2022年房源跟進的話術(shù)

1、【房源跟進】1、業(yè)主說現(xiàn)在沒時間，不讓看房思路：天天給他打 ，告訴他自己找了幾個客戶，因為看不了房子，客戶都買了其他的房子了，真可惜。賣房就必須讓客戶看房。話術(shù)：XX先生，您看看啊，我這幾天一直都在給你打 ，為的就是帶我手里的準客戶看房，客戶被我們約過來都是帶著定金的，沒看到您的房子，結(jié)果看了別的房子，感覺不錯就給定了，我們還在積極主推您的房子呢，客戶都是很有誠意的，您既然賣房子那就讓客戶看一下房子啊。要不這樣吧，我們把客戶都集中約到一個時間段帶過去，您明天準備一個時間段好讓我們集中帶看，這樣既不會耽誤您的時間，也有利于我們提高客戶的購置熱度！您看明天下午3點可以不？2、租戶不讓看A思路：和租

2、戶建立關(guān)系，告訴他不用害怕搬家，客戶就是投資的，買了以后還會繼續(xù)租給他?？赐攴浚忘c東西表達心意。A話術(shù)：租戶X姐您放心好了，這個客戶買這個房子也是投資，正好您也住在里面，客戶會一直租給您啦。他還省事再找租戶了呢，俗話說：買賣不破租賃！您就安心住在里面好了，正好您今天在家?；蛘哒f：那您看今天下午6點您在不在家？我們客戶就上去打攪您一下看看房子。謝謝您啦！B思路：直接去敲門，告訴租戶說樓上的房子賣，看不了，幫助看一下他家里的戶型。B話術(shù)：租戶X姐您好，我是天空房產(chǎn)的，這是我的工作牌。我們本來是約看樓上的房子，客戶都來了，可是那個房東有事給耽誤來不了，能不能麻煩您一下，借您的房子看一下戶型就好，不

3、會打攪您太長時間，2、3分鐘就夠了，謝謝啦。3鑰匙思路：給業(yè)主講故事，臨時上門的客戶很多，都很有誠意，要是看房不方便很影響賣房，也許會錯失很多不錯的客戶呢！最常見的房東不給說辭：“不行，鑰匙放到你們那里我不放心，房子那么多錢萬一丟點什么呢，再說了別的中介看房也不方便！話術(shù)：XX先生是這樣的，我們公司有正規(guī)的鑰匙委托書，蓋有我們公司的公章，你看拿出公司的鑰匙委托書。我們公司有很多鑰匙可以把店里的鑰匙展示房東看，這樣也方便我們平時帶客戶看房子，您看像您這樣的成功人士根本上都比擬忙，看房每次都得麻煩您。如果您把鑰匙放在我們這，不但可以節(jié)省您的看房時間，也可以讓我們盡快找到有誠意的客戶，這樣可以提高工

4、作效率，我們公司在本區(qū)域內(nèi)有十幾家店面，經(jīng)紀人有上百人，而且所有的房源都是共享的，有鑰匙的房源更是要店長到各個店去推薦呢，各個店也非常重視有鑰匙的房源，都是優(yōu)先賣的也是最快的！您看呢？XX先生還有就是，鑰匙希望您不要放太多家，如果很多人都有鑰匙，到時看完房沒有關(guān)窗就分不清楚誰有責任啦。您就留我這一把，我們看房都是穿鞋套的，定期給您做保潔到一定的效勞階段可以這樣承諾，其他公司來看房我也會配合他的，您放心就是了。4、獨家和房東說思路：讓房東感到你說話的意思是替他考慮的，不給客戶過多砍價的時機，另外給房東展示我們公司很有強的消化能力，是這邊的社區(qū)專家！話術(shù)：XX先生，您好，您的房子報的中介多了，客戶

5、看中房子后就會挨家挨戶的問，并讓每個公司都砍您的價格，誰價最低，就會去誰家成交，這對您是多大的損失啊！我們就很難幫您賣個好的價錢，我們是這個社區(qū)的專家，做的也是最專業(yè)的，我們的客戶也是最多的，我們也是中介做的最棒的，這個小區(qū)80%的房子都是我們賣的，我們給您賣一段時間看看，好不好？謝謝您！【客源搜集】1、 網(wǎng)絡(luò) A：網(wǎng)絡(luò)上的客戶問房子現(xiàn)在還有沒有，無論有沒有都要說有。然后斡旋，具體話術(shù)如下：1話術(shù)：業(yè)主出差在外地，過幾天回來就能看，房主一回來我第一時間通知您看房，您的 13順便留下客戶的 2話術(shù)：現(xiàn)在正有客戶和房東談著，我就問問談的怎么樣了，然后給您回話，您的 13順便留下客戶的 B、說明房子

6、情況，問看完后能否馬上就定，看房特別不方便，提高珍惜度，了解買房的誠意度話術(shù)：XX先生，這個房子是非常稀缺的戶型性價比超值，已經(jīng)有兩個客戶有意向了，房主從浙江趕過來呢，要是您感興趣我再爭取下看能不能看房，看的好的話您可以立即定這個房子吧。非常堅決的語氣C、思路：告訴他現(xiàn)在有好多客戶正在看，讓客戶馬上過來看，試探誠意度，如果真的過來就假談，告訴他有客戶看的差不多了催他快點，再告訴他正在談，客戶到了讓他等結(jié)果，這樣既能試探誠意度，又能提高珍惜度并且還能與客戶見面，讓他對自己印象深刻，還能徹底了解需求。話術(shù)：XX先生，您打這個 真是太巧了，現(xiàn)在已經(jīng)有四五個客戶正要去看房，您馬上過來，這個市場好房子不

7、等人的，我建議您方便的話就帶定金，看好了就馬上直接定下來，我在這等您！D、思路：就是說房子在，現(xiàn)在很多客戶在看，叫他馬上過來看。如果客戶過來了，就說房東已經(jīng)被別的公司叫走簽合同了，然后和客戶建立信賴，引導(dǎo)別的房子。話術(shù)：XX先生，咱們來的稍晚了一些，我們一直在留房主，可是房主沒看到客戶也不愿意多等，就被別的公司叫去簽合同啦，XX先生真不好意思！您稍等，我再帶您去看幾套不錯的戶型。E、思路：如果房子沒有了，就說房子還在，但是房子有缺點，斜頂，有遮擋，沒有產(chǎn)權(quán)證并要求全款，先穩(wěn)住客戶，再推薦其他的房子。話術(shù)：XX先生，這個房子還在，不過和您說實話，這個房子有個窗戶是有遮擋的，價格雖然廉價但是業(yè)主要

8、求客戶能一次性付款，我倒是還有幾套比這個好些的，我還是帶您看那幾套吧，您看您今天下午5點您方便過來嗎？正好可以看房。F、思路：坦誠交代，說網(wǎng)絡(luò)上的價格是給業(yè)主看的，因為最近市場太好，業(yè)主經(jīng)常漲價。具體房子的情況，要客戶過來了解。話術(shù)：XX先生，和您說實話吧，網(wǎng)上的那些報價都是給房主看的，最近市場太好導(dǎo)致房主經(jīng)常漲價。我建議您還是過來看看，我?guī)湍敿毜慕榻B這邊房子的情況！2、 上門接待1） 櫥窗的房源沒有及時更換。A、思路：表達現(xiàn)在市場火爆，很多房子剛出來就被定了話術(shù)：現(xiàn)在房源賣的太快，櫥窗房源的更新速度跟不上現(xiàn)在房價的上漲速度。B、思路：直接推薦性價比高的房子。話術(shù)：XX先生您好，我們剛剛新出

9、一套介紹超值房子C思路：告訴他有這套房子，但看房不方便，讓客戶留下 ，約好了給他 。話術(shù)：XX先生，這套房子昨天剛剛看完，房子非常不錯，可以適當?shù)拿枋鰞?nèi)部，只是今天沒有提前約房東，所以暫時還看不了，這樣吧，我晚上約好房東后給你 或短信，您的 是132客戶不留 A、思路：要說房子非常好，只是看房時間不好確定，盡量要留下 ，一旦約好第一時間通知他。話術(shù)：XX先生您不知道，這套房子是我們的主推房源，全公司的經(jīng)紀人都在帶客戶等著看房呢，只要我這邊確定好看房時間，我第一時間通知您，您的 是13B、思路：講故事，上次也有個客戶，沒留 ，但過了兩天就出了一套特別好的房子，第二天就賣了?？蓻]過兩天他就給我 ，

10、告訴他此時很懊惱。話術(shù)：XX先生，買房子這事是大事呀，您不知道，上次我一個客戶想要看房，結(jié)果他光給我一個家里的座機，第二天出來的好房子就是他想看的，結(jié)果聯(lián)系不上，最后那個客戶打過來知道房子被賣了后，很是懊惱，現(xiàn)在這市場說不準哪天就出來個好房子，我看您還是留個 吧，要是您不方便我先給您發(fā)個短信，您的 是13C、思路：告訴客戶我們是一對一的效勞，不會泄露號碼給其他公司的。話術(shù)：XX先生，您放心，我們是做中高端效勞品牌的，對客戶都是一對一效勞的，絕對不會出現(xiàn)私自泄露客戶資料的情況。3客戶上門具體的問一套房子的價格或情況那說明已在外中介看過此房思路：報底價或更低的價格，取得客戶的信任。然后再深入了解是

11、否喜歡這套房子。從而現(xiàn)場促成，例如：客戶說你們這有、描述房子的具體情況樣的房子嗎？現(xiàn)在房子的底價是多少？話術(shù)：XX先生，您說的這套房子我們也有，而且房東和我們店里的小劉關(guān)系非常好，最早也是在我們這邊買的，現(xiàn)在其他公司都打聽到這房，但是房東和小劉說，沒事我給其他公司報的價格都比擬高，你就專心給我賣就好了。大哥，這房子現(xiàn)在的底價是100萬，一定要比別的公司報價低個2、3萬房東說看好了就能談，我感覺大哥很有誠意，要不這樣吧！我們現(xiàn)在把房東約來，咱們和房東見面談?wù)?，房東見到我們小劉帶的客一定很好談！XX先生您先到里面休息一下?！痉吭撮_發(fā)】1、洗盤打樓盤資料 的方式A、您好，打攪一下，請問您XX園的房子

12、有考慮出售嗎？詢問式B、您好，請問您XX園的房子賣出去的了嗎？最直接的問C、請問您最近在XX園有房產(chǎn)方面的需求嗎？幫助式咨詢D、請問您XX園的房子350萬還能廉價嗎？套房源E、您好，打攪了，我是華融地產(chǎn)的，現(xiàn)在我們手上有一個客戶，就想要咱們這種戶型的房子，不知道您是否有意出售客戶是一次性求購注：要了解打 這戶的戶型F、我是XX物業(yè)的調(diào)查員，我現(xiàn)在調(diào)查一下本園區(qū)房子的出售或出租情況，以方便園區(qū)管理，請問您現(xiàn)在有考慮出售或出租嗎？以物業(yè)身份G、我是南昌華融地產(chǎn)的XX，我是專門負責XX園的二手房交易，請問您在這方面需要咨詢的嗎？以專業(yè)咨詢H、現(xiàn)在XX園剛出來一套非常超值的三居，單價僅售*元，請問您現(xiàn)

13、在考慮換房嗎？那您XX園的房子考慮賣嗎？引導(dǎo)換房I、我聽南門那小伙子保安說你家房子在賣，我是個人購房，現(xiàn)在能看房嗎？一般用手機打，口氣深沉一些J、您好，我是華融地產(chǎn)的XX，請問您現(xiàn)在考慮在XX園購房嗎？K、您好，我是XX，這邊XX園剛出來一套非常超值的三居，*平米，僅售*萬，業(yè)主非常急賣，請問您下午六點有空來看房嗎？L、您好，有一位張先生虛擬的介紹說您XX園的房子考慮出售，我這里有一個客戶很有意向，想看看房子，請問六點方便嗎？那您是考慮換房嗎？M、您好，請問咱房子現(xiàn)在多少錢？N、您好，我看見網(wǎng)上您的房子考慮出售，現(xiàn)在還出售嗎？我?guī)湍怯浺幌翺、您好，您之前您說的房子考慮出售，現(xiàn)在考慮的怎么樣了

14、？什么時候方便看？P、您好，我這有個非常準的客戶，就想要您家房子這樣的戶型，價格高點沒關(guān)系，您考慮出售嗎？注：要了解你打 這戶的戶型Q、您好，王先生，打攪了，您的房子還賣嗎？我有一客戶找了很久就想要咱們這個小區(qū)的房子，不知道現(xiàn)在您的房子是什么情況？R、您好，昨天我客戶看的挺好，您跟姐商量好了嗎?您看這個價格適宜嗎？引出房東S、您好，請問您家的房子下午4點可以看嗎？用于引出在賣的房子，如果房東說可以看，那就再重新準確的落實房源信息可以說：我和客戶介紹后，客戶很感興趣，并要了解房子的準確面積。T、您好，我在網(wǎng)上看到咱們XX園區(qū)的房子有出售，請問今天幾點方便看一下？U、您好，我是您家樓下的租售部的，

15、現(xiàn)在有客戶想買您家的房子，能承受市場價，您有考慮出售嗎？2、開發(fā)房源短信A、話術(shù)：您好，我現(xiàn)在有客戶就想考慮買咱們這個小區(qū)您這樣戶型的房子，絕對能承受市場價，您有考慮出售嗎？全款買房。外地過來的，而且注意要對你發(fā)的這個小區(qū)戶型熟悉B、話術(shù)：本人因資金有限，近段時間內(nèi)求購本小區(qū)住房一套，適宜即可。如有房子出售,聯(lián)系XXXXXXXXXXC、話術(shù)：您好，我這客戶很有誠意想在本小區(qū)買套三居室，可寫你小區(qū)主打戶型、或?qū)懱走m合老人小孩住的房子、口語化一些價格適宜可全款購房！D、收集出租房源：話術(shù)：您好，我是華融地產(chǎn)的資深經(jīng)紀人，目前手上有一批固定租客，如果您的房子考慮出租或租期快到的，請您把起租日期和租金

16、發(fā)到我的這個手機上，我會幫您及時出租房屋的！3、業(yè)主各種反響如何應(yīng)對1誰跟您說我賣房子，我沒說過賣啊A、話術(shù)：不還意思，打錯了業(yè)主語氣比擬兇的B、話術(shù)：咱家的房子不是一直都在賣嗎？語氣肯定C、話術(shù)：以前我給您打 說出售，現(xiàn)在回訪一下，考慮的怎么樣？混淆他之前的記憶D、話術(shù)：那XX先生您看價格高出您的考慮出售嗎？試探是否是價格因素E、話術(shù)：現(xiàn)在市場非常不錯啊，客戶也非常多，您的戶型現(xiàn)在也非常熱銷啊，是賣房子的好時機提高他房子的稀缺度，刺激興趣點2詢問的房東，現(xiàn)在就想了解一下市場A、話術(shù)：現(xiàn)在市場非常適合賣房子，而且出來看房子的客戶也比擬多了，現(xiàn)在國家的政策也非常有利于二手房的銷售，以后什么房價誰

17、也說不準，現(xiàn)在賣房是最適宜的，大哥您還不抓住這時機??？3態(tài)度惡劣房東罵人，掛 ，要打110的直接掛斷，不要猶豫。經(jīng)紀人內(nèi)心別受傷害，把心放寬一些這是對自己的一種鍛煉4考慮出售的房東A、現(xiàn)在我的房子可以賣多少錢，市場怎么樣？采取講案例的方式降低房東的內(nèi)心期望話術(shù)：我們昨天剛成交一套這個小區(qū)的房子，150萬低于市場價，目前手上也有差不多能承受這個價位的客戶可以看出房東對市場的了解程度房東會說：怎么賣的這么低??？那您看我家的房子那賣多少錢?。磕俏夷懿荒苓^去看看您的房子，因為每個房子的戶型、朝向、景觀、裝修和房子的耗損程度不同價位也有上下，以我們的經(jīng)歷可以先給您個參考價位或者咱們商定價格！您有沒有這個

18、心理預(yù)期啊，要不我?guī)湍怯浺幌掳?(這樣的房子一定要爭取第一時間看房，和房東見面談能讓房東加深對你的影響，更要爭取獨家)B、那您看我家的房子多久能賣出去啊?話術(shù)：照您現(xiàn)在的價格，高于市場價格就得賣一段時間，如果您的房子符合市場價，看房方便，我相信現(xiàn)在的市場，很快就會給您賣出去，而且現(xiàn)在出來看房的客戶相對多一些。憑我們公司在南昌這邊的知名度應(yīng)該沒問題的！另外看房時間咱們要多配合啊。4、打洗盤 時如果被業(yè)主問起“ 哪里來的？A、網(wǎng)上下載的，哪個網(wǎng)？軍港網(wǎng)上的，具體的我也不知道了，我是隨便打的。把視線轉(zhuǎn)嫁到虛有的第三方上B、裝傻，被問之后要說：您是王先生嗎？您是XX小區(qū)的嗎？成心報假的姓氏和小區(qū)，降

19、低疑慮說是自己打錯了。5、上門或看展排櫥窗，櫥窗接待房源。A、思路：直接報，登記房子產(chǎn)權(quán)，面積，價格，門牌號，聯(lián)系方式，看房時間，爭取當場看房時機，和業(yè)主做進一步溝通，加深感情。話術(shù)：XX先生，是這樣的，我有個老客戶非常有誠意，已經(jīng)在我手里買過兩套了，但是一直還在找這樣的戶型，聽您介紹之后，我感覺他可能會定您這套，我想先去您家看看房，以便我更好的和他介紹您的房子，一般我看好他都會考慮的。B、思路：了解市場情況，可賣可租型的，一定給業(yè)主信心，讓他知道現(xiàn)在市場好，好賣且價格高，比租房賺的快，舉例說明某投資戶倒房，幾年賺了多少，如有超值的房子可以再推給他，讓他換房子，賺差價，順便了解門牌號，房子的具

20、體情況，聯(lián)系方式。話術(shù)：您的房子要是拿出來出租回報會很少，現(xiàn)在這個市場非常好，好房子能賣個不錯的價格，比租房子劃算多了，我前兩年幫一個客戶炒房子，就兩年她賺了100多萬呢，到現(xiàn)在還給我介紹客戶呢，您要是有閑置的房子也可以這樣做，就現(xiàn)在的市場出來超值的房子那就是賺！我建議您也可以試試，有超值的房子我給您發(fā)短息，您的 是XXXXXXXX順勢引出 C、買方身份不明，可能是業(yè)主冒充客戶探價，也可能是客戶冒充業(yè)主，這要憑經(jīng)紀人的敏銳度來判斷真?zhèn)?。分析：一般來說業(yè)主冒充客戶的會問特定的戶型要是買大概要多少錢??？注意：這是一般會問的非常具體。如：南北通透三居，高層的，裝修比擬好的，沒怎么住過人的，買要多少錢

21、呢？客戶冒充業(yè)主的比擬少，也有可能是租戶冒充業(yè)主前來咨詢。宗旨是：要模糊的答復(fù)。話術(shù)：至于價格那要看房子后才能定下來，根據(jù)配套不同，裝修標準也有上下，房子的耗損程度這些都不一樣，價位會有不同，您是要買房還是要賣房呢？或者，大哥您要是賣房我?guī)湍u個不錯的價格，要是您買房我也能幫您買到適宜的房子。D、思路：可能是剛跟這別的公司看過的房的客戶，如果客戶沒有保護房源的意識時也可以從客戶口中把房源套出來。話術(shù)：XX先生您在這邊都看過什么樣的房子??？主要是聽他說看過哪里的房子，然后相應(yīng)的報價6、敲門要注意說話的語氣，要隨和。1話術(shù)：您好，不好意思打攪您了，我是華融房產(chǎn)XX店的經(jīng)紀人-這是我的名片，院里阿姨

22、說您的房子可能考慮出售？我這正好有一客戶想要這樣的房子，您打算賣多少錢呢？2話術(shù)：您好，不好意思打攪您了，我是咱們樓下華融地產(chǎn)的，我?guī)Э纯蛻艨丛奂覙窍碌姆孔?，但是業(yè)主有事耽誤了，客戶馬上就要到了，您的房子方便讓我們看一下嗎?客戶就要這樣戶型的房子，價位可以商量。3話術(shù)：您好，我這有個客戶說看過您的房子，比擬滿意，特意委托我過來落實一下細節(jié)。4話術(shù)：我在樓下看到有中介帶看您的房子，正好我這也有這樣的客戶，我想先了解一下您家的房子？注：如果這時房主對你的話有比擬大的異議，態(tài)度不是很好時，要及時表現(xiàn)的很困惑，是不是弄錯了，最好是表現(xiàn)出實在是不好意思打攪了！7、精耕社區(qū)保安，物業(yè)A、裝無奈，求情，都是出來打工的真是不容易啊。B、買點煙酒，賄賂一下C、找一個小區(qū)的老客戶過來接D、不著急進，就天天和保安聊天，建立同情心，搞關(guān)系8、房東說可賣可不賣給房東信心思路：經(jīng)過去年一年的時間，積累一些可以買房的誠意客戶，而且現(xiàn)在又是個賣房的好時機。如果出租的，就舉例說出租和賣房的回報有很大差異。1 話術(shù)：XX先生，您好，現(xiàn)在市場非常不錯，非常適合賣房子，去年也積累了一些有誠意的客戶，現(xiàn)在我這就有客戶想要那樣的戶型，價格都好商量，現(xiàn)在賣肯定能賣個