū)門禁、住宅治理、緊急報警于一體的綜合管理系統.可視門禁系統主要由門口可視主機、治理中收、室內分機三部分組成,可實現訪客、治理中央、住戶三方通話.室外機采用帶攝像頭的訪客對講主機,訪客來訪時,可通過治理中收確認且與住戶通話,經住戶許可前方可進入樓內.同時系統帶有緊急警按鈕,假設有意外發(fā)生,治理中央將馬上準確得知哪間住

27、戶有緊急情況,給住戶以最大的平安保證.同時,可視對講系統還應具備住戶與治理中心通訊功能、住戶間通訊功能,且住戶間通話具有保密功能,第三個住戶及治理中央不可能實現監(jiān)聽.住戶出入憑借IC卡可自由通過門禁.自動抄收系統根據國家建設部提出的小康住宅小區(qū)規(guī)劃要求,今后要對新建和改建的住宅統一規(guī)劃,逐步衽水、電、氣三表出戶統一治理,實現微機自動檢測、計量收費.住宅耗能自動抄收系統,將計算機技術與數字通訊技術完美結合,該系統徹底改變了傳統的居民住宅水、電、煤氣等生活能耗逐月入戶驗表收費方式,解決了城市住宅耗能治理的離散性和耗能數據人工處理的煩瑣過程,從而節(jié)約了大量人力,且預防了入戶驗表對居民生活的干擾.水、

28、電、煤氣的自動抄表計費也是物業(yè)治理的一個重要組成局部,實行電腦網絡治理下的水電煤氣的自動抄表計費可以減少中間環(huán)節(jié),解決入戶抄表的低效率、干擾性和不平安因素,提升工作效益.在智能小區(qū)中,設置于住戶的自動水、電、煤氣表與數據采樣器通過接入家庭配線中央,家庭配線中央通過垂直主干與小區(qū)治理電腦連接,這樣小區(qū)中心治理電腦能定期、自動采集小區(qū)內各住戶家中的水表、電表及煤氣表讀數并進行計費,定期與各專業(yè)公司進行數據交換結算、銀行自動劃賬.周界報警及中央監(jiān)控系統周界報警探測器主要考慮設在小區(qū)周界住戶入戶門窗處,預防不法分子非法侵入小區(qū)及住戶家中,假設有該類狀況發(fā)生,物業(yè)中央或住戶會及時得到預警,及時防范處理.

29、在主要公共場所臺公寓大堂、電梯、停車場等設有攝像控探頭,可以采集視頻資料,物業(yè)中央對公共場所進行監(jiān)控,以保證住戶平安.泊車治理及消費一卡通系統封閉式治理的現代化住宅區(qū)一般設有大型集中停車場地上或地下需要在每一入口處安裝自動柵欄機,要求地出入口進行智能治理,對持卡人進行識別.發(fā)生車輛進出后,要把有關信息記錄備案.同時小區(qū)具備自己的消費設施需要與停車場系統實現“一卡通式的統一治理.憑借這張智能卡,用戶進出停車場無須下車,自動感應器在鑒別用戶身份后自動翻開道閘,系統自動記錄用戶進入時間.憑借這張智能卡,用戶可以不帶分文,隨心所欲的使用小區(qū)內所有的消費和需用現金結算的效勞,在小區(qū)內做到無現金消費.當然

30、購物開銷會一分不少地人用戶卡上扣除,卡上金額用盡,還可繼續(xù)增加,如假設喪失,可以掛失,預防損失.有線電視分配系統電纜電視系統CATV上當今現代化住宅樓接收電視節(jié)目的最普遍方法.隨著通訊技術的迅速開展,CATV系統不但可以接受電視塔發(fā)射的電視節(jié)目,還可以通過衛(wèi)星地面站接收衛(wèi)星電視節(jié)目,可考慮光纖接入接疏地方有線電視節(jié)目.利用這套設備還可以實現VOD點播等多項功能.CATV系統不僅可以改善電視節(jié)目接收效果,還可以提供各種信息傳播、電視教學、娛樂等多項效勞,隨著物質生活水平的不斷提升,CATV系統已成為人們生活必不可少的重要組成局部.F、會所會所是高檔社區(qū)的生活配套的一局部,是住宅工程開發(fā)上檔次的重

31、要表現.而且,本工程將是市第一個擁有社區(qū)會所的住宅工程,它也是本工程最大的賣點,所以會所的建設是必不可少、極其重要的.會所的設計風格應與整個社區(qū)規(guī)劃風格和諧統一,建議會所采用歐陸風情的新古典主義建筑設計,在建筑外觀上充分表達氣派、高雅,能夠充分顯示使用人身份與地位.滿足高層次人群追求高品位享受的居住心理.考慮到會所的建設本錢和日后的經營,我們建議適當縮小會所面積2500-3000平方米,將會所效勞工程進行調整,如減少某些活動設施面積,取消大型酒樓和餐廳等,但原那么上不應降低檔次.G、園林聘請專業(yè)的園林公司進行本工程的園林設計與建設,與整個社區(qū)建筑風格相照應,園林也要采用新古典主義的風格設計,具

32、體建議參考我公司提供的?總體規(guī)劃補充報告»o2、價格策略A、定價原那么保證銷售率原那么我們說過,高檔工程在來講是有一定的消費市場的,的富有人群所擁有的財富并不比全國任何一個大中城市低,他們在北京、上海等城市買得起價格超過100萬元的房子,3000-3250元只相當于北京經濟適用房的價格,但相對于平均售價在1600-1800元的的房地產住宅市場,每平方米3000多元的價格顯然是過高了.價格過高,超出人們心理承受力,勢必影響到工程銷售；價格過低,又會損害我們自身的經濟利益.無論定價過高或過低,都會造成工程的開發(fā)風險.保證利潤原那么我們要實現核算出準確的開發(fā)本錢和建筑周期,嚴格限制工程開發(fā)

33、建設的各項費用,預防不必要的浪費,只有這樣,才能保證工程的利潤最大化.拉開不同工期、不同戶型、不同朝向單位差價的原那么1 .根據不同的工期和銷售階段,制定不同的房屋價格,采取不同的促銷手段；2 .在建筑設計時,制造少局部豪宅中的豪宅,在定價上拉開差距,提高工程平均價格；3 .拉開不同戶型、不同朝向、暢銷與滯銷單位的差價；4 .在推廣過程中,以起價和均價同時入市,預防差價過大,給客戶造成欺騙的感覺.在不同的銷售情況下進行不同的價風格整原那么1 .銷售情況良好價格普遍調升但不宜一時調升過高,可以通過縮短每一價格時間,頻繁調價,一方面可以促進尚處猶豫階段的客戶迅速做出決定,另一方面也可以增加利潤,使

34、開發(fā)商獲得巨大的收益.價格選擇性調升對于暢銷戶型,加大調升力度,對于滯銷或銷售情況不好的戶型,保持價格不便或進行略微的調整.2 .銷售情況不好不直這項造不響,直接降價不適合高檔工程;可以采取增加優(yōu)惠折扣或贈送精裝修、贈送家具、家電的促銷手段進行變相的降價,以促進房屋的順利銷售.B、影響價格因素同一樓層中不同單位對價格的影響因素：按工程現有的規(guī)劃圖及市場接受情況考慮,我公司建議其影響因素及所占比例如下：不同樓層對單位價格的影響因素：不同樓體類型,樓層的上下差異所產生的價差也不同,我公司建議如下：建筑類型樓層差價元/平方米塔樓15板樓10建議在實際銷售過程中,取消4、13、14、24樓層,房號也響

35、應轉入上一樓層房號,如4層1號房變?yōu)?層1號,13層1號變?yōu)?5層1號,14層1號變?yōu)?6層1號；將6、8、9等這類吉利樓層或房號適當加價.不同樓體類型對單位價格的影響因素：樓體類型自身也是影響因素,敝司針對本工程建議如下:建筑類型建筑類型評分數塔樓0分板樓1分C、價風格整建議根據工程的本錢核算和利潤核算,本工程的成交均價為3121元每平方米.工程整體均價及各階段價風格整建議價格盤升具體方案如下：銷售率提價平均單價0-10%0280010-20%80288020-30%100298030-40%100308040-50%100318050-60%100328060-70%80336070-80

36、%503410合計6103121說明:銷售率每上升10%價格隨即上調50-100元,共進行8次調價,以銷售周期20-21個月計算,開盤價與結案價格差為610元,即20%銷售率到達10喻,即開盤均價為2800元/平方米內部認購起價2480/M2,最高價3180/M2,樓層、朝向最高差價21.43%;銷售率到達10-20%,每平米提價銷售率到達20-30%,每平米提價銷售率到達30-40%,每平米提價銷售率到達40-50%,每平米提價銷售率到達50-60%,每平米提價銷售率到達60-70%,每平米提價銷售率到達70-80%,每平米提價80元,均價為2880元/平方米;100元,到達2980元/平方

37、米；100元,到達3080元/平方米；100元,到達3180元/平方米；100元,到達3280元/平方米；80元,到達3360元/平方米；50元,到達3410元/平方米；全盤均價：3121元/平方米.注：此方案之調價周期以本工程主力戶型銷售進度作為依據；同時,可根據工程進度及銷售情況,對提價幅度及周期進行進一步細化調整；此外,應考慮不同戶型在銷售速度上的差異,分別調整提價幅度,預防“一刀切的作法.3、各階段推廣策略銷售前期一一市場預熱期與開盤期在這個階段,要通過高頻率、大規(guī)模的宣傳攻勢,形成工程高品質、高素質的物業(yè)形象,使客戶產生極高的期待和興趣,并從心理上認同我們的產品品質與高于其他工程30

38、%的價格,認為我們的工程確實物有所值.有了市場和消費者的認可,我們就可以在內部認購期和開盤期進行極其優(yōu)惠的價格銷售策略,回報首批購房客戶,迅速翻開市場、占領市場.在這個階段,我們的定價不可過高,這個階段的銷售目的并不是賺取多大的商業(yè)利潤,而是能夠迅速翻開市場,確定市場地位.銷售中期一一市場熱銷期和持續(xù)期真正的銷售黃金期,在這個階段,工程已經具有一定的知名度,項目工程進展順利,銷售硬件、軟件逐步到位,在這個階段要保持大的銷售勢能,換取資金回籠的速度,同時要提升定價,以獲取巨大的利潤率,但價格的調整一定要經過深思熟慮,更不可因前期良好的銷售情況而頭腦發(fā)熱,任意漲價,價格的調整猶如爬山,上山容易下山難,漲價容易降價難.銷售后期一一尾房期在這個階段,銷售勢能逐漸減弱,可挑選房屋逐漸減少,但房屋已成為現房,購置房屋不存在任何風險,通過良好的社會口碑、到位的售后效勞和物業(yè)效勞,客戶的購置信心是最強的.對于剩余不同戶型進行價格的調整,銷售情況好的樓層、戶型可以繼續(xù)漲價,而銷售情況不好的戶型那么采取一定的促銷手段進行銷售.4、銷售進度與銷售率A、銷售統計總表以住宅面積11萬平方米計算面積萬平方米銷售周期月銷售率%回收資金億期房住宅7.7-8.820-2170-802.403-2.746商業(yè)0.71000.28