成都花園農(nóng)貿(mào)市場項目辦法產(chǎn)品規(guī)劃建議

1、歡迎閱讀成都花園農(nóng)貿(mào)市場項目產(chǎn)品規(guī)劃建議市場背景1、政策背景I ， _.隨著成都市舊城改造的腳步加快，市政府有關(guān)部門將大力推進農(nóng)貿(mào)市場的配建工程建設(shè)。二 環(huán)路內(nèi)的占道菜市將有計劃的全部拆除，并按拆一建一”的大致要求，08年底二環(huán)路內(nèi)將修建80至100個永久性農(nóng)貿(mào)市場（不包括大棚市場）。成都將掀起一場農(nóng)貿(mào)市場建設(shè) 革命”，這些農(nóng)貿(mào)市 場大都處于黃金口岸內(nèi)。2、農(nóng)貿(mào)市場超市化發(fā)展歷程地點從室外到室內(nèi)的遷徙；形態(tài)一一從簡陋到精致的蛻變；經(jīng)營管理者一一從街道辦事處到民營企業(yè)的交接3、市場投資背景分析3.1、 場投資綜述成都近幾年商業(yè)形態(tài)同質(zhì)化嚴重，導致許多商家經(jīng)營慘淡。作為農(nóng)貿(mào)市場則不一樣，首先這里

2、是已形成了人氣、商氣，是極有實際需求的成熟的市場，同時政府 菜籃子”工程的實施，違章占道 經(jīng)營的取締，無疑是投資農(nóng)貿(mào)市場的有力保證，商家的經(jīng)營自然有利可圖。鑒于獨占性、 快速成長 性和投資風險小的因素國內(nèi)不少城市的室內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場已悄悄成為中小投資客的新寵。農(nóng)貿(mào)市場超市化是成都市舊城改造和整頓市容的產(chǎn)物，由于此類項目符合城市規(guī)劃和政府政策導向，且涉及 菜籃子”工程，所以收益穩(wěn)定，基本沒有投資經(jīng)營的壓力。3.2、 ？成都市農(nóng)貿(mào)市場投資形成四大模式模式一：農(nóng)貿(mào)市場+住宅。 案例：互助路市場。在此類產(chǎn)品開發(fā)上開發(fā)商將其一或一、二層 建成了農(nóng)貿(mào)市場。農(nóng)貿(mào)市場成為了住宅和周邊居民的生活配套產(chǎn)品。模式二：農(nóng)貿(mào)

3、市場+專賣店。 案例：建設(shè)路綜合市場。在此類產(chǎn)品開發(fā)上開發(fā)商將農(nóng)貿(mào)市場 與專賣店相結(jié)合，使二者的商氣人氣聚集相互相承。模式三：綜合商場。案例：大學路市場就將采用這種模式。除農(nóng)貿(mào)市場建筑面積4000多平方米的主體外，臨街還設(shè)置了一排面積從 1050平方米的綜合性營業(yè)商店。歡迎閱讀模式四：休閑中心。 案例：如規(guī)劃中的九里堤市場。地下停車場+農(nóng)貿(mào)市場+超市+休閑娛 樂中心。3.3、 農(nóng)貿(mào)市場的投資營運模式? BOT模式：由政府委托開發(fā)商開發(fā)或者改建，政府擁有產(chǎn)權(quán)，開發(fā)商擁有一定年限的使用 權(quán)。這種方式下，開發(fā)商將手中的使用權(quán)轉(zhuǎn)賣出來。如金家壩室內(nèi)地下農(nóng)貿(mào)市場、玉林綜合市場、 大學路菜市、小天綜合市場

4、等。? “產(chǎn)權(quán)式”：將農(nóng)貿(mào)市場等配套作為土地拍賣中規(guī)劃的條件，使菜市完全和其他的商業(yè)地 產(chǎn)一樣，產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)三權(quán)合一，如七彩空間農(nóng)貿(mào)市場。但其實據(jù)國家政策法規(guī)規(guī)定，農(nóng)貿(mào)市場大產(chǎn)權(quán)是不能進行分割成小產(chǎn)權(quán)，因此此類農(nóng)貿(mào)市場的宣傳促銷也不過是出售租賃使用權(quán) 而已。、市場狀況分析1、成都區(qū)位市場分析從90年代初期的玉林小區(qū)、雙林小區(qū)、青羊小區(qū)，至I 90年代中期的五大花園、棕北小區(qū)、雙 楠小區(qū)，再到2000年中期繽紛亮相的小戶型 SOHO、新城市廣場、藍色加勒比，2007年一08年的 七彩空間、東城小居、芳鄰等，成都房地產(chǎn)發(fā)展的 18年里具有標志性的各大小區(qū)幾乎無一例外， 伴隨著居住區(qū)域的日益

5、成熟，出現(xiàn)了相應區(qū)域農(nóng)貿(mào)市場的經(jīng)濟繁榮。城南（玉林、肖家河片區(qū)）建于80年代中后期，于90年代中期形成較大規(guī)模居住社區(qū)的玉林，已經(jīng)成為成都生活的居 住樣板區(qū)。具社區(qū)配套完善、商業(yè)成熟、交通便利，學校、商場、醫(yī)院、幼兒園、休閑娛樂場所、 餐飲場所和運動體育場所一應俱全， 綜合條件優(yōu)于其他早期開發(fā)的中型社區(qū)。 玉林也因為時尚、休 閑的生活氛圍代表了成都生活方式。緊鄰玉林片區(qū)附近的肖家河片區(qū)，由于交通便利、配套齊全， 緊鄰高新區(qū)和市中心，其居住配套的農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)濟也極其活躍。區(qū)域內(nèi)的玉林農(nóng)貿(mào)市場是現(xiàn)在成都農(nóng)貿(mào)市場中設(shè)施完善， 經(jīng)營情況良好的新型農(nóng)貿(mào)市場代表之 一。也是租金穩(wěn)定，市場商業(yè)價值增值較快的一

6、個項目。城西（撫琴片區(qū)）該片區(qū)是成都規(guī)劃較早的居住片區(qū)， 也是目前規(guī)模較大、配套完善的城西生活片區(qū)。由于撫琴 片區(qū)交通便利、配套齊全，所以是成都西門片區(qū)較為集中的居家首選區(qū)域。大多數(shù)居住者為外來人口，一般多為在城西以及羊西線一帶就業(yè)居住者，選擇該區(qū)域的主要因素是考慮生活與工作地點的 交通便捷。區(qū)域內(nèi)的農(nóng)貿(mào)市場因為居住人群的密度高、 消費力度大而經(jīng)營良好，農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)濟發(fā)展 穩(wěn)定，農(nóng)貿(mào)市場價值也相應保持快速增長。城東（雙林片區(qū)、八里小區(qū)）位于城東一至二環(huán)路之間的雙林片區(qū)， 南臨水碾河路、北至新鴻路、地處成華區(qū)， 由新華公園 北面的新鴻大社區(qū)和新華公園南面的雙林大社區(qū)構(gòu)成。該片區(qū)于上世紀80年代中期

7、至90年代形成 規(guī)模，八里小區(qū)于上世紀90年代中期開始規(guī)劃建設(shè)，至今已成為了一個成熟、規(guī)范的大型社區(qū)。 區(qū)域內(nèi)的農(nóng)貿(mào)市場已經(jīng)擺脫了傳統(tǒng)的 聚街為市”的局面，逐漸建立起了一批相對規(guī)范的大型農(nóng)貿(mào)市 場，且市場依托大量居住人群的消費，經(jīng)營情況良好，發(fā)展勢頭旺盛。歡迎閱讀城北（李家沱片區(qū)、交大片區(qū)）李家沱片區(qū)位于解放路和府青路之間， 覆蓋了從內(nèi)環(huán)路至二環(huán)路外的區(qū)域，是成都北面最大的 住宅片區(qū)。從上世紀90年代中期開始，李家沱片區(qū)開始了大幅度的改建、擴建工程，尤其是環(huán)境 和市政設(shè)施，配套設(shè)施的逐步完善，交通條件的便利，社會治安的穩(wěn)步提高等已經(jīng)使李家沱片區(qū)成 為城北區(qū)域重要的大型居住社區(qū)之一。區(qū)域內(nèi)新建商

8、品房項目眾多，配套的餐飲、娛樂、休閑業(yè)都比較發(fā)達。交大片區(qū)一直在不斷地完善、升級和擴容。交大片區(qū)南北分別外延到了沙灣和九里堤， 在交大 這個大片區(qū)涵蓋了會展、校園兩大特色經(jīng)濟，帶動了片區(qū)檔次的綜合提高。交大片區(qū)西接營門口各 大綜合市場，東接五塊石、荷花池等全國知名的批發(fā)市場， 這里的居住人群又主要以交大老師、 鐵 路局的職工為主，還有較大部分為白領(lǐng)和上班族。伴隨居住區(qū)域成熟起來的還有農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)濟，現(xiàn)在區(qū)域內(nèi)有多個大型農(nóng)貿(mào)市場，經(jīng)營情況良好， 覆蓋面廣，隨著市場的進一步規(guī)范和升級，前景十分看好。2、區(qū)域傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場分析2.1、 萬年綜合市場市場概況：傳統(tǒng)型農(nóng)貿(mào)市場，由大棚攤位和大棚的門市組成整個

9、經(jīng)營區(qū)域。大棚攤位主營蔬菜、禽蛋、肉類、水產(chǎn)、水果；圍合大棚的門市主營副食、日雜、糧油等。市場位置成都市成華區(qū)經(jīng)華北街規(guī)模體量1850 m2市場租金及攤位劃分情況管理費用含在租金里消費群體雙橋、雙林路小區(qū)住戶蔬菜攤位面積尺度1.6m*1.2 m=1.922-/m租金價格240 300 元/個面積權(quán)重50.76%肉類物本位面積尺度2m*1.6m=3.2 m2租金價格400 450 元/個面積權(quán)重15.55%水產(chǎn)攤位面積尺度4m*1.5 m=6 m2租金價格700 800 元/個面積權(quán)重3.38%面積尺度3.5m*3 m=10.5 m23.5m*2 m=7 m2租金價格7001000 元/個面積權(quán)

10、重30.31%（注：面積尺度不含公攤，公灘率約50%,所有面積均攤位臺面面積。該市場水果攤位正在改建中，由于禽蛋、豆制品和蔬菜攤位規(guī)格，租金相同，且禽蛋、豆制品所占比重較小，計入蔬菜攤位中）分析：萬年農(nóng)貿(mào)市場作為雙橋區(qū)域的重要的農(nóng)產(chǎn)品零售市場， 輻射半徑較大，周邊的小區(qū)的原 住戶、流動住戶都是該農(nóng)貿(mào)市場的有力支撐力量。綜觀該區(qū)域市場狀況，周邊分布的農(nóng)貿(mào)市場多達 5個，因此其排他性受到一定牽制，就近區(qū)域客戶是其市場的主要動力源。2.2、 蓮花綜合市場市場概況：沿襲傳統(tǒng)模式的農(nóng)貿(mào)市場。由大棚攤位和大棚內(nèi)的門市組成整個經(jīng)營區(qū)域。大棚歡迎閱讀攤位主營蔬菜、肉類、水果；圍合大棚的門市主營副食、日雜、糧油

11、、面食等。該市場作為蓮桂 路的大型綜合性菜市，擔負著整個區(qū)域的日常必須生活產(chǎn)品的消費。市場位置成都市錦江區(qū)蓮桂路規(guī)模體量31051tf市場租金及攤位劃分情況管理費用1020元/個消費群體海椒市區(qū)域小區(qū)住戶蔬菜攤位面積尺度2m*1.5m=3 m2租金價格300 350 元/個囿積權(quán)重45.25%肉類攤位面積尺度2m*0.7m=1.4 m2租金價格400 500 元/個面積權(quán)重25.36%水產(chǎn)攤位面積尺度3.5m*1.5 m=5.25 m2租金價格800 850 元/個面積權(quán)重4.21%水果攤位面積尺度3m*3 m=9 m22m*3 m=6 m2租金價格8001200 元/個面積權(quán)重6.12%面積

12、尺度3.5m*2 m=7 m24m*3 m=12 m2租金價格6001200 元/個回積權(quán)重19.06%（注：面積尺度不含公攤，公灘率約 50%,所有面積均攤位臺面面積。該市場水果攤位正在改建中，由于禽蛋、豆制品和蔬菜攤位規(guī)格，租金相同，且禽蛋、豆制品所占比重較小，計入蔬菜攤位中）分析:蓮花農(nóng)貿(mào)市場作為海椒市、蓮桂路的承載農(nóng)貿(mào)市場是區(qū)域繁榮度人流量很大的消費交易 區(qū)域，輻射半徑及外延較大。該市場出入口相分離，很好地實現(xiàn)了消費動線的引導。同時值得借鑒 的是該市場的肉類攤位將掛架與攤位結(jié)合，實現(xiàn)了空間的最大利用率。2. 3、蓮新農(nóng)貿(mào)市場|一/' /hW市場概況：作為由大棚攤位和大棚內(nèi)的門市

13、組成傳統(tǒng)性農(nóng)貿(mào)市場，該市場經(jīng)營業(yè)種多元程度 不高。大棚攤位主營蔬菜、肉類、水果；圍合大棚的門市主營日用百貨、日雜、糧油、水產(chǎn)。市場位置成都市錦江區(qū)蓮桂路規(guī)模體量14501tf市場租金及成爭位劃分情況管理費用含在租金內(nèi)消費群體蓮桂路區(qū)域住戶蔬菜攤位面積尺度2.1m*0.7m=1.47m2租金價格200元/個面積權(quán)重53.53%肉類攤位面積尺度1.8m*1m=1.8 m2租金價格500元/個面積權(quán)重21.11%水產(chǎn)攤位面積尺度3.5m*1.5 m=5.25 m2租金價格600 650 元/個面積權(quán)重2.82%水果攤位面積尺度2.4m*1 m=2.4 m2租金價格500元/個面積權(quán)重4.75%面積尺

14、度3m*3 m=9 m2租金價格600 700 元/個面積權(quán)重17.79%歡迎閱讀,3m*2 m=6 m2（注：面積尺度不含公攤，公灘率約 50%,所有面積均攤位臺面面積。該市場水果攤位正在改建中，由于禽蛋、豆制品和蔬菜攤位規(guī)格，租金相同，且禽蛋、豆制品所占比重較小，計入蔬菜中）分析：該市場由于位置地段商業(yè)氛圍及市場內(nèi)的整體布局等諸多因素制約，造成該市場的攤位及門市空置率比重相對于區(qū)域市場較高，在綜觀多重因素的認知上該市場存在著一定程度的硬傷， 但其相對低位的產(chǎn)品價格也是其存活的基石。2. 4、雙桂農(nóng)貿(mào)市場市場概況：該市場是區(qū)域市場中業(yè)種較為豐富齊全的農(nóng)貿(mào)市場，也是區(qū)域市場形成時間較長，輻射半

15、徑較廣，以低位價格吸引區(qū)域消費群體的市場，并且也是批零相結(jié)合的市場。但由于其處于新鴻基地塊的拆遷范圍，因此該市場的自營客戶將是本案的重點吸納對象。大棚攤位主營蔬菜、肉類、水果；圍合大棚的門市主營副食、日雜、鮮花、糧油、面食、水產(chǎn)、日用百貨等。特別說明：該市場急待拆遷，原有存在的除大棚周邊門市外，蔬菜、水果、肉類攤位規(guī)格較 為不統(tǒng)一，同時出于其急待拆遷的因素考慮租金價格只作為了解不進行市場數(shù)據(jù)羅列參照。分析：該農(nóng)貿(mào)市場的業(yè)種面積配比上蔬菜和糧油、干雜、面食、日用百貨攤位基本均衡，且該 市場承接了多數(shù)大規(guī)模農(nóng)貿(mào)市場的相關(guān)因子，在水產(chǎn)、低端日用生活品攤位上面積配比比重較大。經(jīng)營業(yè)種攤位面積尺度租金價

16、格面積權(quán)重3、區(qū)域售蔬菜攤位1. 54. 8 m2100230 元/個30. 15%罄農(nóng)貿(mào)市場及待售農(nóng)貿(mào)肉類攤位58 m2300500 元/個11. 98%市場3. 1、區(qū)域水產(chǎn)攤位1525 m28001200 元/個8. 51%售罄農(nóng)貿(mào)市場水果攤位4-5 m2200 300 元/個3. 77%天涯后農(nóng)貿(mào)巾. 總體概況：鮮花攤位1015 m2400 800 元/個2. 14%場日用生活品攤 位1525 m28001200 元/個13. 17%糧油、干雜、 面食攤位1525 m28001200 元/個30. 28%市場名稱：天涯石農(nóng)貿(mào)市場總體量：1500 m2總攤位：190個經(jīng)營業(yè)種：A區(qū)經(jīng)營業(yè)

17、種：蔬菜、肉類、干雜B區(qū)經(jīng)營業(yè)種：蔬菜、肉類、干雜、炒貨。C區(qū)經(jīng)營業(yè)種：水產(chǎn)品、豆制品D區(qū)經(jīng)營業(yè)種：面食、糧油、熟食經(jīng)營業(yè)種面積占比權(quán) 重租金價格尺寸比例蔬菜攤位41.03%450 500元2.2m*1.4m=3.08 m2肉類攤位16.25%700 1000元2.2m*2m=4.2 nf/2.6m*2m=5.2 m2干雜、炒貨攤位12.28%450 500元2.2m*1.4m=3.08 m23. 2、區(qū)域待售農(nóng)貿(mào)市場蔬菜攤位：以大開問、 小進深制京七彩空間項目介紹：七層建筑，2梯16戶?？傮w量 場體量約合 4000 m2,三到七層為小戶型，面積做代替數(shù)傳麴物威本醐讖便池，最大限國000擊空

18、M用光層為政府規(guī)劃新型農(nóng)貿(mào)市項目名稱層數(shù)總建筑面積農(nóng)貿(mào)市場建筑面 積住宅面積區(qū)間七彩空間79000 m24000 褶（1、2F）25-33 m225-33 m20歡迎閱讀面食、糧油、熟食攤 位15.24%700 1000元2.2m*1.4m=3.08/2.7m*2.6m=7 m2m2水產(chǎn)品攤位5.67%600元 700元2.4m*1.2m=2.88 m2豆制品攤位9.53%450 500元2.2m*1.4m=3.08 m2鮮花攤位門口過廊處700 900元3m*2.5m=7.5 m2（注：面積尺度不含公攤，公灘率約50%,所有面積均攤位臺面面積，該市場管理費用將由原來的19元/調(diào)升到38元/）

19、攤位分析：項目名 稱七彩空間農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)營業(yè) 種1F經(jīng)營業(yè)種干雜、炒貨、面食、糧油、熟食、水產(chǎn)品、鮮花2F經(jīng)營業(yè)種豆制品、蔬菜、肉類、豕禽、品牌農(nóng)廣品店銷售價 格攤位35萬，門巾915萬（由于未開盤預計價格）面積尺 度攤位4 28褶，門市1225 m2 （含有50淞攤）客戶蓄 積425位已辦理登記I11 二目標客 戶投資客預計開 盤分析：該樓盤緊鄰龍舟路、環(huán)路，處于蓮桂路與海椒市的交接點上，周遍居民小區(qū)眾多。但周邊1公里半徑內(nèi)已經(jīng)形成影響力的農(nóng)貿(mào)市場有近6個，因此市場消費分流及商氣形成可能也將形成挑戰(zhàn)。由此可以判斷相對投資客 作為主要目標群體的前期定位，有可能造成投資客戶在該區(qū)域市場壓力的環(huán)境中

20、產(chǎn)生置疑，造成其農(nóng)貿(mào)市場蓄水期 的拉長。歡迎閱讀4、外區(qū)域農(nóng)貿(mào)市場4. 1、城西農(nóng)貿(mào)市場雙楠農(nóng)貿(mào)市場市場名稱雙楠農(nóng)貿(mào)市場位置外雙楠市場概況一層室內(nèi)攤位，二層餐飲加室外大棚攤位門市，是一個界于 傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場和新型農(nóng)貿(mào)超市之間的農(nóng)貿(mào)市場。租金情況蔬菜攤位240280 元/月肉類攤位600700 元 / 月區(qū)域門市9001300 元/月管理費每月60元/攤位攤位面積攤位：8 1tf左右，門口1222 m2晉陽農(nóng)貿(mào)市場市場名稱晉陽農(nóng)貿(mào)市場位置成都武侯區(qū)晉陽 路市場概況傳統(tǒng)型農(nóng)貿(mào)市場，由大棚攤位和沿街門市名 域。大棚攤位主營小菜、肉類、漁類；圍1 副食、日雜、糧油等。印成整個經(jīng)營區(qū)- )大棚的門市主營租

21、金情況蔬菜攤位200260 元/月肉類攤位500600 元 /月區(qū)域ft門市1200-1800 元 /月管理費每月60元/攤位攤位面積攤位：8 1tf左右，門巾20 1tf4. 2、城南農(nóng)貿(mào)市場玉林農(nóng)貿(mào)市場市場名稱玉林農(nóng)貿(mào)市場1)"位置玉林小區(qū)玉林西 街市場概況新型立體農(nóng)貿(mào)市場，一層、二層為農(nóng)副產(chǎn)品，三層為社區(qū)配 套設(shè)施，經(jīng)營劃分：臨街門市+攤位+獨立商鋪，一層至二 層在市場內(nèi)中庭設(shè)置電動扶梯兩音B,提升了二層的經(jīng)營競爭 能力和商業(yè)價值。租金，情況蔬菜攤位450元/月肉類攤位7001200 元/月水果干雜攤位500600 元/月臨街門市月租金150220 元/褶管理費每月30元/攤位

22、攤位面積攤位：58裙左右,門巾：16 30 1tf歡迎閱讀三、項目定位策略1、項目SWOT分析1.1、 項目優(yōu)勢分析(1)、地段優(yōu)勢：本案位于大田坎街，處于蜀都花園配套社區(qū)商業(yè)，周邊林立居民居住小 區(qū)，同時周邊有已經(jīng)平整準備待建的新興居住小區(qū)聚集群，未來此區(qū)域周邊商業(yè)生活氣氛濃厚。(2)、規(guī)模優(yōu)勢：市場內(nèi)兩層商業(yè)面積約 3000 1tf，規(guī)模宏大，在牛市口區(qū)域首屈一指， 在吸引人流方面具有很強的吸力，容易形成商業(yè)聚集效應。(3)、規(guī)劃優(yōu)勢：本案在商業(yè)規(guī)劃上具有一定優(yōu)勢，遵循商業(yè)的基本規(guī)律，最大限度地挖 掘本案的商業(yè)價值，吸引及引導人流，聚集人氣。(4)、交通優(yōu)勢：項目臨近雙橋、海椒市、東大街，

23、牛市口、水碾河，交通便利，商業(yè)輻 射區(qū)域廣。(5)前景優(yōu)勢：本案代表了成都農(nóng)貿(mào)市場發(fā)展的新方向，是牛市口農(nóng)貿(mào)市場唯一的室內(nèi) 農(nóng)貿(mào)市場，制高點唯一性表現(xiàn)明顯，未來前景優(yōu)勢很明顯。1.2、 項目劣勢分析(1)、項目位于大田坎街，蜀都花園后門，目前商業(yè)氛圍人流量還處在培育發(fā)展展望階段， 目前商業(yè)價值還基本停留在初始值階段。(2)、市場的繁榮需要時間、周邊成熟的配套及穩(wěn)定消費群體蘊育需要人流支撐，目前本 案以上條件尚不具備。要形成商圈需一定時間。(3)、本案商業(yè)體量對于區(qū)域板塊現(xiàn)狀來說相對較大，在目前情況下要迅速去化有一定的 難度。(4)、本案在規(guī)劃農(nóng)貿(mào)市場的攤位上，由于整體標準層較為不規(guī)整，對劃分攤

24、位形成一定 程度的制約。1.3、 項目機會點分析(1)、時機好：目前牛市口還未形成一個標準示范性的室內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場，且周邊商販多分散經(jīng) 營，已有農(nóng)貿(mào)市場業(yè)種較為單一輻射半徑較小。因此本案作為牛市口商圈的一個大型、 經(jīng)營品種齊全的商業(yè)物業(yè)，正好填補了這一市場空白。(2)、政府支持：在成都規(guī)?；?、標準經(jīng)營管理性的農(nóng)貿(mào)市場是政府“菜籃子”工程的主要 扶持對象。從總體上看，本案具備了政策優(yōu)勢、區(qū)位優(yōu)勢、定位優(yōu)勢、市場優(yōu)勢等諸多優(yōu)勢，在具 體的營銷策略方面政府支持將起到不可替代的作用。(3)消費支撐：蜀都花園10000多人的消費量，周邊小區(qū)及即將建設(shè)的小區(qū)聚集群落，者B 將成為本案的有效支撐力量，一旦需求激

25、發(fā)，商業(yè)市場價值潛力無限。1.4、 項目威脅點分析(1)、建設(shè)期影響：鑒于農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)營的特殊性，本案目前雖已完成內(nèi)外裝，但農(nóng)貿(mào)市場 的標準化整改還需要一定時間，將對本案的推廣銷售帶來一定的影響。(2)、競爭威脅：目前本案的競爭對手為同片區(qū)的“七彩空間”、及大城小居農(nóng)貿(mào)市場，市 場放量較大，市場競爭激烈，從而導致潛在客源分流。(3)、大型超市賣場威脅：周邊家樂福、北京華聯(lián)動等大型賣場較低的市場價格，豐富的 農(nóng)產(chǎn)品消費業(yè)種都是區(qū)域商家和投資客所擔心的核心問題。對策(1)、突出本案市場的地理位置，結(jié)合本案蜀都花園的商業(yè)生活配套及牛市口唯一的標準化 室內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場，以牛市口雙橋子”黃金商圈的商業(yè)制高點”

26、來提升市場的商業(yè)價值，進行良好的前歡迎閱讀景描述與未來發(fā)展預期的闡述；(2)、突出市場的規(guī)模環(huán)境，準確定位市場的經(jīng)營品種、經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營規(guī)模，提出全新的經(jīng)營理念；(3)、突出市場的區(qū)位與交通優(yōu)勢，以“牛市口、雙橋子、東大街三條黃金干道匯聚點”定 義市場的交通環(huán)境；(4)、在工商、稅收等方面盡可能多的爭取政府更多的支持， 爭取讓政府以公告形式書面發(fā) 布對市場的支持；(5)突出本案政企共建的公益優(yōu)勢，利用政府的影響力來拱托出本案良好的形象：(6)、合理的業(yè)態(tài)定位和經(jīng)營分區(qū)規(guī)劃；(7)、制訂無理由退鋪，120年代租代管的銷售策略性傳播效應，消除客戶的遺留投資自 營心理障礙。(8)、制訂能確保市場興旺

27、、持續(xù)經(jīng)營的市場經(jīng)營措施。(9)、突出農(nóng)貿(mào)市場菜品的新鮮、種類的多元、經(jīng)營的特色及核心競爭價值，為客戶樹立與 周邊超級大賣場競爭的信心。2、項目市場定位本案定位為以大型農(nóng)貿(mào)市場為龍頭、集蔬菜、水產(chǎn)、禽肉、鮮花、豆制品、干雜為一體的 新型室內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場項目。它不僅具有超強的使用功能，而且具備了較強的前瞻性，能對各種業(yè)態(tài)進 行的良好組合，形成優(yōu)勢互補的經(jīng)營態(tài)勢，實現(xiàn)市場的雙贏！我們不僅要實現(xiàn)市場的旺銷，還要力 爭使其成為成都同類項目的一個新亮點！為此作出以下定位：層次定位：面向普通大眾目標消費群體適應其消費習性的中低端農(nóng)貿(mào)市場空間定位：以蜀都花園為圓心向外輻射半徑 2公里內(nèi)小區(qū)為主要消費圈層1.5、

28、 業(yè)態(tài)定位i 產(chǎn) J F 1 I, I /之7 I .農(nóng)貿(mào)市場周邊業(yè)態(tài)是比其他商業(yè)業(yè)態(tài)模式更為復雜的商業(yè)業(yè)態(tài)，具有眾多其它商業(yè)業(yè)態(tài)所不 具有的特征，故而在業(yè)態(tài)定位上極難將其定位準確。我司經(jīng)過長期對農(nóng)貿(mào)市場的經(jīng)營環(huán)境、業(yè)態(tài)規(guī) 模進行深入的調(diào)研與分析，總結(jié)我司以往的操盤經(jīng)驗，在理論與實踐相結(jié)合的基礎(chǔ)上，分析農(nóng)貿(mào)市 場業(yè)態(tài)的特性與特性，探討出可供本案實施的最佳業(yè)態(tài)定位方案：I I2.1、 農(nóng)貿(mào)市場業(yè)態(tài)的特征通過長期對農(nóng)貿(mào)市場業(yè)態(tài)的關(guān)注、調(diào)研與分析，對農(nóng)貿(mào)市場周邊業(yè)態(tài)的經(jīng)營狀況提出以下特 性，以作為本案業(yè)態(tài)定位的參照：1 .多樣性：農(nóng)貿(mào)市場周邊業(yè)態(tài)的分布極不規(guī)律，涉及便利店、洗車、餐飲、美容美發(fā)等5個

29、品種，整體較為單一，呈現(xiàn)檔次較低。所以在定位上要謹慎而行，若在業(yè)態(tài)定位上出現(xiàn)偏差，則于項目的 銷售的開展將是有害而無益的。2 .廉價性：農(nóng)貿(mào)市場周邊業(yè)態(tài)經(jīng)營銷售的多為一些較為價格低廉的產(chǎn)品，商品總價不高，相對更注重實惠。3 .隨意性：農(nóng)貿(mào)市場周邊業(yè)態(tài)消費客戶的購買行為具有很強的隨意性，有一部分是蜀都花園近鄰棟數(shù)業(yè)主就近消費的零星行為，一部分是周邊小區(qū)住戶的日常就近消費。4 .便利性：農(nóng)貿(mào)市場周邊業(yè)態(tài)在經(jīng)營銷售的貨品上具有方便、快速的特征，與上述的隨意性相伴而歡迎閱讀生的是其極強的便利性。3、本項目農(nóng)貿(mào)市場業(yè)態(tài)定位：考慮到周邊農(nóng)貿(mào)市場所經(jīng)營的業(yè)種，參照成都2層體量的農(nóng)貿(mào)市場業(yè)態(tài)布局，考量到周邊人

30、群的消費習性和慣性消費特征作出以下定位：經(jīng)營業(yè)種1F業(yè)種業(yè)種所占1F權(quán)重水產(chǎn)品可利用物業(yè)用房進行基礎(chǔ)支撐面食、糧油、熟食、凈菜40%水果15%冷凍禽類15%干雜、炒貨20%鮮花5%1F業(yè)種蔬菜60%同奧30%豆制品10%4、項目客戶定位I考慮到農(nóng)貿(mào)市場的商業(yè)培育、市場相關(guān)因素及銷售節(jié)奏把握等諸多因子，項目客戶定位為:主要目標客戶自營性客戶輔助目標客戶投資性客戶戰(zhàn)略分析：利用自營性客戶進行對農(nóng)貿(mào)市場的整體拉動， 將整個市場的商業(yè)經(jīng)營氛圍先期培育 起來，這樣能對投資性客戶有較直觀的需求刺激，最終完成既定目標任務。個體分析：主要目標客戶 自營性客戶這一目標客戶群的主體是農(nóng)產(chǎn)品批零商販， 其資金主要押

31、在周轉(zhuǎn)資金上，一般租用商鋪或 者攤位。他們由于長期經(jīng)營農(nóng)產(chǎn)品批零業(yè)務，對專業(yè)市場的功能、管理、格外重視，市場商氣和客 流量是其購買的主要動因。同時他們大多出身農(nóng)民，文化層次不高，信任政府背景，購買行為較易受到意見領(lǐng)袖的影響，表現(xiàn)出從眾效應，較易受到證詞影響。輔助目標群一一投資買家分析這一目標群以中小投資者為主，青睞中低價位的商業(yè)投資。由于項目區(qū)位因素，這一類型客戶首先集中于蜀都花園業(yè)主及周邊小區(qū)的業(yè)主。這些人以投資做為財富積累的方式， 賺取租金投資收益，或期待攤位升值后轉(zhuǎn)手出讓賺取中間差價， 購買精明，格外看重專業(yè)市場的發(fā)展前景和升值 潛力，性價比是決定其購買的主要動因。 客戶生態(tài)鏈分析：終端消費群體一一項目經(jīng)營商家一一項目經(jīng)營權(quán)業(yè)主歡迎閱讀終端消費群體：項目區(qū)域內(nèi)的居住人群項目區(qū)域輻射半徑內(nèi)的消費人群項目區(qū)域內(nèi)涉及的餐飲商業(yè)體項目經(jīng)營商家：即將拆除的雙桂農(nóng)貿(mào)市場的經(jīng)營商家及對現(xiàn)運營市場不太；專業(yè)投資農(nóng)貿(mào)市場的區(qū)域經(jīng)營者；泛成都市區(qū)域內(nèi)的農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)營者；經(jīng)營權(quán)業(yè)主：專業(yè)投資農(nóng)貿(mào)市場的區(qū)域投資者；泛成都