北京市住宅區(qū)首次業(yè)主大會會議召開方案制定規(guī)范——北京市住宅區(qū)首次業(yè)主大會會議召開方案示范文本

1、附件5：北京市住宅區(qū)首次業(yè)主大會會議召開方案制定規(guī)范1.首次業(yè)主大會會議召開方案首次業(yè)主大會會議召開方案是首次業(yè)主大會會議籌備組根據(jù)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的實際情況，依法制定的關于本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)首次業(yè)主大會會議召開及表決方式、召開時間、召開地點、決議事項、表決規(guī)則、業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法、業(yè)主委員會委員及候補委員產(chǎn)生辦法、籌備及召開首次業(yè)主大會會議費用預算明細及費用結(jié)算方案和籌備組的解散等事項的方案。2.制定主體和制定時間首次業(yè)主大會會議召開方案由籌備組負責制定，并在籌備組成立之日起60日內(nèi)完成。3.公示和修改首次業(yè)主大會會議召開方案應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示7天。公示期間，

2、籌備組應當記錄業(yè)主提出的修改意見和建議。公示期滿后7日內(nèi)，籌備組應當參考業(yè)主提出的意見和建議，確定并公告正式的首次業(yè)主大會會議召開方案。首次業(yè)主大會會議召開方案與現(xiàn)行法律、法規(guī)、規(guī)章等相抵觸的，籌備組應當及時修改，并將修改后的首次業(yè)主大會會議召開方案在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。4.法律效力首次業(yè)主大會會議召開方案是首次業(yè)主大會會議籌備組為成立業(yè)主大會，保證首次業(yè)主大會會議順利召開制定的工作方案，適用于本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)召開首次業(yè)主大會會議，對本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的籌備召開首次業(yè)主大會會議具有約束力。首次業(yè)主大會會議召開方案不得侵害業(yè)主的合法權益。首次業(yè)主大會會議召開方案與現(xiàn)行法律、法規(guī)、規(guī)章等相抵

3、觸的內(nèi)容無效，但不影響其他條款的效力。5.基本內(nèi)容首次業(yè)主大會會議召開方案的基本內(nèi)容應當包括首次業(yè)主大會會議召開及表決方式、召開時間、召開地點、決議事項、表決規(guī)則、業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法、業(yè)主委員會委員及候補委員產(chǎn)生辦法、籌備及召開首次業(yè)主大會會議費用預算明細及費用結(jié)算方案和籌備組的解散等。5.1召開及表決方式：首次業(yè)主大會會議召開及表決方式由籌備組結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的實際情況，征求相關業(yè)主意見后確定。首次業(yè)主大會會議可以采取集體討論或者書面征求意見形式召開。首次業(yè)主大會會議業(yè)主大會表決時，可以現(xiàn)場表決或者書面表決，也可以采用北京市業(yè)主決定共同事項公共決策平臺進行表決。對現(xiàn)場表決或者書面

4、表決形式及結(jié)果有異議的，可以通過北京市業(yè)主決定共同事項公共決策平臺核查。本市提倡通過北京市業(yè)主決定共同事項公共決策平臺表決。5.2召開時間：籌備組應當自成立之日起3個月內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議。具體召開時間及會期由籌備組結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的實際情況確定。5.3召開地點：首次業(yè)主大會會議召開地點由籌備組結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的實際情況根據(jù)首次業(yè)主大會會議召開方式確定。5.4決議事項：首次業(yè)主大會會議決議事項分為應當表決事項和可以表決事項。其中,應當表決事項包括：（一）管理規(guī)約（草案）；（二）業(yè)主大會議事規(guī)則（草案）；（三）選舉業(yè)主委員會委員。北京市物業(yè)管理辦法實施后申請辦理商品房預售

5、許可或者現(xiàn)房銷售的住宅物業(yè)項目，首次業(yè)主大會會議除完成前款事項表決外，還應當就解除前期物業(yè)服務合同并確定物業(yè)管理方式進行表決。但是未表決該事項的，不影響業(yè)主大會的成立和備案。5.5表決規(guī)則：決議以上事項應當經(jīng)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。首次業(yè)主大會會議籌備組應當按照北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則第二十一條的規(guī)定計算業(yè)主的表決權。5.6業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法：業(yè)主委員會委員候選人的產(chǎn)生辦法由首次業(yè)主大會會議籌備組結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的實際情況，按照公開、公平和公正的原則協(xié)商確定。 業(yè)主委員會委員候選人可以由業(yè)主自薦，也可以由若干名業(yè)

6、主推薦產(chǎn)生。業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生后，應當在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示候選人名單和簡歷。5.7業(yè)主委員會委員及候補委員產(chǎn)生辦法：業(yè)主委員會委員及候補委員的產(chǎn)生辦法由首次業(yè)主大會會議籌備組結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的實際情況，按照公開、公平和公正的原則協(xié)商確定。業(yè)主委員會委員及候補委員由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主擔任，并應當符合北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則第四十一條確定的任職條件。5.8 籌備及召開首次業(yè)主大會會議費用預算明細及費用結(jié)余移交方案：籌備組應當結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的實際情況，與建設單位協(xié)商確定籌備及召開首次業(yè)主大會會議費用預算明細及結(jié)算方案。建設單位拒不履行承擔籌備及召開首次業(yè)主大會會議所

7、需費用義務的，籌備組可向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府說明情況，不影響籌備及召開首次業(yè)主大會會議的活動。相關費用可先由業(yè)主墊付。5.9 籌備組的解散：因籌備組成員辭職或者因其他原因造成籌備組不能履行職責的或者逾期未完成籌備工作的，籌備組應當在在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告并說明理由，籌備組自公告之日起自動解散，符合北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則第十條規(guī)定的，業(yè)主可以重新申請成立業(yè)主大會。業(yè)主大會成立后，籌備組應當解散并將相關資料移交給業(yè)主委員會。6.適用范圍住宅區(qū)業(yè)主大會會議首次召開方案適用于本市行政區(qū)域內(nèi)住宅區(qū)召開首次業(yè)主大會會議。非住宅區(qū)可以參照使用。7.行政指導物業(yè)管理區(qū)域所在地的街道

8、辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當協(xié)助、指導和監(jiān)督本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理區(qū)域召開首次業(yè)主大會會議。 8.格式及填寫說明首次業(yè)主大會會議召開方案正文應當用A4紙打印，空格部分應當用鋼筆（黑色墨水、藍黑墨水）、簽字筆或者打印填寫，空格部分若不填寫內(nèi)容，應當用“X”劃掉。涂改之處，須經(jīng)當事人簽字或者蓋章確認。附件6：北京市住宅區(qū)首次業(yè)主大會會議召開方案（示范文本）使 用 說 明一、本首次業(yè)主大會會議召開方案文本為示范文本，由北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會制定，適用于本市范圍內(nèi)住宅區(qū)首次業(yè)主大會會議籌備組籌備召開首次業(yè)主大會會議。二、業(yè)主可以根據(jù)實際情況共同決定對示范文本的內(nèi)容進行選擇、修改、增補或者刪減。三、非住宅區(qū)

9、可以參照使用本示范文本。 首次業(yè)主大會會議召開方案（名稱應當與前期物業(yè)服務合同所填名稱一致）根據(jù)中華人民共和國物權法、物業(yè)管理條例、北京市物業(yè)管理辦法、北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則及相關法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定，結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的實際情況，在 區(qū)(縣) 街道辦事處/鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導下，由 建設單位代表、業(yè)主代表，共 人，于 年 月 日組建成立 物業(yè)管理區(qū)域(以下簡稱本物業(yè)管理區(qū)域)首次業(yè)主大會會議籌備組（以下簡稱籌備組），經(jīng)籌備組研究決定，制定本工作方案：一、首次業(yè)主大會會議召開方式籌備組決定以第 種形式召開首次業(yè)主大會會議。1集體討論形式；2書面征求意見形式。二、首次業(yè)主大會會

10、議表決方式籌備組決定以第 種形式投票表決首次業(yè)主大會會議相關議題：1采用集體討論形式召開首次業(yè)主大會會議并采用當場投票形式表決；2采用集體討論形式召開首次業(yè)主大會會議并采用收發(fā)表決票形式表決；3使用北京市業(yè)主決定共同事項公共決策平臺表決；4采用書面征求意見形式召開首次業(yè)主大會會議并采用收發(fā)表決票形式表決。以書面征求意見方式召開首次業(yè)主大會會議的，由籌備組派 名工作人員將業(yè)主大會議事規(guī)則（表決稿）、管理規(guī)約（表決稿）、首次業(yè)主大會會議召開方案（本方案）、業(yè)主委員會委員候選人簡歷以及本物業(yè)區(qū)域首次業(yè)主大會會議表決書等文件公示并送達業(yè)主，由業(yè)主或者由其配偶、子女、父母等共同居住的成年家屬簽收。也可采

11、用掛號信等方式送達，并保留送達記錄。業(yè)主本人應當按照本物業(yè)管理區(qū)域首次業(yè)主大會會議表決書中的要求和形式進行表決，經(jīng)本人簽字后，由籌備組工作人員收集，也可由業(yè)主投放到 （籌備組指定地點）。三、首次業(yè)主大會會議召開時間籌備組決定于 年 月 日至 年 月 日，在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)召開首次業(yè)主大會會議。逾期未召開的，則自動延期，但至遲不超過籌備組自成立之日起三個月。首次業(yè)主大會會議會期由籌備組根據(jù)本物業(yè)管理區(qū)域的實際情況和首次業(yè)主大會會議召開及表決方式確定，最長不得超過60天。采用第1種表決方式的，首次業(yè)主大會會議會期為 天；采用第2種表決方式的，首次業(yè)主大會會議會期為 天；采用第3種表決方式的，首次業(yè)

12、主大會會議會期為 天；采用第4種表決方式的，首次業(yè)主大會會議會期為 天。四、首次業(yè)主大會會議召開地點采用集體討論形式召開首次業(yè)主大會會議的，籌備組決定于 召開本物業(yè)管理區(qū)域首次業(yè)主大會會議。采用書面征求意見形式召開首次業(yè)主大會會議的，籌備組決定于 收發(fā)業(yè)主委員會候選人自薦表、業(yè)主委員會候選人推薦表和本物業(yè)區(qū)域首次業(yè)主大會會議表決書。五、首次業(yè)主大會會議決議事項首次業(yè)主大會會議決議事項分為應當表決事項和可以表決事項。北京市物業(yè)管理辦法實施后申請辦理商品房預售許可或者現(xiàn)房銷售的住宅物業(yè)項目，首次業(yè)主大會會議除完成應當表決事項表決外，還應當就是否解除前期物業(yè)服務合同并確定物業(yè)管理方式進行表決。但是未

13、表決該事項的，不影響業(yè)主大會的成立和備案。1.應當表決事項：（一）管理規(guī)約（草案）；（二）業(yè)主大會議事規(guī)則（草案）；（三）選舉業(yè)主委員會委員。2.可以表決事項：；主委員會委員。式召開首次業(yè)主大會會議并采用收發(fā)選（一）是否解除前期物業(yè)服務合同；（二）確定物業(yè)管理方式為：1. 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實行自行管理；2. 委托物業(yè)服務企業(yè)或者專業(yè)性服務企業(yè)管理;3. 委托其他管理人管理。 六、首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則決議以上事項應當經(jīng)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主的表決權按照面積和人數(shù)計算。 業(yè)主的面積表決權數(shù)按照下列方法認定：（一）專有部分面積，按照不動

14、產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行不動產(chǎn)登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；（二）建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。業(yè)主的人數(shù)表決權數(shù)按照下列方法認定：（一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；（二）總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。按照規(guī)劃建設的已經(jīng)辦理了不動產(chǎn)登記的車庫、車位，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行不動產(chǎn)登記但是具有銷售（預售）許可證的車庫、車位,按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按買賣合同記載的面

15、積計算。按照規(guī)劃建設的人防工程面積不計算投票權。根據(jù)以上表決規(guī)則和本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主及其專有部分面積明細表（見附件）確立各業(yè)主的表決權。七、業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法籌備組按照北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則的有關規(guī)定，本著公開、公平和公正的原則結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的實際情況，決定業(yè)主委員會委員候選人可以由業(yè)主自薦，也可以由 名以上的業(yè)主聯(lián)名推薦產(chǎn)生。業(yè)主委員會委員候選人推薦產(chǎn)生的，應同時提交被推薦人的同意參選書面證明。本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主可以憑房屋權屬證書和身份證于 年 月 日至 年 月 日到 領取業(yè)主委員會候選人自薦表、業(yè)主委員會候選人推薦表，并于 年 月 日前將業(yè)主委員會候選人

16、自薦表、業(yè)主委員會候選人推薦表交回 ，過期不予登記。業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生后，應于 年 月 日至 年 月 日在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示候選人名單和簡歷。八、業(yè)主委員會委員及候補委員產(chǎn)生辦法籌備組按照北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則的有關規(guī)定，本著公開、公平和公正的原則結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的實際情況，決定業(yè)主委員會委員名額為 名，候補委員為 名。業(yè)主委員會委員由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主擔任，并應當符合下列 條件：（一）具有完全民事行為能力； （二）遵守臨時管理規(guī)約；（三）熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔； （四）具有一定組織能力；（五）具備必要的工作時間；（六）臨時管理規(guī)約約定的其他條件。除上述條件外，主任委員還應當符合以下 條件：（一）具有豐富的工作經(jīng)驗和良好的群眾基礎；（二）熟悉物業(yè)管理相關法律、法規(guī)、規(guī)章和政策。業(yè)主是法人或者其他組織的，可以授權自然人參加業(yè)主委員會委員的選舉。一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，一名自然人只能代表一個法人或者其他組織。有以下行為之一的業(yè)主，不能擔任業(yè)主委員會委員： 九、籌備及召開首次業(yè)主大會會議費用預算明細及費用結(jié)算方案按照北京市物業(yè)管理辦法和北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則關于建設單位承擔籌備及召開首次業(yè)主大會會議所需費用的規(guī)定，結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的實際情況，經(jīng)與建設單位友好協(xié)商，籌備組與