房地產(chǎn)估價課程設計

1、目錄致估價委托人函2估價師聲明3估價假設和限制條件4估價結果報告5估價技術報告8附件15致估價委托人函李先生：我公司接受您的委托，對座落在煙臺市萊山區(qū)的房產(chǎn)進行了現(xiàn)場勘查和評定估算。現(xiàn)將評估結果函告如下：一、估價對象：祥隆萬象城 第9棟第12層戶型三室兩廳一衛(wèi) 項目位于煙臺市東部新城市中心-萊山區(qū)核心地段煙臺大學埠嵐商圈，項目東至清泉路，西至觀海路，北至泉韻南路，南至煙大路，周邊市政府、體育公園、國際博覽中心、皇冠五星級酒店、金融商務區(qū)等大型市政配套齊全，醫(yī)院、大學、銀行、購物中心等生活配套星羅棋布，公交線路密集交通便利，是煙臺的文化、體育、行政、金融、教育和生活新中心。除了以上的周邊配套外，

2、項目本身也有自己的商業(yè)配套。祥隆廣場，總建面積24萬平方米，以全新的城市SHOPPINGMALL定位，囊括了品牌超市、頂級百貨、購物中心、風情步行街、娛樂城、流行前線、電影城、美食城等時尚業(yè)態(tài)，志在打造煙臺前所未有的大型體驗式商業(yè)群，全面升級煙臺商業(yè)業(yè)態(tài)和生活方式。2、 估價目的：為確定房地產(chǎn)可售金額提供參考依據(jù)而評估估價對象房地產(chǎn)可售價值。3、 估價時點:2016年5月1日四、估價結果：估價人員根據(jù)委托的內容和特定的評估目的，遵循客觀、公正、實事求是的原則，按照房地產(chǎn)價格評估規(guī)范和公允的技術標準，遵循嚴謹?shù)墓纼r程序，選用適宜的估價方法，在對影響估價對象價值因素進行綜合分析的基礎上，確定：祥隆

3、萬象城第9棟第12層戶型三室兩廳一衛(wèi)，建筑面積為103平米的毛坯房在2016年5月7日的房地產(chǎn)價格為：房地產(chǎn)市場價格評估單位為：9493.25元/m2大寫金額: 玖仟肆佰玖拾叁圓貳角伍分（每平方米）五、估價報告應用有效期：自本估價報告出具之日起至2016年11月7日止。某某房地產(chǎn)評估有限公司法定代表人簽字：* 估價師簽名：* 二一六年五月七日 估價師聲明我們鄭重聲明：一、我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。二、本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。三、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，與有關當事人也

4、沒有個人利害關系或偏見。四、我們依照中華人民共和國國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。五、我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘，取得了委估房地產(chǎn)目前的真實狀況資料，并以此作為估價的重要依據(jù)。六、需要聲明的事項：（一）本報告估價時點為2016年5月1日，提交報告之日為2016年5月7日。在市場無明顯價格波動條件下，報告有效期自提交報告之日起不超過半年，即2016年5月7日至2012年11月7日。隨著時間的推移，該房地產(chǎn)的價格應作相應調整，甚至重估。（二）本報告估價結果僅作為委托方在本次估價目的下使用，不能做其它用途。未經(jīng)本估價機構書面同意，本報告的全部或任何一

5、部分均不得向委托方、報告使用者、報告審查部門之外的單位和個人提供，也不得以任何形式公開發(fā)表。報告編制人員： * 資格及證號：* 簽名蓋章：* 中國注冊房地產(chǎn)估價師簽名：* 注 冊 章 ：*某某房地產(chǎn)評估有限公司（蓋章）二一六年五月七日估價假設和限制條件一、本次估價的依據(jù)是： （1）中華人民共和國土地管理法 ； （2）中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 ； （3）國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范 ； （4）煙臺市房屋估價辦法。二、本報告所稱評估價格，系指我們對所評估房地產(chǎn)在現(xiàn)有用途不變并在估價時點之狀況和外部經(jīng)濟環(huán)境前提下，為本報告所列明的目的在估價假設和限制條件下提出的公允估值意見。三、由于委托方未提供估價

6、對象房屋所有權證，故本次評估依據(jù)委托方提供的商品房買賣合同進行評估，若房屋面積等數(shù)據(jù)與最終頒發(fā)的產(chǎn)權證書不符，則估價報告應進行相應的調整，特提請報告使用方注意。四、本報告估價人員未對估價對象的土地面積和建筑面積進行測量，以產(chǎn)權方提供的抵押物明細清單中數(shù)據(jù)指標為依據(jù)。如果上述指標發(fā)生變化，本次評估估價結果應作相應調整。五、本次評估為委托方進行轉讓之目的使用，提供估價對象正常市場價格參考，故本次評估設定估價對象于估價時點為完全產(chǎn)權，無租賃、典權等他項權利存在和無法律糾紛狀況下的正常市場價格，特提請報告使用方注意。六、在評估所委托房地產(chǎn)市場價格時，我們未考慮估價對象房地產(chǎn)所欠付的抵押、擔保以及如果該

7、房地產(chǎn)出售則應承擔的費用和稅項等可能影響其價值的任何限制，我們也未對房地產(chǎn)評估增值額作任何納稅準備。本報告也未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗拒力對房地產(chǎn)市場價格的影響。七、自估價時點后，估價報告有效期內估價對象的質量及使用狀況如發(fā)生變化，并對估價對象價值產(chǎn)生明顯影響時，不能直接使用本估價結論。八、本次估價是以委托方未與任何一方簽署針對于估價對象的無限期或影響估價價值的租賃協(xié)議為假設前提。九、本報告含有若干附件，它構成本報告之重要組成部分，與本報告正文具有同等法律效力。十、本報告是在委托方確定提供基礎文件、有關法律證明文件、數(shù)據(jù)資料的基礎上做出的。委托方對所提供文件以及相

8、關數(shù)據(jù)的真實性和可靠性負責，并且提供了與本次評估有關的所有資料，沒有保留、隱瞞。十一、委托方只可按照本估價報告的估價目的合理使用，本報告不可用于其它用途。 估價結果報告一、委托方 委托單位：*負責人：* 聯(lián)系人：* 聯(lián)系電話:* 法定代表人:* 委托方地址:*二、受托方受托估價人：某某房地產(chǎn)評估有限公司法定代表人：*估價資質等級：建設部房地產(chǎn)價格評估壹級資質估價人住址：煙臺市萊山區(qū)清泉路30號三、估價對象小區(qū)基本信息：估價對象煙臺市萊山區(qū)祥隆萬象城位于煙臺市東部新城市中心-萊山區(qū)核心地段煙臺大學埠嵐商圈，項目東至清泉路，西至觀海路，北至泉韻南路，南至煙大路，周邊市政府、體育公園、國際博覽中心、

9、皇冠五星級酒店、金融商務區(qū)等大型市政配套齊全，醫(yī)院、大學、銀行、購物中心等生活配套星羅棋布，公交線路密集交通便利，是煙臺的文化、體育、行政、金融、教育和生活新中心。除了以上的周邊配套外，項目本身也有自己的商業(yè)配套。祥隆廣場，總建面積24萬平方米，以全新的城市SHOPPINGMALL定位，囊括了品牌超市、頂級百貨、購物中心、風情步行街、娛樂城、流行前線、電影城、美食城等時尚業(yè)態(tài)，志在打造煙臺前所未有的大型體驗式商業(yè)群，全面升級煙臺商業(yè)業(yè)態(tài)和生活方式。項目地址：萊山區(qū)清泉路19號建筑類別：板樓、高層產(chǎn)權年限：70年項目占地面積：56萬總建筑面積：103萬容積率：2.28綠化率：40%停車位比例：1

10、：1.2物業(yè)費：1.2元開發(fā)公司: 山東華都置業(yè)有限公司 待估住宅基本信息：祥隆萬象城第9棟第12層戶型三室兩廳一衛(wèi)，建筑面積為103平米的毛坯房，竣工時間為2015年，房屋類型為普通住宅，房屋結構為框架結構，南北朝向，住宅為毛坯房，可根據(jù)需要裝修。有完善的供水、排水、供電、通訊和供暖。四、估價目的 為確定房地產(chǎn)可售金額提供參考依據(jù)而評估估價對象房地產(chǎn)可售價值。五、估價時點 2016年5月1日六、價值定義 本報告評估出的房地產(chǎn)價格為估價對象在時點的市場價格。 七、估價依據(jù) 1.有關法律、法規(guī)、政策文件和技術規(guī)程 (1) 中華人民共和國土地管理法 ； (2) 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 ；

11、(3) 國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范 ； (4)煙臺市房屋估價辦法。 2. 委托方提供的資料 (1) 煙臺市房地產(chǎn)勘察測繪提供的資料； （2）委托人提供的權證、圖等資料。 3. 受委托估價方掌握的有關資料和估價人員實地勘察、調查及網(wǎng)上搜集獲得的相關資料。八、估價原則 1. 合法原則 房地產(chǎn)估價應以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價。 2. 最高最佳使用原則 房地產(chǎn)估價要以房地產(chǎn)的最高最佳使用為前提估價。 3. 替代原則 要求估價結果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。 4. 估價時點原則 要求估價結果應是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。九、估價方法 估價人員在認真分析所掌握的資

12、料并進行了實地勘察之后，根據(jù)估價對象的特點和實際情況，采用如下方法進行評估： 1. 采用市場比較法，考慮到該區(qū)域有同類型的小區(qū)和商鋪交易案例可做比較，故首選市場比較法求取評估對象的房地產(chǎn)價格。首先選取交易案例作為比較對象，其次對比較案例進行交易情況、交易時間、區(qū)域因素和個別因素修正，最后求取房地產(chǎn)的比準價格； 2. 采用成本法對土地和建筑物價格進行評估，計算公式為：房地產(chǎn)價格=重新購建價格-折舊；3.采用收益法對土地和建筑物價格進行評估，計算公式為：房地產(chǎn)價格=房地產(chǎn)凈收益建筑物資本化率,得到估價對象房地產(chǎn)的價格。 對上述三種方法所得到的結果進行綜合,得到估價對象的最終價格。 十、估價結果 祥

13、隆萬象城第9棟第12層，在2016年5月1日的房地產(chǎn)價格為： 房地產(chǎn)市場價格評估單位為：9493.25元大寫金額: 玖仟肆佰玖拾叁圓貳角伍分(每平方米)十一、估價人員 李*十二、估價作業(yè)日期開始于2016年4月26日，完成于2016年5月7日。 十三、估價報告應用的有效日期本報告的有效期：自本估價報告出具之日起至2016年11月7日止。估價技術報告一、個別因素分析估價對象為煙臺市萊山區(qū)祥隆萬象城第9棟第12層房屋用途：普通住宅 建筑結構：框架結構 建筑年代：2015年 外觀：委估標的所處的整體建筑物呈單元式、南北向樓房 房屋樓層： 9棟2號樓總層數(shù)為27層，估價對象位于第12層 平面布局：現(xiàn)房

14、屋平面布局呈三室、兩廳、一衛(wèi)、一廚的格局 配套設施：給水、排水、供電、有線電視和通訊等配套設施完備 裝璜情況： 毛坯 估價對象面積：103 建筑面積：103萬平米 占地面積：56萬平米 銷售許可證：煙房預許字2015第009號 公攤：18%-20% 物業(yè)管理費：1.2元/平米 綠化率：40% 容積率：2.28二、區(qū)域因素分析 1. 地理位置 待估對象處于煙大商業(yè)圈內。 2.環(huán)境條件 環(huán)境影響主要有大氣污染、水污染和噪聲污染，估價對象房地產(chǎn)不臨樹林、不臨水、不臨山、不臨邊緣區(qū)，空氣良好，自然景觀較好。 3.對外交通便捷程度 待估對象所在區(qū)域交通便利，路網(wǎng)密度較高，區(qū)域內有觀海路、清泉路、迎春大街

15、等城市交通和生活型主次干道縱橫交錯。 有5、6、7、10、17、23、33、50、51、53、55、59、61、62、566、567等公交路線通過。 4.區(qū)域內公用設施配套狀況 中小學：煙大附中、清泉中學、萊山一中 大學：煙臺大學、山東工商學院、濱州醫(yī)學院（煙臺）、中國農(nóng)大 綜合商場：萬象城世界級購物中心-祥隆廣場、佳世客購物中心、銀座商廈 幼稚園：清泉幼兒園、市級機關幼兒園、萊山幼兒園 銀行：工行、中行、建行、光大銀行、農(nóng)行、中信銀行 郵局：萊山郵局 醫(yī)院：毓璜頂萊山分院、濱醫(yī)附院休閑娛樂設施：煙大浴場、鳳凰山公園、東部文化公園 其他：市政府、體育公園、煙臺國際博覽中心 5.基礎設施 待估對

16、象所在區(qū)域有主干道觀海路、清泉路，以及次干道迎春大街。有完善的供水管網(wǎng)、排水管網(wǎng)、供電系統(tǒng)，通訊設施滿足使用要求，有集中供暖管網(wǎng)。三、市場背景分析 煙臺東連威海，西接濰坊，西南與青島毗鄰，北瀕渤海、黃海，與遼東半島對峙，并與大連隔海相望，共同形成拱衛(wèi)首都北京的海上門戶。是山東省重點建設開發(fā)的城市，作為中國改革開放最早的十四個沿海城市之一，是環(huán)渤海經(jīng)濟圈內以及東亞地區(qū)國際性港城、商城、旅游城，全市海岸線長達909公里。煙臺依山傍海，氣候宜人，冬無嚴寒，夏無酷暑，全年平均氣溫攝氏12度左右，是我國北方著名的旅游避暑和休閑度假勝地。 煙臺市認真貫徹實施擴大投資、啟動內需的政策措施，固定資產(chǎn)投資對經(jīng)濟

17、發(fā)展的拉動力不斷增強。房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長。2001年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資26.56億元，增長52.2%，其中商品房建設投資24.43億元，增長102.7%，占整個房地產(chǎn)開發(fā)投資的92%。房地產(chǎn)當年施工面積達353.29萬平方米，其中商品住宅284.68萬平方米。房地產(chǎn)開發(fā)當年竣工面積122.46萬平方米，其中住宅面積105.39萬平方米。全市房屋銷售面積59.83萬平方米，其中個人購買55.19萬平方米，住宅銷售面積54.04萬平方米，其中銷售個人51.84萬平方米。4、 估價驗算過程（1） 、市場比較法（1）比較交易案例的選擇 本次估價交易案例主要通過以下途徑取得： 1）查訪房地產(chǎn)開發(fā)商，

18、獲得房地產(chǎn)特性及其有關交易條件； 2）查閱相關報刊、網(wǎng)站及其相關資料。 本次估價所選擇的比較交易案例均符合以下條件： 1）與估價對象具有相同的用途，均為住宅用房； 2）與估價對象交易類型相同，均為買賣交易或租賃； 3）與估價對象鄰近或在同一供需圈； 4）屬于正常交易或可修正為正常交易； 5）可以進行日期修正，交易時間與估價對象的估價時點接近； 6）區(qū)域及個別條件相近，可以進行區(qū)域因素、個別因素比較、修正。下面分別對所選取的案例進行分析：可比實例A：祥隆萬象城第4棟第4層（共24層），南北朝向，中裝修，三室一廳一衛(wèi)一廚，建筑面積103平方米，開盤日期：2010年?？杀葘嵗鼴：祥隆萬象城第6棟第1

19、2層（共22層），南北朝向，毛坯房，三室兩廳兩衛(wèi)一廚，建筑面積112平方米，開盤日期：2010年?？杀葘嵗鼵：祥隆萬象城第7棟第10層（共21層），西南朝向，精裝修，三室兩廳一衛(wèi)一廚，建筑面積103平方米，開盤日期：2010年。比較因素條件表的編制（具體見表一）比較因素條件表的編制主要以估價對象和比較實例所處的區(qū)域因素和其本身的個別因素來評比編制，按照選取的實例情況，比較因素表如下：比較因素條件表 表一 比較項目估價對象祥隆萬象城祥隆萬象城祥隆萬象城交易情況正常正常正常正常交易日期2016年5月2015年12月2015年10月2016年02月區(qū) 域 因 素 及 個 別 因 素地理位置萊山區(qū)祥隆

20、萬象城東至清泉路，西至觀海路，北至泉韻南路，南至煙大路。萊山區(qū)祥隆萬象城東至清泉路，西至觀海路，北至泉韻南路，南至煙大路。萊山區(qū)祥隆萬象城東至清泉路，西至觀海路，北至泉韻南路，南至煙大路。萊山區(qū)祥隆萬象城東至清泉路，西至觀海路，北至泉韻南路，南至煙大路。繁華程度周邊市政府、體育公園、國際博覽中心、皇冠五星級酒店、金融商務區(qū)、醫(yī)院、大學、銀行、購物中心等配套星羅棋布。周邊市政府、體育公園、國際博覽中心、皇冠五星級酒店、金融商務區(qū)、醫(yī)院、大學、銀行、購物中心等配套星羅棋布。周邊市政府、體育公園、國際博覽中心、皇冠五星級酒店、金融商務區(qū)、醫(yī)院、大學、銀行、購物中心等配套星羅棋布。周邊市政府、體育公園

21、、國際博覽中心、皇冠五星級酒店、金融商務區(qū)、醫(yī)院、大學、銀行、購物中心等配套星羅棋布。交通便捷程度祥隆萬象城所在區(qū)域交通便利，路網(wǎng)密度較高，區(qū)域內有觀海路、清泉路、迎春大街等城市交通和生活型主次干道縱橫交錯。 有5、6、7、10、17、23、33、50、51、53、55、59、61、62、566、567等公交路線通過。祥隆萬象城所在區(qū)域交通便利，路網(wǎng)密度較高，區(qū)域內有觀海路、清泉路、迎春大街等城市交通和生活型主次干道縱橫交錯。 有5、6、7、10、17、23、33、50、51、53、55、59、61、62、566、567等公交路線通過。祥隆萬象城所在區(qū)域交通便利，路網(wǎng)密度較高，區(qū)域內有觀海路、

22、清泉路、迎春大街等城市交通和生活型主次干道縱橫交錯。 有5、6、7、10、17、23、33、50、51、53、55、59、61、62、566、567等公交路線通過。祥隆萬象城所在區(qū)域交通便利，路網(wǎng)密度較高，區(qū)域內有觀海路、清泉路、迎春大街等城市交通和生活型主次干道縱橫交錯。 有5、6、7、10、17、23、33、50、51、53、55、59、61、62、566、567等公交路線通過。個 別 因 素建筑概況12層，戶型三室兩廳一衛(wèi)一廚，建筑面積103平方米4層，戶型三室一廳一衛(wèi)一廚，建筑面積103平方米12層，戶型三室兩廳兩衛(wèi)一廚，建筑面積112平方米10層，戶型三室兩廳一衛(wèi)一廚，建筑面積103

23、平方米裝修毛胚房中裝修毛坯房精裝修朝向樓層南北南北南北西南房屋成新全新九成九成全新小區(qū)管理良好良好良好良好 編制比較因素修正系數(shù)表（具體見表二）比較因素權重的確定，查找當今實際房地產(chǎn)行業(yè)中影響房屋價格的各個因素所占的重要性來進行打分，經(jīng)過整體最后權重見表二。 比較因素權重系數(shù)表 表二比較項目權重交易情況交易日期區(qū) 域 因 素 及 個 別 因 素地理位置繁華程度交通便捷程度裝修40樓層朝向35房屋成新25小區(qū)管理建筑概況 編制比較因素條件指數(shù)表（具體見表三）編制比較因素條件指數(shù)表的有關說明：交易情況：以正常交易為比較基準，取指數(shù)為100； 交易時間：以估價對象的交易日期為比較基準，取指數(shù)為100

24、。區(qū)域因素和個別因素均以估價對象為比較基準，取指數(shù)為100；地理位置：考慮到估價對象與比較案例都位于煙大附近，主要以所處位置附近建筑物進行修正，每增加一項臨近建筑物加10分，減少一項減10分；若處于小區(qū)內則加10分。繁華程度：考慮到商業(yè)小區(qū)要以附近小區(qū)是否充足來比較，主要以附近小區(qū)豐富程度以及學生資源豐富程度進行修正。小區(qū)豐富程度可劃分為“豐富”、“一般”和“不豐富”三類，每差一類減20分，學生資源豐富程度可劃分為“充足”、“大量”和“一般”三類，每差一類減20分。交通便捷程度：主干道根據(jù)公交車密集程度來判斷，主干道每較估價對象增加一條加20分，減少一條則減20分；次干道每較估價對象增加一條加

25、10分，減少一條則減10分；公交路線每較估價對象增加一條加10分，減少一條減10分。裝修：主要指裝修程度的多少，可劃分為“精裝、“中裝修”和“毛胚”三類，每差一類減20分。樓層朝向：按待估宗地實際情況，可劃分為“很好”、“較好”、“一般”和“不好”四類，每差一類減10分。房屋成新：主要指交易時房屋的新舊程度，可劃分為“全新”、“一般”和“破舊”三類，每差一類減10分。小區(qū)管理：按待估宗地實際情況，可劃分為“良好”和“優(yōu)良”兩類，以30分為修正分建筑概況：此處估價對象和比較案例相似，均為100分。比較因素條件指數(shù)表 表三比較項目權重估價對象可比實例A可比實例B可比實例C交易情況110010010

26、0100交易日期1100969597區(qū)域因素及個別因素地理位置0100100100100繁華程度0100100100100交通便捷程度0100100100100裝修0.4100120100140樓層朝向0.3510010010090房屋成新0.251009090100小區(qū)管理0100100100100建筑概況0100100100100綜合指標1100105.597.5111.5 統(tǒng)一付款方式（見表四）付款方式表 表四可比實例A首付30%，三個月后再付40%，六個月后付清余下部分?？杀葘嵗鼴首付40%，其余部分6個月后一次性付清?？杀葘嵗鼵首付50%，一年后一次性付清余下部分?？杀葘嵗c待估對象

27、具有統(tǒng)一的房地產(chǎn)范圍和統(tǒng)一的價格單位，故只需對于可比實例進行付款方式的統(tǒng)一，以在成交日一次性付清所需支付的金額作為基準，以2014年4月作為估價時點，現(xiàn)今的年利率為3.25%，統(tǒng)一之后的金額見下表：可比實例A總價=9930%+9940%/1+3.25%/1239930%/1+3.25%/126=98.20萬元可比實例B總價=1151-40%/1+3.25%0.511560%=136.91萬元可比實例C總價=9550%+9550%/（13.25%）=93.50萬元修正后支付總額 表五名稱修正后支付總額修正后支付單價可比實例A98.20萬元9533.98元/平米可比實例B136.91萬元12224

28、.11元/平米可比實例C93.50萬元9077.67元/平米（6）比較因素權重系數(shù)表的編制（具體見表六） 在比較因素權重系數(shù)表和比較因素條件指數(shù)表的基礎上，確定比較因素修正系數(shù)表如下所示：比較因素權重系數(shù)表 表六比較交易案例可比實例A可比實例B可比實例C交易價格（元m2）9533.9812224.119077.67交易情況修正100/100100100100100交易時間修正100/951009310097區(qū)域及個別因素修正100/105.5100/97.5100/111.5個別價格9512.5813481.248393.20比準價格10462.34 修正后個別價格=案例交易價格交易情況修正系

29、數(shù)交易時間修正系數(shù)區(qū)域及個別因素修正系數(shù)100(因素指數(shù)因素權重) 比準價格的計算取修正后個別價格的算術平均值作為比準價格，即：比準價格（9512.58+13481.24+8393.20）310462.34元3. 房地產(chǎn)價格綜合上面方法得出的結果，可知：祥隆萬象城房地產(chǎn)的價格為：10462.34元/。（二）、收益法（1）搜集有關資料通過有關了解，搜集的有關資料和情況如下：租金按使用面積計租金第一年平均為320元年，此后每年的凈收益在上一年的基礎上增長2，設可外租時間為50年。（2）測算有效毛收入由于房屋直接用于出租，因此有效毛收入就是房屋的租金為320元年有效毛收入=320元/年（3）測算年運

30、營費用：年運營費用率取15%，則：年運營費用=有效毛收入年運營費用率=32015%=48元（4）計算凈收益：凈收益=有效毛收入年運營費用 =320-48=272元（5）確定報酬率：報酬率由年存款利率和風險調整利率組成。根據(jù)調查，現(xiàn)行銀行存款利率為3.25%，而住宅房的風險調整利率取2%。因此，確定報酬利率為5.25%。（6）計算房地產(chǎn)價格：選用的具體計算公式： =272/（5.25-2）1-（1+2%）/（1+5.25)50=6625.06元 （三）、成本法基本公式為： 房地產(chǎn)價值=重新購建價格折舊（1）計算重新購建價格。設該房屋單位建筑面積的重新購建價格為VB 估價房屋為103平方米，戶型三

31、室兩廳一衛(wèi)一廚，位于13層（共27層），南北朝向毛坯房，房屋2015年建成使用，經(jīng)濟壽命為70年，殘值率為0。.單位建筑面積建筑安裝工程費為3000元/;.專業(yè)費用為建筑安裝工程費的8%；.管理費用為建筑安裝工程費與專業(yè)費用之和的3%；.銷售費用為重新購建價格的4%；.建設期為1年，所有費用可視為在建設期內均勻投入，年利率為8%.開發(fā)商成本率潤率為20%.銷售稅費為重新購建價格的6%a)建筑安裝工程費=3000（元/）b)專業(yè)費用=3000*8%=240（元/）c)管理費用=（3000+240）*3%=97.2（元/m2）d)銷售費用= VB*4%=0.04 VB（元/m2）e)投資利息=（3

32、000+240+97.2+0.04 VB）*（1+8%）0.5-1 =130.92+0.0016VBf)銷售稅金= VB *6%=0.06VBg)開發(fā)利潤=（3000+240+97.2+0.04VB +130.92+0.0016VB）*20% =693.62+0.0083 VBh)VB =3000+240+97.2+0.04VB +130.92+0.0016VB +0.06 VB+693.62+0.0083VB 則VB =4675.58（元/） 重新購建價格=4675.58*103=481584.74（元）(2)按成新折扣法計算其折舊：該住宅已經(jīng)建成1年，經(jīng)實地查看其剩余經(jīng)濟壽命為69年，殘值

33、率為0.，則該房屋的成新率為： q=69/70*100%=98.57%則該房地產(chǎn)的現(xiàn)實單價為： 481584.74*98.57%103=4608.73元/（四）、房地產(chǎn)價格綜合上面方法得出的結果，可知祥隆萬象城的價格為： 10462.34*80%+6625.06*10%+4608.73*10%=9493.25元 附件交易實例調查表房地產(chǎn)基本狀況名稱祥隆萬象城坐落萊山區(qū)清泉路19號范圍萊山區(qū)祥隆萬象城東至清泉路，西至觀海路，北至泉韻南路，南至煙大路。規(guī)模103用途普通住宅權屬土地所有權歸國家，使用權歸個人交易基本情況賣方劉先生買方李先生成交日期2015年12月成交價格總價99萬元單價9611.65元/平方米付款方式首付30%，三個月后再付40%，六個月后付清余下部分交易情況說明在正常的市場狀況條件下，雙方通過協(xié)議達成交易，價格為正常交易價格。房地產(chǎn)狀況說明區(qū)位狀況說明祥隆萬象城所在區(qū)域交通便利，路網(wǎng)密度較高，區(qū)域內有觀海路、清泉路、迎春大街等城市交通和生活型主次干道縱橫交錯。