房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的原由及策略

1、房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的原由及策略一、房地產(chǎn)能拉動(dòng) 經(jīng)濟(jì) 增長(zhǎng)的原由凡經(jīng)濟(jì)興隆國(guó)家，房地產(chǎn)業(yè)不是支柱產(chǎn)業(yè)也是興隆的產(chǎn)業(yè)，其經(jīng)濟(jì) 開展 與興隆房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)相關(guān)。房地產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)或"涉及效應(yīng)"特強(qiáng)，主要由于以下原因。1房地產(chǎn)業(yè)開展需要國(guó)民經(jīng)濟(jì)中許多部門和行業(yè)撮供物質(zhì)資料，與之配合開展。我國(guó)建筑本錢中70是材料消耗，由其他部門和行業(yè)出售產(chǎn)品配合的。開展房地產(chǎn)業(yè)需要國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的建材、設(shè)備、機(jī)械、冶金、陶瓷、儀表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料動(dòng)力等許多物資消費(fèi)部門和效勞行業(yè)的產(chǎn)品消費(fèi)和勞務(wù)提供相配合，從而"涉及"、拉動(dòng)其開展。2房地產(chǎn)業(yè)開展結(jié)果的房地產(chǎn)品，為國(guó)民經(jīng)

2、濟(jì)許多部門和行業(yè)的開展提供了前提和場(chǎng)所。開發(fā)營(yíng)建出了房屋，能為商業(yè)、家具業(yè)、家用電器業(yè)、房屋裝修業(yè)、園林花木業(yè)、家庭通訊業(yè)、搬家公司、房屋 金融 保險(xiǎn)業(yè)、物業(yè)管理業(yè)、家庭特約效勞業(yè)、房屋買賣中介業(yè)等等的開展提供前提和開展場(chǎng)所。第三次產(chǎn)業(yè)的主要消費(fèi)資料是房屋，有了房屋為其開展提供了前提，促進(jìn)其開展。3房地產(chǎn)品消費(fèi)特別是住房消費(fèi)是綜合性消費(fèi)、涉及和帶動(dòng)生活消費(fèi)的方方面面。房地產(chǎn)的消費(fèi)使用特別是住房消費(fèi)是種綜合性消費(fèi)，涉及吃、穿、用、住、行、娛樂、健身、 學(xué)習(xí) 、社交、享受、開展等人們生活的方方面面。住房有高級(jí)低級(jí)之分，高級(jí)住宅不僅是生存資料，還是享受開展資料，世界某著名 政治 家說?quot;人造

3、房屋，房屋造人"。因此，開展房地產(chǎn)業(yè)，進(jìn)步居民住房消費(fèi)程度，從住房綜合消費(fèi)方面講，為人們生活其他方面的進(jìn)步創(chuàng)造了條件，促進(jìn)生活消費(fèi)程度全面進(jìn)步。就行來說、我國(guó)有些人想買車，就愁無停車之所。假設(shè)住房程度進(jìn)步，家有車庫，想必促進(jìn)轎車進(jìn)家和消費(fèi)。再如健身娛樂消費(fèi)，不少家庭苦于住房窄小，想健身消費(fèi)也不敢購置健身器械?？傊》砍潭冗M(jìn)步和居住環(huán)境改善，可促進(jìn)生活消費(fèi)的多方面，拉動(dòng)多方面產(chǎn)品銷售和勞務(wù)交換。二、我國(guó)啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)不力的諸多 問題為開展房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)，政府出臺(tái)了減少稅費(fèi)、銀行降息、公房售給個(gè)人、推行抵押貸款、開拓房屋二級(jí)市場(chǎng)等諸多政策措施，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)投資和開展房地產(chǎn)業(yè)不能說

4、沒起作用，但并不理想。其原因在于我國(guó)存在不利于住房產(chǎn)品有效實(shí)現(xiàn)的根本的深層次的問題。1消費(fèi)與消費(fèi)不協(xié)調(diào)，消費(fèi)率低。開展房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)是有條件的，就是房地產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)。投資開發(fā)房地產(chǎn)最大的問題也是房屋實(shí)現(xiàn)。投資開發(fā)房地產(chǎn)既起需求效應(yīng)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，但又有供給效應(yīng)，并且這是投資本質(zhì)上的效應(yīng)。假設(shè)投資開發(fā)房地產(chǎn)不能產(chǎn)生需求效應(yīng)，不能實(shí)現(xiàn)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)開展只起飲鴆止渴作用，并加劇國(guó)民經(jīng)濟(jì)中房地產(chǎn)品積壓。假設(shè)投資開發(fā)房地產(chǎn)品有需求效應(yīng)，能順暢出售，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)的乘數(shù)便大，房地市場(chǎng)供需運(yùn)行保持良性狀態(tài)。 2住房融資體制的轉(zhuǎn)換不對(duì)稱。改革前我國(guó)實(shí)行低工資制，職工和干部的勞動(dòng)報(bào)酬實(shí)際上是以貨幣工資和實(shí)物

5、報(bào)酬兩種形式付給的。貨幣工資管吃、穿，實(shí)物報(bào)酬管住房、醫(yī)療、 學(xué)習(xí) 等。這與當(dāng)時(shí)"一大二公"的左的思想、體制相適應(yīng)。產(chǎn)品價(jià)值(c+v+m)中的v人為縮小，m人為擴(kuò)大，職工住房基金等由擴(kuò)大了的m收歸財(cái)政，國(guó)家公共融資建房，住房國(guó)家所有，職工無償使用。住房體制改革的本質(zhì)是轉(zhuǎn)換財(cái)政公共融資體制為個(gè)人融資體制，以適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制要求。住房基金進(jìn)入職工工資，由職工個(gè)人融資到市場(chǎng)購房消費(fèi)，政府再不福利實(shí)物分房。如今房改中也正是這樣在改，一方面給職工住房補(bǔ)貼，一方面要職工貨幣購房。但在詳細(xì)的改革理論中不對(duì)稱不協(xié)調(diào)，職工貨幣購房是馬上要將錢拿出來，而政府給職工的工資補(bǔ)貼是雷聲大、雨點(diǎn)小。試

6、想如今除沿海城市外，全國(guó)絕大多數(shù)城鎮(zhèn)的年均職工收入才幾千元左右，前幾年更低。如今突然一下要拿出幾萬元、十幾萬元購房確有困難。就是實(shí)行抵押貸款，一個(gè)月支付本息幾百元，不少職工也望而生畏，銀行也不敢貸放。本來消費(fèi)率過低，加之住房融資體制轉(zhuǎn)換不對(duì)稱，使房地市場(chǎng)的啟動(dòng)更加困難。3"二律背反"和人們心理預(yù)期失衡。當(dāng)今要讓人們樂于投資購房和啟動(dòng)房地產(chǎn)，關(guān)鍵在于居民心理預(yù)期信心十足，消除購房的心理障礙，對(duì)將來收支充滿信心。但要居民對(duì)將來有信心，應(yīng)有適當(dāng)?shù)南M(fèi)政策、制度。消費(fèi)政策說到底只能調(diào)節(jié)兩個(gè)平衡關(guān)系：一是個(gè)人的 金融 資產(chǎn)用于投資與用于消費(fèi)的平衡關(guān)系；二是即期消費(fèi)與遠(yuǎn)期消費(fèi)的平衡關(guān)系

7、。用于投資多就用于消費(fèi)少，用于近期消費(fèi)多就用于遠(yuǎn)期消費(fèi)少。但如今的政策是：一方面鼓勵(lì)人們投資股票，解決國(guó)有 企業(yè) 的籌資 問題 ，變間接投資為直接投資，另一方面又以各傳媒宣傳鼓勵(lì)人們到市場(chǎng)購置相對(duì)過剩商品，鼓勵(lì)人們 旅游 花錢。一方面讓人們快花錢，如今就花錢，購置市場(chǎng)當(dāng)期消費(fèi)相對(duì)過剩商品，另一方面又推出房改、醫(yī)改、 教育 改，特別是購房，為遠(yuǎn)期消費(fèi)負(fù)更多責(zé)任。一方面是下崗、就業(yè)難，收入預(yù)期不容樂觀，另一方面支出預(yù)期增多，居民對(duì)將來收支的心理預(yù)期失去信心。政府政策將解決當(dāng)前國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重大難題和解決房屋積壓?jiǎn)栴}，都?jí)涸阢y行儲(chǔ)蓄存款6萬億上。這里不談收入分配差距大的因素，也不談80居民只占儲(chǔ)蓄存款

8、20，僅就我國(guó)12.5億人口，人均存款才5000元左右，家平(3.8人)才1.7萬元，一般居民家庭戶平存款就更少了。在收入預(yù)算減少，支出預(yù)期增加，就是實(shí)行抵押貸款購房，人們對(duì)購房也拘謹(jǐn)起來，即使家庭有少量存款，居民為了生活平安，儲(chǔ)蓄慎重功能就起主導(dǎo)作用，不敢貿(mào)然取出購房。4收入分配差距擴(kuò)大，邊際消費(fèi)傾向下降。在我國(guó)一個(gè)人均GDP處于低程度的國(guó)家，當(dāng)前最終消費(fèi)程度58.8，居民消費(fèi)程度475的明顯偏低情況下，近幾年來收入分配差距又不斷擴(kuò)大。 生活消費(fèi)支出中呈現(xiàn) 規(guī)律 是低收入階層的邊際消費(fèi)傾向高于高收入階層的消費(fèi)傾向，低收入階層的貨幣邊際效率高于高收入階層的貨幣邊際效率。據(jù)1996年對(duì)36370

9、戶和1997年對(duì)37890戶我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭根本情況調(diào)查結(jié)果的 分析 ，也證實(shí)以上原理。1996年到1997年我國(guó)最低收入戶消費(fèi)支出增長(zhǎng)率為025，最高收入戶消費(fèi)支出增長(zhǎng)率為1278，從縱向可以看出在人們收入進(jìn)步過程中，消費(fèi)支出的絕對(duì)額相應(yīng)增長(zhǎng)。但是最低收入戶和最高收入戶收入戶的需求彈性系數(shù)，即消費(fèi)支出增長(zhǎng)率與全部收入增長(zhǎng)率之比，最低收入戶為25，最高收入戶為113。這就是說前者增長(zhǎng)的收入比后者增長(zhǎng)的收入，有更大的比例用于消費(fèi)支出。而我國(guó)由于收入分配差距擴(kuò)大，近幾年減收面擴(kuò)大，且減收面主要集中在低收入群體中，增收面主要集中在高收入群體。這就導(dǎo)致1981年到1997年我國(guó)城鎮(zhèn)居民的邊際消費(fèi)傾向由

10、084下降到064。就對(duì)房地產(chǎn)的購置和房地產(chǎn)的啟動(dòng)而言，住房條件差，急于購房的低收入群體，雖收入需求彈性系數(shù)大，邊際消費(fèi)傾向高，但無才能購房，而收入分配中增收主要集中的高收入群體，有購房才能，但他們的需求彈性系數(shù)小，邊際消費(fèi)傾向低，住房條件也相對(duì)好，不急于購房。于是開發(fā)出的房屋難以實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)難以啟動(dòng)。三、啟動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的設(shè)想1繼續(xù)施行反衰退和調(diào)節(jié) 經(jīng)濟(jì) 周期的政策措施。啟動(dòng)房地產(chǎn)，我們認(rèn)為應(yīng)區(qū)別一般政策措施和針對(duì)實(shí)際的特別方略。前段時(shí)間政府出臺(tái)的政策措施，應(yīng)該看到實(shí)際上是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家反衰退和調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)周期的一般 理論 指導(dǎo)下的做法；例如降低銀行利息率，降低存款準(zhǔn)備金和鼓勵(lì)銀行放款、擴(kuò)大財(cái)政支

11、出、大幅度進(jìn)步職工工資和增強(qiáng)居民購置力、減輕稅費(fèi)、鼓勵(lì)居民投資股票、債券等等政策措施，對(duì)阻止物價(jià)繼續(xù)下跌和低迷，防止國(guó)民經(jīng)濟(jì)不振和衰退，調(diào)節(jié)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)和穩(wěn)定 開展 ，從不同角度起著作用。當(dāng)然也對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開展起了不同程度調(diào)節(jié)作用。因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)之間存在"寒暑表"的關(guān)系。今后，無論是為國(guó)民經(jīng)濟(jì)走出低谷，還是為啟動(dòng)房地產(chǎn)都需要繼續(xù)貫徹執(zhí)行這些政策措施。然而由于存在前述的不利房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)的深層次的 問題 ，而且這些多年積累起來的問題也不是短期馬上可以解決的，所以啟動(dòng)房地產(chǎn)僅僅依靠前述一般政策措施，不會(huì)理想，不會(huì)較快見效。例如：由于居民收入增長(zhǎng)率長(zhǎng)期落后于GDP增長(zhǎng)率所

12、形成的過低消費(fèi)率，造成的居民購房貨幣支付才能缺乏，不可能在一兩年通過進(jìn)步工資，增加收入，補(bǔ)足占GDP近14個(gè)百分點(diǎn)，到達(dá)居民消費(fèi)率60的合理比例。因?yàn)檫@需要一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)期，要有一個(gè)復(fù)雜過程。除了逐年進(jìn)步在職職工工資，還要減少失業(yè)和增加就業(yè)，還要開展小城鎮(zhèn)；要增加就業(yè)又有賴于經(jīng)濟(jì)構(gòu)造調(diào)整到合理，而經(jīng)濟(jì)構(gòu)造合理調(diào)整又有賴政策制定和施行時(shí)間和過程。要較快啟動(dòng)房地產(chǎn)，除繼續(xù)施行刺激國(guó)民經(jīng)濟(jì)開展的一般政策以外，還必須從實(shí)際出發(fā)，有針對(duì)性施行一些特別方略。2有針對(duì)性的啟動(dòng)房地產(chǎn)的近期方略。(1)抓住收入程度較高群體，以稅收配合啟動(dòng)房地產(chǎn)。 目前 我國(guó)銀行6萬億儲(chǔ)蓄存款，假設(shè)做詳細(xì)分析，就不能簡(jiǎn)單說居民無購房

13、才能，或有錢不敢花的結(jié)論。這6萬億存款中有相當(dāng)大的部分為高收入或較高收入階層所有。企業(yè) 家、私營(yíng)企業(yè)主、演藝明星等更是我國(guó)的高收入階層。住房有顯示 社會(huì) 地位的功能。政府假設(shè)能批租出讓一些環(huán)境優(yōu)雅的土地，開發(fā)營(yíng)建出高程度的別墅，并冠以"企業(yè)家花園"、"明星別墅苑"，并完善配套"交流中心"、"會(huì)談中心"、"社交場(chǎng)所"、娛樂宮、購物大廈，這里既居住環(huán)境優(yōu)雅，又顯示他們聲譽(yù)和地位，還有利他們進(jìn)展經(jīng)營(yíng)情報(bào)交流和社會(huì)交往。假設(shè)加上政府減免個(gè)人所得稅、部分私營(yíng)企業(yè)所得稅相配合，他們便會(huì)樂意投資購置。 目前

14、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和 中國(guó) 經(jīng)濟(jì) 景氣監(jiān)測(cè)中心公布的居民儲(chǔ)蓄消費(fèi)意愿調(diào)查結(jié)果說明，居民儲(chǔ)蓄存款的10準(zhǔn)備用于教育支出。武漢市更有高達(dá)40的儲(chǔ)戶是為了教育而存款。1998年12月武漢某高校房地產(chǎn)專業(yè)對(duì)該校200名學(xué)生進(jìn)展一次問卷調(diào)查，愿選擇一室一廳兼衛(wèi)生間居住的有90人，占47；愿選擇兩室一廳兼衛(wèi)生間居住的有60人，占32；愿選擇單間兼衛(wèi)生間居住的有30人，占15；愿選擇單間與公用衛(wèi)生間的有11人，占6。但該校學(xué)生如今普通是6-8人一室，內(nèi)廊式的布局學(xué)生宿舍，長(zhǎng)期生活在陰暗潮濕環(huán)境之中，急待居住學(xué)生公寓。1999年上海菜大學(xué)新建學(xué)生公寓只能入住180名，而報(bào)名要求入住的學(xué)生多達(dá)1400人，公寓成為搶手貨

15、。凡此說明無論是新開發(fā)、改造，還是如今空置房的銷售，抓住高校后勤效勞社會(huì)化，對(duì)啟動(dòng)房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，都大有可為。(3)用房地產(chǎn)業(yè)的廣義概念 開展 房地產(chǎn)業(yè)，啟動(dòng)房地產(chǎn)。如今不少人在啟動(dòng)房地產(chǎn)和開展房地產(chǎn)業(yè)問題上，考慮僅局限于造房與賣房，苦于房屋難實(shí)現(xiàn)。假設(shè)從房地產(chǎn)業(yè)的廣義概念出發(fā)，便思路洞開，別有天地。房地產(chǎn)業(yè)性質(zhì)是商業(yè)效勞業(yè)，本質(zhì)上屬于第三次產(chǎn)業(yè)。它是以房地的交換流通為主，兼房地再消費(fèi)過程的投資開發(fā)、消費(fèi)使用兩頭，并為房地流通、投資開發(fā)、消費(fèi)使用提供技術(shù)、中介、勞務(wù)的效勞的產(chǎn)業(yè)。因此房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的部門多、行業(yè)多、領(lǐng)域廣。假設(shè)從房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵全面考慮問題來開展房地產(chǎn)業(yè)，不僅有利于房地市場(chǎng)的健全

16、完善，有利房地產(chǎn)開發(fā)和出售，而且也有助房地產(chǎn)啟動(dòng)開展，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。就以房屋在使用消費(fèi)中的裝飾行業(yè)講，無論創(chuàng)造的產(chǎn)值還是對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)都不可小視。如今城市搬遷新住房進(jìn)展裝修投資，少那么幾萬，多那么十萬、十幾萬元，甚至有個(gè)別的裝修投資大于購房投資。不少不服新房的家庭，為改善居室環(huán)境，也在投資萬元、幾萬元裝修。凡此等等房地產(chǎn)業(yè)活動(dòng)領(lǐng)域，都是需要資金投入、勞力投入、物資器材投入，對(duì)啟動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)有利，也有助拉動(dòng)國(guó)民 經(jīng)濟(jì) 增長(zhǎng)，還可解決就業(yè)和增加居民收入。(4)對(duì)貨幣購房全面理解來啟動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。貨幣購房，就是廢止單位實(shí)物福利分房，職工以自己的貨幣收入去解決住房 問題 。其本質(zhì)是廢除福利

17、分房消費(fèi)，以勞動(dòng)收入交換住房。至于居民獲得住房的形式應(yīng)是多種多樣的，這是另外一回事。他可以以自己的貨幣到市場(chǎng)購現(xiàn)房或期房，可以以自己的其他財(cái)產(chǎn)換取住房，可以買建材和勞力建房，可以合作建房，也可租房，可以單位集資建房。這些形式都是貨幣購房的詳細(xì)表現(xiàn)形式，都是對(duì)福利分房消費(fèi)的革命。如今有些單位土地寬闊，職工愿集資建房，只要國(guó)家財(cái)政不支出，單位不補(bǔ)貼，應(yīng)可繼續(xù)集資建房。事實(shí)上如今有些省如吉林省規(guī)定繼續(xù)單位職工集資建房，有效解決住房和拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。不能將集資建房與貨幣購房改革對(duì)立起來，將貨幣購房改革的實(shí)現(xiàn)形式絕對(duì)化，將形式與 內(nèi)容 混為一談。問題的關(guān)鍵是個(gè)人花錢住房。如今集資建房，其房?jī)r(jià)也大體相當(dāng)或接近市場(chǎng)價(jià)格，假設(shè)職工樂意何樂而不為之。集資建房的潛力很大，武漢某大單位前兩次集資建房資金近一個(gè)億的投資。而且是一個(gè)星期集資款交齊。就當(dāng)前國(guó)民經(jīng)濟(jì)低迷講，為啟動(dòng)房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，不失為一種有效措施。假設(shè)硬規(guī)定該