第六章租賃管理

1、第六章 租賃管理第一節(jié) 物業(yè)租賃概述1、簡(jiǎn)述物業(yè)租賃的概念？答：房屋租賃， 是指公民、法人或其他組織作為出租人將其擁有 所有權(quán)的房屋， 出租給承租人使用， 由承租人向出租人支付租金的行 為。2、簡(jiǎn)述物業(yè)租賃的含義？ 答：房屋租賃的含義有以下兩點(diǎn)：（1）出租人必須是房屋所有權(quán)人。 這個(gè)所有權(quán)人可以是自然人， 也可以是法人；可以是所有權(quán)自己， 也可以是共有人； 也可以是經(jīng)所有權(quán)人委托的代理人， 或按照法定程 序指定的代管人。需要指出的是，轉(zhuǎn)租不等于出租，轉(zhuǎn)租人也不等于 出租人。轉(zhuǎn)租人只是附屬于出租的非獨(dú)立的活動(dòng)。（2）出租人將房屋出租給承租人使用，包括給承租人居住或從 事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)， 也包括利用自有

2、房屋以聯(lián)營(yíng)、 承包經(jīng)營(yíng)、 入股經(jīng)營(yíng)或合 作經(jīng)營(yíng)等名義出租或轉(zhuǎn)租房產(chǎn)。3、房屋租賃的特點(diǎn)？答：（1）不轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)。房屋租賃只轉(zhuǎn)移房屋權(quán)屬中的使用權(quán)， 不轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)。 因 此，承租人在租期內(nèi)擁有房屋的占有權(quán)、使用權(quán)和部分收益權(quán)（2）房屋租賃的標(biāo)的是作為特定物的房屋。 房屋租賃的標(biāo)的是特定物而不是同類物。 租賃合同中應(yīng)對(duì)標(biāo)的房 屋作詳細(xì)描述。（3）房屋租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟(jì)要式契約（書面合同）關(guān)系。 在我國(guó)，房屋租賃合同必須采用書面形式。（4）房屋租賃關(guān)系不因所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而終止。（5）租賃雙方都必須是符合法律規(guī)定的主體。 租賃雙方必須具有民事行為能力； 出租人必須是房屋所有權(quán)人或 其指定的法

3、定代管人。4、簡(jiǎn)述物業(yè)租賃的分類方式？ 答：根據(jù)不同的分類標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)租賃可作為如下分類：（一）按房屋所有權(quán)的性質(zhì)劃分（1）公房租賃公房租賃分為直管公房租賃 （房地產(chǎn)行政主管部門作為所有權(quán)人 代表）和自管公房的租賃（由國(guó)家授權(quán)的國(guó)有企業(yè)事業(yè)單位自行管 理）。（2）私房租賃 私房租賃，私房租賃是除公有房屋外的其他所有房屋。（二）按房屋租賃期限劃分 按房屋租賃期限約定模式的不同， 可分為定期租賃、 自動(dòng)延期租賃和意愿租賃。（1）定期租賃。定期租賃是物業(yè)管理中最常見的租賃形式。 期限屆滿，租約效力 終止，租戶應(yīng)將物業(yè)交還給業(yè)主。定期租賃不因業(yè)主或租戶的死亡而 失去法律效力。(2) 自動(dòng)延期租賃。自動(dòng)延

4、期租賃又稱周期性租賃，是租賃期限已滿或租約中未指明 租賃期限，租戶依舊按原來(lái)的方式占有物業(yè)，并照常按期交納租金的 租賃行為，除非租約一方提出終止合約，否則視為自動(dòng)續(xù)約。自動(dòng)延 期的延長(zhǎng)期限最好在最初的租約中明確規(guī)定， 如按月自動(dòng)延續(xù)。該形 式的租賃不因租約一方的死亡而失效。(3) 意愿租賃意愿租賃就是給主義時(shí)期不確定的物業(yè)租賃權(quán)，其延續(xù)依賴雙方 的意愿。意愿租賃可以未經(jīng)提前通知而隨意中止， 但通常提前以書面 形式提出終止租賃的通知。與定期租賃不同的是，意愿租賃關(guān)系在雙 方中的一方死去時(shí)自動(dòng)中止。(三) 按物業(yè)租金的內(nèi)涵劃分物業(yè)使用過(guò)程中所發(fā)生的費(fèi)用，主要由稅費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)和承租 單元內(nèi)部的能源

5、使用費(fèi) 三部分組成。按照出租人所收取的租金中是否 包含上述費(fèi)用支出，通常將物業(yè)租金分為 毛租、凈租和百分比租金三 種形式。(1) 毛租。只出租人收取的租金中，包含了上述所有三部分費(fèi)用，承租人在 使用物業(yè)的過(guò)程中，不需要再另行繳納任何費(fèi)用(2) 凈租。凈租指出租人收取的租金中，不包含上述費(fèi)用中的部分或全部， 而不包含的費(fèi)用，需要由承租人另行繳納。凈租通常在長(zhǎng)期租賃中采用，租賃時(shí)間可達(dá)10年以上。凈租金 有三種形式。第一種形式，租戶除向業(yè)主支付租金外，還要負(fù)擔(dān)水電 熱煤氣等能源使用費(fèi)。第二種形式，租戶除了負(fù)擔(dān)第一種中所提及的 各項(xiàng)費(fèi)用外，還要支付物業(yè)管理費(fèi)用。第三種形式，租戶除需要支付 第二種形式

6、中費(fèi)用外，還要負(fù)責(zé)支付房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)等固定費(fèi)用，承 擔(dān)物業(yè)維護(hù)和修繕等一切開銷。(3) 百分比租金百分比租金通常也稱為超出性租金，常用于零售商業(yè)物業(yè)。承租 人除向出租人定期支付固定租金外，還要將其營(yíng)業(yè)額中超出預(yù)定數(shù)額 的部分，按一個(gè)百分比交給出租人，作為出租人的百分比租金收入。 大型購(gòu)物中心或超市常常采用百分比租金。(四) 其他劃分方式(1) 按照房屋的使用用途，將房屋租賃分為居住用房租賃和非 居住用房租賃。其中，非居住用房租賃又分為辦公用房、零售商業(yè)用 房和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用房的租賃。(2) 按照承租人的性質(zhì)，可分為國(guó)內(nèi)租賃與涉外租賃。(3) 按照租賃期限的長(zhǎng)短，將租賃劃分為短期租賃、中短期租 賃和

7、長(zhǎng)期租賃。短期租賃是指租期在2年和2年以內(nèi)的租賃； 長(zhǎng)期租賃，通常指 租期為5年或5年以上的租賃；中短期租賃的租期一般為34年， 通常由短期租賃延期而來(lái)。5、簡(jiǎn)述物業(yè)租賃管理模式的類型？答：常見的物業(yè)租賃管理模式主要有：（1）包租轉(zhuǎn)租模式。物業(yè)管理企業(yè)在接受業(yè)主物業(yè)管理委托時(shí)， 將出租物業(yè)全部或部 分包租下來(lái)；然后負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)租，及物業(yè)服務(wù)企業(yè)在零星出租。（2）出租代理模式。 業(yè)主全權(quán)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)租賃活動(dòng)以及租賃中的管理和服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)只獲得代理傭金， 代理傭金以租金收入的一定比 例收取。（3）委托管理模式。業(yè)主自己直接負(fù)責(zé)租賃活動(dòng)， 不讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)介入。 業(yè)主只將 物業(yè)管理服務(wù)工作委

8、托物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)。第二節(jié) 租賃管理和租賃方案1、簡(jiǎn)述租賃管理的概念、租賃管理的三個(gè)階段及各階段的 主要內(nèi)容？答：（1）租賃管理的概念租賃管理是針對(duì)包括寫字樓零售商業(yè)物業(yè)、 出租公寓等在內(nèi)的收 益性物業(yè)租賃活動(dòng)的管理（2）租賃管理的三個(gè)階段及各階段的主要內(nèi)容包括 租約簽訂前 、租約執(zhí)行中 和租約期滿時(shí) 三個(gè)階段。租賃管理 過(guò)程中，始終貫穿著市場(chǎng)營(yíng)銷工作。 租約簽訂前 ，主要工作內(nèi)容包括： 制定租賃方案與策略、 租戶 選擇、租金確定和租約談判與簽約管理。 租約執(zhí)行中 ，主要工作內(nèi)容是：房屋空間交付、收取租金、租 金調(diào)整和租戶關(guān)系管理。 租約期滿時(shí) ，租賃管理工作則主要集中在租金結(jié)算、 租約續(xù)期

9、或房屋空間收回管理。2、簡(jiǎn)述租賃方案與策略涉及的主要工作內(nèi)容？ 答：租賃方案與策略主要涉及到如下內(nèi)容：（1）確定可出租面積和租賃方式在指定租賃方案時(shí)， 需要首先確定 物業(yè)中能夠?qū)ν獬鲎獾拿娣e和 租賃方式。（2）編制租賃經(jīng)營(yíng)預(yù)算預(yù)算是租賃管理中租賃方案的核心， 是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中財(cái)務(wù)控制 和財(cái)務(wù)計(jì)劃的重要工具。 預(yù)算中包括詳細(xì)的預(yù)期收益估算、 允許的空 置率水平和經(jīng)營(yíng)費(fèi)用。（3）定位目標(biāo)市場(chǎng)物業(yè)租賃所面向的目標(biāo)市場(chǎng)群體， 主要由該物業(yè)所處子市場(chǎng)的供 求關(guān)系決定。物業(yè)的檔次決定了其在物業(yè)類型市場(chǎng)中所處的位置； 該物業(yè)所處區(qū)域的商業(yè)特征也會(huì)影響到租賃對(duì)象的構(gòu)成； 業(yè)主的要求也會(huì)影響到對(duì)目標(biāo)租戶群體的定

10、位（4）確定租金方案 從理論上來(lái)說(shuō)，租金的確定要以物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)成本和業(yè)主希望的 投資回報(bào)率來(lái)確定， 但市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下， 物業(yè)租金水平的高低主要取 決于同類型物業(yè)的市場(chǎng)供求關(guān)系 。租金方案還受到出租策略的影響。 影響租金水平的因素有： 租期 長(zhǎng)短和承租面積的大小；租戶的資信狀況；為租戶提供服務(wù)的水平； 附屬設(shè)施的收費(fèi)水平，是否帶家具等。（ 5）明確吸引租戶的策略 吸引租戶的策略可謂多種多樣， 主要有宣傳手段和租約條款優(yōu)惠 等。宣傳一般圍繞著物業(yè)的特殊性來(lái)進(jìn)行，如宣傳物業(yè)所處的位置、 周圍景觀、通達(dá)性和方便性等，很少通過(guò)強(qiáng)調(diào)租金低廉來(lái)吸引租戶。 租約條款優(yōu)惠也是吸引租戶的好辦法。3、簡(jiǎn)述在租賃管理

11、中如何進(jìn)行租戶選擇？ 答：租戶選擇是租賃管理的核心內(nèi)容。 形成最佳租戶組合， 對(duì)于 保證經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的現(xiàn)金流收入， 從而實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值最大化的目標(biāo)， 是 非常關(guān)鍵的。在租戶選擇中考慮的主要準(zhǔn)則是 （針對(duì)寫字樓物業(yè)） ：潛在租戶 所經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的類型及其聲譽(yù)、 財(cái)務(wù)穩(wěn)定和長(zhǎng)期盈利的能力、 所需要的 面積大小及空間組合， 其需要提供的特殊物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容。 零售 商業(yè)物業(yè)選擇租戶時(shí)應(yīng)考慮的因素有：聲譽(yù)；財(cái)務(wù)能力；租戶組合有位置分配；租戶需要的服務(wù)。）4、簡(jiǎn)述在租賃管理中租金的確定與調(diào)整的方法？答：對(duì)于不同類型的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)， 租金確定和調(diào)整方法的共同之 處主要有：（ 1）毛租金和凈租金 毛租金：所有的經(jīng)營(yíng)

12、費(fèi)用都應(yīng)由業(yè)主從其所收取的租金中全額支 付。凈租金： 一些物業(yè)的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用由租戶直接支付，采用凈租金時(shí)， 業(yè)主需要明確具體費(fèi)用項(xiàng)目、 哪些是代收代繳費(fèi)用、 哪些費(fèi)用按租戶 所承租的面積占整個(gè)物業(yè)總面積的比例收取、 哪些費(fèi)用主要取決于租 戶對(duì)設(shè)備設(shè)施和能源使用的程度。通常都以每平方米可出租面積為計(jì)算基礎(chǔ)。（ 2）基礎(chǔ)租金和附加租金經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的租金水平， 主要取決與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的狀況。 在 確定租金時(shí)，一般應(yīng)首先根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)和其可 接受的最低租金水平確定一個(gè)基礎(chǔ)租金。對(duì)于寫字樓物業(yè)， 建筑內(nèi)某一具體出租單元的租金依其在整棟建 筑內(nèi)所處的位置有一定差異。 位置較好的出租單元租金高

13、， 用以平衡 位置不好的出租單元較低的租金收入。對(duì)于零售商業(yè)物業(yè)， 租約中載明的租金通常為基礎(chǔ)租金， 租戶可 能還要按營(yíng)業(yè)額的一定比例支付附加的百分比租金， 這種百分比租金 將業(yè)主和租戶的利益聯(lián)系在一起， 使之共同為物業(yè)經(jīng)營(yíng)效益最大化而努力。（3）租金的調(diào)整 短期租賃的租金水平在租期中一般保持不變，如果租戶需要續(xù) 租，則按照續(xù)租時(shí)的市場(chǎng)租金水平重新簽訂租約。 對(duì)于租期較長(zhǎng)的租 戶（如 35 年以上），為保護(hù)雙方的利益，租約中應(yīng)對(duì)如何調(diào)整租金 作出明確的規(guī)定。5 簡(jiǎn)述租賃管理中的市場(chǎng)營(yíng)銷？答 ：市場(chǎng)營(yíng)銷的目的是為了吸引潛在的租戶， 以獲取一個(gè)理想的 出租率。市場(chǎng)營(yíng)銷人員通常從以下四個(gè)方面來(lái)宣傳其

14、所推廣的物業(yè)：（1）價(jià)格優(yōu)勢(shì)。（2）物業(yè)本身素質(zhì)。（3）良好的聲譽(yù)。（4）經(jīng)濟(jì)實(shí)用。第三節(jié) 房屋租賃合同1、簡(jiǎn)述房屋租賃合同的概念？ 答：房屋租賃合同是出租人與承租人簽訂的， 用于明確租賃雙方 權(quán)利義務(wù)關(guān)系和責(zé)任、以房屋為租賃標(biāo)的的協(xié)議，是一種 債權(quán)合同。 租賃是一種民事法律關(guān)系， 在租賃關(guān)系中出租人與承租人之間所發(fā)生 的民事關(guān)系主要是通過(guò)租賃合同確定的。2、簡(jiǎn)述房屋租賃合同的法律特征？ 答：（1）房屋租賃合同是雙務(wù)合同 雙務(wù)合同是指合同當(dāng)事人都享有權(quán)利和負(fù)有義務(wù)的合同。（2）房屋租賃合同是有償合同 有償合同是指當(dāng)事人享有合同規(guī)定的權(quán)力時(shí)必須付出代價(jià)的合 同。（3）房屋租賃合同是諾成合同 所謂

15、諾成合同是指當(dāng)事人意思表示一致即告成立的合同。 房屋租 賃合同一旦簽署， 就告成立， 而無(wú)需出租人騰出空房子或承租人占有 房子才算成立。（4）房屋租賃合同是要式合同 要式合同是相對(duì)不要式合同而言的， 凡要求有特定形式和履行一 定手續(xù)的合同稱為要是合同， 房屋租賃合同是法定要是合同。 合同簽 訂后要到當(dāng)?shù)匦姓块T登記備案，否則，租賃行為法律不予保護(hù)。（5）房屋租賃合同是繼續(xù)性合同 房屋租賃當(dāng)事人雙方的權(quán)利義務(wù)， 均與合同的存續(xù)期間相關(guān)， 時(shí) 間是合同的基本元素，因而房屋租賃合同屬于繼續(xù)性合同。3、簡(jiǎn)述房屋租賃合同的基本條款？請(qǐng)參看 商品房屋租賃管理辦法商品房屋租賃管理辦法第一條 為加強(qiáng)商品房屋租

16、賃管理，規(guī)范商品房屋租賃行為，維 護(hù)商品房屋租賃雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益， 根據(jù)中華人民共和國(guó)城市 房地產(chǎn)管理法等有關(guān)法律、法規(guī)，制定本辦法。第二條 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上的商品房屋租賃 （以下簡(jiǎn)稱房 屋租賃）及其監(jiān)督管理，適用本辦法。第三條 房屋租賃應(yīng)當(dāng)遵循平等、自愿、合法和誠(chéng)實(shí)信用原則。第四條 國(guó)務(wù)院住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)房屋租賃的 指導(dǎo)和監(jiān)督工作?？h級(jí)以上地方人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域 內(nèi)房屋租賃的監(jiān)督管理。第五條 直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當(dāng) 加強(qiáng)房屋租賃管理規(guī)定和房屋使用安全知識(shí)的宣傳，定期分區(qū)域公布 不同類型房屋的市場(chǎng)租金水平等信息。第六條

17、有下列情形之一的房屋不得出租：（一）屬于違法建筑的；（二）不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的；（三）違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的； （四）法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形第七條 房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法訂立租賃合同。 房屋租賃合同 的內(nèi)容由當(dāng)事人雙方約定，一般應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：（一）房屋租賃當(dāng)事人的姓名（名稱）和住所；（二）房屋的坐落、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施，家具和家電等室內(nèi)設(shè)施狀況；（三）租金和押金數(shù)額、支付方式；（四）租賃用途和房屋使用要求；（五）房屋和室內(nèi)設(shè)施的安全性能；（六）租賃期限；（七）房屋維修責(zé)任；（八）物業(yè)服務(wù)、水、電、燃?xì)獾认嚓P(guān)費(fèi)用的繳納；（九）爭(zhēng)議解決辦法和違約責(zé)任；（十）其

18、他約定。房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在房屋租賃合同中約定房屋被征收或者拆遷時(shí)的處理辦法。建設(shè)（房地產(chǎn)）管理部門可以會(huì)同工商行政管理部門制定房屋租 賃合同示范文本，供當(dāng)事人選用第八條 出租住房的，應(yīng)當(dāng)以原設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位， 人 均租住建筑面積不得低于當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)。廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室不得出租供人員居住。第九條出租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行房屋的維修義務(wù)并確保 房屋和室內(nèi)設(shè)施安全。未及時(shí)修復(fù)損壞的房屋，影響承租人正常使用 的，應(yīng)當(dāng)按照約定承擔(dān)賠償責(zé)任或者減少租金。房屋租賃合同期內(nèi)，出租人不得單方面隨意提高租金水平。第十條 承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的租賃用途和使用要求合理 使用房屋，

19、不得擅自改動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)和拆改室內(nèi)設(shè)施， 不得損害其 他業(yè)主和使用人的合法權(quán)益。承租人因使用不當(dāng)?shù)仍蛟斐沙凶夥课莺驮O(shè)施損壞的， 承租人應(yīng) 當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者承擔(dān)賠償責(zé)任。第十一條 承租人轉(zhuǎn)租房屋的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出租人書面同意。承租人未經(jīng)出租人書面同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除租賃合同， 收回房屋并要求承租人賠償損失。第十二條 房屋租賃期間內(nèi)，因贈(zèng)與、析產(chǎn)、繼承或者買賣轉(zhuǎn)讓 房屋的，原房屋租賃合同繼續(xù)有效承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照 原租賃合同租賃該房屋。第十三條 房屋租賃期間出租人出售租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出售前 合理期限內(nèi)通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。第十四條 房屋

20、租賃合同訂立后三十日內(nèi)，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng) 到租賃房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門 辦理房屋租賃登記備案。房屋租賃當(dāng)事人可以書面委托他人辦理房屋租賃登記備案。第十五條 辦理房屋租賃登記備案，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交下 列材料：（一）房屋租賃合同；（二）房屋租賃當(dāng)事人身份證明；（三）房屋所有權(quán)證書或者其他合法權(quán)屬證明；（四）直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門規(guī)定的 其他材料。房屋租賃當(dāng)事人提交的材料應(yīng)當(dāng)真實(shí)、合法、有效，不得隱瞞真 實(shí)情況或者提供虛假材料。第十六條對(duì)符合下列要求的，直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房 地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當(dāng)在三個(gè)工作日內(nèi)辦理房屋租賃登記備案，

21、 向租賃 當(dāng)事人開具房屋租賃登記備案證明：（一）申請(qǐng)人提交的申請(qǐng)材料齊全并且符合法定形式；（二）出租人與房屋所有權(quán)證書或者其他合法權(quán)屬證明記載的主體一致；（三）不屬于本辦法第六條規(guī)定不得出租的房屋。申請(qǐng)人提交的申請(qǐng)材料不齊全或者不符合法定形式的，直轄市、 市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當(dāng)告知房屋租賃當(dāng)事人需 要補(bǔ)正的內(nèi)容。第十七條 房屋租賃登記備案證明應(yīng)當(dāng)載明出租人的姓名或者 名稱，承租人的姓名或者名稱、有效身份證件種類和號(hào)碼，出租房屋 的坐落、租賃用途、租金數(shù)額、租賃期限等。第十八條 房屋租賃登記備案證明遺失的，應(yīng)當(dāng)向原登記備案的 部門補(bǔ)領(lǐng)。第十九條 房屋租賃登記備案內(nèi)容發(fā)生變化、續(xù)

22、租或者租賃終止 的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)，到原租賃登記備案的部門辦理房屋租賃 登記備案的變更、延續(xù)或者注銷手續(xù)。第二十條 直轄市、市、縣建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當(dāng)建立房 屋租賃登記備案信息系統(tǒng)，逐步實(shí)行房屋租賃合同網(wǎng)上登記備案， 并 納入房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)。房屋租賃登記備案記載的信息應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容：（一）出租人的姓名（名稱）、住所；（二）承租人的姓名（名稱）、身份證件種類和號(hào)碼；（三）出租房屋的坐落、租賃用途、租金數(shù)額、租賃期限；（四）其他需要記載的內(nèi)容。第二一條 違反本辦法第六條規(guī)定的，由直轄市、市、縣人民 政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門責(zé)令限期改正，對(duì)沒(méi)有違法所得的，可 處以五千元以下罰款；

23、對(duì)有違法所得的，可以處以違法所得一倍以上 三倍以下，但不超過(guò)三萬(wàn)元的罰款。第二十二條 違反本辦法第八條規(guī)定的，由直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門責(zé)令限期改正，逾期不改正的，可處以 五千元以上三萬(wàn)元以下罰款。第二十三條違反本辦法第十四條第一款、第十九條規(guī)定的，由 直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門責(zé)令限期改正；個(gè) 人逾期不改正的，處以一千元以下罰款；單位逾期不改正的，處以一 千元以上一萬(wàn)元以下罰款。第二十四條 直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門 對(duì)符合本辦法規(guī)定的房屋租賃登記備案申請(qǐng)不予辦理、 對(duì)不符合本辦 法規(guī)定的房屋租賃登記備案申請(qǐng)予以辦理， 或者對(duì)房屋租賃登

24、記備案 信息管理不當(dāng)， 給租賃當(dāng)事人造成損失的， 對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和 其他直接責(zé)任人員依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。第二十五條 保障性住房租賃按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第二十六條 城市規(guī)劃區(qū)外國(guó)有土地上的房屋租賃和監(jiān)督管理， 參照本辦法執(zhí)行。第二十七條 省、自治區(qū)、 直轄市人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管 部門可以依據(jù)本辦法制定實(shí)施細(xì)則。第二十八條 本辦法自 2011年 2 月 1 日起施行，建設(shè)部 1995年 5月 9日發(fā)布的城市房屋租賃管理辦法（建設(shè)部令第 42號(hào)）同 時(shí)廢止。3、房屋租賃應(yīng)當(dāng)遵循什么原則？6、有哪些情形的房屋不得出租？7、如何訂立房屋租賃合同？房屋租賃合同的內(nèi)容如

25、何確定？一般應(yīng)包括哪些內(nèi)容？房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在房屋租賃合同中約定房 屋出現(xiàn)哪兩種情況時(shí)的處理辦法？8、出租住房的應(yīng)符合哪些規(guī)定？9、出租人對(duì)出租的房屋和室內(nèi)設(shè)施的安全負(fù)有哪些義務(wù)和責(zé) 任？房屋租賃期內(nèi)，出租人能否單方面隨意提高租金水平？10、承租人在租賃房屋中應(yīng)承擔(dān)哪些義務(wù)？11、對(duì)承租人轉(zhuǎn)租房屋的有哪些規(guī)定？12、房屋租賃期間內(nèi)， 因贈(zèng)與、析產(chǎn)、繼承或者買賣轉(zhuǎn)讓房屋的， 原租賃合同如何處理？承租人在房屋租賃期間死亡的， 與其生前共同居住的人是否可以 按照原租賃合同租賃該房屋？13、房屋租賃期間出租人出售房屋的有什么規(guī)定？14、房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)如何辦理房屋租賃登記備案？房屋租賃當(dāng) 事人是否可

26、以委托他人辦理房屋登記備案？如何委托？15、辦理房屋租賃登記備案，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交哪些材 料？16、符合哪些要求的房屋租賃， 有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在多少個(gè) 工作日內(nèi)向租賃當(dāng)事人開具房屋租賃登記備案證明？17、房屋租賃登記備案證明應(yīng)當(dāng)載明哪些內(nèi)容？18、房屋租賃登記備案證明遺失的應(yīng)如何補(bǔ)領(lǐng)？19、房屋租賃登記備案內(nèi)容發(fā)生變化、 續(xù)租或者租賃終止的， 應(yīng)如何辦理手續(xù)？20、如何建立房屋登記備案信息系統(tǒng)？房屋租賃登記備案記載的 信息應(yīng)當(dāng)包含哪些內(nèi)容？21、按照本辦法第六條的規(guī)定把不得出租的房屋出租的， 沒(méi)有違 法所得的，應(yīng)如何處罰，有違法所得的，應(yīng)如何處罰？22、沒(méi)按本辦法第八條出租住房要求出

27、租房屋的應(yīng)如何處罰？23、違反本辦法第十四條的規(guī)定， 沒(méi)有按規(guī)定辦理房屋租賃登記 備案的。或者違反本辦法第十九條的規(guī)定， 沒(méi)有按規(guī)定到原租賃登記 備案的部門辦理房屋租賃登記備案的變更、 延續(xù)或者注銷手續(xù)的應(yīng)如 何處罰？第四節(jié) 租戶關(guān)系管理1、簡(jiǎn)述客戶關(guān)系管理（ CRM ）的含義及目的？ 答：客戶關(guān)系管理（ CRM ）是一種“以客戶價(jià)值為中心” 、通過(guò) 網(wǎng)絡(luò)技術(shù)來(lái)實(shí)施的企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理理念。CRM 是一種企業(yè)管理的手段，它的根本目的是通過(guò)不斷改善客 戶關(guān)系、互動(dòng)方式、資源調(diào)配、業(yè)務(wù)流程和自動(dòng)化程度等，達(dá)到降低 運(yùn)營(yíng)成本、提高企業(yè)銷售收入、客戶滿意度和員工生產(chǎn)力的目的。2、簡(jiǎn)述 CRM 對(duì)企業(yè)的作用？

28、答：（ 1）CRM 能夠整合客戶、 企業(yè)和員工資源， 優(yōu)化業(yè)務(wù)流程。2）CRM 能夠提高企業(yè)、員工對(duì)客戶的響應(yīng)、反饋速度和應(yīng)變能力。（ 3） CRM 能夠提高企業(yè)銷售收入。（ 4） CRM 能夠改善企業(yè)服務(wù)、提高客戶滿意度。服務(wù)管理是 CRM 的核心組成部分。 CRM 強(qiáng)調(diào)服務(wù)是個(gè)性化的， 是提高客戶對(duì)企業(yè)滿意度的重要方式。 在 CRM 中，服務(wù)管理是企業(yè) 整體營(yíng)銷中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。3、簡(jiǎn)述 CRM 的本質(zhì)？答：（1） CRM 是一種管理理念而非管理軟件實(shí)際的 CRM 分為三個(gè)層次： 管理思想層； 軟件產(chǎn)品成； 管理系統(tǒng)層。（ 2） CRM 是營(yíng)銷管理的創(chuàng)新CRM 是一種倡導(dǎo)企業(yè)以客戶為中心的

29、營(yíng)銷管理思想和方法，在 應(yīng)用時(shí)通過(guò)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)來(lái)實(shí)施。4、在租賃管理中實(shí)施 CRM 涉及到的工作？ 答：在租賃管理中實(shí)施 CRM 主要涉及以下一些方面的工作：（1）建立詳細(xì)的租戶檔案。（2）租賃期內(nèi)的服務(wù)。（3）租金繳交的管理。4）數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)與分析。統(tǒng)計(jì)與分析可以包含的內(nèi)容有：統(tǒng)計(jì)租賃期內(nèi)租戶所要求的服務(wù)項(xiàng)目的主要類型， 不同服務(wù)項(xiàng) 目被要求的頻率，各種服務(wù)項(xiàng)目的解決方案， 租戶對(duì)服務(wù)的滿意程度。 分析不同租戶的需求差異，如何提高租戶的滿意度。統(tǒng)計(jì)各租戶租金繳交歷史情況，是否按時(shí)繳交，拖欠期長(zhǎng)短。分析各種類型租戶的資信狀況，為未來(lái)選擇租戶提供依據(jù)。（5）個(gè)性化服務(wù)第六章 租賃管理第一節(jié) 物業(yè)租賃概述1、簡(jiǎn)述物業(yè)租賃的概念？2、簡(jiǎn)述物業(yè)租賃管理的含義？3、房屋租賃的特點(diǎn)？4、簡(jiǎn)述物業(yè)租賃的分類方式？5、簡(jiǎn)述物業(yè)租賃管理模式的類型？6、簡(jiǎn)述包租轉(zhuǎn)租模式的具體做法、雙方的責(zé)任及利弊？7、簡(jiǎn)述出租代理模式的具體做法及雙方的責(zé)任與利弊？8、簡(jiǎn)述委托管理模式的具體做法及雙方責(zé)任與利弊？9、簡(jiǎn)述國(guó)家對(duì)房屋租賃的行政管理制度？3、房屋租賃應(yīng)當(dāng)遵循什么原則？6、有哪些情形的房屋不得出租？7、如