業(yè)主和住戶財產(chǎn)控制程序

1、l 目的 對物業(yè)管理范圍內(nèi)與業(yè)主和住戶有關(guān)的財產(chǎn)給予保護。2 適用范圍適用于對委托方交付的物業(yè)、 業(yè)主和住戶用于維修安裝的物品及管轄區(qū)內(nèi) 車輛等的控制。3 職責(zé)3.1 總經(jīng)理負(fù)責(zé)組織成立物業(yè)驗收接管領(lǐng)導(dǎo)小組。3.2 管理處負(fù)責(zé)物業(yè)驗收接管的日常事務(wù)組織協(xié)調(diào)工作。3.3 管理處各部門按規(guī)定組成接管領(lǐng)導(dǎo)小組的各專業(yè)組，參與物業(yè)的驗收 接管工作。3.4 管理處工程部負(fù)責(zé)對業(yè)主、住戶提供的物品進行驗證、安裝服務(wù)等。3.5 管理處保安隊負(fù)責(zé)各類車輛的綜合管理。4 程序4.1 業(yè)主和住戶的財產(chǎn)一般包括：a. 接管的物業(yè)，包括各類建筑物及公用設(shè)施；b. 業(yè)主和住戶提供的用于維修安裝用的物品，便民服務(wù)中業(yè)主和

2、住戶送 交修理或加工的物品；c. 管轄區(qū)內(nèi)的車輛；d. 其他與業(yè)主和住戶有關(guān)的財產(chǎn)。4.2 驗收接管物業(yè)的控制4.2.1 物業(yè)驗收應(yīng)具備的條件4.2.1.1 新建物業(yè)驗收應(yīng)具備的條件：a. 建設(shè)工程施工全部完成，物業(yè)經(jīng)竣工驗收合格；b. 供電、供氣、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)施能正常使用；c. 房屋幢、戶編號經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)。4.2.1.2 原有物業(yè)驗收應(yīng)具備的條件：a. 房屋所有權(quán)、使用權(quán)清楚；b. 土地使用范圍明確。4.2.2 在公司總經(jīng)理直接領(lǐng)導(dǎo)下， 組織各部門成立物業(yè)驗收接管領(lǐng)導(dǎo)小組， 總經(jīng)理擔(dān)任組長，按專業(yè)設(shè)立資料組、工程土建組和機電組，管理處負(fù)責(zé) 日常事務(wù)運作。a. 各專業(yè)組組長負(fù)責(zé)接管

3、分工范圍內(nèi)的工作，嚴(yán)格驗收、把好工程質(zhì) 量關(guān)。管理處主任組織編制物業(yè)接管計劃，報總經(jīng)理批準(zhǔn)實施；b. 各專業(yè)小組按國家、省、市工程驗收標(biāo)準(zhǔn)驗收物業(yè)，確保物業(yè)的各 項功能、指標(biāo)符合規(guī)定的要求。4.2.3 參與竣工驗收的物業(yè)4.2.3.1 在驗收前的資料準(zhǔn)備： 對于物業(yè)公司參與竣工驗收的物業(yè)， 則在 竣工驗收之前，資料組應(yīng)要求委托方提供開發(fā)建設(shè)單位、工程施工單位、 監(jiān)理單位、消防管理部門、管道煤氣公司、配套工程施工單位、設(shè)計院等 提供的有關(guān)資料，適當(dāng)時應(yīng)包括物業(yè)規(guī)劃圖，竣工總平面圖，單體建筑及 結(jié)構(gòu)竣工圖，地下管網(wǎng)竣工圖，建筑施工竣工圖，隱蔽工程驗收簽證，沉 降觀察記錄，竣工驗收證明，房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)

4、系的有關(guān)資料，機電設(shè)備使用 說明書、消防系統(tǒng)竣工驗收證明、電梯等公共設(shè)施檢查驗收證明；用水、 電、氣指標(biāo)批文，水、電、氣表校驗報告等圖紙資料，填寫物業(yè)接管文 件資料交接清單；并對所有資料進行查驗，為物業(yè)接管驗收提供資料和 數(shù)字依據(jù)。4.2.3.2 物業(yè)的竣工驗收： 驗收接管領(lǐng)導(dǎo)小組參與開發(fā)建設(shè)單位、 工程施 工單位、監(jiān)理單位、消防管理部門、管道煤氣公司、配套工程施工單位、 設(shè)計院等依照建設(shè)部 城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法 (1993. 12)、 房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn) (1991. 2)等規(guī)定組織的竣工驗收工作。4.2.4 對已竣工、在用物業(yè)的驗收接管工作：a. 各專業(yè)組根據(jù)分工范圍分別負(fù)責(zé)對房

5、屋主體結(jié)構(gòu)、單元住宅、公共 配套設(shè)施 (水、電、機電設(shè)備、消防、管線等 )進行現(xiàn)場檢查驗收，并填寫 物業(yè)交接驗收表、設(shè)施驗收單、物業(yè)分戶移交驗收單、物 業(yè)交驗問題登記表；b. 驗收結(jié)束后，驗收接管領(lǐng)導(dǎo)小組對驗收中存在的問題進行歸納匯總， 并將物業(yè)交接驗收表、設(shè)施驗收單、物業(yè)分戶移交驗收單、物業(yè)交驗問題登記表的副本交委托方，以落實責(zé)任部門限期整改，直 至達到規(guī)定要求。4.2.5 物業(yè)移交內(nèi)容：4.2.5.1 建筑物移交a. 各類房屋清單及配套鑰匙；b. 單體建筑、結(jié)構(gòu)、水、電、氣設(shè)備竣工圖；c. 住宅區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；d. 其他必要的技術(shù)資料（含設(shè)計變更和隱蔽工程驗收簽證）。4.2.5.2

6、公共設(shè)施及公共場所移交a. 公共設(shè)施及公共場地清單；b. 綠化竣工圖、室外竣工圖（含地下管網(wǎng)、道路、停車場等）；c. 機電設(shè)備操作、維護說明書；d. 其他必要的技術(shù)資料（含設(shè)計變更和隱蔽工程驗收簽證）。4.2.5.3 資料移交移交的資料應(yīng)包括：產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料兩大類。資料組負(fù)責(zé)各類資料的 核對、接收，填寫物業(yè)交接驗收表，并根據(jù)文件控制程序規(guī)定進 行分類編號，列出清單，轉(zhuǎn)交管理處歸檔保管。4.2.6 對新竣工的物業(yè)的保修事宜，由物業(yè)公司根據(jù)具體情況開出工 作聯(lián)系單交房產(chǎn)開發(fā)公司，由房產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)保修。4.2.7 根據(jù)有關(guān)規(guī)定，應(yīng)加強對業(yè)主及住戶的房屋及維修的管理。努力 做到：a. 房屋外觀完

7、好、整潔，執(zhí)行保潔服務(wù)控制程序的有關(guān)規(guī)定；b. 建筑物有明顯標(biāo)志及方向指引，執(zhí)行服務(wù)提供控制程序有關(guān)規(guī)定;c. 房屋完好率應(yīng)達到98%以上；d. 無違規(guī)建筑；e. 封閉陽臺統(tǒng)一有序，房屋裝修不危及結(jié)構(gòu)和安全，執(zhí)行樓宇入住、 裝修控制程序的有關(guān)規(guī)定；f. 房屋零時維修及時，必要時建立回訪制度；h.房屋資料檔案齊全，便于查閱，執(zhí)行樓宇人住和裝修控制程序 的有關(guān)規(guī)定。4.3 業(yè)主和住戶提供的用于維修、 安裝、服務(wù)用的物品的控制： 對業(yè)主、 住戶提供的物品質(zhì)量應(yīng)進行控制， 以確保公司對業(yè)主、 住戶的維修、 安裝、 服務(wù)質(zhì)量符合規(guī)定的要求。4.3.1 管理處工程維修部門負(fù)責(zé)對業(yè)主、住戶提供的物品進行驗證

8、、維 修、安裝、服務(wù)。4.3.2 對需要維修安裝的業(yè)主、 住戶提供的物品， 管理處工程部填寫 派 工單，在單上注明由業(yè)主、住戶提供的物品名稱及詳細(xì)信息，維修工持派工單前往業(yè)主、住戶處提供維修服務(wù)。a. 維修工在維修前，應(yīng)先對業(yè)主、住戶提供的物品進行質(zhì)量驗證，確 認(rèn)該產(chǎn)品能達到維修安裝要求后，方可進行安裝；b. 對不合格的物品，維修工應(yīng)告知業(yè)主、住戶更換產(chǎn)品以達到要求。 如果業(yè)主、住戶堅持安裝，則維修工須在派工單上“維修結(jié)果”欄內(nèi) 清楚說明情況，經(jīng)業(yè)主和住戶簽字確認(rèn)，方可維修安裝；c維修工現(xiàn)場維修安裝完畢后，應(yīng)對安裝質(zhì)量進行全面檢查，并請業(yè) 主、住戶驗收，同時在派工單上“維修結(jié)果”欄內(nèi)簽名，并按

9、維修 服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主、住戶收取費用后方可離開。維修工將派工單 與維修費用一起交管理處收費人員， 派工單交工程部主管或管理處主 任存檔。4.3.3 公司其他專項便民服務(wù)中，對顧客提供用于服務(wù)的物品應(yīng)嚴(yán)格驗 證，妥善保管和使用，防止發(fā)生丟失、損壞。如發(fā)現(xiàn)不適用應(yīng)填寫顧客 財產(chǎn)問題反饋表及時反饋給顧客，妥善處理。顧客財產(chǎn)問題反饋表 由管理處自行保管。4.4 保安隊負(fù)責(zé)各類車輛的綜合管理，確保車輛行駛、停放安全有序。4.4.1 車輛管理服務(wù)登記a.長住業(yè)主、住戶的車輛，應(yīng)在保安部門填寫固定（非固定）車位登記表， 并按時到財務(wù)部交納場地使用費或 /和領(lǐng)取車輛停放卡或 IC 卡；b. 業(yè)主、住戶的摩托

10、車、自行車應(yīng)主動放到規(guī)定位置，或由保安人員 安排。4.4.2 外來車輛的管理：外來車輛進入管轄區(qū)時，保安員應(yīng)在機動車 輛進出登記表上登記車型、車號及進、出時間，并按規(guī)定收費。4.4.3 車輛在管轄區(qū)內(nèi)的行駛管理a. 為確保車輛在區(qū)內(nèi)行駛安全，保安部門根據(jù)有關(guān)交通規(guī)則，設(shè)置各種 道路交通標(biāo)識；b. 在道路上適宜位置應(yīng)設(shè)置減速坡，控制車輛行駛速度，減少意外交通 事故發(fā)生；c. 區(qū)內(nèi)行駛機動車嚴(yán)禁鳴喇叭、超速，保安員應(yīng)按照規(guī)定對違章者給予 教育；d. 機動車輛在區(qū)內(nèi)行駛時造成服務(wù)設(shè)施或他人財產(chǎn)損失的，由保安員協(xié) 調(diào)處理。4.4.4 車輛停放管理a. 區(qū)內(nèi)設(shè)置停車場或在適當(dāng)位置劃分停放區(qū)；b. 租用固定車位的車輛應(yīng)按位停放，租用非固定車位的車輛由保安員指 揮按序停放；對臨時進入?yún)^(qū)內(nèi)的車輛停放實行照章?lián)裎煌７?；c. 對區(qū)內(nèi)汽車違章亂停放，保安員發(fā)出違章通知書給車主，并按有關(guān) 規(guī)定處理。4.4.5 摩托車、自行車停放管理：摩托車、自行車應(yīng)停放在指定的區(qū)內(nèi)， 必要時設(shè)專職管理員負(fù)責(zé)管理車輛。5 相關(guān)文件 城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法 （建設(shè)部 1993. 12） 房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)杭州市物業(yè)管理條例 全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)文件控制程序 服務(wù)提供控制程序 清潔服務(wù)控制程序物業(yè)管理、服務(wù)費用收繳控制程序樓宇入住和裝修控