水泥項(xiàng)目建筑工程分析參考

1、水泥項(xiàng)目建筑工程分析xx集團(tuán)有限公司目錄第一章 公司概況4一、 公司基本信息4二、 公司主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)4第二章 工程建設(shè)程序6一、 工程建設(shè)程序6二、 建設(shè)實(shí)施10第三章 建筑與房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制17一、 建筑市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制17二、 房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制20第四章 建設(shè)工程施工招標(biāo)投標(biāo)37一、 施工招標(biāo)方式和程序37第五章 招標(biāo)投標(biāo)法律法規(guī)40一、 招標(biāo)投標(biāo)法40第六章 建設(shè)工程監(jiān)理組織與規(guī)劃47一、 工程監(jiān)理組織47二、 工程監(jiān)理實(shí)施細(xì)則52第七章 建設(shè)工程監(jiān)理制度及法律地位55一、 工程監(jiān)理的法律地位和責(zé)任55二、 工程監(jiān)理的含義及性質(zhì)62第八章 建設(shè)工程監(jiān)理工作內(nèi)容及主要方式66一、 工程監(jiān)理

2、工作主要方式66二、 工程監(jiān)理工作內(nèi)容70第九章 綠色建筑特征及相關(guān)政策標(biāo)準(zhǔn)84一、 綠色建筑相關(guān)政策及標(biāo)準(zhǔn)84第十章 裝配式建筑特征及發(fā)展目標(biāo)88一、 裝配式建筑特征及實(shí)施模式88第一章 公司概況一、 公司基本信息1、公司名稱：xx集團(tuán)有限公司2、法定代表人：黃xx3、注冊(cè)資本：1410萬(wàn)元4、統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：xxxxxxxxxxxxx5、登記機(jī)關(guān)：xxx市場(chǎng)監(jiān)督管理局6、成立日期：2012-4-177、營(yíng)業(yè)期限：2012-4-17至無固定期限8、注冊(cè)地址：xx市xx區(qū)xx二、 公司主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)表格題目公司合并資產(chǎn)負(fù)債表主要數(shù)據(jù)項(xiàng)目2020年12月2019年12月2018年12月資產(chǎn)總額1

3、7335.0113868.0113001.26負(fù)債總額5381.934305.544036.45股東權(quán)益合計(jì)11953.089562.468964.81表格題目公司合并利潤(rùn)表主要數(shù)據(jù)項(xiàng)目2020年度2019年度2018年度營(yíng)業(yè)收入50413.5640330.8537810.17營(yíng)業(yè)利潤(rùn)12524.6610019.739393.49利潤(rùn)總額10270.528216.427702.89凈利潤(rùn)7702.896008.255546.08歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)7702.896008.255546.08第二章 工程建設(shè)程序一、 工程建設(shè)程序工程建設(shè)程序是指在建設(shè)工程從策劃、決策、設(shè)計(jì)、施工，到竣工驗(yàn)收

4、、投人生產(chǎn)或交付使用的整個(gè)建設(shè)過程中，各項(xiàng)工作必須遵循的先后順序。每一項(xiàng)建設(shè)工程都要經(jīng)過投資決策和建設(shè)實(shí)施兩個(gè)發(fā)展時(shí)期、若干階段，最后通過竣工驗(yàn)收投入生產(chǎn)或交付使用。投資決策根據(jù)建設(shè)資金來源不同，建設(shè)項(xiàng)目可分為兩類，即政府投資項(xiàng)目和非政府投資項(xiàng)目。政府投資項(xiàng)目，以直接投資方式為主；確需支持的經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目，主要采取資本金注入方式，也可以適當(dāng)采用投資補(bǔ)助、貸款貼息等方式。對(duì)于采用直接投資、資本金注入方式投資的項(xiàng)目，政府部門需要嚴(yán)格審批項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告、初步設(shè)計(jì)和概算；對(duì)于采用投資補(bǔ)助、貸款貼息等方式投資的項(xiàng)目，政府部門只審批資金申請(qǐng)報(bào)告。非政府投資建設(shè)的項(xiàng)目，一律不再實(shí)行審批制，但區(qū)別不同

5、情況實(shí)行核準(zhǔn)制或備案制。其中，政府僅對(duì)重大項(xiàng)目和限制類項(xiàng)目從維護(hù)社會(huì)公共利益角度進(jìn)行核準(zhǔn)，其他項(xiàng)目不論規(guī)模大小均改為備案制。（一）編報(bào)項(xiàng)目建議書項(xiàng)目建議書是擬建項(xiàng)目單位向政府投資主管部門提出的要求建設(shè)某一工程項(xiàng)目的建議文件，是對(duì)工程建設(shè)的輪廓設(shè)想。項(xiàng)目建議書的主要作用是推薦一個(gè)擬建項(xiàng)目，論述其建設(shè)的必要性、建設(shè)條件的可行性和獲利的可能性，供政府投資主管部門或其他有關(guān)部門參考并確定是否進(jìn)行下一步工作。項(xiàng)目建議書被批復(fù)后，項(xiàng)目單位進(jìn)行可行性研究；對(duì)于劃撥土地的，申請(qǐng)用地預(yù)審和規(guī)劃選址，取得用地預(yù)審和規(guī)劃選址意見書；辦理有關(guān)其他專項(xiàng)論證審查，如取得節(jié)能審查機(jī)關(guān)出具的節(jié)能審查意見等。（二）編報(bào)可行性研

6、究報(bào)告可行性研究是指在工程項(xiàng)目決策之前，通過調(diào)查、研究、分析建設(shè)工程在技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的條件和情況，對(duì)可能的多種方案進(jìn)行比較論證，同時(shí)對(duì)工程建成后的綜合效益進(jìn)行預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)的一種投資決策分析活動(dòng)。政府和社會(huì)資本合作（public-private-partnerShip，PPP）項(xiàng)目可行性論證既要從經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、規(guī)劃、技術(shù)和經(jīng)濟(jì)可行性、環(huán)境影響、投融資方案、資源綜合利用以及是否有利于提升人民生活質(zhì)量等方面，對(duì)項(xiàng)目可行性進(jìn)行充分分析和論證，也要從政府投資必要性、政府投資方式比選、項(xiàng)目全壽命期成本、運(yùn)營(yíng)效率、風(fēng)險(xiǎn)管理以及是否有利于吸引社會(huì)資本參與等方面，對(duì)項(xiàng)目是否適宜采用PPP模式進(jìn)行分析和論證。對(duì)于

7、政府投資項(xiàng)目，可行性研究、分析、論證完成后，項(xiàng)目單位應(yīng)向政府投資主管部門或其他有關(guān)部門報(bào)送投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告及文件、批復(fù)等資料。（三）項(xiàng)目審批、核準(zhǔn)或備第1、政府投資項(xiàng)目審批投資主管部門或者其他有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、相關(guān)領(lǐng)域?qū)ｍ?xiàng)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策等，審查下列內(nèi)容，作出是否批準(zhǔn)的決定。（1）項(xiàng)目建議書提出的項(xiàng)目建設(shè)必要性。（2）可行性研究報(bào)告分析的項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)可行性、社會(huì)效益及項(xiàng)目建設(shè)資金等主要建設(shè)條件的落實(shí)情況。寫地經(jīng)濟(jì)業(yè)知識(shí)和實(shí)務(wù)（中級(jí)）（3）初步設(shè)計(jì)及提出的工程概算是否符合可行性研究報(bào)告批復(fù)及國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范要求。（4）依照法律、行政法規(guī)和國(guó)家有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)審查的其他事項(xiàng)。

8、投資主管部門或者其他有關(guān)部門對(duì)政府投資項(xiàng)目不予批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)書面通知項(xiàng)目單位并說明理由。對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)公益有重大影響或投資規(guī)模較大的政府投資項(xiàng)目，投資主管部門或其他有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)在中介服務(wù)機(jī)構(gòu)評(píng)估、公眾參與、專家評(píng)議、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的基礎(chǔ)上作出是否批準(zhǔn)的決定。對(duì)下列政府投資項(xiàng)目，可以按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定簡(jiǎn)化需要報(bào)批的文件和審批程序：相關(guān)規(guī)劃中已經(jīng)明確的項(xiàng)目；部分?jǐn)U建、改建的項(xiàng)目。2、非政府投資項(xiàng)目的核準(zhǔn)和備案對(duì)于不使用政府資金投資建設(shè)，但關(guān)系國(guó)家安全、涉及生產(chǎn)力重大布局；戰(zhàn)略性資源開發(fā)和重大公共利益的項(xiàng)目，實(shí)行核準(zhǔn)制；其余項(xiàng)目則實(shí)行備案制。（1）核準(zhǔn)制。企業(yè)投資建設(shè)政府核準(zhǔn)的投資項(xiàng)目目錄中的項(xiàng)目時(shí)，僅需向

9、政府提交項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告。1）項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告。項(xiàng)目單位在報(bào)送項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)國(guó)家法律、法規(guī)規(guī)定附具以下文件自然資源行政主管部門出具的用地預(yù)審和選址意見書（僅指以劃撥方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的項(xiàng)目）。法律、行政法規(guī)規(guī)定需要辦理的其他相關(guān)手續(xù)。組織編制和報(bào)送項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告的項(xiàng)目單位，應(yīng)當(dāng)對(duì)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告以及依法應(yīng)當(dāng)附具文件的真實(shí)性、合法性和完整性負(fù)責(zé)。2）項(xiàng)目審查核準(zhǔn)。項(xiàng)目核準(zhǔn)機(jī)關(guān)需要審查下列內(nèi)容是否危害經(jīng)濟(jì)安全、社會(huì)安全、生態(tài)安全等國(guó)家安全。是否符合相關(guān)發(fā)展建設(shè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。是否合理開發(fā)并有效利用資源。是否對(duì)重大公共利益產(chǎn)生不利影響。核準(zhǔn)項(xiàng)目建設(shè)是否對(duì)公眾利益構(gòu)成重大影響時(shí)，項(xiàng)目核準(zhǔn)機(jī)關(guān)

10、在作出核準(zhǔn)決定前，應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)方式征求公眾意見。對(duì)于特別重大的項(xiàng)目，可以實(shí)行專家評(píng)議制度。項(xiàng)目符合核準(zhǔn)條件的，項(xiàng)目核準(zhǔn)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)項(xiàng)目予以核準(zhǔn)并向項(xiàng)目單位出具項(xiàng)目核準(zhǔn)文件，項(xiàng)目不符合核準(zhǔn)條件的，項(xiàng)目核準(zhǔn)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)出具不予核準(zhǔn)的書面通知，并說明不予核準(zhǔn)的理由。（2）備案制。對(duì)于政府核準(zhǔn)的投資項(xiàng)目目錄以外的企業(yè)投資項(xiàng)目，實(shí)行備案制。除國(guó)家另有規(guī)定外，由企業(yè)按照屬地原則向地方政府投資主管部門備案。除涉及國(guó)家秘密的項(xiàng)目外，項(xiàng)目核準(zhǔn)、備案通過全國(guó)投資項(xiàng)目在線審批監(jiān)管平臺(tái)實(shí)行網(wǎng)上受理、辦理、監(jiān)管和服務(wù)；實(shí)現(xiàn)核準(zhǔn)、備案過程和結(jié)果的可查詢、可監(jiān)督。二、 建設(shè)實(shí)施建設(shè)實(shí)施階段的工作內(nèi)容主要包括勘察設(shè)計(jì)、建設(shè)準(zhǔn)備、施

11、工安裝。對(duì)于生產(chǎn)性項(xiàng)目，在施工安裝后期，還需要進(jìn)行生產(chǎn)準(zhǔn)備工作。（一）勘察設(shè)計(jì)1、工程勘察工程勘察通過對(duì)地形、地質(zhì)及水文等要素的測(cè)繪、勘探、測(cè)試及綜合評(píng)定，提供工程建設(shè)所需的基礎(chǔ)資料。工程勘察需要對(duì)工程建設(shè)場(chǎng)地進(jìn)行詳細(xì)論證，保證建設(shè)工程合理進(jìn)行，促使建設(shè)工程取得最佳的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。2、程設(shè)計(jì)工程設(shè)計(jì)工作一般劃分為兩個(gè)階段，即初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)。重大工程和技術(shù)復(fù)雜工程，可根據(jù)需要增加技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)文件審查階段。（1）初步設(shè)計(jì)。初步設(shè)計(jì)是根據(jù)可行性研究報(bào)告的要求進(jìn)行具體實(shí)施方案設(shè)計(jì)，目的是闡明在指定的地點(diǎn)、時(shí)間和投資控制數(shù)額內(nèi)，擬建項(xiàng)目在技術(shù)上的可行性和經(jīng)濟(jì)上的合理性并通過

12、對(duì)建設(shè)工程所作出的基本技術(shù)經(jīng)濟(jì)規(guī)定，編制工程總概算。對(duì)于政府投資項(xiàng)目，初步設(shè)計(jì)提出的投資概算超過經(jīng)批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告提出的投資估算10%的，項(xiàng)目單位應(yīng)當(dāng)向投資主管部門或者其他有關(guān)部門報(bào)告，投資主管部門或者其他有關(guān)部門可以要求項(xiàng)目單位重新報(bào)送可行性研究報(bào)告。政府投資項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)按照投資主管部門或者其他有關(guān)部門批準(zhǔn)的建設(shè)地點(diǎn)、建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容實(shí)施；擬變更建設(shè)地點(diǎn)或者擬對(duì)建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容等作較大變更的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的程序報(bào)原審批部門甫批。項(xiàng)目申請(qǐng)使用政府投資補(bǔ)助、貸款貼息的，應(yīng)在履行核準(zhǔn)或備案手續(xù)后提出資金申請(qǐng)報(bào)告。（2）技術(shù)設(shè)計(jì)。技術(shù)設(shè)計(jì)應(yīng)根據(jù)初步設(shè)計(jì)和更詳細(xì)的調(diào)查研究資料編制，以進(jìn)一步解決初步

13、設(shè)計(jì)中的重大技術(shù)問題，如工藝流程、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備選型及數(shù)量確定等，使工程設(shè)計(jì)更具體、更完善，技術(shù)指標(biāo)更好。（3）施工圖設(shè)計(jì)。根據(jù)初步設(shè)計(jì)或技術(shù)設(shè)計(jì)的要求，結(jié)合工程現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況，完整地表現(xiàn)建筑物外形、內(nèi)部空間分割、結(jié)構(gòu)系、構(gòu)造狀況以及建筑群的組成和周圍環(huán)境的配合。施工圖設(shè)計(jì)還包括各種運(yùn)輸、通信、管道系統(tǒng)、建筑設(shè)備的設(shè)計(jì)。在工藝方面，應(yīng)具體確定各種設(shè)備的型號(hào)、規(guī)格及各種非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備的制造加工圖。（4）施工圖設(shè)計(jì)文件審查。根據(jù)房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查管理辦法（住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部令第13號(hào)）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將施工圖送施工圖審查機(jī)構(gòu)審查。施工圖審查機(jī)構(gòu)對(duì)施工圖審查的內(nèi)容包括以下七個(gè)方面。1）

14、是否符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。2）地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)的安全性。3）消防安全性。4）人防工程（不含人防指揮工程）防護(hù)安全性。5）是否符合民用建筑節(jié)能強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)執(zhí)行綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目，還應(yīng)當(dāng)審查是否符合綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)。6）勘察設(shè)計(jì)單位和注冊(cè)執(zhí)業(yè)人員以及相關(guān)人員是否按規(guī)定在施工圖上加蓋相應(yīng)的圖章和簽字。7）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須審查的其他內(nèi)容。（二）建設(shè)準(zhǔn)備1、建設(shè)準(zhǔn)備工作內(nèi)容工程項(xiàng)目在開工建設(shè)前要切實(shí)做好各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，主要內(nèi)容包括以下五個(gè)方面。（1）征地、拆遷和場(chǎng)地平整。（2）完成施工用水、用電、通信、交通等準(zhǔn)備工作。（3）組織招標(biāo)選擇工程監(jiān)理單位、施工單位及設(shè)備、材料供應(yīng)商（4）準(zhǔn)備必要的施工

15、圖紙。（5）辦理工程質(zhì)量監(jiān)督和施工安全監(jiān)督手續(xù)。2、辦理工程質(zhì)量和施工安全監(jiān)督手續(xù)（1）辦理工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)。建設(shè)單位在辦理施工許可手續(xù)前，應(yīng)當(dāng)?shù)揭?guī)定的工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)辦理工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)，辦理工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)時(shí)需提供下列五種資料。1）施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告和批準(zhǔn)書。2）中標(biāo)通知書和施工、監(jiān)理合同。3）建設(shè)單位、施工單位和監(jiān)理單位工程項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人和機(jī)構(gòu)組成。4）施工組織設(shè)計(jì)和監(jiān)理規(guī)劃（監(jiān)理實(shí)施細(xì)則）。5）其他需要的文件資料。（2）辦理施工安全監(jiān)督手續(xù)。房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程項(xiàng)目施工前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)辦理施工安全監(jiān)督手續(xù)，并提交下列六種資料。1）工程概況。2）建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等

16、單位及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人等主要管理人員一覽表。3）危險(xiǎn)性較大的分部分項(xiàng)工程清單。4）施工合同中約定的安全防護(hù)、文明施工措施費(fèi)用支付計(jì)劃。5）建設(shè)、施工、監(jiān)理單位法定代表人及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人安全生產(chǎn)承諾書。6）省級(jí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門規(guī)定的其他保障安全施工具體措施的資料。3、辦理施工許可證中華人民共和國(guó)建筑法規(guī)定，除國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門確定的限額以下的小型工程外，建筑工程開工前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定向工程所在地縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證。申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證，應(yīng)當(dāng)具備以下條件：已辦理建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù)。依法應(yīng)當(dāng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的，取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。需要拆遷的，其

17、拆遷進(jìn)度符合施工要求。已經(jīng)確定建筑施工企業(yè)。有滿足施工需要的資金安排、施工圖紙及技術(shù)資料。有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施。按照國(guó)務(wù)院規(guī)定的權(quán)限和程序批準(zhǔn)開工報(bào)告的建筑工程，不再領(lǐng)取施工許可證。（三）施工安裝（四）建設(shè)工程具備開工條件并取得施工許可后，才能開始土建工程施工和機(jī)電設(shè)備安裝。施工安裝活動(dòng)應(yīng)按照工程設(shè)計(jì)要求、施工合同及施工組織設(shè)計(jì)，在保證工程質(zhì)量、工期、成本及安全、環(huán)保等目標(biāo)的前提下進(jìn)行生產(chǎn)準(zhǔn)備對(duì)于生產(chǎn)性項(xiàng)目而言，生產(chǎn)準(zhǔn)備是工程項(xiàng)目交付投產(chǎn)前由建設(shè)單位進(jìn)行的一項(xiàng)重要工作。生產(chǎn)準(zhǔn)備是銜接建設(shè)和生產(chǎn)的橋梁，是工程建設(shè)轉(zhuǎn)入生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的必要條件。建設(shè)單位應(yīng)適時(shí)組成專門機(jī)構(gòu)做好生產(chǎn)準(zhǔn)備工作，確保工

18、程建成后能及時(shí)投產(chǎn)。生產(chǎn)準(zhǔn)備的主要工作內(nèi)容包括：組建生產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，制定有關(guān)管理制度和規(guī)定；招聘和培訓(xùn)生產(chǎn)人員，組織生產(chǎn)人員參加設(shè)備安裝、調(diào)試和工程驗(yàn)收工作；落實(shí)原材料、協(xié)作產(chǎn)品、燃料、水、電、氣等的來源和其他需協(xié)作配合的條件，并組織工裝、器具、備品、備件等的制造或訂貨等。第三章 建筑與房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制一、 建筑市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制建筑市場(chǎng)是以建筑產(chǎn)品作為交易對(duì)象的市場(chǎng)，是建筑產(chǎn)品交換關(guān)系的總和。由于建筑市場(chǎng)有其獨(dú)特的供求關(guān)系和運(yùn)行特點(diǎn)，所以建筑產(chǎn)品的定價(jià)也具有其獨(dú)特性。（一）建筑市場(chǎng)供求1、建筑市場(chǎng)需求建筑市場(chǎng)需求者是業(yè)主，在工程建設(shè)實(shí)踐中常被稱為建設(shè)單位。業(yè)主必須為預(yù)訂的建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)提供資金，擁

19、有建設(shè)用地使用權(quán)，獲得在此建設(shè)用地上建造預(yù)訂建筑產(chǎn)品的許可業(yè)主主要有以下三種類型。（1）政府。政府作為業(yè)主是從建設(shè)項(xiàng)目決策和建設(shè)資金的來源角度而不是從市場(chǎng)監(jiān)管者角度來理解。政府投資興建的建筑產(chǎn)品大多是以社會(huì)效益為主的公共建筑，或是對(duì)國(guó)有資源（如江河治理、圍海造地等）開發(fā)和利用的建筑。（2）企事業(yè)單位。企事業(yè)單位作為業(yè)主在大多數(shù)情況下是出于擴(kuò)大再生產(chǎn)或簡(jiǎn)單再生產(chǎn)的需要。從建設(shè)投資角度，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)中，將企事業(yè)單位劃分為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之外的企事業(yè)單位兩類。（3）個(gè)人。個(gè)人作為業(yè)主多數(shù)情況是出于個(gè)人消費(fèi)需要，少數(shù)情況是出于資金保值的考慮。個(gè)人投資興建的建筑產(chǎn)品主要是住宅建筑市場(chǎng)需

20、求來自各類業(yè)主的固定資產(chǎn)投資，建筑業(yè)總產(chǎn)值占同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重一直在30%以上，見，由此可見，社會(huì)固定資產(chǎn)投資也是建筑市場(chǎng)需求的主要因素。建筑市場(chǎng)需求與社會(huì)固定資產(chǎn)投資在總體上呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。2、建筑市場(chǎng)供給建筑市場(chǎng)供給者是建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)者，即提供建筑產(chǎn)品某一部分、某一階段或全過程的生產(chǎn)，主要包括工程勘察、工程設(shè)計(jì)和工程施工等單位。由于建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)是預(yù)訂式生產(chǎn)，即先訂貨后生產(chǎn)，因此，建筑產(chǎn)品的供給實(shí)質(zhì)上代表建筑生產(chǎn)能力。這種能力由建筑生產(chǎn)各環(huán)節(jié)（勘察、設(shè)計(jì)、施工）生產(chǎn)者的生產(chǎn)能力及其相互之間的組合能力共同決定。（二）建筑市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)（1）建筑產(chǎn)品是需求者向供給者進(jìn)行預(yù)先訂貨式交易的

21、產(chǎn)物。建筑產(chǎn)品具備的固定性和多樣性特點(diǎn)，決定了不同產(chǎn)品需求不同且與土地相連，不可能由生產(chǎn)者批量生產(chǎn)后通過市場(chǎng)交易來實(shí)現(xiàn)，因此，建筑市場(chǎng)運(yùn)行中無中間銷售商，而是由需求者向供給者進(jìn)行預(yù)先訂貨，然后供給者組織生產(chǎn)。（2）建筑產(chǎn)品交易持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)。建筑產(chǎn)品生產(chǎn)周期長(zhǎng)、價(jià)值巨大，需要中間交易結(jié)算，直至工程缺陷責(zé)任期屆滿才完成交易，建筑產(chǎn)品整個(gè)生產(chǎn)過程實(shí)質(zhì)上也是其交易過程。（3）建筑市場(chǎng)存在顯著的地區(qū)性。建筑產(chǎn)品的固定性決定交易過程相關(guān)要素，如交易規(guī)則、交易價(jià)格、合同條款、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)等都有較強(qiáng)的地區(qū)性。（4）建筑市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。由于建筑產(chǎn)品供給者，尤其是建筑業(yè)屬于勞動(dòng)密集型行業(yè)技術(shù)和資本構(gòu)成較低，而建筑產(chǎn)品

22、需求又是由一個(gè)個(gè)單一項(xiàng)目形成的，因此，建筑市場(chǎng)呈現(xiàn)出比較明顯的買方市場(chǎng)特點(diǎn)，賣方競(jìng)爭(zhēng)激烈。（5）競(jìng)爭(zhēng)方式以投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)為主。建筑產(chǎn)品價(jià)值高，交易達(dá)成主要采用招標(biāo)、投標(biāo)方式，前期交易時(shí)間長(zhǎng)、交易成本較高（6）供求不均衡普遍存在。建筑市場(chǎng)需求來源于工程建設(shè)投資，而投資受經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)和政策性影響大，建筑供給能力則相對(duì)保持穩(wěn)定，因此，建筑市場(chǎng)供求不均衡狀態(tài)普遍存在。（7）建筑產(chǎn)品交易計(jì)價(jià)方式獨(dú)特。這是由建筑產(chǎn)品交易期長(zhǎng)、產(chǎn)品多樣性決定的。（8）建筑市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大。從建筑產(chǎn)品供給者角度來看，風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)在：定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)和生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。從建筑產(chǎn)品需求者角度來看，風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)在：價(jià)格與質(zhì)量的矛盾、價(jià)格與交貨時(shí)間的矛盾和預(yù)付款風(fēng)險(xiǎn)。

23、（三）建筑產(chǎn)品計(jì)價(jià)特點(diǎn)1、單件計(jì)價(jià)建筑產(chǎn)品的多樣性決定了每項(xiàng)工程都必須單獨(dú)計(jì)算造價(jià)。每項(xiàng)工程都有特定的目的和用途，有不同的結(jié)構(gòu)、造型和裝飾，產(chǎn)生不同的規(guī)模和體積，所在地區(qū)條件、自然環(huán)境、風(fēng)俗習(xí)慣有差異，施工時(shí)采用不同的工藝設(shè)備、建筑材料和工藝方案，這些都會(huì)影響建設(shè)工程計(jì)價(jià)。因此每項(xiàng)工程只能單獨(dú)設(shè)計(jì)、單獨(dú)施工、單獨(dú)計(jì)價(jià)。2、多次計(jì)價(jià)建設(shè)工程生產(chǎn)過程是一個(gè)周期長(zhǎng)、規(guī)模大、造價(jià)高、耗費(fèi)多的投資活動(dòng)。為適應(yīng)工程造價(jià)管理要求，需要按照勘察設(shè)計(jì)、招標(biāo)投標(biāo)、施工安裝程序進(jìn)行多次計(jì)價(jià)，即從設(shè)計(jì)概算、施工圖預(yù)算到簽約合同價(jià)，再到工程結(jié)算價(jià)進(jìn)行多次計(jì)價(jià)。二、 房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，市場(chǎng)主體有房地產(chǎn)需求

24、者、房地產(chǎn)供給者、房地產(chǎn)中介，市場(chǎng)客體為土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)、房屋使用權(quán)。房地產(chǎn)市場(chǎng)是在相關(guān)法律、法規(guī)和監(jiān)督管理體系下運(yùn)行的。（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)供求1、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)需求構(gòu)成。房地產(chǎn)市場(chǎng)需求是指在特定時(shí)期內(nèi)、一定價(jià)格水平上，愿意購(gòu)買且能夠購(gòu)買的房地產(chǎn)商品量。房地產(chǎn)市場(chǎng)需求包括以下三類。1）生產(chǎn)性需求。物質(zhì)生產(chǎn)部門和服務(wù)部門為滿足生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要而形成的房地產(chǎn)商品需求，其需求主體是各類企事業(yè)單位和個(gè)體工商業(yè)者，如企業(yè)廠房、商店商鋪、辦公用房、服務(wù)行業(yè)用房及其他生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性用房等產(chǎn)生的需求。這類需求與社會(huì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)直接相關(guān)，是房地產(chǎn)作為生產(chǎn)要素存在而形成的需求。2）消費(fèi)性需求。由人們的

25、居住需要而形成的房地產(chǎn)需求，主要是居住房地產(chǎn)需求，其需求主體是居民家庭。這類需求具有廣泛性和普遍性。按住宅分類，居住消費(fèi)需求又可分為花園別墅需求、高層住宅需求、多層住宅需求等不同檔次的居住房地產(chǎn)需求。政府購(gòu)買市場(chǎng)銷售的房地產(chǎn)作為辦公樓、公共租賃住房和廉租房房源時(shí)，也構(gòu)成房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)性需求。3）投資性需求。人們購(gòu)置房地產(chǎn)不是為了直接用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)，而是將房地產(chǎn)作為一種價(jià)值形式儲(chǔ)存，在合適的時(shí)候轉(zhuǎn)售或出租，以達(dá)到保值增值的目的。投資性需求是由房地產(chǎn)的保值增值屬性引起的，本質(zhì)上屬于獲利性投資行為，房屋轉(zhuǎn)售是為了獲取差價(jià)收入，房屋出租是為了獲得租金收人。投資性房地產(chǎn)需求的存在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有雙面

26、作用。積極的一面是可以調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系，房地產(chǎn)市場(chǎng)供過于求時(shí)，可以增加房地產(chǎn)需求；房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求時(shí)，可以增加房地產(chǎn)市場(chǎng)供給。消極的一面是可能會(huì)增加房地產(chǎn)市場(chǎng)需求泡沫，造成需求旺盛的假象，加劇供求失衡，引起房地產(chǎn)價(jià)格大起大落。因此，對(duì)投資性房地產(chǎn)需求應(yīng)加以適度控制。國(guó)際上通行的適度量化標(biāo)準(zhǔn)是，投資性購(gòu)房量控制在房地產(chǎn)交易總量的20%以下。（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)需求影響因素。1）國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的影響主要包括兩大方面：一是投資規(guī)模，反映生產(chǎn)者對(duì)廠房、辦公樓等的需求水平；二是國(guó)民收入水平，反映國(guó)民對(duì)住宅、娛樂設(shè)施、科教文衛(wèi)等房地產(chǎn)的需求。國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與房地產(chǎn)

27、需求呈一種正相關(guān)關(guān)系。2）房地產(chǎn)資本收益。從生產(chǎn)者角度分析，房地產(chǎn)資本收益水平的提高會(huì)導(dǎo)致資本流向房地產(chǎn)業(yè)；從消費(fèi)者或投資者角度分析，房地產(chǎn)資本收益水平的提高會(huì)導(dǎo)致投資目的和消費(fèi)目的的需求水平和比例發(fā)生變動(dòng)。一般來講，收益水平提高會(huì)增加投資需求比重。但房地產(chǎn)資本收益提高通常意味著價(jià)格上漲，而價(jià)格上漲會(huì)引起需求下降，因此，房地產(chǎn)資本收益對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的影響是復(fù)雜的。3）利率水平。利率對(duì)生產(chǎn)性房地產(chǎn)需求的影響是：生產(chǎn)性房地產(chǎn)需求可以看作為一種投資，收益提高使得其與資本的邊際效率相比差距減小，對(duì)投資有抑制作用。利率對(duì)消費(fèi)性房地產(chǎn)需求的影響是：房地產(chǎn)消費(fèi)作為一種必要的消費(fèi)品，且在消費(fèi)結(jié)構(gòu)中占很大比重

28、，利率對(duì)其影響可能微不足道。利率對(duì)投資性房地產(chǎn)需求的影響是：實(shí)際利率的提高會(huì)降低房地產(chǎn)需求水平，反之會(huì)提高房地產(chǎn)需求水平。4）通貨膨脹。從長(zhǎng)期來看，房地產(chǎn)商品有保值功能，在存在通貨膨脹的情況下，房地產(chǎn)需求水平也會(huì)出現(xiàn)增長(zhǎng)。5）消費(fèi)者收入水平和結(jié)構(gòu)。消費(fèi)者收入水平對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的直接影響表現(xiàn)為對(duì)消費(fèi)性房地產(chǎn)的需求，兩者基本上呈正相關(guān)關(guān)系；間接影響表現(xiàn)為收入水平的提高，會(huì)導(dǎo)致對(duì)消費(fèi)需求的增加，消費(fèi)需求的增加導(dǎo)致生產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大，進(jìn)而導(dǎo)致對(duì)生產(chǎn)性房地產(chǎn)需求的增加。6）房地產(chǎn)商品價(jià)格、其他商品價(jià)格及消費(fèi)結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)商品價(jià)格上升，需求下降；在其他條件不變的情況下，其他商品價(jià)格上升會(huì)引起房地產(chǎn)市場(chǎng)需求下降

29、，但由于消費(fèi)結(jié)構(gòu)中房地產(chǎn)消費(fèi)占有絕對(duì)地位，其他商品價(jià)格對(duì)其的影響不明顯。7）消費(fèi)者對(duì)未來的預(yù)期。消費(fèi)者對(duì)未來的預(yù)期很多，但對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)需求而言，影響主要來自兩個(gè)方面：一是未來房?jī)r(jià)走勢(shì)，在“買漲不買跌”的心理作用下，若預(yù)期未來房地產(chǎn)價(jià)格上升，則會(huì)增加當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)需求；二是對(duì)未來經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和家庭收入的預(yù)期，若預(yù)期末來經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和家庭收入向好的方向發(fā)展，則會(huì)增強(qiáng)當(dāng)前消費(fèi)信心，增加當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。2、房地產(chǎn)市場(chǎng)供給（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)供給構(gòu)成。房地產(chǎn)市場(chǎng)供給是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者在某一特定時(shí)間內(nèi)，在一定價(jià)格水平下，對(duì)某種房地產(chǎn)所愿意且能夠提供出售的數(shù)量。房地產(chǎn)市場(chǎng)供給分為增量房市場(chǎng)供給和存量房市

30、場(chǎng)供給。1）增量房市場(chǎng)供給。增量房是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開發(fā)建設(shè)完成的房地產(chǎn)，可以增加社會(huì)房地產(chǎn)總量（非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的房地產(chǎn)不納入市場(chǎng)范疇考察）形成房地產(chǎn)市場(chǎng)供給。就某一時(shí)間段考察，新建房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售包括現(xiàn)房銷售和預(yù)售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工房屋面積約占全國(guó)房屋竣工面積的30%。2）存量房市場(chǎng)供給。存量房是相對(duì)于增量房而言的，存量房是指已被購(gòu)買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋。存量房可以進(jìn)入市場(chǎng)增加市場(chǎng)供給量，但不會(huì)增加社會(huì)房地產(chǎn)總量，存量房市場(chǎng)也被稱為二手房市場(chǎng)。隨著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和社會(huì)房地產(chǎn)總量增加，二手房市場(chǎng)交易比重呈現(xiàn)出逐步上升趨勢(shì)。（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)供給影響因素。1）土地供應(yīng)量。土地（指開

31、發(fā)建設(shè)用地）是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的資源，與一般供求規(guī)律樣，開發(fā)建設(shè)可供利用的資源是制約房地產(chǎn)供給的因素，但特殊的是土地有限且不可替代，若加上政策的調(diào)整和限制，土地供應(yīng)量是直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供給量的首要因素。也正因?yàn)槿绱?，我?guó)歷年來都將土地供應(yīng)作為調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要手段。2）房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的一個(gè)重要因素。房地產(chǎn)市場(chǎng)供給與其他商品供給一樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格越高，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給也就越大。但由于土地資源的約束和開發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)這兩個(gè)主要因素的制約，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給價(jià)格彈性比較小。3）房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)成本通過影響生產(chǎn)供給的利潤(rùn)，從而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供給。當(dāng)其他條件不變

32、時(shí)，開發(fā)成本上升，利潤(rùn)下降，供給量減少。4）房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)技術(shù)水平。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)技術(shù)水平對(duì)房地產(chǎn)供給的影響通過兩個(gè)途徑傳導(dǎo)：一是開發(fā)技術(shù)水平提高，能夠提供新型優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)，刺激需求，從而推動(dòng)供給增加；二是開發(fā)建設(shè)水平提高，能夠縮短開發(fā)建設(shè)周期，降低開發(fā)建設(shè)資金成本并增加當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)供給量。5）政府政策。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資大、占用和消耗社會(huì)資源多，通常被政府作為調(diào)控投資的一個(gè)手段；同時(shí)作為占用社會(huì)資源大且需求廣泛的商品，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的措施也較多。因此，政策變動(dòng)通常會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給產(chǎn)生較大影響。6）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者對(duì)未來的預(yù)期。由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)，從投資開始到建成交付使用

33、過程中可變因素多、風(fēng)險(xiǎn)大。在房地產(chǎn)投資，尤其是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開項(xiàng)目時(shí)，對(duì)未來預(yù)期是占比很重的一個(gè)因素。未來預(yù)期良好，會(huì)增加一定時(shí)期內(nèi)的供給量。（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)（1）區(qū)域性市場(chǎng)。房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，因而地域性很強(qiáng)，與周圍環(huán)境關(guān)系極為緊密，因而房地產(chǎn)市場(chǎng)屬區(qū)域性市場(chǎng)。周圍環(huán)境因素包括風(fēng)俗習(xí)慣、氣候條件、地質(zhì)狀況、交通設(shè)施、市容與環(huán)境、商業(yè)設(shè)施、災(zāi)害情況、污水處理、通信、給水排水、電力設(shè)備、學(xué)校、醫(yī)院、公共設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施等眾多物質(zhì)設(shè)施和自然條件，還包括社會(huì)治安、政治穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)繁榮、人口狀況等社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素。特定房地產(chǎn)項(xiàng)目與周邊環(huán)境是一種相互影響的關(guān)系。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格和供求關(guān)系表現(xiàn)出明

34、顯的區(qū)域性特征。（2）周期性波動(dòng)。房地產(chǎn)供求與經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān)，隨著經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)也表現(xiàn)出周期性波動(dòng)，但兩者不完全同步，房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性波動(dòng)滯后于經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)。具體而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求能夠較快地反映經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，滯后性不明顯；但由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給滯后性相對(duì)明顯。其原因是房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇與發(fā)展是經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇后固定資產(chǎn)投資增加的結(jié)果，而在經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)在建的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不能馬上減少。（3）不完全競(jìng)爭(zhēng)性。由于房地產(chǎn)供給市場(chǎng)進(jìn)入的資格要求、資金能力限制、信息不對(duì)稱比較突出，因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。這種不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)在不同的市場(chǎng)層級(jí)表現(xiàn)不同。房地產(chǎn)

35、一級(jí)市場(chǎng)（土地出讓市場(chǎng)）可以認(rèn)為是賣方壟斷市場(chǎng)，買方之間競(jìng)爭(zhēng)；房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)屬于有限競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)；房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)相對(duì)一級(jí)、二級(jí)市場(chǎng)而言，是競(jìng)爭(zhēng)性更強(qiáng)的市場(chǎng)。（4）層次性。房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性決定了不同房地產(chǎn)市場(chǎng)的層次性，如常說的一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)、二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)等。層次性還表現(xiàn)在同一區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)供給市場(chǎng)與需求存在檔次、標(biāo)準(zhǔn)等差異，如高檔住宅市場(chǎng)、普通住宅市場(chǎng)等。（5）多重性。房地產(chǎn)市場(chǎng)需求有生產(chǎn)性需求、消費(fèi)性需求、投資性需求，因而房地產(chǎn)市場(chǎng)所交易的產(chǎn)品既是生產(chǎn)資料，又是消費(fèi)資料，還是投資品，因此，從交易客體用途分析，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有多重性。（6）多樣性。首先是交易對(duì)象的多樣性，包括土地使用權(quán)、房屋

36、所有權(quán)、房屋使用權(quán)等；其次是交易方式的多樣性，包括出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等多種交易方式。（7）價(jià)格確定的復(fù)雜性。房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格是多種因素綜合作用的結(jié)果，價(jià)格確定復(fù)雜，需要房地產(chǎn)評(píng)估、咨詢等專業(yè)機(jī)構(gòu)運(yùn)用專業(yè)知識(shí)才能合理確定。（8）風(fēng)險(xiǎn)性。所有市場(chǎng)都有風(fēng)險(xiǎn)，但房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大。房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)來自：政策性風(fēng)險(xiǎn)，是指因政府的產(chǎn)業(yè)政策、經(jīng)濟(jì)政策及某些干預(yù)措施而導(dǎo)致的不確定性，這種風(fēng)險(xiǎn)對(duì)供給方和需求方都產(chǎn)生影響。在預(yù)售情況下按期交房的風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)在供給和需求雙方均存在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，包括生產(chǎn)供應(yīng)商財(cái)務(wù)狀況惡化、資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，買方由于各種情況變化引起的支付能力風(fēng)險(xiǎn)。結(jié)構(gòu)性供求不均衡的風(fēng)險(xiǎn)，如住宅市場(chǎng)

37、、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性供求不均衡帶來的風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)主要存在于供給方。開發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)引起的內(nèi)外風(fēng)險(xiǎn)，包括不可抗力風(fēng)險(xiǎn)等。（三）房地產(chǎn)價(jià)格影響因素房地產(chǎn)價(jià)格是各種因素綜合作用的結(jié)果，除市場(chǎng)供求及競(jìng)爭(zhēng)狀況外，影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素主要有以下四個(gè)方面。1、房地產(chǎn)自身因素和周邊環(huán)境因素自身因素主要是指房地產(chǎn)自身狀態(tài)，如土地的位置、面積、形狀，建筑物的外觀、朝向、內(nèi)部格局、設(shè)備配置狀況、施工質(zhì)量等。這些因素首先對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)成本產(chǎn)生影響，而成本是確定價(jià)格的基準(zhǔn)，是價(jià)格的下限。環(huán)境因素主要是指項(xiàng)目所在地的交通、教育、醫(yī)療、民風(fēng)民俗、社會(huì)治安等狀況及氣候條件、地質(zhì)地貌、水文、環(huán)境污染等情況。這些因素影響消費(fèi)者對(duì)房

38、地產(chǎn)效用的評(píng)價(jià)，從而影響房地產(chǎn)價(jià)格。環(huán)境因素是由房地產(chǎn)項(xiàng)目的區(qū)域決定的，因此可以說，房地產(chǎn)價(jià)格第一位的決定因素是“位置”。2、行政與政治因素行政因素主要是國(guó)家或地方政府在財(cái)政、稅收、金融、土地、住房、行政隸屬關(guān)系調(diào)整、城市規(guī)劃與建設(shè)、社會(huì)保障等方面的法規(guī)、政策和行政措施。政治因素主要是指政治體制、社會(huì)穩(wěn)定、外交和軍事等。由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性及變現(xiàn)性差，行政與政治因素是消費(fèi)者評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的重要指標(biāo)，因而其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響很大。與環(huán)境因素中的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)因素不同，行政與政治因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響作用的速度相對(duì)較快，而經(jīng)濟(jì)和社會(huì)因素的影響作用則是漸變式的。3、區(qū)域社會(huì)因素影響房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)域社會(huì)因素

39、包括區(qū)域人口、家庭狀況、心理、城市發(fā)展、城市化程度、社會(huì)治安、文化等因素。其中，區(qū)域人口因素包括人口的數(shù)量、密度、結(jié)構(gòu)（如文化結(jié)構(gòu)、職業(yè)結(jié)構(gòu)、收入水平結(jié)構(gòu)等）家庭狀況因素是指家庭數(shù)量、家庭構(gòu)成狀況等，文化因素主要是指文化氛圍、風(fēng)俗習(xí)慣、大眾心理趨勢(shì)等。區(qū)域社會(huì)因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響作用，除供求關(guān)系影響外，更多的是心理因素影響。如-線城市和三線城市，沿海城市與內(nèi)地城市之間房地產(chǎn)價(jià)格的巨大差異，不是簡(jiǎn)單的供求關(guān)系差異或者房地產(chǎn)造價(jià)差異造成的，在很大程度上是心理因素的影響。4、區(qū)域經(jīng)濟(jì)因素影響房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)域經(jīng)濟(jì)因素主要是地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)狀況、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、就業(yè)情況、居民收入水平、投資

40、水平、財(cái)政收支、金融狀況等。這些因素會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體供求，特別是影響需求。通常來講，一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)越快、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越合理，就業(yè)率、收入水平和投資水平就越高，財(cái)政收入越多金融形勢(shì)就越好，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求也就越大，房地產(chǎn)價(jià)格總體水平也相應(yīng)越高。針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的特點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)從提高科學(xué)決策水平、增強(qiáng)預(yù)見性、加強(qiáng)營(yíng)銷管理、重視新產(chǎn)品開發(fā)和應(yīng)用、增強(qiáng)開發(fā)建設(shè)管理能力、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理等方面入手，開展市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。企業(yè)和個(gè)人等微觀主體在市場(chǎng)運(yùn)行中的行為具有盲目性、自發(fā)性和局限性，從而會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)供求不均衡狀況突出、引起市場(chǎng)波動(dòng)，為避免這種不均衡和市場(chǎng)波動(dòng)造成的負(fù)面影響，一方面

41、需要強(qiáng)化政府的宏觀調(diào)控和對(duì)市場(chǎng)活動(dòng)的監(jiān)管，另一方面則需要加強(qiáng)市場(chǎng)誠(chéng)信體系建設(shè)。（四）宏觀調(diào)控和市場(chǎng)監(jiān)管1、宏觀調(diào)控政府宏觀調(diào)控大致包括以下七個(gè)方面。（1）制定法律、法規(guī)。（2）制定規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)（國(guó)外大多由行業(yè)協(xié)會(huì)或?qū)I(yè)組織編制）（3）對(duì)建筑市場(chǎng)承包商、專業(yè)人員的資質(zhì)資格進(jìn)行管理。（4）安全和質(zhì)量管理（國(guó)外主要通過專業(yè)人員或機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)督檢查）（5）利用行業(yè)資料進(jìn)行分析統(tǒng)計(jì)。（6）公共工程管理。（7）國(guó)際合作和國(guó)際市場(chǎng)開拓。2、市場(chǎng)監(jiān)管在政府干預(yù)市場(chǎng)的內(nèi)容中，除制定有關(guān)市場(chǎng)運(yùn)行法律、法規(guī)、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，利用行業(yè)運(yùn)行資料進(jìn)行行業(yè)分析，推進(jìn)國(guó)際合作和國(guó)際市場(chǎng)開拓等外，政府對(duì)于工程建設(shè)市場(chǎng)監(jiān)管的主要內(nèi)容和手

42、段有以下六個(gè)方面。（1）市場(chǎng)準(zhǔn)入管理。采用“負(fù)面清單”管理方式，但要進(jìn)一步縮減市場(chǎng)準(zhǔn)入負(fù)面清單，推動(dòng)“非禁即入”普遍落實(shí)。（2）工程項(xiàng)目審批管理。推行工程建設(shè)項(xiàng)目審批制度改革，在現(xiàn)有審批制的基礎(chǔ)上，減少審批內(nèi)容，優(yōu)化審批方式和流程，合理劃分審批階段，推行告知承諾制，縮短審批流程的時(shí)間。（3）政府投資項(xiàng)目（公共工程）管理。強(qiáng)化政府投資項(xiàng)目（公共工程）管理，包括：建立政府投資范圍定期評(píng)估調(diào)整機(jī)制，不斷優(yōu)化政府投資的方向和結(jié)構(gòu)；投資應(yīng)當(dāng)遵循科學(xué)決策、規(guī)范管理、注重績(jī)效、公開透明原則；加強(qiáng)對(duì)政府投資資金的預(yù)算約束，政府及其有關(guān)部門不得違法違規(guī)舉借債務(wù)籌措政府投資資金；加強(qiáng)政府投資項(xiàng)目前期工作，保證前期

43、工作的深度達(dá)到規(guī)定要求；通過投資項(xiàng)目在線審批監(jiān)管平臺(tái)，使用在線平臺(tái)生成的項(xiàng)目代碼辦理政府投資項(xiàng)目審批手續(xù)（涉及國(guó)家秘密的除外）；投資主管部門或者其他有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)在中介服務(wù)機(jī)構(gòu)評(píng)估公眾參與、專家評(píng)議、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的基礎(chǔ)上作出是否批準(zhǔn)的決定；政府投資項(xiàng)目的建設(shè)投資原則上不得超過經(jīng)核定的投資概算；采取在線監(jiān)測(cè)、現(xiàn)場(chǎng)核查等方式，加強(qiáng)對(duì)政府投資項(xiàng)目實(shí)施情況的監(jiān)督檢查；項(xiàng)目單位應(yīng)當(dāng)通過在線平臺(tái)如實(shí)報(bào)送政府投資項(xiàng)目開工建設(shè)、建設(shè)進(jìn)度、竣工等基本信息。（4）企業(yè)資質(zhì)和專業(yè)人員資格管理。隨著放管服深入推進(jìn)，有關(guān)企業(yè)資質(zhì)和專業(yè)人員資格管理方式不斷深化改革，取消不必要的資質(zhì)資格，減少考核指標(biāo)，簡(jiǎn)化證明材料，推行網(wǎng)上審批

44、和告知承諾制。（5）“雙隨機(jī)、一公開”監(jiān)管。對(duì)項(xiàng)目建設(shè)事中和事后有關(guān)監(jiān)管事項(xiàng)，實(shí)行“雙隨機(jī)、一公開”方式，即隨機(jī)抽取檢查對(duì)象，隨機(jī)選派執(zhí)法檢查人員，向社會(huì)公開檢查結(jié)果。（6）實(shí)行聯(lián)合驗(yàn)收。制定施工圖設(shè)計(jì)文件聯(lián)合審查和聯(lián)合竣工驗(yàn)收管理辦法。將消防、人防、技防等技術(shù)審查并入施工圖設(shè)計(jì)文件審查，相關(guān)部門不再進(jìn)行技術(shù)審查。實(shí)行規(guī)劃、土地、消防、人防、檔案等事項(xiàng)限時(shí)聯(lián)合驗(yàn)收，統(tǒng)一竣工驗(yàn)收?qǐng)D紙和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一出具驗(yàn)收意見。對(duì)于驗(yàn)收涉及的測(cè)繪工作，實(shí)行“一次委托、聯(lián)合測(cè)繪、成果共享”（五）誠(chéng)信體系建設(shè)1、工程建設(shè)領(lǐng)域誠(chéng)信體系建設(shè)工程建設(shè)領(lǐng)域誠(chéng)信體系建設(shè)的主要內(nèi)容可概括為以下六個(gè)方面（1）工程建設(shè)市場(chǎng)信用法規(guī)

45、制度建設(shè)。（2）建筑市場(chǎng)各方主體和從業(yè)人員信用標(biāo)準(zhǔn)制定。（3）推進(jìn)工程建設(shè)領(lǐng)域項(xiàng)目信息公開，設(shè)立項(xiàng)目信息和信用信息公開共享專欄或網(wǎng)站，集中公開工程建設(shè)項(xiàng)目信息和信用信息，或者推動(dòng)建設(shè)全國(guó)性綜合檢索平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)工程建設(shè)項(xiàng)目信息和信用信息公開共享的“一站式”綜合檢索。（4）開展工程質(zhì)量誠(chéng)信建設(shè)。完善工程建設(shè)市場(chǎng)準(zhǔn)入、退出制度，加大對(duì)發(fā)生重大工程質(zhì)量、安全責(zé)任事故或有其他重大失信行為的企業(yè)及負(fù)有責(zé)任的從業(yè)人員的懲戒力度。（5）建立企業(yè)和從業(yè)人員信用評(píng)價(jià)結(jié)果與資質(zhì)審批、執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)、資質(zhì)資格取消等審批審核事項(xiàng)的關(guān)聯(lián)管理機(jī)制（6）建立科學(xué)、有效的建設(shè)領(lǐng)域從業(yè)人員信用評(píng)價(jià)機(jī)制和失信責(zé)任追溯制度，將肢解發(fā)包、

46、轉(zhuǎn)包、違法分包、拖欠工程款和農(nóng)民工工資等行為列入失信責(zé)任追究范圍2、個(gè)人誠(chéng)信建設(shè)個(gè)人誠(chéng)信建設(shè)的主要內(nèi)容可概括為以下五個(gè)方面。（1）加強(qiáng)個(gè)人誠(chéng)信教育：大力弘揚(yáng)信用文化；廣泛開展信用宣傳；積極推介誠(chéng)信典型；廣泛開展信用教育培訓(xùn)。（2）推進(jìn)個(gè)人信用記錄建設(shè)：推進(jìn)完善個(gè)人實(shí)名登記制度；建立重點(diǎn)領(lǐng)域個(gè)人信用記錄。（3）建立個(gè)人信息安全、隱私保護(hù)與信用修復(fù)機(jī)制：保護(hù)個(gè)人信息安全、加強(qiáng)隱私保護(hù)。（4）規(guī)范推進(jìn)個(gè)人信用信息共享使用：積極開展個(gè)人公共信用信息服務(wù)。（5）完善個(gè)人守信激勵(lì)和失信懲戒機(jī)制：為優(yōu)良信用個(gè)人提供更多服務(wù)便利；對(duì)重點(diǎn)領(lǐng)域嚴(yán)重失信個(gè)人實(shí)施聯(lián)合懲戒；推動(dòng)形成市場(chǎng)性、社會(huì)性約束和懲戒機(jī)制。第四章

47、 建設(shè)工程施工招標(biāo)投標(biāo)一、 施工招標(biāo)方式和程序（一）施工招標(biāo)方式根據(jù)招標(biāo)投標(biāo)法，工程施工招標(biāo)有公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)兩種方式。1、公開招標(biāo)公開招標(biāo)又被稱為無限競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)，是指招標(biāo)人按程序，通過報(bào)刊、廣播、電視、網(wǎng)絡(luò)等媒體發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)具備條件的施工承包商投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)，然后從中確定中標(biāo)者并與之簽訂施工合同的過程。公開招標(biāo)的優(yōu)點(diǎn)是，招標(biāo)人可在較廣范圍內(nèi)選擇承包商，投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)激烈，擇優(yōu)率更高，有利于招標(biāo)人將工程項(xiàng)目交予可靠承包商實(shí)施，并獲得有競(jìng)爭(zhēng)性的商業(yè)報(bào)價(jià)，同時(shí)也可在較大程度上避免招標(biāo)過程中的行為。因此，國(guó)際上政府采購(gòu)?fù)ǔ２捎眠@種方式。公開招標(biāo)的缺點(diǎn)是，準(zhǔn)備招標(biāo)、對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)者進(jìn)行資格預(yù)審和評(píng)標(biāo)工作量大，

48、招標(biāo)時(shí)間長(zhǎng)費(fèi)用高。同時(shí)，參加競(jìng)爭(zhēng)的投標(biāo)者越多，中標(biāo)機(jī)會(huì)就越??；投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)越大，損失的費(fèi)用也就越多，而這種費(fèi)用的損失必然會(huì)反映在標(biāo)價(jià)中，最終會(huì)由招標(biāo)人承擔(dān)，因此，這種方式在有些國(guó)家較少被采用。2、邀請(qǐng)招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)也被稱為有限競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)，是指招標(biāo)人以投標(biāo)邀請(qǐng)書形式邀請(qǐng)預(yù)先確定的若干家施工承包商投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)，然后從中確定中標(biāo)者并與之簽訂施工合同的過程。采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式時(shí)，邀請(qǐng)對(duì)象應(yīng)以510家為宜，不應(yīng)少于3家，否則就失去了競(jìng)爭(zhēng)意義。與公開招標(biāo)相比，邀請(qǐng)招標(biāo)的優(yōu)點(diǎn)是不發(fā)布招標(biāo)公告，不進(jìn)行資格預(yù)審，簡(jiǎn)化了招標(biāo)程序因而可節(jié)約招標(biāo)費(fèi)用、縮短招標(biāo)時(shí)間。而且由于招標(biāo)人比較了解投標(biāo)人以往的業(yè)績(jī)和履約能力，從而可減少合同

49、履行過程中承包商違約的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于采購(gòu)標(biāo)的較小的工程項(xiàng)目，采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式比較有利。此外，有些工程項(xiàng)目的專業(yè)性強(qiáng)，有資格承接的潛在投標(biāo)人較少或者需要在短時(shí)間內(nèi)完成任務(wù)等，不宜采用公開招標(biāo)方式的，也應(yīng)采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式。值得注意的是盡管邀請(qǐng)招標(biāo)不進(jìn)行資格預(yù)審，但為了體現(xiàn)公平競(jìng)爭(zhēng)和便于招標(biāo)人對(duì)各投標(biāo)人的綜合能力進(jìn)行比較，仍要求投標(biāo)人按招標(biāo)文件有關(guān)要求，在投標(biāo)文件中提供有關(guān)資格審查資料，在評(píng)標(biāo)時(shí)以資格后審的形式作為評(píng)審內(nèi)容之一。邀請(qǐng)招標(biāo)的缺點(diǎn)是，由于投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度較差，有可能會(huì)提高中標(biāo)合同價(jià)，也有可能會(huì)排除某些在技術(shù)上或報(bào)價(jià)上有競(jìng)爭(zhēng)力的承包商參與投標(biāo)。（二）施工招標(biāo)程序公開招標(biāo)與邀請(qǐng)招標(biāo)在程序上的主

50、要差異，一是使施工承包商獲得招標(biāo)信息的方式不同二是對(duì)投標(biāo)人資格審查的方式不同。但是，兩種招標(biāo)方式均要經(jīng)過招標(biāo)準(zhǔn)備、招標(biāo)過程、決標(biāo)成交三個(gè)階段。第五章 招標(biāo)投標(biāo)法律法規(guī)一、 招標(biāo)投標(biāo)法招標(biāo)投標(biāo)法規(guī)定，任何單位和個(gè)人不得將依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目化整為零或者以其他任何方式規(guī)避招標(biāo)。依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目，其招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)不受地區(qū)或者部門的限制。任何單位和個(gè)人不得違法限制或者排斥本地區(qū)、本系統(tǒng)以外的法人或者其他組織參加投標(biāo)，不得以任何方式非法干涉招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)。（一）招標(biāo)1、招標(biāo)方式招標(biāo)分為公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)兩種方式。不適宜公開招標(biāo)的，經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，可以進(jìn)行邀請(qǐng)招標(biāo)。（1）招標(biāo)人采用公開招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)

51、發(fā)布招標(biāo)公告。依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)通過國(guó)家指定的報(bào)刊、信息網(wǎng)絡(luò)或者媒介發(fā)布招標(biāo)公告。（2）招標(biāo)人采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向3個(gè)以上具備承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目能力、資信良好的特定法人或者其他組織發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書。招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)書應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人的名稱和地址，招標(biāo)項(xiàng)目的性質(zhì)、數(shù)量、實(shí)施地點(diǎn)和時(shí)間，以及獲取招標(biāo)文件的辦法等事項(xiàng)。招標(biāo)人不得以不合理的條件限制或者排斥潛在投標(biāo)人，不得對(duì)潛在投標(biāo)人實(shí)行歧視待遇。2、招標(biāo)文件招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)招標(biāo)項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要編制招標(biāo)文件。招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括招標(biāo)項(xiàng)目的技術(shù)要求、對(duì)投標(biāo)人資格審查的標(biāo)準(zhǔn)、投標(biāo)報(bào)價(jià)要求和評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等所有實(shí)質(zhì)性要求和條件以及擬簽訂合同的主要條款。招標(biāo)項(xiàng)目需

52、要?jiǎng)澐謽?biāo)段、確定工期的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)合理劃分標(biāo)段、確定工期，并在招標(biāo)文件中載明。招標(biāo)文件不得要求或者標(biāo)明特定的生產(chǎn)供應(yīng)者以及含有傾向或者排斥潛在投標(biāo)人的其他內(nèi)容。招標(biāo)人不得向他人透露已獲取招標(biāo)文件的潛在投標(biāo)人的名稱、數(shù)量及可能影響公平競(jìng)爭(zhēng)的有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的其他情況。招標(biāo)人對(duì)已發(fā)出的招標(biāo)文件進(jìn)行必要的澄清或修改的，應(yīng)當(dāng)至少在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止時(shí)間15日之前，以書面形式通知所有招標(biāo)文件收受人。澄清或者修改的內(nèi)容為招標(biāo)文件的組成部分。3、其他規(guī)定招標(biāo)人設(shè)有標(biāo)底的，標(biāo)底必須保密。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)確定投標(biāo)人編制投標(biāo)文件所需要的合理時(shí)間。依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目，自招標(biāo)文件開始發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件

53、截止之日止，最短不得少于20日。（二）投標(biāo)投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)具備承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目的能力。國(guó)家或者招標(biāo)文件對(duì)投標(biāo)人資格條件有規(guī)定的，投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)具備規(guī)定的資格條件。1、投標(biāo)文件（1）投標(biāo)文件的內(nèi)容。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件。投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對(duì)招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)。對(duì)屬于建設(shè)工程施工的招標(biāo)項(xiàng)目，投標(biāo)文件的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括擬派出的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人與主要技術(shù)人員的簡(jiǎn)歷、業(yè)績(jī)和擬用于完成招標(biāo)項(xiàng)目的機(jī)械設(shè)備等。根據(jù)招標(biāo)文件載明的項(xiàng)目實(shí)際情況，投標(biāo)人如果準(zhǔn)備在中標(biāo)后將中標(biāo)項(xiàng)目的部分非主體非關(guān)鍵工程進(jìn)行分包的，應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)文件中載明。在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前，投標(biāo)人可以補(bǔ)充、修改或者撤回已提

54、交的投標(biāo)文件，并書面通知招標(biāo)人。補(bǔ)充、修改的內(nèi)容為投標(biāo)文件的組成部分。（2）投標(biāo)文件的送達(dá)。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前，將投標(biāo)文件送達(dá)投標(biāo)地點(diǎn)。招標(biāo)人收到投標(biāo)文件后，應(yīng)簽收保存，不得開啟。投標(biāo)人少于3人的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)依照招標(biāo)投標(biāo)法重新招標(biāo)。在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間后送達(dá)的投標(biāo)文件，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)拒收。2、聯(lián)合投標(biāo)兩個(gè)以上法人或者其他組織可以組成一個(gè)聯(lián)合體，以一個(gè)投標(biāo)人的身份共同投標(biāo)。聯(lián)合體各方均應(yīng)具備承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目的相應(yīng)能力。國(guó)家或者招標(biāo)文件對(duì)投標(biāo)人資格條件有規(guī)定的聯(lián)合體各方均應(yīng)當(dāng)具備規(guī)定的相應(yīng)資格條件。由同一專業(yè)的單位組成的聯(lián)合體，按照資質(zhì)等級(jí)較低的單位確定資質(zhì)等

55、級(jí)。聯(lián)合體各方應(yīng)當(dāng)簽訂共同投標(biāo)協(xié)議，明確約定各方擬承擔(dān)的工作和責(zé)任，并將共同投標(biāo)協(xié)議連同投標(biāo)文件一并提交給招標(biāo)人。聯(lián)合體中標(biāo)的，聯(lián)合體各方應(yīng)當(dāng)共同與招標(biāo)人簽訂合同，就中標(biāo)項(xiàng)目向招標(biāo)人承擔(dān)連帶責(zé)任。3、其他規(guī)定投標(biāo)人不得相互串通投標(biāo)報(bào)價(jià)，不得排擠其他投標(biāo)人的公平競(jìng)爭(zhēng)、損害招標(biāo)人或其他投標(biāo)人的合法權(quán)益。投標(biāo)人不得與招標(biāo)人串通投標(biāo)，損害國(guó)家利益、社會(huì)公共利益或者他人的合法權(quán)益。投標(biāo)人不得以低于成本的報(bào)價(jià)競(jìng)標(biāo)，也不得以他人名義投標(biāo)或者以其他方式弄虛作假騙取中標(biāo)。禁止投標(biāo)人向招標(biāo)人或評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員以行賄的手段謀取中標(biāo)。（三）開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)開標(biāo)開標(biāo)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)人的主持下，在招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件截止時(shí)

56、間的同一時(shí)間、招標(biāo)文件中預(yù)先確定的地點(diǎn)公開進(jìn)行。應(yīng)邀請(qǐng)所有投標(biāo)人參加開標(biāo)。開標(biāo)時(shí)，由投標(biāo)人或者其推選的代表檢查投標(biāo)文件的密封情況，也可以由招標(biāo)人委托的公證機(jī)構(gòu)檢查并公證。由工作人員當(dāng)眾拆封，宣讀投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價(jià)格和投標(biāo)文件的其他主要內(nèi)容。開標(biāo)過程應(yīng)當(dāng)做記錄，并存檔備查。1、評(píng)標(biāo)（1）評(píng)標(biāo)委員會(huì)的組成。依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目，其評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家組成，成員人數(shù)為5人以上單數(shù)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)專家成員應(yīng)當(dāng)從國(guó)務(wù)院有關(guān)部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府有關(guān)部門提供的專家名冊(cè)或者招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的專家?guī)靸?nèi)的相關(guān)專業(yè)的專家名單中確定。一般招標(biāo)項(xiàng)目可以采取隨機(jī)抽取方式，特殊招標(biāo)項(xiàng)目

57、可以由招標(biāo)人直接確定。與投標(biāo)人有利害關(guān)系的人不得進(jìn)入相關(guān)項(xiàng)目的評(píng)標(biāo)委員會(huì)，已經(jīng)進(jìn)入的應(yīng)當(dāng)進(jìn)行更換。評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員的名單在中標(biāo)結(jié)果確定前應(yīng)當(dāng)保密。（2）投標(biāo)文件的澄清或者說明。評(píng)標(biāo)委員會(huì)可以要求投標(biāo)人對(duì)投標(biāo)文件中含義不明確的內(nèi)容作必要的澄清或者說明，但澄清或者說明不得超出投標(biāo)文件的范圍或改變投標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容。（3）評(píng)標(biāo)。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)采取必要的措施，保證評(píng)標(biāo)在嚴(yán)格保密的情況下進(jìn)行。評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件確定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)審和比較。設(shè)有標(biāo)底的，應(yīng)當(dāng)參考標(biāo)底。中標(biāo)人的投標(biāo)應(yīng)當(dāng)符合下列條件之一。1）能夠最大限度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng)綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。2）能夠滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求，并且經(jīng)評(píng)審的投標(biāo)價(jià)格最低。但是，投標(biāo)價(jià)格低于成本的除外。評(píng)標(biāo)委員會(huì)經(jīng)評(píng)審，認(rèn)為所有投標(biāo)都不符合招標(biāo)文件要求的，可以否決所有投標(biāo)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)完成評(píng)標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)向招標(biāo)人提出書面評(píng)標(biāo)報(bào)告，并推薦合格的中標(biāo)候選人，招標(biāo)人據(jù)此確定中