《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人培訓(xùn)講義》

1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人培訓(xùn)講義房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人培訓(xùn)講義一、房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)概述1、房地產(chǎn)基本概念1）房地產(chǎn)的涵義房地產(chǎn)又稱為不動(dòng)產(chǎn)，有廣義和狹義之分。從廣義上講，指土地合固著于土地上的永久性建筑物以及諸如水、礦藏等自然資源，還包括與土地所有權(quán)有關(guān)的各種權(quán)力和利益，與房地產(chǎn)有關(guān)的學(xué)科理論和開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理房地產(chǎn)的各種機(jī)構(gòu)等。從狹義上講，僅指土地、土地上的永久性建筑物以及他們所衍生出來(lái)的各種物權(quán)（包括所有權(quán)和其他物權(quán)）。2）房地產(chǎn)的特征不可移動(dòng)性耐久性稀缺性大量投資性使用方向上的改變困難性房地產(chǎn)的可壟斷性位置的重要性保值和增值性商品效用上的多層次性易受政策的限制和影響3）房地產(chǎn)物權(quán)（1） 房地產(chǎn)所有權(quán)：是指所有

2、人對(duì)物依法享有的占有、使用、收益和處分并排斥他人干涉的權(quán)利。 房產(chǎn)所有權(quán) 土地所有權(quán) （2） 房地產(chǎn)其他物權(quán)：是指權(quán)利人僅享有對(duì)物的某一方面的權(quán)利 典權(quán) 抵押權(quán) 地上權(quán) 地役權(quán) 租賃權(quán)2、房地產(chǎn)業(yè)基本概念1）房地產(chǎn)業(yè)的涵義房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)的產(chǎn)業(yè)。它包括土地的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、房屋的開(kāi)發(fā)建設(shè)、買賣、租賃、信托、維修、裝飾、綜合服務(wù)，以及以房地產(chǎn)為依托進(jìn)行的多種經(jīng)營(yíng)管理。2）房地產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的綜合性產(chǎn)業(yè)，與建筑業(yè)有著明顯的區(qū)別，是不同于建筑業(yè)的一個(gè)獨(dú)立行業(yè)。我國(guó)發(fā)布國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類及代碼中，把建筑業(yè)列為第四類，房地產(chǎn)業(yè)列為第七類

3、。3）房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)（1） 房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的位置房地產(chǎn)業(yè)位于國(guó)民經(jīng)濟(jì)中第三產(chǎn)業(yè)的第二層次，即為生產(chǎn)和生活服務(wù)的部門。（2） 房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)，就是指房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部不同層次之間質(zhì)的結(jié)合與量的比例。3、房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)房地產(chǎn)業(yè)素有永遠(yuǎn)的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)之稱，同時(shí)又 是一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的基礎(chǔ)和載體，國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的歷史和理論反復(fù)證明，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有高度的敏感性和超前性，經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的過(guò)程必然是以房地產(chǎn)的高速發(fā)展為前提和主要內(nèi)容。我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)也帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的高速增長(zhǎng)。此外，房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的龍頭被確定為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，國(guó)家正采取各種措施鼓勵(lì)

4、和支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入一個(gè)大發(fā)展、大提高的時(shí)期。從市場(chǎng)潛力來(lái)看，目前我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房?jī)H平方米左右，雖比改革開(kāi)放前提高了許多，但與一些發(fā)達(dá)國(guó)家和中等國(guó)家相比，還相差幾倍，市場(chǎng)潛力十分巨大，且我國(guó)目前的人均收入、房?jī)r(jià)比為五倍左右，正處于世界公認(rèn)的三至八倍的中等水平，住房消費(fèi)正符合目前中國(guó)大多數(shù)人的消費(fèi)水平和消費(fèi)需求，成為當(dāng)前乃至今后相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)的消費(fèi)熱點(diǎn)，市場(chǎng)將會(huì)保持相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間的旺盛期。正是由于上述原因，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)才保持了多年來(lái)的增長(zhǎng)勢(shì)頭，其發(fā)展趨勢(shì)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)： （1）近十年以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)取得了飛速發(fā)展，成為我國(guó)發(fā)展最快的行業(yè)之一，市場(chǎng)化程度也日益提高。 我國(guó)房地產(chǎn)在

5、改革開(kāi)放以前，實(shí)行的是統(tǒng)建統(tǒng)分制度，房地產(chǎn)業(yè)也逐步過(guò)渡到一個(gè)以企業(yè)為主體、市場(chǎng)為導(dǎo)向、社會(huì)資金為依托、以配套建設(shè)為中心的綜合開(kāi)發(fā)階段。進(jìn)入世紀(jì)年代之后，房地產(chǎn)進(jìn)入了一個(gè)前所未有的興旺發(fā)達(dá)期，土地成片開(kāi)發(fā)和大量外資的引入，形成了外資、合資和內(nèi)資開(kāi)發(fā)公司齊頭并進(jìn)的勢(shì)頭；住宅、樓宇、商業(yè)大廈、公共設(shè)施等紛紛拔地而起，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)作為一種重要的經(jīng)濟(jì)杠桿，在城市建設(shè)、改善人民生活、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面發(fā)揮了巨大的作用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模正以每年平均左右的速度增長(zhǎng)，在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中已占有舉足輕重的地位。其次，我國(guó)自提出建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)也和其他產(chǎn)業(yè)一樣市場(chǎng)化進(jìn)展明顯加快。這主要表現(xiàn)在：住宅

6、由計(jì)劃封閉生產(chǎn)轉(zhuǎn)向商品化經(jīng)營(yíng)；全民、集體、股份、合資、民營(yíng)等多種經(jīng)濟(jì)成份并存，開(kāi)創(chuàng)了中國(guó)房地產(chǎn)投資主體多元化的時(shí)代；投資、融資由撥款改貸款，增強(qiáng)了房地產(chǎn)業(yè)的造血機(jī)能；運(yùn)用“以新補(bǔ)舊，以豐補(bǔ)歉”、“以路帶房，以房補(bǔ)路”的方式方法，實(shí)現(xiàn)了住房建設(shè)和城市建設(shè)協(xié)調(diào)發(fā)展；城市土地由無(wú)償劃撥轉(zhuǎn)為有償出讓、直至今天推行公開(kāi)拍賣，為城市建設(shè)積累了大量的資金；實(shí)行貨幣安置，推行了貨幣分配制度，拆遷合理安置；取消福利分房，培育住宅買賣市場(chǎng)，使我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向良性循環(huán)的發(fā)展軌道。 （2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)正向規(guī)?；图瘓F(tuán)化方向發(fā)展，行業(yè)集中度明顯加快，一些房地產(chǎn)巨人正在形成。 房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型的行業(yè)，

7、也是風(fēng)險(xiǎn)較大的一個(gè)行業(yè)。因此，要想在日益激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中長(zhǎng)久地生存和發(fā)展，必須具有強(qiáng)大的資金實(shí)力。世界各國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展歷史的共同點(diǎn)就是企業(yè)的規(guī)模化和集團(tuán)化，只有少數(shù)十幾家、幾十家大的房地產(chǎn)公司主導(dǎo)了大部分市場(chǎng)。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)前幾年的高速發(fā)展，目前正處在一個(gè)結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵時(shí)期。一些大的房地產(chǎn)公司的實(shí)力正在急劇增強(qiáng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的核心能力正在加速形成，一批對(duì)市場(chǎng)有較大影響能力的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)正在脫穎而出。實(shí)力小和缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)能力的房地產(chǎn)企業(yè)，在未來(lái)的幾年內(nèi)將會(huì)面臨被淘汰出局的危險(xiǎn)。 （3）房地產(chǎn)企業(yè)更加注重樹(shù)立品牌，培育企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)正向多元化、縱深化方向發(fā)展。 保持企業(yè)的長(zhǎng)久

8、生存和發(fā)展也即可持續(xù)發(fā)展問(wèn)題，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈和外部環(huán)境的急劇變化，正越來(lái)越受到企業(yè)家們的關(guān)注。擁有一個(gè)知名品牌，是企業(yè)獲取可持續(xù)發(fā)展的一個(gè)非常重要的因素。這是因?yàn)椋?、在買方市場(chǎng)條件下，消費(fèi)者成為左右市場(chǎng)和企業(yè)生存的決定因素，擁有一個(gè)良好的企業(yè)形象，當(dāng)消費(fèi)者進(jìn)行決策時(shí)，潛伏于心中的形象認(rèn)識(shí)就會(huì)成為決策指令，這種指令對(duì)于企業(yè)來(lái)講，就是企業(yè)的品牌形象，是一筆最重要的無(wú)形資產(chǎn)。這也促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商把品牌作為戰(zhàn)略競(jìng)爭(zhēng)的一個(gè)手段，從而使房地產(chǎn)業(yè)朝品牌化的時(shí)代發(fā)展；、在市場(chǎng)供大于求的狀態(tài)下，要取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，立于不敗之地，就必須有一個(gè)超越以前的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。要想超越自己，超越對(duì)手，自然就會(huì)走以品牌競(jìng)爭(zhēng)之路

9、。所以，房地產(chǎn)業(yè)走向以品牌為主要競(jìng)爭(zhēng)手段的多元化、縱深化競(jìng)爭(zhēng)階段，這既是產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果，也是市場(chǎng)走向成熟的必然要求。、房地產(chǎn)企業(yè)除了塑造品牌這個(gè)可持續(xù)發(fā)展的要素之外，土地也是房地產(chǎn)公司可持續(xù)發(fā)展的一個(gè)十分重要的因素，擁有大量的優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備，是保證房地產(chǎn)企業(yè)取得良好經(jīng)濟(jì)效益的重要因素。為此，各房地產(chǎn)企業(yè)正在實(shí)施土地儲(chǔ)備戰(zhàn)略。 （4）民營(yíng)經(jīng)濟(jì)在房地產(chǎn)領(lǐng)域中迅速崛起，其他有實(shí)力的集團(tuán)也紛紛進(jìn)軍地產(chǎn)業(yè)，群雄逐鹿的時(shí)代就要來(lái)臨。近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步復(fù)蘇，加之房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤(rùn)較其他行業(yè)來(lái)說(shuō)，還屬較高。因此，吸引了民營(yíng)經(jīng)濟(jì)和股份制經(jīng)濟(jì)的大舉進(jìn)入，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，并逐漸成為我國(guó)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的主

10、要?jiǎng)恿?，大有?guó)退民進(jìn)的趨勢(shì)。進(jìn)入年代后期特別是近幾年來(lái)，由于我國(guó)買方市場(chǎng)的全面形成，實(shí)業(yè)領(lǐng)域投資機(jī)會(huì)越來(lái)越少，而房地產(chǎn)領(lǐng)域相對(duì)來(lái)說(shuō)則機(jī)會(huì)大、獲利高，加上政府的一系列鼓勵(lì)措施的出臺(tái)，所以吸引了許多在其他領(lǐng)域積累了一定資金實(shí)力的民營(yíng)企業(yè)家轉(zhuǎn)向投資房地產(chǎn)。再加上民營(yíng)企業(yè)具有良好的管理機(jī)制并重視人力資源的開(kāi)發(fā)利用，大量吸收國(guó)有房地產(chǎn)公司的優(yōu)秀人才，從而迅速增強(qiáng)了企業(yè)綜合素質(zhì)。而國(guó)有企業(yè)由于體制和機(jī)制以及歷史遺留問(wèn)題等深層次原因，往往在競(jìng)爭(zhēng)中處于劣勢(shì)，這樣就造成了民進(jìn)國(guó)退的局面。在一些沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)占據(jù)主導(dǎo)地位。當(dāng)然，這種格局符合優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和投資結(jié)構(gòu)的

11、調(diào)整，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康快速發(fā)展。 此外，民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)近年來(lái)除了迅速崛起外，國(guó)內(nèi)其他有實(shí)力的集團(tuán)出于多元化戰(zhàn)略以及調(diào)整的需要，也紛紛進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)。這是因?yàn)椋环矫嬗捎诜康禺a(chǎn)行業(yè)的專業(yè)化分工不同，使得這一產(chǎn)業(yè)進(jìn)入門檻低，只要有錢，設(shè)計(jì)有設(shè)計(jì)公司，建筑有建筑公司，自己只管當(dāng)老板。另一方面，也是由資本的逐利性決定的，說(shuō)明投資房地產(chǎn)仍有較大的利潤(rùn)空間。這種趨勢(shì)也會(huì)產(chǎn)生積極和消極的兩種后果，一是隨著一些具有實(shí)力的集團(tuán)的加盟，將使房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，利潤(rùn)率迅速降低，增加整個(gè)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)；二是將促使房地產(chǎn)行業(yè)整體水平的提高，從而有力地推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)盡快成熟。 二、規(guī)劃、建筑與測(cè)繪基本知識(shí)1、城市規(guī)劃1）

12、城市規(guī)劃常用術(shù)語(yǔ)和指標(biāo)（1） 用地性質(zhì)：指規(guī)劃用地的使用功能；（2） 用地面積：指規(guī)劃地塊劃定的面積；（3） 用地紅現(xiàn)：指經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的建設(shè)用地范圍的界限；（4） 容積率=總建筑面積/建筑用地面積；（5） 建筑控制高度：指一定地塊內(nèi)建筑物地面部分最大高度限制值；（6） 建筑密度=建筑基底總面積/建筑用地面積；（7） 道路紅線：指城市道路用地的規(guī)劃控制線，即城市道路用地與兩側(cè)建筑用地及其它用地的分界線；（8） 建筑紅線后退距離：指建筑物最外邊線后退道路紅線的距離；（9） 建筑線：一般城建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線；（10） 綠地率：是指城市一定地區(qū)內(nèi)各類綠化用地總面積占該地

13、區(qū)總面積的比率；（11） 交通出入口方位：指規(guī)劃地塊內(nèi)允許設(shè)置機(jī)動(dòng)車和行人出入口的方向和位置；（12） 停車泊位：指地塊內(nèi)應(yīng)配置的停車位數(shù)量；（13） 建筑間距：指兩棟建筑物外墻之間的水平距離；（14） 日照標(biāo)準(zhǔn)：是根據(jù)各地區(qū)的氣候條件和居住衛(wèi)生要求確定的，居住建筑正面向陽(yáng)房間在規(guī)定的日照標(biāo)準(zhǔn)獲得的日照量；（15） 日照間距系數(shù)：是指根據(jù)日照標(biāo)準(zhǔn)確定的房屋間距與遮擋房屋檐高的比值；（16） 城市綠線：是指城市各類綠地范圍的控制線。2）城市規(guī)劃的編制（1）城市規(guī)劃的概念城市規(guī)劃是對(duì)一定時(shí)期內(nèi)城市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展、土地利用、空間布局以及各項(xiàng)建設(shè)的綜合部署、具體安排和實(shí)施管理。（2）城市規(guī)劃編制體系

14、全國(guó)和省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃：城鎮(zhèn)規(guī)劃體系是一定區(qū)域范圍內(nèi)，以區(qū)域生產(chǎn)力合理布局和城鎮(zhèn)職能分工為依據(jù)，確定不同人口規(guī)模等級(jí)和職能分工的城鎮(zhèn)的分布和發(fā)展規(guī)劃。城市總體規(guī)劃城市總體規(guī)劃 編制市域、縣域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃 確定城市性質(zhì)和發(fā)展方向 確定城市建設(shè)與發(fā)展用地的空間布局、功能分區(qū)及時(shí)中心、區(qū)中心的位置 編制專項(xiàng)規(guī)劃 編制近期建設(shè)規(guī)劃，確定近期建設(shè)目標(biāo)、內(nèi)容和實(shí)施部署 進(jìn)行綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，提出規(guī)劃實(shí)施步驟、措施和方法的建議城市分區(qū)規(guī)劃：是在城市總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上，對(duì)城市土地利用、人口分布和公共設(shè)施、城市基礎(chǔ)設(shè)施的配置做出進(jìn)一步的安排，以便與城市詳細(xì)規(guī)劃更好的銜接。城市詳細(xì)規(guī)劃：是以城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為

15、依據(jù)，對(duì)一定時(shí)期內(nèi)城市局部地區(qū)的土地利用、空間環(huán)境和各項(xiàng)建設(shè)用地所作的具體安排。3）城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)（1）城市居住區(qū)的規(guī)模與規(guī)劃布局形式居住區(qū)按居住人口或人數(shù)規(guī)模，分為居住區(qū)（30000-50000人、10000-16000戶）、居住小區(qū)（10000-15000人、3000-5000戶）、居住組團(tuán)三級(jí)（1000-3000人、300-1000戶）。居住區(qū)的規(guī)劃布局形式，有居住區(qū)-小區(qū)-組團(tuán)、居住區(qū)-組團(tuán)、小區(qū)-組團(tuán)、獨(dú)立式組團(tuán)等。（2）城市居住區(qū)的組成要素與用地構(gòu)成居住區(qū)的組成要素：主要有住宅、公共服務(wù)設(shè)施、道路和綠地。居住區(qū)的用地構(gòu)成：包括居住用地和其他用地。（3）城市規(guī)劃布局的有關(guān)內(nèi)容 居

16、住區(qū)住宅的規(guī)劃布局 居住區(qū)公共用地的規(guī)劃布局 居住區(qū)內(nèi)道路的規(guī)劃布局 居住區(qū)內(nèi)綠地的規(guī)劃布局2、建筑物的分類與組成1）建筑物的概念與分類（1）建筑物的概念廣義：是指人工建筑而成的所有東西，既包括房屋也包括構(gòu)筑物，如房屋橋梁、隧道、水壩等。狹義：建筑物僅指房屋，而不包括構(gòu)筑物。（2）建筑物的分類 按建筑物使用性質(zhì)分類： 居住建筑 公共建筑 工業(yè)建筑和農(nóng)業(yè)建筑 按建筑物層數(shù)或總高度分類： 低層住宅（1-3層） 多層住宅（4-6層） 中高層住宅（7-9層） 高層住宅（10層以上） 按建筑結(jié)構(gòu)分類： 磚木結(jié)構(gòu) 磚混結(jié)構(gòu) 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 鋼結(jié)構(gòu) 按建筑施工方法分類： 現(xiàn)澆、現(xiàn)砌式建筑 預(yù)制、裝配式建筑

17、部分現(xiàn)澆現(xiàn)砌、部分裝配式建筑 按建筑物耐火等級(jí)分類：一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、四級(jí) 按建筑物耐久等級(jí)分類： 一級(jí)（100年以上） 二級(jí)（50-100年） 三級(jí)（25-50年） 四級(jí)（15年以下） 按房屋完損等級(jí)分類： 完好房屋 基本完好房屋 一般損壞房屋 嚴(yán)重?fù)p壞房屋 危險(xiǎn)房屋2）建筑構(gòu)造（1）建筑構(gòu)造概述建筑物通常是由若干個(gè)大小不等的室內(nèi)空間組合而成的，這些室內(nèi)空間的形成，往往又借助一片片實(shí)體的圍合，這一片片實(shí)體，被稱為建筑構(gòu)件。（2）構(gòu)成： 基礎(chǔ)和地基 墻體和柱 門和窗 地面、樓板和梁 樓梯 屋頂3、建筑識(shí)圖1）圖紙目錄和設(shè)計(jì)總說(shuō)明（1）圖紙目錄：包括各專業(yè)每張圖紙的名稱、圖號(hào)等，表示該工程由哪幾

18、個(gè)專業(yè)的圖紙所組成，以便查閱。（2）設(shè)計(jì)總說(shuō)明： 施工圖的設(shè)計(jì)依據(jù) 工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)規(guī)模和建筑面積 工程質(zhì)地、水文、氣象、地震等資料 工程項(xiàng)目的相對(duì)標(biāo)高與總平面圖絕對(duì)標(biāo)高的對(duì)應(yīng)關(guān)系 室內(nèi)、室外的用料說(shuō)明 墻身防潮層、屋面、室內(nèi)外裝修等的構(gòu)造說(shuō)明 采用新技術(shù)、新材料或有特殊要求的做法說(shuō)明 門窗表2）施工圖中常見(jiàn)的表格和符號(hào) 標(biāo)題欄和會(huì)簽欄 比例尺 定位軸線 尺寸 標(biāo)高 指北針3）建筑施工圖（1）建筑總平面圖 該建筑場(chǎng)地的位置、大小及形狀 新建建筑物在場(chǎng)地內(nèi)的位置與臨近建筑物的相對(duì)位置關(guān)系 場(chǎng)地內(nèi)的道路布置與綠化安排 新建建筑物的方位 新建建筑物首層室內(nèi)地面與室外地坪及道路的絕對(duì)標(biāo)高 擴(kuò)建建筑物的預(yù)

19、留地（2）建筑平面圖 底層平面圖：表示第一層房間的布置、建筑入口、門廳及樓梯等； 標(biāo)準(zhǔn)層平面圖：表示中間相同的各層平面布置； 頂層平面圖：表示房屋最高層的平面布置； 屋頂平面圖：即屋頂平面的水平投影。（3）建筑立面圖：是平行于建筑物各方向外墻面的正投影圖。（4）建筑剖面圖：用以表示建筑物內(nèi)部的結(jié)構(gòu)或構(gòu)造形式、分層情況和各部位的聯(lián)系、材料及其高度等，是與平面圖、立面圖相互配合不可缺少的重要圖樣之一。（5）建筑詳圖：是建筑細(xì)部的施工圖，是建筑施工圖、立面圖、剖面圖的補(bǔ)充。4）結(jié)構(gòu)施工圖（1）基礎(chǔ)平面圖（2）基礎(chǔ)剖面圖（3）樓層結(jié)構(gòu)布置圖（4）屋蓋結(jié)構(gòu)布置圖（5）柱、梁、板配筋圖（6）樓梯圖（7）結(jié)

20、構(gòu)構(gòu)件圖或表（8）其他必要的詳圖5）設(shè)備施工圖（1）給排水施工圖（2）采暖施工圖（3）通風(fēng)施工圖（4）電氣施工圖4、建筑設(shè)備1）建筑給水系統(tǒng)及設(shè)備（1） 給水系統(tǒng)的種類： 生活給水系統(tǒng) 生產(chǎn)給水系統(tǒng) 消防給水系統(tǒng)（2） 常用的供水方式： 直接供水方式 設(shè)置水箱的供水方式 設(shè)置水泵、水箱的供水方式 分區(qū)、分壓供水方式（3） 給水管道的布置（4） 消防給水系統(tǒng) 消火栓系統(tǒng) 自動(dòng)噴淋系統(tǒng)（5） 熱水供應(yīng)系統(tǒng)（6） 分質(zhì)供水系統(tǒng)2）建筑排水系統(tǒng)及設(shè)備（1）排水系統(tǒng)的分類和組成分類： 生活污水 生產(chǎn)廢水 雨水組成： 衛(wèi)生器具 排水管道（2）污水的抽升與處理設(shè)備 化糞池 中水道系統(tǒng)3）建筑采暖系統(tǒng)及設(shè)備（

21、1）常用的采暖方式 集中供熱 局部采暖 區(qū)域供熱（2）采暖系統(tǒng)的類型 熱水采暖系統(tǒng) 蒸汽采暖系統(tǒng)4）建筑通風(fēng)和空調(diào)系統(tǒng)及設(shè)備（1）通風(fēng)系統(tǒng)及分類 按動(dòng)力分為自然通風(fēng)和機(jī)械通風(fēng) 按作用范圍分為全面通風(fēng)和局部通風(fēng) 按特征分為進(jìn)氣式通風(fēng)和排氣式通風(fēng)（2）空調(diào)系統(tǒng)及分類空調(diào)系統(tǒng)是使室內(nèi)的空氣濕度、相對(duì)濕度、氣流速度、潔凈度等參數(shù)保持在一定范圍內(nèi)的技術(shù)，是建筑通風(fēng)的發(fā)展和繼續(xù)。 按空氣處理的設(shè)置情況分為集中式系統(tǒng)、分布式系統(tǒng)、半集中式系統(tǒng)5）建筑電氣設(shè)備6）燃?xì)夤?yīng)系統(tǒng)及設(shè)備7）電梯8）設(shè)備層與管道井9）綜合布線系統(tǒng)和樓宇智能化5、建筑材料1）建筑材料的種類（1）概念建筑材料是建造和裝飾建筑物所用的各種

22、材料的總稱（2）分類按化學(xué)成分： 無(wú)機(jī)材料：金屬材料和非金屬材料 有機(jī)材料：植物材料、瀝青材料、塑料、涂料 復(fù)合材料：金屬與非金屬?gòu)?fù)合材料、有機(jī)與無(wú)機(jī)復(fù)合材料按使用功能： 結(jié)構(gòu)材料：構(gòu)成基礎(chǔ)、柱、梁、框架、屋架、板等承重系統(tǒng)的材料 墻體材料：構(gòu)成建筑物內(nèi)、外承重墻體及內(nèi)外分隔墻體的材料 功能材料：不作為承受荷載且具有某種特殊功能的材料2）建筑材料的性質(zhì)（1）物理性質(zhì): 與質(zhì)量有關(guān) 密度 表觀密度 密實(shí)度 與水有關(guān)的性質(zhì) 吸水性 吸濕性 耐水性 抗?jié)B性 抗凍性 與溫度有關(guān)的性質(zhì) 導(dǎo)熱性 熱容性（2）力學(xué)性質(zhì)： 強(qiáng)度 彈性與塑性 脆性與韌性 硬度和耐磨性（3） 建筑材料的耐久性：材料的耐久性是指材

23、料在使用過(guò)程中經(jīng)受各種常規(guī)破壞因素的作用而能夠保持原有性能的能。3）建筑裝飾材料（1）建筑裝飾材料的分類 外墻裝飾材料：包括外墻、陽(yáng)臺(tái)、臺(tái)階、雨蓬、檐口等建筑物全部外露的外部裝飾所用的材料 內(nèi)墻裝飾材料：包括內(nèi)墻面、柱面、墻裙、踢腳線、隔斷、窗臺(tái)、門窗套等所用的材料 地面裝飾材料：包括地面、樓面、樓梯段與平臺(tái)等的全部裝飾材料 頂棚裝飾材料：主要是指室內(nèi)頂棚裝飾材料（2）建筑裝飾材料使用效果評(píng)價(jià)從以下幾個(gè)方面進(jìn)行評(píng)價(jià)： 裝飾效果：主要考察色彩、質(zhì)感 耐久性 經(jīng)濟(jì)性 環(huán)保性（3）常見(jiàn)的集中室內(nèi)裝飾材料 墻面材料 涂料 壁紙 瓷磚 地面材料 實(shí)木及竹質(zhì)地板 復(fù)合木地板 塑料地板 陶瓷地板 石材 地毯

24、 頂棚材料：主要有石膏板、PVC板和鋁合金板6、房地產(chǎn)測(cè)繪1）測(cè)繪中的基本概念（1）測(cè)繪和房地產(chǎn)測(cè)繪測(cè)繪：測(cè)量和繪圖的總稱房地產(chǎn)測(cè)繪：是對(duì)房屋和土地進(jìn)行測(cè)繪，即以房地產(chǎn)為對(duì)象的測(cè)繪（2）平面位置和高程 平面位置：測(cè)量的基準(zhǔn)面世大地水平面，地面點(diǎn)的平面位置用該點(diǎn)在大地水平面上位置來(lái)表示。 高程：地面點(diǎn)到大地水平面的鉛垂直距離稱為絕對(duì)高程；點(diǎn)到處大地水準(zhǔn)面之外的任一水準(zhǔn)面的鉛垂直距離稱為相對(duì)高程。（3）誤差和精度 誤差：真誤差=觀測(cè)值-真值 精度：精確度是準(zhǔn)確度和精密度的總稱（4）丘和幢 丘是指地表上一塊有界空間的地塊 幢是指一座獨(dú)立的，包括不同結(jié)構(gòu)和不同層次的房屋2）地形圖和房地產(chǎn)圖（1）地形圖

25、： 概念：是按一定的比例，用規(guī)定的符號(hào)表示地物、地貌的平面位置和高程的正射投影圖。 內(nèi)容： 測(cè)繪日期 比例尺 地物符號(hào)、地貌符號(hào)及其含義（2）房地產(chǎn)圖：是地籍圖和房產(chǎn)圖的總稱 地籍圖 基本地籍圖 宗地圖 房產(chǎn)圖 房產(chǎn)分幅圖 房產(chǎn)分丘圖 房產(chǎn)分戶圖3）房屋面積測(cè)算（1）房屋面積的種類 建筑面積：是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積； 使用面積：房屋內(nèi)全部可供使用的空間面積； 套內(nèi)建筑面積：由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成； 共有建筑面積：是指各產(chǎn)權(quán)人工統(tǒng)占有或共同使用的建筑面積，它應(yīng)按照一定方式在各產(chǎn)權(quán)人之間進(jìn)行分?jǐn)偅?分?jǐn)偨ㄖ娣e：是指某個(gè)產(chǎn)權(quán)人在房屋共

26、有建筑面積中所分?jǐn)偟拿娣e； 預(yù)售面積：是指在商品房預(yù)售時(shí)按建筑面積設(shè)計(jì)圖上尺寸計(jì)算的房屋面積； 竣工面積：房屋竣工后實(shí)測(cè)的房屋面積。（2）房屋面積測(cè)算的一般規(guī)定 房屋面積測(cè)算是指水平投影的面積測(cè)算； 房屋面積測(cè)量的進(jìn)度必須達(dá)到房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范規(guī)定的房產(chǎn)面積的精度要求； 房屋面積測(cè)算必須獨(dú)立測(cè)算兩次，其較差應(yīng)在規(guī)定的限差以內(nèi)，取平均數(shù)作為最后結(jié)果； 量距應(yīng)是用經(jīng)檢定合格的卷尺或其他能達(dá)到相應(yīng)精度的儀器和工具。（3）房屋建筑面積的測(cè)算計(jì)算建筑面積的一般規(guī)定 計(jì)算建筑面積的房屋，應(yīng)是永久性結(jié)構(gòu)的房屋 計(jì)算建筑面積的房屋，層高（高度）應(yīng)在2.2米以上 同一房屋如果結(jié)構(gòu)、層數(shù)不相同，應(yīng)分別計(jì)算建筑面積（4）

27、 成套房屋建筑面積的測(cè)算成套房屋建筑面積的組成：建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)房屋使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積4）土地面積測(cè)算（1）土地面積的概念和種類廣義上的土地面積，是指地球表面上某一區(qū)域的面積。土地面積是指與土地全書有關(guān)的土地面積，主要有宗地面積和共有土地分?jǐn)偯娣e。（2）土地面積測(cè)算的方法 幾何圖形法n 坐標(biāo)法：S=1/2Xi(Xi+1-Yi-1):i=1S面積；Xi第I個(gè)界址點(diǎn)的縱坐標(biāo)；Yi第I個(gè)界址點(diǎn)的橫坐標(biāo)；I界址點(diǎn)的序號(hào)，I=1，2n，按順時(shí)針?lè)较蚓幪?hào)；N界址點(diǎn)的個(gè)數(shù)。 求積儀法 求積透明模片法三、房地產(chǎn)基本制度與政策1、建設(shè)用地制度與政

28、策1）中國(guó)土地制度概述1998年12月27日國(guó)務(wù)院頒布中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例，國(guó)有土地的范圍和相關(guān)的制度、政策。 國(guó)家實(shí)行土地登記制度 國(guó)家實(shí)行土地有償有限期使用制度 國(guó)家實(shí)行土地用途管制制度 國(guó)家實(shí)行保護(hù)耕地的制度土地使用權(quán)的取得途徑：現(xiàn)階段，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得土地使用權(quán)的途徑主要有： 通過(guò)行政劃撥（含征用集體土地）； 通過(guò)國(guó)家出讓方式取得； 通過(guò)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得（如買賣、贈(zèng)與或其他合法方式）； 通過(guò)土地或房地產(chǎn)租賃取得。2）國(guó)有土地使用權(quán)出讓（1）概念：土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用出讓金的行為。（2）國(guó)有

29、土地使用權(quán)出讓年限 居住用地70年 工業(yè)用地50年 教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年 商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年 綜合或其他用地50年（3）土地使用權(quán)的收回 土地使用權(quán)屆滿后收回：對(duì)征用土地使用權(quán)屆滿后土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或申請(qǐng)未獲批準(zhǔn)，國(guó)家應(yīng)無(wú)償收回土地使用權(quán)。 國(guó)家有權(quán)提前收回土地使用權(quán)：在特殊情況下，國(guó)家根據(jù)公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，但在收回時(shí)應(yīng)根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開(kāi)發(fā)程度、利用土地的實(shí)際情況給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。 土地使用者不履行土地使用權(quán)出讓合同而收回土地使用權(quán)。（4）土地使用權(quán)終止 土地使用權(quán)因土地滅失而終止 因土地使用者的拋棄而終止（5）土地使用權(quán)續(xù)期

30、土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于期滿前一年向土地管理部門提出申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，按規(guī)定支付地價(jià)款并更換土地使用權(quán)屬證件。3）國(guó)有土地使用權(quán)劃撥概念：土地使用權(quán)劃撥是指有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府依法批準(zhǔn)，在用地者交納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或?qū)⑼恋厥褂脵?quán)無(wú)償交給土地使用者的行為。劃撥土地使用權(quán)的范圍： 國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地 城市基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)用地 國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地2、城市房屋拆遷管理制度與政策1）概念城市房屋拆遷：是指取得房屋拆遷許可證的拆遷人，拆除城

31、市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上的房屋及其附屬物，并對(duì)被拆遷的房屋所有人進(jìn)行補(bǔ)償或安置的行為。國(guó)家城市房屋拆遷主管機(jī)構(gòu)是國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門，地方城市房屋拆遷管理機(jī)構(gòu)是縣級(jí)以上地方人民政府負(fù)責(zé)管理房屋拆遷工作的部門。2）城市房屋拆遷管理 房屋拆遷首先提出拆遷申請(qǐng) 拆遷審批和房屋拆遷許可證的取得 拆遷人與被拆遷人就拆遷的補(bǔ)償和安置簽署拆遷協(xié)議 拆遷的實(shí)施 拆遷補(bǔ)償安置資金的監(jiān)管3）拆遷補(bǔ)償與安置 確定補(bǔ)償對(duì)象：補(bǔ)償對(duì)象是被拆遷房屋的所有人，而不是使用人，但對(duì)使用人的利益還要予以法律保護(hù)。 確定補(bǔ)償方式：貨幣補(bǔ)償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。 確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：等價(jià)有償原則，采用的辦法是根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等

32、因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估的辦法確定。 產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋差價(jià)的結(jié)算：被拆遷的房屋的評(píng)估價(jià)與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行差價(jià)結(jié)算，多退少補(bǔ)。 拆遷安置：拆遷條例將租賃房屋的補(bǔ)償主體確定為房屋所有人，但房屋拆遷同時(shí)也會(huì)給承租人帶來(lái)一定的損失和不便，因此要兼顧對(duì)使用人的安置。 安置房屋的質(zhì)量要求：確保安置房符合城市規(guī)劃，符合有關(guān)勘察設(shè)計(jì)、建筑施工、建筑材料與購(gòu)配件等的國(guó)家、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)范，并竣工驗(yàn)收，取得工程質(zhì)量合格證書；屬住宅小區(qū)內(nèi)的商品房，還須經(jīng)過(guò)有關(guān)部門進(jìn)行的綜合驗(yàn)收。3、規(guī)劃設(shè)計(jì)與工程建設(shè)管理制度與政策1）城市規(guī)劃管理制度與政策城市規(guī)劃：是指為了實(shí)現(xiàn)一定時(shí)期內(nèi)城市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)，確定城市性質(zhì)、規(guī)模

33、和發(fā)展方向，合理利用城市土地，協(xié)調(diào)城市空間布局和各項(xiàng)建設(shè)的綜合部署和具體安排。城市規(guī)劃內(nèi)容：城市總體規(guī)劃、城市分區(qū)規(guī)劃和城市詳細(xì)規(guī)劃。2）勘察設(shè)計(jì)建設(shè)工程勘察：是指根據(jù)建設(shè)工程的要求，查明、分析、評(píng)價(jià)建設(shè)場(chǎng)地的地質(zhì)地理環(huán)境特征和巖土工程條件，編制建設(shè)工程勘察文件的活動(dòng)。建設(shè)工程設(shè)計(jì)：是指根據(jù)建設(shè)工程的要求，對(duì)建設(shè)工程所需的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、資源、環(huán)境等條件進(jìn)行綜合分析、論證，編制建設(shè)工程設(shè)計(jì)文件的活動(dòng)。3）招投標(biāo)與建設(shè)監(jiān)理（1）建設(shè)工程招投標(biāo)的范圍 大型基礎(chǔ)設(shè)施，公用事業(yè)等關(guān)系社會(huì)公共利益、公眾安全的項(xiàng)目 全部或者部分使用國(guó)有資金投資或者國(guó)家融資的項(xiàng)目 使用國(guó)際組織或者外國(guó)政府貸款、援助資金的項(xiàng)目

34、法律或者國(guó)務(wù)院對(duì)必須進(jìn)行招標(biāo)的其他項(xiàng)目的范圍有規(guī)定的，依照其規(guī)定。（2）建設(shè)監(jiān)理建設(shè)監(jiān)理是對(duì)建設(shè)前期的工程咨詢，建設(shè)實(shí)施階段的招投標(biāo)、勘察設(shè)計(jì)、施工驗(yàn)收，直至建設(shè)后期的運(yùn)轉(zhuǎn)保修在內(nèi)的各個(gè)階段的管理與監(jiān)督。4）建設(shè)工程施工與質(zhì)量管理內(nèi)容： 項(xiàng)目報(bào)建制度 施工許可證制度 質(zhì)量管理 建設(shè)工程質(zhì)量保修辦法 建設(shè)工程的竣工驗(yàn)收管理制度 建筑施工企業(yè)的資質(zhì)管理和項(xiàng)目經(jīng)理管理制度4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理制度與政策1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是依法設(shè)立，具有企業(yè)法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)立的條件： 有符合公司法人登記的名稱和組織機(jī)構(gòu) 有適應(yīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)需要的固定的辦公用房 注冊(cè)資本在100

35、萬(wàn)元以上 有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員 法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的取得 房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)行資本金制度 對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行質(zhì)量責(zé)任制度 竣工驗(yàn)收制度 項(xiàng)目手冊(cè)制度3）房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理（1）商品房銷售2001年4月4日頒布商品房銷售管理辦法商品房銷售的條件 出售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書 取得土地使用權(quán)證書或使用土地的批準(zhǔn)文件 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證 已通過(guò)竣工驗(yàn)收 拆遷安置已經(jīng)落實(shí) 供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套設(shè)施具備交付使用條

36、件，其他配套設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或已確定施工進(jìn)度和交付日期。商品房買賣合同A：內(nèi)容： 當(dāng)事人名稱和姓名和住所 商品房基本情況 商品房的銷售方式 商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間 交付使用條件及日期 裝飾、裝修標(biāo)準(zhǔn)承諾 供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任 公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬 面積差異的處理方式 辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜 解決爭(zhēng)議的辦法 違約責(zé)任 雙方約定的其他事項(xiàng)B：計(jì)價(jià)方式可以按套（單元）計(jì)價(jià)也可以按套內(nèi)建筑面積或按建筑面積計(jì)價(jià)C：誤差處理方式 面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)； 面積誤差比絕

37、對(duì)值超過(guò)3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房日期30日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還買受人，同時(shí)支付已付房款的利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買手人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%（含3%）以內(nèi)的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對(duì)值超過(guò)3%的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。D：中途變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)商品房銷售后，不得擅自變更規(guī)劃，設(shè)計(jì)。經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間

38、尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或使用形式的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。E：保修責(zé)任 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計(jì)算。F：交付使用實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書制度。（2）房地產(chǎn)廣告房地產(chǎn)廣告：是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售、預(yù)租、出售、出租、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓以及其他房地產(chǎn)項(xiàng)目介紹的廣告。發(fā)布房地產(chǎn)廣告，應(yīng)當(dāng)遵守中華人民共和國(guó)廣告法、城市房地產(chǎn)管理法、土地管理法及國(guó)家有關(guān)廣告監(jiān)督管理和房地產(chǎn)管理的規(guī)定。房地產(chǎn)廣告必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確，符合

39、社會(huì)主義精神文明建設(shè)要求，不得欺騙和誤導(dǎo)公眾。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行虛假?gòu)V告宣傳。房地產(chǎn)廣告的內(nèi)容房地產(chǎn)預(yù)售、銷售廣告，必須載明以下事項(xiàng)： 開(kāi)發(fā)企業(yè)名稱 中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理銷售的，載明該機(jī)構(gòu)名稱 預(yù)售或者銷售許可證書號(hào)5、房地產(chǎn)交易管理制度與政策房地產(chǎn)交易管理是指政府設(shè)立的房地產(chǎn)交易管理部門及其他相關(guān)部門以法律的、行政的、經(jīng)濟(jì)的手段，對(duì)房地產(chǎn)交易活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督等管理職能。1）房地產(chǎn)交易中的基本制度 房地產(chǎn)價(jià)格申報(bào)制度 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度2）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的分類根據(jù)土地使用

40、權(quán)的獲得方式： 出讓方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 劃撥方式取得土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓根據(jù)轉(zhuǎn)讓的方式： 有償轉(zhuǎn)讓：房地產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)入股等 無(wú)償轉(zhuǎn)讓：房地產(chǎn)贈(zèng)與、房地產(chǎn)繼承等3）商品房預(yù)售（1）概念：商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人預(yù)交定金或房?jī)r(jià)款的行為。（2）預(yù)售的條件 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證 按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期 開(kāi)發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證（3）商品房預(yù)售合同備案商品房預(yù)售人應(yīng)

41、當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同到縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案。4）房屋租賃管理（1）房屋租賃的概念房屋租賃是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。（2）房屋租賃的分類 按房屋所有權(quán)的性質(zhì)：公有房的租賃和私有房的租賃 按房屋的使用用途：住宅用房的租賃和非住宅用房的租賃（3）房屋租賃的條件有以下情形之一的房屋不得出租 未依法取得房屋所有權(quán)證的 司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的 共有房屋未取得共有人同意的 權(quán)屬有爭(zhēng)議的 屬于違章建筑的 不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的 抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的 不符合公安

42、、環(huán)境、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的（4）房屋租賃合同 當(dāng)事人姓名或者名稱及住所 房屋的坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況 租賃用途 租賃期限 租金及交付方式 房屋修繕責(zé)任 轉(zhuǎn)租的約定 變更和解除合同的條件 違約責(zé)任 當(dāng)事人約定的其他條款（5）房屋租賃登記備案 申請(qǐng) 登記備案（6）房屋租金：是承租人為取得一定期限內(nèi)房屋的使用權(quán)而付給房屋所有人的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償（7）轉(zhuǎn)租：是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為5）房地產(chǎn)抵押管理（1）概念房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。（2）作為抵押的條件下

43、列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押權(quán) 權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn) 用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利性事業(yè)的房地產(chǎn) 列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物 已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心 被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn) 依法不得抵押的其他房地產(chǎn)（3）抵押合同 抵押人、抵押權(quán)人的名稱或者個(gè)人姓名、住所 主債權(quán)的種類、數(shù)額 抵押房地產(chǎn)的處所、名稱、狀況、建筑面積、用地面積以及四至等 抵押房地產(chǎn)的價(jià)值 抵押房地產(chǎn)的占用管理人、占用管理方式、占用管理責(zé)任以及以外損毀、滅失的責(zé)任 債務(wù)人履行債務(wù)的期限 抵押權(quán)滅失的條件 違約責(zé)任 爭(zhēng)議解決的方式 抵押合同訂立的時(shí)間和地點(diǎn) 雙方約定的其他事項(xiàng)

44、（4）抵押登記（5） 抵押的效力（6） 房地產(chǎn)抵押的受償6）住房置業(yè)擔(dān)保管理制度（1）概念住房置業(yè)擔(dān)保是指依照住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法設(shè)立的住房置業(yè)擔(dān)保公司，在借款人無(wú)法滿足貸款人要求的提供擔(dān)保的情況下，為借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款而與貸款人簽訂保證合同提供連帶代責(zé)任保證擔(dān)保的行為。（2） 住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)管理制度 公司設(shè)立 機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的管理 （3） 住房置業(yè)擔(dān)保業(yè)務(wù)管理制度 擔(dān)保的設(shè)立 擔(dān)保的解除6、房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度與政策1）房地產(chǎn)權(quán)屬登記（1）房地產(chǎn)權(quán)屬登記的概念房地產(chǎn)權(quán)屬登記是土地使用權(quán)登記發(fā)證和房屋權(quán)屬登記發(fā)證制度的總稱，是房地產(chǎn)行政管理的重要的基礎(chǔ)性工作。房屋權(quán)屬登記是指房地產(chǎn)行政主管部

45、門代表政府對(duì)房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。（2）房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理的任務(wù) 做好房地產(chǎn)確權(quán)、發(fā)證工作 做好房地產(chǎn)測(cè)繪工作 做好房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理工作（3）房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理的目的和意義 保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益 房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理是房地產(chǎn)管理的基礎(chǔ)工作 權(quán)屬登記管理為城市規(guī)劃、建設(shè)、管理提供科學(xué)依據(jù)（4）房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理的原則 房屋所有權(quán)與房屋所占土地使用權(quán)實(shí)行權(quán)利主體一致的原則 房地產(chǎn)權(quán)屬登記的屬地管理原則2）房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理（1）房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度分類 契據(jù)登記制 產(chǎn)權(quán)登記制（2）我國(guó)房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度的特點(diǎn) 房地產(chǎn)

46、權(quán)屬登記由不同登記機(jī)關(guān)分別登記 房地產(chǎn)權(quán)屬登記為房地產(chǎn)權(quán)利動(dòng)態(tài)登記 房地產(chǎn)權(quán)屬登記采取實(shí)質(zhì)性審查 房地產(chǎn)權(quán)屬登記具有公信力 房地產(chǎn)權(quán)屬登記實(shí)行強(qiáng)制登記制度 頒發(fā)權(quán)利證書（3）市、縣房地產(chǎn)管理部門是房屋所有權(quán)登記發(fā)證的法定機(jī)關(guān)（4）房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證管理機(jī)構(gòu)的分工和工作程序 在房、地分管體制下 在房、地統(tǒng)管體制下（5）房地產(chǎn)權(quán)屬登記的種類 總登記（靜態(tài)登記）：是在一定區(qū)域和一定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行的房屋權(quán)屬登記 土地使用權(quán)初始登記：以出讓或劃撥方式取得土地使用權(quán)的，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)初始登記。 房屋所有權(quán)初始登記：是指新建房屋申請(qǐng)人，或原有但未進(jìn)行過(guò)登記的房屋申請(qǐng)人原始取得所有權(quán)而進(jìn)行的登記。

47、轉(zhuǎn)移登記：房屋因買賣、贈(zèng)與、交換、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移而進(jìn)行的登記，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起90日內(nèi)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記。 變更登記：是指房地產(chǎn)權(quán)利人因法定名稱改變、或是房屋狀況發(fā)生變化而進(jìn)行的登記。 他項(xiàng)權(quán)利登記：指設(shè)定抵押、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利而進(jìn)行的登記。 注銷登記：指因房屋或土地滅失、土地使用權(quán)限屆滿、他項(xiàng)權(quán)利終止、權(quán)利主體滅失而進(jìn)行的登記。（6）申請(qǐng)房地產(chǎn)權(quán)屬登記的條件及當(dāng)事人申請(qǐng)登記的時(shí)限 條件 申請(qǐng)人或代理人由申請(qǐng)資格 有明確具體的要求 申請(qǐng)登記的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)來(lái)源清楚、合法，證件齊全，沒(méi)有糾紛，且不屬于被限制轉(zhuǎn)移或被查封以及違章建筑的房屋 屬受理登記的登記

48、機(jī)關(guān)管轄 時(shí)限 總登記：申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在地方人民政府公告的期限申請(qǐng) 初始登記：新建的房屋，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后3個(gè)月內(nèi)向登記機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)；集體土地上的房屋因土地所有權(quán)變?yōu)閲?guó)家土地，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)自這一事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)申請(qǐng)。轉(zhuǎn)移登記應(yīng)當(dāng)在事實(shí)發(fā)生之日起90日內(nèi)提出申請(qǐng)，變更、注銷登記和他鄉(xiāng)權(quán)利登記，都應(yīng)當(dāng)在事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)申請(qǐng)。（7）房地產(chǎn)權(quán)屬登記程序 受理登記申請(qǐng)：申請(qǐng)人向房屋所在地的登記機(jī)關(guān)提出書面申請(qǐng)，填寫統(tǒng)一的登記申請(qǐng)表，提交有關(guān)證件 權(quán)屬審核：房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)對(duì)受理的申請(qǐng)進(jìn)行權(quán)屬審核 公告：是可能有產(chǎn)權(quán)異議的申請(qǐng)，采用布告、報(bào)紙等形式公開(kāi)征詢異議，以便確認(rèn)產(chǎn)權(quán) 核準(zhǔn)登記、辦法房

49、屋權(quán)屬證書（8）登記機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記發(fā)證的時(shí)限初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項(xiàng)權(quán)利登記：30日注銷登記：15日（9）注銷房屋權(quán)屬證書有下列情形之一的，登記機(jī)關(guān)有權(quán)注銷房屋權(quán)屬證書 申報(bào)不實(shí)的 涂改房屋權(quán)屬證書的 房屋權(quán)利滅失的，而權(quán)利人未在規(guī)定期限內(nèi)辦理房屋權(quán)屬注銷登記的 因登記機(jī)關(guān)的工作人員工作失誤造成房屋權(quán)屬登記不實(shí)的3）房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理（1）管理內(nèi)容： 房地產(chǎn)平面圖 房地產(chǎn)有關(guān)證明和文件 房地產(chǎn)卡片 房地產(chǎn)登記簿冊(cè)（2）房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的特點(diǎn) 專業(yè)性 動(dòng)態(tài)性 真實(shí)性 完整性 價(jià)值性 法律性（3）權(quán)屬檔案的作用 登記發(fā)證 交易評(píng)估 房管政策 落實(shí)政策 司法仲裁 規(guī)劃建設(shè) 舊城改造 史跡考證

50、編史修志 房地征稅（4）權(quán)屬檔案業(yè)務(wù)管理的內(nèi)容 收集 整理 鑒定 保管 檢索 編研 統(tǒng)計(jì) 異動(dòng)管理 利用4）房地產(chǎn)測(cè)繪（1）房地產(chǎn)測(cè)繪的概念定義：房地產(chǎn)測(cè)繪是指運(yùn)用測(cè)繪儀器、測(cè)繪技術(shù)和測(cè)繪手段，來(lái)測(cè)定房地產(chǎn)的位置、界址、占地范圍和面積數(shù)量等，為房地產(chǎn)權(quán)利人和管理部門提供信息服務(wù)的一項(xiàng)專業(yè)技術(shù)活動(dòng)。測(cè)繪種類：房地產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪和房地產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪房地產(chǎn)測(cè)繪成果：是指在房地產(chǎn)測(cè)繪過(guò)程中形成的數(shù)據(jù)、土、表、卡、冊(cè)等信息和資料，主要包括：房產(chǎn)簿冊(cè)、房產(chǎn)數(shù)據(jù)和房產(chǎn)圖籍房地產(chǎn)測(cè)量的基本內(nèi)容： 房地產(chǎn)平面控制測(cè)量 房地產(chǎn)調(diào)查 房地產(chǎn)要素測(cè)量 房地產(chǎn)圖繪制 房地產(chǎn)面積測(cè)算 房地產(chǎn)變更測(cè)量 房地產(chǎn)成果資料的檢查與驗(yàn)收（

51、2）房地產(chǎn)面積測(cè)算房地產(chǎn)面積測(cè)算的內(nèi)容：包括房屋面積測(cè)算和用地面積測(cè)算房屋面積測(cè)算： 房屋建筑面積測(cè)算 房屋使用面積測(cè)算 共有建筑面積測(cè)算用地面積測(cè)算： 房屋占地面積的測(cè)算 丘面積的測(cè)算 各項(xiàng)地類面積的測(cè)算 共有土地面積的測(cè)算、分?jǐn)偅?）房地產(chǎn)面積測(cè)算的一般規(guī)定和方法一般規(guī)定 房地產(chǎn)面積的測(cè)算，均指水平投影面積的測(cè)算 各類面積的測(cè)算，必須獨(dú)立測(cè)算兩次，其較差應(yīng)在規(guī)定的限差以內(nèi)，取中數(shù)作為最后結(jié)果 邊長(zhǎng)以米為單位，取至0.01m，面積以平方米為單位，取至0.01 量具應(yīng)使用經(jīng)鑒定合格的卷尺或其他能達(dá)到相應(yīng)精度的儀器或工具 樓層高度是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離 方法： 解析法 圖解法

52、（4）土地面積測(cè)算不計(jì)入用地面積的范圍： 無(wú)明確使用權(quán)屬的冷巷、巷道或間距地 市政管轄的馬路、街道、巷道等公共用地 公共使用的河灘、水溝、排水溝 已征用、劃撥或?qū)儆谠康禺a(chǎn)證記載范圍，經(jīng)規(guī)劃部門核定需要作市政建設(shè)的用地 其它按規(guī)定不計(jì)入宗地的面積（5）房屋面積測(cè)算的一般規(guī)定建筑面積：是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，機(jī)構(gòu)牢固，層高2.2米以上（含2.2米）的永久建筑。房屋使用面積：房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋內(nèi)墻面水平投影計(jì)算。房屋產(chǎn)權(quán)面積：產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。7、房地產(chǎn)中介服務(wù)管理制度與政策1）房地產(chǎn)中介服務(wù)的行業(yè)管理（1）房地產(chǎn)中介服務(wù)的概念房地產(chǎn)中介服務(wù)指具有專業(yè)執(zhí)業(yè)資格的人員在房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、銷售、交易等各個(gè)環(huán)節(jié)中，為當(dāng)事人提供居間服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，是房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱。（2）房地產(chǎn)中介服務(wù)的只要特點(diǎn) 人員特定 委托服務(wù) 服務(wù)有償（3）房地產(chǎn)中介服務(wù)的行業(yè)管理內(nèi)容 中介服務(wù)人員的資格管理（包括房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人） 中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的管理 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)管理（承辦業(yè)務(wù)管理、中介服務(wù)行為管理、財(cái)務(wù)的管理）（4）房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi) 房地產(chǎn)咨詢收費(fèi) 房地產(chǎn)評(píng)估收費(fèi) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)2）房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制