七星公園開發(fā)商報告書

1、桂林市七星公園開發(fā)商角度報告書 2016-6-18 目錄1、 項目背景二、項目建設(shè)方案三、項目主要建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模四、投資估算及籌資方案5、 效益分析6、 市場分析7、 項目效益分析和結(jié)論1、 項目背景（一）項目區(qū)概況桂林七星公園自從1956年6月重新對游人開放，經(jīng)過多年的經(jīng)營與建設(shè)，如今的七星公園七星公園是桂林市最大的綜合性公園，總面積137.4公頃。園內(nèi)自然景觀和人文景觀相結(jié)合，整個公園匯集了山、水、洞、石、庭園、建筑、文物的精華，還包括了一個動物園在其中，是桂林公園的杰作。從天空上俯瞰，七星公園的七座山頭就像天上的北斗七星，前面有三座山峰，像斗柄，叫“月牙山”；北面有四座山峰，像斗勺，叫“

2、普陀山”。兩山七峰，好像天山的“北斗七星”，合稱“七星山”。七星公園和七星巖也因此而得名。除了享有盛名的七星巖以外，里面還有國家級重點文物保護(hù)單位桂海碑林博物館。著名景點有：“北斗七星”、“花橋虹影”、“月牙仙境”、“龍隱奇跡”、“普陀石林”、“棲霞真境”、“壺山赤霞”、“桂海碑林”、“華夏之光”、“盆景藝苑”等。整個公園環(huán)境優(yōu)美、空曠開闊，早在隋唐時代已成為游覽勝地。鄧小平、郭沫若、克林頓等許多中外名人、政府首腦曾到過公園內(nèi)參觀游覽。多年來七星公園在桂林市旅游中的地位，是不能忽視的，它為桂林旅游做出的貢獻(xiàn)，也是不能磨滅的。雖然如此，但是七星公園也像我國眾多的城市公園一樣在發(fā)展中也面臨眾多挑戰(zhàn)

3、，特別是進(jìn)入21世紀(jì)，旅游已經(jīng)進(jìn)入大眾化時代，越來越多的人們喜歡出游，可去游覽的地方越來越多，人們有了多元化的選擇。但是城市公園卻面臨著以下困難：一、經(jīng)營模式單一我國城市公園的經(jīng)營模式演變可概括為以下幾個階段：第一階段：城市公園的收入主要由門票收入、餐飲零售收入和照相點收入構(gòu)成。第二階段：城市公園的主要收入有門票收入、公園內(nèi)餐館收入、商品零售收入。雖然較之前一階段，公園收入擴(kuò)大了，但收入來源并未改變。第三階段：娛樂項目的引進(jìn)使得公園由單一游覽功能向游覽、娛樂、休閑等復(fù)合功能轉(zhuǎn)變。雖然前后經(jīng)歷了幾個階段的演變，但是，城市公園內(nèi)餐飲點或餐館食品缺少本土化特色，商品零售點或商店所出售的商品及旅游紀(jì)念

4、品雷同，娛樂項目缺乏創(chuàng)新性等仍是我國城市公園現(xiàn)階段的經(jīng)營現(xiàn)狀。二、項目設(shè)置陳舊如上文所述，城市公園的管理者和經(jīng)營者在原有的單一游覽功能之外已經(jīng)開始關(guān)注休閑娛樂項目的引進(jìn)，但是，在具體的項目設(shè)置上，又存在如下一些問題。1、項目設(shè)置缺乏科學(xué)性由于我國城市公園的事業(yè)管理體制，現(xiàn)實中存在部分管理者不考慮公園的現(xiàn)實情況，盲目進(jìn)行項目建設(shè)的情況。這些盲目建設(shè)的項目或者與公園整體定位不符，或者破壞公園整體協(xié)調(diào)。2、項目缺乏市場適應(yīng)性有些新建項目，雖然經(jīng)過科學(xué)論證，在園林建設(shè)的角度具有科學(xué)性，但是，這類項目沒有考慮市場需求，也因閑置而導(dǎo)致大量資金和公園內(nèi)大塊土地的浪費。3、項目設(shè)置缺乏功能適應(yīng)性項目本身符合公

5、園建設(shè)的整體定位，且具有較廣闊的市場前景，是否就意味著這個項目是可行的呢？實則不然。城市公園作為公共服務(wù)設(shè)施，我們還必須在項目建設(shè)時考慮到它的生態(tài)功能和防災(zāi)避難的公益性功能。整體上說，在兼顧項目的生態(tài)性、公益性和科學(xué)性基礎(chǔ)之上，城市公園的項目設(shè)置必須具有創(chuàng)新性。 上述問題歸結(jié)到一點，就是當(dāng)前我國的一些公園在經(jīng)營方式和項目設(shè)置上已經(jīng)不能適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，針對上面我國城市公園面臨的困境，同時也為能進(jìn)一步提升桂林市七星公園的旅游競爭力，在七星公園二期開發(fā)中我們主要開發(fā)七星公園的項目設(shè)備方面，我們提出以下項目建設(shè)方案。1、 項目建設(shè)方案項目名稱環(huán)小東江步道位于花橋旁邊新茶樓位于月牙樓旁七星公園歷

6、史館位于碧虛閣附近公共停車場公共綠化帶二、項目建設(shè)的必要性、可行性1、總體規(guī)劃已制定。七星公園作為桂林的AAAA級風(fēng)景名勝區(qū)，其總規(guī)已制定。2、基礎(chǔ)設(shè)施已落實。景區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施已全部落實。3、旅游項目已啟動。七星公園作為桂林居民的重要休閑場地，兒童游樂園、動物園、七星巖等旅游項目已啟動，目前已人氣初旺。4、區(qū)域交通較為便利。5、資源優(yōu)勢已發(fā)掘。 三、項目建設(shè)主要內(nèi)容1、環(huán)小東江步道2、新茶樓3、七星公園歷史館4、景區(qū)綠化5、景區(qū)接待中心 四、投資估算及籌措方式1、投資估算（見表格）2、資金采取自籌與貸款相結(jié)合的方式籌措。自籌：1000萬。通過景區(qū)土地出租、財政撥款、社會各界捐贈等途經(jīng)解決。 缺口

7、資金642萬，希望有關(guān)部門解決五、效益評估1、社會環(huán)境1、有利于生態(tài)資源的保護(hù)和利用。2、為城鄉(xiāng)居民提供一個休閑觀光的優(yōu)美環(huán)境，是精神文明建設(shè)的組成部分。3、提高人們愛護(hù)珍惜環(huán)境的積極性。2經(jīng)濟(jì)效益前期5年游客消費水平收入預(yù)測表項目20132014201520162017人均消費元/人口250300350400450年的人量（萬人）08115182旅游直接收入（萬元）200300525720900（2）間接經(jīng)濟(jì)效益。1、發(fā)展飲食、住宿等第三產(chǎn)業(yè)，有利推動交通運輸、旅游工藝產(chǎn)品、農(nóng)業(yè)加工產(chǎn)品等多項產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。2、推動城市發(fā)展，促進(jìn)桂林經(jīng)濟(jì)發(fā)展。3、改善投資環(huán)境，加大吸引外商的力度。4、促進(jìn)地

8、區(qū)間的交流，增強管理技術(shù)、資金與信息的流通。5、有利于和諧社會的建設(shè)。6、擴(kuò)大就業(yè) 投資估算工程類別序號項目名稱規(guī)模投資道路交通1環(huán)小東江步道3000米124萬基礎(chǔ)設(shè)施2公共停車場1500平方米118萬新茶樓3新茶樓400平方米328萬游樂設(shè)施改造420萬接待設(shè)施5七星公園歷史館1200平方米1000萬 6總計 1642萬 六、市場分析 隨著2016年桂林市強力推進(jìn)桂林國家旅游綜合改革試驗區(qū)和國家服務(wù)業(yè)綜合改革試點區(qū)域建設(shè)，以旅游業(yè)為龍頭的第三產(chǎn)業(yè)持續(xù)增長。，當(dāng)?shù)鼐用窨芍涫杖牒烷e暇時間的增加及外地游客的日益增長，桂林市必將成為再成為中國旅游的首選地之一。據(jù)桂林市2008年至2016年旅游統(tǒng)計

9、，七星公園公園年均接待游客15萬人次，等新的項目建成后，每年將接待15萬人次以上，游客主要是桂林市民，及全國各地旅游者，收入將在原有基礎(chǔ)上大幅度提高。七、項目效益分析和結(jié)論1、經(jīng)濟(jì)效益本項目作為桂林市國家旅游綜合改革試驗區(qū)和國家服務(wù)業(yè)綜合改革試點區(qū)域建設(shè)項目之一，具有獨特的自然景觀和文化內(nèi)涵，隨著景區(qū)旅游服務(wù)設(shè)施的完善，將成為桂林市重要的景區(qū)景點之一。具有良好的區(qū)位優(yōu)勢，經(jīng)過高水平、高起點的策劃，資金到位，建設(shè)成上檔次的休閑度假區(qū)，就可迅速產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益。隨著2016年桂林市強力推進(jìn)桂林國家旅游綜合改革試驗區(qū)和國家服務(wù)業(yè)綜合改革試點區(qū)域建設(shè)，以旅游業(yè)為龍頭的第三產(chǎn)業(yè)持續(xù)增長。游客量必將大增。如按每年接待15萬人次，人均花費80元計算，年收入為80×150000=1200萬元。稅后利潤按30%計算，純利潤為360萬元，投資回收成本=總投資/純利潤=年限=1700/360=4.73，由此可見，本項目5年內(nèi)可收回全部投資。2、環(huán)境效益旅游業(yè)被稱為無煙工業(yè)，不僅不會造成大量三廢的排放造成對環(huán)境的污染，而且由于景觀的需要，且景區(qū)自身也有園林綠化和治山治水的需求。因此，項目實施有利于小東江整治流域整治和桂