淺析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)管理

1、淺析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)管理摘要:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要走向成熟，在逆境中尋求穩(wěn)健發(fā)展，合理的稅務(wù)管理必不可少。稅務(wù)成本是房地產(chǎn)企業(yè)三大成本之一。房地產(chǎn)企業(yè)常用一些避稅措施減輕稅務(wù)壓力。加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理，有效控制房地產(chǎn)企業(yè)的納稅風(fēng)險(xiǎn)，減少納稅壓力是增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力的有效途徑之一。關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè) 稅務(wù)管理 避稅措施 涉稅管理我國(guó)的經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的成長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)近二十幾年的發(fā)展已經(jīng)較為成熟，追逐暴利的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化，就必須不斷提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平，降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本。有效的稅務(wù)管理能夠優(yōu)化資源配置、降低稅負(fù)、防范納稅風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)獲利能力，提升企業(yè)的綜合實(shí)力，

2、從而推動(dòng)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅務(wù)管理工作尤其重要。一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的原理及現(xiàn)狀企業(yè)稅務(wù)管理是企業(yè)在遵守國(guó)家稅法，不損害國(guó)家利益的前提下，充分利用稅收法規(guī)所提供的包括減免稅在內(nèi)的一切優(yōu)惠政策，達(dá)到少繳稅款或遞延繳納稅款，從而降低稅收成本、實(shí)現(xiàn)稅收成本最小化的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)，是一種合理、合法的納稅、節(jié)稅行為。從國(guó)稅發(fā)200383號(hào)、國(guó)稅發(fā)200631號(hào)到新企業(yè)所得稅法實(shí)施后的國(guó)稅發(fā)200931號(hào)、國(guó)稅函2009342號(hào)、國(guó)稅函2010201號(hào)文件等所得稅政策，以及1993開(kāi)征、2006年從嚴(yán)征管的土地增值稅政策，這一系列為房地產(chǎn)企業(yè)量體裁衣的政策，讓諸多房地產(chǎn)企業(yè)“財(cái)富

3、巨人，納稅侏儒”的“形象”成為歷史。稅收成本平均達(dá)房產(chǎn)銷(xiāo)售收入的17%。稅收成本成為房地產(chǎn)企業(yè)除土地成本、建安成本之外的第三大成本。有些地方房地產(chǎn)業(yè)的稅收占到了地方財(cái)政收入的20%以上，個(gè)別地方達(dá)到40%。房地產(chǎn)業(yè)成為地方財(cái)政的重要支柱，多年來(lái)都被列為稅收專項(xiàng)檢查對(duì)象。新國(guó)十條、限購(gòu)、限貸、限外等一系列的調(diào)控施壓，2012年3月住建部重申房地產(chǎn)調(diào)控絕不會(huì)松動(dòng)，嚴(yán)控地方微調(diào)，房地產(chǎn)企業(yè)面臨更嚴(yán)峻的考驗(yàn)。另外，很多老總對(duì)企業(yè)稅收管理的重視程度不夠，大多數(shù)企業(yè)都是由財(cái)務(wù)人員兼做辦稅人員。有的認(rèn)為只要跟稅務(wù)部門(mén)搞好關(guān)系，就能應(yīng)付企業(yè)的稅收問(wèn)題。在一些大型企業(yè)，由于部門(mén)之間、崗位之間缺乏有效溝通，致使有

4、些業(yè)務(wù)發(fā)生時(shí)，企業(yè)的稅務(wù)人員并不知道，無(wú)法進(jìn)行涉稅分析與納稅管理，加之具體辦理業(yè)務(wù)的人員對(duì)稅收政策不一定能掌握到位，使應(yīng)稅事項(xiàng)不能及時(shí)有效地處置，給企業(yè)帶來(lái)涉稅風(fēng)險(xiǎn)。因此，進(jìn)行有效的稅務(wù)管理，合理控制稅收成本，對(duì)降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本尤其重要。二、房地產(chǎn)企業(yè)常用的避稅措施房地產(chǎn)企業(yè)相對(duì)繁重的稅負(fù)，促使房地產(chǎn)企業(yè)不斷尋求避稅措施，常用的避稅措施是建立很多避稅鏈公司，財(cái)務(wù)可能都在一個(gè)辦公室，有的形成八大公司共聚一堂。利用關(guān)聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)移利潤(rùn)。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也在向集團(tuán)化方向發(fā)展，有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展到一定程度后，利用建安公司、銷(xiāo)售公司、物業(yè)公司等關(guān)聯(lián)企業(yè)來(lái)轉(zhuǎn)移利潤(rùn)，達(dá)到少繳企業(yè)所得稅的目的，即

5、利用自己的親戚朋友注冊(cè)成立一些相應(yīng)的建筑安裝公司、銷(xiāo)售公司、物業(yè)管理公司，使其成為控股公司或全資公司，然后將開(kāi)發(fā)商品房的建安工程交由關(guān)聯(lián)的建筑公司承建；將房地產(chǎn)的銷(xiāo)售業(yè)務(wù)分離出去，經(jīng)營(yíng)其房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的代理銷(xiāo)售業(yè)務(wù)、廣告業(yè)務(wù)等。這些關(guān)聯(lián)企業(yè)通過(guò)訂立各種假合同等手段，相互調(diào)控收入及利潤(rùn)，以達(dá)到少繳稅款的目的。綜合起來(lái)，就是以下幾種方式：(1)利用關(guān)聯(lián)建筑公司多開(kāi)發(fā)票，加大成本。同時(shí)資金回流，避免個(gè)人所得稅。(2)在國(guó)內(nèi)設(shè)立咨詢公司、設(shè)計(jì)公司、綠化公司多列費(fèi)用。(3)在國(guó)外設(shè)立設(shè)計(jì)公司加大成本，尤其是香港等地。(4)設(shè)立關(guān)聯(lián)的新辦商業(yè)企業(yè)，運(yùn)用甲方供材以加大成本。(5)設(shè)立關(guān)聯(lián)的裝飾公司，銷(xiāo)售精裝修

6、房的籌劃。(6)設(shè)立關(guān)聯(lián)的代理公司，進(jìn)行流程再造。(7)設(shè)立銷(xiāo)售公司，分解收入，降低增值率。企業(yè)與關(guān)聯(lián)方之間的業(yè)務(wù)往來(lái)，不符合獨(dú)立原則而減少企業(yè)或者關(guān)聯(lián)方應(yīng)納稅所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整。稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門(mén)頌的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定開(kāi)發(fā)成本的單位面積成本標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)審核目前集團(tuán)內(nèi)關(guān)聯(lián)交易定價(jià)政策、改善不合理的地方，并以此制定合理的收費(fèi)，同時(shí)根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定準(zhǔn)備相關(guān)證明文件。我們一定要注意逃稅和稅務(wù)籌劃的界限問(wèn)題，合理、合法的稅務(wù)籌劃和稅務(wù)管理才是有效的。三、房地產(chǎn)企業(yè)涉稅管理房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)事項(xiàng)始終貫穿于土地

7、取得、立項(xiàng)、建設(shè)、銷(xiāo)售、出租、項(xiàng)目清算等各環(huán)節(jié)之中。房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅費(fèi)主要有十種：營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、契稅、印花稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。本文淺要地分析房地產(chǎn)企業(yè)的幾項(xiàng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)涉及稅務(wù)處理。(一)代收款項(xiàng)的稅務(wù)處理1、營(yíng)業(yè)稅根據(jù)營(yíng)業(yè)稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，營(yíng)業(yè)額為向購(gòu)買(mǎi)方收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，包括收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤(rùn)、違約金、延期付款利息、罰息、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，但不包括符合條件代為收取的政府性基金或行政事業(yè)性收費(fèi)。準(zhǔn)確區(qū)分代收代付費(fèi)用是否納

8、稅，可以從三個(gè)方面理解：(1)只有政府基金或行政事業(yè)性收費(fèi)不納稅。如維修基金（國(guó)稅發(fā)200469號(hào)）、印花稅、契稅、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、工本費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)（國(guó)稅函200920號(hào)）等。這些費(fèi)用在往來(lái)科目中核算，并且能夠取得帶客戶名稱的票據(jù)。不構(gòu)成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的收入，也不構(gòu)成成本、費(fèi)用。不屬于政府性基金或行政事業(yè)性收費(fèi)的項(xiàng)目或者原屬于行政事業(yè)性收費(fèi)現(xiàn)在屬于經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)的項(xiàng)目，即便房地產(chǎn)企業(yè)代收代付沒(méi)有任何差價(jià)，也要計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。(2)只有取得財(cái)政票據(jù)才能不納稅。對(duì)于原屬于政府性基金或行政事業(yè)性收費(fèi)，如有線電視初裝費(fèi)、管道燃?xì)獬跹b費(fèi)等，現(xiàn)在屬于經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)項(xiàng)目，不能取得財(cái)政票據(jù)，要計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。(3)要區(qū)

9、分計(jì)入成本核算還是往來(lái)核算。計(jì)入成本核算的對(duì)應(yīng)的收入，應(yīng)計(jì)算納稅。2、企業(yè)所得稅根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法（國(guó)稅發(fā)200931號(hào)）規(guī)定，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入的范圍為銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。是否將代收費(fèi)用納入所得稅收入，要根據(jù)開(kāi)發(fā)商是否對(duì)代收費(fèi)用開(kāi)票或是否納入房?jī)r(jià)內(nèi)而定。有關(guān)部門(mén)對(duì)開(kāi)發(fā)商開(kāi)票，開(kāi)發(fā)商對(duì)業(yè)主開(kāi)票，或者開(kāi)發(fā)商在賬目上體現(xiàn)利潤(rùn)差價(jià)，這種情況下，收取的代收費(fèi)用要記作收入，當(dāng)向有關(guān)部門(mén)繳納時(shí)，可以作為成本費(fèi)用扣除。代收費(fèi)用無(wú)論是否作為收入，都不影響所得稅，只是因?yàn)樗枚愵A(yù)繳和清算的時(shí)間差而影響了所得稅的利息。但如果代收費(fèi)用納入收入，則

10、可作為三項(xiàng)費(fèi)用的扣除基數(shù)。3、土地增值稅對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，可以根據(jù)代收費(fèi)用是否計(jì)入房?jī)r(jià)和是否作為轉(zhuǎn)讓收入，確定是否扣除。如果代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)向購(gòu)買(mǎi)方一并收取，則可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅。相應(yīng)的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，代收費(fèi)用可以扣除，但不得作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)。如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)外單獨(dú)收取，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入征稅。相應(yīng)地，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，代收費(fèi)用就不得在收入中扣除。本人傾向于不將代收款項(xiàng)作為收入，不去考慮企業(yè)所得稅費(fèi)用基數(shù)問(wèn)題，以避免麻煩，可考慮將代收款項(xiàng)轉(zhuǎn)換成代理業(yè)務(wù)。對(duì)于代理業(yè)，除特殊規(guī)定之外，僅

11、就納稅人取得代理服務(wù)收入全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅，其計(jì)稅營(yíng)業(yè)額并不包括納稅人代理其他單位或者個(gè)人收取的款項(xiàng)本身。就目前而言，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所代理的收費(fèi)項(xiàng)目基本上是無(wú)償?shù)?，不用繳納營(yíng)業(yè)稅。此方案可以降低包括營(yíng)業(yè)稅及附加、印花稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅在內(nèi)的整體稅收負(fù)擔(dān)。(二)租金收入的稅務(wù)處理租金收入按現(xiàn)行規(guī)定，都是采用收付實(shí)現(xiàn)制。我們所稱的“收付實(shí)現(xiàn)制”并非是實(shí)際收到錢(qián)，而是合同上規(guī)定的收款日期，體現(xiàn)了納稅必要資金的原則。收過(guò)租金的人都知道，12%的房產(chǎn)稅是較重的。交完5%營(yíng)業(yè)稅、12%房地產(chǎn)稅等后所剩無(wú)幾。若將租金分解成三部分，即房租、場(chǎng)地租賃費(fèi)、設(shè)備租賃費(fèi)，并重新和客戶簽訂合同，則

12、只對(duì)房租交房產(chǎn)稅。另外，還有三種規(guī)避房產(chǎn)稅的常見(jiàn)方式：變出租為轉(zhuǎn)租，架設(shè)中間公司；變出租為收取管理費(fèi)，分解租金收入為租金和管理費(fèi)；變出租為承包。(三)購(gòu)房?jī)?yōu)惠的稅務(wù)處理(1)企業(yè)以買(mǎi)一贈(zèng)一方式組合銷(xiāo)售本企業(yè)產(chǎn)品的，不屬于捐贈(zèng)，應(yīng)將總的銷(xiāo)售金額按各項(xiàng)商品的公允價(jià)值的比例來(lái)分?jǐn)偞_認(rèn)各項(xiàng)的銷(xiāo)售收入。比如：購(gòu)房送車(chē)位。一套住房公允價(jià)值為150萬(wàn)，送一個(gè)車(chē)位公允價(jià)值為15萬(wàn)元，共收房款150萬(wàn)元。贈(zèng)送的車(chē)位不應(yīng)當(dāng)作為捐贈(zèng)處理，應(yīng)按公允價(jià)值的比例分?jǐn)偞_認(rèn)收入，則住房銷(xiāo)售收入為150×150/165=136.36萬(wàn)元，車(chē)位的銷(xiāo)售收入為150×15/165=13.64萬(wàn)元，同時(shí)按此金額分簽

13、購(gòu)房合同。這樣，對(duì)客戶而言，實(shí)際支付150萬(wàn)元，與買(mǎi)房送車(chē)位的效果是一樣的。對(duì)于企業(yè)而言，贈(zèng)送行為變?yōu)檎劭垆N(xiāo)售，只要按150萬(wàn)元計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅即可。(2)購(gòu)房送物業(yè)管理費(fèi)：由于房地產(chǎn)企業(yè)與物業(yè)公司是兩個(gè)獨(dú)立法人，獨(dú)立核算。購(gòu)房贈(zèng)送物業(yè)服務(wù)費(fèi)事實(shí)上就是由開(kāi)發(fā)商代業(yè)主向物業(yè)公司支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，記帳時(shí)作為營(yíng)業(yè)費(fèi)用?？梢赞D(zhuǎn)變一下方案，開(kāi)發(fā)商收取減除贈(zèng)送物業(yè)服務(wù)費(fèi)后的房款，贈(zèng)送的物業(yè)服務(wù)費(fèi)直接收物業(yè)公司收取。(四)利息的稅務(wù)處理房地產(chǎn)企業(yè)資金不足時(shí)，除向銀行進(jìn)行項(xiàng)目抵押貸款外，常向關(guān)聯(lián)方融資。按利息的方向劃分：分兩個(gè)層次，一是企業(yè)收取的資金占用費(fèi)，如何納稅；二是企業(yè)支付的利息費(fèi)用，如何在稅前扣除。1、利

14、息收入(1)印花稅。根據(jù)中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例的規(guī)定，“借款合同”是指銀行或其他金融機(jī)構(gòu)與借款人之間簽訂的借款合同（不包括銀行同業(yè)拆借合同）。因此非金融機(jī)構(gòu)之間的借款合同不需要繳納印花稅。(2)營(yíng)業(yè)稅。根據(jù)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，即書(shū)面合同確定的付款日期的當(dāng)天；未簽訂書(shū)面合同或者書(shū)面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅行為完成的當(dāng)天。(3)企業(yè)所得稅。根據(jù)企業(yè)所得稅法的規(guī)定，存款利息、貸款利息、債券利息、欠款利息等收入都應(yīng)繳納企業(yè)所得稅。關(guān)聯(lián)方的無(wú)償貸款，要被納稅調(diào)整，追繳稅款。廣州寶潔公司自1993年以來(lái)一直享有全國(guó)輕工行業(yè)向國(guó)家上繳稅額最多的企業(yè)的名號(hào)。該公司1997年1月1日至2001年12月31日期間，利用超額預(yù)付貨款及費(fèi)用的方式向關(guān)聯(lián)方提供巨額無(wú)息融資，即不做納稅申報(bào)，也不做納稅調(diào)整。這家繳稅大戶，在2003年上半年，因被查出漏報(bào)應(yīng)納稅所得額共計(jì)5.96億元，補(bǔ)繳了企業(yè)所得稅8149萬(wàn)元。這是至2003年以來(lái)廣州市反避稅調(diào)整單個(gè)案件補(bǔ)繳稅額最大的案例。2、利息支出根據(jù)企業(yè)所得稅法的規(guī)定，