淺析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)管理

1、淺析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)管理摘要:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要走向成熟，在逆境中尋求穩(wěn)健發(fā)展，合理的稅務(wù)管理必不可少。稅務(wù)成本是房地產(chǎn)企業(yè)三大成本之一。房地產(chǎn)企業(yè)常用一些避稅措施減輕稅務(wù)壓力。加強房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理，有效控制房地產(chǎn)企業(yè)的納稅風險，減少納稅壓力是增強企業(yè)競爭能力的有效途徑之一。關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè) 稅務(wù)管理 避稅措施 涉稅管理我國的經(jīng)濟高速發(fā)展帶動了房地產(chǎn)業(yè)的成長，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近二十幾年的發(fā)展已經(jīng)較為成熟，追逐暴利的時代已經(jīng)過去了，為實現(xiàn)企業(yè)價值最大化，就必須不斷提高企業(yè)經(jīng)營管理水平，降低企業(yè)經(jīng)營成本。有效的稅務(wù)管理能夠優(yōu)化資源配置、降低稅負、防范納稅風險，提高企業(yè)獲利能力，提升企業(yè)的綜合實力，

2、從而推動企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。因此，加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)管理工作尤其重要。一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的原理及現(xiàn)狀企業(yè)稅務(wù)管理是企業(yè)在遵守國家稅法，不損害國家利益的前提下，充分利用稅收法規(guī)所提供的包括減免稅在內(nèi)的一切優(yōu)惠政策，達到少繳稅款或遞延繳納稅款，從而降低稅收成本、實現(xiàn)稅收成本最小化的經(jīng)營管理活動，是一種合理、合法的納稅、節(jié)稅行為。從國稅發(fā)200383號、國稅發(fā)200631號到新企業(yè)所得稅法實施后的國稅發(fā)200931號、國稅函2009342號、國稅函2010201號文件等所得稅政策，以及1993開征、2006年從嚴征管的土地增值稅政策，這一系列為房地產(chǎn)企業(yè)量體裁衣的政策，讓諸多房地產(chǎn)企業(yè)“財富

3、巨人，納稅侏儒”的“形象”成為歷史。稅收成本平均達房產(chǎn)銷售收入的17%。稅收成本成為房地產(chǎn)企業(yè)除土地成本、建安成本之外的第三大成本。有些地方房地產(chǎn)業(yè)的稅收占到了地方財政收入的20%以上，個別地方達到40%。房地產(chǎn)業(yè)成為地方財政的重要支柱，多年來都被列為稅收專項檢查對象。新國十條、限購、限貸、限外等一系列的調(diào)控施壓，2012年3月住建部重申房地產(chǎn)調(diào)控絕不會松動，嚴控地方微調(diào)，房地產(chǎn)企業(yè)面臨更嚴峻的考驗。另外，很多老總對企業(yè)稅收管理的重視程度不夠，大多數(shù)企業(yè)都是由財務(wù)人員兼做辦稅人員。有的認為只要跟稅務(wù)部門搞好關(guān)系，就能應(yīng)付企業(yè)的稅收問題。在一些大型企業(yè)，由于部門之間、崗位之間缺乏有效溝通，致使有

4、些業(yè)務(wù)發(fā)生時，企業(yè)的稅務(wù)人員并不知道，無法進行涉稅分析與納稅管理，加之具體辦理業(yè)務(wù)的人員對稅收政策不一定能掌握到位，使應(yīng)稅事項不能及時有效地處置，給企業(yè)帶來涉稅風險。因此，進行有效的稅務(wù)管理，合理控制稅收成本，對降低企業(yè)運營成本尤其重要。二、房地產(chǎn)企業(yè)常用的避稅措施房地產(chǎn)企業(yè)相對繁重的稅負，促使房地產(chǎn)企業(yè)不斷尋求避稅措施，常用的避稅措施是建立很多避稅鏈公司，財務(wù)可能都在一個辦公室，有的形成八大公司共聚一堂。利用關(guān)聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)移利潤。隨著經(jīng)濟發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也在向集團化方向發(fā)展，有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展到一定程度后，利用建安公司、銷售公司、物業(yè)公司等關(guān)聯(lián)企業(yè)來轉(zhuǎn)移利潤，達到少繳企業(yè)所得稅的目的，即

5、利用自己的親戚朋友注冊成立一些相應(yīng)的建筑安裝公司、銷售公司、物業(yè)管理公司，使其成為控股公司或全資公司，然后將開發(fā)商品房的建安工程交由關(guān)聯(lián)的建筑公司承建；將房地產(chǎn)的銷售業(yè)務(wù)分離出去，經(jīng)營其房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的代理銷售業(yè)務(wù)、廣告業(yè)務(wù)等。這些關(guān)聯(lián)企業(yè)通過訂立各種假合同等手段，相互調(diào)控收入及利潤，以達到少繳稅款的目的。綜合起來，就是以下幾種方式：(1)利用關(guān)聯(lián)建筑公司多開發(fā)票，加大成本。同時資金回流，避免個人所得稅。(2)在國內(nèi)設(shè)立咨詢公司、設(shè)計公司、綠化公司多列費用。(3)在國外設(shè)立設(shè)計公司加大成本，尤其是香港等地。(4)設(shè)立關(guān)聯(lián)的新辦商業(yè)企業(yè)，運用甲方供材以加大成本。(5)設(shè)立關(guān)聯(lián)的裝飾公司，銷售精裝修

6、房的籌劃。(6)設(shè)立關(guān)聯(lián)的代理公司，進行流程再造。(7)設(shè)立銷售公司，分解收入，降低增值率。企業(yè)與關(guān)聯(lián)方之間的業(yè)務(wù)往來，不符合獨立原則而減少企業(yè)或者關(guān)聯(lián)方應(yīng)納稅所得額的，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整。稅務(wù)機關(guān)可參照當?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門頌的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定開發(fā)成本的單位面積成本標準，并據(jù)以計算扣除。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)審核目前集團內(nèi)關(guān)聯(lián)交易定價政策、改善不合理的地方，并以此制定合理的收費，同時根據(jù)稅務(wù)機關(guān)規(guī)定準備相關(guān)證明文件。我們一定要注意逃稅和稅務(wù)籌劃的界限問題，合理、合法的稅務(wù)籌劃和稅務(wù)管理才是有效的。三、房地產(chǎn)企業(yè)涉稅管理房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)事項始終貫穿于土地

7、取得、立項、建設(shè)、銷售、出租、項目清算等各環(huán)節(jié)之中。房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅費主要有十種：營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、土地增值稅、契稅、印花稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。本文淺要地分析房地產(chǎn)企業(yè)的幾項經(jīng)營業(yè)務(wù)涉及稅務(wù)處理。(一)代收款項的稅務(wù)處理1、營業(yè)稅根據(jù)營業(yè)稅暫行條例及其實施細則的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，營業(yè)額為向購買方收取的全部價款和價外費用，包括收取的手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、違約金、延期付款利息、罰息、代收款項、代墊款項及其他各種性質(zhì)的價外收費，但不包括符合條件代為收取的政府性基金或行政事業(yè)性收費。準確區(qū)分代收代付費用是否納

8、稅，可以從三個方面理解：(1)只有政府基金或行政事業(yè)性收費不納稅。如維修基金（國稅發(fā)200469號）、印花稅、契稅、產(chǎn)權(quán)登記費、工本費、拆遷補償費（國稅函200920號）等。這些費用在往來科目中核算，并且能夠取得帶客戶名稱的票據(jù)。不構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入，也不構(gòu)成成本、費用。不屬于政府性基金或行政事業(yè)性收費的項目或者原屬于行政事業(yè)性收費現(xiàn)在屬于經(jīng)營性收費的項目，即便房地產(chǎn)企業(yè)代收代付沒有任何差價，也要計算繳納營業(yè)稅。(2)只有取得財政票據(jù)才能不納稅。對于原屬于政府性基金或行政事業(yè)性收費，如有線電視初裝費、管道燃氣初裝費等，現(xiàn)在屬于經(jīng)營性收費項目，不能取得財政票據(jù)，要計算繳納營業(yè)稅。(3)要區(qū)

9、分計入成本核算還是往來核算。計入成本核算的對應(yīng)的收入，應(yīng)計算納稅。2、企業(yè)所得稅根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法（國稅發(fā)200931號）規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。是否將代收費用納入所得稅收入，要根據(jù)開發(fā)商是否對代收費用開票或是否納入房價內(nèi)而定。有關(guān)部門對開發(fā)商開票，開發(fā)商對業(yè)主開票，或者開發(fā)商在賬目上體現(xiàn)利潤差價，這種情況下，收取的代收費用要記作收入，當向有關(guān)部門繳納時，可以作為成本費用扣除。代收費用無論是否作為收入，都不影響所得稅，只是因為所得稅預(yù)繳和清算的時間差而影響了所得稅的利息。但如果代收費用納入收入，則

10、可作為三項費用的扣除基數(shù)。3、土地增值稅對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，可以根據(jù)代收費用是否計入房價和是否作為轉(zhuǎn)讓收入，確定是否扣除。如果代收費用計入房價向購買方一并收取，則可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅。相應(yīng)的，在計算扣除項目金額時，代收費用可以扣除，但不得作為加計20%扣除的基數(shù)。如果代收費用未計入房價中，而是在房價外單獨收取，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入征稅。相應(yīng)地，在計算扣除項目金額時，代收費用就不得在收入中扣除。本人傾向于不將代收款項作為收入，不去考慮企業(yè)所得稅費用基數(shù)問題，以避免麻煩，可考慮將代收款項轉(zhuǎn)換成代理業(yè)務(wù)。對于代理業(yè)，除特殊規(guī)定之外，僅

11、就納稅人取得代理服務(wù)收入全部價款和價外費用計算繳納營業(yè)稅，其計稅營業(yè)額并不包括納稅人代理其他單位或者個人收取的款項本身。就目前而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所代理的收費項目基本上是無償?shù)?，不用繳納營業(yè)稅。此方案可以降低包括營業(yè)稅及附加、印花稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅在內(nèi)的整體稅收負擔。(二)租金收入的稅務(wù)處理租金收入按現(xiàn)行規(guī)定，都是采用收付實現(xiàn)制。我們所稱的“收付實現(xiàn)制”并非是實際收到錢，而是合同上規(guī)定的收款日期，體現(xiàn)了納稅必要資金的原則。收過租金的人都知道，12%的房產(chǎn)稅是較重的。交完5%營業(yè)稅、12%房地產(chǎn)稅等后所剩無幾。若將租金分解成三部分，即房租、場地租賃費、設(shè)備租賃費，并重新和客戶簽訂合同，則

12、只對房租交房產(chǎn)稅。另外，還有三種規(guī)避房產(chǎn)稅的常見方式：變出租為轉(zhuǎn)租，架設(shè)中間公司；變出租為收取管理費，分解租金收入為租金和管理費；變出租為承包。(三)購房優(yōu)惠的稅務(wù)處理(1)企業(yè)以買一贈一方式組合銷售本企業(yè)產(chǎn)品的，不屬于捐贈，應(yīng)將總的銷售金額按各項商品的公允價值的比例來分攤確認各項的銷售收入。比如：購房送車位。一套住房公允價值為150萬，送一個車位公允價值為15萬元，共收房款150萬元。贈送的車位不應(yīng)當作為捐贈處理，應(yīng)按公允價值的比例分攤確認收入，則住房銷售收入為150×150/165=136.36萬元，車位的銷售收入為150×15/165=13.64萬元，同時按此金額分簽

13、購房合同。這樣，對客戶而言，實際支付150萬元，與買房送車位的效果是一樣的。對于企業(yè)而言，贈送行為變?yōu)檎劭垆N售，只要按150萬元計算繳納營業(yè)稅即可。(2)購房送物業(yè)管理費：由于房地產(chǎn)企業(yè)與物業(yè)公司是兩個獨立法人，獨立核算。購房贈送物業(yè)服務(wù)費事實上就是由開發(fā)商代業(yè)主向物業(yè)公司支付物業(yè)服務(wù)費，記帳時作為營業(yè)費用?？梢赞D(zhuǎn)變一下方案，開發(fā)商收取減除贈送物業(yè)服務(wù)費后的房款，贈送的物業(yè)服務(wù)費直接收物業(yè)公司收取。(四)利息的稅務(wù)處理房地產(chǎn)企業(yè)資金不足時，除向銀行進行項目抵押貸款外，常向關(guān)聯(lián)方融資。按利息的方向劃分：分兩個層次，一是企業(yè)收取的資金占用費，如何納稅；二是企業(yè)支付的利息費用，如何在稅前扣除。1、利

14、息收入(1)印花稅。根據(jù)中華人民共和國印花稅暫行條例的規(guī)定，“借款合同”是指銀行或其他金融機構(gòu)與借款人之間簽訂的借款合同（不包括銀行同業(yè)拆借合同）。因此非金融機構(gòu)之間的借款合同不需要繳納印花稅。(2)營業(yè)稅。根據(jù)營業(yè)稅暫行條例實施細則，納稅義務(wù)發(fā)生時間為取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天，即書面合同確定的付款日期的當天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅行為完成的當天。(3)企業(yè)所得稅。根據(jù)企業(yè)所得稅法的規(guī)定，存款利息、貸款利息、債券利息、欠款利息等收入都應(yīng)繳納企業(yè)所得稅。關(guān)聯(lián)方的無償貸款，要被納稅調(diào)整，追繳稅款。廣州寶潔公司自1993年以來一直享有全國輕工行業(yè)向國家上繳稅額最多的企業(yè)的名號。該公司1997年1月1日至2001年12月31日期間，利用超額預(yù)付貨款及費用的方式向關(guān)聯(lián)方提供巨額無息融資，即不做納稅申報，也不做納稅調(diào)整。這家繳稅大戶，在2003年上半年，因被查出漏報應(yīng)納稅所得額共計5.96億元，補繳了企業(yè)所得稅8149萬元。這是至2003年以來廣州市反避稅調(diào)整單個案件補繳稅額最大的案例。2、利息支出根據(jù)企業(yè)所得稅法的規(guī)定，