北京市住宅區(qū)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)方案制定規(guī)范——北京市住宅區(qū)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)方案示范文本

1、附件5：北京市住宅區(qū)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)方案制定規(guī)范1.首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)方案首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)方案是首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組根據(jù)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的實(shí)際情況，依法制定的關(guān)于本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)及表決方式、召開(kāi)時(shí)間、召開(kāi)地點(diǎn)、決議事項(xiàng)、表決規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法、業(yè)主委員會(huì)委員及候補(bǔ)委員產(chǎn)生辦法、籌備及召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議費(fèi)用預(yù)算明細(xì)及費(fèi)用結(jié)算方案和籌備組的解散等事項(xiàng)的方案。2.制定主體和制定時(shí)間首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)方案由籌備組負(fù)責(zé)制定，并在籌備組成立之日起60日內(nèi)完成。3.公示和修改首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)方案應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示7天。公示期間，

2、籌備組應(yīng)當(dāng)記錄業(yè)主提出的修改意見(jiàn)和建議。公示期滿后7日內(nèi)，籌備組應(yīng)當(dāng)參考業(yè)主提出的意見(jiàn)和建議，確定并公告正式的首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)方案。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)方案與現(xiàn)行法律、法規(guī)、規(guī)章等相抵觸的，籌備組應(yīng)當(dāng)及時(shí)修改，并將修改后的首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)方案在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。4.法律效力首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)方案是首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組為成立業(yè)主大會(huì)，保證首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議順利召開(kāi)制定的工作方案，適用于本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，對(duì)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的籌備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議具有約束力。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)方案不得侵害業(yè)主的合法權(quán)益。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)方案與現(xiàn)行法律、法規(guī)、規(guī)章等相抵

3、觸的內(nèi)容無(wú)效，但不影響其他條款的效力。5.基本內(nèi)容首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)方案的基本內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)及表決方式、召開(kāi)時(shí)間、召開(kāi)地點(diǎn)、決議事項(xiàng)、表決規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法、業(yè)主委員會(huì)委員及候補(bǔ)委員產(chǎn)生辦法、籌備及召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議費(fèi)用預(yù)算明細(xì)及費(fèi)用結(jié)算方案和籌備組的解散等。5.1召開(kāi)及表決方式：首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)及表決方式由籌備組結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況，征求相關(guān)業(yè)主意見(jiàn)后確定。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采取集體討論或者書(shū)面征求意見(jiàn)形式召開(kāi)。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議業(yè)主大會(huì)表決時(shí)，可以現(xiàn)場(chǎng)表決或者書(shū)面表決，也可以采用北京市業(yè)主決定共同事項(xiàng)公共決策平臺(tái)進(jìn)行表決。對(duì)現(xiàn)場(chǎng)表決或者書(shū)面

4、表決形式及結(jié)果有異議的，可以通過(guò)北京市業(yè)主決定共同事項(xiàng)公共決策平臺(tái)核查。本市提倡通過(guò)北京市業(yè)主決定共同事項(xiàng)公共決策平臺(tái)表決。5.2召開(kāi)時(shí)間：籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起3個(gè)月內(nèi)完成籌備工作，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。具體召開(kāi)時(shí)間及會(huì)期由籌備組結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況確定。5.3召開(kāi)地點(diǎn)：首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)地點(diǎn)由籌備組結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況根據(jù)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)方式確定。5.4決議事項(xiàng)：首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議決議事項(xiàng)分為應(yīng)當(dāng)表決事項(xiàng)和可以表決事項(xiàng)。其中,應(yīng)當(dāng)表決事項(xiàng)包括：（一）管理規(guī)約（草案）；（二）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（草案）；（三）選舉業(yè)主委員會(huì)委員。北京市物業(yè)管理辦法實(shí)施后申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售

5、許可或者現(xiàn)房銷售的住宅物業(yè)項(xiàng)目，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議除完成前款事項(xiàng)表決外，還應(yīng)當(dāng)就解除前期物業(yè)服務(wù)合同并確定物業(yè)管理方式進(jìn)行表決。但是未表決該事項(xiàng)的，不影響業(yè)主大會(huì)的成立和備案。5.5表決規(guī)則：決議以上事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組應(yīng)當(dāng)按照北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則第二十一條的規(guī)定計(jì)算業(yè)主的表決權(quán)。5.6業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法：業(yè)主委員會(huì)委員候選人的產(chǎn)生辦法由首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況，按照公開(kāi)、公平和公正的原則協(xié)商確定。 業(yè)主委員會(huì)委員候選人可以由業(yè)主自薦，也可以由若干名業(yè)

6、主推薦產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生后，應(yīng)當(dāng)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示候選人名單和簡(jiǎn)歷。5.7業(yè)主委員會(huì)委員及候補(bǔ)委員產(chǎn)生辦法：業(yè)主委員會(huì)委員及候補(bǔ)委員的產(chǎn)生辦法由首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況，按照公開(kāi)、公平和公正的原則協(xié)商確定。業(yè)主委員會(huì)委員及候補(bǔ)委員由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主擔(dān)任，并應(yīng)當(dāng)符合北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則第四十一條確定的任職條件。5.8 籌備及召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議費(fèi)用預(yù)算明細(xì)及費(fèi)用結(jié)余移交方案：籌備組應(yīng)當(dāng)結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況，與建設(shè)單位協(xié)商確定籌備及召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議費(fèi)用預(yù)算明細(xì)及結(jié)算方案。建設(shè)單位拒不履行承擔(dān)籌備及召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所

7、需費(fèi)用義務(wù)的，籌備組可向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府說(shuō)明情況，不影響籌備及召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的活動(dòng)。相關(guān)費(fèi)用可先由業(yè)主墊付。5.9 籌備組的解散：因籌備組成員辭職或者因其他原因造成籌備組不能履行職責(zé)的或者逾期未完成籌備工作的，籌備組應(yīng)當(dāng)在在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告并說(shuō)明理由，籌備組自公告之日起自動(dòng)解散，符合北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則第十條規(guī)定的，業(yè)主可以重新申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)成立后，籌備組應(yīng)當(dāng)解散并將相關(guān)資料移交給業(yè)主委員會(huì)。6.適用范圍住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)會(huì)議首次召開(kāi)方案適用于本市行政區(qū)域內(nèi)住宅區(qū)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。非住宅區(qū)可以參照使用。7.行政指導(dǎo)物業(yè)管理區(qū)域所在地的街道

8、辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)助、指導(dǎo)和監(jiān)督本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理區(qū)域召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。 8.格式及填寫說(shuō)明首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)方案正文應(yīng)當(dāng)用A4紙打印，空格部分應(yīng)當(dāng)用鋼筆（黑色墨水、藍(lán)黑墨水）、簽字筆或者打印填寫，空格部分若不填寫內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)用“X”劃掉。涂改之處，須經(jīng)當(dāng)事人簽字或者蓋章確認(rèn)。附件6：北京市住宅區(qū)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)方案（示范文本）使 用 說(shuō) 明一、本首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)方案文本為示范文本，由北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)制定，適用于本市范圍內(nèi)住宅區(qū)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組籌備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。二、業(yè)主可以根據(jù)實(shí)際情況共同決定對(duì)示范文本的內(nèi)容進(jìn)行選擇、修改、增補(bǔ)或者刪減。三、非住宅區(qū)

9、可以參照使用本示范文本。 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)方案（名稱應(yīng)當(dāng)與前期物業(yè)服務(wù)合同所填名稱一致）根據(jù)中華人民共和國(guó)物權(quán)法、物業(yè)管理?xiàng)l例、北京市物業(yè)管理辦法、北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則及相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定，結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的實(shí)際情況，在 區(qū)(縣) 街道辦事處/鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下，由 建設(shè)單位代表、業(yè)主代表，共 人，于 年 月 日組建成立 物業(yè)管理區(qū)域(以下簡(jiǎn)稱本物業(yè)管理區(qū)域)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組（以下簡(jiǎn)稱籌備組），經(jīng)籌備組研究決定，制定本工作方案：一、首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)方式籌備組決定以第 種形式召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。1集體討論形式；2書(shū)面征求意見(jiàn)形式。二、首次業(yè)主大會(huì)會(huì)

10、議表決方式籌備組決定以第 種形式投票表決首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議相關(guān)議題：1采用集體討論形式召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議并采用當(dāng)場(chǎng)投票形式表決；2采用集體討論形式召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議并采用收發(fā)表決票形式表決；3使用北京市業(yè)主決定共同事項(xiàng)公共決策平臺(tái)表決；4采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議并采用收發(fā)表決票形式表決。以書(shū)面征求意見(jiàn)方式召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，由籌備組派 名工作人員將業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（表決稿）、管理規(guī)約（表決稿）、首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)方案（本方案）、業(yè)主委員會(huì)委員候選人簡(jiǎn)歷以及本物業(yè)區(qū)域首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決書(shū)等文件公示并送達(dá)業(yè)主，由業(yè)主或者由其配偶、子女、父母等共同居住的成年家屬簽收。也可采

11、用掛號(hào)信等方式送達(dá)，并保留送達(dá)記錄。業(yè)主本人應(yīng)當(dāng)按照本物業(yè)管理區(qū)域首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決書(shū)中的要求和形式進(jìn)行表決，經(jīng)本人簽字后，由籌備組工作人員收集，也可由業(yè)主投放到 （籌備組指定地點(diǎn)）。三、首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)時(shí)間籌備組決定于 年 月 日至 年 月 日，在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。逾期未召開(kāi)的，則自動(dòng)延期，但至遲不超過(guò)籌備組自成立之日起三個(gè)月。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議會(huì)期由籌備組根據(jù)本物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況和首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)及表決方式確定，最長(zhǎng)不得超過(guò)60天。采用第1種表決方式的，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議會(huì)期為 天；采用第2種表決方式的，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議會(huì)期為 天；采用第3種表決方式的，首次業(yè)

12、主大會(huì)會(huì)議會(huì)期為 天；采用第4種表決方式的，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議會(huì)期為 天。四、首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)地點(diǎn)采用集體討論形式召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，籌備組決定于 召開(kāi)本物業(yè)管理區(qū)域首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，籌備組決定于 收發(fā)業(yè)主委員會(huì)候選人自薦表、業(yè)主委員會(huì)候選人推薦表和本物業(yè)區(qū)域首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決書(shū)。五、首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議決議事項(xiàng)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議決議事項(xiàng)分為應(yīng)當(dāng)表決事項(xiàng)和可以表決事項(xiàng)。北京市物業(yè)管理辦法實(shí)施后申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可或者現(xiàn)房銷售的住宅物業(yè)項(xiàng)目，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議除完成應(yīng)當(dāng)表決事項(xiàng)表決外，還應(yīng)當(dāng)就是否解除前期物業(yè)服務(wù)合同并確定物業(yè)管理方式進(jìn)行表決。但是未

13、表決該事項(xiàng)的，不影響業(yè)主大會(huì)的成立和備案。1.應(yīng)當(dāng)表決事項(xiàng)：（一）管理規(guī)約（草案）；（二）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（草案）；（三）選舉業(yè)主委員會(huì)委員。2.可以表決事項(xiàng)：；主委員會(huì)委員。式召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議并采用收發(fā)選（一）是否解除前期物業(yè)服務(wù)合同；（二）確定物業(yè)管理方式為：1. 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實(shí)行自行管理；2. 委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者專業(yè)性服務(wù)企業(yè)管理;3. 委托其他管理人管理。 六、首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則決議以上事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主的表決權(quán)按照面積和人數(shù)計(jì)算。 業(yè)主的面積表決權(quán)數(shù)按照下列方法認(rèn)定：（一）專有部分面積，按照不動(dòng)

14、產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算；（二）建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。業(yè)主的人數(shù)表決權(quán)數(shù)按照下列方法認(rèn)定：（一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算；（二）總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。按照規(guī)劃建設(shè)的已經(jīng)辦理了不動(dòng)產(chǎn)登記的車庫(kù)、車位，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記但是具有銷售（預(yù)售）許可證的車庫(kù)、車位,按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按買賣合同記載的面

15、積計(jì)算。按照規(guī)劃建設(shè)的人防工程面積不計(jì)算投票權(quán)。根據(jù)以上表決規(guī)則和本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主及其專有部分面積明細(xì)表（見(jiàn)附件）確立各業(yè)主的表決權(quán)。七、業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法籌備組按照北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則的有關(guān)規(guī)定，本著公開(kāi)、公平和公正的原則結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況，決定業(yè)主委員會(huì)委員候選人可以由業(yè)主自薦，也可以由 名以上的業(yè)主聯(lián)名推薦產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)委員候選人推薦產(chǎn)生的，應(yīng)同時(shí)提交被推薦人的同意參選書(shū)面證明。本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主可以憑房屋權(quán)屬證書(shū)和身份證于 年 月 日至 年 月 日到 領(lǐng)取業(yè)主委員會(huì)候選人自薦表、業(yè)主委員會(huì)候選人推薦表，并于 年 月 日前將業(yè)主委員會(huì)候選人

16、自薦表、業(yè)主委員會(huì)候選人推薦表交回 ，過(guò)期不予登記。業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生后，應(yīng)于 年 月 日至 年 月 日在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示候選人名單和簡(jiǎn)歷。八、業(yè)主委員會(huì)委員及候補(bǔ)委員產(chǎn)生辦法籌備組按照北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則的有關(guān)規(guī)定，本著公開(kāi)、公平和公正的原則結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況，決定業(yè)主委員會(huì)委員名額為 名，候補(bǔ)委員為 名。業(yè)主委員會(huì)委員由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主擔(dān)任，并應(yīng)當(dāng)符合下列 條件：（一）具有完全民事行為能力； （二）遵守臨時(shí)管理規(guī)約；（三）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔； （四）具有一定組織能力；（五）具備必要的工作時(shí)間；（六）臨時(shí)管理規(guī)約約定的其他條件。除上述條件外，主任委員還應(yīng)當(dāng)符合以下 條件：（一）具有豐富的工作經(jīng)驗(yàn)和良好的群眾基礎(chǔ)；（二）熟悉物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和政策。業(yè)主是法人或者其他組織的，可以授權(quán)自然人參加業(yè)主委員會(huì)委員的選舉。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，一名自然人只能代表一個(gè)法人或者其他組織。有以下行為之一的業(yè)主，不能擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員： 九、籌備及召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議費(fèi)用預(yù)算明細(xì)及費(fèi)用結(jié)算方案按照北京市物業(yè)管理辦法和北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則關(guān)于建設(shè)單位承擔(dān)籌備及召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需費(fèi)用的規(guī)定，結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況，經(jīng)與建設(shè)單位友好協(xié)商，籌備組與